1、 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 1 目 录 第一章 宏观篇 2 一、市场动态 .2 二、政策法规 .4 三、市政规划 .5 第二章 土地篇 7 一、本月土地市场分析 .7 二、2008 1 月-2009 4 月土地成交情况分析 .8 三、2009 1-4 月分区土地成交情况分析 .11 第三章 住篇 15 第一部分 网签成交分析 （注：本数据包含经济适用房和定向开发房源） .15 一、成交分析 .15
2、 二、成交价格分析 .16 三、区域价格比较分析 .16 第二部分 备案成交分析 .17 一、供应分析 .17 二、成交分析 .17 三、供需对比及存分析 .18 四、均价分析 .19 五 、住房供求结构分析 .20 第四章 区域篇 21 一、雨花区 .21 二、天心区 .25 三、开福区 .29 四、岳麓区 .34 五、芙蓉区 .39 、星沙 .43 七、其他项目 .46 八、筹建楼盘汇总 .47 九、营销活动 .48 月报小结 58 一、宏观篇 .58 二、土地篇 .58 三、住篇 .59 四、营销篇 .59 注： 1、本报告数据最终解释权归湖南中原房地产研究中心 2、此报告仅供客户内部使
3、用。未经湖南中原的书面许可，其它任何机构得擅自传阅、引 用或复制 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 2 第一章 宏观篇 一、市场动态 1、房地产业呈现回暖迹象 长沙房价同比增长 1.1% 房地产业呈现回暖迹象，投资稳中有增，供需矛盾开始缓解，1-3 月商品房销售 181.02 万平米，其中住销售 163.77 万平米，同比增长 2.82%、7.78%。商品房价小幅上扬，全市 商品房均价为 4411 元/平
4、米，其中商品住为 4010 元/平米，同比增长 1.1%、0.5%。二手房 交也出现回暖。全市二手房成交 42.24 万平米，同比增长 6.39%，成交套数 4577 套。 中原观点： 09 初， 在政府大补贴， 银优惠， 以及开发商各种营销手法的综合作用下， 08 被压抑的刚性需求集中释放，市场一飘红。政府加大信贷支持，通过庞大的棚户区 改造工程变相为房地产业注资，释放购买，长沙房地产市场在政府的调控扶持下逐 渐回暖。 2、岳麓区“生态岳麓.宜居家园购房补贴活动 4 月 15 日-5 月 31 日岳麓区购房 最高可获五万补贴,购买单套建筑面积在 120 平方米以 下（含 120 平方米）的商
5、品房，给予每套 1.5 万元购房补贴和 1200 元税补贴；购买单套建 筑面积在 120 平方米至 180 平方米（含 180 平方米）的商品房，给予每套 3 万元购房补贴和 2000 元税补贴；购买单套建筑面积 180 平方米以上的商品房，给予每套 5 万元购房补贴和 3000 元税补贴。 购房时，购房户可先自主选房，凭与开发商签订的认购协议书 、 商品房购房合同 、 发票、税凭证等有效证件，到岳麓区房产局申请购房补贴凭证 。再凭购房补贴凭证 到区政务服务中心大厅专柜领取购房补贴及税补贴。此外，购房者子中的适龄儿童需要 在相对就近小学就读的，由区教育局提供学位安排入学。同时，就读小学一级的适
6、龄儿童 还可以取得就读名校的入学指标抽签机会一次。 附：参与活动的 16 个楼盘 阳光壹佰国际新城、江山帝景、云栖谷、麓国际、长房.西郡、岳麓 1 号.咸嘉官邸、共 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 3 和世家、格星城、泽西城、未来城、西城龙庭、滨江座、郡原广场、宜居.莱茵城、卓 越.蔚蓝海岸、岳麓现代城。 中原观点： 观点一： 政府牵头的集体价为，由于注入政府公信，购房者容接受。一旦 区域内供销比平衡，
7、低补贴标准或取消购房优惠则可做到房价上涨。 观点二： 针对同面积段的房源进购房补贴，加快存房的去化速。从政府角来 看，只有区域内房地产市场形势好转，才能间接对土地价格和成交起到推动作用。 3、最高补贴 8 万可户 雨花区推购房补贴“组合拳“ “从 4 月 2 日至 5 月 31 日，在雨花区购房，均可享受购房补贴、教育配套、户政服务等三 大优惠措施，其中每套商品房最高补贴达 8 万元。 此次活动完全放开对购房者地域、户口、身份、工作单位等限制，只要在指定时间和 楼盘购房者，一享受优惠。按照雨花区的实施方案，购房补贴将依据商品房单套建筑面积 大小（小于 100 ，100-144 ，144-180
8、 ，180-300 ，300 以上）分为 5 档，每套分别 补贴 1 万、2 万、3 万、5 万和 8 万元。 享受经济适用房货币补贴政策的购房者、长沙市棚户区改造或市政基础设施建设项目的 拆迁户和按 103 号拆迁的农村拆迁户，在购买建筑面积 144 平米以下商品房时，每套可再 获 5000 元补贴。 这 18 家楼盘包括，新城新世界、山水城市风景、华雅花园、上海城、中国际御玺、 茂华国际湘、白沙湾嘉园、宏泽佳园、锦绣世纪、菁华源、瑞宁花园、长城非常生活、奥 匹克花园、天赐园、三江花中城、天晟海拔东方、森公园壹号、岳泰想城。 中原观点： 因补贴之名， 政府对于房地产市场的支持， 正在从经适房
9、货币化向为深远的配套蔓延。 在进购房补贴的同时，加入对教育配套、户政服务的配套政策，有针对性地组织市 州购房特定客户来雨花区看房购房，吸引多的消费者和投资者。 4、长沙第 27 届房交会实际总成交 680 套，40 位购房者获得购房补贴 历时 4 天的中国长沙第 27 届房地产交展示会今天下午下帷幕， 展会期间促成意向 及实际成交房屋共 2671 套，总成交面积 27.9 万平米，总成交额达 11.71 亿。 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148
10、326 深圳中原 www.szcen 4 长沙市房产信息中心统计数据显示， 本届房交会四天时间各类房屋实际总成交 680 套， 与 26 届房交会相比增长近 24%。各类房屋实际成交总面积 7.4 万平米，成交额 3.01 亿 元；而意向成交 1991 套，总成交面积达 20.5 万平米，成交额达 8.7 亿元；各类房屋总成 交 2671 套，总成交面积 27.9 万平米，总成交额达 11.71 亿。历届房交会唯一指定会刊长 沙楼市共现场发放近 3 万册，网上房展点击近 92 万人次，日均点击将近 23 万人次。 中原观点： 观点一： 作为楼市风向标，本届房交会反映的市场成交情况较好，实际成
11、交套数比去 有所增加，但结合近段市场情背景，本次房交会的成交仍处于较低水平。 观点二： 风向标只能反映风向，无法改变风向，在潜在供应仍然巨大和政府或将督促 项目加快开发的背景下，后市形势仍容乐观。 二、政策法规 1、先导区闲置土地处置,闲置两以上收回使用权 大河西先导区内闲置满两以上的土地将依法收回土地使用权。为防止土地资源闲置 费，增强全社会集约节约用地意识，市委、市政府决定在大河西先导区规划范围内进一步 加大闲置土地处置工作。大河西先导区管委会昨日发出通知表示，收回的闲置土地应优 先保证基础设施、公益事业项目及、市重点工程项目用地。 高新区管委会、岳麓区政府、望城县政府、宁乡县政府要在 2
12、008 闲置土地清处置 的基础上， 组织对本政区域内 2008 12 月底以前批准的土地进清， 属于闲置土地的， 要依法进处置。 处置原则是对闲置一以上两以内未动工开发的出让地依法征收土地闲 置费；对闲置满两以上的土地，除法规定的情形外，依法收回土地使用权；宜收费与 收回的土地，依法下达延期开发通知书督促开发。 4 月 20 日，大河西先导区管委会发出通知，对政区域内 2008 12 月底以前批准的 土地进清，确属于闲置土地的，要依法进处置。仅仅是在先导区，长沙国土部门也 正在酝酿土地闲置清的强化政策，以进一步地加大闲置土地的处。先导区月前完 成清。据解，此前 2008 ，以先导区为重点的闲置
13、土地清工作，共清出闲置土地 70 宗 7074.9 亩。 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 5 中原观点： 在一季市场情飘红的背景下，政府开始着手调控土地市场低迷的问题，政府一方面 进大的购房补贴来激成交，一方面开始督促闲置土地尽快开发，意在低目前市 场上房源存和开发商手的土地，当市场形势好转，闲置土地陆续开发时，土地市 场的成交和成交价才会有所回升。 三、市政规划 1、岳麓区“两型社会示范镇建设 4 月
14、启动五大项目项目范围 集镇提质改造 4 月动工、玉华山农民安置小区下月开建、 “和文化园部分子项目启动、 万亩土地综合整项目第一期已接近尾声岳麓区莲花镇到处涌动着一派建设热潮。日 前，记者在岳麓区采访时获悉，莲花镇“两型社会示范镇建设已全面启动，3 后，这 将打造成“中国最美乡村 。 五大项目开局 根据规划，莲花示范镇建设形成“两心、三区、两带、一圈的空间布局。今，示范 镇建设将以万亩土地综合整项目、 莲花集镇提质改造、 黄枝山农民住房节能减排改造示范、 玉华山农民安置示范小区和莲花“和文化园五大项目为重点，为示范镇的建设开好局、起 好步。 集镇青砖灰瓦 莲花集镇提质改造是示范镇建设的一个点。
15、根据改造方案，现有莲花桥中心集镇将实 提质改造，改造包括集镇街景、垃圾处和污水排放系统的建设、节能灯的改造等。其 中街景改造包括改造经营门店、拆除部分危旧房屋、添置公益配套设施等，所有建筑统一为 青砖、白墙、灰瓦，体现江南民居风格。 打造“和文化园 莲花镇有好的游资源，目前，有合寺、灵瑞寺等景点，以此为基础的“和文化 园建设，将打造示范镇的游休闲产业。 “和文化园规划总面积 15 平方公，由 7 个子项 目组成，其中有长沙气象公园、大石坝风景区等项目。 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 073
16、1-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 6 中原观点： 改善区域环境，围绕宜居岳麓的中心提升区域内的居住品质，在区域内打造游景点， 莲花镇凭借其好的区位、自然资源、人文优势，确其“ 两型社会示范镇、生态 宜居家园、城乡统筹样板区的发展目标 2、 “长株潭城市群 建“七纵七横城际主干道 规划在长株潭城市群重点建设“七纵七横的城际主干道，加快形成以城市主干道相连 的格局； 大发展临空经济， 布局临空产业， 加快将黄花机场建成中部地区的国际航空中心； 建设对接泛长三角的江海联运通道，加快湘江长沙综合航电枢纽等“五港一枢纽建设，着 提高湘江通航能；围绕提升城
17、市群综合承载能，加快改善能源、水、市政和社会设 施条件。 中原观点： 通过完善网，改扩道，提高整个区域的交通承载能和辐射，为后期的建设奠定 坚实的基础。同时，道的建设也给房地产的发展带来发展的机遇。 3、“未来河西城市中心“梅溪湖片区开始动迁腾地 梅溪湖国际功能服务区建设项目第一期拆迁涉及梅溪湖街道、望城坡街道和天顶乡的 6 个村（社区） ，总面积约 10300 亩，涉及 1500 多户的拆迁；第二期拆迁涉及梅溪湖街道天 顶村和骑龙村，拆迁总面积约 1700 亩，涉及拆迁约 350 户。目前，第一期拆迁已完成入户 调查工作，并启动签定回执工作，截至 20 日，拆迁签定回执 55 户，预计第一期
18、拆迁将在今 5 月底完成，整个片区的拆迁将于今 8 月底完成。 4、潇湘大道段今日通车 滨江景观带试开放 潇湘大道段今日正式通车。这是河西城区风景优美、南向最长的交通干道，潇湘大 道通车程至此达 15 公，滨江景观带同时试开放。 潇湘大道段自 2007 8 月开始建设。它南接潇湘嘴，至湘江三汊矶大桥段，全线 9.1 公，幅宽 40 米，为双向 6 车道。其中，有 3.78 公为滨江景观道。潇湘大道段通车 后，车辆可从湘江橘子洲大桥沿潇湘大道直通湘江三汊矶大桥。 据悉，潇湘大道南向贯穿规划区域内，它将部的津城遗址公园及影视配套基地、 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211
19、 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 7 片区商业街，中部的滨江商务区、工业遗址公园，南部的裕湘纱厂早期建筑群遗址公园及四 大片滨水住形成一条有机联系的产业发展带。 第二章 土地篇 一、本月土地市场分析 1、本月新增挂牌出让土地 11 宗，共 491.29 亩，其中开福区综合农场渔业分场长沙市国土资 源局挂牌的一块起拍价 41052 万，约 180230.74 的住用地为本月挂牌最大宗地。 表一：长沙市 09 4 月新增挂牌土地出让表 区域 供应面积（万） 折合（亩）
20、供应宗数 供应比 芙蓉区 069 103 1 2.10% 雨花区 213 3193 4 6.49% 开福区 2575 38606 2 78.41% 天心区 271 4063 2 8.25% 岳麓区 156 2339 2 4.75% 合计 3284 49131 11 100% 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 以下数据统计截至日期 2009-5-7 上午 10 点 与 3 月相比，2009 4 月挂牌土地出让面积较 3 月很大幅的增长，总共出让 32.84 万平米 （约 491.29 亩） ， 共 11 宗土地挂牌出让， 其中开福区出让面积比最大， 占到 78.41%。 2、本
21、月挂牌土地成交分析 （本月无拍卖土地成交） 成交面积：岳麓区成交 2 宗，占地 14951.68 平米，雨花区成交 3 宗,占地 20791.41 平米,总共 成交 5 宗,占地 35743.09,同 09 3 月相比，09 4 月土地成交提高。 表二：长沙市 09 4 月土地成交情况表 区域 成交面积（万） 折合（亩） 成交宗数 成交面积比 开福区 0 0 0 0% 雨花区 2.08 31.18 3 58.1% 天心区 0 0 0 0% 芙蓉区 0 0 0 0% 岳麓区 1.50 22.49 2 41.9% 望城县 0 0 0 0% 合计 3.58 53.67 5 100.00% 四月月报
22、地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 8 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 相比 08 4 月成交 9 宗，成交土地占地面积 30.74 万平米；09 4 月挂牌出让土地成 交 5 宗，成交土地占地面积 3.58 万平米，与 08 同期相比，幅较大。 09 4 月雨花区成交三宗土地: 雨花区芙蓉中 469 号, 宗地面积 1116.96 ,容积为 2.81,成交总额 772 万元；雨花 区高桥友谊村、
23、圭塘村、自然村, 容积为 3.4, 宗地面积 4463.59 ，成交总额 1327 万元；雨花区井镇潘阳村, 宗地面积 15210.86 ，容积小于 4.5，成交总额 3547 万元； 雨花区总成交额 5649 万元，成交平均价格为 181.17 万/亩 09 4 月岳麓区成交二宗土地： 岳麓区咸嘉湖,宗地面积 2283.17 , 容积大于 5.0,成交总额 626 万元；岳麓区枫 三，宗地面积 12668.51 ，容积大于 3.5,成交总额 1818 万元；岳麓区总成交 额 2444 万元, 成交平均价格为 108.67 万/亩 总成交额 8093 万元, 成交平均价格为 150.79 万/
24、亩 二、2008 1 月-2009 4 月土地成交情况分析 1、2008 1 月-2009 4 月成交情况分析 图三：长沙市 2008 1 月-2009 4 月土地出让成交面积 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 注：2008 1-2009 4 月成交数据为挂牌成交数据，5 月后数据包括拍卖和挂牌成交土地 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 9 2009 4 月土地成交有小幅的回升，自进入
25、08 下半之后，开发商对市场失去信 心，从而导致土地成交几乎停滞，但随着 09 一季的楼市好转，加上本月月底房交会的 加温，09 4 月土地成交 5 套，土地成交小幅上升,成交面积与 08 4 月相比，成交还 是有较大差距，表明楼市虽已有所好转,但开发商拿地依然谨慎。 2、2008 1 月-2009 4 月成交额分析 图四：长沙市 2008 1 月-2009 4 月土地出让成交额 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 注：1-4 月成交数据为挂牌成交数据，5 月后数据包括拍卖和挂牌成交土地 由于全球融危机的影响,2008 1 月-2009 4 月土地成交额整体水平高，但综合 来看
26、，08 上半的成交形式明显好于下半，2009 的第一季楼市有回暖迹象,加上月 底房交会的影响,2009 4 月土地成交已有回升, 2009 4 月，土地成交额 8090 万元， 成交均价 150.8 万元/亩，但与 08 同期，总成交额还有较大差 3、2008 1 月-2009 4 月成交楼面地价分析： 图五：长沙市 2008 1 月-2009 4 月成交土地楼面地价 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 1
27、0 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 注：1-4 月成交数据为挂牌成交数据，5 月后数据包括拍卖和挂牌成交土地 09 3 月因成交地块数据全，未能计算楼面地价，因而楼面地价沿用 08 1 月2 月数据。 2008 1 月-2009 4 月土地楼面地价中，土地楼面地价在 533-1586 元/平米之间，差价 为 1053 元/平米，8 月份最高，达到 1585.84 元/平米，09 1 月份达最低，为 533.7 元/平米， 09 4 月楼面地价 567.85 元/平米，整体上看，08 1 月到 09 2 月楼面地价均在 500-750 之间，楼面地价均在较低位置。 4、200
28、8 1 月-2009 4 月土地成交溢价分析：总体微溢价 开发商信心足 图：长沙市 2008 1 月-2009 4 月成交土地各月溢价 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 注：1-4 月成交数据为挂牌成交数据，5 月后数据包括拍卖和挂牌成交土地 2008 1 月-2009 4 月中，土地溢价基本在 0-44%之间，其中 2008 7 月最高，达 到 44%， 主要是 7 月份市场成交全部在芙蓉区， 芙蓉区位于城市的核心区域， 土地竞争较大； 08 1-12 月中，上半的溢价明显高于下半，反映出下半的地产形式较上半为 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211
29、 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 11 严峻。自 08 9 月份以来，除 12 月份外，其他几个月溢价在 2%以下，溢价非常低。 09 1 月-4 月，土地溢价在 3%以下，本月土地溢价仅在 0.24%。 5、2008 1 月-2009 4 月成交建筑面积、容积分析： 图七：长沙市 2008 1 月-2009 4 月土地成交面积与总建筑面积 备注： 09 3 月因成交地块数据全，未能计算楼面地价，因而成交建筑面积、容积沿用 08 1 月 2 月数据。 数据来源：长沙
30、市国土资源网 中原地产研究中心分析整 注：1-4 月成交数据为挂牌成交数据，5 月后数据包括拍卖和挂牌成交土地 2008 1 月-2009 4 月土地成交总建筑面积共计 925.45 万平方， 出让面积共计 383.705 万平方，综合容积 2.37。从整个时间段来看，08 上半的出让面积、总建筑面积远大 于 08 7 月至 09 2 月的总； 09 2 月延续 08 下半的成交势头，成交清，体现开发商在 09 初对市场的 预期高，信心足。 三、2009 1-4 月分区土地成交情况分析 1、分区土地成交：望城县、雨花区、开福区成交面积位居前三位。 图八：长沙市 2009 1-4 月各区土地成交
31、面积与成交宗数 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 12 2009 1-4 月土地成交面积依次排在前三位的是：望城县、雨花区，岳麓区，望城县成 交面积最大为 6.03 万平米，本月岳麓区土地成交 2 宗,为 2009 来第一次成交； 从成交宗数来看，雨花区成交 8 宗，望城、开福区、天心区、岳麓区各成交 2 宗，芙蓉 区仅成交 1 宗，2009 1-4 月，各区成交较清。 2、分区土地成交价格： 图九：长沙
32、市 1-4 月各区土地成交额与成交均价 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 1-4 月雨花区土地成交额达到最高，成交额达到 10174 万元，成交均价 161.95 万元/ 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 13 亩，成交均价开福区最高达到 360 万元/亩；成交额岳麓区最低，为 2444 万元；成交均价 望城县最低仅 50 万元/亩。 3、分区土地楼面地价分析 备注：09 3 月因成交地
33、块数据全，未能计算楼面地价，因而楼面地价沿用 08 1 月2 月数据。 图十：长沙市 1-4 月各区土地成交楼面地价 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 1-4 月各县区楼面地价在 259-829 元/平米之间，最高的为芙蓉区 829 元/平米，最低的望 城县 259 元/平米，差价 570 元/平米，差幅较大。 4、分区土地成交溢价分析 图十一：长沙市 1-4 月各区成交楼面地价 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳
34、中原 www.szcen 14 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 1-4 月各区土地溢价指数在 0-7.55 之间，望城县最高，芙蓉区最低。从整体上看，各区 域土地成交形式容乐观，相对竞争较小，而望城县由于起拍价较低，造成较为竞争激。 5、分区成交建筑面积、容积分析 备注： 09 3 月因成交地块数据全，未能计算楼面地价，因而成交建筑面积、容积沿用 08 1 月 2 月数据。 图十二：长沙市 1-4 月各区土地成交建筑面积与容积 数据来源：长沙市国土资源网 中原地产研究中心分析整 1-4 月各区土地成交总建筑面积望城县最大，为 17.66 万平方米，天心区最小，为 0.73
35、 万平方米，相差幅为 16.93 万平方米。 1-4 月出让成交面积来看，望城县出让成交最大，为 6.03 万平米，其次为雨花区，最少 的为天心区，只有 0.403 万平米。 1-4 月中，开福区综合容积最高，为 4.98，其次为岳麓区和雨花区，为 3.72 和 3.69。 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 15 第三章 住篇 第一部分 网签成交分析 （注：本数据包含经济适用房和定向开发房源） 一、成交分
36、析 2009 1 月-4 月商品房、住计销售分别为 512.75 万平米、482.08 万平米。09 1-4 月份商品房、住成交较逐月抬升，特别是 3 月份成交突破 150 万方，4 月成交与 3 月基本持平，市场成交仍在高位。楼市逐步由“小阳春走向“艳阳天 。 171.53 106.91 62.82 171.49 158.67 101.95 56.98 164.48 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 09.1月 2月 3月 4月 单位（万） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 商品房销售面积 住宅销售面积 数据
37、来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整 2009 4 月长沙市场住销售 158.67 万平米，环比减少 5.81 万平米，增长-3.54%； 成交套数 15417 套，环比减少 209 套，下 1.34%，成交稳定在高位；长沙楼市“小阳春 持续，并进入成交高位持平状态； 自 09 2 月份开始市场明显回暖，在 3 月成交急速攀升后 4 月份逐渐稳定，但出现 微幅下跌，成交的集中爆发逐渐显现疲态，预计在未来一段时间，市场形势的回暖将 继续带动购房者出手，但随着即将来临的销售淡季、即将陆续上市的巨大供应，以及逐渐 消化殆尽的刚性需求，会使成交出现一定程的下，后市仍需谨慎。 四月月报 地址：
38、 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 16 二、成交价格分析 20094月成交价格3875.4元/平米， 价格环比上升176元/平米，增幅4.75%。 2009年1-4月住宅成交价格 3634 3477 3699 3875.4 3200 3300 3400 3500 3600 3700 3800 3900 4000 1月 2月 3月 4月 成交价格 数据来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整 价格继 3 月上升后继续
39、攀升，在成交基本持平的情况下，价格继续上升。价齐升的 楼市小阳春开始出现，中原认为，在近段时间的成交逐渐在稳定时，成交价格也出现一 段小幅上扬的过程。 三、区域价格比较分析 芙蓉区成交价格最高，其次是开福区，价格最低的是天心区，原因仍是是受到大批定向 开发房源成交价格较低的影响。 4347.71 4267.1 3600.45 3831.89 3638.13 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 芙蓉 开福 天心 雨花 岳麓 成交均价（元） 从各区域价格上看，芙蓉区均价 4347.71 元/平米 ，环比下降 3.1%；开福区均价 4
40、267.1 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4450268/4148326 深圳中原 www.szcen 17 元/平米， 环比下降 2%。 天心 区由于受到定向开发的价格影响逐渐减弱，价格逐渐回升， 、 雨花 区 均价 3831.89 元/平米 ， 环比下降 7.9%， 岳麓 区价格在 3638.13 元/平米 ， 环比下降 4.5%。 中原认为，4月市场成交虽仍在高位稳定，但已初显疲态，成交的出现小幅下，而 区域普遍的成交价下也反应开发商针对成交下所做出的价格
41、让步。 第二部分 备案成交分析 一、供应分析 08.1 月-09 4 月纯商品房、住计批准预售分别为 1233.29 万平米、1057.13 万平米； 09 4 月纯商品房批准预售面积 106.8 万平米，其中住 95.48 万平米，和上月相比商品房 供应大幅增加。 95.32 109.13 89.08 116.1 109.63 44.05 34.21 48.03 106.8 94.81 86.63 83.02 106.29 103.5 36 18.82 40.45 95.48 10.91 73.97 59.57 57.96 64.16 117.74 88.86 134.83 17.36 34
42、.48 62.98 72.76 118.00 124.35 8.14 59.01 46.99 105.00 60.5 119.96 28.18 14.95 85.07 56.67 73.29 49.37 45.16 58.4 0 20 40 60 80 100 120 140 160 07.6月7月 8月 9月 10月11月12月 08.1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 09.1月2月 3月 4月 单位（万） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 商品房批准预售面积 住宅批准预售面积 数据来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整
43、 2009 4 月，长沙市商品房、住批准预售面积分别为 106.8 万平米、 95.48 万平米； 商品房环比增加 122.1%； 住环比增加 136.04%。住占商品房批准预售总的 89.4%。 中原认为， 潜在供应的巨大， 以及目前的楼市回暖， 多开发商集中借助房交会推盘， 造成 4 月份批准预售环比上升幅较大。 二、成交分析 08 1 月-09 4 月纯商品房、住计销售分别为 789.95 万平米、682.57 万平米。09 四月月报 地址： 长沙市五一大道 618 号银华大厦 2211 室 （邮编： 410005） 传真： 0731-4427227 电话： 0731-4420568/4
44、450268/4148326 深圳中原 www.szcen 18 1-4 月份商品房、住成交较 08 下半有所上升。 57.09 54.38 40.91 36.36 42.37 50.75 49.23 34.62 57.82 76.55 74.55 49.9 35.67 33.39 35.26 46.3 43.39 28.47 52.57 69.18 79.86 72.08 83.36 41.68 72.89 82.04 86.86 25.57 40.91 48.49 48.3748.67 44.52 38.17 42.5 39.09 38.36 34.61 34.84 20.92 59.84 74.54 51.26 65.51 72.72 71.93 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 07.6月7月 8月 9月 10月11月12月 08.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 09.1月2月 3
