1、 第一部分：住宅精装的第一部分：住宅精装的3.0时代时代 一、房地产行业精装修住宅的发展过程； 二、万科3.0住宅精装系统的构成； 三、标杆房企对住宅精装3.0时代的研究； 四、万科3.0精工系统的22个标准； 五、精装修住宅的运作模式的演变； 六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 一、住宅精装修管理体系的构成 二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案） 三、关于精装修的产品定位 四、精装修住宅的设计范围及设计方案 五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 六、精装修住宅的施工图深度标准 七、成本控制与采购 八
2、、精装修住宅的施工管理 九、精装修住宅的售后服务 第一部分：住宅精装的第一部分：住宅精装的3.0时代时代 一、房地产精装修住宅发展的过程 19781992年 19921998年 19982008年 20082015年 计划经济计划经济 福利房福利房 商品房与福利房商品房与福利房 过度时期过度时期 商品房的商品房的 毛坯房时代毛坯房时代 精装修精装修 成品住宅时代成品住宅时代 早期早期 过渡期过渡期 毛坯房毛坯房 精装成品住宅精装成品住宅 从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始， 接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时
3、代。接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。 20082008年之前年之前 2008201420082014年年 2014201520142015年年 20152015年年 未来未来 1.01.0时代时代 2.02.0时代时代 3.03.0时代时代 4.04.0时代时代 1.01.0时代：省时省力的简装时代，时代：省时省力的简装时代， 2.02.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏 3.03.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化 4
4、.04.0时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化，时代：圈层化，互联网化，高科技化，？化， 有关精装修住宅基本概念的讨论有关精装修住宅基本概念的讨论 讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅） 住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生 间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。 一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼 标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。 讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居） 一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬
5、装”还需要“软装”才行。 所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎 包入住的房子。 讨论三：“硬装”与“软装”讨论三：“硬装”与“软装” 一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于 “软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。 讨论四：精装修住宅的分类讨论四：精装修住宅的分类 按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒 店式公寓、公寓式酒店等。 讨论五：我们开发商为什么要做精装修讨论五：我们开发商为什么要做精装修? ? 1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。 2、是住宅产业化
6、发展的必然。 3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。 讨论六：为什么有些开发商不做精装修讨论六：为什么有些开发商不做精装修 1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。 2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。 3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。 4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。 5、认
7、为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。 6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。 精装房VS毛坯房，“老李”与“老张” 我买毛坯房 自己装修 我直接买精 装房了 带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性 带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装 饰个性嘛，你来到我家看就是了！ 如何面对精装修市场推广中碰到的问题 1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。 提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题 采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保
8、证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价应大于30003500元/平方米。 5、装修后竣工验收（不加建或者少加建）、竣工验收后装修（加建偷面积）。 二、万科3.0住宅精装系统的构成 （一）、绿色、健康、高科技住宅 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水， 避免楼间噪音、无漏水、无串味 摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间 食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可 消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇 污染、减轻家务负担、降低保洁费用 厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、
9、窜味。变压式止逆阀烟道排 气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流 动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0 压左右。 双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能 比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更 利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面 的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离 也有助于提高卫浴空间的健康程度， “生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾 病控制中心及国防部
10、实用验证，能消灭4000平米范 围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤 害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出 的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作 用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血 蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运 用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳 的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭 蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被 封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸 血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，
11、采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 在工程管理中实施精 品化施工，制定了多达6000多条的施工标准，尽善尽美保证品质;在装修材料上，恒大集团全 国统一配送的物流体系，从源头保证精装品质，保证装修的最高性价比。同时恒大地产与帝 朗、松下、摩恩、奥的斯等几十家国际知名品牌建立直供战略联盟，推出“满屋名牌9A精装” 的名品精装，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰及每一种材料设备的选用，均采 用国内外优质品牌材料，经过41道标准工序、14项定点验收、10项工艺标准、8类成品保护标 准，苛求每处细节，力求全面提升业主们的居住品质。 蓝光地产精装的的蓝光地产精装的的i5i5系列系列 第
12、一个“i”是i5感官精装标准，视、听、嗅、触、品360度感官体验，与宜 家合作蓝光将在精装集约化家居上展开全新突破，蓝光未来卖的将不单单是 钢筋混凝土，它还一定包含极简风尚、极致收纳、极限人性化的精装成品房， 熨衣板、USB插座、肥皂盒等开发商都会全部考虑到位。（与宜家合作） 第二个“i”是全优选址标准，临公园、临水景、临地铁均成“标配”。 第三个“i”是全栖商业标准，一座i5社区将拥有不低于1条商业街作为配套， 一站式商超、金融、美食、时尚、娱乐等商业配套全部包含在内。 第四个“i”是全龄配置标准，亲子教育、青年社交、中老年活动，i5社区 将覆盖全年龄业主，光亚学校的教育资源也将引入到i系列
13、住区中，0至1岁 教育体系、4点半学校等均会引入。 最后一个“i”是全维服务标准，精装售后服务、生活家服务、物业服务全 部包含在内，从房屋保养，到社区生活、物业价值。 五、精装修住宅的运作模式的演变 1、菜单式装修型：多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。 2、开发商引导型：有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工 厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型： 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建 立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型：在全面家居解决方案的基础上， 向客户提供“硬装”相对固定
14、，“软装”采用菜单式个性化选择服务。 5、专业公司管理型：由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设 计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共 生体系。 6、专业化C2B定制模式：通过专业化的客户平台，运用互联网思维，由 专业的开发商或者专业化的运营管理团队，打造满足不同客户需求的、 个性化定制的住宅精装修产品（包含硬装和软装）。 六、万科及标杆企业近期3.0精装案例解析 案例解析一（详见附件）案例解析一（详见附件） 翡翠滨江项目全部精装交付，装修对外报价1200015000元每平方米。 案例解析二（详见附件）案例解析二（详见附件） 一、住宅精装修管理体系的构成 （一）
15、、住宅精装修管理的组织系统 谁来负责牵头？ 设计部？营销部？成本部？工程部？ 由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！ 精装修是外委设计还是自主研发？ 可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。 关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！ 精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？ 精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制35年的实施目标， 确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 标杆企业对住宅精装修的组织及执行 万科集团 成立专门公司“
16、万创”，对精装修标准进行研发与推广执行 绿城集团 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 龙湖地产 集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行 中海地产 抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行 其他地产集团 由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广 设计系统集成 景观设计 规划设计 建筑设计 精装部品设计 风格设计 机电设备设计 无障碍设计 空间优化设计 （二）、精装修住宅的标准化体系的建立 1、精装修设计体系的构成 设 计主管设 计主管 设计总监设计总监 成 本设计成 本设计 室 内设计室 内设计 设 备设计设 备设计 部 品设计部 品设计 风风 格格 设
17、设 计计 空空 间间 优优 化化 材材 料料 设设 计计 成成 本本 预预 算算 部部 品品 工工 艺艺 部部 品品 图图 纸纸 基基 本本 设设 备备 选选 型型 工工 艺艺 设设 计计 2、精装修住宅产品分级体系的标准化 精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户 的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的 产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标 准。 在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使 其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。 根据楼盘产品定位确定分级标准 根据户型大小确定分级标准 根据楼盘的产品类别
18、确定分级标准 3、精装修项目成本控制体系的标准化 设计标准最优性价比 基本概念 厨房电器厨房电器 1010- -15%15% 机电设备机电设备 2020- -25%25% 基础施工基础施工 3030- -35%35% 收纳固定家具收纳固定家具 8 8- -12%12% 卫浴设备卫浴设备 1515- -18%18% 成品物流保护成品物流保护 1 1- -5%5% 成本设计成本设计 研究研究 项目分解项目分解 单项成本核算单项成本核算 预预 算算 统统 筹筹 4、精装修项目施工管理体系的标准化 （1）、精装修施工管理流程 （2）、精装修施工工艺作业指导书 （3）、精装修施工管理措施 （4）、精装修
19、施工管理用表 标杆企业标准化参考标杆企业标准化参考 精装标准产品库精装标准产品库 项目定位项目定位 产品选择产品选择 项目套图项目套图 成本测算成本测算 清单确定清单确定 标采招购标采招购 施工管理施工管理 项目实现项目实现 根据项目定位选根据项目定位选 择标准产品择标准产品 产品标准物料表产品标准物料表 产品标准施工图产品标准施工图 产品标准工艺节点图产品标准工艺节点图 （三）、精装修标准推广执行体系 二、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案） 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅 是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整 套家居解决方案。全面家
20、居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、 室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统 等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地 在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。 （一）、全面家居解决方案的九个系统 1、公共空间系统 2、玄关系统 3、厅房空间系统 4、厨房空间系统 5、卫浴空间系统 6、住宅收纳空间系统 7、家政空间系统 8、家居智能化系统 9、人文空间系统 1、公共共空间系统 从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松 的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间 主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组
21、成。底层的入户大堂的设 计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让 主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。 2、玄关系统 玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来 说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充 分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考 虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋 都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一 步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下， 还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。 3、厅房空间系
22、统 厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着 重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅 就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计 的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调 光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这 样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。 4、厨房空间系统 根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为 3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5% 用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分 之一，其
23、余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱 而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布 局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便， 而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计 。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱 柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以 放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。 5、卫浴空间系统 我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中， 有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的 5%用于其它活动
24、。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离 ，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限 度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗 浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不 要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够 大的洗面台、足够的收纳空间。 6、住宅的收纳空间设计 收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化 分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要 物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折 、结婚证、房产证、户口本等贵重用品
25、。家庭不同成员拥有的规格不一样 的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。 收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环 境的同时，实现收纳功能。 7、家政空间区域 要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间 分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区 、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞 的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置 。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫 ）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化 角度上讲，
26、家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它 给了家一个浓缩家庭温馨的空间。 8、家居智能化系统 当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。 可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一 步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居 智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防 系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。 9、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化 的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）。 （二）、全面家居解决方案的四大特点 第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准
27、、场景化的功能解 决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、 方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是 系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和 “可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排放等各环 节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家” 第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的 生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手， 而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您 不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型 本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精 彩。
28、所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开 始坚持。 第三：高质量的产品品质。秉承开发商对住宅建造的经验与责任， 我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。 我们的选择不是光因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们 相同，他们的品质够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人 的照顾，对爱人的牵挂。 第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家， 我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，物业公司会是您最 放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求， 我们会用最专业的方式来为您解决。 （三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活 设计
29、概念 功能实现 部品配置 材料品质 安全防护 健康环保 保养建议 工程质量 服务计划 （四）、全面家居解决方案的设计要点功能介绍 专业、现实、生活、价值 我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。 过渡区分隔室内外，保持户内整洁及私密 服务区后勤系统 活动区交流休闲场所 缓冲区书房，分隔活动与睡眠的过渡区域 睡眠区保证安静、私密 过度区 玄关 服务区 卫生间/厨房 睡眠区 次卧/主卧 活动区 餐厅/客厅/观景阳 台 缓冲区 客房/书房 睡眠区 主卧/次卧 产品房型优点解析 各空间布置充分考虑家庭生活的作息 习惯。由外到内内、由动到静、由开放 到私密，合理排序，创造良好好居住环
30、 境。 合理设计流线系统，按家庭成员日常 行为方式，安排排各空间布局及开门方 向。 流线指人们活动的路线，它根据人的行 为方式把一定的空间组织起来，通过流 线设计分割空间，从而达到划分不同功 能区域的目的。一般来说，居室中的流 线可划分为家务流线、起居流线和客访 流线，三条线不能交叉这是流线设计中 的基本原则。 访客流线分析 换鞋 客访流线 访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起 居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划， 减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人 的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通
31、过流线的细分，从而科学 的分割空间，这才是房型设计的根本。 起居流线分析 起居流线 起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满 足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的 性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使 用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角， 让主人感觉无所适从且浪费空间。 家务流线分析 洗衣洗衣 取取 切切 炒炒 洗洗 家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作， 储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了
32、下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程 序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。 洗衣洗衣 取取 切切 炒炒 洗洗 住宅套内建筑及装修设计布置分析 （五）、如何设计好住宅套内的每一个房间（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间 玄关区域应考虑的内容： 1、入户花园、入户门厅、玄关柜、玄关台、鞋柜、收纳柜、屏风 2、机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲 厨房的设计原则： 1、冰箱尽可能布置在厨房里。 2、洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。 3、灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒 柜错开。 4、厨房台面的长度尽可能大于3米
33、，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较 高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。 5、厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。 6、厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。 重要！重要！ 卫生间设计的原则： 1、一进门最方便的位置是洗面盆。 2、一定要“干湿分开”！ 3、公共卫生间应该布置淋雨，而不是浴缸。淋浴布置尽可能与窗洞口错开。 4、根据户型的大小，主人卫生间的布置可考虑三件套、四件套、五件套、六 件套以及步入式衣橱。 5、卫生间的电器设备越来越全：排气扇、浴霸、暖浴快、智能马桶等。 客厅与餐厅的设计原则 1、客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳
34、的的位置，同时要兼顾风水 和隐私的考虑。 2、电视背景墙的长度宜大于2.7米，尽可能与沙发对中布置。 3、餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线 尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一 扇卫生间门。 4、餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。 5、餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布 置的可能性。 儿童房及老人房设计的原则儿童房及老人房设计的原则 1、必须能够布置出1.2米宽的单人床、宽度不小于800的写字台或者电脑桌、宽度 不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能 布置出宽度大于
35、800、深400的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5平方米。 2、床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机的 位置。 3、老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。 4、老人房的双人床宽度应大于1.5米，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。 可以布置出宽度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出宽度不小于 800的五斗柜。 5、大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8 米，并且可以布置出两个床头柜。 书房设计原则书房设计原则 1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。 2、较大户型的
36、书房布置要考虑风水布置的格局。 3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。 全面家居解决方案设计功能解全面家居解决方案设计功能解析 主人房设计原则主人房设计原则 1、主人房的面积要求，国家规范不宜小于10平方米。最舒适的主卧房面积： 中国传统标准为22平方米，欧美标准3545平方米。 2、普通住宅主卧的面宽不宜小于3300，净进深不得小于3500（600衣柜+两个 床头柜1000+1800宽双人床+100的抹灰及踢脚线等施工误差）。理想的普 通住宅的主卧房净进深应该达到4200以上（考虑再加上700宽休闲椅或者 婴儿床）。 3、套型建筑面积达到125平方米以上的主卧房的卫生间应该布
37、置出四件套洁具， 套型建筑面积在144平方米以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且 有步入式衣橱。 4、卫生间的门不宜朝床布置。 5、衣柜的宽度不宜小于2200。 6、主人房区域应考虑梳妆台的布置。 住宅户型精装修设计基本参考原则住宅户型精装修设计基本参考原则 三、关于精装修住宅的产品定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要 根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准 就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。对 于产品线比较丰富的楼盘，建议分23个风格及标准进行产品定位。 对于别
38、墅类的高档的大户型楼盘，开发商可先制作全装修样板房， 作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜 一刀切的全部做到精装修标准。 （一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位 （二）、如何建立精装修住宅的分级体系 1、基础级 装修成本造价：300500元/平方米 2、标准级 装修成本造价：500800元/平方米 3、尊贵级 装修成本造价：8001500元/平方米 4、豪华级 装修成本造价：1500元/平方米以上 5、别墅级 装修成本造价：3000元/平方米以上 不同户型面积的分级及对应的设计风格建议 （三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准 1、基础级 完整的厨房、卫生间
39、装修，门、地板、墙面的装修。（保障房的标准） 2、标准级 在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。 3、尊贵级 在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同 时提高装修材料的标准。 4、豪华级 在尊贵级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、 热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。 5、别墅级 在豪华级之上采用顶级产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固 定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。 分级体系参考 分级体系参考(2) 精装修住宅分级体系分类表精装修住宅分级体系分类表 （四）、什么样的装修要慎重
40、选择精装修 1、销售总价低的楼盘 2、市场对精装修认知度低的楼盘 3、大城市的郊区楼盘 4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系） 5、别墅类产品 适合精装修的物业： 1、中小户型的楼盘 2、商务中心区附近的楼盘 3、地铁上盖的楼盘 4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘 5、旅游度假产品 6、LOFT、SOHO、创客公寓、顶级住宅及公寓（精装3.0系统） （五）、别墅项目如何实现精装修交楼 别墅精装修策略： 1、样板房引导策略 装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。 2、设计师定制式、高端部品定制 组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。 3、要配置足够的高端部品、机电设备
41、系统及建筑智能化系统。 4、业主自行装修的相关约定 与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。 四、精装修住宅的设计范围及设计方法 （一）、精装修住宅的设计范围 设计范围的界定： 住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标 准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室 内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。 “硬装设计”与“软装设计”。 普通精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设 计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁 具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重
42、点提出的是橱柜的设计。橱柜是 固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。 （二）、精装修住宅的设计方法 1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料） 确定住宅精装修的标准、范围。 2、在户型设计阶段介入精装修设计内容 厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预 留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。 3、在施工图阶段与设备专业的对接 给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器 位置、开关插座位置、弱电接口位置等。 4、装修设计与公共空间及户外空间的对接 入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。 （三）、住宅公共部分空间的精装修 1、入户大堂的精装修设计
43、 公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计， 灯具的设计，室内配饰布置 2、公共走道及电梯间的装修设计 电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙 面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计 3、消防疏散楼梯的装修设计 栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计 4、住宅架空层的装修设计 与园林绿化设计的界面的衔接、与地下车库界面的衔接、天花装饰 万科入户大堂装修设计标准参考 （四）、精装修住宅的设计流程 产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队 策划师策划师 规划师规划师 建筑师建筑师 规划师规划师 建筑师建筑师 室内
44、设计师室内设计师 建筑师建筑师 结构师结构师 水电工程师水电工程师 设备工程师设备工程师 园林设计师园林设计师 建筑师建筑师 结构师结构师 水电工程师水电工程师 设备工程师设备工程师 园林设计师园林设计师 弱电工程师弱电工程师 室内设计师室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、 设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工 图设计的脱节。如果有“软装设计”也须同步完成。 关键节点 同步完成 重要！重要！ （五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略 已完成毛坯房住宅的精装修设计 1、户型优化设计 2、水电修改设计 毛坯竣工验收后再做住宅精装
45、修施工的设计 1、土建部分的完善设计 2、水电部分的连接设计 3、装修部分的连接设计 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指 引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户 可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。 入户门及玄关（鞋柜）入户门及玄关（鞋柜） 厨房布置厨房布置 餐厅（餐位）布置餐厅（餐位）布置 客厅（沙发、电视布置客厅（沙发、电视布置） 公共卫生间公共卫生间 主卧（主卫）布置主卧（主卫）布置 客卧及其他房间布置客卧及其他房间布置 精装修设计户型优化流程图 精装修深化设计解析 1、动线分析：访客流线，起居流线，家政流线 2、设备布
46、置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇， 浴霸（暖风机），电动窗帘等 3、收纳设计：玄关，厨房橱柜，卫生间橱柜，卧房衣柜，其他收纳柜 4、装饰设计：风格设计，色彩设计，地面铺贴设计，天花设计，背景墙 设计，窗台（窗套）设计，楼梯踏步、栏杆设计等 5、水电设计：照明灯光设计，插座布置，设备预留洞布置，弱电、智能 化设计，验收前及验收后的水电设计 6、系统整合设计：部品整合，机电整合，装饰材料整合，交楼标准整合， 成本可控设计 住宅设计的负面案例住宅设计的负面案例 1 1、入口鞋柜布置、入口鞋柜布置 2 2、餐桌比例不符合实际、餐桌比例不符合实际 3 3、厨房布置问题、厨房布置问题
47、 4 4、客厅沙发布置问题、客厅沙发布置问题 5 5、书房或储藏间的设计、书房或储藏间的设计 6 6、公共卫生间的设计问题、公共卫生间的设计问题 7 7、工作阳台布置问题、工作阳台布置问题 8 8、卧房布置问题、卧房布置问题 某小户型 优化前平面 户型设计优化案例户型设计优化案例 优化后平面一 优化后平面二 优化设计后平面 优化前平面图（79平） 优化设计后的平面 优化前平面图（47平） 优化设计后平面图 （六）、如何与住宅装饰建材、部品制造商共同完善产品设计 精装修住宅建材及部品的主要分类 与室内装修设计紧密相关的住宅装饰建材及部品： （部品的概念：根据设计通过工厂化生产，按照配套技术在装修
48、现场组装， 作为成品住房中的某一部位且能满足该部位的一项或者几项主要功能要求 的单元，简称部品，如整体橱柜、整体卫浴等。） 1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具 2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。 3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。 4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。 5、室内系列家具、室内家居软装（完善合理布置）。 6、室内门窗及配件。 7、装修材料：地砖、石材、墙砖、地板、装饰板材、地毯、涂料油漆等。 8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。 如何与部品供应商完善产品设计 1、厨房区域 厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设
49、备空间。 2、卫生间区域 卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人 卫生间、工人房卫生间 3、厅房区域 厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。 4、五大工业化部品 橱柜（厨电）、地板、室内门系统、卫浴部品、储藏柜及衣柜 5、电器配置 人性化布置是关键（开关、插座位置）。 厨房、卫生间案例 某三方两厅户型（约163平方米） 深圳招商兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置（约170平） 某4房两厅户型（约197平方米） 厨房橱柜的收纳系统 某别墅一层平面的厨房布置 社交厨房 社交厨房革命，让家庭社交厨房革命，让家庭“总厨总厨”从幕后走到台前从幕后走到台前！ 当别人
50、在模仿万科的当别人在模仿万科的U U型厨房，万科重新发明了社交厨房。型厨房，万科重新发明了社交厨房。 根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破根据高净值人群家庭饮食习惯，融合中西厨功能，打破 厨房与客厅餐厅的界限。通过一道透明玻璃移门，关闭厨房与客厅餐厅的界限。通过一道透明玻璃移门，关闭 时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是，时阻隔中厨油烟，开启时共享家庭融暖。更重要的是， 让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。让“总厨”真正成为家庭空间的视觉焦点。 万科对厨房功能的最新的解读万科对厨房功能的最新的解读 胡老师对住宅厨房和卫生间的观点胡老师对住宅厨房和卫生间的观点 厨房决定了
