1、中国指数研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 1 第一部分： 2015 年上半年中国房地产市场形势总结 . 4 1. 政 策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长 . 4 2. 新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖 . 7 3. 二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著 12 4. 土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨 . 13 5. 企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎 15 第二部分： 2015 年下半年中国房地产市场趋势展望 . 18 1. 宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松 . 18 2. 市场趋势
2、： 下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升 20 3. 关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点 22 (1) 市场走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化 . 22 (2) 企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速 24 (3) 区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著 . 26 特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。 研究主持： 中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持： CREIS 中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院： 莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 周宣 高静 王丽梅 祁
3、璇 陈召蕾 楼键 王琳 王岳 战雪 许静 侯文 潘雪 贾静 贾蕾 陈文静 李沛平 曹晶晶 邓西 孙新宇 姜汉一 吴云富 冯单单 吴珊 许琳 蒋云峰 陈茜 杜丙国 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 薛 建 行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华 2015 年 上半年中国 房地产市场研究报告 2015 年 7 月 6 日 2015 年上半年中国房地产市场研究报告 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-123
4、0、 010-56319252。 摘要 一、 2015 年 上半年 中国房地产市场形势总结 1. 政策环境： 货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长 2015 年 上半年 ， 在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调 整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金 放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下， 楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步 刺激措施。 2. 新房： 宽松政策提振供需两
5、端，量回升、价止跌，市场趋暖 价格方面， 上半年 百城住宅价格 止跌转涨， 累计上涨 0.82%， 一线城市 领涨全国，深圳涨幅尤为显著 。 成交方面 ， 市场延续 去年末的回暖趋势， 上半年 50 个代表城市月均成交约 2600 平方米，同比增长 25%， 绝 对量创 历史同期新高 。 供应方面， 10 个代表城市月均新批上市面积 566 万平方米， 同比 下降 14%， 绝对量 为 2010 年 以来次高水平 。 全国来看， 1-5 月 全国商品房销售显著回暖， 累计销售额自 2014 年以来首现同比 增长；开发投资同比增速回落 趋缓，新开工同比降幅收窄 。 3. 二手房： 上半年量升价涨
6、，二季度增长幅度尤为显著 价格方面， 2015 年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨 4.39%，涨幅较去年同期扩大 3.76 个百分点 ， 其中 其中 一季度上涨 0.12%，二季度上涨 4.26%； 与新房相比 ，二手 住宅均价 上半年 累计 涨幅超过新房 1.85 个百分点。 成交方面， 1-5 月十大城市共成交 37.42 万套，同比增长 35.55%， 其中 5 月 单月成交 9.74 万套 ， 创 2013 年 4 月 以来单月最高成交 记录 。 4. 土地： 供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨 供求方面， 2015 年上半年全国 300 个城市各类用地推出及成交面积同
7、比分别下降 30.4%和 39.5%，多 重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势 。 价格方面， 整体楼面价较 去年同期 上涨 ， 其中 住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降 。 分城市来看 ， 各级城市 成交面积均大幅下降，一线 城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显 。 2 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 5. 企业： 品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎 销售 业绩方面， 2015 年上半年， 20 家代表品牌
8、房企销售额达 6830 亿元，同比上升 9.2%， 多数房企业 绩 目标 完成率超 四 成 。 拿地 投资方面， 2015 年上半年 ， 20 家 品牌房企 共计 拿地 面积 同比下降 39.4%，金额 同比下降 14.2%。拿地多布局 一线城市，二线 城市 占比下降 。 财务 资金方面， 上市房企负债率 总体 合理可控 ， 但 短期 偿债能力 偏弱 。 融资方面， 国内 A 股再融资、 债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科 REITS 获 批， 房企融资 渠道 更为丰富。 二、 2015 年 下半年 中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境： 经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松 宏观
9、经济方面， 宏观经济先行指标微弱复苏，通缩风险仍然值得警惕。投资和进出口增长乏力，但消费 稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间， 整体经济 增速 或于三季度企稳回升。 货币政策方面， 货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成 本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到 整体经济复苏微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可 能继续动用降准、降息的货币政策工具。 房地产调控方面， 中央定调稳消费 、 促需求，推动长效机制建立健 全和区域一体化
10、进程迈进；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。 2. 市场趋势： 下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升 根据 “中国房地产中长期发展动态模型 ”分 析， 在 宏观经济增速 阶段性筑 底，货币环境稳健偏松，调控回归 市场化 的 背景下，预计 全年全国 房地产市场 销售量回升、 价格小幅反弹 、 新开工降幅收窄 、 投资增速企稳 。 成交方面， 随着 稳定住房政策的效果 进一步 发挥作用，下半年货币政策预期 进一步 宽松， 自住 及改善 型 住房 需求 将 继续 获得支持 ， 下半年 成交将延续回暖的趋势，预计 全年销售面积为 12.3-12.7 亿平方米，同比增
11、幅在 2.0%-5.0%之间 。 供应方面， 综合 考虑 季节性 因素及 土地购置面积持续下滑影响 ，下半年 全国房地产新开工 将好于上半年 ，降幅 显著收窄，预计全年新开工面积同比 降幅在 7.0%-8.6%之间 ； 人民币贷款余额稳步增长， 商品住宅销售持续回暖，房地产开发企业资金状况 明显 改善， 预计 全年 房地产 开发投资额 增速在 7.6%-9.6% 之间 。 价格方面， 需求 回暖速度 显著 快于供应的回升，供销状况 不断 改善，库存逐步去化， 供大于求矛盾改 善为房价回暖 提供基础 ，预计全年房价同比上涨 2.2%-4.1%。 2015 年上半年中国房地产市场研究报告 3 本报
12、告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 3. 关注点： 楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点 （ 1） 行业 走势转向 ： 楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化 楼市震荡后已步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面，行政调控已经基本完全 放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面，股市震荡剧烈，房地产行业复苏吸 引部分股市资金回流。结合历史周期来看， 2009 年及 2012 年的两轮上行周期分别持续 10 个月和 12 个月， 预计此轮在房
13、地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不 同城 市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳 。 （ 2） 企业合作创新 ： 竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速 企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入 白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中 小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段 已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的 合
14、作更加 频繁。房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无， 这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。 （ 3） 区域 利好 ： 区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著 区域一体化继续 推进， 将 有效 推动 辐射区域房地产市场 发展 ， 其中京津冀一体化作为重要 组成部分，将 为环北京城市房地产 市场 带来 新的发展机遇。 首先 ， 京津冀 一体化下， 轨道 交通、高速公路等不断 建成 通车， 通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出 ； 其次 ， 北京外迁资源带动周边城市产业结构优 化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京 外溢人口及
15、其他城市流动人口， 经济增速提高进一步 提升 居民购买力，当地购房需求相应增加；同时 ， 受北京 高房价 辐射 作用影响，环北京 周边城市 房价具有 上涨空间 。综合来看 ，京津冀一体化 利好下， 环北京周边城市房地产市场量价 均将迎来 上 升 空间，值得行业关注 。 4 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 第一部分： 2015 年 上半年 中国房地产市场形势总结 1. 政策环境： 货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长 2015 年 上半
16、年 ， 在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息， 放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长 效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化， 改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市回暖趋势基本确立。未来中央将 更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。 (1) 货币 信贷 财税 政策 进一步宽松 ， 中央聚焦 改善 市场 运行环境 降息降准 组合 效应 发力 ，稳定市场信 心。 2 月至 5 月，央行二次降准 1二次降息 2，交 替下调存贷款基准利率和存款准备金率，下
17、调力度与频率可比拟 2008 年。 6 月 28 日，央 行同时定向降准并降息，当前长期贷款利率已降至历史低位。 6 月 末 ，国务院常务会议 决 定 删除 原商业银行 贷款余额与存款余额比例不得超过 75%的规定，将 “ 存贷比 ” 由法定监 管指标转为流动性监测指标 。这在推动利率市场化的同时将为银行信贷投放释放更大空间。 央行组合拳为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境， 刺激购房需求 ，为 楼市增强持续回暖信心。 图： 2008 年以来央行降息降准情况 资料来源：中国指数研究院综合整理 二套房贷门槛放宽 ，提振改善性住房需求。 3 月 30 日， 三部委 发布关于个人住房
18、贷款政策有关问题的通知 3， 提出 “ 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭， 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不 低于 40%。 ”在货币政策整体量化宽松的同时， 信贷新政宽松程度与 2009 年相当，将刺 1详见 2015 年 2 月 5 日，央行降准即时解读：释放流动性助推经济平稳，货币政策组合效应缓解高压力。 2详见 2015 年 2 月 28 日，央行降息即时解读：长贷利率降至十年新低，改善行业运行环境，助推经济增长。 3详见 2015 年 3 月 30 日，五部委楼市新政解读：政策重回 2009，降首付、降税负促进市场消费。
19、19.50 18.5 6 .1 5 5 .9 0 5.65 5.4 4 5 6 7 8 9 0 5 10 15 20 25 08 /01 08 /04 08 /07 08 /10 09 /01 09 /04 09 /07 09 /10 10 /01 10 /04 10 /07 10 /10 11 /01 11 /04 11 /07 11 /10 12 /01 12 /04 12 /07 12 /10 1 3 /0 1 13 /04 13 /07 13 /10 14 /01 14 /04 14 /07 14 /10 15 /01 15 /04 % 大型金融机构存准率 ( 左 ) 5 年以上贷款利
20、率 ( 右 ) 2015 年上半年中国房地产市场研究报告 5 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 激潜在改善性住房需求特别是一二线城市首改需求释放 。 公积金 持续宽松 ，刺激自住 需求 入市。 今年中央 提出 要提高 公积金 资金使用效率， 进 一步降低门槛，增加公积金贷款额度 ，用好用足公积金。年初 国管公积金贷款最高额度上 调 至 120 万元 ，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。 330 政策针对公积金信贷 提出“ 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低
21、首付款比例为 20%”， “ 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申 请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%” 。 6 月， 国管公积金 继 续降低贷款门槛 ， 提出 购买政策性住房的借款申请人 ， 贷款结清后不再受结清满 5 年 才能 再次申请公积金贷款 的限制 。 个人住房转让营业税免征期调整， 活跃 市场交易 。 3 月 27 日 财政部、国家税务总局 发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售 的，免征营业税， 征税时限 由此前的 5 年下调为 2 年。免征期的放宽 进一步 加快二手房
22、流 通速度，活跃市场消费 。 (2) 地方密集调整 公积金政策， 灵活施策促进市场去化 地方公积金政策灵活调整，新一轮宽松化展开。 2015 年上半年，各地公积金 政策 纷 纷 调整放 宽， 进一步支持 自住 和改善型 需求。 从具体细则来 ， 包括提高 首套房 公积金贷款 额度、放宽首套房和 首改 房的认定标准 、 降低公积金贷款使用门槛 等 。这些 调整政策 将明 显减轻购房群体的压力， 鼓励 自住与改善型需求，缓解楼市库存去化压力 ， 积极 促进 楼市 回 暖。 地方多管齐下去化楼市库存，供需两端同助力改善市场环境。 各地在库存压力大的背 景下，除放松限购限贷，调整公积金外， 也 根据不
23、同情况，通过财政补贴，契税减免和奖 励购房等多重利好措施叠加，刺激潜在需求入市。 福建、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙 古和贵州等省区已在试点回购商品房充当保障房，进一步去化市场库存。 同时，地方供应 端调整也开始显现。 6 月中旬福建省出台新政允许住房套型结构调整或房地产项目转型， 这是自住建部 3 月 27 日发布的关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场 平稳健康发展的通知以来首例执行的地方细则 。 (3) 区域一体化加快 推进 ， 长效机制 建设 积极 落实 多 地联动发展促进区域经济一体化 和 新型城镇化 。 江苏、安徽两省及宁波等 62 个城 6 中国指数研究院 中国房
24、地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 市（镇）成为国家新型城镇化综合试点地区，新型城镇化试点建设进入实质性阶段。 4 月 21 日 ， 广东、天津、福建自贸区挂牌， 我国 自贸区正式进入建设的 “ 2.0” 时代 。同月 国 务院 批复 同意 长江中游 城市群 发展规划 ， 旨在打造中国经济发展新的增长极 、中西部 新型城镇 化 先行区 、内陆 开放合作示范区 和“ 两型 ” 社会 建设 引领 区 ， 武汉、 长沙、 南昌 三大 中心 城市 为主导 带动 区域房地产投资销售。
25、3 月 28 日，国家发展改革委、外交部、 商务部联合发布推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动， 地方 政府 也 响应 中央号召，积极融入 “一带一路”的 建设 。 土地改革试点 审慎推进 ， 供应 有保有压 。 中央 一号文件 出台，强调全面深化 土地 改革， 同时 全国 33 个县级 改革单位开始试点，稳步推进农村土地制度改革。 国土部部长姜大明 表示农村土地制度改革要守住底线、试点先行、稳步推进，坚持土地公有制性质不改变、 耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。 而对于城市土地国务院则 表示 要 科学 划定城 镇开发边界，从严供给城市建设用地，推动城镇化发展由外
26、延扩张式向内涵提升式转变 。 推进 保障房 、 棚改 新思路 ，健全住房制度 。 今年 两会 政府 工作报告 中 提到 要 加大城镇 棚户区和 城乡 危房改造力度， 增加 保障性安居工程和棚户区改造 工程 ， 把 城市危房纳入棚 改的政策范围内。 同时 ，各地政府也相应 推出 保障性安居工程建设， 因地施策拟定 并公布 保障房计划 。对于 租赁市场， 年 初中央 通过的 关于加快 培育 和 发展住房租赁市场的指导 意见 完善 住房租赁市场 ， 随即 提出放宽提取公积金支付房租 条件 。 财政部门 也鼓励 地方 运用 PPP 模式 推进公共租赁住房投资建设和运营管理 ， 进一步健全多层次住房体系
27、 ， 保 障民生 。 总体来看，在宏观经济下行压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面 的重要作用。但经过 2014 年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新 开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央 与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降 息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。目前来看，宏观经济筑底企稳的 基础尚不牢固，房地产在维稳经济增长 中 的作用仍很关键，未来一段时期适时适度进行货 币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿 2015 下半年楼市政策宽松的主线。 2015 年
28、上半年中国房地产市场研究报告 7 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 2. 新房： 宽松政策 提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖 (1) 价格： 百城住宅价格止跌转涨，一线城市领涨全国 百城整体： 上半年百城住宅均价于 5 月止跌转涨， 6 月涨幅扩大 图： 2010 年 6 月至今 百城住宅均价及环比变化 数据来源： CREIS 中指数据， 2015 年上半年百城住宅均价止跌 转涨， 3、 4月跌幅持续收窄， 4月跌幅收窄至 0.01%， 5 月均价转为上涨， 6 月涨幅扩大至 0
29、.56%。 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全 样本调查数据显示， 2015 年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅 均价止跌转涨，上半年累计上涨 0.82%。其中， 1 月 ，李克强总理首次就房地产市场表态， 积极肯定了行业中长期 健康 发展的重要性，市场信心有所增强，百城住宅价格在新年首月 止跌，环比 上涨 0.21%； 2 月 ，受春节假期影响，楼市进入传统淡季，供需均表现平淡， 均价整体稳中略降，环比 下跌 0.24%； 3 月 ， 两会积极表态稳定 住房 消费，多部委针对住 房市场的多轮政策密集出台，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略去库存，房价仍 小幅
30、下跌 0.15%，跌幅有所收窄； 4 月 ， 330 新政后，多城市继续出台公积金调整政策， 积极稳定住房消费，政策利好影响下价格跌幅继续收窄至 0.01%； 5 月， 央行再次降息， 货币政策利好继续加码，地方层面紧跟中央步伐，积极出台住房公积金贷款调整政策，在 中央及地方政府积极出台促需求、稳消费政策助力下，部分城市楼市迎来“红五月”，百 城住宅价格环比止跌，上涨 0.45%； 6 月， 中央及地方继续释放稳定楼市信号，新一轮降 息降准出台 ， 多种方式调整、放松住房公积金政策，楼市延续升温态势，价格继续上涨， 环比涨幅扩大至 0.56%，均价为 10628 元 /平方米。 -1.5% -
31、1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 4 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 8 0 0 0 9 0 0 0 1 0 0 0 0 1 1 0 0 0 1 2 0 0 0 元 / 平 方 米 百城均价（左） 环比（右） 8 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 十大城市 ：较 百城 整体提前一个月进入上升通道，上半年累计上涨 2.54% 图： 2010 年 6 月至今 十大城市住宅均价及环比变化 数据
32、来源： CREIS 中指数据， 2015 年上半年十大城市住宅均价累计 上涨 2.54%，超过 百城 均价涨幅 的 3 倍。 具体 月份 来看， 1 月 上涨 0.59%； 2 月转为 下跌 0.17%； 3 月跌幅 收窄至 0.1%； 4 月止跌 ， 转 为 上涨 0.12%， 十大 城市对政策反应较敏感，均价比百城整体提前一个月进入 上升 通道 ； 5 月涨幅 扩大 0.87 个 百分点至 0.99%； 6 月涨幅 继续扩大至 1.09%，均价为 19357 元 /平 方米。 十大城市 住宅价格 表现 分化， 深圳领涨 全国， 武汉 、上海涨幅 超过 5%，重庆（ 主城 区 ） 、 广州
33、、成都、杭州 4 个 城市下跌。 具体 来看， 2015 年 上半年深圳上涨 12.2%， 居首 位， 去年 同期为 下跌 0.88%； 武汉 上涨 5.82%，去年同期为下跌 0.1%； 上海 上涨 5.3%， 涨幅 较去年同期扩大 1.43 个 百分点；北京上涨 2.11%，涨幅较去年同期收窄 3.62 个 百分 点 ； 南京 、 天津涨幅在 1%以内； 重庆（主城区）、广州、成都、杭州 4 个城市下跌 ， 跌幅 均在 2%以内， 重庆（主城区）跌幅 最大， 累计 下跌 1.91%。 (2) 需 求：市场成交超预期，一线城市同比 增长 近五成 图： 2010 年至今代表城市 4月度成交量及
34、上半年月均成交走势 数据来源： CREIS 中指数据， 4代表 城市共 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、 三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市，主要是各省 会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、 宿州 、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、 泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市。 -2.0% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0
35、% 2.5% 5 0 0 0 7 0 0 0 9 0 0 0 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0 1 5 0 0 0 1 7 0 0 0 1 9 0 0 0 2 1 0 0 0 元 / 平 方 米 十大城市均价 ( 左 ) 环比 ( 右 ) 1870 1874 1860 2547 2074 2599 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 万 平 方 米 月度成交面积 上半年月均成交面积 国十条 国八条 国五条 930 房贷新政 央行降息 330 新政 降准降息 2015 年上半年中国房地产市场研究报告 9 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其
36、他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 330 新政 及新一轮的降息降准，推动市场持续回暖 。 据初步统计， 2015 年上半年， 50 个代表城市住宅月均成交约 2600 万平方米， 同比增长 25%， 绝对量创历年来同期最 高水平。具体来看，去年下半年以来，限购、限贷逐渐放松，货币政策也开启宽松周期， 推动成交逐渐回暖。今年一季度，楼市呈现季节性下行，代表城市月均商品住宅成交面积 达到 2089 万平方米，同比小幅增长 2.6%。但二季度以来， 受到 330 新政 、 降准降息等 政策放松 影响 ， 市场成交增幅 显著 。 5
37、月代表城市住宅成交达到 3191 万平方米， 6 月成 交进一步走高，成交 约 3400 万平方米，接近去年 12 月的历史单月最高水平。 (3) 供应： 新增 供应 有所回落，但绝对量仍处于较高水平 图： 2010 年 至今 代表城市 5新 批上市面积走势 数据来源： CREIS 中指数据， 上半年 新增供应有所回落 。 2015 年 上半年 ， 10 个 代表城市月均新批上市 面积 566 万 平方米，同比 下降 14%， 但绝对量 为 2010 年 以来 次高 水平 。 具体 来看 ， 一季度 代表城市 月均 新增 供应 429 万 平方米，同比下降 15%， 二季度新增 供应 虽季节
38、性回暖 ， 月均 新批 上市面积为 702 万 平方米 ， 但同比仍下降 14%。 (4) 库存 ： 短期 市场 供求 趋 平衡，出清周期 保持 平稳 销供比 ：成交快速 增长 推动短期 市场供求平衡 图： 2010 年至今 10 个代表城市 6商品住宅成交面积及供应面积走势 数据来源： CREIS 中指数据， 510 个代表城市包括 北京、上海、广州、深圳、杭州、 苏州 、 天津、无锡 、芜湖、 成都 。 610 个代表城市包括 北京、上海、广州、深圳、杭州、 苏州 、 天津、无锡 、芜湖、 成都 。 460 487 501 552 660 566 0 200 400 600 800 10
39、00 1200 万 平 方 米 月度新批上市面积 上半年月均供应面积 0 200 400 600 800 1000 1200 万 平 方 米 成交 上半年月均成交 供应 上半年月均供应 10 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 成交 增长但供应有所下降 ，上半年 供求整体平衡 。 2015 年 上半年 ， 市场 供求基本平 衡， 10 个 代表城市月均成交 591 万 平方米， 新批 上市面积 566 万 平方米，销供比为 1.04， 较去年同期增长 0
40、.34。具体 来看， 除 成都外 代表 城市 的 短期 需求均 大于 供应，其中 无锡 、 苏州 和 上海的销供比 均 大于 1.30。 杭州销供比 也 回暖 至 1.07，远 高于去年同期的 0.58。 此外 ， 上半年 成都住宅成交较去年同期下降 14%， 绝对量 仅为 70 万 平方米，但 其 新增供 应同比增长 13%达到 101 万 平方米，市场供应远超需求。 库存及去化： 库存延续 下降趋势， 出清 周期保持平稳 图： 2010 年至今 20 个代表城市 7可售面积 与出清周期 数据来源： CREIS 中指数据， 成交 持续回暖 ， 市场库存压力有所 缓解， 出清周期保持平稳 。
41、 据 初步统计 ，截至 2015 年 6 月底， 20 个代表城市可售面积为 16985 万平方米，环比下降 1.1%，较 今年 1 月 的 高点 回落 5.8%， 但是从绝对 量 来看 ， 库存仍位于历史较高水平。 出清周期方面，去年四 季度以来，由于 成交持续回暖，出清周期开始回落 ，但是今年 二季度以来，由于 部分 城市 新增 供应开始 增加 ，导致 其 出清周期降幅逐渐缩小。 截至 6 月 末，代表城市出清周期为 13.6 个月，仅 较一季度末缩短 0.4 个 月，但较 此轮 周期的高点缩短 4.6 个月 。 (5) 全国商品房 销售显著回暖，投资 同比增速回落趋缓， 新开工同比降幅
42、收窄 需求： 商品房销售显著回暖，累计销售额自 2014 年以来首现同比增长 商品房销售显著回暖，累计销售额自 2014 年以来首现同比增长， 5 月单月同比增幅 显著扩大。 2015 年 1-5 月，全国商品房销售面积为 35996 万平方米，同比下降 0.2%， 降幅较 1-4 月收窄 4.6 个百分点；销售额为 24409 亿元，同比增长 3.1%，而 1-4 月为同 比下降 3.1%。 1-5 月 ，全国商品房销售额 结束自 2014 年 以来的 同比 下降态势转为增长， 商品房累计 销售面积 同比降幅逐月 收窄 ， 销售 显著 回暖 。前期房地产 政策 宽松效果继续 显 现， 5 月
43、 单月 商品房 销售面积、销售额 分别同比增长 15.0%、 24.3%，涨幅 较 4 月分别显 720 个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、 三明 、青岛、莆田、天津、 合肥、长沙、芜湖。 0 5 10 15 20 25 0 4000 8000 12000 16000 20000 月 万 平 方 米 可售面积 ( 左 ) 出清周期 ( 右 ) 2015 年上半年中国房地产市场研究报告 11 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 著扩大
44、 8.0、 11.0 个 百分点 。 供应：开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄 图： 2009 年至 2015 年 5 月 房地产开发投资额及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， 开发投资同比增速继续回落 但回落幅度趋缓。 2015 年 1-5 月 ，全国房地产开发投资 额为 32292 亿元，同比增长 5.1%，增速 较 1-4 月回落 0.9 个 百分点 ，为连续第 15 个 月回 落 但 回落幅度趋缓 。其中，住宅开发投资额为 21645 亿元，同比增长仅 2.9%，增速较 1-4 月放缓 0.8 个 百分点 ，占房地产开发投资的比重为 67.0%，较 1-4 月
45、小幅下降 0.1 个百分 点。企业 开发投资 的 回暖要滞后于市场销售 端 的表现，目前市场成交明显好转， 预计 房企 拿地积极性 和 开工意愿将 有所增强 ，投资增速有望触底 回升 。 图： 2009 年至 2015 年 5 月 全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速 数据来源： CREIS 中指数据， 新开工面积同比降幅收窄。 2015 年 1-5 月 ，全国房屋新开工面积为 50305 万平方米， 同比下降 16.0%，为 连续 第 15 个 月同比下降，降幅较 1-4 月收窄 1.3 个 百分点 ；其中， 住宅新开工面积为 35091 万平方米，同比下降 17.6%，比 1-4 月
46、收窄 2.0 个 百分点 。全国 房屋施工面积达 61.7 亿平方米，同比增长 5.3%，增速较 1-4 月回落 0.9 个 百分点 ；其中， 住宅施工面积为 43.0 亿 平 方米，同比增长 2.5%， 增 速较 1-4 月回落 0.7 百分点。全国房 屋竣工面积为 26611 万平方米 ，同比下降 13.3%， 降幅较 1-4 月扩大 2.8 个 百分点 ；其中， 住宅竣工面积为 19599 万平方米，同比下降 16.2%，降幅 较 1-4 月扩大 3 个 百分点 。 0% 10% 20% 30% 40% 0 2 4 6 8 万 亿 元 房地产开发投资额 ( 左 ) 住宅开发投资额 ( 左
47、 ) 房地产投资同比 ( 右 ) 住宅投资同比 ( 右 ) -30% -10% 10% 30% 50% 70% 90% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 亿 平 方 米 施工面积 ( 左 ) 新开工面积 ( 左 ) 施工面积同比 ( 右 ) 新开工面积同比 ( 右 ) 12 中国指数研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、 010-56319252。 供求对比：销售 新开工 比高于去年 同期 ， 较今年一季度有所回落 1-5 月供需差持续 增大， 销售 新开工 比高于 去年同期
48、， 较今年 一季度 有所回落 。 2015 年 1-5 月，全国商品房新开工面积和销售面积差额为 14308 万平方米，比 一季度 增加 8839 万 平方米 ； 销售 新开工 比为 0.72， 与一季度相比 回落 0.05，但好于 去年同期 （去年 同期 为 0.60）。 资金来源：到位资金同比降幅收窄，企业资金承压 2015 年 1-5 月 ，房地产开发企业到位资金为 45966 亿元，同比下降 1.6%，降幅 较 1-4 月 收窄 0.9 个 百分点 。 2014 年以来 房地产开发企业到位资金增幅持续放缓， 2015 年 到位资金累计 同比连续三个月 保持负 增长 ，表明房企资金状况趋紧。具体来看，国内贷款 为 8740 亿元，同比下降 6.8%，降幅 较 1-4 月 扩大 2.0 个 百分点 ；利用外资为 150 亿元， 与 去年同期持平，扭转 了 1-4 月同比 负增长的局面 ；自筹资金为 18389 亿元，同比增长 0.9%，增幅较 1-4 月 扩大 0.8 个百分点；其他资金来源 18688 亿元，
