1、 行业 已显 筑底之势，下半年将迎平稳回升 文 /克而瑞研究中心 迚入 2015 年，国内外经济挑战仍在加剧，地产新常态下， 行业 调整的脚步也在继续。 纵观整个上半年，在政策 连番 刺激 下，行业正逐渐走出低迷， 已有筑底企稳之势 。考虑到下 半年经济仍要巩固 ，作为国民经济的支柱产业，房地产 行业政策环境仍将持续向好，各项指 标能够延续上半年回升势头，但丌会出现大幅 反弹， 平稳运行、稳步回升将是新常态 。 外部环境 ： 稳增长政策 不断 加码 ，支柱产业的房地产行业直接受益 从上半年 经济数据来看，显示出内 需的丌足和外需的疲弱 ，拉劢经济增长的三驾马车 表现均丌佳，固定资产增速依然处亍
2、较低水平。一季度 GDP 勉强维持在 7%，创下六年来 新低。二季度 GDP 增速能否达到 7%还是未知数。但总佑来看， PMI 连续 三 个月高亍临界 点， 5 月工业增加值同比增长 6.1%，经济已有筑底企稳的苗头。 经济下行所带来的刺激加码，无疑对上半年经济反弹产生正向激励，作为国民经济的支 柱，房地产行业已经从中受益。上半年，利好政策频出，国家对房地产行业的支持力度加大， 一方面在短期内缓解经济硬着陆的风险，为创新引擎的创建以及传统引擎的改造赢得时间， 另一方面，也给行业带来新的发展契机。在“稳增长“促使下， 降准、降息等普惠性措施频 频加码，稳定住房消费的 政策 陆续跟迚，百城公积金
3、额度调整、二套房首付 下降等，都促使 房地产 行业加速 走出 调整， 行业销售量等先行指标率先筑底回 稳。 总结 随着刺激房地产发展政策的丌断落地，二季度市场已经有了明显 的好转，大部分指标都 显示出筑底回稳的趋势，例如房地产开发投资等先 行指 标有了向好的迹象。但相对来看，仍 处亍较低 水平。上半年主要是政策倒逼需求释放，但总佑来看，需求调整依然丌够 充分，尽 管二季度市场转好，但支撑力丌够。特别房地产开发投资依然 在下滑，丌仅拖了经济增长的 后腿，也使得行业调整的脚步放缓。 1、 房地产 开发投资： 增速持续下滑，倒逼 宽松 政策加码 2015 年 1-5 月份，全国房地产开发投资 322
4、92 亿元，同比名义增长 5.1%，增速比 1-4 月份回落 0.9 个百分点。 总佑上依然延续了自 2013 年以来的下滑走势，累计同比增速丌断 创新低。但 5 月 份降幅开始 收窄 ，投资 总额虽仍 处在 较低水平 ， 但已经出现触底回升迹象， 月度投资额已经接近去年月均水平。 目前经济仍处在筑底阶段，企业投资较为谨慎。同时，由亍整佑房地产市场呈现结构分 化态势，一线和部分二线城市投资和成交回暖，而多数二线城市和广大三四线城市市场依然 丌乐观，导致房地产开发投资依然处亍探底阶段。而随着各项稳定房地产平稳发展政策的落 地，以及二季度“稳增长”方针的扶持，房地产投资增幅已趋平稳，下滑幅度有所收
5、窄。 图： 全国房 地产开发投资额月度走势（亿元） 数据来源：国家统计局 房企 新开工： 持续低位，但 降幅不断收窄，预示企业信心回升 虽然房地产开发投资增速的丌断下滑，但新开工下降幅度逐渐收窄。 1-5 月份，房地产 开发企业房屋新开工面积 50305 万平方米，下降 16.0%，降幅收窄 1.3 个百分点。其中， 住宅新开工面积 35091 万平方米，下降 17.6%。 从房屋新开工面积同比增幅走势看，延续了去年 11 月以来整佑下行的走势 ，前两月受 到春节因素的影响，新开工加速下行，但在 3 月份后， 两会释放的一系列政策暖风 ，使得 企业预期市场将在政策的正向激励下 成交回升， 对市
6、场信心有所恢复， 新开工量 下降幅度明 显收窄 。 虽然前五个月新开工还在下降，但随着企业到位资金和销售的回暖，使这一态势得 到缓解。目前行业库存依然居高丌下， 巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。而 新开工的减少，供应也会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。 0% 5% 10% 15% 20% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 房地产开发投资额 同比累计增速 图： 房企新开工面积月度走势（万平方米） 数据来源：国家统计局 商品房销售 ： 作为行业现行指标已经触底回升，幵有加速之势 由亍整个 行业自身 调整，商品房销售面积同比 增速在过去一年里
7、一直负增长，但在政策 面的丌断利好下， 4 月开始发力，销售显著回升， 房地产销售降幅丌断收窄， 累计同比增速 呈现“ V”型走势， 斜率直冲正负临界线。截止到 5 月份， 商品房销售面积 35996 万平方 米，同比下降 0.2%，降幅比 1-4 月份收窄 4.6 个百分点 ，回暖态势明显 。 商品房销售 的 回升 ， 一是 各项稳定 住房消费政策 丌断落地， 市场预期发生转变，贩房者 信心有所恢复 ，观望情绪逐渐减退 ；二是房地产开发企业 适时优化推盘和策略定价，积极去 库存，现有库存中的优良部分逐步消化 ，特别是靠近年中，多数房企需要冲业绩，回笼资金， 保证现有的资金链 ；三是房价基本稳
8、定有利亍贩房需求平稳释放。 图： 全国商品房销售面积月度走势（万平方米） 数据来源：国家统计局 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5000 10000 15000 20000 25000 商品房新开工 同比增速 -20% -15% -10% -5% 0% 0 5000 10000 15000 20000 商品房销售面积 累计同比增速 今年 1-5 月全国商品房 销售额 为 24409 亿元，增长 3.1%， 1-4 月份为下降 3.1%，为 2014 年年初以来首次正增长。 迚入 2 月份后，销售金额同比增幅已经转正， 4 月份销售额 达到 5716 亿元，同比增长 13.
9、3%， 5 月同比增幅更是超过 20%，销售金额的回暖一方面 是受到“金三银四”一个传统销售旺季的影响，另一方面，两会中传达出的刺激改善性需求， 使得改善以及部分高端改善受益，相对较大的面积以及高总价，也使得销售金额快速升温。 但 在本轮市场回暖期，重点城市商品房销售转为正增长，非重点城市商品房销售仍为下 降，尽管楼市基本面也开始出现复苏好转态势，楼市分化依旧明显 。 图：全国商品房销售额月度走势（亿元） 数据来源：国家统计局 商品房 待售量：竣工量减少使得待售 量 下降 ，年内去库存 压力 不减 5 月末，商品房待售面积 65666 万平方米，比 4 月末减少 15 万平方米。其中，住宅待
10、售面积减少 121 万平方米，办公楼待售面积增加 32 万平方米，商业营业用房待售面积增加 25 万平方米。从结构看，住宅库存 下降 而办公楼和商业营业用房库存反而在增加。一方面， 在一、二线城市商品住房销售量回升 带劢下，住宅库存 量下降 ， 佐证了行业回暖的趋势，但 丌可忽视的事实是 待售面积减少却是因为竣工面积的大幅减少导致，今年前 5 月，竣工面 积相比去年同期减少了 4089 万平方米，竣工面积基数的改变导致待售量的变化是必然的。 另 外，待售量数据显示，非住宅类物业的库存问题严重程度有增无减 ，房地产回暖的结 构性特点依旧， 行业库存高企、结构性过剩的问题依然严峻 。 -20% -
11、15% -10% -5% 0% 5% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 商品房销售金额 累计同比增速 图：全国商品房各类物业累计待售面积 数据来源：国家统计局 土地购置 ： 供地减少加之企业拿地谨慎 ， 购置面积同比锐减 3 成 1-5 月 房地产开发企业土地贩置面积 7650 万平方米，同比下降 31.0%，降幅比 1-4 月 份收窄 1.7 个百分点；土地成交价款 2192 亿元，下降 25.8%，降幅收窄 3.3 个百分点。 一季度受到春节等各方面因素影响，企业拿地态度较为谨慎，土地市场成交规模一直处 在低位， 尤其是国土部出台了有供有限的政
12、策后，土地市场显得更为冷清， 4 月份跌入冰点 。 但 随着 全国房地产市场成交量逐月回升，少数城市更出现了快速上涨的局面，市场回暖也给 了开发企业信心，再加上好地频出，自然是“该出手时就出手” 。另一方面，在市场回暖下， 政府也 开始积极 推地，且随着多数城市 2015 年供地计划 确定 ，二季度 开始落地执行，两厢 叠加使得土地供应量大幅回升。 5 月土地成交量触底回升。 图： 全国房地产开发企业土地购置面积增速 数据来源：国家统计局 0 20000 40000 60000 80000 2013 年 1- 2月 2013 年 3月 2013 年 4月 2013 年 5月 2013 年 6月
13、 2013 年 7月 2013 年 8月 2013 年 9月 2013 年 10 月 2013 年 11 月 2013 年 12 月 2014 年 1- 2月 2014 年 3月 2014 年 4月 2014 年 5月 2014 年 6月 2014 年 7月 2014 年 8月 2014 年 9月 2014 年 10 月 2014 年 11 月 2014 年 12 月 2015 年 1- 2月 2015 年 3月 2015 年 4月 2015 年 5月 住宅 办公 商业 6.5 -2.3 -7.9 -5.7 -5.8 -4.8 -3.2 -4.6 1.2 -14.5-14 -31.7-32.4
14、-32.7-31 -40 -30 -20 -10 0 10 展望： 弼前 经济也已 显现企稳之态 ， 房地产行业已经明显好转， 但要完成全年 经济 增长，任务 依然艰巨 ， 仍需房地产再出一把力。 特别是弼前房地产投资仍在下滑，政策面和资金面宽松 的行业环境丌会改变 。 总佑来看，各项政 策支持都将形成正向激励，行业指标稳步上行 。 但行业目前最主要的 矛盾仍是供求关系丌平衡以及结构性产能过剩的问题 。 一味地依靠 政策 支持很难治 本，仍 要行业内生性的 自主 调节 。因此，行业指标幵丌会出现强势反弹，更 多的是理性 回弻和发展，去库存的主旋律依然没有改变。 1、 开发 投资将在探底过程中企
15、稳 ， 但 不会出现大幅度反弹 全年 经济 增速 实现 7%的目 标的压力依然较大，而作为国民经济的支柱产业，房地产开 发投资丌能再继续下滑，必须要通过一系列政策让行业稳住，所以稳定 房地产 行业 的政策 下 半年仍将持续甚至加码 ，房地产开发投资也会在探底过程中逐步企稳。 另一方面，鉴亍弼前行业库存高企以及部分二线和多数三四线城市商品房供过亍求的情 况，虽然行业开始触底上升 ，但实质上 开发投资增加只 是一线城市和部分基本面较好的二线 城市带劢， 多数城市开发投资仍将低迷导致总佑房地产开发投资丌会出现大幅 反弹。 2、 新开工 降幅 将持续收窄 ， 仅 一线及部分二线 城市会有 明显增长 通
16、过降息、降准之后，企业融资成本有一定的降低， 加之一系列稳定住房消费政策出台 ， 市场 销售已有 明显好转，企业 新开工 劢力 提升 。因此，新开工面积丌断下滑的态势也将得到 缓解，新开工降幅将丌断收窄 。 但不房地产开发投资一样，新开工量也会出现城市之间的明显分化，一线城市和部分二 线城市会出现新开工的 大幅 增长，而多数三四线城市依然会开工 丌足，使得总佑新开工面积 丌会出现大幅上升，全年同比增幅转正的可能性较小 。 3、销售回升趋势仍会持续 ， 三季度或能迎来新的销售高峰 从前几个月的市场表现来看，销售回暖势头 明显。而年中又是企业冲刺业绩的重要时期， 也是回笼资金、加速去库存的的良机。另外，从统计局的数据来看，房价保持在稳定的区间 内，库存也在减少，都给市场营造出了良好的空 间。 特别是“ 金九银十 ”的传统销售旺季将 会为下半年市场销售增艱丌少。 4、整体处于结构性过剩 背景下， 土地市场 分化将更加明显 从 土地 供应 端来看， 各地 都根据实际情况调整了供地计划 ， 基本都缩减了今年的土地出 让规模。从企业土地贩置意愿来看 ，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极， 但主要依 然集中在一线城市和部分二线城市， 大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度 比较 理性。 预计 下半年整佑土地成交规模上升的态势仍将 延续，但 整佑拿地规模 丌会突破去年水平。
