1、2013年长沙热销住宅项目专题研究年长沙热销住宅项目专题研究 营营 销销 部部 目目 录录 PART 1长沙楼市大数据回顾 PART 2长沙典型热销项目个案分析 PART 3 长沙典型热销项目分析总结 part 1 2013长沙楼市大数据回顾长沙楼市大数据回顾 part 1.1 2013长沙楼市大数据回顾长沙楼市大数据回顾 住宅整体市场 长沙住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位 长沙内六区2013商品住宅成交1021.99万方，环比去年上升13%；商品住宅 六区供应量达1342.21万方，环比上升47.7%；成交均价为6887元/平米，环比去 年同期上升5.5%；2013年整体商品住宅市场量
2、价齐升。 长沙住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位2013年六区商品住宅成交主要集中80-125平米面积段，约占成交总量的 65.4%，该面积段约成交668万方，市场刚需特征延续。 长沙住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位2013年商品住宅成交集中在5000-7000单价区间；7000-9000单价段13年成交 占比有所上升，主要原因在于改善型需求一定程度上升。 长沙住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位2013年商品住宅成交集中在40-70万总价区间，受改善型需求影响，70-80万 总价段13年成交占比上升。 part 1.2 2013长沙楼市大数据回顾长沙楼市大数据回顾 市场排行 长沙
3、住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位 2013年市场成交火爆，其中，哪些又是真正的赢家？ 排名排名项目名称项目名称 成交金额（亿成交金额（亿 ） 成交均价（元成交均价（元/ / ） 1北辰三角洲25.78亿11142 2中海国际社区15.03亿7328 3金茂梅溪湖14.52亿10046 4五矿万境水岸13.99亿7078 5钰龙天下13.27亿6281 6中建芙蓉嘉苑12.15亿6336 7保利国际广场11.74亿16510 8运达中央广场11.69亿18656 9华润凤凰城11.03亿6226 10丽发新城10.52亿4342 销售前十强榜单 长沙住宅整体市场长沙住宅整体市场 项目区位
4、2013年市场成交火爆，其中，哪些又是真正的赢家？ 排名排名项目名称项目名称 成交金额（亿成交金额（亿 ） 成交均价（元成交均价（元/ / ） 11万国城9.7亿6349 12恒大雅苑9.66亿7018 13阳光锦城9.5亿10010 14中建梅溪湖壹号9.46亿8809 15绿地中央广场8.56亿8189 16五矿龙湾国际社区8.14亿6248 17奥克斯广场8.04亿9919 18旭辉御府7.87亿7529 19万科白鹭郡7.62亿8186 20万博汇7.52亿10913 销售前二十强榜单 part 2 长沙典型热销项目个案分长沙典型热销项目个案分 析析 part 2.1 高档价位热销项目
5、个案分高档价位热销项目个案分 析析 北辰三角洲 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目概况项目概况 项目区位 项目所在区位：项目所在区位： 地处长沙市区北部的浏阳河与湘江交汇处，西望湘江，与岳麓山、岳麓书院隔 江相望；东邻芙蓉路；南临开福寺；北靠浏阳河，与月亮岛相望。南北长约2公里， 东西宽约0.8公里。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目概况项目概况 项目区位 项目基本信息：项目基本信息： 项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达537万平方米。其中，住宅面积 300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社 区商业配套和停车库等建筑面积157万平方米。 物业类型城市综合体
6、首开时间2010-10-15 建筑形态板搭结合、高层、超高层 开发单位长沙北辰房地产开发有限公司 占地面积110万建筑面积537万平米 容积率4.1总户数4122 户型面积86-324装修情况毛坯/精装修 车位配比1：0.6销售报价9000-11000元/ 建筑设计香港凯达环球建筑设计公司景观设计香港贝尔高林国际设计公司 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 项目整体布局：项目整体布局： 项目临“两馆一厅”的西北部重点打造商务功能区；沿湘江西侧规划滨江豪 宅区，项目资源禀赋相对较差的东南侧则规划为高档住宅区。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位
7、 项目开发分期：项目开发分期： 项目主住宅共分十四个组团开发，在分期上做到不同类型和等级的户型合理组 合，确保每一期均衡去化 。目前，D3、E5区已经交房，在售为D1、D2及E3组团。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型配比：项目户型配比： 项目2012-2013年主推滨江豪宅组团定江洋（D1）、及D2及E3超高层住宅组团。 从户型配比来看，106以上三房产品数量占据绝对数量，以改善型需求为主。 房型面积（）套数比例 D2、E3 两房88-902508.7% 三房106-10898434.3% 三房134-138114640% 四房170-19648417%
8、 合计2864100% D1 定江洋 三房182-22030079.8% 四房253-2876818% 五房368-50082.2% 合计376100% 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：88-90两房两房 户型亮点： 1、户型方正、功能 分区合理； 2、设计专门储藏功 能区间，可改更衣室； 3、厨房带生活阳台， 方便生活； 户型不足： 1、南向客厅及主卧 均无阳台，影响舒适度； 2、入口处空间浪费 较大。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：104-106三房三房 户型亮点： 1、户
9、型方正、功能 分区合理； 2、厨房带生活阳台， 方便生活； 3、空中花园半赠送， 可改卧室，附加值较高； 4、客厅带南向阳台， 主卧带转角飘窗，舒适度 高； 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：134-138三房三房 户型亮点： 1、户型方正、功能 分区合理； 3、空中花园半赠送， 可改卧室，附加值较高； 4、客、餐厅双阳台 设计，舒适度高； 户型不足： 1、主卧北向设计， 影响主任生活舒适度； 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：171四房四房 户型亮点： 1、户型方正、空间 浪费少；
10、 2、空中花园半赠送， 可改卧室，附加值较高； 4、客、餐厅双阳台 设计，生活便利； 5、主卧豪华套房设 计，舒适度高； 户型不足： 1、主卧北向设计， 影响主人生活舒适度； 2、次卧离次卫过远 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：200-230四房四房 户型亮点： 1、户型方正、空间 浪费少； 2、空中花园半赠送， 可改卧室，附加值较高； 4、客厅南向阳台设 计，厨房带生活阳台与设 备平台，生活便利； 5、主卧豪华套房设 计，舒适度高； 户型不足： 1、主卧北向设计， 影响主人生活舒适度； 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打
11、造 项目区位 项目户型鉴赏：项目户型鉴赏：360五房五房 户型亮点： 1、户型功能布局合 理，动静、干湿分区明； 2、中、西厨设计， 带生活阳台，生活便利； 3、阔景弧形窗设计， 尽享景观；北向起居室半 赠送，附加值较高； 4、主卧豪华套房设 计，舒适度高； 户型不足： 1、客厅景观阳台过 小，且偏居一角； 2、餐厅仅一面靠墙 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目园林景观：项目园林景观： 项目打造现代风情园林，顺地势起伏设计中央园林与下沉式花园广场，景观 层次感丰富。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目景观细节：项目景观细节： 北辰
12、三角洲北辰三角洲/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目建筑风格：项目建筑风格： 现代简约风格，超越传统尺寸的束缚，以几何造型配以颜色相间的外立面墙， 弧形阳台+玱璃幕墙都极具现代感； 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目营销展示项目营销展示 项目区位 项目售楼处：项目售楼处： 项目售楼出设置在沿江西侧，总建筑面积近10000，采用现代感强造型、内 部现代简约装修风格与之融为一体，为顾客营造舒适大气体验环境。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目营销展示项目营销展示 项目区位 项目样板间：项目样板间： 项目样板间风格以建欧风格为主，整体格调简约大气又不失现代感，并且引 入家居智能系统，给顾客别致家居
13、体验，增加购买欲望。 北辰三角洲北辰三角洲/ /项目分析总结项目分析总结 项目区位 项目核心竞争体系：项目核心竞争体系： 作为城中城复合型项目，“区位条件+规模优势+景观资源+产品打造+自身配 套”构成其核心竞争优势；加上开发商本身成熟操盘经验与推广能力，项目13年 热销在情理之中。 两 馆 一 厅 商 务 配 套 逾500万方超大体量 雅礼中学学位 part 2.1 高档价位热销项目个案分析高档价位热销项目个案分析 金茂梅溪湖 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目概况项目概况 项目区位 项目所在区位：项目所在区位： 项目位于梅溪湖南岸，梅溪湖大道与雷锋西大道交汇路口西北面，享受梅溪湖 版块的优质商
14、务、教育及生态景观核心配套资源；区位优势明显。 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目概况项目概况 项目区位 项目基本信息：项目基本信息： 项目占地面积约15.7万平米，总建筑规模达40万平米。其中，住宅面积约36万 平方米，商业街面积3.5万。 物业类型住宅+公寓+商业首开时间2012年9月 建筑形态联排、双拼、小高层、高层、超高层 开发单位方兴地产 占地面积15.7万建筑面积40万 容积率2.54绿地率40% 户型面积86-215、290-610装修情况毛坯 车位配比1：0.87销售报价8000-12000元/ 建筑施工-物业管理金茂物业 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目整体规划项目整体规划 项目区
15、位项目整体布局：项目整体布局： 项目沿梅溪湖湖岸线布局，最大化别墅区湖景资源，部分小高层和高层采用 东北朝向错列式排布，做到大部分户型享受一线湖景景观。 万科白鹭郡万科白鹭郡/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 项目开发分期：项目开发分期： 项目共分二期开发。其中，已交房的一期规划有15栋别墅和13栋小高层住宅； 目前在售的二期规划有18栋住宅、1栋公寓和3.5万商业街。 一期 二期 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目户型配比：项目户型配比： 项目高层住宅以两梯三户结构为主，部分为两梯两户纯板楼。户型设计以舒适 型两房、2+1、3+1为主，住宅户型偏改善型，
16、同时兼顾了小户型两房的客户需求。 别墅包含4栋双拼和11栋联排，户型面积均较大。 房型面积（）套数比例 高层 两房86-9669029.3% 2+1114-12538616.4% 3+1135-14085036.0% 四房165-21543218.3% 合计2358100% 别墅 联排290-3154485% 双拼435-610815% 合计52100% 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 高层户型鉴赏：高层户型鉴赏：96两房户型两房户型 户型亮点： 1、主卧、客厅双阳 台设计，山景、采光两兼 顾； 2、设计有入户玄关 和生活阳台，居家便利； 户型不足： 1、次卧分布
17、与北侧， 影响采光； 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 高层户型鉴赏：高层户型鉴赏：1252+1户型户型 户型亮点： 1、客厅和两卧室朝 南，景观、采光条件好； 2、设计生活阳台和 玄关，居家便利； 户型不足： 1、次卫为暗房 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 洋房户型鉴赏：洋房户型鉴赏：1433+1户型户型 户型亮点： 1、户型周正，南北 通透，动静分区合理； 2、南北双阳台，南 可观山，北可瞰湖，通透 性强； 3、景观阳台可改一 房或者休闲空间，灵活性 强； 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目产品打造项目产品打造 项目建筑风格：项目建筑风
18、格： 项目高层建筑风格为Art-Deco风格，外立面部分为石材和真石漆，品质感强； 别墅为乔治亚风格，视觉效果较差。 金茂梅溪湖金茂梅溪湖/ /项目分析总结项目分析总结 项目区位 项目核心竞争体系：项目核心竞争体系： 作为梅溪湖一线湖景住宅项目，“规划利好+稀缺景观资源+教育配套”构成其 核心竞争优势；加上开发商本身为梅溪湖土地一级开发商的品牌影响力，项目在梅 溪湖板块抢先入市，13年热销实属意料之中。 师大附中博才小学 part 2.1 高档价位热销项目个案分析高档价位热销项目个案分析 中建梅溪湖壹号 中建梅溪湖壹号/项目概况 项目区位 项目所在区位：项目所在区位： 项目位于岳麓区梅溪湖南路
19、，享受梅溪湖版块600亿核心顶级配套；项目占据 梅溪湖南岸一线滨湖地块，北面梅溪湖，南靠桃花岭公园，拥有近2公里超长湖岸 线，景观资源极其丰富；项目更是紧邻博才小学和师大附中，教育配套优越，项目 区位条件优越。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目概况项目概况 项目区位 项目基本信息：项目基本信息： 项目占地面积约24万平米，总建筑规模达70万平米。项目除规划有4万商业 街外，其余物业均为住宅，居住环境纯粹。 物业类型住宅、商业首开时间2011-12-7 建筑形态双拼、联排、商墅、高层、商业街 开发单位中建地产 占地面积24万建筑面积70万平米 容积率2.4绿地率41% 户型面积78-185
20、装修情况毛坯 车位配比销售报价7500-11000元/ 建筑施工-物业管理中建物业 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 项目整体布局：项目整体布局： 项目规划根据南高北低地势，成指状布局，沿主要湖岸线排布别墅，在别墅 后方排布高层，并采用错列式布局，使别墅享受最优湖景资源的同时提高高层产品 的景观资源。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 一期 二期 三期 四期 项目开发分期：项目开发分期： 项目分四期开发，已售罄的一期包含11栋高层和东片区别墅，二期和三期 分别位于项目西部和中部，四期主要为半山别墅区。 中建梅溪湖壹号中建梅
21、溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 房型面积（）套数比例 高层 2+178-8356714.8% 2+195-100136635.7% 2+1110-1153789.9% 3房125-145116630.5% 4房180-1853489.1% 合计3825100% 项目高层户型配比：项目高层户型配比： 项目高层以两梯四户为主，少部分为两梯五户和两梯两户。户型以95-100小 三房和124-145三房为主，搭配大平层和80左右小三房，刚需和改善并重。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目高层户型鉴赏：项目高层户型鉴赏：792+1户型户型 户型亮
22、点： 1、户型周正，布局 紧凑， 主卧、客厅均朝南， 采光条件好，厨房连接生 活阳台，居家便利； 2、赠送面积大，空 中花园可改书房； 户型不足： 1、次卧位于北部， 采光受到影响； 2、主卧门口与客厅 布局冲突，使用不便； 3、空中花园和次卧 尺寸过小，影响舒适性。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目高层户型鉴赏：项目高层户型鉴赏：952+1户型户型 户型亮点： 1、户型周正，布局 紧凑，动静分区； 2、两卧室朝南，卧 室采光条件好； 户型不足： 1、客、餐厅采光条 件差，半赠送空中花园开 间仅有2.4米，使用不便。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /
23、项目产品打项目产品打 造造 项目区位 项目高层户型鉴赏：项目高层户型鉴赏：140三房三房 户型亮点： 南北通透、双向阳台 设计，北面瞰湖，南面可 享公园景观，景观、采光 条件俱佳。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 房型面积（）套数比例 高层 联排220-24026074% 双拼280-3305415% 商墅3663711% 合计351100% 项目别墅户型配比：项目别墅户型配比： 项目别墅以联排为主，搭配少量双拼和商业别墅，联排面积区间为220-240， 双拼面积在280-300之间。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位
24、项目别墅户型鉴赏：项目别墅户型鉴赏： 户型亮点： 1、前庭后院，五房设计，一层老人房、二层两次卧一主卧、三层主人 套房； 2、负一层全赠送面积达97，二层挑空可赠送全面积； 3、二层和三层全赠送露台共37，生活、娱乐和景观空间更开阔； 户型不足： 1、一楼客厅未做挑空设计，尊贵感不足。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目高层建筑风格：项目高层建筑风格： 项目高层为Art-Deco风格，外墙装饰部采用石材和真石漆，品质感好，档次较 高。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目别墅建筑风格：项目别墅建筑风格： 别墅为原生法
25、式风格，建筑形象对称、颜色偏白，外立面采用石材打造，品质 感好。 中建梅溪湖壹号中建梅溪湖壹号/ /项目分析总结项目分析总结 项目区位 师大附中 博才小学 项目核心竞争体系：项目核心竞争体系： 项目作为梅溪湖南岸一线湖景纯住宅项目，以“梅溪湖规划配套+稀缺滨湖资源+ 教育配套”为其产品核心价值。项目入市时间早，成功抢占梅溪湖板块一线湖景产品 市场，在13年取得畅销成绩。 part 2.2 中档价位热销项目个案分中档价位热销项目个案分 析析 中海国际社区 中海国际社区中海国际社区/ /项目概况项目概况 项目区位 项目所在区位：项目所在区位： 项目位于猴子石大桥以西1000米，北部为南二环，南面为
26、靳江河和湿地公园三 期。项目所处位置交通便利，可直达河东南城及雨花亭商圈，且拥有一线公园景观， 加上自身教育、商业配套，其综合区位条件较好。 中海国际社区中海国际社区/ /项目概况项目概况 项目区位 项目基本信息：项目基本信息： 项目占地面积约36万平米，总建筑规模达130万平米。项目为纯住宅社区，仅 配备小体量社区底商。 物业类型住宅、商业首开时间2011-12-7 建筑形态高层、别墅、洋房、底商 开发单位中海地产 占地面积36万建筑面积130万平米 容积率3.67绿地率40% 户型面积86-200装修情况精装 车位配比销售报价7000元/ 建筑施工物业管理中海物业 中海国际社区中海国际社区
27、/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 项目开发分期：项目开发分期： 项目分五期开发.。其中一至四期规划为高层住宅，景观资源较好五期地块则 规划为溢价能力较强的洋房和别墅产品。 中海国际社区中海国际社区/ /项目整体规划项目整体规划 项目区位 项目在售期数：项目在售期数： 项目2013年主推二期橙郡，三期蓝岸于2013年11月入市，目前二期和三期同 时在售。 二期 三期 中海国际社区中海国际社区/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目二期户型配比：项目二期户型配比： 项目二期产品户型分为三房和四房户型，产品面积段偏首置首改型。二期户型 面积区分明显，户型种类数量的减少反而有利于顾客抉择
28、。 房型面积（）套数比例 二期 2+197-9936550% 2+1115-11936525% 3+1125-12836525% 3+1140-14536525% 合计1460100% 中海国际社区中海国际社区/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目三期户型配比：项目三期户型配比： 项目三期产品仅有95-115和130-145面积段户型，其中三房占比76%，三 期户型以首置首改型为主。 房型面积（）套数比例 三期 三房95-10576835% 三房110-11589641% 四房130-13525612% 四房140-14525612% 合计2176100% 中海国际社区中海国际社区/
29、/项目产品打造项目产品打造 项目区位 标准层设计：标准层设计： 通过“通风光井”的创新设计，让标准层拥有“光影廊桥”、和“户户南北通 透”效果，在保证高容积率的同时提高产品舒适性。 中海国际社区中海国际社区/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目二期户型鉴赏：项目二期户型鉴赏：98三房户型三房户型 户型亮点： 1、户型周正，布局 紧凑无浪费，半赠送一房； 2、主卧和客厅阳台 朝南； 3 、设计入户玄关和 生活阳台，居家便利； 户型不足： 1、户型开间进深比 小，采光面窄。 中海国际社区中海国际社区/ /项目产品打造项目产品打造 项目区位 项目二期户型鉴赏：项目二期户型鉴赏：127四房户型四房户型 户型亮点： 1、南北通透， 布局紧凑无浪费； 2、南向客厅4.1 米开间，主卧3.8米 开间，采光、景观 俱佳 3、半赠送一房， 赠送面积实用性强；
