1、09年5月宁波房地产市场分析报告总结在6月1日的下午今年来鄞州中心区最大住宅用土地校友录，挂牌起始价为550万/亩，最终被最后雅戈尔以楼面地价8707元/的价格拿获，地王的再现，宁波本土大鳄至北郊路场块之后再掀宁波楼市波澜。雅戈尔此举是否标志着宁波楼市“小阳春”的延续，还是昙花一现。近期楼市相当热闹，政策接连出台，首先是政府开始研究物业税的问题，继而调低开发公司自有资本金的比例，以此降低行业准入门槛似乎令人担忧，市场是否再现“倒春寒”？ 市场关注 东部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)两幅土地15日出让 将建宁波文化广场 紧邻东部新城门户区和行政中心区的两幅土地图行天下，昨天成功出让。按照土
2、地出让合同的约定，两年半之后这里将建成我市大型公益性城市公共文化平台、东部新城的重要地标性建筑-宁波文化广场。 这两幅土地北以后塘河为界，东、西分别邻河清路和海晏路，南面是中山路。在东部新城的规划版图上，这两幅土地正好处在东部新城核心区中央走廊中段17173，其西侧为刚奠基的东部新城门户区、东侧是未来宁波行政中心前的中心湖。据地块规划指标，这两幅土地上今后可建建筑面积近95万平方米，用地性质均为文体娱乐用地。 鄞州中心区将崛起现代商务楼宇群招商良好 受国际金融危机影响，商务写字楼的日子普遍不好过。 但记者昨日从鄞州区投资合作局了解到，正在建设中的南部商务区投资环境优越，不但吸引了本地企业入驻，
3、上海、杭州的知名企业也纷纷前来洽谈。 南部商务区地处城南的鄞州中心区，北至鄞州公园，南至鄞州大道，西至宁南南路，东至前河南路，总规划面积493公顷，是未来鄞州新城的核心区域，也是目前宁波最大的中央商务集聚区。其中已开工建设的一期工程有3个地块，用地面积246公顷，建筑面积约118万平方米，总投资50多亿元人民币。 南部商务区从去年7月起开始大规模招商。受金融危机影响，许多企业都在想方设法节省开支，不少商务写字楼面临招商困难的问题。而南部商务区招商工作虽是逆势展开，但进展良好。 规划新政叫停开发商随意扩大飘窗“偷面积” 因为看到了住宅楼盘设计飘窗、设备平台会产生诸多弊端图行天下，同时也为了避免飘
4、窗、设备平台越做越大之“风”蔓延，导致房地产市场的无序竞争，并给建筑造成结构安全隐患进而损害购房者利益，规划部门规定，从6月1日起，全市新规划楼盘必须执行新的飘窗、设备平台设计标准。 项目动态 华荣风景九园（查看地图）新青年生活广场5月8日开街 大镇海商业核心-华荣风景九园 新青年生活广场4万方大型商业体，在近千个日子的期待与努力后，终于要向众人，以真实鲜活的姿态展现其魅力了。5月8日，商街开街仪式将于商街现场举行，包括餐饮区在内的一期商业，全部以实景绽放 世纪东方COB写字楼打响楼宇经济品牌 作为建立在城市综合体上的商务建筑，世纪东方COB写字楼不仅占据了中山东路的地段与交通及配套资源，同时
5、也借助综合体项目的优势互动，形成自身业态的产业链，促进商业、住宅、写字楼之间的内部良性循坏。轻轨边上的交通优势，24万平方米名品荟萃的商业广场，现代化的外观设计，使世纪东方COB写字楼从众多商务建筑中脱颖而出。此外，世纪东方COB写字楼与商业广场共享2000余个充裕车位；巨资打造的四面外墙灯光系统，则使它成为绚丽的地标建筑，进一步提升企业高端形象 市场月评: 住宅市场呈现“红五月”，写字楼小幅增长。 本月住宅市场的成交量达到54万平方米、写字楼的成交量近2万平方米。住宅市场的成交量与前两个月相比继续大幅度的提升。 五月的宁波楼市住宅和写字楼市场从整体成交量上看都有不同程度的增长，住宅市场呈现“
6、红五月”，写字楼则出现小幅增长。一方面随着较大体量的新项目的入市在很大程度上拉升了整体成交量，另一方面积蓄已久的刚性需求悄然爆发。 从区域上来看鄞州本月的成交量近乎占据了总成交量的半壁江山，近两个月该区域集中放量，开盘的楼盘集中扎堆，四月份有铂园、盛世天城（查看地图）2期、风格城事（查看地图）、水岸枫情、奥林80（查看地图）；本月新近推出的项目如东方湾邸（查看地图）、蔚蓝水岸3期、锦绣东城2期、永佳苑（查看地图）等项目相继热销拉升了住宅市场的整体销售量。 写字楼市场的成交量本月主要集中在鄞州区和江东二个主要区域。其中商会国贸项目本月成交了近3000方的面积goodfeel，位于江东区域的东寅商
7、座（查看地图）项目本月也有大面积成交。 写字楼市场： 写字楼销售排名： 第一名：东寅商座 第二名：商会大厦 第三名：名汇东方（查看地图） 紧随其后的为恒隆中心（查看地图）、东城国际（查看地图）等项目。 住宅市场：住宅市场暖春悄然而至 住宅排名： 第一名：盛世天城 第二名：天合家园（查看地图）2期 第三名：水岸枫情 随后的分别为奥林80、上上城、锦绣东城等项目。 本月的住宅市场依旧持续着四月份的火暴场面，新近入市的有东方湾邸、蔚蓝水岸3期、锦绣东城2期、永佳苑等项目入市加上四月份的几个开盘项目的热销，整体销售量有大副提升。从五月的成交排行榜不难看出鄞州市场依旧占据着成交大户的地位，盛世天城、水岸
8、枫情、上上城、东方湾邸等项目都在销售排行前列。江北区域本月成交量也有大幅度增长。 别墅市场：成交量大幅回升 卡纳湖谷（查看地图）依旧延续着上月的辉煌，稳居本月别墅市场的销售冠军之位，英伦水岸（查看地图）、东湖观邸依然已稳定的表现紧随其后。 公寓市场 公寓市场在整提楼市的回暖也逐渐慢慢复苏，本月各在售公寓项目都有成交记录，宝润大厦经过较长时间的蓄水期，在开盘之后销售去化速度较快。48克拉销售基本接近尾声，几乎消声灭迹的春天大厦本月有不俗的表现，成交48套，去化二千多方。 二手房市场 2009年5月1至5月31日，21世纪不动产宁波立得30家门店，共成交二手房557套，成交金额4.86亿元 二手房
9、交易量在五一期间短暂回落之后节节回升，本周成交量再次突破今年上半年新高，二手房市场掀起了“红五月”的销售小高潮。成交量的全面攀高主要是因为目前二手房市场本身的购房需求十分强劲，海曙大规模拆迁中的拆迁户购房及婚房、学区房等需求非常旺盛，使得二手房交易供需两旺的态势得以延续。 从需求排行来看，江东区排在首位，江东区凭借其成熟生活区域的优势，成为消费者购房的首选地段，从购买客户的委托量来看，大致占总需求量的40。其次是鄞州区，各板块成交全面开花，随着鄞州区的迅速发展，越来越多的老三区市民愿意购买鄞州区的住房。再次是海曙区，但随着拆迁户等的大量需求使得海曙区的房源紧俏起来，供应稍显不足，加之多数楼盘房
10、龄偏长，消费者购房意向向周边扩展。 市场风向： 商品房开发资本金“松绑” 传递什么“信号”？ 国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35的“大限”首次出现松动。在分析人士看来，这一变动释放出信贷政策调整的信号，对房地产开发投资及商品房供应的增加都有积极意义。 开发项目资本金比例降低？ 2004年9月，银监会颁布的商业银行房地产贷款风险管理指引第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35。 这一比例限定至今鹿鼎记，5年未动。其间，在2006年
11、8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会还再次公开发布关于进一步加强房地产信贷管理的通知，重申严禁向项目资本金比例达不到35、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。 在房地产这一资金高度依赖的行业，很多开发商几乎视银行贷款为“生命线”。尤其是经历了2007年的飞涨和2008年的低迷之后，开发商愈加明白“手中有钱”才能做到“心中不慌”。而在政府这边，作为宏观调整的手段之一，项目资本金比例的控制一直是遏制楼市过热的关键“按钮”之一。 2008年底，中国人民银行和银监会联合发布的廉租住房建设贷款管理办法，将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20
12、，但不涉及商品住房。 此次国务院常务会议虽然只是作出相关决定，具体调整幅度并未公布，但已引起市场足够遐想。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)说，2004年上述资本金比例由30提高至35，背景是投资偏热，所以要通过紧缩信贷政策来降温。现在调整资本金比例，一方面是国家“保增长”统一部署的需要，另一方面目前楼市处于调整期，房地产开发贷款政策应相应放松，这是很合理的。 “信号意义”大于“实质意义”？ 国家统计局发布的数据显示，今年1至3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长41，但比去年同期回落282个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住
13、宅完成投资3422亿元，比去年同期回落315个百分点。与此相关的数据是：一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降401；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降113。 投资回落的背后，是不少开发商遭遇的资金危机。上海资深房地产专业律师罗建荣说，一方面，2008年市场的低迷对房地产企业带来的资金压力还是相当大的，尤其是一些中小开发商，不得不“拆东墙补西墙”。一些房地产投资公司甚至出现了“主动违约”的情况：由于地价偏高，资金不足，不惜放弃几千万元的保证金也要退出投标。另一方面，一季度至今市场形势好转校友录，存量房消化速度加快，供应不足的问题也随即显露出来。 罗建荣说，
14、去年年底“国六条”明确提出“开展房地产信托投资基金试点”，到现在调整商品房开发项目资本金比例，这些政策动向都传递出信贷有所松绑的“信号”。上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说，不少开发商通过一季度的销售已经回笼了一部分资金，这次信贷政策有所松动，相信对房地产投资会有推进作用。 不过，季宝红还认为，由于大的房产开发商自有资金比较充分，银行授信额度很高，资金问题相对较好；而中小开发商的贷款依然较紧缩，所以对他们来说，此次资本金比例调整的“信号意义”大于“实质意义”。 门槛降低房贷风险是否可控？ 也有人士担心，项目资本金比例下调，固然解了房企资金之渴，但会不会放大银行贷款风险？
15、尽管一季度信贷巨量增长，但很多商业银行的房地产开发贷款所占比例持续萎缩。上海银监局提供的数据表明，3月末，上海银行业金融机构房地产贷款余额为6149亿元，比上月增加7965亿元；其中地产开发贷款当月增加468亿元，同比多增61亿元。但房产开发贷款继续回落，余额较上月减少33亿元，同比多减224亿元。 同时，房地产贷款质量也呈现平稳可控态势。3月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比上月减少21亿元，不良贷款率为103，较上月下降005个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率154的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为163，比上月下降008个百分点。 交通银行首席经济学家连平表示，房地
16、产开发贷款持续萎缩不利于宏观经济回暖，降低商品住宅资本金比例有利于“保增长”。它对商业银行的信贷风险确实会产生一定的影响，但幅度不会大。持续监测表明，房贷质量总体比较平稳，风险总体可控，商业银行可根据不同房地产开发企业的资质、信用状况，具体把握 2009年全国城市地价有望趋于平稳 中国城市地价动态监测系统最新公布结果显示，受全球金融危机冲击和我国拉动内需经济政策的综合影响，预计2009年我国城市地价有望在持续低迷后趋于平稳。 记者4日从国土资源部获悉，中国城市地价动态监测系统分析报告认为，受国际金融危机冲击，目前国际经济环境仍在恶化，市场发展预期不明，单纯由政策力所支撑的国内宏观经济难有较好表
17、现，劳动就业、土地财政、进出口贸易、利用外资等出现困难。我国土地市场受其影响，预计2009年土地需求仍将低迷，地价不会有大的涨幅。与此同时，2008年底国家推出4万亿元拉动经济增长计划网络超女，以及宽松财政和货币政策会刺激土地供应，一定程度上缓解土地市场的低迷态势。然而需要注意的是，新增投资多为基础设施建设项目，划拨用地大量增加可能挤压有形土地市场。 据监测结果分析，009年我国一线城市居住用地价格将趋于平稳，而二、三线城市居住用地价格仍有小幅上涨的可能。目前在北京、上海、广州等一线城市，近两年内居住用地供应量较大，城市房价基本达到最高并呈下行趋势，开始进入触底阶段，房地产建设规模将放慢脚步。
18、房地产市场“饱和”直接影响城市居住用地需求，房价下行及未来经济走势不确定则直接影响开发商拿地欲望。总体来说，2009年我国居住用地价格将与2008年持平或低于2008年水平。 据分析预测，一线城市以外的省会及沿海城市等二线城市，以及比较发达的中小城市组成的三线城市，由于主要购房主体是自住性消费群体，房地产投资和投机成分较少，投资性买房受到打压，没有影响到实质性刚性需求，因此2008年的观望者可能在2009年成为一部分购房者。随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，而土地资源的有限性和住房用地的刚性需求，使得以自住性消费市场为主的二三线城市地价仍然存在上涨空间。（数据来源于经济
19、参考报） 楼市持续回暖面临三大阻力：涨价、捂盘、地价高 进入5月，楼市的不确定因素开始更多地显现：成交量大幅波动、开发商平淡促销、“假日楼市”观望气氛弥漫。刚性需求波动的同时，投资性需求开始入市。预计5月以后的楼市，有多种因素仍可能打乱其回暖的节奏，主要是开发商的涨价、“捂盘”以及地价的居高不下。 开发商涨价增强市场观望氛围 市场机构佑威楼市通统计的数据显示，2009年3月上海商品住宅成交均价为13178元/平方米，比2月上涨8.5%。4月份各周则是涨跌互现。但是，上海内环以内(多为3万元以上的高档物业)以及其他区域的别墅豪宅房价波动相对较大，这些成交量以投资性需求为主。 比如，被视为样本性楼
20、盘的上海万科金色里程，其报价从年初的1.5万元/平方米，上调到4月份1.65万元/平方米，“五一”房展会期间又抬高到1.8万元，重回去年万科在浦东三林板块创下的最高纪录。上海网上房地产显示，中环线以外，这样“调价”的楼盘比比皆是。 与一季度的“一帆风顺”不同，二季度楼市开始显露不确定性，一线城市尤为如此。中原地产研究中心数据显示，4月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周成交量环比降幅超过20%。“五一”假期，北京住宅日均签约量(424套)亦低于4月的平均水平(446套)。退房率也有所上升。 分析人士认为搜狐网，这些波动根本上是形势不够明朗时市场博弈出现的正常现象，其中
21、也不排除购房者对跟风涨价等现象加以拒斥的原因。分析人士指出，在国内楼市，尤其在一二线城市，改善性需求能让市场摆脱低迷，投资性需求则是促进市场增长的重要力量，甚至堪称市场繁荣的“导演”。因此，改善性需求和投资性需求的“入场”，对楼市的持续“回暖”起到关键作用。但问题是刚性需求对价格的波动最为敏感，随着卖方不断调高价格，这部分需求入市节奏变缓，也必将影响到改善性需求和投资性需求的入市。 捂盘惜售人为制造房源紧张 记者近期实地采访发现，位于闸北大宁板块某楼盘的售楼处，开盘之前就有人排队。位于宝山顾村板块的某楼盘曾在3月底推出140多套以两房为主的房源，几天内即被订购一空。 上海一家房企老总对记者说出
22、了一大原因：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”这些房子都是六、七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在要高，多出来的可都是纯利润”。 同样是“惜售”，楼盘可分为两类，一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难，这是“主动惜售”；另一类则大多是近两三年买的高价地，对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。 楼盘敢于捂盘
23、惜售，因为资金暂时还没有问题，尤以大型房企居多。一方面，部分“低地价”房源的销售，带来了可观的现金流；另一方面，放贷指标高企的银行也十分依赖这些“优质客户”。东部某城市一大型房企总经理告诉记者，今年银行主动找他的次数多了，而且还常是分行行长亲自登门，“希望多贷点钱，帮帮忙”。这样一来，开发商“少量多批”甚至“少量少批”入市也就有了足够的本钱。 市场分析人士认为，考虑到去年成交量的低迷，今年以来楼市的刚性需求还没有“解渴”，成交量还有大量上升的空间。但是部分开发商的惜售，人为制造的房源紧张，可能会加快楼市泡沫的生成，导致楼市直接从“回暖”走向“过热”。 地价居高不下影响投资积极性 国家统计局公布
24、的数据显示，今年一季度全国完成房地产开发投资4880亿元，同比仅增长4.1%，比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过7成的商品住宅完成投资3422亿元焦点房地产网，增幅比去年同期回落31.5个百分点。土地方面，一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。 实际上，楼市的暖意已经传导至土地市场。截至5月9日，今年以来上海已发布了35个建设用地出让公告，26批土地已经成交，住宅用地无一流拍。3月份中原地产监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。“
25、加快推地”是各城市土地市场的关键词。地价方面，国土资源部公布的2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告显示，第一季度全国城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，增幅明显低于2008年同期水平，下降了3.07个百分点。这是2004年以来全国地价首次出现季度下跌。 但是，不少开发商则认为，现在地价最多是有些“松动”，已成交的土地大多位置较远、面积较小，整个土地市场的“大盘子”没有发生根本性改变。而且，只要政府依然走简单的“招拍挂”的方式，二季度以后地价重新上涨的可能性依然存在。 上海财经大学教授胡怡建表示，从供给角度讲，近年来房地产销售量的萎缩和土地市场的萎缩有关，因此如果要增加房地产的供给，必须要增加土地的供给，同时政府要审慎考虑土地供给与土地价格之间的关系。
