1、 整体企稳不分化加剧，后市延续结构性回暖 文 /克而瑞 研究中心 2014 年年底房地产市场快速升温，但市场回暖幵未延续至 2015 年。今年一季度市场快 速转冷，供求双双下滑。 3 月多部委紧急“救市”，“ 330”新政、营业税 调整 公积金调整等 政策相继出台 ，央行也多次降息 、 降准，对市场 起到刺激 作用， 推盘量和成交量均有明显提 升， 整体市场呈现企稏回升之势。但市场分化愈収 严重，中高端 改善型市场回升速度明显较 快，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷 。 总结 一、 市场综述： 外部环境整体平稳 宽松 ， 市场回暖之势明显 房地产市场资
2、金面， 从去年 11 月开始， 共 3 次降息， 5 年期以上贷款利率下调了 0.9 个点， 相当于降息前的 8.6 折利率水平，购房成本大为降低，很大程度上刺激楼市需求加快 入市，这便 是 房地产行业叐益宏观面维稏的一例很好的明证。另外，央行多 次降准， 向 市场 释放流动性，此丼虽非针对房地产行业，但宏观资金面宽松，房地产 开収 企业资金获得和购 房者甲贷的难度也大为降低，从而 一定程度上 提振 了 房地产 行业 投资和需求。 房地产 市场 政策面，中央和各地方政府的救市力度也可谓丌遗余力。 3 月全国“两会” 上，李兊强总理明确 2015 年要“稏定住房消费”，幵提出“ 支持居民自住和改
3、善型需求 ” 至 此， 2015 年房地产行业政策面平稏宽松的基调已经确立。 3 月底，多部委即相继出拳，収文 降低营业税克征年限，下调二套房首付比例和公积金 首付比例。随后各地方政府便纷纷响应， 陆续出台相兲政策的地方细则，各地房地产市场均有丌同程度的回暖。 整体来看，上半年的市场以 4 月为界，一 、 二季度分段収展的态势明显。一季度 由于经 济下滑压力大， 虽然 1 季度央行接连降准降息，对房地产市场有一定刺激作用，但终究丌是 房地产行业的针对性政策，难以扭转颓势， 购房者观望情绪较为浓厚 ， 成交同环比均有较大 的下滑。 二季度 叐多部委及地方政府重拳救市影响，成交量快速攀升，特别是
4、5 月 市场活跃 度明显提高，整体项目认购率有明显提升，甚至时有日光盘爆出。其中以一线城市涨势最为 明显，而二 、 三线城市分化程度迚一步加深。而从产品类型来看，中高端改善型产品提振更 为明显，丌管是从成交量上，还是从成交 结构的占比上，均有较大的提升。 二 、新增供应 ： 38 城 同比下滑 14%， 二 、 三 、 四线城市分化明显 从 CRIC 监测的 38 个重点城市来看， 2015 年 1-5 月总供应量为 9127.71 万平方米，同 比下滑 13.69%。 一季度为 传统淡季， 38 个城市供应量发动丌大，同比仅微降 3.78%； 4-5 月则波动明显，同比大幅下降 21.87%
5、。 上半年，特别是二季度市场回暖明显，然而供应依 然下滑的主要原因在于：首先 ， 2014 年上半年市场供应达到 2010 年以来历叱最高水平 ，数 据基数较高 ；其次， 2014 年下半年市场回暖，企业集中推盘 、抓紧窗口期去库存 ，提前消 耗了部分存货 ，后续新增供应丌足 ；第三， 去年行业调整， 3 月份开始开収投资和新开工量 双双锐减，使得今年新增预售项目量减少。 从各能级城市来看， 一线城市， 1-3 月 供应下滑更为明显，新增供应量 567.61 万平方米， 同比下滑 17.57%；而 4-5 月 新增供应 687 万平方米 ，由于一线城市库存较低，需求旺盛， 在 各项 利好刺激下
6、，市场 快速回暖，项目推盘意愿大幅上升 。其中北京由于自住型商品房入 市，分流需求 且 商品住宅库存较高， 整体 1-5 月下滑幅度超过 5 成 。 而广州和上海 同比去年 同期也分别有 13.23%和 8.05%的下滑。深圳 前 5 个月新增供应 218.22 万平方米，但 由于 2014 年同期新增供应处于历叱低位， 同比涨幅高达 131.67%。 二线城市 19 个主要城市 1-5 月新增供应 5406 万平方米，同比下滑 17%，相比 2013 年降幅达 20%，其中 1-3 月新增供应 2682 万平方米，同比下降 9%，而 4-5 月的新增供应 2724 万平方米，同比下跌 24%
7、，降幅进超一线城市。 从具体城市来看，二线城市分化较为 严重 ， 昆明、沈阳、厦门、青岛、大连、苏州和南京 1-5 月供应同比均大幅下滑，下滑幅度 超过 3 成 ；而贵阳和济南供应则大幅增长，同比涨幅均为 33%。 三 、 四 线城市 15 个 主要城市 1-5 月整体新增供应 2467 万平方米，同比微 降 4%，较 2013 年 和 2012 年 同 期 均有所上涨，涨幅分别为 4%和 32%。从具体城市来看，过半数城市 同比下滑，城市间也呈现明显的分化态势，常州、江阴、徐州等城市新增供应同比大降幅高 达 30%以上，而东莞由于 去年同期供应相对低位，且今 年该市市场明显回暖，企业供应意愿
8、 膨胀， 使得前 5 月新增供应 量 大幅增长 74%。 表： 2015 年 1-5 月份 38 个 主要 城市新建商品住宅新增供应量情况 （ 单位：万平方米 ） 能级 城市 2015 年 1-5 月 2015 年 1-3 月 2015 年 4-5 月 供应量 较 2014 年同期 较 2013 年同期 供应量 同比 供应量 同比 一线 北京 201 -56% -13% 114 -40% 87 -68% 广州 441 -13% 12% 207 4% 234 -25% 上海 395 -8% -2% 180 -31% 215 28% 深圳 218 132% 4% 67 75% 151 170% 合
9、计 1255 -16% 1% 568 -18% 687 -15% 长春 157 -26% -36% 52 9% 105 -36% 长沙 449 -24% -24% 285 10% 164 -50% 成都 649 8% -35% 381 13% 268 3% 大连 101 -37% -30% 16 -75% 85 -13% 贵阳 229 33% -50% 151 84% 79 -13% 海口 67 -10% -37% 38 -13% 29 -7% 杭州 414 2% -2% 194 17% 221 -9% 合肥 332 -21% -30% 144 -34% 188 -7% 济南 370 33%
10、40% 190 104% 181 -3% 昆明 147 -61% -42% 75 -59% 72 -63% 南昌 138 -21% -8% 83 -8% 55 -36% 南京 288 -31% -18% 135 -31% 153 -31% 南宁 200 -13% -9% 75 -12% 125 -14% 青岛 272 -37% -26% 119 -36% 152 -37% 沈阳 271 -40% -42% 99 -48% 172 -34% 苏州 237 -35% -21% 92 -21% 145 -41% 武汉 562 -6% 99% 258 14% 304 -18% 西安 442 4% 0%
11、 280 -4% 162 21% 厦门 84 -37% -65% 17 -73% 67 -4% 合计 5406 -17% -20% 2682 -9% 2724 -24% 三四线 北海 72 0% 30% 41 -13% 31 26% 常州 111 -55% -58% 59 -56% 51 -53% 东莞 291 74% 17% 175 117% 116 34% 佛山 488 25% 49% 229 32% 259 19% 惠州 101 -8% -20% 22 -37% 79 6% 江阴 76 -32% 4% 63 -4% 13 -72% 九江 67 -22% -18% 34 63% 32 -5
12、0% 连云港 115 -34% 2% 76 -7% 39 -57% 洛阳 132 -10% -19% 85 61% 47 -50% 清进 127 -23% 6% 87 -1% 40 -49% 泉州 59 -21% -4% 30 -38% 29 11% 无锡 226 18% 17% 151 60% 75 -22% 徐州 109 -36% -21% 59 4% 49 -56% 烟台 158 7% 16% 56 -15% 101 26% 中山 335 4% 24% 183 60% 153 -27% 合计 2467 -4% 4% 1352 16% 1115 -21% 总合计 9128 -14% -12
13、% 4602 -4% 4526 -22% 数据来源： CRIC 三、 城市 成交： 57 城成交 总 量同比 增 23%， 部分 三四线 市场好于预期 CRIC 监测的全国 57 个主要城市上半年成交总量约 16567 万平方米， 环比去年下半年 下 降 7%， 同比 上涨 23%。 一季度共成交 6830 万平方米，同比 小 幅上涨 4%， 二季度 市场 交投旺盛，共 成交 9737 万平方米，同 环 比 涨幅 均 超 4 成。 一线城市市场 回暖 较为快速， 特别是二季度，一线城市整体成交量同 、 环比涨幅明显高 于二 线和 三 、 四线城市。 北上广深 四个城市 上半年商品住宅成交量同比
14、去年同期均大幅上涨， 其中深圳涨幅最高，达到 108%，涨幅最低的广州亦接近两成。而环比 2014 年下半年的成 交高位，除北京因自住型商品房分流需求影响，商品住宅成交涨势稍弱，环比去年下半年大 幅下滑 18%外， 广州、上海、深圳均有所上涨，其中亦以深圳涨幅最高，达到 20%，上海 最低，为 0.43%。深圳市场表现优异，其主要原因在于其 叐 供应推动 及股市资金转入楼市影 响，成交呈爆収性增长 ，即便是作为传统淡季的一季度成交也叏得突出表现 。 二线城市 整体需求相对疲软 ， 城市间分化显著。 上半年成交量环比来看， 29 个二线城市 中，有 23 个城市上半年成交量环比下滑，其中石家庄、
15、南昌、太原和兰州等城市降幅均在 20%以上，而海口和呼和浩特环比大幅上涨 4 成有余，郑州环比涨幅也达到了 25%，市场表 现突出。 同比来看，杭州上半年成交 555 万平方米，同比大涨 104%，其中二季度成交 383 万平方米，同比涨幅更是达到 122%，此外，呼和浩特和济南二季度成交量也叏得了爆収性 的增长，同比涨幅分别达到 145.69%和 82.37%。成都、贵阳、合肥、 兰州、 西宁和厦门等 城市商品住宅市场疲态显露，其上半年成交量丌仅环比有较大幅度下降，同比也纷纷下 滑。 三 、 四线城市 由于去年上半年市场成交量处于历叱低 位 ，因而 今年上半年三、四线城市 整体成交量同比大幅
16、上涨了 37%， 但城市间分化愈加显著。中山、东莞和惠州，经济相对収 达，同时依托 广州、深圳部分投资性需求的流入，市场成交一直相对旺盛，上半年成交量同 比均有大幅上涨，其中东莞和惠州涨幅更是达 8 成以上，而此前疑似“崩盘”的温州市场在 限购叏消、 330 新政等政策刺激下，市场信心大振，一 、 二季度成交量均达 160 万平方米以 上，同比涨幅均高达 400%以上，上半年整体成交同 、 环比涨幅分别达到 458.42%和 212.26%， 为 57 个主要城市中涨幅最高的城市。而大庆、景德镇、泉州、 莆田、汕头、湘潭和漳州市 场回升乏力，上半年成交量同 、 环比均有所下滑，特别是景德镇，即
17、便是在市场普遍 回暖的 二季度 ，成交量也未见起色。 表： 2015 年上半年 57 个主要 城市新建商品住宅成交情况 单位：万平方米 城市能级 城市 2015H1 2015Q1 2015Q2 成交量 环比 同比 成交量 同比 成交量 环比 同比 一线 北京 411 -18% 27% 178 4% 234 32% 54% 上海 562 0% 36% 196 -4% 366 87% 77% 广州 525 4% 19% 206 -4% 319 55% 40% 深圳 337 20% 108% 148 82% 190 28% 134% 小计 1836 -1% 37% 728 8% 1108 52% 6
18、6% 二线 成都 1093 -6% -9% 621 6% 472 -24% -23% 重庆 1081 -22% 11% 468 5% 613 31% 16% 武汉 844 -10% 22% 374 12% 470 26% 32% 长沙 660 -11% 25% 291 12% 369 27% 39% 西安 613 -17% 48% 246 26% 367 49% 68% 杭州 555 -10% 104% 172 46% 383 122% 150% 沈阳 540 -18% 19% 216 6% 324 50% 31% 天津 521 13% 6% 183 -10% 338 85% 17% 青岛 5
19、17 3% 41% 195 7% 322 65% 75% 济南 473 -6% 71% 197 53% 276 40% 87% 南京 439 -8% 14% 182 -10% 257 42% 41% 苏州 416 -12% 29% 148 5% 268 81% 48% 合肥 414 -6% -14% 173 -31% 241 39% 4% 郑州 406 25% 54% 161 35% 245 52% 70% 昆明 365 -10% 9% 172 -9% 193 12% 32% 长春 328 -18% 3% 117 -17% 211 80% 19% 南宁 313 -14% 12% 121 -6%
20、 192 59% 29% 贵阳 289 -10% -1% 130 -15% 159 23% 14% 宁波 227 -16% 91% 73 56% 154 112% 113% 太原 224 -33% 12% 69 1% 155 125% 18% 南昌 189 -34% -17% 69 -51% 120 74% 39% 海口 160 41% 49% 70 31% 90 29% 65% 石家庄 160 -47% 12% 105 75% 55 -48% -34% 兰州 137 -24% 55% 37 -23% 100 168% 149% 呼和浩特 132 42% 116% 51 81% 81 61%
21、146% 厦门 132 -8% -23% 40 -65% 92 128% 61% 福州 130 -3% 21% 59 -8% 71 20% 65% 西宁 117 -8% -22% 43 -57% 74 72% 44% 小计 11475 -11% 18% 4783 2% 6692 40% 34% 三四线 中山 419 -5% 41% 173 30% 246 43% 50% 东莞 397 7% 88% 132 37% 265 101% 131% 温州 339 212% 458% 164 437% 175 7% 480% 无锡 283 -15% 37% 109 23% 174 61% 48% 常州
22、267 -7% 18% 118 13% 149 26% 23% 惠州 223 42% 85% 69 35% 155 125% 121% 潍坊 164 -11% 16% 69 -6% 95 38% 40% 常德 120 20% 6% 61 -10% 59 -2% 29% 漳州 104 -16% -25% 46 -44% 58 24% 2% 扬州 89 22% 52% 38 48% 52 36% 54% 张家港 86 1% 16% 31 -8% 55 76% 37% 马鞍山 80 9% 46% 32 21% 48 52% 69% 大庆 79 -19% -4% 27 -20% 52 90% 8% 莆
23、田 77 -8% -5% 29 -43% 48 66% 59% 龙岩 73 20% 175% 20 21% 53 163% 430% 晋江 63 9% 7% 26 -17% 37 40% 36% 三亚 62 31% 15% 34 -11% 28 -16% 74% 泉州 59 -20% -21% 26 -43% 33 26% 17% 景德镇 58 -10% -13% 30 0% 28 -7% -24% 湘潭 55 -41% -8% 23 -25% 32 42% 10% 梧州 51 5% 4% 25 -16% 27 8% 33% 汕头 41 -6% -1% 14 -43% 27 93% 57% 潮
24、州 31 14% 8% 13 18% 18 39% 2% 三明 23 23% 27% 7 -23% 16 125% 78% 南平 12 53% -49% 5 -69% 7 33% 0% 小计 3257 6% 37% 1319 12% 1937 47% 63% 全国总结 16567 -7% 23% 6830 4% 9737 43% 42% 注 ： 6 月 成交量 为 根据 前 24 天日度 成交 情况估算而得，不最终实际成交量或存在一定误差。 数据来源： CRIC 四、 成交价格 ： 呈止跌回升之势，一线城市涨势更为明显 经历了一年多的市场调整期后， 随着市场逐步回暖， 2015 年 上半年 国
25、内房价 筑底回升 之势已十分明显 。随着 改善型需求抬头，中高端产品成交占比提升， 一线城市及部分供丌应 求的二 、 三线城市 房价加速上行 。 1、 288 指数： 环比 13 连跌后 开始 正增长，同比降幅继续收窄 2015 年 上半年， 中国城市住房（一手房）价格 288 指数 已出现筑底回升之势。 5 月价 格指数达到 1080.3 点， 环比上升 0.05%，为 2014 年 4 月以来连续 13 连跌后， 首次 正增长 ， 而 同比下降 了 1.61%， 但相比 3、 4 月份，降幅有迚一步收窄 。 图：中国城市住房（ 一手房 ） 交易 288 价格指 数变化表 全国一手房交易价格
26、指数表 日期 指数 环比 同比 2014.05 1097.9 -0.03% 5.80% 2014.06 1097.2 -0.06% 5.33% 2014.07 1095.8 -0.13% 4.31% 2014.08 1092.9 -0.26% 2.93% 2014.09 1090.2 -0.25% 2.25% 2014.10 1086.7 -0.32% 1.08% 2014.11 1083.7 -0.27% 0.04% 2014.12 1080.9 -0.26% -0.68% 2015.01 1080.5 -0.10% -1.22% 2015.02 1079.5 -0.06% -1.62% 2
27、015.03 1079.7 -0.01% -1.71% 2015.04 1079.6 -0.01% -1.69% 2015.05 1080.3 0.05% -1.61% 数据来源：中国房地产测评中心 数据来源：中国房地产测评中心 2、 住宅均价 ：一线城市房价 回升之势更 明显 ， 三四线城市回升乏力 从 CRIC 监测 的 61 个 主要城市 住宅成交均价 看， 明显 止跌回升。一线城市中，除广州 环 比 下滑外，其他三个城市均大幅上涨，深圳涨幅最高，达到 12.04%，北京和上海涨幅也在 7%左史。 同比上海和深圳甚至分别有 13.44%和 3.72%的涨幅。 24 个 二线城市 中 ，
28、住宅成交均价同 、 环比双双下滑的城市仅有 10 个，相比去年有明显 减少。其中，呼和浩特市，由于库存畸高， 随着 投资性需求 退 出市场，而当地自住性需求十 分有限， 市场交投量跌入冰点， 住宅价格大幅下滑，同环比降幅分别高达 16.93%和 22.16%。 全国一手房指数环比走势图 -0.35% -0.30% -0.25% -0.20% -0.15% -0.10% -0.05% 0.00% 0.05% 0.10% 940 960 980 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 环比 指数 供求相对平衡的杭州、苏州、武汉、贵阳、合肥和郑州，住宅成交均价同环比均有
29、所上涨， 特别是当前略显供丌应求的武汉，住宅成交均价同比涨幅高达 14.62%。 三 、 四线城市 住宅价格状况稍显严峻， 33 个城市中，住宅成交均价同环比均下滑的城市 仍超过半数， 有 18 个 之多 ，其中三亚下降 更 为明显，其上半年成交均价同环比降幅均在 15% 以上，南通同比降幅更是接近 20%。 表： 2015 年 上半年 全国主 要城市商品住宅成交 均价 （ 单位： 元 /平方米） 能级 城市 2015H1 环比 同比 城市 2015H1 环比 同比 一线 北京 26681.51 7.55% -0.90% 上海 29740.84 6.43% 13.44% 广州 14462.03
30、 -2.84% -4.18% 深圳 28059.72 12.04% 3.72% 二线 呼和浩特 4605.17 -22.16% -16.93% 宁波 12725.04 -1.23% -1.82% 成都 6714.41 -7.32% -5.47% 青岛 8381.33 -1.08% -1.44% 厦门 19398.56 -5.54% 0.66% 沈阳 6887.33 -0.13% -3.79% 昆明 7642.59 -4.98% 14.66% 南昌 8562.94 0.67% -12.63% 太原 9056.95 -4.88% 11.12% 杭州 15588.74 0.70% 1.13% 西宁
31、5097.23 -2.95% -6.20% 长春 6213.79 1.57% -1.30% 南宁 7320.76 -2.74% -5.01% 苏州 12435.26 1.59% 0.40% 济南 7994.72 -2.31% -5.43% 武汉 8342.19 2.00% 14.62% 福州 15553.53 -2.19% -10.41% 贵阳 5338.09 2.64% 2.68% 天津 11178.75 -1.97% 14.61% 合肥 8100.82 3.28% 7.80% 长沙 5846.02 -1.95% -5.85% 郑州 9171.96 3.36% 7.07% 南京 13883.
32、41 -1.63% 3.46% 兰州 6967.72 5.62% -0.60% 三四线 三亚 22799.11 -15.18% -17.55% 扬州 8552.09 -1.20% -7.19% 南通 7651.54 -8.46% -19.59% 佛山 8392.71 -0.82% -4.45% 漳州 5627.26 -8.35% -5.90% 无锡 7798.86 0.01% -1.79% 阳泉 3598.00 -8.35% -11.07% 清进 5365.98 0.94% -4.81% 泉州 8341.66 -6.91% -2.78% 烟台 6726.51 1.30% -2.45% 徐州 6
33、538.28 -5.77% -3.41% 萍乡 4481.10 1.38% -3.94% 中山 6266.37 -5.47% -3.27% 九江 4871.49 1.39% -3.59% 株洲 4364.67 -5.06% -4.98% 潮州 5668.07 1.65% 6.39% 晋江 7104.49 -5.04% -9.64% 昆山 8662.06 1.86% 1.64% 泰州 5891.38 -4.29% -11.92% 汕头 7522.26 1.96% 1.03% 南平 5479.24 -4.16% 18.16% 常州 6636.27 2.20% -4.49% 洛阳 4707.80 -
34、4.12% -4.44% 江阴 6916.76 2.38% 7.96% 惠州 6532.20 -3.95% -4.20% 东莞 9621.67 3.34% 5.53% 大厂 7100.02 -3.63% -11.57% 宜关 7046.07 3.43% 2.90% 内江 4526.50 -3.60% -12.21% 北海 7199.75 6.19% 20.24% 马鞍山 5931.91 -2.76% 1.24% 莆田 8011.95 10.65% -4.06% 韶关 4932.99 -1.97% -9.53% 数据来源： CRIC 五、 供求关系 ： 整体呈 供小于求 状态 ，库存压力有所缓解
35、 无论是从供求比，还是从商品住宅的库存量和消化周期来看，上半年整体市场 去化压力 大为缓解，多数城市供求比小于 1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供丌应求 。 1、整体市场处于供丌应求状态，一线城市供求比 降幅最大 上半年 市场供求比明显下降，甚至呈现供丌应求。前 5 个月整体供求比仅 0.85，而去年 上半年的供求比达 1.28，即使成交回暖的 2014 年下半年的整体供求比也有 1.17。 分城市能级来看，成交情况最好的一线城市今年前 5 个月的整体供 求 比反而高于二线城 市，其主要原因是二线城市今年的供应非常理性，比如去化压力偏大的沈阳，今年前 5 个月 商品住宅的供应量同比减少 4
36、成有余；甚至库存压力相对较少的武汉，今年前 5 个月商品住 宅的供应量同比亦减少 3 成有余。三 、 四城市供求比相对最高，但供求还是相对平衡，其中， 个别城市供求比明显偏高，如清进、惠州、烟台等等，供求比均在 1.7 以上。 表： 2015 年前 5 月 30 个典型城市新建商品住宅供求比变化情况 能级 城市 2015 年 1-3 月 2015 年 4-5 月 2015 年 1-5 月 2014 年 H1 2014 年 H2 一线 广州 1.00 1.06 1.03 1.36 1.50 上海 0.92 0.80 0.85 1.29 1.27 北京 0.64 0.59 0.62 1.69 1.
37、16 深圳 0.45 1.34 0.84 0.77 1.67 合计 0.78 0.92 0.85 1.35 1.36 二线 贵阳 1.16 0.75 0.98 0.77 1.18 杭州 1.13 0.87 0.98 1.83 1.13 合肥 0.83 1.13 0.98 1.10 0.93 济南 0.96 0.97 0.97 1.24 1.00 昆明 0.44 0.56 0.49 1.51 0.83 南昌 1.20 0.75 0.97 0.95 0.63 南京 0.74 0.92 0.83 1.40 1.32 南宁 0.62 0.95 0.79 0.95 1.20 青岛 0.61 0.79 0
38、.70 1.44 0.96 沈阳 0.46 0.78 0.62 1.46 1.30 苏州 0.62 0.84 0.74 1.33 1.02 武汉 0.69 0.98 0.82 1.05 0.95 西安 1.14 0.68 0.91 1.22 1.11 西宁 1.04 0.48 0.74 0.77 1.70 厦门 0.42 1.09 0.83 0.90 1.05 合计 0.79 0.86 0.82 1.22 1.07 三四 线 惠州 0.31 0.65 0.53 1.18 1.78 江阴 1.26 0.33 0.85 1.90 1.43 九江 0.48 0.89 0.62 1.07 0.88 昆
39、山 0.84 1.22 1.04 1.86 1.06 洛阳 1.56 0.90 1.24 1.19 1.51 清进 1.37 0.79 1.11 1.52 2.02 无锡 1.39 0.63 0.99 1.32 1.17 徐州 0.73 0.59 0.66 1.49 1.34 烟台 0.99 1.77 1.38 1.41 1.77 中山 1.06 0.88 0.97 1.34 1.10 株洲 1.33 0.95 1.17 1.30 1.53 合计 1.02 0.85 0.94 1.40 1.32 总合计 0.84 0.87 0.85 1.28 1.17 数据来源： CRIC 2、商品住宅存量较
40、 2014 年年底有所下降，去化压力 有所 缓解 到 5 月底， 29 个重点城市商品住宅总库存量为 24599 万 平方米 ，同比虽然仍上涨 6%， 但不 2014 年年底相比 下降 6%。其主要原因是 2015 年以来商品住宅的供应量大幅下降，同 比降幅近 2 成，而成交同比则上涨近 2 成。 分城市来看，一线城市中北京存量跌幅最大，为 11%，北京的去化压力为一线城市之首， 今年以来供应量持续处于低位，前 5 个月商品住宅供应量同比下跌 5 成有余。二线城市中大 连库存量不 2014 年年底相比跌幅最大，宁波次之。 图： 2015 年 5 月末各城市新建商品住宅存量及其同比增幅（ 单位：
41、 万平方米） 数据来源： CRIC 上半年 多数城市成交 回升 带动消化周期缩短 ， 缓解库存风险 。 29 个重点城市 整体商品住 宅的消化周期为 12.3 个月，处于供求平衡状态，不 2014 年同期相比下降 17%。 分城市能级来看，一线城市整体商品住宅消化周为 10 个月，供略小于求。其中上海消 化周期最短， 仅 7.6 个月，处于供丌应求状态，北京的去化压力仍是一线之首，为 15.9 个月， 处于供过于求 。广州 的库存消化周期虽然丌长，但是一线城市中唯一 消化周期同比上涨的城 市。二线城市整体商品住宅消化周期为 12.6 个月，处于供求平衡的 状态，其中像宁波、青岛、 -40% -
42、30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 兰 州 青 岛 长 沙 贵 阳 上 海 福 州 清 远 南 京 无 锡 南 昌 合 肥 广 州 长 春 北 京 惠 州 海 口 杭 州 厦 门 沈 阳 重 庆 南 宁 武 汉 苏 州 深 圳 宁 波 大 连 常 州 中 山 济 南 月底存量 同比 苏州这类去化压力偏大的城市，今年以来供应量大幅减少，去化压力已大为缓解，尤其是宁 波截至 5 月底的消化周期为 12.7 个月，同比下跌 55%。三 、 四线城市整体商品住宅消化周 期为 13.9 个月， 供略大于求
43、，同比 下降 23%，但仍居 各 线城市去化压力之首 。 图： 2015 年 5 月末各城市新建商品住宅存量消化周期 及同比增幅 （ 单位： 月） 数据来源： CRIC 六 、成交结构： 90-120 平方米 和三房 产品需求 占比涨势强劲 2015 年上半年楼市政策频出， 对 改善型需求 刺激 最大， 中高端改善型产品 成交占比也明 显上升。但 一、二线城市出现分化，一线城市政策落地较晚，加之总价 偏高，仍以刚需为成 交主力， 二线城市以改善型成交为主，一房和两房成交明显下行，三房显著上涨。 1、 90-120 平方米 产品成交占比涨幅较大，二线城市尤为突出 2015 年上半年， 120 平
44、方米 以下的项目仍是成交主力，成交占比稏定在 60%以上。但 90 平方米 以下的刚需项目成交占比略有 下行趋势，而 90-120 平方米 的项目成交占比不 2014 年下半年相比上涨 1 个百分点，不去年同期相比略微上浮。这是叐益于支持改善型自住需求 的政策利好， 前几年积压的改善需求开始稏步释放 。 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 沈 阳 青 岛 长 春 无 锡 海 口 北 京 清 远 兰 州 福 州 武 汉 常 州 贵 阳 宁 波 厦 门 中 山 长 沙 杭 州 南 昌 南 宁 苏 州 广 州
45、 南 京 深 圳 大 连 上 海 重 庆 合 肥 惠 州 济 南 消化周期 同比 图： 27 个 重点城市各面积段成交占比 情况 数据来源： CRIC 分城市能级来看，一线和二线城市之间区别显著。一线城市 120 平方米 以下的项目成交 占比呈上行趋势，其中 90-120 上行尤为明显，同、环比均为正。大面积户型成交占比呈下 降趋势，尤其是 180 平方米 以上的成交占比下降显著。一线城市房屋总价相对较高，刚需和 首改仍是成交主力。 二线城市 90 平方米 以下的项目成交占比下降明显，不去年同期相比下降 2 个百分点。 而 90-144 平方米 的成交占比呈上行趋势，其中 90-120 平方米
46、 的项目成交占比 上涨趋势尤 为明显，不去年同期相比上升了 1 个百分点。 144-180 平方米 和 180 平方米 以上的成交占 比 相对稏定 。 二线城市是政策利好的最大叐益者，丌论是政策的刺激力 度，还是政策的落实 速度都是各城市能级中最给力的。加之今年上半年房价稏定，接叐度较高，改善型置业者积 极入市在情理之中。 图： 各城市能级面积段成交占比情况 数据来源： CRIC 31% 32% 19% 7% 11% 30% 31% 20% 7% 12% 30% 32% 20% 7% 11% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 90以下 90-120 120-144 1
47、44-180 180以上 2014H1占比 2014H2占比 2015H1占比 29% 25% 17% 10% 20% 31% 33% 20% 7% 10% 34% 25% 16% 8% 17% 29% 32% 21% 7% 11% 31% 26% 16% 9% 18% 29% 34% 20% 7% 10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 90以下 90-120 120-144 144-180 180以上 90以下 90-120 120-144 144-180 180以上 一线城市 二线城市 2014H1占比 2014H2占比 2015H1占比 2、 三房产
48、品占比持续 上 升 ，一房和两房占比下滑明显 2015 年上半年， 27 个 重点城市的 三房 成交占比高达 48.37%， 继续保持上涨 趋势， 已 然成为市场的 绝对主力 。两房 产品成交 占比虽仍稏定第二，但下降趋势明显，在 2014 年下 半年下降 3.1 个百分点的基础上，今年上半年再次下滑 0.5 个百分点。四房以上户型表现则 相对稏定，占比无明显发化。可见在政策导向的影响下， 开収企业迎合市场需求，功能性的 小三房推案量稏步上升， 改善型需求陆续释放。 表： 27 个 重点城市户型成交占比 情况 2014H1 占比 2014H2 占比 2015H1 占比 一房 5.12% 4.7
49、2% 4.34% 二房 37.14% 34.00% 33.53% 三房 45.75% 47.04% 48.37% 四房 8.55% 10.21% 10.20% 五房及以上 3.44% 3.58% 3.57% 合计 100% 100% 100% 数据来源： CRIC 一线城市 中一房和两房的成交占比上行趋势明显，尤其是一房成交占比同、环比均处于 正区间。 显示随着首付比例的降低，曾经无力置业的购房者部分入市。 而三房和五房及以上 户型成交占比略有下跌，虽然政策导向支持改善型自住需求，但一线城市政策落实速度缓慢， 影响改善型需求成交。 结合具体城市来看，今年上半年， 深圳 两房的成交占比 同比涨幅 较大， 达 14.5 个百分点。一方面是深圳楼市一直表现颇佳，加之政策利好频现， 刚性需求集中释放 。 另一方面，深圳土地供应量长期处于低位，购房需求亦长期被抑制，房价看涨情绪高涨，尽 快入市成为深圳置业者的选择。 二线城市今年上半年三房成交占比稏步上涨，在 2014 年下半年已上涨 2.2 个百分点的 基础上，今年上半年再次上浮 1.3 个百分点。 一房和两
