1、碧碧桂桂园园拿拿地地投投资资概概算算模模板板表表 填填写写说说明明 此此工工作作底底稿稿为为内内部部材材料料，请请勿勿全全表表传传递递给给其其他他部部门门，如如兄兄弟弟部部门门需需要要，可可单单独独提提供供“利利润润表表” 、“自自定定义义输输出出表表”、“敏敏感感性性分分析析表表”等等结结论论表表。 一一、版版本本说说明明 此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析，不做深入详细分析用。（也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用） 二二、主主要要思思路路 1、对目标地块，根据预估粗略的规划（产品及货量），研判对应的销售周期、预期价格，配比之预估成本费用，计算 预期的粗略利润以及现金回笼情况，帮助
2、地块分析决策。 2、现金回笼的各项假设：假设首年土地款及开发成本为集团投入资金，暂不考虑项目贷款结果，以此计算目标地块首 年销售回笼集团投入资金的对比情况。 3、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。 三三、表表格格关关系系 1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表： a. 基础表的作用输入具体的指标、销售数据、时间数据等； b. 输出结果表根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容； c. 敏感性分析表以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。 2、基础表含：初步规划表、销售预测表。 3、输出结果表含：
3、利润表、现金回笼表、自定义输出表。 4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。 四四、具具体体的的使使用用说说明明 1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记； 已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除。 2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货 量的销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入 面积不一致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别） 3、销售预测表：依次输入预售
4、首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积 、价格等用面积来表示，不要用个数表示） 4、利润表：E142：N143区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各 业态预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。在 D2单元格处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单 位；“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局 对各产品的土地增值税预征率。 5
5、、现金回笼表：此表全部自动计算。若C20单元格为“NOT PASS”，则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写 正确。 6、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印 格式已设好。 7、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加 额；G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟 【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。 8、售价敏感性分析：仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表，G4为售价变动的幅
6、度，G5为按原销售价格上浮（ 或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；F6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START- P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正 比】后将在第9行以下显示结果。 9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表， G4为成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指 标，可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、
7、G5、G6，以及“售价敏感 性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以 下显示结果。另，成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。 五五、注注意意事事项项 1、打印：此模板设计了通用的打印格式，使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能，这样有利于打 印格式设置及美观。 2、上述鲜绿色，指本单元格的颜色。 3、每次打开此表，会自动提示是否“启用宏”，请务必点击启用宏，否则部分公式计算不完整。 4、对需要解锁的工作表，Excel 2003版可以点击“工具”栏中的“保护”“撤销工作表保护”，Excel 20
8、07版可 点击菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”，无密码。 六六、联联系系方方式式 使用过程中涉及到任何事项、疑问等，可联系集团预算管理部：0757-2639 9367【内线3367】；此版本仅供参考，使 用人员可结合实际情况选用或修改。 基基础础表表一一：安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析预预计计规规划划一一览览表表 地块名称： 安安徽徽宣宣城城地地块块 每亩单价：200,000.00元/亩每亩单价/万：20.00万/亩地块面积一致否一致无相差 占地亩：500.00亩每平单价：300.00元/容积率：1.00 总地价：1.0000亿元占地面积：333,335.00其中：计容建
9、筑面积328,770.00 总建筑面积：328,770.00楼面地价：300.00元/其中：非计容建筑面积- 产产品品类类型型合合计计超超豪豪双双拼拼双双拼拼联联体体四四拼拼多多层层 小小高高层层（带带人人防防 车车库库） 高高层层（带带人人防防车车库库 ） 独独商商底底商商 地地下下车车位位（ 带带人人防防考考虑虑 地地上上建建筑筑为为 1818层层） 户户型型 总总可可售售建建筑筑面面积积3 32 28 87 77 70 0. .0 00 099000.00229770.00 总总占占地地面面积积3 33 33 33 33 35 5. .0 00 0166835.00166500.00 容
10、容积积率率0 0. .9 99 90.000.590.000.001.380.000.000.000.00 均均价价4 47 75 52 2. .8 81 10.006500.000.000.004000.000.000.000.000.000.00 其其他他必必填填信信息息： 1、预估的首期推售时间2013/7/1 2、预估的土地款支付安排表 合合计计 预计付款时间2013/1/31 2013/2/38 付款比例53%50%0%0%0%0%0%0%0%0% 土地款（亿）0.530.50-1 1. .0 03 3 基基础础二二：安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析销销售售预预测测表
11、表 单单位位：元元 、 推推售售时时间间2 20 01 13 3/ /7 7/ /1 1规规划划指指标标销销售售预预测测合合计计20132013年年20142014年年 超超豪豪双双拼拼 销售面积- 销售单价- 销售金额- 双双拼拼 销售面积-99,000.0033,000.0033,000.00 销售单价-6,500.006,000.006,500.00 销售金额-643,500,000198,000,000214,500,000 联联体体 销售面积- 销售单价- 销售金额- 四四拼拼 销售面积- 销售单价- 销售金额- 多多层层 销售面积-229,770.0076,590.0076,590
12、.00 销售单价-4,000.003,500.004,000.00 销售金额-919,080,000268,065,000306,360,000 小小高高层层（带带人人防防车车 库库） 销售面积- 销售单价- 销售金额- 高高层层（带带人人防防车车库库 ） 销售面积- 销售单价- 销售金额- 独独商商 销售面积- 销售单价- 销售金额- 底底商商 销售面积- 销售单价- 销售金额- 地地下下车车位位（带带人人防防 考考虑虑地地上上建建筑筑为为1818层层 ） 销售面积- 销售单价- 销售金额- 营营业业收收入入-1 1, ,5 56 62 2, ,5 58 80 0, ,0 00 00 04
13、46 66 6, ,0 06 65 5, ,0 00 00 05 52 20 0, ,8 86 60 0, ,0 00 00 0 地地下下车车位位（带带人人防防 考考虑虑地地上上建建筑筑为为1818层层 ） 20152015年年20162016年年 消消化化周周 期期 - - - 33,000.00- 7,000.00- 231,000,000- - - - - - - 76,590.00- 4,500.00- 344,655,000- - - - - - - - - - - - - - - - 5 57 75 5, ,6 65 55 5, ,0 00 00 0- - 第 7 页 输输出出结结
14、果果表表一一：安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析利利润润预预测测表表 整整体体计计算算土土增增税税 地地 块块 规规 划划 产产品品类类型型合合计计超豪双拼双拼联体四拼多层 小高层（带人防车库 ） 高层（带人防车库） 每每平平土土地地单单价价（元元）3 30 00 0 建建筑筑面面积积( () )3 32 28 8, ,7 77 70 0-99,000-229,770- 占占地地面面积积( () )3 33 33 3, ,3 33 35 5-166,835-166,500- 容容积积率率0 0. .9 99 9-0.59-1.38- 销销售售均均价价（元元）4 4, ,7 75
15、53 3-6,500-4,000- 一一、主主营营业业务务收收入入（万万元元）1 15 56 6, ,2 25 58 8-64,350-91,908- 二二、减减：主主营营业业务务成成本本（万万元元）7 71 1, ,3 30 08 8-24,805-46,503- 1土地成本（万元）1 10 0, ,1 15 50 0-5,005-5,145- 2开发成本（万元）6 61 1, ,1 15 59 9-19,800-41,359- 三三、减减：主主营营业业务务税税金金及及附附加加（万万元元）3 33 3, ,1 10 00 0-13,631-19,469- 1营业税金及附加（万元）9 9, ,
16、3 37 75 5-3,861-5,514- 2土地增值税（万元）2 23 3, ,7 72 24 4-9,770-13,954- 销售-6,500-4,000- 抵扣-3,127-2,403- 土地成本-506-224- 开发成本-2,000-1,800- 利息成本-400-360- 营业税金及附加-390-240- 增值额-3,373-1,597- 增值率0.00%107.85%0.00%0.00%66.45%0.00% 增值税-1,217-519- 增值税率0.00%15.18%0.00%0.00%15.18%0.00%0.00% 土增税预征税率0.0%3.0%3.0% 四四、主主营营业
17、业务务利利润润（万万元元）5 51 1, ,8 85 50 0-25,914-25,936- 减：期间费用(销管费)（万元）3 3, ,0 09 90 0-792-2,298- 五五、利利润润总总额额（万万元元）4 48 8, ,7 76 60 0-25,122-23,638- 减：所得税（万元）1 12 2, ,1 19 90 0-6,280-5,910- 六六、净净利利润润（万万元元）3 36 6, ,5 57 70 0-18,841-17,729- 七七、相相关关指指标标分分析析 1单方净利润（元）1 1, ,1 11 12 2-1,903-772- 2每亩净利润（万元）7 73 3-7
18、5-71- 3土地成本获净利倍数3 3. .6 60 00.003.760.000.003.450.000.00 4毛利率(土增税拨备后)3 33 3% %0%40%0%0%28%0%0% 5销售净利率2 23 3. .4 40 0% %0%29%0%0%19%0%0% 第 8 页 地下车位（带人防考 虑地上建筑为18层） - - - - - - - - - - - - - - - - - 0.00% - - - - - - - 0.00 0% 0% 输输出出结结果果表表二二：安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资概概算算分分析析现现金金回回笼笼预预测测表表 单位：万元 序序号号项项 目目合合计计2
19、0122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年 一一现现金金流流入入1 15 56 6, ,2 25 58 8- -4 46 6, ,6 60 07 75 52 2, ,0 08 86 65 57 7, ,5 56 66 6- - 1销售收入156,258-46,60752,08657,566- 2贷款收入- 二二现现金金流流出出9 95 5, ,5 51 16 65 54 4, ,0 04 45 53 30 0, ,9 92 24 41 10 0, ,5 54 47 7 1土地成本17,31917,319 2开发成本61,159-20,38
20、620,38620,386- 3销管费用3,090-1,0301,0301,030- 4营业税金及附加9,375-2,7963,1253,454- 5土地增值税23,724-8629501,03820,875 6所得税12,190-11,6525,4335,433-10,328 7归还银行贷款 三三净净现现金金流流量量( (一一减减二二) )3 3, ,1 17 76 6- - -7 7, ,4 43 39 92 21 1, ,1 16 62 2- -1 10 0, ,5 54 47 7 四四净净现现金金流流量量3 3, ,1 17 76 6- - -7 7, ,4 43 39 92 21 1
21、, ,1 16 62 2- -1 10 0, ,5 54 47 7 四四累累计计现现金金流流量量- - -7 7, ,4 43 39 9- - -1 10 0, ,5 54 47 7 五五相相关关指指标标分分析析 1净现值（NPV） 2 2, ,3 31 16 6按央行1至3年贷款利率（6.15%）贴现各年净现金流量的代数和 2IRR1 12 20 0. .0 0% %资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率 3预售首年资金回笼率8 86 6. .2 2% %预售首年资金回笼率=预售首年的销售资金回笼/截止预售首年底的资金投入 输输出出结结果果表表三三：安安徽徽宣宣城城地
22、地块块投投资资概概算算汇汇总总表表 对对应应项项目目合合计计 产品类型 超豪双拼双拼联体四拼多层小高层（带人 防车库） 高层（带人防 车库） 独商底商地下车位（带人防 考虑地上建筑为18 层） 每每亩亩单单价价（万万/ /亩亩） 20 楼楼面面地地价价（元元/ /） 300 总总地地价价（亿亿） 1 土土地地面面积积（亩亩） 50002500025000000 容容积积率率 1.000.000.590.000.001.380.000.000.000.000.00 总总建建筑筑面面积积（万万） 33010002300000 销销售售均均价价（元元） 4,75306,500004,00000000
23、 销销售售总总收收入入（万万） 156,258064,3500091,90800000 减减： 土地成本（万）10,15005,005005,14500000 土地成本（单方）30905060022400000 开发成本（万）61,159019,8000041,35900000 开发成本（单方）1,86002,000001,80000000 营业税金及附加（万）9,37503,861005,51400000 营业税金及附加（单方）28503900024000000 土地增值税（万）23,72409,7700013,95400000 土地增值税（单方）72209870060700000 毛毛利利
24、总总额额（万万） 51,850025,9140025,93600000 毛毛利利（单单方方） 1,57702,618001,12900000 毛毛利利率率 33%0%40%0%0%28%0%0%0%0%0% 减减： 期间费用(销管费)（万）3,0900792002,29800000 期间费用(销管费)（单方）940800010000000 所得税（万）12,19006,280005,91000000 所得税（单方）37106340025700000 净净利利润润总总额额（万万） 36,570018,8410017,72900000 销销售售净净利利率率 23%0%29%0%0%19%0%0%0
25、%0%0% 单单方方净净利利润润（元元/）1,11201,9030077200000 每每亩亩净净利利润润（万万/亩亩）73075007100000 土土地地成成本本获获利利倍倍数数 3.600.003.760.000.003.450.000.000.000.000.00 销销售售年年限限（年年） 00000000000 首首年年销销售售收收入入（万万） 46,607019,8000026,80700000 至至开开盘盘需需投投入入资资金金（万万） 0指的是首期开盘前预计要投入的土地款以及首期开发成本的40%（40%为经验数，仅供参考，有条件的可具体测算预售前投入再修改公式表达。 预预售售首首
26、年年资资金金回回笼笼率率 86%预售首年资金回笼率=预售首年的销售资金回笼/截止预售首年底的资金投入 净净现现值值（NPV）（万万）2,316按央行1至3年贷款利率（6.15%）贴现各年净现金流量的代数和 IRR120% 资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率 2013/8/9 XXX项目财务部 敏敏感感性性分分析析表表一一：安安徽徽宣宣城城地地块块土土地地敏敏感感分分析析 土土地地敏敏感感分分析析参参数数 起拍价1,100,000元 起拍价上限取整1,100,000可调整 步长100,000可调整 频率10可调整 序号土地价格（ 万/亩） 土地总价（万）楼面地价（ 元
27、/） 总成本 （含所有税费） 净利润总额（ 万） 每亩净利润 （万/亩） 单方净利润 （元/） 1 110 57,0001,425272,65498,3461971,947 212060,0001,500273,61697,3841951,928 313065,0001,625275,21995,7811921,897 414070,0001,750276,90194,0991881,863 515075,0001,875279,25791,7431831,817 616080,0002,000281,61389,3871791,770 717085,0002,125283,96987,031
28、1741,723 818090,0002,250286,32584,6751691,677 919095,0002,375288,68282,3181651,630 10200100,0002,500291,03879,9621601,583 11210105,0002,625293,39477,6061551,537 销售净利率土地成本获 利倍数 净现值（NPV） （万） IRR 毛利总额（万 ） 毛利（单方）毛利率 26.5%1.6888,920170.5%142,7522,82738.5% 26.2%1.5887,640158.2%141,4702,80138.1% 25.8%1.438
29、5,508140.4%139,3322,75937.6% 25.4%1.3183,308125.3%137,0902,71537.0% 24.7%1.1980,535112.1%133,9482,65236.1% 24.1%1.0877,762100.7%130,8072,59035.3% 23.5%0.9974,99090.8%127,6652,52834.4% 22.8%0.9172,21782.1%124,5242,46633.6% 22.2%0.8469,44474.4%121,3822,40432.7% 21.6%0.7866,67167.6%118,2412,34131.9% 20
30、.9%0.7263,89861.5%115,0992,27931.0% 安安徽徽宣宣城城地地块块投投资资分分析析结结论论表表 安徽宣城地块总用地500.00亩，假设土地价格以20万元/亩为起拍价（每平地价300元），其对应土地总价为1.00亿元，对应楼面地价为300元/。我司拟定规划容 积率为1.00。 一一、投投资资分分析析【按按土土地地起起拍拍价价】 该项目初步拟规划总建筑面积为328,770，其中，住宅可售建筑面积328,770。 序号业态装修标准容积率 可售面积 （） 均价 （元/） 货值 （亿元） 单方土地成本 （元/） 单方开发成本 （元/） 单方税金 （元/） 单方销管费 （元/
31、） 单方净利 （元/） 总净利 （亿元） 1双拼0.5999,0006,5006.445062,0002,01180.001,9031.88 2高层0.00000.00000100.0000.00 2地下车位0.00000.000000.0000.00 综合328,7704,75315.633091,8601,378941,1123.66 二二、土土地地敏敏感感性性分分析析表表 序号 土地价格 （万/亩） 土地总价 （万） 楼面地价 （元/） 总成本 （含所有税费） 净利润总额 （万） 每亩净利润 （万/亩） 单方净利润 （元/） 销售净利率土地成本获利 倍数 毛利总额（万 ） 毛利（单方）毛
32、利率 111057,0001,425272,65498,3461971,94726.5%1.68142,7522,82738.5% 212060,0001,500273,61697,3841951,92826.2%1.58141,4702,80138.1% 313065,0001,625275,21995,7811921,89725.8%1.43139,3322,75937.6% 414070,0001,750276,90194,0991881,86325.4%1.31137,0902,71537.0% 515075,0001,875279,25791,7431831,81724.7%1.19
33、133,9482,65236.1% 616080,0002,000281,61389,3871791,77024.1%1.08130,8072,59035.3% 717085,0002,125283,96987,0311741,72323.5%0.99127,6652,52834.4% 818090,0002,250286,32584,6751691,67722.8%0.91124,5242,46633.6% 919095,0002,375288,68282,3181651,63022.2%0.84121,3822,40432.7% 10200100,0002,500291,03879,962
34、1601,58321.6%0.78118,2412,34131.9% 注： 1. 预估售价对投资分析的结果影响较大。 2. 本分析的成本为预估成本，税金为预测税金，与实际成本有一定差异。 敏敏感感性性分分析析表表二二：安安徽徽宣宣城城地地块块销销售售价价格格敏敏感感分分析析 售售价价敏敏感感分分析析参参数数 初始均价4,753元/ 变动幅度5%可调整 频率2可调整 净净利利润润总总额额（万万）36,570可选择 1 序序号号土土地地价价格格 （万万/ /亩亩） 土土地地总总价价（万万 ） 下下浮浮10%10%下下浮浮5%5%原原价价上上浮浮5%5%上上浮浮10%10% 6 6, ,6 61 1
35、2 2 元元/ /方方6 6, ,9 97 79 9 元元/ /方方 7 7, ,3 34 47 7 元元/ /方方 7 7, ,7 71 14 4 元元/ /方方 8 8, ,0 08 81 1 元元/ /方方 111057,00081,81990,41998,346106,272114,199 212060,00080,40589,45797,384105,311113,237 313065,00078,04987,25295,781103,708111,634 414070,00075,69384,89694,099102,105110,031 515075,00073,33782,54
36、091,743100,502108,429 616080,00070,98180,18489,38798,590106,826 717085,00068,62477,82887,03196,234105,223 818090,00066,26875,47184,67593,878103,081 919095,00063,91273,11582,31891,521100,725 10200100,00061,55670,75979,96289,16598,368 11210105,00059,20068,40377,60686,80996,012 START-P 土地价格（万/亩） 土地总价（万
37、）楼面地价 总成本（含所有税费）净利润总额（万）每亩净利润（万/亩）单方净利润（元/）销售净利率土地成本获利倍数 净现值（NPV）（万）IRR毛利总额（万）毛利（单方）毛利率 敏敏感感性性分分析析表表三三：安安徽徽宣宣城城地地块块开开发发成成本本敏敏感感分分析析 成成本本敏敏感感分分析析参参数数 平均开发成本1,860元/ 变动幅度5%可调整 频率2可调整 净净现现值值（NPVNPV）（万万）2,316可选择 1 地地价价单单位位：万万元元/亩亩 序序号号售售价价成成本本地地价价 114114地地价价 120120地地价价 130130地地价价 140140 土地成本总额【万元】57,0006
38、0,00065,00070,000 1售价下浮5% 成本下浮 5%99,09797,81795,68593,040 初始成本 97,07695,79693,15190,378 成本上浮 5%94,92693,26390,49087,717 2原价 成本下浮 5%90,94189,66287,52985,397 初始成本 88,92087,64085,50883,308 成本上浮 5%86,89985,61983,41980,646 3售价上浮5% 成本下浮 5%82,78681,50679,37477,241 初始成本 80,76479,48577,35275,220 成本上浮 5%78,74
39、377,46475,33173,198 START-C 土地价格（万/亩）土地总价（万）楼面地价总成本（含所有税费）净利润总额（万）每亩净利润（万/亩） 地地价价 150150地地价价 160160地地价价 170170地地价价 180180地地价价 190190地地价价 200200地地价价 210210 75,00080,00085,00090,00095,000100,000105,000 90,26787,49484,72281,94979,17676,40373,630 87,60684,83382,06079,28776,51473,74170,969 84,94482,17179
40、,39876,62673,85371,08068,307 83,19780,42477,65174,87872,10569,33366,560 80,53577,76274,99072,21769,44466,67163,898 77,87475,10172,32869,55566,78264,00961,237 75,10972,97670,58167,80865,03562,26259,489 73,08770,69267,91965,14662,37359,60156,828 70,80368,03065,25862,48559,71256,93954,166 单方净利润（元/）销售净利率 土地成本获利倍数净现值（NPV）（万）IRR毛利总额（万）毛利（单方） 毛利率
