1、 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 1 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 1 二零零 九 年 五 月份 武汉市房地产市场报告 德盛行 地产 机构市场研究中心 2009-6-6 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 2 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 2 热烈祝贺 德盛行 地产 机构 “武汉房地产吸纳指数” 正式 发布 ！ 从 2009 年 5 月起， “武汉房
2、地产吸纳指数” 正式发布！ 作为颇具影响力的房地产专业顾问机构， 德盛行 地产 机构 自 成立 八 年以来， 定位于策略、 营销、管理 三大 地产 专业服务项目， 发展 成为 湖北 著名 的 房地产营销 代理公司。与一般房 地 产 营销 公司不同的是 ， 德盛行机构 始终从专业的角度来审视和预测 武汉 乃至全国 的 房地产市 场发展态势。 值市场变化莫测、众说纷纭 之际 ， 德盛行机构 率先在 武汉 推出 “武汉房地产吸纳指数” （详情请见第四章第一节 ，以下简称“ 德盛 指数” ） 以弥补价格指数的不足 ， 该指数 不仅是 武汉 首家由 营销 机构推出的数据指标，填补了 武汉 市场上的一大空
3、白，而且其中所包含 的 内 容 ，更是为 房地产开发公司、 购房者 ，乃至政府部门提供 了一个有力的风向标 和参考 ，她将 会 帮助 房地产开发公司 更 理性投资、 消费者更理性的购房，引领 武汉 楼市更健康发展。 此次推出的 “ 德盛 指数” ， 是德盛行 地产 机构 在对 城市 房地产市场 研究成果的基础上编 制而成。 “ 德盛 指数” 初步以 武汉 房地产市场研究为主。 “ 德盛 指数” 的推出 ，既是 德盛行 地产 机构对自身研究成果的总结与升华 ，也为 武汉 房 地产市场 提供 了一 个 崭新 的 市场判研标准 。 由于本指数 首次 推出，可能还存在不完善的地方，还需要时间的考验，我
4、们将 继续前进 ， 努力 做到 更好 。 欢迎 各界人士 前来 交流和提出宝贵意见。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 3 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 3 目 录 数字楼市 (2009.5) 4 本月关键词 . 5 第一章 宏观研究 6 第二章 市场资讯 . 11 2.1 经济与政策 . 11 2.2 市场动态 . 16 2.3 规划城建 . 17 第三章 土地市场 . 19 3.1 土地市场概述 . 19 3.2 土地拍卖分析 . 19 第四章 房产市场 . 22 4
5、.1 德盛 指数 . 22 4.2 月度成交分析 . 24 4.3 每周成交分析 . 25 4.4 主要板块成交分析 26 4.5 市场供应分析 . 28 第五章 区域房地产分析 31 5.1 光谷板块简介 . 31 5.2 光谷房地产市场分析 32 5.3 项目分析 . 34 5.4 区域消费群体行为分析 37 第六章 楼盘跟踪 . 39 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 4 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 4 数字楼市 (2009.5) 土地市场 供应宗数： 10 成交
6、宗数： 10 供应面积： 46.02 万平方米 成交供应面积： 46.02 万平方米 可建面积： 1412.7 万平方米 成交可建面积： 1412.7 万平方米 商品房市场 房地产吸纳指数： 0.89 新增供应面积： 132 万平方米 成交面积： 127.88 万平方米 新增供应套数： 3285 套 成交套数： 12195 套 成交均价： 5224.36 元 /平方米 住宅市场 成交均价： 5514.48 元 /平方米 成交套数： 8107 套 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 5 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-8
7、5714668 传真： 85714698 5 本月关键词 现房 最近的的广告宣传和销售人员口中不时的蹦出“现房”这个字眼，现房意即已经做好的 房子，表面意思很明显，可是里面隐隐透露出我们的房子有保证的意思，你可以随便看，我 们的房子看得见摸得着，开发商也不会在市场不景气的情况下留下烂尾楼。 由于 2008 年市场不景气，很多楼盘选择延期或者减少上市量的办法缓解压力，然而工 程的进度一般是没有停止的，所以造成 2009 年的众多现房。这对热销年份期房一抢而空的 开发商来说，体会到了三十年河东三十年河西的百般感受。然而，坏事也可以变成好事，老 百姓似乎对现房还比较认 同，现房也就成了一个营销的热门
8、字眼。 “赶集”上市 天气渐热，看房的人也开始减少，武汉的夏季一向是销售淡季。因此， 5 月有 30 多家 楼盘开始“赶集”上市，推出大幅优惠，希望抓住热天到来前的最后一段黄金销售期。其中， 内环线内的徐东兴华嘉天下推出“认筹 2000 元抵 60000 元， 4998 元起价”的优惠活动；舵 落口的东建金鼎湾送“ 10000 元团购基金、 10000 元轻轨基金、 10000 元精装” ；发展大道 上的顶琇晶城 2 期认筹启动，买房可享受“ 1 万抵 3 万，登记后每日再送千元”的优惠。 而百瑞景、万科魅力之城、融侨华府、 新澳蓝草坪、宝安璞园、领袖城、小城故事等多个楼 盘新推或者开盘。 众
9、多楼盘“赶集”式上市与部分业内人士的心态也有关系，许多人认为今年前 4 个月， 全市卖商品房约 3.5 万套，与去年 9 个月的销售量相当，消耗了大量需求，市场又需要一个 积累期，再加上即将到来的 2 个月的热天，因此各楼盘现在推出优惠措施，都是力争多抢一 点市场份额。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 6 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 6 第一章 宏观研究 来自于国外金融危机引发了中国宏观经济发展速度的下行，针对宏观经济形势的这一变 化，中央政府开始全面地进行政策转向。
10、 2009 年，在扩张性的财政政策、宽松的货币政策、 全面回调的贸易政策 以及十大产业振兴计划和 4 万亿政府刺激计划的作用下，中国的宏观经 济发生了一些可喜的变化。这些变化一方面表明了中国宏观经济政策在避免经济衰退方面的 成效，同时它对在全球经济衰退的外部环境中提升人们的信心无疑是有积极意义的。 在出台一系列政策后，政府的工作重点放在前期政策细化、落实和监控方面。那么未来 的经济将会走向何方 ?政策在哪些方面产生变动？而这些变化将会对房地产行业产生何种影 响？ 经济继续筑底 4 月宏观经济数据喜忧参半，有一些好的指标或迹象，但目前经济回升的基础还不稳定， 经济回暖的前景和可持续性仍有待观察。
11、一 季度尤其是 3 月份经济回暖迹象明显，但 4 月份 走了一个平缓的斜率，这说明底部正在逐步形成，但回升还有待时日。 前 4 个月经济运行中最显著的特点是投资增长率高工业增长率低，投资对工业增长带动 作用不大。内需继续上升，外需相对较弱。经济发展的“三驾马车” 消费、投资、出口 仍然面临挑战，目前我国消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度上是政府政策效应的 反映，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。出口可能是我国经济发展的最大障碍。发端于 美国的金融危机，已经演变为金融危机与实体经济衰退交互作用、危机中心国家与外围国家 相互影响的 恶性循环，目前危机尚未见底。受金融危机和经济衰退的影响，一方
12、面，为了降 低市场风险和减少资金占压，国外进口商大规模压缩库存，导致我国出口订单明显减少；另 一方面，部分国家汇率大幅贬值，侵蚀我国出口产品的竞争力。但由于“保增长”措施效果 逐步显现以及基期因素影响，预计今年“保 8”目标可以实现。然而经济的好转并非最佳的 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 7 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 7 追求目标，经济转型才是最好的结果，否则可能出现的不是现在许多人希望出现的 V 走势， 而是 W 走势。 1-4 月城镇固定资产投资增长 30.5
13、% 4 月社会消费品零售额增长 14.8% 居民消费价格总水平 -1.5% 规模以上工业增加值增长 7.3% CPI 涨幅 -1.5% PPI (工业品出厂价格 )涨幅 -6.6% 原材料，燃料、动力购进价格涨幅 -9.6% 发电量 -3.5% 进出口总额 -22.8% M1 增速 17.48% M2 增速 25.95% 新增信贷增速 25.78% 货币政策更加灵活 货币供应方面。自 2008 年年底以来，中国央行大力放松货币政策， 4 月份 M2 (广义货 币供应量 )、 M1 (狭义货币供应量 )分别同比增长 25.95%和 17.48%，均比上月末高 0.47 个百 分点。新增贷 款降为
14、 5918 亿元，同比增速从 3 月份的 567.45%降为 27.58%。尽管 4 月份人 民币新增贷款较前 3 个月大幅减少，但是从新增贷款的期限结构来看，短期贷款及票据融资 的占比下降迅速， 4 月底的占比只有 16.22%，而中长期贷款占比则显著上升到了 79.87%的 水平。贷款的中长期化趋势不断增强，这表明有新增贷款进入实体经济，这将有助于经济的 复苏和投资者信心的维持。 但由于 1-4 月国内银行新发放贷款规模达到创纪录水平，货币供应的持续扩张可能给国 内经济带来风险，造成新的信贷风险，未来可能面临恶性通胀的压力，政府可能在今年 晚些 时候或 2010 年初适度控制信贷增长。然而
15、，在决策者相信经济的确已走上复苏道路之前， 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 8 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 8 扩张的货币政策立场不大可能出现根本性改变。 存款准备金率方面。 2008 年，我国三次下调存款准备金率，从目前情况看，存款准备 金率仍有较大的下降空间，但考虑到存款准备金手段的安全功能，可能运用次数有限。 利率方面。从我国的情况来看，央行在 2008 年四次下调利率，尚存有一定的下调空间。 能够继续下调贷款利率，以重启投资需求，保障房产、证券等资产价值，维护
16、宏观经济稳定。 对于存款利率也可继续下调，一方面与世界主要国家的低利率水平相衔接 ，维护人民币汇率 的正常水平，另一方面为积极财政政策的实施提供良好的环境和空间。 财政政策将更加积极 为促进经济增长，在过去的短短几个月内，政府接连出台多项财政政策，政策性税费减 免，增加“三农”、教育、社会保障和就业、医疗卫生、节能减排等经济社会公共投资。而 目前的经济好转迹象并非十分明显，为“保 8”实现，财政政策将可能更加积极。根据分析 “保 8”投资增幅要达到 30%，根据 2008 年基期计算 2009 年需要达到 5 万亿，目前分 2 年 走的 4 万亿中央投资明显不够，增加中央投资可能性较大。 而投
17、资的主要领域主要将表现在扩大 政府公共投资；推进税费改革，实行结构性减税； 提高低收入群体收入，大力促进消费需求；进一步优化财政支出结构，保障和改善民生；大 力支持科技创新和节能减排，推动经济结构调整和发展方式转变等方面。 扩大民间投资箭在弦上 5 月 19 日，国务院批转发关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见。这是继 4 万 亿投资计划、十大产业政策之后，又一次重大的政策窗口。其中指出的就业和收入分配制度 改革将对内需启动起到积极影响，而 4 月出台的固定资产投资项目资本金比例改革将保障 4 万亿投资的稳步实施、改善民间投资启动慢的失衡局面。在经济 复苏、 好转基础有待巩固 背景下，
18、政策拉动作用当然会对投资者预期产生积极影响。一季度统计数据显示投资 4 万亿 元的积极的财政政策已显现一定的效果。然而，民间投资所产生的减轻财政压力、调整经济 结构、缓解就业压力、提高群众收入是政府投入所不易达到的。当前只有拉动社会资本、民 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 9 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 9 间资本参与进来，实现投资的乘数效应，才有可能真正刺激经济全面复苏。所以未来将继续 把扩大投资作为首要任务，注重刺激与引导市场自主性投资，加快投融资体制改革，扩大民
19、 间投资的准入领域，降低进入壁垒。扩大民间投资势在必行。 今年可能短期通缩 1998 年与 2001 年的“通缩”在今年有可能再次重演。回顾我国近十年的通缩，均与外 部环境受冲击导致总需求下降有较大的关系。而从传导的路径来看，一般是：外部经济冲击 总需求下滑 PPI 出现通缩 通缩从 PPI 传导 CPI。 由于 2009 年 CPI 翘尾因素预计大部分月份处于负值区间，今年 CPI 走势事实上取决于 2009 年的新涨价因素的增长幅度。在经济不景气的情况下，特别是国际大宗商品及食品价 格进一步回落的趋势下， 2009 年的新涨价因素估计不会有较大的提升动力。预计未来 CPI 仍将低位徘徊，今
20、年出现通缩的可能性较大。 2009 年的 通缩不会像 1998 年和 2001 年持续 那么久，原因是目前看到的物价下跌实际上还是来源于翘尾因素及大宗商品价格的下滑，未 来随着小麦主产区旱情的持续及中央文件的利多影响，粮食价格有可能出现上扬局面，会对 CPI 产生一定的支撑作用。预计通缩将会在 2009 年年底结束，但前提条件是中国不会出现 如 1998 年因总需求不足而导致的“物价 产出”螺旋下降的“恶性循环”。 房地产利润今年将回稳 在需求旺盛、政策扶持而供给受到控制的情况下，房地产有望今年完全回升。一二线城 市商品房销售良好，而购置土地等投资短期内比较滞后，所以房价 未来 1-2 年内上
21、涨概率较 大。而从全国来看，成交情况将有所滞后，但潜在库存较大意味着房价将在底部持续较长时 间，预计全年销售将实现 5%-10%的增长，房地产投资增速为 2%-8%。 随着行业见底回暖，房地产企业也将步入良性开发循环。 09 年以来开发商以销定产、 小量多次策略见效明显，一季度大部分地产公司现金流呈少有的正值，按前四个月销售数据 来看，许多公司基本上实现了其年计划销售额的 40%。随着资金回流，开发商下半年主要变 化会集中在增加新开工面积、购置土地或者涨价；而从利润率角度看， 09 年仍将面临下降 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 10 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放
22、大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 10 压力，但下降程度要 好于先前预期，随着价格的企稳回升，行业毛利率将回稳。 完成房地产开发投资增幅 4.9% 房地产施工面积增长 12.4% 房地产开发企业完成土地购置 面积增长 -28.6% 完成土地开发面积增长 12.2% 房屋竣工面增长 27.1% 商品房销售面积增长 17.9% 商品房销售金额增长 35.4% 完成土地开发面积增长 12.2% 房地产开发企业本年资金增长 12.4% 发展判研 全球经济萧条还在延续，相对于内需的强劲，外需还将持续低迷，在未来对我国将形成 很大的负面影响。
23、因此，实现我国国民经 济的恢复性增长要依靠扩大内需政策的出台和实施， 固定资产投资和消费的增长将成为未来一段时期促进国民经济稳定、恢复的主要动力。受国 内外经济形势的影响，我国出口依然存在下滑的可能，最大程度地稳定出口将是政策关注的 重点，财政、货币政策将根据出口情况进行适度调整，所以保持宏观调控灵活有效将十分必 要。 2009 年第二季度，在多种投资和居民消费的作用下，国民经济将会有所恢复，在出口 不出现大幅下滑的情况下，国民经济增速应会好于一季度。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 11 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话：
24、027-85714668 传真： 85714698 11 第二章 市场资讯 2.1 经济与政策 国土资源部：重点产业工业用地出让价可 降三成 5 月 13 日，国土资源部土地利用管理司发布“关于调整工业用地出让最低价标准实施 政策的通知”，规定对各地优先发 展产业且用地集约的工业项目，以 及农、林、牧、渔业产品初加工为 主的工业项目，在确定土地出让底 价时可降至原标准的 70%。对中西 部地区由使用者自行完成开发的 工业用地，出让价格最低可降至原 标准的 15%。而城镇建设用地范围 内的国有未利用地，最低出让价格可下降 50%。 【点评】 工业用地出让采用招拍挂增加了工业企业成本，在经济不景气
25、的背景下，降 低出让价意在发挥地价在宏观调控中的作用，使土地对经济复苏和相关 产业的发展提供更多 支持，以保障工业用地合理需求。从长远来看，本政策也有借经济危机所带来的机遇，实施 产业结构调整的意图。 国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中保障性住房和 普通商品住房项目的最低自有资金比例从 35%调低至 20%，而其他房地产开发项目的最低自 有资金比例只下调了 5 个百分点，从 35%降为 30%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 12 页 共 44 页 地址：武汉
26、市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 12 【点评】 对于房地产行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资 金的比例，业内又称“自有资金 比例”。 2004 年 9 月，中央为调控当时较热的房地产市场， 曾要求申请贷款的开发企业其自 有资本金比例不得低于 35%。随后 几年，随着楼市的持续升温，中央 曾出台过一系列针对楼市的调控 政策，但“ 35%”的大限却从未松 动过。自有资金比例降低后，也就 意味着开发商的贷款门槛更低，可 以用更少的资金贷到更多的贷款， 可以增强企业的信心，从而刺激投 资，市场上的房源有望
27、增多。此举动也似乎表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那 样乐观，一些企业的资金链依然紧绷，所以国家加大对开发商投资的支持力度。国务院此次 出台的新政策对不同的商品房 开发投资是有所区别的，鼓励保障性住房和普通住房投资，反 映了政府宏观调节的方向。 两司法解释细化物权法 住改商有望逐渐 禁止 最高人民法院 24 日公布了关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业 服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，并将于 2009 年 10 月 1 日起施行。这两部司法解释涉及审判实践中的若干 热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和 共有部分的划定、业主权
28、利义务的范围、车位车库纠纷的处 理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、 业主撤销权的行 使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、业主妨害物业服务企业 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 13 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 13 管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。 其中规定业主将住宅改变为经营性用房，未按照规定经有利害关系的业主同意，有利害 关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损
29、失的，人民法院应予支持。并将 有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。 【点评】 虽然物权法已经颁布实施，但是仍然遗留下一些立法和执行空白区域， 为更好的保障个人权益，势必有一系列相关配套解释、法规需要出台或 者修改。这次对住改 商的规定对写字楼开发商是很好的信号，但是真正运行下去存在一定执行的问题，同时也反 映出政府对中小企业发展提出了规范化的要求。 4 万亿“蛋糕”初步切分 保障性住房占到一成 国家发改委 5 月 21 日首次对外发布 4 万亿元的投资清单，数据显示，这笔投资主要投 向保障性住房、农村水电路气等 7 大领域。廉租住房、棚户区改造等保障性住房分得 4000 亿元，占
30、总投资额的 10%。投资比重最大的为铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设 和城市电网改造工程，达到 15000 亿元 ,占总投资的 37.5%。而在资金来源方面，新 增中央 投资为 11800 亿元，包括中央预算、中央政府性基金、中央财政其他公共投资以及中央财政 灾后恢复重建基金。其他投资为 28200 亿元，主要包括地方财政预算、中央财政代发地方政 府债券、政策性贷款、企业债券、银行贷款和吸引民间投资等。 截至今年 4 月底， 2008 年 四 季 度 新 增 1000 亿元和 2009 年新 增 1300 亿元中央投资 项目建设进展情况包括 六大方面。在保障性住 房建设方面，已基本建
31、成廉租住房 21.4 万套、开工建设 65 万套，正在加快实施煤矿棚户区民房改造 10 万户、采 煤沉陷区民房治理 12.9 万户和国有林区棚户区改造 15.7 万户，开工建设国有垦区棚户区约 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 14 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 14 8500 户、游牧民定居房 1.8 万套。 【点评】 我国在经济优先快速发展的过程中一直存在社会保障和基础设施滞后的问题， 如果不能解决，必将影响到以后经济的可持续发展。这次借助应对危机、刺激经济的良机，
32、政府拿出巨资解决经济社会发展的瓶颈，有利于改善民生，优化经济结构。同时，大量资金 被迅速应用于地方要防止资金挪用、乱用。 湖北省获中央投资 128 亿 中央扩大内需的第一、二、三批新增投资中，我省分别争取到了 50.36 亿元、 52.18 亿元和 26.11 亿元，累计 128.65 亿元，占中央 切块地方投资总规模的 5.55%，居全国第 4 位。此外，国家发改委已经批准了武汉城投发行 15 亿元企业债券的方案，这批企业债券即 将上市发行。据了解，截至 4 月底，湖北省 2008 年新增中央投资项目已全部开工建设，完 成总投资的 40.9%，已竣工 761 项，在建 2201 项； 200
33、9 年新增投资项目在建 2412 项，开工 率达到 79.1%。 【点评】 湖北省争取到中央扩大内需投资 128.65 亿元，这为湖北省经济稳步增长、应 对金融危机提供了强大源动力，城市建设和基础设施将得到改善，附近楼盘价值将得到提高。 湖北或搭首班车 拟综改区 实施土地费改物业税 湖北省发改委向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业 税。此次湖北上报财政部的申请中先从企业物业税开始启动，积累成熟经验后再向个人住宅 征收。此次方案上报是在湖北省与国家部委的省部共建合作框架内进行的，财产税改革是框 架协议中关于共同推进财税改革工作的一项具体申报，已得到相关部委的支持，此项
34、审批 最晚七月或可通过。 【点评】 从方案看本次改革的目的很明确，就是尽量保持现有的利益格局基本不变， 逐步推进。既不给企业、个人增加负担，同时对政府的财政影响降到最低。物业税一旦开征 ， 包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目将会被整合，如何有效整合土地 出让金和其他各类相关税费，规范中央与地方之前的财政关系都需要考虑。同时由于围绕土 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 15 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 15 地产生的费基数很大，武汉综改区即使实行物业税，
35、土地出让金也不会立即取消，而可能采 取循序逐进的方式逐渐费转税。所以需要在现有利益格局不变的前提下，慢慢进行调整。 城市圈内土地拟按投资强度分管 根据投资强度和产出效率不同，对城市用地实行分级分类管理，这一措施有望在武汉城 市圈内推行。 5 月 25 日，武汉 城市圈改革试验促进条例（草 案）提交省十一届人大常 委会 第十次会议审议。条例（草案） 规定，建立健全圈域内统一的耕 地有偿保护、占补平衡和被征地 农民社会保障机制，对符合改革 试验要求的重点项目用地给予支持；加强基本农田保护，推动农村土地承包经营权和农村集 体建设用地使用权依法有序流转，实行城市土地投资强度分级分类管理，促进节约集约用
36、地。 【点评】 土地具有很强的地域性，原来的土地管理也以行政区划为主，不利于统一管 理。在武汉城市圈土地管理进行创新的情况下，土地市场将向重点扶持项目倾斜，发展前景 好的核心地段将面临竞争。 武汉市 CPI 连续 3 个月下降 4 月，武汉市 CPI 比上月下降 0.7%，比去年同月下降 1.0%， 1至 4 月累计比去年同期下 降 0.9%。我市 CPI 已连续 3 个月下降。纳入统计的居 民日常消费八大类商品中，基本是跌多涨少。主要表 现在食品、衣着、交通和通信、娱乐文化教育用品及 服务、居住等方面的价格下降。 【点评】 在经历了一年多的 CPI 月月上涨的通货 膨胀后，连续的物价下跌，经
37、济是否进入通货紧缩？ 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 16 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 16 因为今年的 CPI 指数是与去年较高点时期的比较产生的，因此物价消费仍处于历史较高的位 置。从经济学上来说，若 CPI 环比出现连续半年下降，就可以被认定为通货紧缩。但武汉已 有 3 个月 CPI 环比出现下降，需要开始注意。 武汉入户门槛降低 远城区购房 20 万元可落户 5 月 31 日，武汉市政府原则通过关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见。其 中规定，凡在远城区购
38、买面积超过 80 平方米 (含 80 平方米 )和总价超过 20 万元 (含 20 万元 ) 的住房，可落户武汉。而此前，远城区购房落户的要求是面积超过 90 平方米和总价超过 30 万元。 【点评】 此次落户政策调整，落户门槛明显变低。落户新政对郊区楼盘是重大利好， 新政实施后，买小房子的购房者可以落户，加上郊区楼盘价格降幅已经很大，收入不太高想 有武汉城镇户口的外 地购房者能承受，所以能拉动受到中心城区楼盘挤压的郊区楼盘销售。 2.2 市场动态 武汉两月卖出 28 块 开发商竞逐城郊土地 3-4 月，我市汉南、蔡甸两区共卖出 28 宗土地，其中绝大多数被中小开发商获得，不 过已在汉南开发的
39、碧桂园也获得了 651 亩土地。在汉南区 3 月 31 日举行的土地拍卖中， 9 宗地有 7 宗卖出，成交面积折合达到了 1179 亩，成交总金额 3.13 亿元。在此次拍卖中，碧 桂园以 7035 万元、 6003 万元分别竞得乌金农场桂子湖的两个地块，面积分别为 351 亩和 300 亩。至此，碧桂园在汉南的总土地面积已达到 1200 亩 。除碧桂园外，我市两远城区的其他 地块多数为二线中小开发商，只有少部分在中心城区有不多的楼盘开发经历。 【点评】 目前我市 1000 余家开发商中，大部分 无地开发 ，特别是在去年楼市低迷之下， 中小型开发商已面临不拿地要出局、拿地又不敢开发的困局。不过
40、，随着今年上半年楼市逐 步回暖，已有部分开发商尝试到地价相对较低的远城区买地，以降低开发风险。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 17 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 17 武汉市 1 至 4 月房地产开发投资同比增长 3.2% 1 至 4 月武汉房地产开发完成投资 132 亿元，同比增长 3.2%，增幅比 1 至 3 月提高 2.7 个百分点。在建商品房施工面积 2585.63 万平 方米，同比增长 23.4%，其中新开工面积 295.56 万平方米，同比下降 42.9%
41、。商品房竣工面积 229.08 万平方米，同比增长 157.6%；商品房 销售面积 216.56 万平方米，同比下降 3.5%，由于销售减少，竣工增加， 4 月末全市商品房 空置面积 199 万平方米，同比增长 72.5%。 【点评】 投资、施工、竣工面积、空置面积同比上升，而销售同比下降，必将增加市 场压力和担忧。虽然目前市场热度热涨，但短期内也难以完全化解市场压力，市场存量压力 至少还要存在半年。 武汉将投资 45 亿打造东湖文化旅游项目 深圳华侨城集团决 定落子武汉，投资 45 亿元在东湖风景区兴建一个融主题公园、都市 娱乐、文化休闲、主题酒店、人文居住于一体的大型文化旅游综合性项目。
42、5 月 25 日，该 集团就此与武汉市政府在武昌东湖宾馆签署战略合作框架协议。 【点评】 武汉市具有坚实的发展实力和前景，以及地处中部腹地的区位优势，特别是 东湖是集湖光山色于一体、极具个性魅力和开发价值的城中湖泊，而华侨城是极具开发实力 的国有企业典范，双方合作必将实现优势互补，互利双赢，必将有力促进武汉城市功能和形 象，乃至全省经济社会发展标准和层次的提升。 2.3 规划城建 “三带三轴五板 块”老汉口构筑沿江商务区 5 月 25 日，以“三带三轴五板块”为蓝图的沿江商务区中长期发展规划出炉，规 划中的沿江商务区，将以城、水、景交融，用“三带三轴五板块”作了整体架构。“三带”： 沿江大道金
43、融商贸“金色长廊”；中山大道数码、商业、文娱“缤纷彩链”；京汉大道文娱、 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 18 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 18 博览“动感地带”。“三轴”：天津路商业数码经济轴；三阳路现代服务业拓展轴；卢沟桥路 特色经济产业轴。“五板块”：风尚珞珈商旅板块、激扬大智数码板块、智力三阳创意板块、 科教新兴居住板块和财智永清商务板块。 【点评】 随着社会发展，以往的商住混杂模 式已经逐渐落后，区域主体功能划分是社 会发展的进步，对提升区域竞争力和吸引力有
44、利。汉口作为武汉市发展最早和最成熟的区域， 在商务升级换代、避免中心商业衰弱等方面发挥着重要的探索性作用。 汉洪高速通车 有望带动汉南房地产市场升温 5 月 28 日，汉洪高速公路武汉至汉南段开通。这是我省首段免费高速公路，届时从武 汉硚口区等主城区到汉南区的行车时间将缩短为 20 多分钟。先期开通的汉洪高速公路武汉 至汉南段长 15 公里，汉南斥资 5 亿元买下了这段路的通行权。这也就意味着，今后，车辆 从主城区到汉南只拿卡、验卡，不需交费，实现“点对点 ”的免费互通。 汉洪高速公路是武汉七条快速出 口路中的一条，起于武汉经济技术开发 区沌口南太子湖桥南，经武汉经济技术 开发区、汉南区，止于
45、汉南区水洪口。 此外，汉洪高速公路与规划的洪湖至监 利高速公路东荆河大桥对接，路线全长 48.94 公里，全线设互通立交三处。其 中，沌口至水洪口 46.031 公里已建成， 而南太子湖至沌口段 2.91 公里将于年底建成。 【点评】 有了这条免费高速公路，武汉来往汉南将更加迅速和方便，汉洪高速公路的 开通或将让汉南区房地产迎来新的发展机遇，让汉南加速成为武汉人居住休闲的“后花园”。 武汉房地产市场报告 （ 2009 年 5 月） 第 19 页 共 44 页 地址：武汉市汉口解放大道 688 号 武汉广场 网站： 电话： 027-85714668 传真： 85714698 19 第三章 土地市场 3.1 土地市场概述 近期全国土地成交情况出现差异化，大部分城市成交量环比上升，但同比仍不容乐观。 4 月份， 在北京、上海、广州、深圳、成都、长沙等全国 26 个城市中，仅 6 个城市的土地 成交量出现环比下滑，而其他 20 个城市的成交量均出现环比大幅上升。土地成交量上升的 城市比例约为 77%。北京 5 月成交土地 16 块，成为前 5 月成交最多的月份，富力、龙湖、 保利纷纷出手。成交量激增的主要原因，一是由于近期房地产市场销售高涨和银行支持力度 加大，开发商资金压力缓解；另一方面，政府改变推地策略，推出地块底价较低，降低入市 门槛，激发了开发商的热情。 各城市为了为
