2013年三季度厦门房地产市场简报_新景祥.ppt
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1、2013年第三季度厦门房地产市场简报,厦门新景祥咨询顾问中心 市场研究部,2013.10,第一部分:厦门房地产市场回顾 第二部分:厦门下半年后市研判 第三部分:厦门房地产市场附表,【厦门房地产市场回顾】,政策篇:地方政府加强行政干预,政府建立长效机制 土地篇:商住用地稀缺,土拍火爆再生地王 住宅篇:行政干预影响供求关系,量减价增 营销篇:过半项目爽约开盘,市场持续火热 产品篇:首置产品持续热销,刚需仍旧是市场主力,【政策基调】第三季度中央着眼建立长效机制,暂无大型政策出台;厦门实行严格的预售方案审批及备案管控。,自2013年上半年,新“国五条”执行细则重磅出击,后续进一步细化加码 ,其中有个1
2、6省市出台细则,其余20个城市仅公布房价控制目标。各地细则落实力度不一,厦门属于严格行列。 2013年地三季度则继续强调实施落实新“国五条”,无另外大型政策出台,厦门房市持续火热,地方政府多从预售证与备案条件上实施管控。 而银行方面频传,公积金额度减少,银行放贷速度减缓,显然在金融方面对房产的支持将有所限制。,李克强:年内将不会有大规模财政刺激政策。,政策篇,【厦门政策】厦门土地增值税9月1日起调整,普通住宅预征率不调整;厦预售方案审批与备案实行严格管控,欲借此抑制厦门房价。,政策篇,预征率调整幅度具体为: (1)普通住宅预征率不调整,仍为2%; (2)非普通标准住宅预征率由目前的3%调整为4
3、%; (3)别墅预征率不调整,仍为4%; (4)写字楼预征率由3%调整为6%; (5)其他非住宅(除写字楼外)预征率由4%调整为6%; (6)社会保障性住房不预征。,核定征收率调整幅度具体为: (1)个人转让非住宅二手房核定征收率由1%调整为5%;(2)非正常户房产被委托拍卖且买受人愿意代缴税款、异地单位转让在厦门的房产:住宅、工业厂房核定征收率由1%调整为5%;别墅核定征收率仍为5%;商业营业用房、写字楼、车位等其他房产核定征收率由3%调整为5%。,自2013年9月1日起,土地增值税有所调整,纳税人从事房地产开发的,在清算时确实符合核定征收规定条件且经主管税务机关审核后,核定征收率不得低于5
4、%,其中非住宅核定征收率不得低于6%。 厦门政府对预售方案审批和备案实行严格管控,欲打压厦门房价,“治标不治本”。,【土地市场】第三季度主要出让土地性质为办公、商业,共5块;商住用地仍旧稀缺,本季度仅出让2块,出让速度和体量皆较少。,注:数据来源于厦门国土资源局,2013年第三季度厦门出让土地分区域,2013年第三季度厦门出让土地建筑面积,土地篇,溢价率再创新高,【土地市场】2013年前三季度土地总出让量依旧较低,占全年出让量的26%,按全年出让计划,第四季度将有大量土地供应。,单位:万,2013年计划出让地块出让面积对比,2013年上半年仅推出14宗土地,加之第三季度的10宗土地,仅占全年拟
5、出让土地宗数(62宗)39%,总体出让量依旧偏少,多数土地出让应在第四季度放量。 2013年前三季度商住用地推出81.9万,占全年计划供地面积的20%,第三季度后,仍旧有大量商住用地未推出。 第三季度办公用地集中放量,高达45.81万,按计划第四季度将推办公用地34.19万。,土地篇, 出让土地面积 前三季度=197.04万 第四季度=546.56万,【土地市场】厦门住宅用地供应紧缺,普遍大型开发商在厦土地储备皆严重不足,商住用地土地拍卖市场火热,竞拍引来多家开发商,竞争激烈。,土地篇,20家竞买开发商,VS,泰禾竞得海沧地块,win,海沧地块吸引20家大型开发商竞拍,经过200多轮的激烈竞拍
6、后,最终以40.52亿天价成交,溢价率高达185%,让人不禁感叹“面粉贵过面包”。,开发商土地储备量不断减少,第三季度两大地王区位示意图,【整体市场情况】因政策干预,第三季度住宅供不应求态势加剧,供销骤减,价格仍旧大幅度上涨,量减价增态势明显。,市场表现低于预期,2012年第三季度成交134.7万 2013年第三季度成交108万,住宅篇,量减价增,【分区供销情况】岛外持续占据供销主力地位,尤以集美区表现亮眼。岛外供应64.79万,占比92%;成交住宅80.12万 ,占全市成交量74%,其中集美区贡献占比43%。,住宅篇, 岛内:岛外 供给面积比=8 : 92 销售面积比=26 : 74,【产品
7、结构】首置产品依旧是市场主力产品,亦不乏120-150改善型产品。,产品篇,2013第三季度市场销售以80-150为主,主要为二房、三房及部分四房。其中,首置产品(80-90)供给占比23%,首改产品(90-150)供给占比55%。,2013年第三季度分面积段销售结构,排行前20项目中: 成交套数和成交面积分别占成交总量的61%和63%; 岛内仅占2席,岛外占据18席; 集美独占鳌头,有12个项目进入排行。,【项目排行】第三季度排名前三的楼盘分别为建发中央湾区、海沧万科城、禹洲中央海岸,前20名项目中集美区占比最高,达到67%。,住宅篇,【企业排行榜】第三季度建发地产成交金额排名第一,其主要在
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