1、InspireCreateEnhance 激励 创造 改善 TOD规划设计服务规划设计服务 TOD PLANNING & DESIGN SERVICE TOD PLANNING & DESIGN SERVICE 内容内容 理解 内容内容 ContentContent 1.0柏诚对TOD开发导向的理解 PARSONS BRINCKERHOFF UNDERSTANDING OF TOD ContentContent 2.0柏诚TOD开发服务的方法 PARSONS BRINCKERHOFFS APPROACH OF TOD DEVELOPMENTPARSONS BRINCKERHOFFS APPRO
2、ACH OF TOD DEVELOPMENT 实例3.0柏诚TOD开发的实例 PARSONS BRINCKERHOFFS CASE OF SERVICE UNDERSTANDINGUNDERSTANDING 理解理解UNDERSTANDINGUNDERSTANDING 理解理解 TOD是模式，更是观念 TOD is a mode ，it is a Idea TOD创造场所 TOD place making TOD是手段而非目的 TOD Means rather than ends TOD市场决定论 Marketing orient TOD 1.1 综述1.1 综述 SummarizeSumma
3、rize TOD的开发模式具有广泛的适应性，包含我们众所周知的以下原则：较高 的开发密度，较大的公共休闲场所，功能的混合，友好的步行系统。另一方的发密度，较的场所，功能的合，友好的步行系统另方 面，值得注意的是，在美国，TOD并非主流的开发方式，大部分公交站点 周边的开发都不是TOD。因为，并非靠近公交站点的开发就可以称之为 TOD。一个优秀的TOD开发，需要的不是对模式僵化的理解，而是观念的 都市核心区 城市边缘区 城市郊区 TOD开发区域 变革创造、合作、分享。 都市核心区 TOD开发区域 城市边缘区 TOD开发区域 The twentieth centuryThetwentiethcen
4、tury wasaboutgettingaround. The twentyfirstThetwenty first Century y willbeaboutstayingin aplaceworthstayingin.py g James dHoward Kunstler 1.2 TOD创造场所1.2 TOD创造场所 TOD Create Place makingTOD Create Place making 什么是值得停下来的场所？ 良好的社区人群良好的社群 便利的社区服务 优越的自然环境 良好管理的机动车交通 不时能带来快乐和惊喜的 18小时的活力 友好的步行空间 社会公平 TOD开发
5、有利于实现这些愿景 更重要的是 需要拥有一颗创造的企图心 1.3 1.3 手段而非目的 Means rather than endsMeans rather than ends TOD是实现更大尺度区域发展的“工具”。为了TOD而TOD是非理性的 选择。 Orenco Station 择 TOD应着眼于区域的开发，而不是一个具体工程的开发。 一个完善的TOD导向的社区开发，应当在公交站点附近形成这样的效果： 引发居住者的归属感和认同感；完整的步行系统，不依赖机动车行动的能 力；混合发展所带来的便捷服务。 而许多以TOD为名的开发并不符合这些原则，它们往往是一个单独的工 程，难以引发周边区域的变
6、化，或者并不与居民的生活发生直接的联系。 T TOD的开发涉及轨道交通、土地所有者、投资方、公共服务机构、社区 居民等许多不同利益取向的团体，通过TOD的开发协调不同利益方，使 T The Round 项目得到更广泛的支持。同时为未来的合作建立更广泛的联系。 T X 在TOD发展规划编制中， 邀请包括轨道交通管理 部门、发展商、土地所 有者、公共服务部门的 各方利益相关者参与行 X 各方利益相关者参与行 动规划 1.4 市场决定论1.4 市场决定论 Marketing orientedMarketing oriented TOD开发依据来自于市场，而非个别人的头脑。 美国的TOD开发依据人口结
7、构趋势，潜在客群的消费喜好，通过 青年人中持有驾照的比例不断下降 1978-2008: 美国的发依据趋势，潜在客群的消费好，通过 精细的市场调研决定开发的产品与规模。 市场倾向于这样的开发： 能够很便捷的前往社区中心 1978 2008: 16 year olds: -38% 17 year olds: -35% 18 year olds: -21% 19ld16% 美国青年人对公交的依 赖越来越强 高素质的邻居 高质量的交通服务 步行友好街区 50% of households 19 year olds: -16% 美国人口结构发展趋势 较高的性价比 households 33% of 美国
8、人口结构发展趋势， 显示中产阶级郊区化发 展模式在萎缩 households 12% of householdshouseholds 195020002010-2030 APPROACHESAPPROACHES 方法方法APPROACHESAPPROACHES 方法方法 TOD是行动规划 TOD is an action plan PB所采用的TOD规划流程 PBs planning process of TOD PB采用的TOD规划特色 The distinction of PBs TOD planning process 2.1 PB采用的TOD 的行动规划流程2.1 PB采用的TOD 的
9、行动规划流程 PBs action plan process of TODPBs action plan process of TOD 明确发展特色明确发展特色研究目标市场研究目标市场投资计算投资计算编制规划编制规划 专项设计专项设计 确立清晰的发展愿 景，根据需要选取 适合的开发策略 确立清晰的发展愿 景，根据需要选取 适合的开发策略 根据市场需求选取合 作伙伴，确定发展产 业及项目产品 根据市场需求选取合 作伙伴，确定发展产 业及项目产品 通过预测、分析与计 算建立开发的依据 邀请相关利益方参与 规划，制定具有实施 性的技术文件 针对细节性的要素进 行专项规划设计 通过预测、分析与计 算建
10、立开发的依据 邀请相关利益方参与 规划，制定具有实施 性的技术文件 针对细节性的要素进 行专项规划设计 特色吸引物 物业组合 混合发展 投资机构 合作开发商、 运营商 开发面积 开发强度 收益回报 用地细分 开发控制 城市设计 公交系统规划 步行系统规划 市政规划 步行空间 社区中心 服务机构 开发项目 收益回报 收益周期 交通规划 交通管理 景观系统规划 生态规划 2.2 PB采用的TOD规划特色2.2 PB采用的TOD规划特色 The distinction of PBs TOD planning process PB交通与城市规划实践团队通过最有 创意的规划设计和专业实践为中国的 城市政
11、府市供智 区位背景研判 传统TOD规划传统TOD规划 团队建立/学习团队建立/学习 PB团队的途径PB团队的途径 城市、政府和市民提供最智慧的发展 模式，依托TOD理念，实现最佳的城 市形象和生活品质。通过国际工作营、 研讨会等形式邀请来自世界各地的 场地现状分析 交通分析 区域背景分析区域背景分析明确发展特色明确发展特色 基地现状分析基地现状分析研究目标市场研究目标市场 研讨会等形式，邀请来自世界各地的 权威专家，与国内专家一起解剖当前 TOD所面临的问题，以社会共同目标 为宗旨以市场为出发点以规划的 人流分析 用地布局规划 投资收益计算投资收益计算 收益回报收益回报 收益周期收益周期 开发
12、面积开发面积 开发强度开发强度 用地细分用地细分 为宗旨，以市场为出发点，以规划的 合法性为准侧，融合各专业人员，通 过系统整合、量化分析和动态发展的 科学工作方法协助项目理清问题、科 城市设计 专项规划 编制TOD 规划 编制TOD 规划 交通规划交通规划 交通管理交通管理 用地细分用地细分 开发控制开发控制 城市设计城市设计 专项规划专项规划 科学工作方法协助项目理清问题、科 学决策、实现目标。通过整合统筹土 地规划、生态规划、交通规划、文化 再生、经济发展、建筑设计、市政工 专项规划专项规划 PB的TOD规划方法PB的TOD规划方法 再济发展建筑设计市政 程和能源规划等要素，借助量化分析
13、 工具提高解决方案的可行性和经济性， 以降低项目投入，保证科学、理性的 -依托公交站点建立的社区依托公交站点建立的社区 -必须以市场的需求为出发点必须以市场的需求为出发点 规划的合法合理性规划的合法合理性 决策过程。 - -规划的合法合理性规划的合法合理性 CASECASE 案例案例CASECASE 案例案例 综合性的解决方案 Comprehensive Solution 海外项目 Overseas Case 国内项目 Domestic Project 3.1 国外项目案例3.1 国外项目案例 Overseas CaseOverseas Case 巴尔的摩中城TOD再开发项目 业主：中城开发公
14、司业主中城开发公司 合作方：马里兰州交通管理局，马里兰大众运输管理局，巴尔的摩市政府 项目时间：2008-2012 面积45公顷的基地位于巴尔的摩中城处函待再开发的基地上几条重要的面积45公顷的基地位于巴尔的摩中城一处函待再开发的基地上，几条重要的 线路在这里汇聚并设有站点，包括地铁站、轻轨、美国铁路公司铁路、区域 轨道交通。项目包括居住、零售、办公、研发、文化及娱乐设施。一系列的 公园和开放空间把它们同现状的社区紧密联系在一起。项目期望为这片区域 带来正面的变化，提供更多的工作岗位，提供多样化的住宅选择，通过私人 投资提高居民的收入。 柏诚同合作伙伴共同工作，与土地所有人探讨再开发的各种可能
15、。并且领导 了一个技术专家委员会同相关的利益群体就开发方案进行沟通。柏诚提供的 服务包括土地规划、城市设计、市场研究、成本预测，并协助业主制定实施 的策略。 3.1 国外项目案例3.1 国外项目案例 Overseas CaseOverseas Case Tysons Corner城市更新 业主：费尔菲克斯县特别委员会（ Tysons Corner taskforce， FairfaxCounty）业主费尔菲克斯县特别委员会（y，y ） 项目时间：2008 Tysons Corner是弗吉尼亚州北部最重要的经济发动机和就业中心。经济上的 成功带来了交通拥挤环境质量下降的问题于是委员会决定要制定个
16、长成功带来了交通拥挤、环境质量下降的问题。于是委员会决定要制定一个长 远的发展计划，将依赖汽车的地区改造成为充满活力、多样性、步行友好的 街区。计划力图鼓励发展绿色、便捷的住宅，约95%的住宅可以被捷运系统覆 盖。同时开发将减少15%的碳排放单位。 柏诚协助特别委员会制定发展的远景规划，并制定了包括城市综合规划、土 地利用、城市设计等方面的一系列内容。柏诚的工作内容不仅包括传统的咨 询服务，还包括协助政府与发展商制定开发导则、编制具有可视性的成果文 件与当地居民进行沟通。 3.1 国外项目案例3.1 国外项目案例 Overseas CaseOverseas Case 加利福尼亚高速铁路TOD发
17、展规划及技术服务 业主：加州高铁管理局业主加州高铁管理局 项目时间：2011年完成 作为美国新世纪梦想之一的“全国高速铁路”计划中最有可能实现的加州高 铁计划经过长达12年的评估工作终于进入加州议案表决阶段项目计划投铁计划，经过长达12年的评估工作终于进入加州议案表决阶段。项目计划投 入450亿美元，包括联邦政府、州政府和私人投资，将加州南北的重要城市旧 金山和洛杉矶纳入三小时交通圈。 柏诚公司承担了评估工作中最重要的技术支持工作，包括高铁的技术备忘和 经济分析。同时柏诚同其它顾问公司合作，完成对于沿线站点的TOD开发的市 场研究工作与发展建议，为今后的开发奠定了坚实的基础。 同时柏诚完成了T
18、OD开发的城市设计导则。 加州高铁TOD市场研究 加州高铁城市设计导则 3.1 国外项目案例3.1 国外项目案例 Overseas CaseOverseas Case 华盛顿联合车站城市更新TOD开发规划 业主：美国国家铁路公司、华盛顿政府业主美国国家铁路公司、华盛顿政府 项目时间：2011年完成 合作伙伴：HOK 于1907年开张的华盛顿联合车站是世界上最早的公交综合体它在很长段于1907年开张的华盛顿联合车站是世界上最早的公交综合体，它在很长一段 时间里是美国的国家象征，通过火车到达华盛顿的客人通过火车站认识首都。 在很长一段时间里这里都是全世界 经过一百年的时间，这个火车站已经难以适应目
19、前的交通状况，接待能力已 经超越了自身的极限。 由柏诚和HOK提出的发展设想是保留原有的车站，通过加建新的大厅全面提升 接待量至原有的三倍。新的车站将无缝连接州内的铁路、地铁、公交线路和 其它公交服务。建筑将为新的大厅引入自然光线，节省能源。 车站附近的开发包括了零售、餐饮、娱乐、酒店和公寓。结合不同方向的人 流为商业设施提供了更多的商业机会，促进了整个区域的繁荣。 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 徐州市高铁客站地区概念规划 业主徐州市规划局 Domestic Project 业主：徐州市规划局 项目介绍项目介绍 徐州高铁客站地区位于徐州市主城区东部
20、，西距徐州老城区6公里， 南距正在建设的徐州新区仅3公里，北距金山桥开发区仅1.5公里，东 距规划的城东新区2.5公里。总用地面积约为8.28平方公里。 规划核心任务包括对徐州高铁客站地区的概念性规划，总体城市设计 以及核心区区域的控制性详细规划以及空间指引。 栢诚职责栢诚职责 区域发展目标及方向制订 区域发展战略体系研究区域发展战略体系研究 空间发展战略研究 交通体系综合规划 城市设计 控制性详细规划控制性详细规划 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 长株潭铁路客运西站（湘潭火车站）核 Domestic Project 心区概念规划 业主：湖南省湘潭市
21、规划局 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 长株潭客运西站（湘潭火车站）位于湘潭河西城区，是 目前湘潭市的主要门户地区，为了顺应城市经济和社会 发展的需要，湘潭市政府提出对长株潭客运西站（湘潭 火车站）以及客运西站周边地区的提升与整体改造，塑 造一个集交通集散、商业休闲、文化娱乐于一体的城市 副中心副中心。 本次规划将兼顾地区经济发展与社会效益，通过多种功 能的并置，协调相关各方的发展需求，提供丰富的空间 感受与独特的都市生活体验，提升门户形象，发挥枢纽 带动城市发展的效应。 栢诚职责栢诚职责 总体定位及功能发展策划 核心区功能元素策划 土地利用规划 功能布局功能布局 核心区城市空间与形象设计
22、交通发展策略 地下空间综合利用 公共基础设施建设与规划控制 经济分析与开发时序 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 哈尔滨西客站地区核心区地下空间发展规划 Domestic Project 及控制导则设计 业主：哈尔滨西客站地区建设办公室 项目概况：项目概况： 西客站地区占地面积52.6平方公里，核心区占地面积约21.7平方公西客站地区占地面积平方公里，核心区占地面积约平方公 里，其中位于核心区的18.3平方公里是本次规划设计的重点。 哈尔滨地处哈尔滨和大连发展轴的起点，城市空间扩展主要依托于 哈大电气化铁路线的建成。西客站地区作为城市与哈大铁路沿线发
23、展轴的对接地区在哈尔滨城市中的地位将凸现并逐步加强影响展轴的对接地区，在哈尔滨城市中的地位将凸现并逐步加强，影响 哈尔滨交通出行，带动周边地区发展。 栢诚职责：栢诚职责： 栢诚担任的规划设计职责包括：地下空间开发利用研究、地下空间 开发需求分析、总体地下空间开发规划、重点地区开发控制导则四 大部分。 地下商业开发需求预测 地下停车需求预测 地下空间开发经济分析 总体定位与空间布局地下停车需求预测 轨道交通空间需求预测 西客站地下空间需求 楼宇地下设施配建需求 地下空间开发总需求 地块地下空间开发强度评估 地下空间开发分区 总体定位与空间布局 空间与景观设计 交通系统规划 开发建设时序 人防、抗
24、震、防洪规划 地下空间开发分区 片区交通系统规划 地下空间市政公用设施 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic ProjectDomestic Project 厦门西站核心区城市设计及开发策划 业主：厦门市规划局、厦门市交通委员会、厦门市港务控股集团公司 项目概况项目概况：项目概况项目概况： 厦门西站是国家“四纵四横”铁路客运专线 沿海快速铁路通道上的一个重要 客站，也是汇 集铁路、轨道交通、长途汽车与公交等多种交 通方式的城市交通 枢纽。规划设计在满足区域 各种交通功能的基础上，协调周边 6 平方公里 的 发展充分挖掘 1 5 平方公里的核心区发展 潜力和景观价值将本区域
25、打造为发展，充分挖掘 1.5 平方公里的核心区发展 潜力和景观价值，将本区域打造为 高效的现代 化交通枢纽和高品质的城市门户。同时，进行 了相关的项目开发策 划与项目经济平衡测算， 实现了经济、社会、环境效益的共赢。 栢诚公司提交 的设计方案荣获了国际征集的一 等奖。 栢诚职责：栢诚职责： 栢诚担任的顾问工作内容主要包括： 综合开发咨询与策划 城市设计 地下空间规划 综合交通设计与道路系统优化 站场交通一体化设计站场交通体化设计 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 常州高铁核心区综合开发咨询及建筑设计 业主常州高新区技术开发区（集团）开发公司 Domes
26、tic Project 业主：常州高新区技术开发区（集团）开发公司 项目概况：项目概况： 该项目位于常州高铁核心区，将开发商业、办公、酒店等综合 物业形态。常州一方面具备有利条件融入到上海经济产业发展 核心圈层中，另一方面也有可能因周边功能欠缺沦为仅仅是承 担交通功能的过境站，从而对站点周边及城市发展造成负面影 响。在机遇与挑战并存的情况下，常州高铁核心区项目将导入 新型产业，促动区域可持续内生发展，使其中心地位不断得到 加强。 柏诚职责柏诚职责：柏诚职责柏诚职责： 项目开发战略定位研究 项目功能导入与组合研究 项目产品定位与策划 商业产品业态规模建议商业产品业态、规模建议 原有规划优化建议
27、财务收益综合评价 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 洛阳南站地区概念规划与城市设计 业主洛阳市城市规划局 Domestic Project 业主：洛阳市城市规划局 项目概况：项目概况： 洛阳南站规划采用交通导向型（TOD）的城市发展模式，充分发挥火车站的 交通枢纽功能，通过建立高效的交通网络提升周边土地利用效益，带动新城 区经济发展。项目总体规模约11平方公里。 栢诚职责：栢诚职责： 洛阳南站地区发展战略研究 空间结构与形态规划 土地利用规划 综合交通规划综合交通规划 公共设施规划 绿化景观系统规划 洛阳南站核心区城市设计 3.2 国内项目案例3.2
28、国内项目案例 Domestic Project 东莞市火车东站地区概念规划 业主东莞市人民政府 Domestic Project 业主：东莞市人民政府 项目概况：项目概况： 栢诚获得东莞市火车东站地区概念规划国际竞赛优胜 奖。该比赛涉及围绕火车东站外环3.8平方公里的概念 性规划，以及中间核心地区0.8平方公的详细城市规 划。栢诚的交 通及土地用概获得评审团及客户 一致好评。 火车东站地区地处东莞东大门，是区域性重要的交通 枢纽，也是推动东部城市发展的重要引擎，是广东省 最繁忙的火车站之一。规划范围总用地面积约 76万平 方米。方米。 栢诚职责：栢诚职责： 栢诚作为唯一一家境外独立参赛的公司，
29、负责整个片 区的概念性规划及详细城市规划包括土地运用建区的概念性规划及详细城市规划，包括土地运用，建 筑，景观园林，交通，公共服务设施及竖向规划等工 作，并获得优胜方案。 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 珠海唐家湾海滨科技新城创海岸片区 Domestic Project 城市设计及控制性详细规划 业主：珠海市住房和城乡规划建设局高新规划分局 项目概况项目概况：项目概况项目概况 唐家湾位于珠海市东北部，广东省南部。珠海北站 坐落于唐家湾内，作为广珠城际线进入珠海的第一 站和门户站，如何准确把握其与周边的定位，合理 布局周边地区的用地功能是本项目的核心布
30、局周边地区的用地功能是本项目的核心。 本次项目对珠海北站的客流预测、发展定位、土地 开发模式、功能布局、城市设计与空间结构等进行 了深入研究，并参考国内外优秀的交通枢纽型站点 周边土地功能布局、开发策略的经验，对珠海北站 的发展进行了定性与定量的研究。 栢诚职责：栢诚职责： -客流预测 -发展定位 -土地开发模式土地开发模式 -功能布局 -城市设计与空间结构 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 上海外高桥新市镇综合开发策划及城市设计 业主上海市浦东新区外高桥功能区域管理委员会 Domestic Project 业主：上海市浦东新区外高桥功能区域管理委员会
31、 项目概况：项目概况： 以轨道交通 6 号线洲海路车站为中心的外高桥 TOD 综合开发将作为新市镇开发 中的公共部分，在规划及建设时序上将先期启动，成为对外高桥新市镇形象及概 念的引导。本次设计的考虑范围为 100 公顷，详细设计的核心区为 20 公顷。 项目特点：项目特点： 整合设计实现公共交通“零换乘” 实现交通系统与商业功能“无缝衔接” 优化车站外形，创造独具轨道交通特色的地标 创新土地利用模式、集约用地、探索社会、经济效益俱佳的多赢方案创新土地利用模式、集约用地、探索社会、经济效益俱佳的多赢方案 栢诚职责：栢诚职责： 车站建筑优化设计 规划定位研究规划定位研究 TOD 用地规划及城市设
32、计 站点核心区交通换乘系统设计 轨道交通与商业开发整合 项目策划 分期实施建议 3.2 国内项目案例3.2 国内项目案例 Domestic Project 杭州金沙湖TOD综合体开发咨询、定位优化及建 筑方案设计 Domestic Project 筑方案设计 业主：杭州和达房地产开发有限公司 项目概况：项目概况： 该项目位于下沙副中心区块，围绕着金沙湖开发，以九沙大道为中轴， 是下沙地区未来的商务、商业和行政中心 。本项目为杭州金沙湖地铁 上盖物业，包括办公、商业等物业形态。其中该项目有A、B、C三幅办 公地块,面积分别为3.85万、3.85万、4万，共11.7万。 柏诚职责柏诚职责：柏诚职责柏诚职责： 柏诚担任设计团队牵头，提供： 项目定位研究 功能导入与组合研究 项目产品定位与策划 商业产品业态、规模建议 投资财务分析 开发策略开发策略 建筑方案设计
