1、1 西安小户型公寓市场研究西安小户型公寓市场研究 2 3 小户型公寓分布以各版块核心区域，主干道为主 区域分布 3 城南区：长安路沿线为主; 高新区：以唐延路、高新路沿路 为主; 城北区：以未央路沿路两边为主; 城内区：见缝插针，分布较为分 散; 二环：分布较为分散，以各区域 繁华交汇处为主。 城 北 城 南 城内 7000元元/ 9000元元/ 7500元元/ 7500元元/ 4 小户型产品成交均价高约其他面积800元/ 小户型公寓成交稳定，成交量占全市10%左右 小户量价分析 4 2010年各面积段成交均价 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 70以下
2、 70-9090-125125-145145-180 800 87.44% 12.56% 70平米以上成交量70平米以下成交量 2010年小户型成交量占比 5 小户型公寓城北成交量最大，城内成交价最高 区域量价分析势 0 50000 100000 150000 200000 250000 城北城东城南城西城内高新 2010年各区域小户型成交量比 城北成交量最大 高新项目最多 城南量价表现最稳 城内占比最高，价格最高 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 城北城东城南城西城内高新 2010年区域小户型成交均价 单位：元/单位： 6 主要集中
3、在以办公、商业、科研、文教等为主区域 以刚需、首置、投资客户为主 区域分析 6 城南区：区域以办公，商业，文教等为主；区域内刚毕业参加工作的 大学生、教师、工薪白领等刚需、投资客户为主； 高新区：西安市经济最活跃区域、区域集聚办公，产业，科研等为主 ，以工薪白领、刚毕业参加工作的大学生、投资客户为主 城北区：经济技术开发区、工业、产业新区；客户以工薪白领等刚需 、投资客户为主 城内区：主要以商业为主；土地供应量少，区域价值高，多以投资客 户为主 二环：主要集中在各区域的繁华交汇处，以工薪白领、投资客户为主 7 刚需以收入一般的年轻客户为主 投资以收入水平较高，炒房为目的客户为主 客户群分析 7
4、 小户型市场的客户特征： 1、年龄 客户比较年轻，其中以自用为主的客户较年轻，主要年龄在28-30岁范围，以投 资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80以上客户为大专以上水平。租住 的客户以即将或者刚毕业的大学生为主，年龄约在24-28之间居多。 2、收入自住客户一般工作稳定，储蓄不多，家庭月收入水平在30005000元之间； 投资客户一般有较好的经济基础，家庭月收入在10000以上。 3、家庭家庭结构比较简单，多数为婚房，部分为单身家庭。 4、现状目前居住状态以租房为主，急于摆脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主， 投资性客户分两类：1、租房收入填补新房月供2、以炒房为目
5、的。 5、阶层以普通工薪白领首次置业为主，占到一半左右的比例；纯投资客户约15-20左 右，其他如个体、自由职业者等占到2成左右的比例。 8 项目总体体量小，容积率高，户型以小面积一房、二房为主 产品分析 8 项目名称项目名称地址地址占地面积占地面积总建面积总建面积容积率容积率面积区间面积区间销售均价销售均价 装修标准装修标准 ( (元元/ /) ) 中贸广场 长安路与友谊西路交汇 处西北角 800006000007.5一房55-56 567套二房60-70 174套 8800-9800元/ 平米 1,200 高新水晶城一期 高新华润万家高新店南 邻 266672400006.69一房40-5
6、5 427套二房70-95 424套待定1,500 糖果HOUSE 高新沣惠南路水晶岛西 侧 12666700005.5 一房41-48 203套二房65-70 87套 三房99-105 29套 6300元/平方米 盛世一品凤城二路赛高国际对面18926783273.5 一房39 108套 二房58 104套、70 108套、83 52套 7000元/平方米 长安壹栋长安路草场坡新文巷6126708856.8 一房30-40 64套 40-50 96套 50-60 192套、 二房80-90 32套 7800元/平方米 MAX未来 未央大道与凤城五路十 字东北角 7670560006.46 一
7、房44-52 205套 39-47 205套 二房94-101 162套跃层94-97 8套 7700元/平方米2,000 象牙宫寓长安路陕师大对面14000740005.3一房40-55 678套二房78-82 494套7000元/平方米 长安公馆 城南区环城南路西段 14号 4703310005一房37-72 337套16000元/平方米1,800 凤城一号 西安市经开区凤城一路 与文景路十字东北角 7333420005.43一房31-62二房77 、三房925700元/平方米 捷瑞新时代 捷瑞新时代位于高新丈 八北路108号 10005746876 一房38-54 65套77 6套、 二
8、房75-86 54套 6000元/平方米 大明宫寓 未央大道与龙首南路十 字东南角 40005607014一房80-82 442套二房112-115 156套6500元/平方米 民乐园万达广场 城内新城区解放路111 号 1149703000002.43一房34-88 976套二房46-114 177套8800元/平方米600 海星未来城 太白南路电子科技大学 对面 373002000004.62 一房41-44 576套6497 24套、 69 104套8289 94套 二房6392 156套106107 24套 830010000元 /平米 1,500 9 小户型公寓集中于商务、商业、产业
9、且交通便利区域 区域共性及现状 9 项目体量小，容积率高。 项目所在位置均以区域主干道为主，交通方便。 户均面积以3070平方米为主，建筑形式一般为高层一 梯58户 项目所在位置均以商务、商贸，产业为主。 公寓型项目对交通，周边配套的依赖性较强。 小户型公寓项目面积小，总价低，精巧实用，潜在客户 群广泛，以刚需首置性客户 小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高 10 精装修公寓，方便，舒适，且可以提高溢价 精装修市场分析 10 精装修可分三个档次：低挡、中档、高档 低挡：800元/平方米以下的装修，装 修相对很简单，所用材料材质也很普通； 中档：800-1500元/平方米之间，选用 的材料多是一
10、些品牌产品，装修也较为全 面和精细； 高档：1500元/平方米以上，除了具有 高质量的装修外，往往还配以品牌的家具 、家电等； 精装小户型优势： 1、省时省力，拎包入住 2、酒店式的物业管理 3、低成本、高质量 4、寻求提高售价的产品理由 5、增加产品附加值 6、避免装修的污染 11 精装修房售价较高、装修标准多数为高档装修 精装修市场分析 11 项目名称区域售价(元/平方米)容积率总建筑面积(平方米)装修标准(元/平方米) 中贸广场城南区8300-100007.746000001200-1300 皇城壹號城内区10000-140007.2157182000 MAX未来城北区7300-7800
11、7.3560002000 长安公馆城南区15000-160006.38300001800 尚品国际高新区6800-75005.5114990800-1500 诚礼城内区8500-90007.1418000800 华旗国际广场城南区9000-1000011.7377460900-1200 民乐园万达广场城内区8000-100002.94101351600 珠江时代广场城南区15000-160006.39200002000 海星未来城城西区8700-103004.622000001500-2000 西旅国际中心城南区7800-900011.180028800-1000 和平大道城内区6800-84
12、002.62170001000-1500 西安目前在售小户型公寓大约有50个左右，精装修项目大约有20个左右； 12 市场小户型公寓以30-50 为主流，30-40 出租回报率最高 精装修市场分析 12 户型户型价格价格租金租金回报率回报率 30以下21-24万/套1000左右5.3% 30-4021-32万/套1000-1500左右5.7% 40-5028-40万/套1200-1800左右5.3% 50-6035-48万/套1300-2000左右4.8% 60-7042-56万/套1500-2500以上4.9% 1.54% 8.98% 32.82% 35.32% 21.34% 成交比成交比
13、30以下30-4040-5050-6060-70 回报率：投资回报率=月租金*12/总房款，结果数值越大，表明投资回报约高 13 各区域代表性小户型公寓项目 经典案例 13 MAX未来城糖果house海星未来城民乐园万达广场莱安逸境 14 MAX未来 14 总面积：约11.5亩； 总建筑面积： 56000平方米； 容积率：7.3； 绿化率：35%； 车位配比1：0.5； 住宅总户数：580户 建筑形态：项目以精装修公寓、办公、商业为一体的智控社区 楼层状况：2栋30层及5层商业组成 地址：未央大道与凤城五路交汇处 销售均价：7300-7800元/平米（2000元精装修） 地铁物业、周边配套齐全
14、紧邻世纪金花、沃尔 玛、西安中学等、交通便利，南邻地铁二号线； 升值潜力，宜居、投资。 智能化社区： 节能净水、隔热降噪、富氧新风、智能安防 智能化社区 15 四大科技系统定义高端社区 MAX未来 1616 MAX未来 户型特点： 落地飘窗设计、独特的转角式客厅 以39-52平一房为绝对主力户型 户型面积区间套数配比 一房39-52 41071% 二房 94-101 16228% 三房94-9781% 17 莱安逸境 17 总面积：150000平方米； 总建筑面积： 40000平方米； 容积率3.6； 绿化率：39%； 车位配比1：0.4； 住宅总户数：1800户 建筑风格：现代 楼层状况：
15、6栋33层 地址：高新区唐延路一号 销售均价：9500元/平米（2000元精装修） 精装酒店式公寓、恒温有氧泳池、健身会所、内庭台 地水景园林景观、下沉广场、500米线性主题商业街、 架空层泛会所，钢琴键式的外立面设计； 配套化社区 交通核、公园核、豪宅核、都市核、事业核 18 项目自身风格化配套功能 18 架空层泛会所 下沉式广场500米线性主题商业街 住宅区自动扶梯出入系统钢琴键式里面设计 莱安逸境 19 莱安逸境 19 户型特点： 景观阳台，落地飘窗、空中花园、 双层高露台、270度转角飘窗、 面积赠送 户型面积区间套数配比 一房31-50 67840% 二房 60-70 60-121
16、276 448 48% 三房73-311 19512% 精装一房，60-70 小两房公寓占多数 20 糖果house 20 总面积：12666平方米； 总建筑面积： 70000平方米； 容积率5.53； 绿化率：35%； 车位配比1：0.45； 住宅总户数：1086户 建筑风格：现代 楼层状况：4栋30层，一二层商街 地址：高新区沣惠南路 销售均价：6300元/平米（2000元精装修） 特点：楼体布局呈逆时针旋转15度，二层架空平台， 社区院落叠加式分布，独特的外立面设计.不同角度 呈现不同色彩。 时尚化社区 21 年轻化，时尚化的风格设计，彰显出社区年轻的活力 21 糖果house 四栋高层
17、不同外立面颜色与开放式广场、阳光 车库、中央会所、架空平台等构成交互式3度 空间，年轻时尚化的外立面设计，彰显了社区 年轻的活力 22 糖果house 22 户型面积区间套数配比 一房41-48 20364% 二房65-70 8727% 三房99-105 299% 项目以一房为主，户型设计常规，无亮点 围合式设计分布，户型设计无特点，有 面积赠送 23 海星未来城 23 总面积：37300平方米； 总建筑面积： 200000平方米； 容积率4.62； 绿化率：30%； 车位配比1：0.2； 住宅总户数：1500户 楼层状况：4栋24-30层高层 地址：太白南路电子科技大学对面 销售均价：830
18、010000元/平米（1500元精装修） 智能化公寓：光化照明，智能化远程控制，室内环保 净化处理 多元化社区、品牌家居家电 精装化公寓：海尔品牌全套家电 配套化公寓：2万平米景观广场、6万平米商业 24 海星未来城 24 户型面积区间套数配比 一房41-8979877% 二房63-92 18017% 三房98-149 296% 一房为绝对主力，室内活动墙独特设计 户型特点：卧室与客厅之间有活动墙设计， 不同情况可随意分割，卫生间干湿分离， 阔景阳台 25 民乐园万达广场 25 总面积：110000平方米； 总建筑面积： 280000平方米； 容积率2.94； 绿化率：16%； 车位配比1：0
19、2； 住宅总户数：1700户 楼层状况：13栋711层住宅 地址：解放路民乐园 销售均价：800010000元/平米（600元精装修） 项目位于城内繁华区，紧邻火车站，交通方便，周边配套 齐全，自身配套休闲商业步行街，升值潜力，宜居，投资； 配套化社区 26 民乐园万达广场 26 户型面积区间套数配比 一房34-88 97685% 二房46-114 17715% 户型设计普通，亮点不多，空中花园设计 27 个案小结 27 借鉴： 强势资源占有，突出资源优势MAX未来 、莱安逸境、海星未来城、万达广场 独特的风格莱安逸境、糖果house 高科技、赠送面积、配套等附加值MAX未来 、莱安逸境、海
20、星未来城、糖果 house 精细产品塑造莱安逸境、糖果house、 28 总价低、首付低、首置受宠 受通胀影响，投资小户型市场乐观 发展趋势 28 投资 首置 刚需 房价 9月、首付提高 二套房贷收紧 三套房停贷 改善性及高端 性住房 改善性 三次以 上置业 小户型公寓 29 城 北 城 南 城 内 地铁将拉大城市骨架，同时将对小户型公寓带来广度分布及量 价的提升 发展趋势 29 30 未来小户型公寓将会越来越精致、更加的受到市场的欢迎 发展趋势 30 目前西安仍以毛坯房为主要的交房形式，但精装小户型产品越来 越多，也受到广大客户的青睐，后期必对传统产品进行冲击； 未来小户型市场展望： 1、供
21、应量将维持在较高的水平，但消化并不困难 2、小户型物业开始向泛中心化区域扩展 3、户型设计越来越精致，居住主题越来越被重视 4、稀缺户型、个性化户型将会受到市场的欢迎 小户型未来产品特点： 精装化、风格化、科技化、配套化、泛中心化 31 市场小结 31 1、政策对二次房贷及三房停贷的打压，影响到刚需对大户型首付的压力，对小户型公寓影响较小。 2、小户型公寓以城南、城北、高新、城内为主，主要沿板块主要干道分布，依赖于区域交通及周边产业配套 。 3、目前市场以毛坯房为主，正在向精装房过度，随着政策的打压及地铁的建成，小户型公寓市场将会有量的 提升。 4、市场目前小户型公寓以70平以下、一梯58户为主，体量小，容积率大，大多以毛坯房为主，精装修房 正在逐渐增多未来向精装修化市场趋势。 5、随着地铁的建成，未来市场将有一定的产品面世，届时竞争局势将逐步激烈化，产品的差异化、营销手段 的多样化将成为竞争的核心因素。 32 THANKS 32
