1、 天津滨海新区房地产市场分析报告 天房销售市场研究部 2010.2 天房销售市场研究部 1 目 录 一、天津滨海新区概况 .2 （一）区域范围 .2 （二） 区域经济 .3 （三）主要片区 .4 1、南港工业区 4 2、临港工业区 4 3、于家堡 4 4、响螺湾 4 5、中心生态城 5 6、 东疆保税港区 5 7、 滨海旅游区 6 8、北塘 .6 9、西部片区 .6 10、中心渔港 7 二、天津滨海新区房地产市场概况 8 （一）天津滨海新区房地产市场整体情况 8 （二）天津滨海新区内主要辖区房地产市场情况 9 1、塘沽区 9 2、开发区 18 3、汉沽区 21 4、大港区 23 （ 三 ）天津
2、滨海新区保障性住房市场情况 25 （ 四 ）天津滨海新区商业及写字楼市场 25 1、天津滨海新区商业市场概况 25 2、天津滨海新区写字楼市场概况 27 三、 本案说明 35 1、本案位置 .35 2、本案周边生活配套 39 附件 天津滨海新区蓝领公寓市场概况 天房销售市场研究部 2 一、天津滨海新区概况 （一）区域范围 天津滨海新区地处于华北平原北部， 天津市中心区的东面，渤海湾顶端 。滨海新区拥有 海岸线 153 公里，陆域面积 2270 平方公里，海域面积 3000 平方公里。拥有 1200 平方公里 可供开发的盐碱荒地；新区石油、天然气资源丰富，已探明渤海海域石油资源总量 100 多亿
3、 吨，天然气储量 1937 亿立方米，有着巨大的发展潜力。 随着滨海新区开发开放的全面推进， 新区人口聚集明显提速。截至 2008 年底，滨海新区常住人口达到 202.88 万人，比上年同 期增加 30.64 万人，增长 17.8%，新增人口占全市人口增量的 50.2%。 天房销售市场研究部 3 （二）区域经济 天房销售市场研究部 4 （三）主要片区 1、南港工业区 南港工业区已完成围海面积 27 平方公里，造陆 18 平方公里。综合服务区规划已完成， 正在修改完善，准备实施。此外，还完成了工业区 东围埝展示平台和临时码头建设。 2010 年 底前，南 港工业区将实现具备交地条件土地总面积 2
4、6 平方 公里。 南港工业区吹填造陆进展顺利，泰达蓝盾南港 油库等 3 个产业项目启动建设，轻纺工业园和生活 区水系调整、配套设施及起步区控详规比选初步完成。 2、临港工业区 临港工业区围海造陆全面提速、基础配套日益完 善、航道码头加快建设。招商引资项目 79 个，其中已 投产项目 10 个，在建项目 23 个，已签约项目 11 个， 在谈项目 15 个，储备项目 20 个，总投资额 1300 亿元， 累计完成投资 280 亿元。 3、于家堡 起步区 6 个项目 2009 年 6 月初已开工。目前，进 场设备达 90 余台套， 确保年底前起步区一期 “ 9+3” 项目全面开工，首期开工的 6个
5、项目局部达到正负零； 计划 2010 年底 “ 9+3” 项目基本完成主体封顶，起步 区其他项目全部开工， 2012 年起步区 “ 9+3” 项目全 部竣工，起步区其他项目基本达到主体封顶。 4、响螺湾 响螺湾商务区位于滨海新区中心商务区海河西岸， 北临塘沽海河外滩公园，东与于家堡金融区隔河相望， 规划占地面积 1.1 平方公里，总建筑面积 370 万平方米。 响螺湾商务区作为兄弟省市驻滨海新区办事机构、中央 天房销售市场研究部 5 企业和大型企业集团总部、科技研发中心的聚集地，规划建设 38 座商务楼宇，占地面积约 63 万平方米，汇集了内蒙古、河北、山东、山西等省区和中国五矿集团、中钢集团
6、等大型 企业驻津办事机。响螺湾商务区在提供研发、会计、法律、咨询等相关的配套设施的同时， 搭建信息交流平台，为国内外大型企业进驻滨海新区提供全面、优质服务。 5、中 新 生 态城 中新天津生态城 由新加坡吉宝负责一级土地整理， 起 步区的部分公建项目相继竣工和投 入使用， 4 平方公里起步区内的 17 个地块已有 15 块引入了开发商建设，新加坡吉宝、日本 三井、台湾远雄、香港世茂 、万科、泰达、万通 等知名地产商纷纷进驻，生态城一时间成为 本市外资地产集中度最高的区域，预计到 2010 年 “ 五一 ” 期间，大批量商品房将集中上市预售，首批 住宅将于明年底至后年初建成。 生态城 7 月份签
7、署的三大地产项目总投资额 230 亿元，分别与台湾远雄房地产开发集团合作，开发项 目包括将青坨子村改建为高级商业区，并建设第二个 轻轨站。该项目涉及 100 多公顷的住宅及商业用地，耗资超过 100 亿元，主要地块将于 2013 年开发完成；与香港世茂集团合作开发大型综合项目，包括 100 公顷住宅和商业用地及 80 公顷公园用地，计划于 2014 年竣工，建成后将容纳万余户居民，预计总投资 100 亿元；与 日本三井不动产株式会社合作建立 40 万平方米综合性河滨生态社区，总投资超过 30 亿元人 民币，定位于中高端滨水住宅，预计 2013 年竣工。 6、 东疆保税港区 打好东疆开发建设 的
8、战役分成三个阶段：第一阶段，到今年底，完成东疆保税港区 4 平方公里首期封关区域建设项目，东部 2 平方公里观景岸线已招商项目全面启动。第二阶段， 2010 年上半年确保东疆保税港区二期的基础设施建设项目基本建成。第三阶段，到 2010 年 底，确保东疆保税港区二期标准厂房、仓库全部建成， 东部 2 平方公里观景岸线基本建成。 截至目前，东疆港区已经完成固定资产投资 154.8 亿元，形成 +5 米以上陆地面积 25 平方公里，一期 6 个 10 万吨级集装箱码头建成投运，年设计吞吐能力 天房销售市场研究部 6 400 万标箱；物流加工区已建成约 35 万平方米保税物流仓库；贯 穿东疆港区南北
9、主干道美 洲路和一期绿化工程完工，已建成路网 28.3 公里，道路面积 86 万平方米，三横四纵路网建 成通车，东部沙滩景观岸线建成开放。水、电、气等能源配套设施日趋完善，基础保障能力 不断提高。 7、 滨海旅游区 2009年 9月 21 日 ,滨海旅游区开发建设指挥部揭 牌仪式暨围海造陆一期工程开工仪式举行 ,标志着滨 海旅游区开发建设 “战役 ”全面打响。 截至目前，滨海旅游区已完成主围堤约 12 公里， 隔堤约 14 公里，吹填造陆约 4.5 平方公里，岸线平 整土地约 4 平方公里；年内将实现主围堤合龙，完成在建码头区工程约 7 平方公里吹填造陆 工作，并新建造陆区围堤及吹填工程约 1
10、7.6 平方公里。 8、北塘 截至目前，北塘片区项目拆迁工作稳步推进， 土地整理工作全面展开，起步区总共完成土方量 82 万方，中心岛南侧拓宽河流及大湖湖底排水基 本完成。集装箱海鲜街于 2009 年 8 月 22 日投入 试运营。据了解，五大功能区将于明年 9 月底基 本建成。 2009 年 8 月 22 日，国内首条集装箱街区 北塘集装箱海鲜街开街试运营。 “ 加快北 塘片区建设 ” 是滨海新区开发开放攻坚战 “ 十大战役 ” 项目之一，作为该战役的开山之作， 北塘 集装箱海鲜街颇具特色。 9、西部片区 开发 区西区 西区打造生态型工业园区的最大特色在于水 系的规划。通过集中修建中水调节湖
11、 (人工湖 )和遍 布西区的河道系统，并与污水处理厂连接，辅以排 天房销售市场研究部 7 沥泵站、循环泵站和闸门，构成遍布区域的水系系统，最终实现排沥、蓄水、景观三大功能。 目前人工湖已经建成，人工湿地建设正在积极推进中，预计今年年内建成。污水处理厂一期 工程已投入使用，二期工程即将开工。 保税区空港加工区 目前，正集中力量打好 100 万平方米的总部服务外包基地和 100 万平方米的创业家园两 大攻坚战，同时全力推动湖滨广场、购物天堂等项目的开工建设。其中，总部服务外包基地 项目的前期策划已经启动，近期将完成规划方案；湖滨广场项目 9 月底将完成方案设计；施 工队伍已进入总部服务外包基地等现
12、场进行前期施工， 9 月底将陆续正式开工。 渤龙湖总部经济区 渤龙湖总部经济区由海泰控股集团具体承担开发建设，项目确保 9 月底前实现工程开工， 计划用一年左右的时间完成基本建设， 2010 年 10 月具备入驻条件。目前，渤龙湖总部经济 区完成了项目可行性研究报告的编制，完成了投资估算分析 10、 中心渔港 中心渔港项目于 2007 年 7 月正式开工。开工伊始，就确立 了 “ 一年围海、二年造陆、 三年成港、八年初具规模 ” 的建设目标。 2007 年当 年用 6 个月时间，完成 10 公里防波堤修 筑，实现当年围海。 2008 年年底，按照规划完 成 1800 万方的港池疏浚和 3.5
13、平方公里的吹填 造陆，实现了 “两年造陆 ”计划。今年为成港年， 将完成航道疏浚、建成 6 个 5000 吨级码头、全 部 3.5 平方公里的软基加固、完成主干路总长约 21.7 公里，排水管网总长 55.2 公里，填土 900 万方。打通海陆域交通后，中心渔港将按照规划 初现雏形。 天房销售市场研究部 8 二、天津滨海新区房地产市场概况 （一）天津滨海新区房地产市场整体情况 滨海新区行政区划调整后，市民的购房热情极大地激发，很多购房者都看好了滨海新区 的发展前景，致使成交量有较大幅度的提升。 2009 年滨海新区共成交新建商品住宅 32623 套，成交面积为 334.65 万平米，成交金额
14、为 241.84 亿元，成交均价 7226 元 /平方米，低于全市整体成交均价。 2009 年滨海新区各区域商品房成交量占首位的是塘沽区，占滨海新区的全部成交量的 一半 之多 （大量拆迁以及较大人口基数的住房改善需求拉动区域成交 和滨海新区三区合一的 政策推动），成交量达到 173.79 万平方米； 其他三个区域的成交量大致相同， 由于国家政策 的倾斜，导致大量外来人口看好该区域，一部分购房者也开始关注汉沽区和大港区的房地 产市场，使得这两个区域在本年度成交量有了较大程度的提升。 2009 年，滨海新区中开发区的仍然处在成交均价最高的位置，达到了 9737 元 /，已 经接近了万元大关，同比下
15、降了 1.37%，成交量 54.19 万平方米，同比上涨了 191.47%，呈 现了量涨价跌的态势；其次是塘沽区 7583 元 /，同比上涨了 18.83%，成交量有了大幅度 的 攀升，出现了井喷的现象，成交总量为 173.79 万平方米，列居滨海新区成交量的第一名， 同比上涨了 224.37%；汉沽区 成交均价为 5776 元 /，同比上涨 8%，成交量较 08 年涨幅最 1737935, 52% 541945, 16% 484492, 15% 582165, 17% 09年滨海新区各区域成交量结构图 塘沽区 开发区 大港区 汉沽区 4000 6000 8000 10000 12000 40
16、 90 140 190 大港区 汉沽区 开发区 塘沽区 09年滨海新区成交情况 天房销售市场研究部 9 大，涨幅达 175.87%，为 58.22 万平方米；大港区是滨海新区成交价格和成交量最低的区域， 成交量为 48.45万平方米，同比上涨 116%，是滨海新区涨幅最小的区域，占成交量的 14.34%， 成交均价为 4883 元 /m2,同比上涨 20.67%，是滨海新区涨幅最大的区域。 总体来说，滨海新区各个区域在本年度的成交量都有不同程度的上涨， 而且上 涨幅度 较大，成交均价除开发区有小幅的下降之外，其他各区域均有不同程度的上涨。 （二）天津滨海新区内主要辖区房地产市场情况 截至 20
17、09 年末，塘沽区、开发区在售项目总共有 28 个。其中住宅项目共有 20 个，公 寓项目有 4 个，写字楼项目有 4 个。 塘沽区主要供应仍旧集中于上北板块与新港紫云板块， 两地整体档次水平接近，两板块间角逐应是未来中端市场竞争重点。胡家园居住区远洋城 200 万平米大型住宅项目开盘，走中低端路线未来对于上北板块有较大的竞争。 三区合一消息打破了开发区塘沽区界线，两区价格级差进一步减小。同时，由于年末市 场集中成交的火爆局面影响， 2010 年初市场可售房源量较少，各板块楼盘报价均走高，以 往板块间价格差别逐渐拉平。 开发区板块聚集津滨、万科、万通、弘泽、泰达、天保等实力 企业，产品定位较高
18、、品质出色，代表着滨海新区高端住宅市场水准和形象。 上北版块 开发区版块 中心城区版 块 新港版块 河南版块 胡家园版块 主要在售楼盘数 8 12 6 4 1 1 2010 新开楼盘数 2 - 1 - - - 天房销售市场研究部 10 在售楼盘建筑形 式 以高层为主， 少量洋房和 别墅项目 以高层为主， 其次是酒店 式公寓，少量 洋房 /别墅， 以高层为主， 少量小高层 以高层为 主，少量小 高层 高层 复合型地产 在售楼盘主要户 型 1 室 57-69m2 2室 78-100m2 3 室 130-139m2 1室 40-130m2 2室 87-150m2 3 室 120-220m2 1 室
19、30-68m2 2 室 73-122m2 3 室 90-160m2 1 室 70-95m2 2 室 78-133m2 3 室 139-200m2 1 室 69-73m2 2 室 90-92m2 1 室 67-90m2 2 室 89-122m2 3 室 127-159m2 当前价格区间 9000-19000 10000-32000 12000-14000 10000-15000 12000 13000 当 前 发 展 阶 段 居住舒适 度 交通网络 生活配套 完善度 未来发展 高新技术中 心，宜居生态 待各类生活 配套完善后， 将成为高品 质居所 当前最为成 熟的社区地 位将受到于 家堡、响螺湾
20、 及开发区的 发展有所削 弱 自身的地理 优势及依托 于家堡金融 区的建设， 未来仍有上 升空间 凭借响螺 湾商务区 工程，经 济带动性 强 潜力资源 1、塘沽区 143.00 53.58 173.80 5445 6381 7583 0 5000 10000 0.00 100.00 200.00 2007年 2008年 2009年 历年塘沽区量价情况 塘沽 成交面积 塘沽 成交均价 4.41 9.71 12.92 9.25 13.55 15.16 24.13 27.08 16.43 13.73 13.67 13.75 6809 7006 6779 7075 6812 6873 7487 736
21、1 7606 8501 8998 9129 0 2000 4000 6000 8000 10000 0.00 10.00 20.00 30.00 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 2009年 5月 2009年 6月 2009年 7月 2009年 8月 2009年 9月 2009年 10月 2009年 11月 2009年 12月 09年塘沽区量价情况 塘沽 成交面积 (万 M) 塘沽 成交均价 (元 /M) 天房销售市场研究部 11 2009 年塘沽区成交新建商品住宅 17261 套，成交面积 173.8 万平米，同比上涨 224.37%， 成交均价为 75
22、83 元 /平米，比去年上升了 18.83%，量价齐升态势十分明显。 塘沽区 2009 年 8 月份成交量最多，成交了 2845 套，面积达到了 27.1 万平米。 8 月以后，成交量逐渐回落 趋稳，每月保持在 13 万平米左右。成交均价方面，从 5 月份开始一路走高，到 12 月份达 到全年最高点，实现成交均价 9129 元 /平米。 2009 年度主要楼盘 ： 隆盛花园 四季风情 滨海名都 碧海长住 塘沽城区在售楼盘均成交价在 7300-8155 元 /平米（注：成交均价为项目 09 年实现的成 交均价，成交额 /成交面积）之间，差距并不是很大，后期开盘的碧海长住借 09 年大势实现 了较
23、高的成交均价。 隆盛 花园 四季 风情 滨海 名都 碧海 长住 成交均价（元 /平米） 7301 7893 7948 8155 6800 7000 7200 7400 7600 7800 8000 8200 8400 天房销售市场研究部 12 总供应量 塘沽城区各在售楼盘总建筑面积最多的是滨海名都，占整个区域的 32%。其他三个项目 体量相对接近。 目前在售的四个项目基本上都是 09 年开盘或是 09 年有新的组团开盘，销售情况良好。 大部分都达到了 60%以上。隆盛花园 09 年 7 月开盘，故销售速度相对落后，但也能保持月 均 100 套的销售速度。 隆盛花园 140000 24% 四季风
24、情 112458 20% 滨海名都 182000 32% 碧海长住 140458 24% 隆盛花园 四季风情 滨海名都 碧海长住 总套数 1400 1281 1300 1120 销售套数 530 904 702 902 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 销售情况 天房销售市场研究部 13 胡家园板块 2009 年度主要楼盘 ：远洋城、菁华津城 （售罄） 该板块的成交均价在 6556-6749 元之间，目前在售项目只有远洋城一个项目，菁华津城 项目 09 年末已经售罄。由于该板块的市场认可度较低，故板块内项目均采用价格策略，通 过较低的价格，提供大量高性
25、价比的产品来抢占市场份额。 远洋城 菁华津城 成交均价 6749 6556 6400 6500 6600 6700 6800 元 /平米 成交均价 天房销售市场研究部 14 远洋城目前的推案面积为 34 万平米，项目总规划达到 200 万平米，成为该板块唯一的 可售项目，同时也将长期独霸胡家园板块。 目前菁华津城项目已经售罄，远洋城项目推出的产品已经接近售罄，可销售量不大，年 后将有新的组团推出。 远洋城 347500 86% 菁华津城 57352 14% 建筑面积比重 远洋城 菁华津城 总套数 2698 571 销售套数 2108 571 0 500 1000 1500 2000 2500
26、3000 销售 情况 天房销售市场研究部 15 上北板块 2009 年度主要楼盘 ： 盛星东海岸、万通上北新新家园、蓝山国际二期、首创国际城 上北板块各项目成交均价差距明显，首创及万通凭借其品牌及稀缺的洋房产品在板块内 实现价格领跑，销售均价分别实现 7826 元 /平米及 7606 元 /平米。而其他两个项目产品形式 均为高层，价格难有突破，销售均价在 7000 元 /平米以下。 盛星东海岸 首创国际城 万通上北新 新家园 蓝山国际 均价 6851 7826 7606 6974 6000 6500 7000 7500 8000 元 /平米 成交均价 天房销售市场研究部 16 上北板块各楼盘总
27、建筑面积占比最大的是万通上北新新家园，占整个区域的 39%，首创 国际城目前推案面积只占整个板块面积的 14%，但其后续供应面积较大， 2010 年将占领该 板块主要的市场份额。 目前上北板块各在售楼盘均处在尾盘销售阶段，销售情况良好。万通、蓝山、盛星后续 供应面积不大，首创将在 2010 年占据主要市场份额。 盛星东海岸 178126 22% 首创国际城 112763 14%万通上北新新 家园 319483 39% 蓝山国际 199695 25% 建筑面积比重 盛星东海岸 首创国际城 万通上北新新 家园 蓝山国际 总套数 1814 1300 3154 2090 销售套数 1619 1287
28、2136 2003 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 销售情况 天房销售市场研究部 17 新港紫云板块 2009 年度主要楼盘 ： 东海云天、伴景方园、富贵嘉园 紫云板块各项目销售均价差距较大。伴景方园项目 09 年 6 月开盘，高价入市，年内实 现了 9782 元 /平米的销售均价，领跑整个板块。东海云天采取价格策略，以较低的价格抢占 板块内市场份额， 09 年销售均价仅为 6831 元 /平米。 东海云天 伴景方园 富贵嘉园 销售均价 6831 9782 7825 0 5000 10000 15000 成交均价 东海云天 63583 21% 伴景方园
29、50000 16% 富贵嘉园 190950 63% 建筑面积比重 天房销售市场研究部 18 富贵嘉园项目体量最大，占整个板块供应量的 63%。其他两个项目体量相对较小， 2010 年该板块的主要供应将来自富贵嘉园项目。 这三个楼盘均为 09 年内开盘，销售速度较快，富贵嘉园瓜分了大部分的市场份额，月 均销售速度 113 套。 2、开发区 2009 年开发区成交新建商品住宅 4681 套，成交面积 54.19 万平米，比去年上涨了 191.5%， 成交均价为 9737 元 /平米，比去年微降 1.4%。 7、 8、 9 月份均价连续三月在万元以上， 2009 年 年末达到最高值 11488 元
30、/平米。 东海云天 伴景方园 富贵嘉园 总套数 718 424 2088 销售套数 248 245 1361 0 500 1000 1500 2000 2500 销售情况 0 185934 541945 0 9873 9737 0 5000 10000 15000 0 200000 400000 600000 2007年 2008年 2009年 历年开发区量价水平 成交面积 (M) 成交均价 (元 /M) 天房销售市场研究部 19 2009 年度主要楼盘 ： 公园六号、万通新城国际、万通华府、弘泽制造、万科金域蓝湾、 天保金海岸、清谷、津滨滨海国际、华纳豪园三期。 7842 170013098
31、929961 5589459065538455121158543 86817 4449246286 9812 8506 8783 8351 8074 9245 104871000310838 9865 9804 11488 0 5000 10000 15000 0 20000 40000 60000 80000 100000 09年开发区量价水平 成交面积 (M) 成交均价 (元 /M) 公园 六号 天保 金海 岸 华纳 豪园 三期 万通 新城 国际 津滨 滨海 国际 清谷 弘泽制造 万科 金域 蓝湾 万通 华府 一期 销售均价 11256 7960 22538 8710 11156 7411
32、 23479 9996 16411 0 5000 10000 15000 20000 25000 元 /平米 成交均价 天房销售市场研究部 20 开发区板块在售项目成交均价仍旧位列滨海新区之首。其中，高端项目弘则制造（别墅、 洋房）成交均价达到 23479 元 /平米，万通华府成交均价 16411 元 /平米，华纳豪园成交均价 22538 元 /平米。这三个项目是目前滨海新区最高端的项目。另外，中端项目的成交均价都 在 10000 元 /平米左右，如滨海国际、金域蓝湾公园六号、万通新城国际（成交主要集中在 上半年，均价拉升幅度有限）等。清谷项目由于位于大学城附近，距离开发区核心区位置较 远，并
33、且先期推出洋房产品，故成交均价仅为 7411 元 /平米。 目前开发区住宅供应量主要集中在泰达时尚广场周边的楼盘，占总体的 67%。万通新 城国际整盘已基本售罄，天保金海岸后市还将有大规模的供应。另外， MSD 板块的项目将 成为 2010 年开发区住宅产品的主要供应区域，项目档次高、价 格高。 开发区各个在售楼盘中，除了弘泽制造、华纳豪园两个高端项目销售速度较慢外，其余 项目销售情况良好。以公园六号代表的中高端项目，在下半年开盘，销售情况最好，月均销 公园六号 100000 6% 天保金海岸 670671 40% 华纳豪园三期 92557 5% 万通新城国际 450000 27% 津滨滨海国
34、际 38300 2% 清谷 140000 8% 弘泽制造 44000 3% 万科金域蓝湾 106230 6% 万通华府 一期 46161 3% 建筑面积比重 公园 六号 天保 金海 岸 华纳 豪园 三期 万通 新城 国际 津滨 滨海 国际 清谷 弘泽制造 万科 金域 蓝湾 万通 华府 一期 总套数 696 4554 216 3303 321 1000 133 792 155 销售套数 304 3800 55 2724 307 485 15 649 152 0500 10001500 20002500 30003500 40004500 5000 销售情况 天房销售市场研究部 21 售速度 76
35、 套。 3、汉沽区 2009 年，汉沽区整体成交量 58.2 万平米，成交均价实现 5776 元 /平米。较 07 年及 08 年都有较大幅度的增长。 起步晚发展快 汉沽商品房市场起步虽晚，但是近年来发展速度较快。 2009 年，汉沽区的量价水平已经 超越大港区，与塘沽区尚存在差距。在“三区合一”的利好影响下，我们判断汉沽区未来 的量价水平将有向塘沽区靠拢的趋势。 未来市场前景看好 汉沽河西老城改造、中心生态城及中心渔港的建设，未来必将引起外来人口大量进入， 未来汉沽住宅需求市场整体看好。另外，汉沽目前的商品房市场尚处于一个“价格洼地” 阶段，将会吸引众多投资者的目光。 143 53.58 1
36、73.80 25.8 15.49 58.20 33.01 22.39 48.40 42.03 18.59 54.20 5445 6381 7583 4470 5347 5776 3877 4047 4883 7771 9873 9737 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 2007年 2008年 2009年 塘沽 成交面积 汉沽 成交面积 大港 成交面积 开发区 成交面积 塘沽 成交均价 汉沽 成交均价 8006 6634 18824239943853053051458164436051498 7529399201 116959
37、 4865 5332 5330 5657 6548 5603 6721 5323 5795 5431 5572 5970 0 2000 4000 6000 8000 0 50000 100000 150000 09年汉沽市场量价走势图 成交面积 (M) 成交均价 (元 /M) 天房销售市场研究部 22 2010 年市场放量 2010 年市场供应将集中放量，以年成交量 50 万平米计算，去化时间约为 2 年，市场处于 供大于求的局面，价格攀升空间有限。 客户潜在需求量大 河西整体拆迁，必将选择大量住房；目前拆迁停滞，天房还迁吸纳较大； 营销方式不够成熟 在售楼盘多半以传统营销方式为主，面对新的市
38、场形式，需要全新的策略性营销。 目前汉沽区在售楼盘价格差距不大，对外报价基本都在 7000-8200 元 /平米之间，成交 均价基本都在 5260-6423 元 /平米之间。芦花庄园（别墅、洋房）位于中新生态城，售价较 高，成交均价为 10671 元 /平米。天房锦绣乾城一期开盘为还迁房，售价较低，成交均价仅 为 4987 元 /平米。 滨海 阳光 联智 峰尚 华城 公邸 蓝海 茗苑 芦花 庄园 二期 宝利 新都 汇 天润 新苑 天房 锦绣 乾城 弘泽 天泽 绿地 景城 海尚 豪庭 二期 -尚 座 西城 领地 成交均价 5930 5450 5717 1067 5824 5489 4987 57
39、58 5877 6423 5260 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 成交均价 滨海阳光 31902 3% 联智峰 尚 50000 5% 华城公邸 150000 15% 蓝海茗苑 58222 6% 芦花庄园 二期 39084 4% 宝利新 都汇 67927 7% 天润新苑 123075 12% 天房 锦绣 乾城 74394 7% 弘泽天泽 120000 12% 绿地景城 220000 22% 海尚豪庭 二期 -尚 座 36204 3% 西城领地 45089 4% 建筑面积比重 天房销售市场研究部 23 在售楼盘体量最大的为绿地景城，占比 22%。其次为华
40、城公邸，占比 15%，洪泽天泽占 比 12%。未来天房锦绣乾城将有大量产品供应。另外，中新生态城将成为汉沽区 2010 年潜 在供应的主要区域。 2009 年汉沽区在售楼盘销售情况依整体市场大势向好而向好。城区内项目大部分接近 尾盘状态。只有少量几个大体量项目销售率尚未突破 50%。值得一提的是，各项目中投资用 途成交较多，下半年塘沽区、开发区投资客涌入汉沽，追逐价格洼地。 4、大港区 大港 2009 年房地产市场总消化量为 48.4 万平米左右，整体成交均价 4883 元 /平米，在 滨海新区中处于最低位。 滨海 阳光 联智 峰尚 华城 公邸 蓝海 茗苑 芦花 庄园 二期 宝利 新都 汇 天
41、润 新苑 天房 锦绣 乾城 弘泽 天泽 绿地 景城 海尚 豪庭 二期 - -尚座 西城 领地 总套数 345 580 1800 462 150 807 1267 964 1300 2000 325 477 销售套数 262 303 340 86 452 1133 884 704 860 226 398 0 500 1000 1500 2000 2500 销售情况 143 53.58 173.80 25.8 15.49 58.20 33.01 22.39 48.40 42.03 18.59 54.20 5445 6381 7583 4470 5347 5776 3877 4047 4883 77
42、71 9873 9737 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 2007年 2008年 2009年 塘沽 成交面积 汉沽 成交面积 大港 成交面积 开发区 成交面积 塘沽 成交均价 汉沽 成交均价 大港 成交均价 开发区 成交均价 天房销售市场研究部 24 由于大港区在售楼盘分布集中，所以价格差距不大，对外报价基本都在 6000 元 /平米 左右，成交均价基本在 4229-5397 元 /平米之间。 在售楼盘的总体量基本在 67.5 万平米上下，其中房信海景园所占比重最大，占比 34%， 体量为 23 万平米。其次为和兴辉煌名都，
43、占比 21%，体量 14 万平米。 目前，大部分楼盘都处于尾盘状态，可销售房源主要集中在房信海景园、福汇园及泰达 房信海景 园 福润园 城建福津 园 福汇园 泰达港湾 和兴辉煌 名都 成交均价 5397 4229 5105 4681 5326 5173 4000 4500 5000 5500 成交均价 房信海景园 230000 34% 福润园 55000 8%城建福津园 87675 13% 福汇园 100822 15% 泰达港湾 62000 9% 和兴辉煌名 都 140000 21% 建筑面积比重 房信海景 园 福润园 城建福津 园 福汇园 泰达港湾 和兴辉煌 名都 总套数 2000 540
44、888 1002 600 1200 销售套数 179 526 862 700 432 1122 0 500 1000 1500 2000 2500 销售情况 天房销售市场研究部 25 港湾三个项目中。 （ 三 ）天津滨海新区保障性住房市场情况 目前天津滨海新区仅有空港物流加工区有两个限价房项目，一个是天保基建的限价房 项目（未亮相）， 项目占地面积约 9.7 万平方米，总建筑面积 14.5 万平方米，容积 率 1.5；另一个是万科的限价房项目（新里程），项目总建筑面积 20 万平方米， 约 2200 户，预计 1010 年底入住。 根据天津市保障性住房建设规划 2009 滨海新区配建的限价商品
45、房预计面积将达到 15 万平方米，约 2000 套，租赁型经济适用房 12 万平方米，约 2000 套。 此外，滨海新区的中心生态城也将建设 保障性住房 项目，其比例 将不低于 整体住宅的 20，而且住房价格将采取低于滨海新区和本市平均房价的 “双低 ”策略。生态城将借鉴新加 坡的相关经验和模式，基本面向在生态城工作的低收入工薪阶层，房价会低于当期市场销售 水平，初期计划建设 500-1000 套精装小户型住房。 （ 四 ）天津滨海新区商业及写字楼市场 1、天津滨海新区商业市场概况 经过十多年的发展，滨海新区已经驶入了发展的快车道。在天津被国家定位为“中国经 济发展的第三极”、“北方经济中心”、“国际港口城市”和“生态城市”后，滨海新区更是为 全球所瞩目。 外来人口的增加以及消费需求的急剧上升，使得滨海新区的商业成为新的投资热土，从 2003 年
