1、房地产项目定位的逻辑模型,界定定位思考的框架,2,界定框架：将定位分割为三大因素, 对市场、客户、项目三个角度分别进行思考 对项目与市场、市场与客户、客户与项目的 交叉部分分别进行思考,产品已定型情况,由于产品已经定型，思考的方向是如何将产品与客户对位， 并针对目标客户确定项目的营销策略,产品未定型情况,由于产品尚未定型，思考的方向是如何选择目标市场，针对 选择的目标客户制定具有竞争力的产品策略,产品已定型,思考点,4,定位思考的逻辑顺序,5,客户,市场,客户,项目,项目,市场, 目标市场研究：对项目产品所处的目标市场的 产品进行归纳分析，找出共同点 目标客户研究：对项目产品所适合的目标客户
2、进行归纳分析，找出客户群共同点, 客户选择：为项目产品选择最有价值的客户 产品对应：将不同类型的产品和客户对应 客户策略：针对不同类型的客户采取不同的 策略保证最大程度的获取, 核心卖点挖掘：挖掘项目最独特的卖点 项目竞争策略：与有竞争关系的项目划清界限 竞争优势塑造：制造竞争壁垒，防止被超越或 被复制 项目营销策略：制定营销组合实现竞争策略, 从口碑贡献度和价格承受度两个维度 将目标客户分为四种类型 结合项目实际情况分析每种客户类型 的主要构成、所占比例，并采取相应 的产品策略和营销策略,Step 1,Step 2,Step 3,产品未定型,思考点,7,项目,市场,客户, 项目思考分为分土地
3、和开发商两个个方面 内容包括地块状况、环境、交通、景观、资源、规模、配套、发展前景、开发商状况等, 市场供求状况：最近35年的市场需求（实际购买）和市场供给（实际在售）数据分析 市场需求特点：对某一类或几类产品的需求量大或者排斥某一类或几类产品 市场趋势判断：价格、户型、面积等演变趋势（参照后海发展研究） 市场进入壁垒：存在哪里不利因素阻碍进入特定市场，应该如何化解, 规模及成长：某一类或几类典型客户的规模及变化，包括购买力、家庭生命周期等，如 IT企业技术人员、公务员等等 细分及需求：特定类型的客户是否在需求上存在明显的偏好，并描述其需求偏好 结构性变化：构成客户整体集合的单个或某几个类型变
4、化，从而引起客户整体集合发生 改变,8,客户,市场,客户,项目,项目,市场, 选择目标市场：对可能进入的细分市场和竞争 方向进行分析和描述，并运用逻辑方法和限定 条件进行选择 项目竞争策略：与有竞争关系的项目划清界限,目标市场客户细分及判断：从区域、收入/价 值、生命周期、购买因素、需求、心理/生活 方式、价值观/态度等维度进行细分；, 选择目标客户：选择最有价值的客户 选择产品组合：基于价值客户的需求， 最佳 产品组合策略 确定价值组合：基于价值客户的需求，确定产 品价值组合 客户满意度驱动因素,消费者自述重要因素,潜在杠杆 因素,绝对首要 因素,守成或缩减因素,得不偿失 因素,低,高,高,客户满意度驱动因素, 从客户满意度驱动因素和消费者自述 重要因素两个维度将与客户满意度相 关的因素分为四种类型 对绝对首要因素和潜在杠杆因素重点 把握,Step 1,Step 2,Step 3,定位思考的逻辑顺序,最后，请用开发商目标进行检验,限制性条件,THANKS,
