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1、变轨背景下的市场展望 2011年房地产市场前景研讨,合富辉煌(中国)山东公司 2011.01,三个因素,中国经济持续发展是房地产发展的澎湃动力,中国经济连续几十年的高速增长,为房地产发展提供了充足的需求拉动和资源注入。 特别是2000年以来,GDP翻两番,经济总量超越日本位居世界第二。如果按照这种趋势继续发展有望在本世纪20年代超越美国成为世界第一。,中国航向悄然调整,中国经济将进入一个新的阶段,增长速度有所放缓,内部调整压力增强。一方面中国经济潜在增长速度水平有所下降;另一方面,社会发展优先顺序也有所调整。十二五发展规划征求意见稿中已经不在提以经济发展为中心的说法。,未来中国经济核心目标是在

2、兼顾增长的情况下,着力调整经济结构。中国经济巨轮航向已经悄然调整。,汹涌的城市化进程是房地产发展的根源,高速增长下的城市化进程是中国房地产发展的直接动力。2005年以前每年新增城市人口规模在2000万以上,2005年以后维持在1500万人以上规模。 急速扩大的城市是房地产发展的直接需求来源和推动力。,城市化进入新阶段,在城镇化人口规模达到一定程度后,随着新生人口的持续减少。青壮年劳动力持续进城主导城市化将基本告一段落。 将目前以及今后进城就业但是无法安居的居民逐步接纳将成为今后城市化进程的重要课题。,货币政策是房价走势的直接逻辑,房地产的主导性质决定了房地产市场是资本市场范畴,而非商品市场。

3、根据资本品定价规律,一定量的房地产产品,其价格水平受追逐其的货币供应规模直接决定。 货币量高企,必然导致房价连续攀升。,货币政策是房价走势的直接逻辑,资本市场的一个基本特点就是资金规模大,融资周期长,对融资依赖度较高。 价格发现的作用和融资依赖度,共同决定了房地产市场受融资利率、门槛等影响的杠杆敏锐度非常高。,长期宽松货币政策造成流动性惊人,连续过年的宽松货币政策,导致流动性较为宽松,推动了物价和资本价格快速上涨。货币增发有经济增长内在需要的因素,但是持续、高增长的货币供应量,,自2005年至2010年货币流通广义货币增长到230%。,外资主要渠道的净流入严重放大货币流通量,连续的经济增长带来

4、的低风险性、人民币币值升高的普遍预期,吸引了大量国际资本涌入。除去2008年国际资本回撤救火,连续多年高速增长。2010年外资涌入翻番,2011年趋势也难以彻底改观。 相应的产生巨量的货币供应,国内物价、资本市场价格都随之加速。预期2011年开始中国货币政策将进入紧缩周期。,大局,两个博弈,欧洲经济积重难返,面临艰难的调整,希腊、爱尔兰金融危机和席卷全欧洲的工人运动反映了欧洲疲弱的经济发生了深层次的问题。竞争力正在日益下降,后续增长乏力。,美国失业率严重,经济低迷,失业率居高不下,就业岗位缺口高达1150万个,虽然相对于欧洲各国还是处于相对较低的水平,但是绝对失业率较高。 高失业率反映了美国实

5、体经济不振,资源利用率偏低,经济通缩压力较大。,美国需求不振,面临通货紧缩的现实困境,美国物价走势疲弱,反应消费不振,通货紧缩的局面依然严峻。经济低迷状态需要花大力气改变。,美国货币增发的双重意义,美国经济不振,面临通货紧缩的压力,作为传统经典应对措施就是增发货币,增强流动性。因此,增发货币是解决目前窘境的常规动作。 美元作为世界货币,增发美元是美国高效掠夺别国资产的手段,是利用世界补贴国内经济的重要途径。,美国货币增发的毒瘾,美元增发实际上是通过铸币权在全世界范围内进行财富转移,支撑美国社会经济。美国依托超强的国际政治军事优势,美元增发是一种巨大的诱惑。 美国货币发行自从与黄金脱钩之后,就呈

6、放纵之势。而2006年之后,就以国家机密为由不再公布此数据,给世人遐想空间更是无限之大。,美元泛滥的全球影响,世界经济的关联性和美元世界货币的地位决定了,美元增发必然引起全世界范围内的流通性过剩。 而资本逐利性决定了大规模流动性将流向盈利预期相对较好的新兴经济体。,面对2008年经济危机二次探底的压力,美国经济无力回升。美联储祭出美元量化宽松的法宝:美元开闸,全球流通泛滥,热钱汹涌澎湃。 热钱的实质:美国利用其超强的政治军事实力,打白条赖账。,热钱汹涌而来,换届年份的政策人事博弈,2011年-2012年上半年是地方政府的换届年,2012年是中央换届年。当前一个阶段的政策不可避免的具有换届博弈色

7、彩。 可以预期不同部门和不同地方对调控措施的落实力度肯定有差距,在任与候任团队之间的博弈现象或不可避免。 新政策的实施很大程度上必然与人员更替相关联。,中央和地方政府责权博弈,房地产调控事关地方政府收入组织、事权范围等相对较为宽泛的议题。 房地产调控牵一发而动全身,调控需要从政府职能划分、财税体制改革等全局范围内博弈调整。,平衡与优先,政策目标的平衡,货币稳定、充分就业、国际收支平衡和经济增长是宏观经济管理的四大目标。 犹如杂技演员手中的抛球,当前最需要处理的那个目标不是恒定的,而是根据实际情况不断变化。 当前宏观经济的优先选项已经不是经济增长和充分就业,货币稳定和国际收支平衡成为当前经济管理

8、的主目标。,稳定物价和国际收支平衡下的调控目标,在经济增长和充分就业为主导目标的阶段,刺激需求和扩大投资是常用的政策手段。宽松银根、鼓励消费信贷成为常用工具。 稳定物价和解决以外资涌入为特点的国际收支平衡,则主要通过紧缩银根、控制消费需求等常用工具手段为主。 规则已变,不能迅速适应,将会被罚出局。,走势判断,长期趋势判断,产业结构升级,中国经济转型之前必然面临原有产业规模扩张没有出路,资金缺乏有效投资途径等问题。 社会转型和经济发展方式转变都要求中国产业机构升级。 复杂的国际环境也为经济转型提出了现实的要求。,但是全局性的转换往往以我们无法察觉的方式进行。,经济增速放缓,中国经济经济增长以来的

9、国际市场已经面临瓶颈,中国庞大工业机器的市场已经足以填满整个发达国际市场,世界需求的增速无以支撑中国经济按照以前速度继续增长。,可以预料的是在接下来一段时间内中国经济的潜在增长速度和实际增长速度都将比目前的水平有所下降。 长期的慢牛状态将成为较为现实的经济增长路径。,短期政策目标,控制资金总规模,调配资金出口,在当前的宏观经济背景下,控制资金总规模,并积极寻求资金出口。及时化解流动性过剩,是当前宏观经济管理的主导目标之一。,治理流动性,如同治水,需要堵疏结合。控制资金流入总规模,限制资金对某些领域的冲击,是政策堵的一方面。为资金积极寻求出口,宣泄流动性压力,是政策疏的一方面。,控制房地产泡沫化

10、堵塞资金炒作漏洞,房地产市场作为热钱冲击的几个关键节点之一,进行加固整顿,防止游资大规模涌入并进行套利操作成为当前房地产管理的重中之重。,控制资金流入量,压制房地产价格快速上涨,压缩游资套利空间,成为当前房地产调控的基本政策目标。,政策手段,降低获利预期长期汇率升值过程,面对汹涌的美元洪峰,人民币汇率已经成为当前中国国际博弈的主要着力点。,事关国家经济安全,人民币汇改背后,云谲波诡 。中国政府始终坚持缓慢长期升值的既定政策。,控制资金规模货币手段,2010年三季度以来,央行连续调整基准利率、存款准备金率。并且利用窗口调控手段宣布:结束适当宽松货币政策导向,正式开始适度从紧的货币政策。预期相应的

11、财政政策导向也将随之调整。,存款利率高于贷款利率上涨幅度,长期存贷款利率大于短期存贷款调整幅度。收缩银行放贷冲动,紧缩短期流动性,吸引居民长期储蓄的政策意图明显。,控制资金规模完善外汇管理体制,目前的外汇管理体制基本隔绝了外资的直接涌入,是对抗国际游资的基础。2月开始,外管局组织开展了应对和打击“热钱”的专项行动,对企业贸易外汇收支、资本金结汇以及个人结售汇等行为进行重点检查。境外地下钱庄、无真实贸易背景的预收货款等类热钱流入方式,受到重点打击。,地下钱庄作为外汇管理体制之下的管涌险情,正在日益受到关注,打击力度越来越重。,控制资金规模兼疏导资金人民币跨境结算,2009年下半年人民币跨境结算开

12、始试点。 2010年跨境结算步入快车道,在中国政治外交可以拓展的范围内,面向非洲、南美、东南亚、中亚以及西班牙等欧洲国家,取得了积极的成效。,人民币作为国际结算手段走出国门,引导人民币走出国内经济循环,一定程度上起到了缓解国内流动性压力的作用。 跨境人民币结算减少了对美元的依赖,为人民币汇改减轻了一定压力。,疏导资金流向创造消费新模式,为了引导国内庞大的闲置资金,特别是富裕阶层的流动性,政策主动创造“销金锅”,引导资金追逐大量沉淀资金的新领域。,诸如开放1000米以下的低空,允许私人飞行。将航航空器、航空飞行、培训等花费巨大的消费领域向富裕阶层开放,引导资金流向。,据预测,该行业如果发展顺利将

13、在5年左右形成1万亿元产业规模,消化资金的能力惊人。,疏导资金流向将资金引入危害较小的领域,引导资金流入相对容易控制、危害相对较小的领域也是重要的政策手段。海南国际旅游岛建设在1月4日正式上升为国家战略后,海南楼市销售额当月出现急剧飙升。官方数据显示,1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米,同比增长4.3倍;实现销售额129.67亿元,同比增长7倍。,2010年国庆7天假期期间,三亚成交量最高,均价为19605.94元/平方米;海口成交10余套;陵水成交均价为27703.98元/平方米 。,疏导资金流向利用游资进行大规模开发投资,将海量游资引导进入实业领域是变害为利的有效手段,伴随着

14、国内流动性持续高位运行,将会陆续出现投资大、短期收益不显著(烂尾危害相对较小)的大规模工程构想陆续出台。,引渤海水进新疆、开发苏北沙洲等战略性工程具有极大的创造性 开发成功也具有重要的战略意义,在目前的节点提出,意味深长。,政策目标防止房地产成为海量流动性炒作的对象,基于这样的目标,调控可动用的政策手段主要集中在两个方面:,直接限制资金流入规模。 控制套利预期:通过对房地产产品盈利预期的调整,降低市场投资热情。,政策目标设置市场准入门槛,限制购买主体资格和购买数量,三套房以上不予办理产权登记。 对外来人口、境外人士购买设置数量限制。 强制性限制处首次置业之外的所有住房需求。,政策目标降低利率杠

15、杆系数,通过消费信贷杠杆系数调整,减少进入房地产领域的资金规模,二套房首付不得低于50%。 二套房利率不得低于基准利率的1.1倍。 近期连续提高存款准备金率,减少了可以发放的信贷总额。 连续提高的利率和利率折扣,降低了房地产房地产需求热情,提高了持有期间的成本。,政策目标配合措施,通过对供应规模的促进,改善供需关系,缓解房价上涨压力,严控开发贷、股市新股发行和扩股。 严格预售资金管理,限制开发企业资金内部融通。 加强对逾期不开发地块监察力度,督促尽快开工。 加强预售管理,限制捂盘和哄抬房价。,政策评价,战役层面下的局部战场,近年来种种对房地产评论往往陷入一个误区:就地产而谈地产,有意无意的认为

16、房地产业是一个规模庞大的产业,行业的很多问题可以通过行业调控来解决。 本轮房地产调控其实本意不在房地产本身,而是基于宏观经济管理全局之下的局部构成,是系统经济调控的组成部分。意在配合流动性管理。,强制退烧,立竿见影,本轮调控没有从供需平衡角度做太多文章,发力点直接对准需求。 从资金、购房主体资格、数量等强制限制,市场整体反应立竿见影。 以期通过强制性的措施锁住房地产市场的交易,管制伺机而动的流动性。,效果至上,措施有力,尽管各界有较多怨言,但是在洪水汹涌而来之际,堆沙袋的确不够结实,不够技术含量,但是行之有效。 通过系列措施能够有效的降低信贷杠杆系数,管制炒房渠道,增加炒房难度,执行与核查方法

17、易于操作。是当前调控的好选择。,货币政策收紧对资本市场潜在影响极大,面对汹涌的货币泛滥,房地产信贷政策收缩的风险正在增加。 受信贷严管的影响,房地产行业不排除守着江河无水喝的局面。,冰封期是中期导向,持续推进,在逐步进入紧缩货币政策通道的背景下,收缩性经济政策不仅将持续一段时间,而且是刚刚启动。 在人民币汇率越来越成为我国外交主要保障内容的情况下,在美国经济振兴疲软以增发美元作为主要应手的背景下,国际博弈将持续一段时间。 本轮调控将不是临时性的,而是中期导向的措施。,长短结合,不断修正,本轮调控使用了较多的行政手段,其中部分措施,特别是针对自用性需求的管制不会长期坚持,在理顺甄别体系情况下,不

18、排除政策尺度和具体措施具体变化。 但是考虑到目前的时间节点和财税体制等上游改革尚未展开,房地产体系性全面调整难有大作为。较为现实的是局部地区和个别环节的探索性试点改革。,房地产,跛足局面有望从此改善,双轨格局或就此巩固,商业开发与保障房建设于房地产建设如车之双轮,鸟之双翼,但是保障房建设长期以来一直跛足。在商品房房价飞涨的背景下,全社会的住房焦虑,与各种复杂因素交织,已经失去了就房地产业达成理性共识的可能。,在城市化进程进入新阶段的背景下,保障性住房建设发力,住建部宣布2011年中国保障房建设目标为1000万套。这不仅远超出2010年创历年之最的590万套,更是超出社会普遍预期。,双轨格局极大

19、改变房地产市场前景与预期,2011年计划开工保障性住房面积约占2009年商品房施工面积的15%,商品住宅施工面积的20% 。 这将极大的改变中低端住宅市场的供需格局与中低端出租型物业的投资收益预期。供应格局的革命性局面,对整个房地产走向和预期也将产生深远影响。,紧缩信贷背景下的房地产,实体经济领域、保障性用房等将挤占较大分为的信贷投放,因此商业开发的信贷资金将受到冲击。,2011年信贷投放增速略有下降,利率、住房信贷门槛全面提高。银监会指示,信贷投放应该重点:将信贷资金更多投向实体经济,特别是“三农”和中小企业,切实防范系统性金融风险。 在此背景下,房地产消费信贷将总体呈较严格态势。,连续两年

20、半的房价快速增长或将终结,房地产价格增长有望进入盘整阶段。,区域差异不容忽视,中国幅员辽阔,各地禀赋差异大,社会经济发展存在梯级差异。城市化进程与社会经济发展阶段的差异导致房地产市场发展也呈现梯级差异。因此在共同的宏观背景下,其收到的影响程度不尽相同。 不同规模的城市房地产发展特点本身存在较大差异,一线城市与四线城市房地产市场的表现也有差异。因此对房地产市场而言,2011年将是机遇与挑战并存的一年。,长期上升,或将转入慢牛状态,房地产行业发展的基本态势并没有发生改变。中国城市化进程依然高速拓进,各个城市基础设施水平依然在改善提高,对房地产产品特别是住宅产品的需求规模依然保持在相对高位水平,房地

21、产产品升值的空间依然较大。,但是短期政策调整压力,中长期双轨制影响等多元因素互动。房地产市场中期有望进入慢牛通道。,但是短期房价不排除涨跌无度,甚或如年初跳空开局的情况出现。,政策效果影响因素,政令畅通的关键在于多方共赢的结果,有效的执行落实,可行的推动路径。 始于04年的中国分税制改革,使得地方政府的财权和事权严重分割,导致地方政府想法设法扩大财政来源,土地财政成为其重要的财政收入组织手段。因此,在没有改变各级政府财权事权关系,地方政府没有找到替代财源的情况下,调控必然要沦为“空调”。,因此当前关注的房产税等、土地出让模式、房地产地位调整等事关房地产走走势的调控因素,短期内难以取得实质性进展

22、,即期影响较小。,济南市场,城市发展题材改变,京沪高铁6月份通车,济南与京沪两大都市圈的时空极大压缩。济南与北京的时空距离将与目前济南与青岛的关系类似;济南与上海的时空关系将于目前济南与北京的关系类似。,时空的改变背后,是经济要素流向的改变。济南社会经济发展正面临历史性机遇。,高铁的深刻影响,京沪高铁6月份通车后,济南首当其冲的影响就是城市开发建设重心有望从此转向。西城的发展将成为济南未来一段时间最受投资者关注的区域,也是政府资源注入最集中的区域。,高铁承接的经济要素也将主要落位于高铁片区的商务区域,未来就业中心和分工明确的商务新中心有望在高铁片区诞生。,开发重心西移、北进,从近期土地市场成交

23、和储备情况看,开发重心向西、向北倾斜的趋势明显。 此前延续多年的城市向东已经进入商业化自发推进阶段。,济南近期成交土地分布,济南近期待出让土地分布,下一阶段的开发热点将集中在西城、高铁和小清河沿线。,行业集中度继续提高,2010年济南市场集中度达到前所未有的程度。前三位开发商占据了接近50%的市场份额,彻底终结了群雄争霸的市场格局。 2011年,行业集中度将继续提高。但是领先企业名单和排名将产生变动。,房价跳空之后或将企稳,但是局部地区价值将重估,2010年济南房价起脚稳稳跨过10000大关,后脚基本8000关口。 2011年,行业变动频仍,预计价格走势将有所平缓。高位盘整的态势是可以预期的。,整体局面之下,部分区域价值重估和价格体系重构将不可避免。,合力创造财富, 专业成就辉煌!,THE END,Thanks!,

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