1、 1 2009 年 3 月上海房地产市场简报 （3 月 1 日3 月 31 日） 上海世联地产顾问有限公司 WorldUnion Properties Consultancy (China) Limited 2 上海行政区划图 GDP： 上海 2008 年 GDP13698 亿元，与 07 年相比增长 9.70%，增幅回落 3.6 个百分点 全社会固定资产投资总额： 09 年前两月完成 511 亿元，同比增长 2.4% 房地产开发投资： 09 年前两月完成 206.94 亿元，同比增长 4% 居民人均可支配收入： 2008 年达到 26675 元，同比增长 12.9% 2009 年 3 月上海
2、房地产市场商品住宅成交概况 物业类型 成交面积 (万平 ) 成交均价 2009 年 3 月 2009 年 2 月 增幅 2009 年 3 月 2009 年 2 月 增幅 商品住宅 152.04 78.36 94.03% 13228 12216 8.28% 公寓 135.73 68.6 97.86% 12777 11764 8.61% 别墅 16.31 9.76 67.11% 16979 15394 10.30% 3 目录 撰写说明： . 4 一、政策动态 . 5 1. 高层吹风 5 2. 沪上政策动态 6 二、土地市场 . 8 1. 土地出让信息 8 2. 土地成交信息 10 3. 土地市场简
3、述 12 三、商品住宅市场 . 13 1. 公寓市场 _ 13 2. 别墅市场 _ 19 3. 京沪深三市 3 月 商品住宅成交量对比简析 _ 21 4 撰写说明： 目标市场： 上海市房地产市场月成交情况 时间区间： 2009 年 3 月 1 日至 2009 年 3 月 31 日 （环比标的则为前一个月的同样时间段） 数据来源： 世联上海公司数据组 概念和指标说明 住宅 包括公寓和别墅二种物业 办公楼 单指写字楼 商业 包括店铺和商场 成交均价 本时间区间内总成交金额除以总成交面积 新开楼盘 本时间区间内的新推项目和历史项目新推房源 数据来源： 世联上海公司数据组 5 一、政策动态 1. 高层
4、吹风 日 期 部门 内容 解读 3 月 5 日 国务 院 政府工作报告中明 确提出 “鼓励引导各地 因地制宜稳定和发展房 地产市场，加强住房市 场分类管理 ”。 明确 “鼓励 ”各地稳定和发展房地产市场，且加 强住房市场分类管理，也就是说必须在分类管理的 基础上来稳定和加强，要有效区分普通自住房、高 档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的 产品要有不同的政策。这意味着我国住房市场已经 进入一个多级分类体系。 3 月 3 日 央行 央行副行长刘士余 3 日表示，当前利率水 平合适，是否继续降息 还需观察未来一段时间 的经济数据。 为了保证经济增长， 2008 年 9 月以来，央行先 后五次
5、下调金融机构存贷款基准利率。但是今年以 来，央行一直没有按下降息的按钮。业内人士认为， 减息空间已经不大。 3 月 7 日 发改 委 在国家发改委主任 张平在人大新闻发布会 上表示， 4 万亿投资计 划中， 有 4000 亿投入保 障房。 4万亿投资计划在保障性住宅方面发生较大变 化，去年公布的数额是 2800 亿元，而目前已调整至 4000 亿元，其中包括廉租房、林区、垦区、煤矿棚 户区改造。 3 月 9 日 国开 行、 建 设部 保障性住房的开发 建设得到了更为实际的 金融支持，国开行与建 设部就加强开发性金融 合作达成一致意见。 从 08 年起， 国开行就积极参与廉租房的各项工 作，随后
6、根据央行与银监会下发的廉租住房建设 贷款管理办法 ，国开行制定了该细则，用于支持新 建、改建廉租房的贷款，并确立“政府、企业、银 行”三方互保开发模式，有效解决保障房建设资金 不足状况。 3 月 25 日 央行、 银监 会 央行、银监会发布 关于加强信贷结构调整 10 条意见，要求对于有 实力、有信誉的房地产 开发企业对相关企业或 项目的兼并重组，金融 机构要做好融资支持和 除了支持房地产开发企业的兼并重组，意见还 要求，未来应当拓宽房地产企业的融资渠道，支持 资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房 地产投资信托基金试点。 意见重申 “支持房地产行业 平稳健康发展 ”， 各银行业金融机构
7、要严格贯彻落实 房地产信贷政策， 努力改进和完善房地产金融服务， 并切实做好风险防范工作。 6 配套金融服务。 3 月 下 旬 住建 部 住房公积金监管司 司长张其光表示，将抓 紧制订住房公积金支持 经济适用住房等建设试 点方案。在征求财政部 等部门意见后，报请国 务院批准下发。 全国住房公积金缴存余额首次突破了万亿大 关。截至 2008 年末，全国住房公积金缴存总额为 20699.78 亿元，缴存余额为 12116.24 亿元，新增 余额 2511.13 亿元。如此庞大的公积金缴存余额如 何发挥作用一直受到关注， 而开展住房公积金支持 经济适用住房建设试点， 能够充分发挥住房公积金 使用效益
8、 2. 沪上政策动态 日 期 部 门 内容 解读 3 月 下 旬 闵 行 区 继杨浦区之后，闵行区近 期也开始对二手房交易中出 售方 “惟一自住用房 ”的申请进 行严格审核。 杨浦和闵行两区明显收紧审核惟一自住 房，其他区域尚未跟进，但全市范围内的审核 从紧势在必行。 严格审核惟一自住房的真实性， 严格征收二手房交易中个人所得税，说明房地 产市场成交量的回暖已使政府的调控政策有细 微调整。 ” 3 月 28 日 普 陀 区 继杨浦新江湾城和静安 昌平路的保障性住房地块之 后，普陀区的数个中高档住宅 地段也出现经济适用房用地 的规划。 今年以来，上海保障性住宅地块的选址， 从较为偏远的区域，向
9、各个高级地段发展，此 风潮当与目前市政府提出的旧区改造新思路 “数转头加套型保底 ”有关。 所谓的 “数砖头加套 型保底 ”，指以被拆除房屋市场评估价为依据， 适当增加一定的价格补贴来作出货币化补贴， 而对 “人头 ”的安置，则纳入就近安置，以 “套型 保底 ”作为标准，以保障性住房加以安置。 3 月 30 日 上 海 城 乡 建 交 委 上海市城乡建交委表示， 目前上海九个中心城区都在 规划建设就近安置房，其中杨 浦、闸北、徐汇、普陀等区的 就近安置房项目已开工建设。 为满足旧房动迁中居民多元化的住房需 求，上海在完善货币补偿和异地安置方式的同 时，将建造一些紧凑、小户型的就近安置房。 上海
10、还将通过建设配套商品房、收购中低价普 通商品住宅等多种渠道筹措动迁安置房源。 3 上 上海今年保障性住房基 今年本市计划开建的大型保障性住房基 7 月 30 日 海 国 资 地 产 公 司 地将引入 “大企业对口大基地 ” 的开发模式，从土地供应到开 发建设的全过程都将由信誉 好、实力强的大型国资企业集 团来承担。同时，上海市还酝 酿由大企业拿出自有土地，进 行开发的模式。 地主要有六个，分别位于宝山顾村、浦东曹路、 浦江镇、南汇周康和航头地区、江桥镇和泗泾 镇，五大国资企业集团对口开发六大基地。具 体做法是由五大公司负责对口建设相关区的基 地，供地采用现状出让方式，通过一定程序供 应给五大公
11、司；所在区负责落实拆迁腾地、牵 头组织和管理工作；市里负责研究政策、制订 计划、确定地价房价、统筹房源等工作。 8 二、土地市场 1. 土地出让信息 1 公告号 区 县 地块名称 四至范 围 规划土地用 途 出让面 积 2 容 积 率 挂牌时期 200902301 奉 贤 区 奉城镇南奉 公路北侧、 奉 干公路东侧 区域地块 东至农 田，南至 南奉公 路 商业用地 0.29 不大 于 1.0 2009 年 4 月 20 日至 2009 年 4 月 30 日 200902302 闸 北 区 327 街坊市 北 5 号地块 南至规 划江场 支路，西 至万荣 路，北至 江场西 路 商业金融及 商务办
12、公用 地，道路用地 5.18 不大 于 2.8 200902303 金 山 区 金山新城区 B-14 剩余地 块 东至杭 州湾大 道，南至 龙翔路 住宅用地 3.36 不大 于 1.4 200902304 青 浦 区 重固镇夏阳 金城西侧地 块 东至夏 阳金城 小区，南 至四号 街 居住用地 4.31 不大 于 1.5 200902305 宝 山 区 罗店新镇 D2-2 地块 东至抚 远路，南 至美丰 路 居住用地 9.68 不大 于 1.2 200902306 宝 山 区 大场镇沪太 路商务办公 地块 东至弥 浦河，南 至机耕 路 商务办公用 地 7.93 不大 于 1.0 20090230
13、7 松 江 区 涞亭路 1号 C 地块 东至闵 行界，南 至陆家 队 居住用地 0.78 不大 于 0.7 200902308 松 江 乐都支路一 号地块 东至乐 都支路， 居住用地 2.55 不大 于 1 不含工业用地。 2 单位为万平。 9 区 南至北 龙潭苑 1.4 200902309 青 浦 区 夏阳街道华 科路南侧地 块 东至中 横港、南 至华源 复合新 材料有 限公司 商业金融用 地 1.09 不大 于 1.5 200902310 青 浦 区 徐泾镇 3 号 地块 东至联 西路，南 至牛桥 港 居住用地 8.36 1.2 200902311 青 浦 区 白鹤镇 5 号 地块 东至住
14、 宅，南至 住宅 居住用地 2.21 1.01 200902312 青 浦 区 朱家角镇大 淀湖环路南 侧地块 东至西 井河，南 至课植 园路 旅馆业用地、 游乐用地或 影剧院用地 1.68 不大 于 1.2 200902313 金 山 区 金山卫镇金 卫城河以西， 板桥路以北 地块 东至金 山新城 金卫城 河、南至 板桥路 商业金融建 筑、宗教建 筑、电缆终端 站及配套设 施 6.35 不大 于 1.6 200902314 松 江 区 辰花路 15 号 B 地块 东至嘉 松公路、 南至广 富林路 居住用地 18.65 不大 于 1.4 200902701 徐 汇 区 斜土街道 107 街坊（
15、船 厂路地块） 地 块 东至船 厂路，南 至规划 龙华路 商业办公综 合用地 3.39 不大 于 3.0 2009 年 5 月 4 日至 2009 年 5 月 13 日 200902702 宝 山 区 杨行镇月城 路地块 东至置 沪房产 项目，南 至庵木 港 居住用地 4.86 不大 于 1.1 200902703 嘉 定 区 轨道交通 11 号线静宁路 站地块 东至红 石路，南 至菊二 路 居住、商业、 办公、市政设 施用地 7.84 不大 于 2.28 200902704 嘉 定 区 嘉定工业区 汇旺路北、 胜 辛路西地块 东至胜 辛北路、 南至汇 居住用地 12.92 不大 于 1.4
16、10 旺东路 200902705 嘉 定 区 嘉定区绿苑 路以西、 嘉松 北路以北地 块 东至绿 苑路，南 至嘉松 北路 商业、商务办 公用地 0.77 3.5 200902706 嘉 定 区 嘉定区菊园 新区北水湾 B3 地块 东至横 沥河、南 至环城 河 商业金融业 用地 1.74 3.2 200902707 南 汇 区 两港装饰材 料城首期四 区地块 东至两 港装饰 材料城 一期、南 至龙游 港 商业用地 6.75 不大 于 1.18 200902708 松 江 区 伴亭路 2 号 地块 东至秀 森包装 有限公 司、南至 半岛花 园 商业、办公 0.51 不大 于 3.0 2. 土地成交
17、信息 公告号 名 称 区域 位置 出让 面积 3 容 积 率 规划 建筑 面积 用途 中标 价（万 元） 楼面 地价 受 让 人 中 标 时 间 起拍 时间 200900603 静 安 区 15 号 街坊交 通枢纽 综合项 目地块 东至常德 路，南至 愚园路 1.00 3 2.99 商 业、 公共 交通 74000 24741 静 安 城 建 2 月 25 日 3月 6 日 200900604 浦 东 新 区 川沙新 镇 A03-12 地块 东至 A03-13、 A03-14 地块西侧 边界 2.18 1 2.18 小区 级配 套商 业等 8304 3809 浦 东 锦 悦 房 地 产 2 月
18、 25 日 3月 6 日 200900605 浦 东 新 三林集 镇 A12-4 东至上南 路，南至 海阳路 1.36 3 4.07 商业 办公 用地 15516 3812 上 海 龙 2 月 25 3月 6 日 3 该部分出让及规划建筑面积计量单位均为万平方米。 11 区 地块 灶 置 业 日 200900606 青 浦 区 金泽镇 金商公 路东侧 地块 东至淀山 湖、南至 江南圩 22.22 0.5 11.11 办公 用地 流标 - - 2 月 25 日 3月 6 日 200900701 嘉 定 区 江桥镇 金沙江 西路北 侧地块 东至基地 边界、南 至金沙江 西路 2.07 2 4.14
19、 商 业、 办公 用地 10256 2475 南 方 航 空 股 份 2 月 24 日 3月 6 日 200900702 嘉 定 区 嘉定区 徐行镇 新漕河 北侧、 徐潘公 路南侧 地块 南至新漕 河，北至 徐潘公路 17.86 1 17.86 居住 用地 21348 1195 嘉 定 房 产 集 团 2 月 24 日 3月 6 日 200900703 嘉 定 区 嘉定新 城 C08-7 地块 东至赵 泾，南至 高台路 1.53 1.3 1.98 商业 用地 1667 841 上 海 尧 央 投 资 2 月 24 日 3月 6 日 200900704 嘉 定 区 沪宁高 速以 南、祁 连山路
20、以东地 块 东至劈洪 浜，南至 梅川路 1.58 4 6.33 商业 办公 用地 11313 1787 上 海 嬿 豪 企 业 2 月 24 日 3月 6 日 200900705 奉 贤 区 柘林镇 环城东 路西 侧、联 业路南 侧区域 2 号地 块 东至环城 东路、南 至运石河 6.87 1.5 10.31 居住 用地 4845 470 上 海 新 柘 林 建 设 2 月 24 日 3月 6 日 200900706 奉 贤 区 柘林镇 环城东 路西 侧、联 南至运石 河、北至 河道 6.61 1.3 8.59 居住 用地 4048 471 上 海 新 柘 2 月 24 日 3月 6 日 12
21、 业路南 侧区域 3 号地 块 林 建 设 3. 土地市场简述 上海市规划和国土资源管理局在 3 月 23 日发布第 23 号出让公告，推出 14 幅经营性用 地，其中居住用地 8 幅，总建筑面积达到 65 万平，这是继 7 号公告推出嘉定和奉贤两块纯 住宅用地后，两个月来又有住宅用地面市。 此次挂牌出让地块涉及闸北、宝山、松江、青浦、奉贤、金山 6 个区， 8 幅住宅用地、 6 幅为商办土地。 今年 2 月份由政府进行推介询价的罗店新镇 D2-2 地块， 挂牌起始价格 3.92 亿元，折合楼板价 3500 元 /平方米，而 08 年罗店新镇成交两个地块，由于竞争激烈的缘故， 致使成交楼板价达
22、到了 4500 元左右， 此次报价相对而言较为稳健。 我们认为在目前大势下， 该地块地价成交可能性较大。 另一幅值得关注的是青浦徐泾镇 3 号地块，得益于日益凸显的区域优势及价值，青浦区 土地价格不断攀升，继龙湖在赵巷拿地破楼板价万元后， 07 年 12 月上海锦江以 6.98 亿元总 价、楼板价 7000 多元竞得徐泾镇 1 号地块。在这之后的近一年半中，该区域并无住宅用地 面世，而此次挂牌的此幅总建面 10 万的 3 号地块，挂牌起价仅为 3000 元，不到 1 号地块楼 板价的一半。 松江区辰花路 15 号 B 地块是本次出让面积最大的住宅用地，出让面积达 18.65 公顷， 总建面 2
23、6 万，挂牌起始价格为 7.03 亿元，楼板价格 2700 元 /平方米，其挂牌起始总价略高 于公告中唯一市中心土地闸北区 327 街坊市北 5 号地块的 6.7 亿元。 随着新房市场的逐渐回暖，沪上开发商对于市场的判断及信心正在缓缓积聚，在春节后 的首次经营性用地出让中尽管仍以底价成交为主，但流标现象已大为降低。 2 月份起，有部 分沪上开发商通过各种途径试探土地市场行情、价位，寻找意向地块的行为逐渐增多。而此 次土地出让的结果将成为上海土地市场行情的风向标， 将在很大程度上影响下半年土地市场 的量价走势。 13 三、商品住宅市场 步入 3 月，整个房地产市场给人的感觉是春风沐浴、阳光明媚，
24、从全国范围来看，各主 要城市都呈现除楼市回暖迹象，下半月楼市成交量增速继续加快，市场似乎突然间又进入了 07 年之火爆态势，但我们以为，此轮小阳春来的相当突兀，其持续时间及量价效果尚有待 观察，对其应持谨慎乐观态度。 本月在新城、外环周边及城区成熟板块三种力量的共同促动下沪上商品住宅成交 13662 套计 152.04 万平，环比激增 94.03%，成交均价 13228 元，环比上幅 8.28%。 3 月小阳春在 上海市场也得到了充分印证，从成交的区域及板块、具体楼盘的分布结构及量价表现来看， 刚性及改善型需求构成此轮小阳春的主力客群，相比于其他城市来看，目前沪上楼市的投资 及投机性因素较小，
25、基本处于良性运转轨道。 1. 公寓市场 09 年 3 月全市公寓市场成交 12945 套计 135.73 万平， 环比上升 97.86%， 成交均价 12777 元，环比上涨 8.61%，反映出在三月小阳春的促动下，以外环周边、新城及中外环间成熟区 域板块为成交重心的上海楼市全面走暖。 1.1 各区成交量价 从成交量来看，在 海尚明城 、 和欣国际花园 及大华系 滨河华城 、 河畔华城 、 公园世家 等 项目的共同促动下， 宝山成交量继续保持领先第一， 为 22.3 万平； 松江本月也达到 21 万平， 其中 绿洲长岛花园 一盘成交 396 套 4.06 万平； 成交量超过 10 万的区域还有
26、嘉定 （ 13.3 万） 、 南汇（ 12.3 万） 、浦东（ 11.3 万） 、金山（ 10.5 万） ；市九区普陀成交超过 5 万平，主要体现 在 祥和星宇花园 （ 1.52 万）及 大华颐和华城 （ 1.16 万）两盘；闸北也达到 3.4 万平， 慧芝湖 花园 成交 316 套，成交均价 18276 元，环比微涨 4.7%。 14 图表1 09年3月各区公寓成交量及均价 分板块来看，本月有 35 个板块成交超百套（ 2 月为 25 个） ，主要分布在外环周边、新 城及中外环间成熟区域，反映出三月小阳春的促动下各区域经济型楼盘全面走暖。 新城板块来看，松江新城成交 734 套、宝山西城区
27、721 套、嘉定新城 484 套、青浦新城 331 套、南桥新城 305 套、值得一提的是金山新城也达到 281 套（ 2 月为 118 套） 。新城板块 是上海郊区的区级行政中心，其城市建设、产业发展、基础设施、生活配套处于优先发展位 置，公寓市场辐射整个行政区域，客源以本地为主，投资因素相对最小。本月新城板块的全 面回暖说明自住型需求在“小阳春”氛围的刺激下积极入市。 外环周边板块，特别是具有产业聚集或规划利好、轨道交通便捷的板块能够充分接收中 心城区的辐射，属于上海人口导入的重点区域，板块房地产市场非常活跃，在目前上海楼市 格局中处于极为重要的位置。本月外环周边板块的成交量继续上扬，其中
28、江桥成交 670 套、 新桥 563 套、九亭 505 套、周康 372 套、曹路 281 套。 中外环间成熟区域具有交通便捷、生活配套成熟的优势，与中环以内高端住宅相比，又 具相当明显的价格优势，是市区中档公寓市场的首选之地，目前中外环间具有较大公寓供应 量的区域主要分布在杨浦新江湾、宝山大华、浦东三林、外高桥、徐汇滨江等板块。本月大 华板块成交 623 套、三林 432 套、外高桥 402 套、新江湾 224 套。 内中环间的大宁板块本月再度有较高成交量体现，达到 422 套，其中 慧芝湖花园 个盘成 交 316 套，毫无疑问的成为中环以内楼盘销售冠军；而内环内的仁恒河滨城继续热销，达到
29、173 套，成交均价 31939 元；位于陆家嘴板块的世贸滨江花园自 08 年 9 月开盘至 2 月底只 销售了 9 套， 本月在更为灵活的价格策略的激励下去化 70 套， 于此同时成交均价大幅降低。 22.3 21.0 13.3 12.3 11.3 10.5 9.2 5.4 5.1 5.0 3.4 2.3 1.9 1.9 0.4 0.3 0.2 0.2 0.1 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 成交量 成交均价 15 表格 1 09年3月
30、公寓成交超过百套板块一览 4 板块 成交面积 成交套数 成交均价 松江新城板块 6.66 734 7159 西城板块 6.79 721 9044 江桥板块 5.95 670 8436 大华板块 6.48 623 11934 新桥板块 5.65 563 11090 九亭板块 5.50 505 9268 嘉定新城板块 4.50 484 8272 三林板块 4.09 432 15056 大宁板块 4.88 422 17685 高桥板块 3.90 402 12015 周康板块 3.83 372 8568 古美梅陇板块 4.43 349 15383 青浦镇板块 2.93 331 7973 南桥板块 3.
31、26 305 6483 共富共康板块 2.92 298 11886 曹路板块 2.54 281 9892 金山新城板块 3.07 281 5082 祁连板块 2.83 269 8486 惠南板块 2.69 266 6544 淞南板块 2.11 228 11791 新江湾城板块 2.22 224 17758 长桥板块 2.53 218 17350 万里板块 2.35 208 15875 世纪公园板块 3.02 195 31165 顾村板块 1.79 176 8997 花木板块 2.04 176 13903 江川紫竹板块 1.73 176 9233 航头板块 1.53 175 5439 天山板块
32、1.63 170 21097 古北虹桥板块 2.40 167 30318 桃浦板块 1.73 164 9128 莘庄板块 1.68 157 10022 川沙板块 1.55 136 10165 临港新城板块 0.87 120 7511 春申板块 1.51 117 12800 1.2. 成交环线 （ 1）环间成交概况 4 面积均为万平，下同。 16 表格 2 09年3月份各环间成交量价表 环线 位置 3 月 2月 环比增幅 成交面 积 成交 套数 成交均 价 成交 面积 成交套 数 成交均 价 面积 套数 均价 郊环 外 9.06 931 6180 5.88 594 6725 54% 57% -8
33、 内环 内 11.32 766 28701 6.19 518 23626 83% 48% 21% 内中 环 20.93 1858 18468 8.75 818 16909 139% 127% 9% 外郊 环 63.47 6411 8861 32.14 3246 8638 97% 98% 3% 中外 环 30.95 2979 13063 15.64 1505 12511 98% 98% 4% （ 2）环间成交比重及价格 图表2 09年3月与2月份公寓分环线成交比重 8.34% 15.42% 22.80% 46.76% 6.68% 9.02% 12.76% 46.85% 8.57% 0% 5%
34、10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 3月 2月 17 图表3 09年3月与2月份公寓分环线成交价格对比 （ 3）环间成交排名 环线位置 项目名称 板块 成交面积 成交套数 成交均价 内环内 仁恒河滨城 世纪公园板块 2.74 173 31939 世茂滨江花园 陆家嘴板块 1.80 70 37140 中远两湾城 内普陀板块 0.76 53 16195 内中环 慧芝湖花园 大宁板块 3.68 316 18276 大华公园世家 D 块 大华板块 1.91 190 14177 大华锦绣华城 花木板块 2.00 174 1395
35、8 中外环 和欣国际花园 共富共康板块 2.67 273 11957 滨河华城 大华板块 2.63 238 9730 中海瀛台 长桥板块 2.26 190 17608 外郊环 福地苑 西城板块 3.56 399 8629 绿洲长岛花园 新桥板块 4.06 396 11658 嘉城 江桥板块 2.53 301 8316 郊环外 保利海上五月花 嘉定新城板块 1.55 192 8676 红树林家园 金山新城板块 1.98 192 4861 绿地蓝海庭 临港新城板块 0.81 113 7822 1.3 个盘月度成交面积 3 月共有 424 个公寓项目有成交量体现，其中成交量在万平以上的有 38 个，
36、比上期增 加 26 个；成交量在 5000-1 万平以上的有 48 个，比上期增加 16 个；整体而言，无论从板块 还是个盘来看，成交量得到相当大的集中释放。 28,701 18,468 13,063 8,861 6,180 23626 16909 12511 8638 6725 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 内环内 内中环 中外环 外郊环 郊环外 3月 2月 18 本月位于松江新桥的绿洲长岛花园以 4.06 万平居于首位，成交均价 8629 元；成交量超 过 300 套的项目还有宝山西城福地苑（ 399 套） 、闸北大宁的
37、慧芝湖花园（ 316 套） 、嘉定江 桥的嘉城（ 301 套） 。 总体来看，品牌开发商继续其热销态势，万科的歌雅花园、四季花城分别成交 160 及 140 套，且成交均价均有所提高；金地旗下的 湾流域 （ 114 套） 、 未未来 （ 147 套）均超过百 套；保利旗下 海上五月花 、 金爵公寓、保利家园 分别成交 192、 133、 132 套；绿地旗下若干 项目延续较大幅度走量。 值得注意的是，本月外环周边高性价比楼盘也有不俗的业绩体现，月成交套数接近四百 套的福地苑及绿洲长岛花园是本月的成交明星，均处于该区域。无论是淡市，还是所谓的小 阳春，实行更为务实的价格策略，打“高性价比”牌，无
38、疑是博高走量的不二法宝。 表格3 公寓成交百套以上项目一览 项目名称 环线 板块 成交面积 成交套数 成交均价 福地苑 外郊环 西城板块 3.56 399 8629 绿洲长岛花园 外郊环 新桥板块 4.06 396 11658 慧芝湖花园 内中环 大宁板块 3.68 316 18276 嘉城 外郊环 江桥板块 2.53 301 8316 和欣国际花园 中外环 共富共康板块 2.67 273 11957 印象春城 外郊环 周康板块 2.20 246 8395 滨河华城 中外环 大华板块 2.63 238 9730 红树林家园 郊环外 金山新城板块 1.98 192 4861 保利海上五月花 郊环
39、外 嘉定新城板块 1.55 192 8676 中海瀛台 中外环 长桥板块 2.26 190 17608 大华公园世家 D 块 内中环 大华板块 1.91 190 14177 新城盛景园 外郊环 青浦镇板块 1.59 190 7653 万源城 中外环 古美梅陇板块 2.55 187 16312 大华锦绣华城 内中环 花木板块 2.00 174 13958 仁恒河滨城 内环内 世纪公园板块 2.74 173 31939 大华 .河畔华城 中外环 大华板块 1.67 172 12246 歌雅花园 内中环 三林板块 1.42 160 14804 南郊艺墅 (宜居尚城 ) 外郊环 航头板块 1.32 1
40、54 5254 汇丰沁苑 外郊环 江桥板块 1.39 151 7825 经纬城市绿洲 中外环 祁连板块 1.59 150 9196 金地未未来 中外环 高桥板块 1.27 147 14474 丽水湾 外郊环 南桥板块 1.26 146 4065 祥和星宇花园 中外环 桃浦板块 1.52 143 9425 19 天际蓝桥 外郊环 江桥板块 1.29 142 8830 万科四季花城 外郊环 西城板块 1.44 140 9687 保利金爵公寓 外郊环 曹路板块 1.26 133 9965 保利家园 外郊环 嘉定新城板块 1.34 132 8632 上海奥林匹克花园 外郊环 九亭板块 1.38 128
41、 10523 康桥水都 外郊环 西城板块 1.21 127 9586 三湘水景苑 外郊环 松江新城板块 1.06 117 8300 春申丽园 外郊环 春申板块 1.48 114 12873 金地湾流域 中外环 三林板块 1.07 114 16138 绿地蓝海庭 郊环外 临港新城板块 0.81 113 7822 大华颐和华城 内中环 万里板块 1.16 110 15084 维罗纳贵都 外郊环 松江新城板块 1.00 109 4993 东方听潮豪园 外郊环 惠南板块 1.15 108 6777 贝尚湾园 外郊环 九亭板块 1.15 102 10718 2. 别墅市场 2.1 各区成交量价 本期别墅
42、成交 717 套计 16.31 万平，环比上升 67.11%；成交均价 16979 元，环比上涨一 成。 松江本期有 24 个盘有成交量体现， 以 5.08 万平的成交量遥遥领先， 成交均价 15082 元， 其中 泗泾颐景园 成交 46 套， 南都白马花园 （ 29 套）及 合生国际花园 （ 22 套）成交也超过 20 套，经济型别墅成交仍然相当活跃；青浦区也有 124 套计 2.71 万平的成交，其中 合生朗 廷园 单盘成交 43 套；本月浦东新区也有 60 套及 1.47 万平的成交量，其中 长城中环墅 成交 18 套， 大华锦绣华城 成交 13 套，顶级豪宅 御翠园 成交 2 套（均价
43、 6.39 万） 、 九间堂 （均价 10.39 万）及 汤臣湖庭花园 （ 4.30 万）个成交 1 套。 20 图表4 各区别墅成交量及均价 别墅成交分板块来看，经济型别墅所在的泗泾、新桥、南翔、赵巷及颛桥板块成交量较 大，代表了在目前大势下别墅置业的主方向仍然是经济型物业。 表格4 别墅成交10套板块一览表 板块 成交面积 成交套数 成交均价 泗泾板块 1.92 88 14399 新桥板块 1.56 81 13381 南翔板块 1.19 55 14115 赵巷板块 1.19 55 14437 颛桥板块 1.06 44 20494 顾村板块 0.73 32 15496 徐泾板块 0.65 3
44、2 18940 南桥板块 0.72 29 13557 航头板块 0.66 27 12980 张江板块 0.58 27 23884 洞泾板块 0.53 23 15824 松江新城板块 0.45 23 8059 海湾板块 0.63 20 23381 青浦镇板块 0.44 20 11589 九亭板块 0.43 17 18510 金山新城板块 0.15 14 8867 花木板块 0.30 13 18959 5.08 2.71 1.71 1.47 1.45 1.35 1.00 0.89 0.37 0.21 0.04 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0.00 1.
45、00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 松江 青浦 嘉定 浦东 闵行 奉贤 宝山 南汇 普陀 金山 长宁 成交量 成交均价 21 万里板块 0.23 10 19541 2.3 个盘月度成交 本月共有 105 个别墅项目有成交量体现，比上月增加 13 个，有一个项目成交量超过 50 套（ 上隽嘉苑 50 套） ， 8 个项目超过 20 套， 10-20 套之间的有 12 个，有 34 个盘成交量仅为 1 套。 表格5 09年3月份别墅成交10套以上项目一览 项目名称 环线 板块 成交面积 成交套数 成交均价 上隽嘉苑 外郊环 南翔板块 1.07 50 13223 泗泾颐景园 外郊
46、环 泗泾板块 0.94 46 11611 合生朗廷园 外郊环 赵巷板块 0.83 43 11022 南都白马花园 外郊环 新桥板块 0.55 29 16324 保利叶上海 外郊环 顾村板块 0.53 23 16523 生茂绿洲别墅 外郊环 航头板块 0.58 23 12911 合生国际花园 外郊环 洞泾板块 0.50 22 15434 南郊名墅 外郊环 南桥板块 0.56 21 15142 绿中海明苑 外郊环 徐泾板块 0.29 20 11932 长城中环墅 中外环 张江板块 0.32 18 16524 沿海丽水馨庭 外郊环 新桥板块 0.34 18 10466 富力桃园 外郊环 青浦镇板块
47、0.40 18 11449 达安圣芭芭花园 外郊环 新桥板块 0.32 17 12312 长泰西郊别墅 外郊环 泗泾板块 0.40 16 19633 雷丁小城 外郊环 新桥板块 0.33 16 12614 金铭文博水景苑 外郊环 颛桥板块 0.32 16 15969 山水四季城 外郊环 泗泾板块 0.29 15 11705 龙湾华庭 外郊环 金山新城板块 0.15 14 8867 大华锦绣华城 内中环 花木板块 0.30 13 18959 南郊别墅 外郊环 颛桥板块 0.34 12 24135 英郡别院 外郊环 松江新城板块 0.19 10 9295 3. 京沪深三市 3 月商品住宅成交量对比
48、简析 表格 3 09年3月上海、北京、深圳商品住宅成交量 5 城市 2009 年 3 月 2009 年 2 月 2008 年 3 月环比同比 07 年月均 上海 152 78.36 99 94% 54% 174 5 单位均为万平。 22 北京 155 91.9 88.24 69% 76% 160 深圳 77.55 48.84 26.16 59% 196% 46.26 09 年 3 月， 3 个一线城市成交量均出现“井喷” ，环比、环比增幅均在 50%以上。环比 来看，上海楼市增幅最大，达到 94%，成交量达到近 16 个月来新高；同比来看，深圳最高， 达到近 200%；从与 07 年月均成交量对比来看，上海、北京两市 3 月成交量与 07 年月均已 相当接近，而深圳本月的成交量已是 07 年月均水平的 1.68 倍；从以上数据可以看出以深圳 为代表的珠三角市场回暖反弹力度最大，上海及北京市场回暖正在加速，但持续效果仍有待 观察，北京稍弱于上海市场。 表格 4 09年1季度上海
