1、 容桂容桂_安房旁安房旁_地块地块 分析报告分析报告 2013.10.30 方案拟写 市分析 务分析 容桂镇概况容桂镇概况 1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析 2 项目地块解读项目地块解读 3 SWOTSWOT分析分析 4 项目定位项目定位 5 项目规划项目规划 7 项目投资总结项目投资总结 8 财务分析财务分析 6 市场分析市场分析 以上二级市场分析图显示2012年3、6月容桂区域在售楼盘最售价在6900元/上下波动两年以来升幅不 大2013年成交有所下。按最售统最月售约600套按20个楼盘均每个楼盘30套/月即360 套/年。而本目总套数约2000套以3年售期算年消化700套5年售年消化40
2、0套平均数的 售本目的地段估以完成。 市市研研判判 根据容桂人均济来估在地块发展中住宅根据容桂人均济来估在地块发展中住宅 区常人与外来人员以支撑本案开发。区常人与外来人员以支撑本案开发。 人流动也本案对推广带来很多不定期人流动也本案对推广带来很多不定期 以形成一定品效应。以形成一定品效应。 作为定位中容桂前济以有乐。作为定位中容桂前济以有乐。 根据以上市场数据分析析出容桂关于本案发展开发根据以上市场数据分析析出容桂关于本案发展开发 尚时日。尚时日。 容桂镇概况容桂镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 容桂镇概况容桂镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 项目地块解读项目地块解读3 SWO
3、TSWOT分析分析4 项目定位项目定位5 项目规划项目规划7 项目投资总结项目投资总结8 财务分析财务分析6 地块解读 地块解读：地块解读： 认知地块情况是规划布局的前认知地块情况是规划布局的前 提提。 1、划分析 红旗与伦桂立交 明年尾动工 本案本案 伦伦桂桂 大大桥桥 划横四 容桂大容桂大 桂洲大桂洲大 红红旗旗 从控中可以了北及容 桂水以南划是一工业地对 境基本无干忧、无污染工业地 2、德区建划2011-2015 土地利用 划图 目位置 城市缘空狭窄夹缝的中型盘城市缘空狭窄夹缝的中型盘 2 3、容桂容桂 本次本次研研究范究范 目面 容率3.0 地率（%）30% 化覆盖率（%） 建筑限高（
4、米）100m 居住人口（人） 停位（个） 目地块共开发建用地约目地块共开发建用地约 61744 61744 万平方米开发建筑总万平方米开发建筑总 25.7 25.7 万平万平 米容积率米容积率 3.0 3.0 . . 地块北 拆安置区 为伦桂 未来划 与格兰仕咫尺 相望南为 红旗中 线直 大桥紧紧地 将大良、杏 坛、容桂的经 济相东北 侧及南侧 为农民房。 4、地块围地块围 穗福南穗福南 周农民房周农民房 拆安置区拆安置区 福业福业 伦桂伦桂 2013.09.19上午举 德区城市升划 新媒体会 德划乐、 富、旗、桂 以及三乐共同构成 德城快标准打 成“德一”。 5.城快德一意图 容桂镇概况容桂
5、镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 项目地块解读项目地块解读3 SWOTSWOT分析分析4 项目定位项目定位5 项目规划项目规划7 项目投资总结项目投资总结8 财务分析财务分析6 基于本项目定位背景的理解，我们需要有一个清楚的认知 1、认知片区现状问题 2、项目片区未来发展方向 区位优势未来开发建工 业厂家有一定市场发掘潜 力 产品优势品好开、深 比便利停场所。 境优势在处呼吸景。 区位劣势本案所在区位套村区 交基施以及其他最基本活套 施易。 境劣势北为工业区与安房工业 排污气水。 套劣势基建投入建成本 。 人口劣势流严不以支撑本 案。 市场机会点前周尚无体。 格兰仕工业厂家人口不断 增
6、加本案启动必然带动园区内新活 力。 本案具备一定投价值。 市场威东南居民住宅去人流对 复杂。施工工度尚不定。 格兰仕产工业污染、噪。南 交尚有一定影响出 便捷性活基本不便捷。交 、医、商业各套本案。对 本案投回报带来大影响。影响 产品去化。 利区位境优势、投优势合定 位 宣传上发掘潜在投价值 发挥产品优势定向推广。 充分发挥投潜。 以“投、品宜居”概念提升投 信心。 打吸引性消业态定位决区位人 气不劣势。 宣传上发挥村区人流上优势、层单 位在处健康呼吸概念优势向村 济未来发展拢。去化将是入市 主。在推广上必然低客户 提升居住境凸显投价值 投未来发展前景。 推广上出前性传潜在价值 概念。 我我
7、们们 的的 战战 略略 优势优势S S劣势劣势WW 机会机会 OOSOSO战略发挥优势利用机战略发挥优势利用机 会会 WOWO战略利用机会克服劣战略利用机会克服劣 势势 威胁威胁T T STST战略发挥优势抵御威胁战略发挥优势抵御威胁WTWT战略直劣势与威胁战略直劣势与威胁 内内 优优 势势 战略战略 外外 优优 势势 1、SWOT合分析 机会 村区济未来发展 旗中交便捷性 划概念卖点可提前夸张推广 产业支撑提升投客户对产品价值期 楼处呼吸境。 居住品味与和周村居民产明对比。 威 地块位、周套、区位档次实条件极不协。 伦桂及周划横四无具体实时。 人口、人流严不。 目目 S O W T 分分 析
8、析 以建“创新农村区”为意将本定位为具有标准凡 住宅体打出企业以及明力于村区济与活品提升 彻意思想建“境文明丽新村” 建划方 划原则上坚持品与价值合力求将人与境、村与城市大互动最大 化 2、机会分析小 容桂镇概况容桂镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 项目地块解读项目地块解读3 SWOTSWOT分析分析4 项目定位项目定位5 项目规划项目规划7 项目投资总结项目投资总结8 财务分析财务分析6 项目定位背景项目定位背景 大基村未来将作为引周村中心区域 提升大基村中心区功射与带动周村区发 展成为容桂、杏坛区城村合作典开发建 将实接拉动村济活力接为村及周 居民提升活另外周产业划发展也将为 区带
9、来接济效。 大基村新划我们打宜居城乡 新典本不仅在区位是模上 将对大基村宜居建到大推动作。 1、区域产业中心 容桂本土活圈 新城区活圈 大活圈 杏坛活圈 东怡水岸二期 地块东 3km以一江景家沙为 主打度假概念产品周学校、 市、楼对完善主入口正 对双向六大容桂大 3分。占地12万 方建22万方其中洋 房476户排别墅167户望江 洋房单位89170350方宅 定位2013.3月开售,时1.2 栋洋房毛坯套内售均价8300 元/情一。 在售1.2栋 2、周楼定位及价格 中怡一品 处于旗与容桂大交,地块4.3km以新加坡代主义建 天佑城商圈1.6Km套对完善占地19358建82952其中住宅520
10、 户,均价6000/户型72-159毛坯商21,28000/位18万,已售(2011年4月售, 分三期开发)。一期均价6200/二、三期均价5800元/。 2、周楼定位及价格 新幸汇 处于容桂大,地 块3.9km商业、写字楼、住宅于一体城市 合体天佑城商圈1.2Km周及套对 完善占地8万建40万其 中住宅785户,户型85-200毛坯时售10栋均 价7300-7500/。 2、周楼定位及价格 凯名 处于文海与105国之 ,地块6.2km欧式建大 临105国、客天佑城商 圈1.6Km周套完善占 地109000建451937其中住 宅3704户,均价6000/户型50-110毛 坯。 2、周楼定位
11、及价格 4、周住宅商业射圈分析 凯名 目约5.2Km 住宅6200 东怡水岸 目约1.7Km 住宅8300 容桂柏悦湾 住宅7400 佛罗伦斯 住宅7300 华厦新城 住宅7200-7500 新幸福汇 目2.6KM 住宅7400 东圣维拉 呀目6.0Km 住宅6500 目本案 住宅6200 测 天佑城商圈 站商圈 3.7KM 7.8KM 生态产业 新区启动区 中怡一品 目约4.3Km 住宅6000 家园 住宅6100 地块模以及所在区位、档次以及东民宅人流、交便捷性、产业支撑因 分析来定位了在刚上有一定市场在投属性上也具备一定优势又实了 分产品点。 所以建地块未来定位为 产品属性洋房单位产品属
12、性洋房单位 即向刚体产品型及定价却又拥有产品才有点如处呼吸、宽楼、 层洋房感受出性价比。 5、市场定位 6、产品格案例 为中 层景洋房。 新机标准新机标准 大基村是容桂临旗中接大桥一个村新划以及未来区产业 支撑将更深层次上带动射周村提升村与企业区域影响力。 定位下新挑战定位下新挑战 在临周众多区域挑战下本建有利于大基村在新一城乡我发展中实 先地位。 发展求新提升发展求新提升 本建提升大基村为未来产业套服务功塑新村形是区是各 前临发展提升最切求。 目定位背景理目定位背景理 在三一体化中在产业步型大势下村发展承担更多在三一体化中在产业步型大势下村发展承担更多 任任 在标准定位下开发大基村发展有一个
13、提升并可以在与其他区域在标准定位下开发大基村发展有一个提升并可以在与其他区域 争中出争中出 本作为村济发展区成分。格、标准定位划将有利于促使村本作为村济发展区成分。格、标准定位划将有利于促使村 区提升城市功打企业品同时塑新城市形区提升城市功打企业品同时塑新城市形 机与挑战并存稳扎稳打力争效益的短平快机与挑战并存稳扎稳打力争效益的短平快 以建“创新村区”为意将本定位为具有凡合体打创新 型、态型区 彻意思想建“态人居丽新村”建划方 划原则上坚持然与城市合力求将人与然、人与城市互动到最大化 7、定位及划小 容桂镇概况容桂镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 项目地块解读项目地块解读3 SWOTS
14、WOT分析分析4 项目定位项目定位5 项目规划项目规划7 项目投资总结项目投资总结8 财务分析财务分析6 3、成本与收 二、业收入二、业收入 单价备注 1开发收 入 住宅 142,696.00 6,178 881,631,200 别墅 3,200.00 9,000 28,800,000 商业 4,350.00 20,000 87,000,000 可售位个 1,440.00 160,000 230,400,000 人位个 309.00 130,000 40,170,000 总开发收入合总开发收入合 151,995.00 151,995.00 1,268,001,200 1,268,001,200
15、 前利润8.43%105,003,662.94 45.57% 所得25.00%26,250,915.73 11.39% 后利润6.32%78,752,747.20 34.18% 合利润12.39%154,274,014.36 66.96%384.05% 3 1土地单价元/3,565.02 开发期2年 售期3年 7合数 据 分 析 2楼地价元/1,188.34 3售利润%6.32%10% 4有出374,083,283.10 5有总投收%21.05% 6有收(按投回收期年平均)7.02%15% 7总投1,028,493,429.06 8投收(含份)7.66%10% 根据以上务数据对二开发模式分析以
16、务度来分析成本与收 上可以有佳。 地价+建安成本+=*/平投总将到 万元售期利 前提下收可以到 收大有 万元。 从务从务度来析本度来析本案具备一定投潜力案具备一定投潜力 4、务分析小 容桂概况容桂概况 1 容桂市分析容桂市分析 2 目地块目地块 3 SWOT分析分析 4 目定位目定位 5 目划目划 7 目投总结目投总结 8 务分析务分析 6 现段目地块约* 亩现初步按2.5容积率 算控暂定100米由 11栋每栋以 2 梯 3 户 组成积76-12025- 30层。 1、目初步划 拟建方案性意拟建方案性意 合本优势和劣势点本拟定位为“中、低密度“明珠明珠” 住宅依托品、层 健康呼吸念优业。从区位
17、、村济发展势以及开发周期动态收、 地析、成本测济数据初步分析本案前市场价格定位均价在6200元/左右 最低售价4800 元/左 右 最售价在 6800 元/左右 三年后售价格可以到7200元/以上。根据时情况在市政套、 周产业支撑市场成熟度因可以平到我司所期望收值。 主决办法和建主决办法和建 本所处位旗中尚有一定加之周伦桂与旗接以及横四开 建没有明朗期售前做一定形包推广以期得市场公度度。此可以将 本案所处于劣势换成一个新投机会划上充分体在境上户型创新上对手多 新人文区概念提业水平。 总来本差异化是可择但树业形提性价比增强差异化才增加客 户对本可度最使售取得想效果。 4、可性与建 容桂镇概况容桂
18、镇概况1 容桂镇市调分析容桂镇市调分析2 项目地块解读项目地块解读3 SWOTSWOT分析分析4 项目定位项目定位6 项目发展规划项目发展规划7 项目投资总结项目投资总结8 财务分析财务分析5 本案几处不可回伤我们对投有更加清本案几处不可回伤我们对投有更加清 大基村人流有 处于城市位一为民宅另一为工业区与拆安房市场推广属于在夹 中大型楼 前整体上市场消化有周楼售不乐基本以刚为主 周无新产业作为本案一个支撑 26多万平建体再两年内完工开发周期太太急无形中增加了开发同时也 带来了一定度。 本案位于大基村区来分析26多万平产品售推广存在一定。如参与介入将临一个严峻 点以及政对开发求决定了本一些是无法市场在中期内是以局 。 4、分析总 憧憬每个人必拥有憧憬每个人必拥有 不是团可以承受不是团可以承受总总
