2016年北京房地产市场上半年年报.pdf

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资源描述

1、2016年 北京 市场半年报 2016年上半年 2 数据范围注释 本报告数据均来源于北京市房地产交易管理网。 本报告涉及存量指的未成交 (含不可售和已预订状态的记录 ),也有由于转现房和退房影响,有少数项目供销存逻辑关系 (供应 = 成交 +存量 )会有误差。 商品住宅 公寓市场 办公市场 商业市场数据包含普通 住宅、自住型 商品房和别墅 的数据 数据包含普 通、酒店式、 商住、 loft、写 字楼公寓数据 数据指北京写 字楼数据 数据包含独立 商业、底商商 业、其他商业 数据 目 录 PART.2 北京土地市场情况 PART.3 北京商品房市场情况 PART.4 上古研究分析 PART.1

2、政策解析 2016上半年全国房地产相关政策 TOP10 PART.1 政策解析 2016上半年全国房地产相关政策 TOP10 营改增 3月 24日,财政部公布营改增细则,明确自 2016年 5月 1日起,在全国范围内全面推开“营改增”,建 筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业 税纳税人,由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人将 购买不足 2年的住房对外销售的,按照 5%的征收率 全额缴纳增值税;个人将购买 2年以上 (含 2年 )的住 房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京、 上海、广州和深圳之外的地区。 2 推广街区制 2月 21日发布的 中共中央国务院关于进一步加强 城市规划建设管

3、理工作的若干意见 提出,我国 新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住 宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打 开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问 题,促进土地节约利用。 5 降准 中国人民银行决定,自 2016年 3月 1日起,普遍下 调金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。此 次降准,可能释放出 6000-7000亿元的资金给市 场。 3 二孩政策 “二孩”政策在 2016年元旦正式实施之后,家庭 对改善性住房的需求更为强烈,三居、四居的购房 者比例明显增加。部分家长提前出手抢购具有优质 教育资源的学区房 ,从而推高此类学区房的价格。 1 发展住房租赁市场 6月 3日下

4、午,国务院办公厅通过“中国政府网” 发布了 关于加快培育和发展住房租赁市场的若 干意见 。 意见 指出,实行购租并举,培育 和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重 要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途 径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向, 健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房 租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市 场健康发展。发展住房租赁企业,鼓励个人依法 出租自有住房,允许将商业用房等按规定改建为 租赁住房。 4 2016年政策汇总 住房公积金缴存比例调整 4月 15日,住建部发布新政决定阶段性降低企业社 保缴费费率和住房公积金缴存比例,为市场主体减 负、增加职工

5、现金收入。这一新政主要内容包含: 1、凡住房公积金缴存比例高于 12%的,一律予以 规范调整,不得超过 12%。 2、阶段性适当降低住 房公积金缴存比例政策,从 2016年 5月 1日起实 施,暂按两年执行。 3、生产经营困难企业除可以 降低缴存比例外,还可以申请暂缓缴存住房公积 金。 7 房地产广告禁止承诺学区房 国家工商总局发布 房地产广告发布规定 ,从 2016年 2月 1日开始,房地产广告必须真实、合 法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。规定 中明确,房地产广告中不得含有广告主能够为入 住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。凡违 反 房地产广告发布规定 发布广告的,处以违 法所得三倍

6、以下但不超过 3万元的罚款;没有违法 所得的,处以 1万元以下的罚款。 10 按揭首套房首付降至 2成 2月 2日,央行银监会发布通知,对房地产贷款政 策作出调整:在不实施“限购”措施的城市,居民 家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原 则上最低首付款比例为 25%,各地可向下浮动 5个 百分点;对拥有 1套住房且相应购房贷款未结清的 居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住 房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低 于 30%。 8 降契税 2月 19日,财政部等三部门发文调整房地产交易环 节契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房,面积 为 90平方米及以下的,按 1%的税率征收

7、契税;面 积为 90平方米以上的,按 1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为 90平 方米及以下的,按 1%的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的,按 2%的税率征收契税。本通知自 2016年 2月 22日起执行。 6 公积金存款利率升至 1.5% 经国务院同意,近日中国人民银行、住房城乡建 设部、财政部印发 关于完善职工住房公积金账 户存款利率形成机制的通知 ,决定自 2月 21日 起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按 照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调 整为统一按一年期定期存款基准利率执行,调整 为 1.50%。 9 7 小结 2016年上半年,

8、全国政策面延续宽松基调,中央调首付、降税负、宽信贷,为了 全年落实“去库存”,中央出台了一系列全国性刺激政策,包括下调不限购城市 商业贷款首付比例最低至 20%,多部委联合发文下调契税、营业税等,以及 5月 1 日全面“营改增”,交易税负较之前再降 4.8%。与此同时,央行维持宽松信贷, 一季度人民币贷款新增 4.61万亿元,同比多增 9301亿元,其中很大一部分流向了 房地产市场。政策面和资金面的全面宽松,直接推动了购房需求释放,市场成交 量迅速回升。 土地供应 土地成交 PART.2 北京土地市场情况 9 北京土地市场情况 供应总览 2016年上半年土地供应 18宗(挂牌 +招标),同比下

9、降 45%;总供应土地面积为 344.09万 ,总供应的规划建筑面积 473.04万 ,同比上涨 8%。 挂牌方式供应的土地面积为 293.15万 ,规划建筑面积为 329.39万 。 招标方式供应的土地面积为 50.94万 ,规划建筑面积为 143.65万 。 时间 挂牌 招标 土地宗数 土地面积(万 ) 建筑用地面积(万 ) 规划建筑面积(万 ) 土地宗数 土地面积(万 ) 建筑用地面积(万 ) 规划建筑面积(万 ) 2012年上半年 62 396.17 292.31 481.85 6 19.03 12.05 38.23 2012年下半年 79 809.62 637.69 1023.16

10、29 277.72 183.44 456.31 2013年上半年 81 647.93 414.64 697.5 24 267.47 154.79 320.21 2013年下半年 113 1143.79 722.18 1202.76 30 282.92 159.08 455.03 2014年上半年 64 668.8 465.3 757.88 2 54.34 29.96 65.49 2014年下半年 50 524.24 383.97 622.19 7 24.38 17.11 111.56 2015年上半年 29 200.99 154.1 326.49 4 68.53 52.79 112.15 20

11、15年下半年 73 570.39 470.6 967.66 2 42.29 30.78 109.93 2016年上半年 16 293.15 288.09 329.39 2 50.94 40.34 143.65 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 土地面积(万 ) 396.17 19.03 809.62 277.72 647.93 267.47 1143.79 282.92 668.8 54.34 524.24 24.38 200.99 68.53 570.39 42.29 293.15 50.94 建筑用地面积(万 ) 2

12、92.31 12.05 637.69 183.44 414.64 154.79 722.18 159.08 465.3 29.96 383.97 17.11 154.1 52.79 470.6 30.78 288.09 40.34 规划建筑面积(万 ) 481.85 38.23 1023.16 456.31 697.5 320.21 1202.76 455.03 757.88 65.49 622.19 111.56 326.49 112.15 967.66 109.93 329.39 143.65 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2012-2016年上半年半年

13、度北京土地供应 面积 图示 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 10 2016年上半年北京经营性用地供应 18宗,其中居住 类用地 6宗,商服金融用地 2宗,综合用地 3宗; 居住类用地的土地面积为 39万 ,规划建筑面积为 92.6万 。 商业金融用地的土地面积为 9.75万 ,规划建筑面 积 18.11万 。 综合用地的土地面积为 219.06万 ,规划建筑面积 189.44万 。 北京土地市场情况 经营性土地供应 自 2012年至 2016年上半年,北京市整体土地

14、供应市场供应量萎缩现象明显; 2016年上半年,居住类用地、商业金融用地供应量同比 2014年上半年分别下降 74.7%、 72.2%, 而综合用地供应量却上涨 471.2% 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工

15、业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 其他 土地面积 (万 ) 105.88 12.89 274.06 22.37 0 411.68 97.48 419.38 158.8 0 433.94 67.4 315.35 98.72 0 892.56 171.76 298.48 60.83 3.06 338.66 191.07 131.9 61.51 0 297.51 55.7 15.87

16、 179.54 0 153.99 35.04 29.55 38.35 12.59 300.3 73.43 166 32.49 40.46 39 9.75 25.33 219.06 50.94 建设用地面积 (万 ) 67.39 7.37 213.77 15.85 0 288.16 64.72 359.99 108.26 0 247.17 38.4 228.42 55.44 0 529.41 98.62 212.4 37.78 3.06 200.19 158.45 100.65 35.97 0 200.9 36.9 14.09 149.18 0 132.48 23.54 20.29 21.25

17、9.34 256.99 55.23 133.38 26.84 28.95 39 4.69 25.33 219.06 40.34 规划建筑面积 (万 ) 167.73 37.91 275.47 38.98 0 628.34 175.51 468.13 207.5 0 445.64 114.66 316.88 140.53 0 997.5 182.56 271.67 203.82 2.24 386.3 184.47 116.2 136.41 0 422.91 85.61 26.94 198.28 0 248.4 88.33 17.59 55.32 29 551.28 170.27 196.26 6

18、1.78 97.99 92.6 18.11 29.24 189.44 143.65 0 200 400 600 800 1000 1200 2012-2016上半年半年度北京市土地供应市场供应特征图示 33% 11%28% 17% 11% 2016年上半年北京市土地供应市场特征图示 居住用地 商业金融用地 工业用地 综合用地 其他 备注:供应特征按土地宗数计算 土地供应 土地成交 PART.2 北京土地市场情况 12 2016年上半年北京土地成交 23宗(挂牌 +招标),同比下降 39%;总成交建设用地面积为 147.55万 ,规划建 筑面积 363.1万 ,同比下降 33%。 以挂牌方式成交

19、 20宗,成交建设用地面积为 105.38万 ,规划建筑面积 207.51万 ,楼面价为 15376元 / 。 以招标方式成交 3宗,成交建设用地面积为 42.17万 ,成交的规划建筑面积 155.59万 ,楼面价为 2667元 / 。 北京土地市场情况 成交方式 时间 成交宗数 建筑用地面积(万 ) 规划建筑面积(万 ) 楼面价(元 / )挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 2012年上半年 66 6 286.64 12.05 485.6 38.23 2,248 9,348 2012年下半年 75 16 590.08 96.62 940.08 229.51 3,595 7,192

20、 2013年上半年 74 26 349.5 191.81 566.52 395.01 5,012 9,628 2013年下半年 96 18 669.6 103.57 1111.81 312.31 7,154 11,596 2014年上半年 79 10 536.76 72.02 891.91 197.47 9,739 12,485 2014年下半年 46 6 316.49 12.4 507.07 66.56 14,304 11,475 2015年上半年 33 5 174.6 57.5 386.26 157.15 12,838 12,067 2015年下半年 71 1 474.67 28.95 9

21、68.12 97.99 13,910 18,906 2016年上半年 20 3 105.38 42.17 207.51 155.59 15,376 2,667 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 建设用地面积(万 ) 286.64 12.05 590.08 96.62 349.5 191.81 669.6 103.57 536.76 72.02 316.49 12

22、.4 174.6 57.5 474.67 28.95 105.38 42.17 规划建筑面积(万 ) 485.6 38.23 940.08 229.51 566.52 395.01 1111.81 312.31 891.91 197.47 507.07 66.56 386.26 157.15 968.12 97.99 207.51 155.59 楼面价(元 / ) 2,248 9,348 3,595 7,192 5,012 9,628 7,154 11,596 9,739 12,485 14,304 11,475 12,838 12,067 13,910 18,906 15,376 2,667

23、 02,000 4,0006,000 8,00010,000 12,00014,000 16,00018,000 20,000 0 200 400 600 800 1000 1200 2012-2016上半年半年度北京市土地成交市场图示 13 2016年上半年,经营性用地 23宗,其中 居住类 7宗,商业金融用地 3宗,综合用地 4宗,工业用地 7宗,其它土地成交 2宗。 成交居住类规划建筑面积为 105万 ,楼 面价为 19972元 / 。 成交商业金融类规划建筑面积 23.45万 ,楼面价为 23686元 / 。 成交综合用地规划建筑面积 49.47万 , 楼面价为 18465元 / 。

24、北京土地市场情况 成交用途 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用

25、 地 居住用 地 商业金 融用地 工业用 地 综合用 地 建设用地面积 (万 ) 57.38 11.26 207.08 22.98 218.22 46.19 389.95 32.34 276.18 38.15 177.47 49.51 454.28 52.09 224.07 42.72 264.66 161.01 141.46 41.64 158.68 28.28 14.09 127.84 141.37 31.31 20.29 29.78 290.1 42.54 121.97 20.06 44.62 7.36 36.47 18.76 规划建筑面积 (万 ) 128.88 54.85 280.2

26、4 59.86 479.86 100.67 516.41 72.65 471.38 130.79 251.08 108.28 873.02 105.91 292.96 152.23 564.45 198.25 171.47 155.22 336.26 83.04 26.94 127.39 272.35 111.69 17.59 112.77 602.84 144.24 183.57 37.47 105 23.45 41.53 49.47 0 200 400 600 800 1000 2012-2016上半年北京各类经营性土地成交 面积 图示 2012年上半 年 2012年下半 年 2013年上

27、半 年 2013年下半 年 2014年上半 年 2014年下半 年 2015年上半 年 2015年下半 年 2016年上半 年 居住用地 5841 6657 8865 10105 13349 16585 13855 17942 19972 商业金融用地 4373 10709 10859 7457 8047 9749 12897 13936 23686 工业用地 851 521 803 1140 943 575 1426 868 955 综合用地 3635 6731 7775 10706 11983 12679 10020 12820 18465 0 5000 10000 15000 20000

28、 25000 楼面价(元 / ) 2012-2015年上半年北京各经营性土地成交楼面价图示 14 朝阳区 成交楼 面均价 41417 元 / 大兴区成交楼面 均价 32339元 / 顺义区成交楼面 均价 19199元 / 昌平区成交楼面 均价 17896元 / 门头沟区区成 交楼面均价 15001元 / 北京土地市场情况 居住类用地主要成交区域 备注: 2016年上半年居住类用地主要成交区域 延庆县成交楼面 均价 6639元 / 15 2016年上半年,北京居住类用地成交量较多,基本均处于北京近郊区域 北京土地市场情况 居住类用地成交行政区 1 1 2 1 1 1 0 5 10 15 20 0

29、 0.5 1 1.5 2 2.5 朝阳区 大兴区 昌平区 顺义区 门头沟区 延庆县 北京各行政区居住类用地成交 建设用地面积 (万 ) 成交宗数 13% 10% 39% 4% 18% 16% 2016年上半年各行政区居住类用地建设用地面价占比 朝阳区 大兴区 昌平区 顺义区 门头沟区 延庆县 15% 14% 29% 14% 14% 14% 2016年上半年各行政区 居住类用地 成交宗数占比 朝阳区 大兴区 昌平区 顺义区 门头沟区 延庆县 16 环线 成交宗数 建设用地面积 (万 ) 规划建筑面积 (万 ) 比例 成交金额 (万元 ) 楼面价(元 / ) 溢价率 四、五环之间 1 5.62 1

30、2.4 12.59% 513500 41,417 1.99% 五、六环之间 2 6.3 15.97 14.11% 465000 29,124 50.00% 六环以外 4 32.71 76.64 73.30% 1118550 14,595 50.00% 合计 3 7.36 23.45 100.00% 555500 23,686 108.50% 2016年上半年,六环外居住类用地主要成交区域在门头沟区、顺义等新区,其成交楼面 均价仅为 14595元 ,成交楼面价相对较高。 北京土地市场情况 居住类用地成交环线 14% 29%57% 2016年上半年北京居住类用地成交环线占比 四、五环之间 五、六环

31、之间 六环以外 12.4 15.97 76.6441,417 29,124 14,595 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 四、五环之间 五、六环之间 六环以外 2016年上半年北京居住类用地各环线成交楼面价 规划建筑面积 (万 ) 楼面价 (元 / ) 17 大兴区成交楼面 均价 22062元 / 北京土地市场情况 商业金融用地主要成交区域 海淀区成交 楼面均价 30229元 / 备注: 2016年上半年商业金融用地主要成交区域 18 201

32、6年上半年北京商业金融类用地 成交主要集中在大兴区及海淀区 北京土地市场情况 商业金融用地成交行政区 1.33 6.03 1 2 0 2 4 6 8 0 0.5 1 1.5 2 2.5 海淀区 大兴区 2016年上半年商业金融用地成交行政区 建设用地面积 (万 ) 成交宗数 33% 67% 2016年上半年北京商业金融用成交宗数占比 海淀区 大兴区 18% 82% 2016年上半年北京各行政区商业金融用 建设用地面积 占比 海淀区 大兴区 19 2016年上半年北京商业金融用地成交五环外占比 67%,总成交建设用地面积 7.36万 , 成交楼面均价 23686元 北京土地市场情况 商业金融用地

33、成交环线 环线 成交宗数 建设用地面积 (万 ) 规划建筑面积 (万 ) 比例 成交金额 (万元 ) 楼面价 (元 / ) 溢价率 四、五环之间 1 2.67 5.34 36.25% 80500 15,075 77.20% 五、六环之间 2 4.69 18.11 63.75% 475000 26,225 114.93% 合计 3 7.36 23.45 100.00% 555500 23,686 108.50% 33% 67% 2016年上半年北京各行政区商业金融用地成交宗数占比 四、五环之间 五、六环之间 5.34 18.11 15,075 26,225 0 5,000 10,000 15,0

34、00 20,000 25,000 30,000 0 5 10 15 20 四、五环之间 五、六环之间 2016年上半年北京各行政区商业金融用地建面及楼面价 规划建筑面积 (万 ) 楼面价 (元 / ) 20 北京土地市场情况 综合类用地主要成交区域 备注: 2016年上半年综合类用地主要成交区域 大兴区成交楼面 均价 12359元 顺义区成交楼面 均价 15158元 朝阳区 成交楼 面均价 34757 元 / 21 2016年上半年北京综合类用地成交主要集中在大兴区,总建设用地面积为 11.98万 , 北京土地市场情况 综合类用地成交行政区 1.83 11.98 4.951 2 1 0 5 1

35、0 15 0 0.5 1 1.5 2 2.5 朝阳区 大兴区 顺义区 2016年上半年北京各行政区综合类用地成交图示 建设用地面积 (万 ) 成交宗数 10% 64% 26% 2016年上半年北京各行政区综合类用地建设用地面积占比 朝阳区 大兴区 顺义区 25% 50% 25% 2016年上半年北京各行政区综合类用地成交宗数占比 朝阳区 大兴区 顺义区 22 2016年上半年,北京综合用地成交主要在六环以外,六环外成交楼面均价 12359元 , 五环至六环之间楼面价 15158元 / ,价格差距较去年上半年缩减 北京土地市场情况 综合类用地成交环线 环线 成交宗数 建设用地面积 (万 ) 规划

36、建筑面积 (万 ) 比例 成交金额 (万元 ) 楼面价 (元 / ) 溢价率 三、四环之间 1 1.83 11.94 9.76% 415000 34,757 30.18% 五、六环之间 1 4.95 12.37 26.37% 187500 15,158 152.36% 六环以外 2 11.98 25.16 63.87% 311000 12,359 48.10% 合计 4 18.76 49.47 100.00% 913500 18,465 51.47% 25% 25% 50% 2016年上半年北京综合类用地各环线成交占比 三、四环之间 五、六环之间 六环以外 11.94 12.37 25.16

37、34,757 15,158 12,359 0 10,000 20,000 30,000 40,000 0 5 10 15 20 25 30 三、四环之间 五、六环之间 六环以外 2016年上半年北京综合类用地建面及楼面价图示 规划建筑面积 (万 ) 楼面价 (元 / ) 23 北京土地市场情况 小结 土地供应 2016年上半年土地供应 18宗(挂牌 +招标),同比下降 45%; 总供应土地面积为 344.09万 ,总供应的规划建筑面积 473.05万 ,同比上涨 8%; 2016年上半年, 居住类用地、商业金融用地及综合用地市场供应量同比 2015年 上半年分别 下降 74.7%、 72.2%

38、,上涨 471.2%; 土地成交 2016年上半年北京土地成交 23宗(挂牌 +招标),同比下降 39%; 总成交建设用地面积为 147.55万 ,规划建筑面积 363.1万 ,同比下降 33% ; 2016年上半年,除工业用地, 各经营性土地建设用地面积及规划建筑面积同比 2015年上半 年有所下滑 ,居住用地 下滑 61%以上 ,商业用地 下滑 76%以上 ,综合用地 下滑 37%以上 , 而工业工地 上涨 80%以上 ; 2016年上半年, 北京工业用地成交楼面价同比 2015年上半年下降 33%,而其它经营性土地 楼面价均大幅度的上涨; 受北京市区土地资源匮乏现象的持续影响, 2016

39、年上半年,北京各经营性用地成交主要集 中在五环外(北京近郊区域) 。 PART.3 北京商品房市场情况 整体商品房市场 住宅市场 公寓市场 商业市场 办公市场 25 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 新增供应面积(万 / ) 516.88 797.56 513.29 717.7 784.12 815.79 492.63 873.07 535.94 成交面积(万 / ) 555.57 925.95 755.8 692.83 449.14 606.44 473.92 84

40、4.62 733.84 存量面积(万 / ) 2243 2114.6 1872.1 1896.97 2231.95 2441.29 2460 2488.46 2290.56 成交均价(元 / ) 20414 21050 22654 24256 24343 24116 26610 27385 31003 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012-2016年上半年半年度北京商品房市场供求走势 北京商品房市场情况 整体商品房市场 2016年上半年北京商品房新增供应面积为 535.94万

41、 , 同比 2015年上半年上涨 8.8%; 2016年上半年北京商品房成交面积为 733.84万 , 同比 2015年上半年上涨 54.8%; 2016年上半年北京商品房存量面积为 2290.56万 , 同比 2015年上半年下降 6.9%; 2016年上半年北京商品房成交均价为 31003元 / , 同比 2015年上半年增长 16.5%。 北京商品房市场成交量今年上半年较去年上半年呈缓升趋势,截止 2016年上半年商品 房市场存量面积为 2290.56万 ,整体去化周期约为 1.6年;价格方面,北京商品房市 场成交价格依然保持稳步增长态势,无大幅波动,已是近年来峰值。 26 北京商品房市

42、场情况 商品房市场供求结构 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2012-2016年上半年商品房物业类型供应结构分析 住宅 别墅 公寓 写字楼 商业 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2012-2016年上半年商品房物业类型成交结构分析 普通住宅 别墅 公寓 写字楼 (办公 ) 商业 2016年 上半年 住宅新增 供应面积 为 168万 , 同比 2015年 上半年下降 42%;成交面积 254万 , 同比 2015年上半年上涨 3%; 2016年 上半年公寓供应面积为 160万 , 同比 2

43、015年 上半年上涨 88%;成交面积 226万 , 同比 2015年上半年上涨 450% 2016年 上半年写字楼供应面积 94万 , 同比 2015年上半年 增长 73%,成交面积 68万 ,同比 2015年上半年上涨 99%; 从供求结构角度分析: 公寓产品较 2015年 供应及成交量 都有较大幅度上升,直追住宅产品; 2016年上半年公寓成交面积与住宅成交面积仅相差 30万 ,成交占比基本持平; 写字 楼市场供求占比较 2015年上半年小幅上涨,发展平稳; PART.3 北京商品房市场情况 整体商品房市场 住宅市场 公寓市场 商业市场 办公市场 28 2012年上半年 2012年下半年

44、 2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 新增供应面积(万 / ) 331.08 616.63 322.72 448.07 572.65 583.51 323.34 474.58 236.55 成交面积(万 / ) 397.61 670.38 527.57 451.41 272.88 449.35 376.8 560.08 383.17 存量面积(万 / ) 1095.55 1041.8 836.95 833.62 1133.39 1267.55 1214.09 1128.6 981.98 成交均价(元 /

45、) 20265 21196 22443 24667 26349 23892 25529 27681 33682 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2012-2016年上半年半年度北京商品住宅市场供求走势 2016年上半年北京住宅市场新增供应面积为 236.55万 ,同比 2015年上半年下降 26.8%; 2016年上半年北京住宅市场成交面积为 383.17万 ,同比 2015年上半年增长 1.7%; 2016年上半年北京住宅市场存量面积为 981.98万 ,同比

46、2015年上半年下降 19.1%; 2016年上半年北京住宅市场成交均价为 33682元 / ,同比 2015年上半年上涨 31.9%。 北京商品房市场情况 住宅市场 半年度供求走势 2016年上半年北京商品房住宅市场较 2015年上半年供应略降,成交量保持平稳,存量下降,成 交均价稳步攀升达到近年来的峰值。北京商品住宅市场整体发展平稳。 29 北京商品房市场情况 住宅市场 供求比例 2016年上半年,北京商品住宅市场新增供应面积较 2015年上半年下降 86.79万 ,成交面积较 2015年上半年上涨 6.37万 。 2016年上半年北京住宅市场供求比 0.6,明显供不应求。 2015年上半

47、年北京商品住宅市场新增供应面积为 323.34万 ,成交面积为 376.8万 ,市场供 求比为 0.9,市场住宅新增供应面积开始缩减; 2016年上半年北京商品住宅市场供求比为 0.6,由于 3月份开始五环外的住宅市场成交面积较大, 导致整体上半年住宅市场供求比失衡,市场出现供不应求现象; 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 200 400 600 800 2012-2016上半年北京商品住宅供求比图示 新增供应面积(万 / ) 成交面积(万 / ) 供求比例 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 0 20 40 60 80 100 2016年 1月 2016年 2月

48、 2016年 3月 2016年 4月 2016年 5月 2016年 6月 2016上半年北京商品住宅供求比图示 新增供应面积(万 / ) 成交面积(万 / ) 供求比例 30 北京商品房市场情况 住宅市场 月度供求走势 新增供应面积 2016年上半年,北京商品房住宅市场新增供应面积主要集中在 4-6月份,分 别为 78万 、 69万 、 84万 ; 成交面积 受中国传统春节的影响, 2、 3月北京商品住宅成交面积偏低,但就 2016年上半 年来看,北京商品房住宅成交面积除 2、 3月份以来,成交量持续走高; 成交价格 2016年上半年,北京商品住宅市场成交均价整体呈现上升趋势, 5月开始成交均 价回落,房企以价换量,市场去化加快; 存量面积 2016年上半年,由于北京商品房住宅成交猛增而新增有限,致使存量下降。 27000 28000 29000 30000 31000 32000 33000 34000 35000 36000 37000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2016年上半年北京商品住宅市场供求走势 新增供应面积(万 / ) 成交面积(万 / ) 成交均价(元 / )

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