1、3 6 作者单位：哈尔滨工业大学建筑学院（哈尔滨150006） 收稿日期：2005- 07- 19 Architectural Aspects of An Urban Shopping Mall：the North Shore Shopping Mall 费腾 Fei Teng 摘 要 本文以美国北岸购物中心为例， 指出郊区购物中 心具有交通组织便捷、功能构成完善、依靠核心店铺、多 为捆绑销售等设计特点， 以期为我国郊区购物中心的建设 发展提供参考。 关键词郊区购物中心 交通组织 舒适度 核心商铺 Abstract Taking the American North Shore shoppin
2、g Mall as an example, this paper points out that suburban shopping mall has following design characters:convenient transportation, consummate function structure, depending on core shops and most binding sales, and tries to provide some reference for domestic suburban shopping Mall development. Key w
3、ords Suburban shopping, Convenient transportation, Cosiness, Core shops 从美国北岸购物中心谈郊区购物中心的设计特点 近年来，我国购物中心的建设方兴未艾，随着 人们生活方式和消费方式的逐渐变化， 各种零售商 业新模式纷纷出现，购物中心、仓储式购物商场、 平价超市、品牌直销大卖场、主题节庆中心等新概 念的引进打破了我国零售市场百货公司“一枝独 秀”的局面。美国被认为是当今世界经济最为发达 的国家之一， 其购物中心的建设经验在我国也被广 泛地借鉴。 在美国， “Shopping Mall”与“Shopping Center”在概
4、念上并没有区别，但在实际应用中， “Shopping Mall”多用来指郊区购物中心，而 “Shopping Center”则指城市中的购物中心。郊区 购物中心用地限制少，平面布局自由；城市购物中 心所处区域大都是城市的中心圈或者商贸中心区， 在城市寸土寸金的紧张用地中见缝插针， 周围的城 市路网、用地条件直接影响着购物中心的平面形 态。美国可谓郊区购物中心建设的先驱，二战后， 北美城市郊区空旷平整的土地为郊区购物中心的发 展提供了充足的用地， 城市化水平的大规模提高以 及人口大量向郊区迁移为郊区购物中心提供了可靠 的客源。 笔者曾有机会亲历美国， 体会了美国购物中心 的特色，印象深刻。本文选
5、取了波士顿(Boston)近 郊的北岸购物中心(North Shore Shopping Mall)作 为实例， 以此分析极具美国特色的郊区购物中心的 商业模式。 一 、 便 捷 的 交 通 组 织 北岸购物中心(North Shore Shopping Mall) 位于波士顿近郊的小镇Peabody， 地处128号干道 和 114 号干道的交叉路口，从 95 号干道和 1 号国 道都可以方便地抵达。 美国人的交通工具以汽车为 主， 因而美国的郊区购物中心的位置大都十分靠近 城市的主要干道， 从而满足人们驱车前往购物中心 的便利性要求。 郊区购物中心的规模一般是根据其服务半径内 的居住人口情况
6、而定，郊区地价便宜，所以郊区购 物中心占地面积较大，建筑层数以二三层为主。北 岸购物中心为两层建筑，底层置于地面之下，并预 留了未来拓展空间。在基地空旷平整的大块土地 上， 北岸购物中心采用了符合购物中心经营模式的 理想平面形态最大化地采取水平伸展， 为各级 商铺提供了最大面积的沿街界面（图 1） 。 初到北岸购物中心， 所有人都会惊异于其巨大 的停车场（图 2）该购物中心的场地内部建筑 基底面积与停车场占地面积的比例达到了 12.5， 为购物者提供了足够的停车位以满足高峰时间的需 要。当然，购物中心也有自己的班车定时定点地接 送不方便自己开车的购物者。 在购物中心的总平面 规划上，停车场是一
7、个非常重要的部分。目前欧美 十分流行的购物概念是“一站式购物（One-stop shopping） ” ， 就是源自驾车购物者对泊车方便性的 要求。停车场的面积通常为20 00040 000m2，郊 区购物中心在这方面充分地体现了其场地优势。 许多城市边缘区由于兴建了大型的郊区购物中 心， 经济得到全面的带动， 北岸购物中心落成的50 年间，小镇 Peabody 就从一片空旷寂然的荒地逐 步发展成了今天波士顿一个不可或缺的卫星城镇。 购物者的消费需求驱使大城市与边缘区之间形成了 新的道路结构， 并且逐步成为交通骨架里的重要一 环，该城市边缘区也成为新的“商业卫星镇”甚至 属于“边沿城市” ，这
8、种现象在欧美国家是十分普 遍的。 二 、 完 善 的 功 能 构 成 在美国， 郊区购物中心的规模一般在几万平方 3 7 米至几十万平方米之间， 其主要购物空间都由四五 个大型百货连锁商场作为“核心商铺” ，从平面图 （图3）上我们可以看出，在这些“核心商铺”之间 分布着林林总总的专业商铺 （如果购物中心规模很 大的话，还可以分为重要商铺和一般商铺） ，两种 商铺穿插出现（图4，图5） 。辅助功能空间包括餐 饮中心、休息区、儿童活动区，近年来更是融入了 银行、剧院、健身中心和干洗店等其他功能。郊区 购物中心往往还包括公共步行街、 中庭等既能满足 交通功能又可提供休闲购物场所的共享空间。北 岸购
9、物中心是马萨诸塞州零售业内第二大郊区购 物中心，40 000m2的建筑面积里，容纳了著名的 Filenes、JCPenney、 Lord & Taylor、Macys、 Sears 等“核心商铺”和120 余间专业商铺、一个 12 单元的餐饮庭院、5 间 24 小时营业的餐馆，是 典型的郊区购物中心。 北岸购物中心融入了人们可 能需要的各种各样的物质功能空间（图 6，图 7） ， 在追求商业效率最大化的同时，在光环境、舒适度 等方面也注重满足人们对购物环境心理上的要求 （图 8） 。 由于停车场是围绕着整个购物中心展开的， 因 而购物中心有许多个入口， 北岸购物中心的入口数 量达到了20个。
10、每间核心商铺都有独立的入口， 许 多其他的专业商铺也有独立的出入口。 因而在购物 中心的立面设计中会有多个主入口形象， 无论你在 哪里停车，都会感觉自己停在了购物中心的“前 面” ，认为自己将通过的入口是主入口，从而满足 了购物者的尊贵心理，我们称之为“正立面效应” （图 9，图 10，图 11） 。 北岸购物中心中设置了较多的休息区， 从而使 之成为非常适合人们聚集的场所， 对老人和儿童来 说尤为如此（图 12，图 13） 。购物中心刚兴起时， 其设计理念强调的是一个高效率、理性的购物机 器。但随着时代的进步，消费者对购物的需求趋于 复杂与成熟， 设计师们越来越多地在设计中体现人 文关怀。在
11、北岸购物中心中，带有采光天棚、地面 铺装、小品绿化、休闲座椅、广告装饰的步行街对 于购物者来说不仅仅是完成买卖交易的场所， 更是 一处对自己所处社区的认知和体验的场所（图14， 图 15，图 16） 。 城市建筑/ 主题专栏 3 8 三 、 衰 落 与 复 兴 20 世纪 50 年代末期到60 年代是美国的购物 中心高度开发、蓬勃发展的繁荣时期，郊区大面积 的廉价土地为购物中心提供了宽松、 理想的设计和 建设条件， 环境工程的进步创造出不受自然环境因 素限制的大型封闭式建筑， 舒适的购物环境吸引了 大量的购买力， 较高的经济效益又同时促进了购物 中心的兴建。60 年代末期美国的购物中心数量已
12、经超过了 10 000 个。 20世纪80年代美国购物中心建设进入了一个 新高潮，其中在19801990年的10年间就有大约 16 000个购物中心落成， 以平均每天4家新购物中 心开张的速度快速增长。 对利益的狂热追求以及对 市场评价的不冷静造成了购物中心的过度开发， 同 时由于银行在融资方面政策的紧缩， 购物中心的开 发受到了前所未有的冲击。从 1996 年起至今，每 年新建购物中心的数量开始大规模减少， 一些经营 有问题、生命力不强的购物中心开始面临拆除、改 造的命运，改造和更新成为主要工作。北岸购物中 心兴建于20世纪50年代，是美国最早兴建的郊区 购物中心之一。在其发展历史上，有着三
13、次大小不 同的兴衰经历， 现在我们所看到的巨大的商业载体 是经过 2000 年的翻新后重新付诸使用的。北岸购 物中心的地下层仍空闲着部分商铺， 这是重新翻修 后将空闲的铺位集中作为商业发展的预留部分 （图 17，图 18） 。一般而言，美国的购物中心每1020 年就会经历一个从衰败到复兴的过程。 当步入衰落 期的时候，有的购物中心会从此销声匿迹，但大部 分情况下其内部的那些大型百货商店会继续营业 （这些商铺大部分就是那些“核心商铺” ） ，因其自 身运营上的丰富经验与供求平衡， 他们大都会坚持 到这个购物中心复兴的时候。北岸购物中心的 Sears和Macys就是经历了50年的变迁一直与购 物中
14、心共度患难的核心商铺。 四 、 核 心 商 铺 与 捆 绑 销 售 每个购物中心在筹建之前必然会签约 34 个 “核心商铺” ，北岸购物中心的 Sears、Macys、 JCPenney均属于这种 “核心商铺” （平面图中蓝色 部分） 。这些核心商铺通常是大型百货公司、零售 3 9 大户、巨型服饰商店、某品牌减价特卖场等等，面 积约占整个购物中心总面积的二分之一以上。 这些 核心商铺定位明确，有相对固定的顾客群，对消费 群体的准确把握使这些核心商铺拥有丰富的运营经 验， 而恰恰是购物者对这些核心商铺的支持成为购 物中心吸引购物者的主要动力。 核心商铺依靠购物 中心的商业属性集中、交通组织合理、
15、配套设施完 善达到吸引购物者的目的， 因而购物中心与核心商 铺相辅相成，共同进退。这种“捆绑销售理念”在 我国也有应用，万达集团与沃尔玛超市、华纳影城 的合作就是一例。在全国几个城市的万达“22” 商业区中，沃尔玛、华纳一直占有一席之地，成为 “捆绑销售”的典型范例。 核心商铺一般拥有独立的交通系统、 供给系统 （独立出入口和独立照明空调等设备） ， 可以自行决 定作息时间。 它们大多位于购物中心中购物街的两 端或者沿街的关键节点，把人流从一点导向另一 点，使购物者经过其他专业商铺的门口，我们称之 为“锚固点（Anchor Stores） ” 。这就要求建筑师 在设计购物中心的流线时， 需要最
16、大限度地为所有 商铺提供最大化的购物人流与购物机会。同时，建 筑师需要谨慎地设计从而使每一个商铺都看起来独 一无二，具有醒目的可识别性与个性，优化人流流 线， 最大限度让人流经过最多的商店门口而又不把 距离拉得太长， 既让购物者满意又让商铺获得最大 经济效益。 在北岸购物中心的设计中， 设计师设置了饶有 趣味的步行街空间， 结合屋顶天窗时有时无的间隔 性设置及其形状的变化，步行街中央布置零售摊 位、休闲座椅、儿童游乐区。通过自然光、人工光 的组合，通透与封闭的步行街空间变换，以及沿街 商铺的色彩斑斓，营造了一个轻松、舒适而又充满 趣味性的购物空间（图 19） 。同时，建筑师以步行 街尽端的餐饮庭院作为整个步行街的端部节点， 满 足了人们购物后就餐的需要。更为重要的是，餐饮 庭院作为一个非常有价值的“锚固点”延长了购物 者的停留时间， 为购物中心的商铺带来了更大的潜 在经济效益（图 20，图 21，图 22） 。 美国的郊区购物中心的设计研究具有一定的代 表性和普遍性， 它的许多设计理论和方法都值得我 们借鉴。目前在我国，随着城市化速度的加快、经 济的不断增长，人们工作效率不断提高、闲暇时间 增多，消费习惯也逐渐发生变化，购物和其他社会 活动大大增多。 同时伴随汽车产业化及城市交通基 础设施的完善， 郊区购物中心这一新型零售商业形 式将会拥有良好的建设前景。 城市建筑/ 主题专栏
