流程管理:项目开发流程_共533项内容_详细.xls

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1、第 1 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 土 地 获 取 阶 段 土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心 规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件发展中心 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影 响开发的因素详细了解。 市场:实地踏勘地块,了解地块素质发展中心市场研究中心 了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况 市场:对周边购买力、交通和商业状况进行调研,了解 基本情况 发展中心市场研究中心 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影 响和支撑。 发展中心

2、 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土 地款,以及能否调整。 发展中心 了解当地的建安成本、政府收费项目和 具体情况 成本测算发展中心 了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 市场:了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进 度 发展中心市场研究中心 土地深判可行性研究报告 现状图(四至电子文件)发展中心 市场深度调研 市场:深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况, 深入理解区域市场 发展中心销售中心 市场研究中心 项目最终定位 市场:对周边消费群体和项目状况进行深入分析,对项 目定位、客户定位、业态定位和产品定位,对项目发展 提出策略性

3、建议 发展中心销售中心 市场研究中心 成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利 润率分析及比选 市场:协助进行成本、售价、利润率的平衡 发展中心、运营 部 市场研究中心 开发周期及付款计划发展中心工程部 开发部 销售 项目方案确定市场:根据定位,对项目方案提出建议,确定最终方案 发展中心、研发 部 市场研究中心 现金流测算发展中心 寻找合作资金 项目招商报告(前期阶段) 区域宏微观市场研究市场:协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心 项目招商版盈利能力分析 发展中心、运营 部 明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶 段) 项目商业策划书发展中心财务中心 合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资

4、管部 合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部 合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部 引资(商业计划书)签署战略合作协议发展中心 财务中心、集团资管部、综 合管理部 合作实施(实施阶段)合作公司成立及相关手续办理发展中心 财务中心、集团资管部、综 合管理部 投标、摘牌 投方案标项目方案确定发展中心 投经济标确定土地上限发展中心 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定拍卖战术 发展中心 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定出价战术 发展中心 获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费发展中心法务财务部 用地规划许可

5、证 土地出让合同开发部发展部 出让金、交易费交费证明开发部财务 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表开发部 委托工程咨询资格机构编制申请报告开发部研发 向项目备案机关提交申请报告开发部 建设用地规划许可证开发部 原地上物土地证登报声明(原有土地证 作废) 发展部 土地补偿费(原户主需交纳的土地使用 费) 发展部 土地出让合同开发部发展中心 核定用地图、核定用地相关图、规划地 界坐标图 开发部 交费证明缴纳土地费用发展部 第 2 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 1:500现状地形图3份(反楼座)开发部 详规开发部

6、研发 办理土地证 土地出让合同发展部 交费证明缴纳土地费用发展部 建设用地规划许可证开发部 地籍图4份(薄膜图)开发部 土地登记申请书开发部 土地确权来源证明文件开发部 申请人主体资格证明、法人代表证明或 个人身份证明 开发部综管 规 划 设 计 阶 段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 市场:对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争 项目进行深入理解研究 市场研究中心销售中心 3、项目所在地产状况或临近地产状况 现状调研 主要地产状况分布状况、特点、预期发展方向 市场:组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议,并 提供相关资料 市场研究中心招商中

7、心 4、同期操作地产项目调查 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发 周期 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实 地调研了解相关信息 市场:对项目与竞争项目的比较进行专题讨论,了解投 资者对项目的投资意向 市场研究中心商业招商部、销售中心 项目定位 拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析,消费需求分析确定可开 发部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状 况确定所选业态开发数量 市场:完成项目业态规划和落位市场研究中心招商中心、销售中心 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场:结合控规指标等相关要求进行项目定位工作市场研究中心 商业招商部、销售体系 商业策划 经济

8、测算研发部 运营部 财务部 项目发展报告 开发计划 市场:根据现金流要求和业态规划,制定合理的开发顺 序和开发节奏,保障项目操作 市场研究中心销售 工程 商业 项目考核指标初定销管运营 资金流 财务 工程、开发 设计前期 明确产品设计思路 市场:结合项目定位和周边项目状况,对动线、主力面 积划分等建筑设计提出建设性意见 市场研究中心销售中心、招商中心 明确设计院选择标准研发 制定设计组织计划研发 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订研发运营部、法务部 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订 市场:结合业态规划和商家要求,提出有效建议,保障 客户需求 研发

9、 市场研究中心、销售中心、 招商中心 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调 整售价,确保预期利润率。 市场:结合规划方案测算成本、制定合理的售价体系, 保障利润率 研发 运营 市场研究中心、销售中心、 招商中心 彩色总平面图(含经济指标)送规划预审开发部研发部 修建性详规成果研发开发 详细性规划方案(配套场站点)报建及确定(公示会市政府)开发部研发部 建筑平、立面功能效果及成本测算的研 讨及确定 各部门共同商讨成本指标,逐步深化。 市场:结合项目定位,对方案进行分析评价,合理优化 成本结构 研发 运营 市场研究中心、销售中心、 招商中心 彩色立面效果图送

10、规划预审及审批(上报市政府)开发部研发 建筑方案报建图开发研发 景观概念方案设计及确定 市场:结合项目定位和客户需求,对景观方案设计提出 有效建议 研发 市场研究中心、销售中心、 招商中心 指标确认阶段 项目成本指标确定 市场:结合业态规划和商家要求,对相关配套设施设备 的种类、数量提出建议 运营 市场研究中心、销售中心、 招商中心 项目考核指标确定运营销管 工程 年度考核指标调整运营销管 工程 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定研发 运营 工程管理部 法务 制定建筑、综合管网、景观施工图设计 任务书(交工标准确定、建筑、景观限 额指标确定) 按产品型式不同提供建筑设计限额指标,提供

11、景 观限额设计指标 市场 :结合项目定位和客户需求及经验判断,参与建筑 、景观规划和交工标准的讨论制定研发 运营 市场研究中心、销售中心、 招商中心 结构方案及设备选型研讨及确定研发工程 运营 地质勘察报告组织现场勘察,并提供地质勘察报告工程研发 施工图成果 总平面图研发 放线图研发 土 地 获 取 阶 段 确权 第 3 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审研发 工程 运营 施工图全图研发 编制典型楼座建安预算,

12、建安成本综合测算、分 析、反馈并进行图纸优化 市场:平衡成本和利润,优化方案运营部 市场研究中心、销售中心、 招商中心 综合管网方案设计研发开发 景观扩初及施工图设计研发运营 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化市场:平衡成本和利润,优化景观方案运营部市场研究中心 开 工 开 盘 建设工程规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案(含总平面方案)申报表开发部研发 土地出让合同开发部发展中心 修建性详细规划2份,电子文件1份(注:规划方 案审定前,提交10本规划设计方案,电子文件1 份) 开发部研发 申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书开发部 建筑方案送审 建筑设计方案申报表开发

13、部研发 1/500现势地形图1份开发部 土地出让合同开发部发展中心 投资计划开发部 建筑设计方案2份(含建筑效果、总平面、各层 平面、立面、剖面图等)、重要项目需提交模型 开发部 申报单位(人)委托代理的,需提交授权委托书开发部 取得许可证 投资计划开发部 大配套开发部财务 小配套开发部财务 消防证明开发部研发 人防证明开发部研发 地名证明开发部 现场工程放线 建设工程规划许可证开发部 规划局批复的项目总平图及电子文件开发部 首层平面图开发部研发 工程 按照施工总平图进行楼座点放置,出放线报告开发部 工程 施工单位配合做记录、现场保护开发部 工程 移交施工单位开发部研发 工程 施工许可证 建设

14、用地规划许可证开发部 建设工程规划许可证开发部 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部 建设资金证明(银行存款证明)(注:资金情况满足施工中标价的1/3以上)财务 建设项目年度投资计划(当年计划)开发部 施工图审查开发部研发 质量监督登记表开发部工程 安全措施开发部工程 安全施工措施登记表开发部工程 销售许可证 营业执照开发部 资质证书开发部 国有土地使用证或建设用地规划许可证开发部 年度投资计划开发部 建设工程规划许可证开发部 建设工程施工许可证开发部 公用基础设施配套证明开发部 获取前期物业备案证明开发部物业 基础工程形象部位达到正负零及

15、图象文件开发部工程 获取面积计算成果表销管 规 划 设 计 阶 段 施工图设计组织 施工图成果 第 4 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 项目总平面图开发部研发 获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部销管 企业投资项目备案 规划成果开发部 大配套开发部 开工准备 移苗工程 临水、临电开发部工程部、财务部、运营部 临水、临电开发部工程 平整场地工程 施工组织方案工程研发 运营 招投标、签订合同 勘察工程运营 研发 法务 桩基施工单位工程运营 监理工程运营 法务 土建施工单位工程运营 法务 甲供材、分包商工程运营 法务 沉降观

16、测工程运营 土建施工单位的公开招标及合同备案开发部工程 运营 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审工程研发 会同设计院进行会审,签定会审记录工程研发 设计交底会同设计院进行技术交底,签定交底记录工程研发 质量监督手续 办理质检委托工程开发 办理安全检查委托工程开发 环卫、环保等相关手续 申办项目临时、永久路口的报建手续工程开发 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续工程开发 办理施工人员暂住手续工程开发 开工 开工 施工放线 建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线(基 线)标桩,并在现场清楚标明墙、柱轴线位置 工程研发 规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线工程研发、开发 桩基

17、施工 试桩施工,确定桩基施工标准工程研发 桩基全面施工工程 桩基检测 委托桩基检测单位工程 进行桩基施工质量检测,并提供桩基检测报告工程 开槽 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 地基备案工程研发 基础施工 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础工程研发 基础验收备案 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程 监理组织相关部门验收工程研发 签定建筑工程分部工程(基础)验收表工程 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减 项造价。 运营工程 项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 市场:根据项目定位、市场状况和项目推广策略,对产

18、品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议,并 对销售人员进行讲解 策划中心 市场研究中心、销售中心、 招商中心 价格策略进行销售底价的制定,进行价格把控市场研究中心销售中心、招商中心 推广策略 企划项目销售、研发部 招商策略:整合外部资源,根据项目销售需要, 制定项目全程招商策略 商业策划商业招商 确定外部资源 广告公司寻找及确定企划商业策划项目销售 制作公司寻找及确定企划 策略公司寻找及确定企划商业策划项目销售 媒介公司寻找及确定企划商业策划项目销售 销售许可证 第 5 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 活动公司寻找及

19、确定企划项目销售 项目推广定位确定 项目名称、组团名称企划项目销售 研发 项目核心推广理念确定企划项目销售 研发 SLOGON确定企划项目销售 项目核心识别系统确定 logo确定 市场:寻找设计公司对方案进行设计 市场 销售中心、策划中心、研发 中心 VI系统及延展方案确定市场 销售中心、策划中心、研发 中心 亮相前项目知识培训 建筑知识,楼盘背景,项目卖点综述,竞争对手 比较,付款方式,法律手续,销售技巧等方面的 综合系统培训。 市场:提供定位、产品、竞争能力等多方面的培训市场 销售中心、招商中心、策划 中心 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化,在合理地段设立商品 房展示中心 外卖场企划部

20、销售道具准备 现场房型手册(亮相版)企划部研发部 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(精神 堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌 、资料架、展示架) 企划商业策划 工程、财务、项目销售、运 营 样板间及样板环境指示说明系统企划商业策划 工程 研发 财务、项目 销售、运营 沙盘(概念)、户型单体模型企划商业策划研发、项目销售 入市前印刷品的设计、制作(概念楼书、房型图 、DM单、宣传海报等) 市场:提供宣传资料上的相关内容企划商业策划研发 工程项目 销售 法务 项目周边主要道路设置醒目指示系统企划商业策划 (意向)派筹卡及纪念礼品企划商业策划 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装企划

21、车管部 进行联动单位的培训和包装 销售部(客资组 ) 企划 意向商家签约进驻意向书商业体系法务 确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 市场:参与讨论,提出建设性意见 策划中心 销售中心、招商中心、市场 研究中心 项目亮相细化方案确定策划中心 销售中心、招商中心、市场 研究中心 项目亮相媒体确定策划中心销售中心 项目亮相项目亮相 项目形象出街,媒介组合应用(户外、报纸、电 视、电台、车体、电梯) 企划法务 新闻媒体新闻信息亮相企划新闻中心 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排企划商业策划研发 项目销售 项目开盘前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表项目销售销售管理部 研发 销

22、控销管部 客户接待、客户问题汇总及反馈市场:对客户提出的相关问题的反馈项目销售 市场研究中心、研发中心、 工程、开发等 客户积累 意向卡销售,客户梳理,意向销控制定,客户关 系维护 项目销售销售管理部 外卖场 交工标准确定研发部 法务 工程 项目销售 开 发 运营 价格体系确定市场:制定价格体系市场研究中心销售中心 合同准备 房型附图销售管理部研发 交工标准销售管理部法务 工程 研发 小区摆位销售管理部研发 合同、附加协议等文本审查确定销售管理部法务 开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版企划、商业策划研发 楼书,宣传海报、折页,物业管理公约企划、商业策划研发、物业公司 购房须知,房型

23、图,详细价格表企划、商业策划项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换(道旗、吊旗、 背板等) 企划、商业策划 沙盘(细化景观及外檐)企划、商业策划研发 样板间、样板环境的指示系统的数据更新企划、商业策划研发 销控表及销控贴,认购书,合同袋企划、商业策划销售管理部 项目亮相前准备 确定外部资源 第 6 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 项目形象的提升及深化 户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化 ) 企划、商业策划 报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化 ) 企划、商业策划 小众媒体及创新媒体发布(项目形象及

24、核心理念 锻造与深化) 企划、商业策划 开盘信息告知 媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体 、电梯) 企划、商业策划 银行大协议的签订销售管理部财务中心 开盘 开盘 开盘庆典活动 活动形式(演出 说明会 发布会) 与会人员(演艺名人 专家学者) 告知途径(报广 海报 门票 DM单) 企划商业策划项目销售 物业 客户转化 明确合理流程,接待、回访、邀约客户,完成客 户转协议、转合同工作 销售管理部财务 项目销售 回款落实销管部项目销售 日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程,进行月度指标分 解与调整 销售管理部 产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、

25、 未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动 态关注,对项目所处销售阶段进行准确判断和适 时调整 项目销售部企划部,销管部 月度操作手册制定 根据财务指标,产品情况,客户情况,制定月度 的推广策略、销售策略和重大节点 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算,与销售沟通,根据库存产品 和聚焦销售的重点及市场形势变化,调整项目价 格,实现项目利润最大化 销售管理部运营部、项目销售 月度推广计划执行 报纸媒体:树立项目形象,宣泄产品卖点企划商业策划项目销售 户外媒体:强化项目形象,聚焦重大节点企划商业策划项目销售 营销活动:维系老客户促进老带新,制造新闻热 点烘托项目人气 企划商业策划项目销售 客

26、户中心:通过公益性活动强化客户品牌忠诚度 ,加强项目口碑传播效应 企划商业策划项目销售 销售道具支持:楼书、客户通讯、生活手册折页 、道旗、吊旗 企划商业策划项目销售 客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户,社区活动,置业推荐,物 业推荐等工作带来大批意向客户 项目销售部企划部 外卖场客户到访销售本部企划部 项目销售现场利用电话回访老客户,并进行客户 接待成交工作 项目销售部 通过日常培训,提高销售人员的接待水平,现场 通过电话回访,邀约客户到访促成成交 项目销售部 月度付款计划及支付企划、商业策划运营部 财务 合作方合同签订 销售管理部、企 划部 运营部 法务 销售本 部 回款制定回款节

27、点,协调银行及房管局保证按期回款销售管理部财务 月度指标考核 公司考核指标完成及调整运营部 销售管理部 财务 项目考核指标完成及调整市场:编制考核指标,指导下步工作运营部 市场研究中心 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交销售管理部综合管理部 项目销售、招商工作问题总结、汇报并 存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正,通过销 售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题 总结会等形式进行工作总结,指导后期工作。 销售体系 商业 体系 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案、施工组织设计工程 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单工程 三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证 明、建委产品质量

28、认证) 工程 钢筋混凝土工程 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 项目开盘前准备 第 7 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙,裙楼,结构转换层,第一层标准 层,天面层钢筋 工程 地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线 预埋; 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 工程 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析工程研发 设计变更工程研发 运营 施工质量问

29、题、事故处理 施工质量问题、事故的分析及调查工程研发 处理方案的制定、审核、审批工程研发 运营 处理方案的实施工程 变更签证 设计变更工程研发 运营 工程变更 工程变更技术经济分析工程研发 运营 工程变更申请工程研发 运营 设计变更工程研发 运营 工程款支付 工程进度的确认工程 工程款申请表审批工程运营、财务 工程款支付工程财务 主体验收备案 施工单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感质量量 测和检查 工程 监理组织相关部门验收参与单位:工程部、研发、设计、监理、施工工程研发 签定建筑工程分部工程(主体)验收表工程 外檐装修材料确定 设计、研发定板工程研发 运营 施工样板制作工程 材料确定

30、工程研发 运营 甲供、甲分包材料招标 制定招标计划工程 编制招标文件 拟定投标单位工程运营 确定材料招标技术要求工程运营 确定定标原则工程运营 考察投标单位工程运营 招标、定标工程运营 内外檐装修 地面 基层处理工程 找平层工程 面层工程 防水 基层处理工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 抹灰 基层处理工程 抹灰工程 饰面板(砖) 排砖工程 面砖安装工程研发 勾缝工程 门窗 型材加工工程 安装窗框工程 安装窗扇工程 封胶工程 轻质隔墙 放线定位工程 隔墙砌筑及安装工程 幕墙 幕墙专业设计工程研发 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 工 程 建 设 主体施工 钢筋混凝土工程 第 8 页,共 12

31、 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 幕墙面材安装工程 封胶工程 涂饰 基层处理工程 底料施工工程 面料施工工程研发 水、暖、电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装工程 室内消火栓系统安装工程 给水设备安装工程 管道防腐,绝热工程 室内排水系统 排水管道及配件安装工程 雨水管道及配件安装工程 室内热水供应系统 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐,绝热工程 卫生器具安装 卫生器具安装工程研发 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 室内采暖系统 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 系统水压试验及调试工程 防腐,

32、绝热工程 变配电室 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘) 及控制柜安装 工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程 供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘) 及控制柜安装 工程 低压电动机、电加热器及电动执行机构检

33、查、接 线 工程 低压气动力设备检测、试验和空载试运行工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电气试验工程 插座、开关、风扇安装工程 电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘) 安装 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线,槽板配线工程 钢索配线,电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 灯具、插座、开关、风扇安装工程 建筑照明通电试运行工程 备用和不间断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘) 安装 工程 柴油发电机安装工程 内外檐装

34、修 幕墙 第 9 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 不间断电源的其他功能单元安装工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安装工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 防雷及接地安装 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷设工程 建筑物等电位连接,接闪器安装工程研发 智能化 通信网络系统通信系统,卫星及有线电视系统,公共广播系统工程 办公自动化系统 计算机网络系统,信息平台及办公自化应用软件 ,网络安全系统 工程 建筑设备监控系统 空调与通

35、风系统,变配电系统,照明系统,给排 水系统,热源和热交换系统,冷冻和冷却系统, 电梯和自动扶梯系统,中央管理工作站与操作分 站,子系统通信接口 工程 火灾报警及消防联动系统 火灾和可燃气体探测系统,火灾报警控制系统, 消防联动系统 工程 安全防范系统 电视监控系,入侵报警系统,巡更系统,出入口 控制(门禁)系统,停车管理系统 工程 综合布线系统 缆线敷设和终接,机柜、机架、配线架的安装, 信息插座和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络,实时数据库,信息安全,功能接 口 工程 电源与接地智能建筑电源,防雷及接地工程 环境 空间环境,室内空调环境,视觉照明环境,电磁 环境 工程

36、住宅(小区)智能化系统 火灾自动报警及消防动系统,安全防范系统(含 电视临近系统,入侵报警系统,巡更系统、门 禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统),物业 管理系统(多表现场计量及与远程传输系统、建 筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备 监控系统、物业办公自动化系统),智能家庭信 息平台 工程 通风与空调 送排风系统 风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空 气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与 设备防腐,风机安装,系统调试 工程 防排烟系统 风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,防 排烟风口、常闭正压风口与设备安装,风管与设 备防腐同,风机安装,系统调试 工程 除尘系统 风管与

37、配件制作,部件制作,风管系统安装,除 尘器与排污设备安装,风管与设备防腐,风机安 装,系统调试 工程 空调风系统 风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空 气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与 设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,系统调 试 工程 净化空调系统 风管与配件制作,部件制作,风管系统安装,空 气处理设备安装,消声设备制作与安装,风管与 设备防腐,风机安装,风管与设备绝热,高效过 滤器安装,系统调试 工程 制冷设备系统 制冷组安装,制冷剂管道及配件安装,制冷附属 设备安装,管道及设备的防腐与绝热,系统调试 工程 空调水系统 管道冷热(媒)水系统安装,冷却水系统安装, 准凝水系

38、统安装,阀门及部件安装,冷却塔安装 ,水泵及附属设备安装,管道与设备的防腐与绝 热,系统调试 工程 水、暖、电安装 备用和不间断电源安装 第 10 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 电梯安装 招标选定安装单位选型及招标工程 提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置工程 指导电梯井道土建施工土建交接检验工程 电梯安装及调试 驱动主机工程 导轨,门系统,轿厢,对重(平衡重)工程 安全部件,悬挂装置,随行电缆工程 补偿装置,电气装置工程 整机安装调试、验收工程 毛坯房竣工验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队 伍整

39、改。 工程 整理竣工资料及竣工图 工程 施工单位提供建筑工程质量保修书工程 组织销售、研发、运营、物业共同验收 。 工程 报建委质监部门审定备案工程综合管理部 与物业进行交接。工程物业 毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲 供材、各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积,核对全部设计变更、现场 签证及各项扣款的增减项造价。 运营工程 成品房装修 土建工作面移交 土建整改工程 垃圾清运工程 吊顶 龙骨加工及安装工程 封板工程 洁具 洁具选型及招标工程运营、研发 洁具安装工程研发 护栏和扶手制作与安装工程 饰面板(砖) 排砖工程 面砖安装工程研发 勾缝工程 涂饰 基层处理工程 底料施工工

40、程 面料施工工程研发 橱柜制作与安装 橱柜招标工程运营、研发 橱柜设计工程 橱柜安装工程 门窗套制作与安装工程 花饰制作与安装工程 窗帘盒、窗台板工程 暖气片安装 选型及招标工程运营、研发 暖气片安装工程研发 裱糊与软包工程 细部工程 成品房验收备案 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。工程 整理竣工资料及竣工图 工程 施工单位提供建筑工程质量保修书工程 组织销售、研发、运营、物业共同验收。工程 报建委质监部门审定备案工程综合管理部 与物业进行交接。工程物业 成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算运营工程 配套手续及施工 排水开发运营财务工程 热力、排水开发研发 热力 开

41、发与供热办协调分级、寻找热源开发 开发运营 开发工程 开发财务 开发销管、运营、财务 开发物业 自来水 开发研发 第 11 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 开发研发 开发运营 开发工程 开发财务 开发工程 园林用水、换热站用水 开发研发 开发工程 开发财务 中水 开发研发 开发研发 开发物业 开发工程 开发财务 开发工程 燃气 开发研发 开发研发 专业局招标开发 开发工程 开发财务 开发工程 视讯 开发研发 开发工程 开发工程 电力 开发研发 开发研发 开发工程 开发工程 开发财务 开发工程 场站点位置开发研发 排水、热力

42、招标手续开发部工程 运营 配套施工 给排水与采暖 室外给水系统工程开发部商业 室外排水系统工程开发部商业 室外供热系统工程开发部商业 电气 室外供电系统工程开发部商业 室外照明系统工程开发部商业 综合管网 室外智能化系统工程开发部商业 室外燃气系统工程开发部商业 环境施工 附属建筑 停车场工程 围墙,大门工程研发 收集站工程 景观 建筑小品,亭台,连廊工程研发 道路工程研发 花坛,场坪绿化工程研发 竣工结算 排水、热力、自来水、中水、煤气、视 讯、电力、环境工程结算 运营工程 开发 结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告运营工程 开发 研发 销管 竣 工 入 住 室内空气检测工程 住宅准入证

43、 项目竣工验收报告工程 建设工程规划验收合格证开发部工程 非经营性公建配套证明开发部工程 供水、供电、供气、供热、排水等配套 证明 开发部工程 土地使用权证书开发部 地名管理部门批准的地名文件开发部 小区竣工资料(小区情况说明、小区现 状照片4张、非经营性公建配比表) 开发部工程 配套手续及施工 自来水 第 12 页,共 12 页 节点主要阶段 主要工作内容工作部门 主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门 人防验收开发部工程 住宅准入证 规划验收开发部工程 消防验收开发部工程 研发 通水、通电开发部工程 大配套验收开发部工程 竣工验收备案通知书提供验收资料工程 小配套验收开发部工程

44、供热验收开发部工程 人防验收开发部工程 入住准备 工程质量保证书销售管理部工程 住宅使用说明书研发工程 开发 寄发商品房交付使用通知书客服法务 物业 销售客户资料移交客服销售管理部客服 楼牌标识协调地名办办理地名手续开发部客服 物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房物业工程 入住 办理入住 制定入住流程客服销管 审验合同全款发票,发放两书,开具入住分配单销管 物业 验房及交费物业 收集反馈业主问题,并及时解决各种问题客服 验房问题汇总客服 售后维修客服工程 售 后 及 移 交 投诉处理客服工程 装修管理客服工程 施工资料整理及移交客服工程 供暖工程提供工作面监督施工,保证供热、办理供热证明,销管提供空房面积,财务提供资 金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热 开发工程 物业 客服 通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主 、保证同期 开发工程 物业 整体移交物业移交建筑物及相关资料客服物业 产品问题总结及反馈市场:对项目产品进行总结市场研究中心 研发中心、销售中心、招商 中心 工程 物业 初始登记区局办理初始登记手续销售管理部工程 研发 产权证办理为客户办理产权证前期手续销售管理部 物业 客服 财务 分户土地证开发销售管理部 研发 土地证办理为客户办理土地证前期手续销售管理部 物业 财务 竣 工 入 住 住宅准入证

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