2009年7月北海房地产市场研究报告_27页_易居研究.docx

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1、北海市2009年7月房地产市场研究报告市场报告北海市房地产报告日期2009年7月目录易居视点:1第一篇 市场背景篇2第一章、2一、政策法规2二、市政动态4三、市场资讯4第二章、经济环境5一、GDP增速加快5二、工业增加值5三、进出口总值5四、固定资产投资6五、社会消费品零售总额6第二篇 市场分析篇6第三章、土地市场6一、土地市场综述6二、土地资讯7三、本月公告土地分析8四、本月成交地块分析9第四章、商品住宅市场10一、市场综述10二、供求关系分析10三、供应量分析11四、成交量分析12五、成交均价分析13六、项目解析13第六章、营销媒体15一、营销透析15二、媒体分析16三、典型项目:京都花园

2、16第三篇 区域篇17一、海城区17二、银海区202009克而瑞信息技术有限公司版权所有 易居中国克而瑞信息技术有限公司南宁机构南宁市金湖路63号金源CBD现代城24B-20邮编:530022 电话:0771-5501722北海市2009年7月房地产市场研究报告易居视点: 旅游旺季引爆北海楼市供需狂潮7月份北海楼市出现供需狂潮,商品住宅新增供应量达到2811套,环比增长67.92%,同比增长55.39%,环比与同比均出现了大幅度增长,是08年6月以来的供应峰值,市场对商品房需求的缺口得到较好的补充。商品住宅成交量为15.61万平方米,同比增加了37.9%,环比增加了28.48%;成交套数达到1

3、347套,同比上涨68.38%,环比上涨17.64%,市场成交量同样是08年6月至今的峰值。受此影响,成交均价也快速上涨,随着旅游旺季的持续,旅游者兼投资客将大量涌入市场,成交价格预计在未来一个月内继续走高,涨幅扩大。在市场回暖的大环境下正好赶上旅游旺季,从宏观层面上促使楼市形势大好,其次,作为全国房地产市场投资的风向标,投资者的心理对该地抄底的渴望自然是迫切的,而在失去抄底的机会后,投资者唯一能做的便是追涨入市。北海楼市现今的无房可卖状态着实让开发商措手不及,房开商一再抬高市场价格,而追涨入市的投资者仍把未准售的房源下定完毕,引无数刚性需求退场,北海已经回到了07那个投资者疯狂抢房的年代。但

4、经我们分析可知,首先,北海楼市的不稳定性十分明显,成交的季节性上涨,下滑比较明显;其次,投资性需求过多对于当地楼市的健康发展产生一定副作用;再者,开发商对当前形势的过于乐观,盲目涨价,大面积开工。而当这些弊端共同爆发时,北海这孱弱的市场是否会又是一个泡沫的轮回。易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心北海信息点 7月视点第一篇 市场背景篇第一章、 政策资讯一、政策法规1、政策列表表1-1-1:2009年7月房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知n 要求各商业银行,严格贷前审查和按揭贷款发放标准,并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,

5、严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇;7月15日住建部稳定房地产信心n 加强监督管理,确保完成今年保障性安居工程工作任务;n 继续稳定房地产投资;n 继续加强房地产市场监测分析,加强对各地的分类指导;资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统表1-1-2 :2009年7月北海市房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月1日北海市地税局集中征收出租房屋应纳税n 个人出租住宅房屋,月租金收入低于3000元(不含3000元)的,税率为4%;月租金收入高于3000元(含3000元)的,按6.65%的税率征收。n 个人出租商铺和非住宅房屋的,月租金收入低于3000元(不含3000元)的,税率为4.1%,

6、月租金收入高于3000元(含3000元)的,按11.6%的税率收取。7月北海市政府北海市城市总体规划(2008-2025年)n 新规划对城市区域分工更加明确。未来,北海将形成“一城两区八组团”的城市空间结构。n 规划近期(2015年),中心城建设用地为137.334平方公里;n 规划远期(2025年),中心城建设用为209.845平方公里资料来源:CRIC中国房地产决策咨询系统2、政策解读n 银监会收紧二套房贷 七折利率成历史银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知,要求各商业银行,严格贷前审查和按揭贷款发放标准,并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政

7、策不动摇。易居点评:宽松的货币环境导致大量资金流向房地产市场,投资性需求的加入导致房价上涨过快。此次出台的通知是对信贷政策的微调,除了影响改善性需求入市的步伐之外,更主要的是期间透露出的政策转向预期将会使各方进入观望期,狂热的市场有望得到降温。n 住建部:三大措施稳定房地产市场信心 房城乡建设部有关负责人7月15日表示,针对目前房地产市场的运行情况,将采取措施着力稳定房地产市场信心和投资。一是加强监督管理,确保完成今年保障性安居工程工作任务。二是继续稳定房地产投资。三是继续加强房地产市场监测分析,加强对各地的分类指导。易居点评:房地产作为国民经济支柱产业的地位已经毋庸置疑,易居认为,在保增长、

8、促内需的宏观经济要求下,房地产仍担当着重要的龙头作用,促进房地产成交和投资的大调控方向并没有改变。二、市政动态n 本月北海市无重点市政建设动态三、市场资讯 n 上半年北海商品房销售面积涨幅达7成 居广西首位2009年上半年,广西商品房销售面积同比涨幅最快的城市是北海市,销售面积达112.8万平方米,涨幅达74%。近年来,外地人在北海购房比重进一步加大。据统计,目前外地人购买新建商品住房量已占北海全市总量的65.89%。易居点评:市场复苏期,北海市作为北部湾经济区桥头堡及其本身旅游城市的定位,较低的房价使北海市的房地产增值潜力更大,这是吸引外地人投资置业北海市的主要原因。但过多的投资性需求涌入北

9、海并非好事,盲目的追涨入市助涨了北海市楼市泡沫的产生,北海市真正要发展不能完全依赖房地产行业,更应注重北部湾产业的布局。第二章、经济环境一、GDP增速加快2009年上半年,北海市实现地区生产总值166.15亿元,同比增长18.1%。其中第一、二、三产业分别完成增加值26.94亿元、82.08亿元、57.13亿元,同比分别增长6.7%、25.1%、14.2%。地区生产总值增速稍有下滑,但北海市经济仍处稳定增长状态,有利于房地产业的投资。二、工业增加值受经济形势的影响,北海市1-6月份的工业增加值增幅继续放缓。2009年1-6月,北海市规模以上工业总产值165.76亿元,同比增长28.1%,增幅与

10、较去年同期下降较大;规模以上工业增加值51.78亿元,同比增长30.6%,增幅较去年同期下降21.5个百分点。金融危机对实体经济的影响明显,但工业的低迷对北海房地产市场影响不大。三、进出口总值2009年1-6月份,全球金融危机势头持续,受此影响,北海市外贸进出口出现下滑,全市进出口总额为27215万美元,同比下降7.2%,其中:出口16175万美元,同比下降6.8%。进出口总值的持续负增长,金融危机的影响,政策的导向性不强,预计未来进出口总值仍将呈现负增长。四、固定资产投资2008年北海市固定资产投资增速直线下滑,受金融危机影响,09年固定资产投资增速继续下行。2009年1-6月,北海市完成全

11、社会固定资产投资204.74亿元,同比增长50.5%,增幅较去年同期减少9.9个百分点,固定资产投资增幅勉强恢复到08年同期水平。五、社会消费品零售总额2009年一季度1-6月份,北海市城乡消费品零售市场继续保持增长态势,累计实现社会消费品零售总额46.35亿元,同比增长18.2%,但增幅较去年同期减少7.7个百分点。社会消费品零售总额的持续下降,与宏观经济颓势未完全扭转有密切关系。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地市场综述2009年7月北海市供应土地2幅总占地共32.79亩,本次供应的土地以挂牌形式出让,土地用途为城镇住宅用地以及部分商业设施用地。在土地成交方面,6月没有土地成交,由

12、于之前土地大量放量,市场存量充足,为避免开发企业囤地以及稳定土地供应,逐而减缓土地放量,市场的快速回暖,全国多处地王出现,促使开发企业市场信心明显增强,进入4月以来,抄底土地行为增多,促使成交量和土地溢价率微幅上涨,久违的高价拿地也开始重现市场。二、土地资讯n 清理闲置土地:多宗地王被收回土地使用权随着“保经济增长、保耕地红线”行动的开展,国土部下发关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知,贯彻和落实应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展的决策部署。7月,全国土地市场对违规土地进行清算,其中包括保利、富力、中莱投资、恒大地产等公司。对违规闲置土地进行收回并没收土地出让金,收回土

13、地使用权,进行罚款。在未来重新拍卖收回土地时,原开发商不能参加该地块的再次出让。易居视点:2009年以来,商品房市场反弹成交量的节节攀升但土地市场供应却稍显不足,因此提高土地的使用效率,增加市场供应,盘活现有的土地资源是必要的,保障市场健康发展保证商品房市场供应提高土地使用率,使得国土部对土地市场进一步规范土地市场。l 南宁:限制提高容积率 不得“揠苗助长”为防止利益之“手”随意“拔高”城市的在建楼房,带来土地开发强度不合理等后果,南宁市近日出台了南宁市出让土地容积率提高暂行办法,对土地容积率的提高做出了明确限制。据悉,此番暂行办法的出台,规范了提高出让土地容积率的审批行为,规定了提高容积率必

14、须符合的条件,还要求在提高容积率的同时,必须对建筑密度和绿地率做出调整。易居视点:随意提高土地开发的容积率,就像是在没有成熟的土地上,活生生地把楼房“拔高”,结果各项市政配套设施等跟不上人口的发展,造成了生活质量的极大下降,对提高土地容积率的进一步约束,表明了政府想要进一步规范房地产市场的态度,有利于房地产市场的健康发展。三、本月公告土地分析n 地块供应走势分析数据来源:易居(中国)上海克而瑞信息技术有限公司北海信息点本月北海市新增土地供应1宗,共2幅地块,总占地共32.79亩,环比基本持平,同比增加明显。二级市场的快速回暖,让市场各方信心明显增强,为此北海市政府抓住当前良好的市场机遇,加快了

15、推地步伐。本月推出的地块位于南珠大道以西、金海岸大道以南,采用招牌挂的形式,按照“价高者得”的原则确定竞得人。地块编号(宗地号)地块位置面积(亩)用途(年限)规划设计指标起始价竞买保证金(万元)容积率建筑密度绿地率2009GC08019西南大道以南、贵州路西14.57城镇住宅用地(可按规划设计条件建设部分商业设施)70年3.025%30%起始价为人民币8212万元挂牌竞买履约保证金为人民币843万元2009GC08020西南大道以南、贵州路东18.22城镇住宅用地(可按规划设计条件建设部分商业设施)70年3.025%30%四、本月成交地块分析进入09年3月以来,北海市土地市场开始出现转机,在商

16、品住宅火热销售的带动下土地市场也活跃起来。北海本地开发商都屯有大量未开发土地,目前市场存量也比较大,而商品房市场反预期的增长,政策导向的不明朗,市场购买力并不完全释放也一定程度上制约了土地市场供应以及开发商拿地的积极性。第四章、商品住宅市场一、市场综述7月的北海市房地产市场继续维持供需两旺态势。其中新增供应量达到2811套,环比增加67.92%,同比增加55.39%,一季度以来各开发企业加快工程进度的动作效果开始显现,市场新增供应持续扩大。而市场成交量达到15.61万平方米,同比增加了37.9%,环比增加28.48%;成交套数达到1347套,同比上涨68.38%,环比上涨17.64%,市场成交

17、量同比环比均有不同程度的增加。而成交均价受市场持续热销和高端物业成交量增加等因素影响,上涨幅度继续加大。二、供求关系分析数据来源:易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心-北海信息点n 市场供过于求本月北海市商品住宅供求比为1:0.48。市场成交量延续好势头,至3月以来节节攀升。 7月份乃北海旅游旺季,因此外销型的北海市场供应量暴增。失衡的供求比不能说明市场现状,因为实际的市场上,各个项目的房源都比较吃紧,未审批预售证的楼栋均被预定一空,市场处于一个较为疯狂的状态,存在泡沫的风险。三、供应量分析数据来源:易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心北海信息点n 新增供暴增,可选产品少北海市本月

18、商品住宅供应量达到2811套,环比增长67.92%,同比增长55.39%,环比与同比均出现了大幅度增长,市场的持续走好给予房开商极大的信心,大量的推盘,但由于市场需求也在激增,在售项目可选的产品不多,海景房及花园式洋房成为稀缺产品。n 市场存量分析:存量大减,北海市房地产进入低风险区域截止7月底,北海市商品住宅存量约为146.53万,近七个月的平均去化速度提高至10.99万/月,去化速度加快,整体市场未来一年的存量消化周期缩短至18个月以下,市场风险程度继续大幅降低。四、成交量分析7月北海市商品住宅成交量为15.61万平方米,同比增加了37.9%,环比增加了28.48%;成交套数达到1347套

19、,同比上涨68.38%,环比上涨17.64%,在6月份的短暂调整之后,本月北海市在新增供应量增加的带动下,商品住宅成交量继续冲高,市场成交保持良性的发展态势。数据来源:易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心北海信息点n 成交结构分析:通胀预期致大户型高端物业成交量放大7月份的北海商品住宅成交户型的套均面积为116,比上月增加9.4%,继上个月投资性需求加快入市之后,本月黄金海岸别墅、深海花园等别墅项目也开始热销。大户型的高端物业也也出现热销,通胀压力下,越来越多来自东北、福建、浙江一带的投资人士选择北海高端的物业作为资金避风港。五、成交均价分析数据来源:国家发改委网站本月北海市房地产价格继

20、续上涨,但涨幅明显缩小,7月北海房地产价格指数同比101.5,环比100.2,与上个月相比上涨幅度出现一定的下降,这主要是因为受投资客加快入市,刚性需求者恐慌跟进等因素影响,中小户型成交量扩大,整体上拉低了北海市的成交均价。从北海市场的实际情况来看,北海市实际的价格依然在上涨。六、项目解析n 别墅项目受追捧市场通胀预期越来越强烈,购买稀缺性豪宅被称为作为抵御通胀最有效方法之一,因此本月北海别墅楼盘持续出现了热销。项目区域近60日内成交面积近60日内成交套数森海豪庭银海区446020黄金海岸银海区525021深海花园银海区375015数据来源:易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心北海信息点

21、n 远郊中低价项目被市场盘活数据来源:易居中国上海克而瑞信息技术有限公司信息中心北海信息点市场成交持续火爆,在改善性需求和投资性需求涌入楼市的刺激下,北海房价有重新进入了快速上升通道,由于担忧房价过快上涨,因此造成部分购买能力较弱的刚性需求与投资客同时入市,远郊中低价位的项目成为这些置业者的首选,该类项目也具有一定的升值潜力,因此类似东峰富苑、银滩圣美家园、富美苑等远郊中低价位楼盘近两月来成交量持续走高。项目区域近60日内成交面积近60日内成交套数东峰富苑海城区18556196怡康花园海城区10959127富美苑海城区13929150第六章、营销媒体一、营销透析1、本月营销媒体概述今年上半年以

22、来房地产市场的持续增长,北海楼市进一步得到激活,经分析我们认为,下半年楼市销量持续上扬,均价稳中有升,开发商、代理商、购房者对北海楼市的发展变化给予高度关注。由于上半年北海楼市持续旺销的势头,不少开发商在7月份调整销售策略,采用少量推盘,多次加价的战略逐步提高房价。有的楼盘甚至将均价提高一百到两百元不等,在买涨不买跌的心里作用之下,购房者纷纷选房落定。2、本月营销分析l 营销策略n 稳健的供应步伐,寻求价格空间随着北海房地产在今年初逆市上扬,不仅房产交易量翻倍,而且房价扶摇直上,全国罕见。北海楼市呈回暖态势,进入7月以来北海楼市继续呈现量价齐升的趋势,下半年继续呈现出旺销的势头,北海市的住房销

23、售市场持续增涨。曾经长期等待房价下跌的市民惊讶的发现,大多数楼盘不仅没有降价,反而不断地涨价,一些楼盘已挂上“售罄”牌,刚性需求购买力释放过后由投资客接棒继续炒热整个房地产市场,而等待观望的一些刚性需求人群对着渐涨的房价望洋兴叹。而房开商以稳健的供应步伐少量推盘,再次炒高房价。易居点评:上半年以来全国整个楼市飘红,北海的房地产市场持续回暖,而正是刚性需求释放购买力成就现今大好形势,而下半年投资客接棒有继续追捧楼市态势。而市场供应量间接性的供不应求企业可从营销活动通过宣传争取最大的价格空间,以及树立企业品牌。二、媒体分析北海楼市上半年持续增长,有人曾经形容:北海楼市有点疯。开发商也乐在其中,因为

24、刚性需求人群在此次增长中扮演了重要角色,开发商广告投放量也逐步增长,以此更好的吸引刚性需求人群的目光同时更好的树立企业品牌,同时也作为投资客的风向标。而近几个月来“二成首付”、“XX元/平方米起”的广告确实吸引不少购房者前来。三、典型项目:京都花园(1)项目介绍项目地址北海市四川路与三中路交汇处物业类型别墅总建面积55720容积率2.84开发商北海南洋房地产开发有限公司京都花园位于北海市北海大道(图书馆对面),处于市中心繁华地段,周边生活配套齐全,菜市、医院、学校等举步可及。项目总占地面积20000平方米,总建筑面积55720平方米,由4栋7层的多层和1栋9层、2栋15层的小高层组成,共459

25、户,市中心成熟板块临近公园,学校,政府机构自住投资绝好物业。(2)、营销解析n 产品定位随着竞争的愈发激烈竞争使强者愈强,同时竞争导致市场细分同一地段的同类型产品,定位同一类型客户时,遭遇无法跨越竞争对手的营销瓶颈。为了区别于竞争项目,同时满足开始学会挑剔的消费者,开发商意识到产品规划差异化的重要性,也开始关注于产品本身。京都花园项目的开发商把产品定位在一房、二房、三房,适应了市场的需求,这样的主力户型满足了不同消费者的需求。n 价格定位京都花园现房销售,以三成首付即买即住大量吸引购房者的眼球,置业低门槛也吸引了不少购房者。n 效果分析京都花园于2006年1月1日开盘以来,共推出459套物业,

26、截止7月底成功售出390套,去化率高达85%,地段固然重要产品销售与它的营销策划也是是分不开的,先做好合理的产品定位和价格定位,再在促销手段上下功夫,成功的吸引了广大消费者的眼球,这就是它的成功所在。第三篇 区域篇一、海城区1、区域市场动态(1)逢胜大厦祝贺广西北部湾银行北海分行即将入驻逢胜大厦,50-134m2现房清盘热销,即买即住。(2)景海豪庭清盘销售,住宅“买二房送一房”,加送8000元装修礼金,公寓价买商铺:3818元/起清盘。(3)新源幸福苑09年推出,现已接受预定。2、关注楼盘怡景港湾2.1、项目简介怡景港湾,以点式高层住宅围合水景为布局,运用借景、造景与障景等园林设计手段,构成

27、多重立体景观,将自然环境和建筑和谐的融合在一起。并在建筑首层采用架空,通风透景,视野开发,扩大了邻里交流与休闲活动空间。人性化户型,布局坚持南北朝向,让每家每户都能享受到充分的采光和通风,并获得相当好的景观视线。社区里滴水不露的智能化安防系统,让生活安全无忧;社区内特设运动场和尊尚会所,惬意享受。 项目效果图项目总平图2.2、项目图片2.3、项目优劣势分析优势:1、城市中心,成熟生活配套,交通便利,地段升值潜力巨大。2、项目产品多样化,以高层海景公寓为主。劣势:1、小区楼栋规划不完美,二期将阻碍一期景观视线。2、产品包装、宣传不充分,知名度上不如周边项目。2.4、易居点评怡景港湾地处城市的黄金

28、地段,相对于很多当地项目都有着先天的优势,周边的五星级的香格里拉大饭店为国内外游客所熟知。虽然项目从外观,产品设计上看均有特点,但其营销宣传做的相对薄弱,并不出彩,因此其知名度较邻近项目香海花园较低。若项目在品牌、名气上再上一个档次,相信二期涨价热销会更有把握。3、在售楼盘海城区在售楼盘汇总表项目名称容积率总建筑面积()产品类型销售均价(元/)北海国际新城3.3382501高层;小高层;4000北海大厦6.6430838高层4500怡景港湾4.733166高层;4500怡康花园346507多层;小高层;3400悦发花园1.8467882小高层;多层;高层3700创基花园2.111032小高层3

29、800天赐碧园1.4627402多层4300兴海龙福苑4.841436高层3900香槟郡2104971多层;小高层;高层4100香海花园3.5239665小高层;高层5500星海颐园1.7950163多层;小高层3900恒昌城市丽景1.8652131多层;小高层4000逢胜大厦5.7939219高层4400安盛东海岸2.4148591多层;小高层;高层3500国泰大厦5.9515858高层4000南亚大厦6.1326832高层3800东峰富苑1.815420多层3600嘉福文华苑4.0444963多层;小高层4580华杰春秋源2.7732513小高层4600俊杰聚宝苑3.4912672高层38

30、00数据来源:易居(中国)上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构二、银海区1、区域市场动态(1)同和水岸香堤7月4日盛大开盘,8栋精品单位即将震撼登场,7月-10月新品集中鉴赏季,“梵婀玲之恋”浪漫音乐节热烈进行中。(2)玫瑰雅筑7月27日璀璨登场,恭迎鉴赏。2、关注楼盘枫林蓝湾2.1、项目简介枫林蓝湾位于广西北海市南部,该项目以大银滩丰富的旅游资源为背景、以休闲度假为主题、以人性化设计为标准、以物超所值为原则,将建筑艺术与居住品质完美相融,用和谐唯美的理念打造人与自然亲密接触的圣地。项目总建7万多平米,35绿地率,45米的楼间距离,8000平方米的双会所面积,6个园林景区,让度假成为生活,让生活

31、成为度假,在这里能够充分体会“逐海而居”的怡然之趣。项目整体效果图外立面效果图2.2、项目图片项目实景2.3、项目优劣势分析优势:1、以旅游资源为背景、以休闲度假为主题,符合在该区域购房人群的需求。2、双会所:商务会所功能、休闲康体会所功能充分满足生活需求。3、小区拥有6个园林景区并与海为伴,景观丰富雅致。4、产品规划设计较周边项目有过之,精装公寓免去装修烦恼。劣势:1、当前周边配套还未形成,治安环境有待提高。2、如没有私家车,则交通不方便。易居点评:枫林蓝湾规划设计以银滩丰富的旅游资源为背景,以休闲度假为主题,符合北海房地产发展的方向,同时观海的精装公寓免去了候鸟人群的装修烦恼。除了距银滩旅

32、游区仅5分钟车程外,社区规划的双会所一定程度上解决了生活难,娱乐难的问题,给候鸟型居住度假人群更多选择。3、在售项目情况表银海区在售楼盘汇总表项目名称容积率总建筑面积()产品类型销售均价(元/)枫林蓝湾3.7771361.07高层;小高层4800黄金海岸别墅区0.6646831独栋;双拼;联排别墅;6500深海花园1100000双拼;3300银洲花园37678.89多层;3500金沙万绿园一期白金瀚宫1.9828367.03多层;独栋别墅;3300;6500银滩圣美阳光家园1.9746858.86多层;小高层;3800同和水岸香堤1.7926429.92多层;3800阳光蓝洲花园1.9930567.83多层;小高层3000在海一方359248.24小高层,高层4000银滩万泉城二期1.8461970.99多层,高层4500海甸花园2.9641608.59小高层3700数据来源:易居(中国)上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 易居中国克而瑞信息技术有限公司南宁机构南宁市金湖路63号金源CBD现代城24B-20邮编:530022 电话:0771-550172223

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