物业交房复盘

1、reiteration of the housing loan suspension to third home buyers and strict controls on idle land and pre-sales management, in order to continuously curb housing prices. Consequently, the overall luxury residential sales market was halted in this quarter. However, it showed signs that sentiment in the luxury residential market had turned positive, as evidenced by the rebounding transaction volumes of several projects and the stable average sales prices. Under the collective impact of growing leas。

2、第二节 管理处服务人员的配备第三节 管理处各部门工作职责第四节 管理处管理服务人员培训制度第四章 物业管理处内部管理及工作流程第一节 物业管理处内部管理工作规程第二节 管理处基本工作流程第三节 物业服务质量监管体系第五章 客户服务管理第一节 客户服务模式第二节 岗位职责第三节 客户服务规程第四节 酒店式服务项目第六章 公共秩序及环境事务管理第一节 技防与人防相结合的安全防范体系第二节 安管部岗位职责第三节 治安管理第四节 车辆管理第五节 消防管理服务第六节 环境事务管理第七章 物业维修养护第一节 工程维修人员的岗位职责第二节 设备的日常运行与维修保养第八章 会所管理服务第一节 会所服务项目第二节 会所经营服务第九章 社区文化活动服务第一节 社区文化活动类型第二节 社区文化活动组织管理及活动经费第十章 销售期的物业管理服务第一节 销售期的物业管理第二节 施工期的物业管理服务第十一章 客户入伙及维修管理服务第一节 客户入伙工作安排第二节 装修管理服务。

3、11副总经理岗位职责12总经理助理岗位职责13管理督查部岗位职责14品质管理部工作职责15综合管理部工作职责16环境管理部工作职责17工程维保部工作职责18秩序维护部工作职责19客户服务部工作职责20环境管理部主管岗位职责 21环境部绿化员岗位职责22保洁员（外围）岗位职责。

4、务说明书.16 副领职务说明书.17 培训教官职务说明书.18 物业管理员职务说明书.20 第三节操作规程. 22 二、车场.25 三、卡钟.26 四、区外巴士.26 五、巡逻岗位. .28 大门岗执勤.30 七、家访(临时). .31 八、物业管理部经理操作规程. .31 九、物业管理部主管操作规程. .33 十、物业管理部领班操作规程. 34 十一、办公室工作人员（工作人员含办证人员、监控员、文员）. .37 十二、突出事件的处理. .37 十三、拾遗物品的处理. .45 十四、客人、业主出现情绪冲动（行为过激）的处理. .47 十五、卡口栏杆撞或区内设施被损坏的处理. .49 十六、停水的处理. .50 十七、洋房区对占用消防通道停车的处理. .51 十八、对洋房区占用私家车位的处理. 碧桂园威尼斯城屋村物业管理部 第 2 页 共 183 页 .52 十九、对台风暴雨来临的处理. .53 二十、对水浸的处理程序. .54 二十一、骨干选拔程序. .55 二十二、紧急集合的程序. .55 二十三、物业管理员录用程序. .56 二十四、物业管理员岗位常用技能应用细则. .57 二十五。

5、5、与相关职能部门的业务关系建立 .4 5.1 工商所 .4 5.2 房地办（区房地局街道办事处） .4 5.3 银行 .4 5.4 物价局 .5 5.5 街道、居委 .5 5.6 警署 .5 5.7 环卫、环保 .5 5.8 陆管处 .6 5.9 社文处 .6 6、售楼处、样板房的物业管理 .6 7、竣工验收的参与 .7 8、物业的接管验收 .7 8.1 物业接管验收的作用 .8 8.2 物业接管验收的标准及重点 .8 8.3 物业交接的实施 13 9、管理处的筹建 .14 9.1 管理处组织机构设置及人员配备 .14 9.2 岗位职责 .14 9.2.3 其他各类人员岗位职责 16 9.3 各岗位工作规程 .16 9.4 业主入住前的工作计划 .17 9.5 费用的测算 .17 9.6 人事管理 .18 9.7 员工制服的定制 .19 9.8 培训 .19 9.9 管理大纲的制定 .22 9.10 物业管理公约、用户手册的制定 .22 9.11 管理处的规范上墙内容 .22 9.12 员工行为规范、礼貌用语的制定 .22 10、业主入住 .24 10.1 业主入住流程 .24 10。

6、宇维修主管职责7、文员职责710、维修电工领班职责811、管、钳工领班职责812、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）813、维修电工职责（实行考核上岗制度）814、楼面维修工职责。
（实行考核上岗制度）915、仓库保管员职责。
（实行考核上岗制度）916、物业部采购员职责。
（实行考核上岗制度）9四、物业部主要工作内容、程序及制度11（一）维修领班日常工作程序11（二）维修电工日常工作内容及注意事项11（三）弱电各系统工作程序12（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项12（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项13（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项13（七）设备三级保养制度13（八）设备检修管理制度14（九）设备巡检管理制度15（十）设备封存、启用管理制度15（十一）工具借、领管理制度15（十二）楼面及其它部门设施维修程序17（十三）向财务部提供扣款数据要求17（十四）电梯科规章制度及操作规程18（十五）空调给排水科规章制度及操作规程29。

7、质量标准，能够满足使用要求；经竣工验收合格，有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；2.交接验收的房屋达到窗明、地净、水通、灯亮；排水管正常使用,疏通无阻；3.技术档案资料齐全。
四、职责1.项目经理负责组建物业接管验收小组并委任组长，审批物业接管验收计划。
2.物业接管验收小组组长负责拟定物业接管验收计划并报项目经理审批。
3.项目经理批准的接管验收计划由小组组长组织执行。
4.物业接管验收小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。
五、资格或培训执行本程序的物业接管验收小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。
六、接管验收的程序 物业接管验收的准备 1.成立物业接管验收小组成立由开发公司项目经理指定的项目工程部、客服部、施工单位、物业公司负责人、管理处经理以及物业公司各专业人员组成的物业接管验收小组，并委任小组组长。
2.草拟接管验收计划。
由小组组长根据开发公司提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准，并报项目经理审批。
3.项目经理在交房前10天，负责组织召开由开发公司、施工方、物业公。

8、5P.9 二、质量目标 P.10P.11 三、拟采取的管理方式和工作计划 P.12P.17 四、管理人员的配备、培训 P.18P.23 五、管理服务用房及工作必需的物资装备 P.24P.26 六、房屋本体维护管理计划和实施 P.27P.31 七、机电设备设施的管理维护方案 P.32P.42 八、紧急事故处理流程 P.43P.45前 言鼎源物业管理公司成立于2003年，是一家具有物业管理、清洁保养、安全保卫、工程服务等多元化、专业化的服务公司。
公司目前管理面积近五万平方米，管理类型包括写字楼、住宅小。

9、区管理规定及注意事项，旨在保障水印长堤住宅小区各项使用功能的完美发挥和各位业主（住户）的共同权益，服务指南则是物业管理处急业主（住户）居家生活之所需，在小区的管理服务工作中力所能及地为业主（住户）分忧解难的具体体现。
请您入住前务必仔细阅读本手册，明确您与管理处之间各自的权力、责任和义务。
衷心地希望您在签署了业主临时公约之后，在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与通力合作。
水印长堤管理处将遵循“服务热诚、精益求精、管理规范、进取创新”的服务质量方针信守自己的承诺，通过对您体贴入微的服务和对物业的规范管理，让您体会到真正意义上的“安居乐业”，实现您心中的“家居秀美水印长堤，尽享人间天伦之乐”的梦想！水印长堤管理处管理处服务承诺东莞市海怡物业管理有限公司水印长堤管理处受东莞市世纪海怡花园建造有限公司委托全权负责管理水印长堤。
管理处下设安管部、清洁部、绿化养护服务部、工程维修服务部、消防监控服务中心、客户服务中心，对水印长堤依法实施全方位封闭式24小时管理服务工作。
管理处本着“依法管理、服务第一、顾客至上”的原则，遵循“服务热诚、精益求精、。

10、第二章 物业管理服务设想4第三章 各专业管理服务方案13第一节 管理机构组建及人员配备建议第二节 房屋建筑与公用设施管理维护方案第三节 公共机电设备系统维修与保养方案第四节 清洁、环保与绿化方案第五节 安全消防、车辆管理方案第六节 社区文化建设方案第四章 各项管理服务楼检标准51第五章 人员培训方案72附件： 顾问工作概述75第一章 项目分析及管理服务定位一、项目概况九祥岭村地处西丽镇中心地带，占地面积约87500平方米，周边交通便利，商业气氛活跃。
其分为东西两片。
东至大沙河，西靠沙河西路，北面是占地近万平方社的荔枝林，南邻天虹、万联购物商场。
辖区内房屋240栋，出租屋3893间，暂住人口9767人，常住人口612人，业主户数238户。
由于出租房屋较多，且每栋楼房自成一体，村。

11、第七章 工程完善和工程遗留问题处理竣工验收时应提交的资料系统图接管应移交的产权与技术资料系统图第一章 物业接管验收的基本条件1建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（1）全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋的附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。
住宅小区内分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。
（2）竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门，按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。
2供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配套齐全；设备功能完备，满足业主生活必。

12、清洗消毒工作程序10、鹦鹉花园小区消杀检查标准及方法11、鹦鹉花园小区保洁规程12、鹦鹉花园小区环境清洁工作程序13、鹦鹉花园小区环境消杀管理规定14、保洁队工作内容15、鹦鹉花园小区清洁工人选检查规程16、物业管理部保洁队职责17、保洁部员工工作纪律18、保洁员劳动定额19、保 洁 工 聘 用 合 同20、保洁管理培训21、保洁工作考核办法22、保洁队工作标准及操作要求23、保洁队长工作职责24、鹦鹉花园小区保洁班长岗位职责25、保洁员岗位职责与工作标准26、楼道保洁员工作职责27、道路保洁员工作职责28、售楼大厅保洁员工作职责29、鹦鹉花园三、四组团装修垃圾清运协议30、保洁队奖惩规定31、保洁队员工行为规范32、保洁员礼仪33、保洁队礼貌用语34、垃 圾 转 运 站35、保洁常用工具、药剂使用方法36、广场保洁工作接管方案37、洗、擦地机基本操作程序38、工具交接制度39、保洁工作检查考核评比制度40、鹦鹉花园环境卫生管理自检说明41、安全操作规程4。

13、为经营服务理念：以“为民、便民、利民”为职业精神；以为开发 商、物业业主（使用人）提供“安全、舒适、文明、方便、温馨”的工作、生 活环境为已任；成为业主、使用人住得“放心、省心、安心、舒心”的有利保 障。
1、服务范围 我们竭诚为开发商、管理商、机关、企事业单位和广大业主提供专业性物 业管理及其顾问，物业市场营销及推广，装潢设计施工，水电安装，房地产中 介，家政服务，物业工程维护等系列服务。
服务内容如下： 1.1 住宅物业委托管理。
（普通、中高档住宅小区，机关企事单位职工宿舍、 公寓） 1.2 商业物业委托管理。
（宾馆酒店、办公楼宇，商场及各种经营性物业） 1.3 非住宅物业管理。
（学校、工业等物业管理服务） 1.4 提供承接物业管理人才的培训和选送。
1.5 为开发商、管理商、业主提供物业管理顾问和服务，营销代理服务、市 场推广代理服务及出租等中介服务。
2、坤和物业管理服务特色 2.1 公司与深圳万科、中海外、大连万达、香港梁振英测量师行、世邦巍 理仕等国内外一些的知名物业、中国房地产协会、中国房地产与住宅研究 会、中国物业管理协会及上海、深圳、广州、武汉、重庆等地的物业管理。

14、诚恳，不卑不亢。
头发头发要经常梳洗，保持整齐清洁、自然色泽，切勿标新立异。
有头油和异味。
发型前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领，无烫发。
发长不过肩，如留长发须束起或使用发髻。
张扬、散乱。
面容脸、颈及耳朵保持干净，每日剃刮胡须。
脸、颈及耳朵保持干净，上班要化淡妆。
男士胡须拉杂，女士浓妆艳抹、在众人前化妆。
身体注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。
上班前不吃异味食物，保持口腔清洁，上班时不在工作场所内吸烟，不饮酒，以免散发烟味或酒气。
异味、污垢。
饰物男士领带平整、端正，长度一定要盖过皮带扣。
领带夹夹在衬衣自上而下第四个钮扣处。
领花平整，紧贴衣领。
注意各部细节。
服饰皱巴，佩带夸张的首饰或饰物，内衣外露，衬衣不束腰内。
衣服1.工作时间内着本岗位规定制服，非因工作需要，外出时不得穿着制服。
制服应干净、平整。
2.制服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起。
3.西装制服按规范扣好钮扣，衬衣领、袖整洁，钮扣扣好。
裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面。
1.制服有明显污迹、破损，。

15、3.9 总台服务3.10 业/租户档案管理制度3.11 防火管理制度3.12 物业管理保险制度3.13 有偿服务收费管理制度3.14 物业管理的法规依据3.15 业/租户报修制度3.16 业/租户投诉制度3.17 社区文化活动管理制度3.18 公共场地使用管理制度3.19 突发性事件或异常情况处理程序3.20 安全管理制度 4.0 客户服务部表格 1.0 序 言为保证业/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到：1. 服务态度，文明礼貌；2. 服务行为，合理规范；3. 服务效率，及时快捷；4. 服务效果，完好满意。
客户服务部 负责业/租户之管理和公共地方的管理工作，在业/租户事物方面，首要任务是推动业/租户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进业/租户彼此间之睦邻关系。
而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应。

16、定第九章 电梯使用管理规定第十章 智能化设施使用管理规定第十一章 小区商业用房管理规定前言为了促进公司管理处更高效的的运作，加强公司员工队伍建设，提高员工基本素质，公司现做如下的经营管理体制。
1. 目的对与服务提供过程有关的各环节和因素进行控制和管理。
以符合ISO9001：2000标准7.5条款的要求，确保各生产和服务提供过程按规定的方法在受控状态下进行。
2. 范围本程序规定了生产和服务提供过程控制的内容和方法。
适用于生产和服务提供过程的控制策划与实施、确认、标识和可追溯性、顾客财产、产品防护等环节进行有效的控制。
3. 职责3.1 物业管理处负责召集、主持管理处工作小组会议，实施和监督物业管理服务项目控制的相关制度。
3.2 物业管理处负责工作服务的提供。
3.3 根据物业质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，遇到问题及时解决，使工作质量不断提高，达到用户满意的效果。
4. 工作程序4.1 物业管理处对生产和服务提供的策划，由公司主控，。

17、15u 物业管理费用及相关测算21u 管理措施33u 员工培训55u 浅水湾销售、招商配合构想57方案编制说明FANGANBIANZHISHUOMING一、依据铁岭市城市住宅区物业管理办法(以下简称条例)及其实施细则以及国家、省、市物业管理有关法律法规；二、根据委托方提供的及我公司目前所了解的关于“浅水湾”建筑特点、物业规模、地理位置、使用功能等相关资料；三、我公司管理制度及ISO9000质量体系规定；四、我公司历年丰富的物业管理从业经验。
物业概况 WUYEGAIKUANG浅水湾位于，占地面积 平方米，总建筑面积1053200平方米，共有住房6868套。
绿化率大于35%，配套有地下停车场约 平方米，共 个车位；有幼儿园、会所、社区健康服务中心文化动站、老年活动中心、居委会等多种配套设施。
浅水湾。

18、答客问提纲：一、 物业收费类二、 物业服务类三、 工程类（含二次装修）四、 安全保卫类五、 针对特殊条款的问题解答六、 入伙类一、 物业收费类：为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。
如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定。
从什么时间开始计收我的物业管理费？答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
我应该每月缴纳的物业管。

19、时间管理（三）系统的管理制度1、公众管理制度2、内部管理运作制度3、考核制度4、应急处理程序（四）管理目标1、基本要求2、房屋管理3、房屋公共设备设施维修养护管理4、公共秩序维护管理5、公共保洁服务6、绿化养护管理（五）分阶段管理内容1、前期介入阶段2、房屋销售阶段3、交付阶段4、装修入住阶段（六）维修养护计划1、共用设备设施定期维修计划和实施方案2、共用部位的定期维修计划和实施方案3、共用部位日常维修计划和实施方案（七）特色服务1、持续满足和超越客户市场意识2、四星级物业管理具体服务内容（八）个性化、公益性服务体系1、工作职责2、开展个性化服务的原则和基本要求3、个性化服务项目公告采取的形式4、个性化服务的基本内容5、个性化项目实施流程6、个性化服务项目费用收取及收费标准7、个性化服务的有效性及持续性评定（九）有偿服务体系1、工作职责2、有偿服务的基本工作原则3、有偿服务项目公告采取方式4、有偿服务项目实施流程5、有偿服务项目费用收取。

20、5、与相关职能部门的业务关系建立 .4 5.1 工商所 .4 5.2 房地办（区房地局街道办事处） .4 5.3 银行 .4 5.4 物价局 .5 5.5 街道、居委 .5 5.6 警署 .5 5.7 环卫、环保 .5 5.8 陆管处 .6 5.9 社文处 .6 6、售楼处、样板房的物业管理 .6 7、竣工验收的参与 .7 8、物业的接管验收 .7 8.1 物业接管验收的作用 .8 8.2 物业接管验收的标准及重点 .8 8.3 物业交接的实施 13 9、管理处的筹建 .14 9.1 管理处组织机构设置及人员配备 .14 9.2 岗位职责 .14 9.2.3 其他各类人员岗位职责 16 9.3 各岗位工作规程 .16 9.4 业主入住前的工作计划 .17 9.5 费用的测算 .17 9.6 人事管理 .18 9.7 员工制服的定制 .19 9.8 培训 .19 9.9 管理大纲的制定 .22 9.10 物业管理公约、用户手册的制定 .22 9.11 管理处的规范上墙内容 .22 9.12 员工行为规范、礼貌用语的制定 .22 10、业主入住 .24 10.1 业主入住流程 .24 10。