1、圭塘河生态景观区项目（二期） 项目定位报告,2014年3日24日,长沙新浦东 城市新核级,一、宏观环境分析 二、项目质素分析 三、运营策略思考,宏观环境分析 城市及区域分析,1,一、城市发展 二、区域发展,长株潭两型社会的获批，长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。一江两带规划，长沙将建成千万级人口大都市；,中部引擎,通过长株潭产业集群化，推动经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力,2011年长沙市城市规划正式确定“一江两带”的发展规划，计划在2020年将长沙建成千万级人口的跨江城市。 从城市发展
2、大趋势来看，提出了沿“一轴两带”发展，“一轴”指湘江发展轴；“两带”指北部发展带和南部发展带。,【城市发展城市规划】,近年来长沙经济发展迅速， GDP高增长势头稳定。长沙2013年全市实现地区生产总值6710亿元，增长13%。,中部六省省会城市GDP总量对比分析,中部六省省会城市人均GDP对比分析,2009年，长沙GDP总量达到3744.8亿元，超越郑州成为中部六省省会城市GDP总量排名第二位的城市。预计长沙2012年GDP总量在6510亿元。 长沙人均GDP从2001年的12443元到2011年已增长至79026元，涨幅为6.35，人均GDP在中部六省省会城市中首位。,【城市发展城市经济】,
3、片区占位：武广片区以独特及交通优势，长株潭融城的核心区，成为长沙最具发展前景的片区，机场、地铁、地铁三大城市主交通全汇与此，大量人流、物流及财力的聚集，势必带来片区的整体升级。,片区融合自然景观资源，国际化交通机场、高铁优势，欲打造成长沙经济新极核,中部地区区域性重要交通枢纽长沙城市发展的副中心，辐射长株潭城市群的城市商务中心,浏阳河 风光带,功能定位：定位一：中南地区区域性的铁路客运中心；定位二：具有商务功能的交通枢纽型的城市副中心； 总体布局结构：规划了“一核两轴六组团”的新城空间结构。规划中高铁新城将会建成及金融、休闲、娱乐、旅游、生活委一体的城市新区。,【片区发展片区规划】,武广新城,
4、片区总用地面积1633.64公顷，东、北至浏阳河，南至湘府路，西至京珠高速。片区承载35万常住人口，预计2030年将达到常住人口50万人,武广新城商圈所在行政区雨花区2012年全年GDP达727亿元，稳居全市各区县之首，与同比增长11.8%；2013年雨花区政府工作目标是GDP达826.57亿元，同比增长11.3%。亿元，超额完成年度任务。,【片区发展片区经济】,2013年全年GDP总产值达826亿元，超额完成经济任务，连续位居全市首，在保持经济稳增长的同时，雨花区将在5年内，将打造第一大区，成为长沙国际化东南门户。,小结,国家政策规划、高铁、地铁、城际轻轨带来的城市交通能力提升，长沙务必成为
5、中部经济发展中坚力量，城市发展前景一片看好。 武广新城长沙国际化东南门户，长株潭融城核心区域， 全市经济之首区，随着城市扩张及发展，片区将持续并超越，确立六区绝对性地位。,项目质素分析 项目自身条件及价值挖掘,2,一、地块分析 二、项目规划概念 三、项目价值分析,地块本身处于圭塘河风景区内，具有良好的景观资源，周边多以在建中端住宅社区、市政及商业配套，人流较为集中；,【地块分析四至、现状】,地块现状,东：地块东部主要为居民区，托斯卡纳、大塘公寓；,北：地块以北雨花区政府、喜盈范城、喜乐地等商业配套；,南：3+5城市轻轨目前正在建设当中；,西：地块以西主要为五矿等中端在售楼盘；,地块周边配套较为
6、齐全，居住氛围较为浓厚，未来发展空间较大； 项目北端紧临喜盈门、雨花区政府，距离武广新城较近； 项目南端紧临红星商圈、省森林公园；,从项目的区位上看，处于城市繁华中心，周边商圈环绕，商业、行政、商务、教育、居住设施集中，区位发展条件十分优厚，发展环境良好。,【地块分析区域价值】,【地块分析景观价值】,圭塘河生态景观区由雨花区财政投资18亿元建设，项目南起湘府路，北至香樟路，沿圭塘河两厢各展幅约200米。整个项目包含1330亩生态景观公园用地和613亩建设开发用地。项目建成后，将为长沙新添1330亩水域、湿地、绿带相依相存的城市绿肺。,圭塘河生态风景区长沙第二大生态公园，最具国际化文化休闲风景区
7、。,项目外部交通较好，距主干道较近，未来可通过项目自身交通规划，逐渐完善。市民通过步行、驾车、公交、地铁等方式即可便捷到达。,万家丽路,木莲冲路,湘府东路,外部交通：地铁、轻轨、万家丽城市主干道等外部交通通达性较好； 内部交通：目前北临木莲冲路（双向四车道），南临湘府路（双向两车道）， 四座桥梁；,【地块分析交通价值】,【地块分析配套价值】,项目周边社区、学校、商业等配套较为齐全，人流量较为集中，为项目提供了较好发展可能。,项目价值挖掘小结,区域,景观,配套,1,2,3,交通,4,武广新城片区，经济新极核，长沙新浦东。长株潭融城核心区，长沙国际对接口。,圭塘河风景区长沙第二大生态休闲公园，占据
8、城市独一无二景观资源；,共享雨花区政府、植物园自然资源，共享喜盈门等周边商业资源，共享井湾子、红星、华悦城等商务资源，共享周边高端社区资源。,高铁、轻轨、地铁等新交通，城市外向型交通能力汇聚地。,绿地圭塘河商业项目长沙第二大生态休闲公园（圭塘河）景区商业，高铁、轻轨等国际级交通配套，强大的外流人口带来消费新刺激，稳定的人口居住确保商业的常态运营，本地块能带动区域升级，实现真正的经济新极核；,运营策略思考 项目规划定位及产品建议,3,一、项目SWOT战略 二、项目整体定位,S优势,W劣势,O机会,T威胁,SWOT,SWOT分析：地块规模较小，临街面较少，片区发展规划利好，存在较大的发展空间。,1
9、.武广片区，区域规划发展前景较好，交通发达，可达性良好。 2.周边以居住区为主，潜在消费群体多。 3.周边有省植物园旅游资源互动补充，形成休闲地带。,1.圭塘河河道较窄，景观空间受限。 2.河岸两边居住区往河道排放生活污水，不利于生态维持。,1.南端有轻轨湘府路站点，北端有地铁5号线站点，将会吸引大量人群。 2.河道的整治将会提升整个区域的品质，为居民提供公共休闲场所。 3.片区存在较大的商业消费能力，且缺乏高端商业,1. 在滨河景观设施上发展商务经济等，是全国少见的案例，需谨慎周全思考。 2.周边存在商业缺口，但后期会有商业规划，找准商业定位将至关重要。 3.国家政策对于房地产市场存在不确定
10、性的调控,【稀缺资源 稀缺地段 价值均好】 是本案跳出竞争的独特价值,地段、景观、综合配套资源是本案核心优势所在,项目整体定位 市场占位：造片区新标准 树立标杆形象 引片区升级 长沙 第一名片 物理属性：全资源型滨河主题特色公园商业 形象定位：世界级亲水休闲第一品牌,绿色 低碳 生态 是我们唯一想给您的 如果说 这世界上之存在最后一片绿土 一片蓝天 我们希望 这是绿地留给您的,我们希望吸引您的不止是购物， 我们更加希望您来享受这里的风景， 如果这里能成为您的第三居地，我想我们会更开心,如果有一天 您向您的客人 朋友介绍长沙， 我们真诚的希望您的口中听到我们的名字！,长沙 第一名片,上述一切的希
11、望，我们会通过努力，让它成真！ 而这个过程 我们邀请您一起见证 ！,【商业街规划建议/布局】,【商业街规划建议/布局 】,1.2万方的主题特色商业,2.2万方集中式商业,4000方文化创意展示区,1.2万方高端生态办公区,5万方商业,风情商业街方案一：2.2万方集中商业+1.2万方风情特色商业+4000方创意展示区,生态展示区绿色生态低碳办公： 1.2万方高端生态办公区,形象展示区特色主题式商业 2.4万方集中百货商场+6000方休闲度假 酒店+8000方餐饮区+4000方美体美容区 +6000方儿童乐园区+2000方城市休闲果 园配套,活力展示区精品商业街,形象展示区特色主题式商业,生态展示
12、区 高端定制绿色生态低碳办公,风情街商业展示区特色风情商业街,车行现状桥梁,人行桥,【商业街规划建议/交通动线】,人行动线,4.1万方特色商业街区 物业及建筑形态： 1、2.2万集中式商业（盒子式），层高5米 共5层，地下两层、地上三层 面积：-2F：停车场 -1F:8000平米, 1F：5000平米，2F: 4500平米，3F: 4500平米 2、1.2万方特色风情商业街 3、4000方文化创意展示：商业街形式 2-3栋独栋商业。,【商业街规划建议/业态定位及规划】,3.8万方特色风情商业展示区，2.2万集中式商业+1.2万方特色风情商业街区+4000方独栋文化创意展示。,1.2万方生态办公
13、区，以联排及少量独栋别墅建筑为主，将独栋别墅以定制型个性化商业办公为产品。,【商业街规划建议/业态定位及规划】,物业及建筑形态 联排及少量独栋别墅 层数：2-3层 面积：300-500平米为主；2-3栋1000-1500平米； 特色打造：独栋别墅为客户定制办公业态，联排建筑打造高端办公物业，注重生态及绿化，做到真正的生态办公，打造超五代办公概念。,1.2万方生态办公区,5万方形象展示主题式商业街区，其中2.4万方集中式商业+6000方独栋休闲度假型酒店+1.8万方主题商业街+2000方独栋农家休闲配套。,【商业街规划建议/业态定位及规划】,形象展示区5万方 物业及建筑规划 1、2.4万方集中式
14、商业（露天盒子），共3层，层高5米 2、6000方休闲度假型酒店（独栋） 3、1.8万方的主题式商业街（商业街形式）其中餐饮8000方+美体美容4000方+儿童休闲6000方 4、农家休闲配套2000方（500左右平米独栋建筑）,【商业街产品建议建筑风格】,以褐石格打造湖南首座特色滨水公园、体验街区。给长沙另外一个特色，给城市另外一种风情。特色化的体验空间，对客户的休闲消费更具有吸引力。,运用褐色的石材和砖石以及红砖建造的建筑，兴起于欧洲，兴盛于美国纽约。褐石建筑是纽约和新英格兰大多数历史名城的标志性建筑。,褐石风格的前世今生 源起：第一批英国殖民者开始采用褐色石头建造新英格兰风格的房屋。 发展：到了1830年，纽约，波士顿，费城等地都开始流行这种褐石建筑。 成型：在曼哈顿、在布鲁克林，越来越多的褐石排房，变成了新兴中产阶级的居住选择，以彰显其区别于普通大众的社会地位。,【节点】,第一批,第二批 商场+商业街+酒店,第三排 风情商业 +写字楼, TAHNKS ,联系人：申伟娜 13874999072 QQ：270083306,
