2010年上半年长沙房地产市场研究报告_88页_合富辉煌.ppt

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1、2,3,记得在小学时候,就已经知道有香格里拉这个如天堂般的地方了。 “香格里拉” 一个美丽的名字。在英语里它代表“遥远而迷人的地方”。在法语中的意思是“人间仙境”。西班牙语为“天堂”。而汉语则解释为“世外桃源”。 我是在2004年春假时候走进她的。 当时因为知道有一个叫杨二车娜姆的女子,所以想去看看香格里拉,也想去了解这个人间仙境的真实感觉。 其实后来才反悟到一点:“要想追寻真实,一定会见证丑陋”。 毫无疑问,去的路上历经一些险境,并不觉得可靠而安全感欠缺的面包车,在蜿蜒而难以知道前路的山径上颠簸,心里满布的,全是疑虑和担忧,向来喜好睡觉的弱女子,都变成了理智而智睿的强人,我们轮流着讲故事、说。

2、笑话、猜谜语,插科打诨,其实,不管是男是女,心里都很想清楚,尽管美好的险境就在前面,其实我们都在恐慌着现在。 终于到了向往已久的“香格里拉”。 “遥远而迷人的地方”,的确真实存在,一半在四川,一半在云南。 这是泸沽湖,一个美丽而神秘的地方! 走进泸沽湖,如同走进了一个神秘的世界,如海水般湛蓝的湖水被群山所围绕,湖边古老的村庄及村民让您想原始社会。美丽的湖泊,像一颗颗镶在群山中的绿宝石,碧波荡漾,水天一色,云影波光中,透出无限清丽;湖畔四周,参天巨树,苍翠屏;湖边片片杜鹃花,灿烂如茵,景色宜人。壮丽雄奇的众多峡谷,山接云天,壁立千仞,天开一线,谷中鸟语花香,花草葳蕤;清澈的溪水,串成一个个绿汪汪。

3、的清潭,宁静如玉,令人目迷神驰。 这里,就是传说中的“女儿国”。也是我们国家最古老的一个民族摩梭人 世界各国民间传说中的女儿国,存在至今的,恐怕只有这摩梭人一族了。滇西北高原川滇交界处的云南宁蒗彝族自治县境内有一片美丽的泸沽湖,摩梭人世代生活在泸沽湖畔,他们至今仍保留着“男不婚、女不嫁、结合自愿、离散自由”的母系氏族婚姻制度。 现泸沽湖沿岸居住有摩梭人和彝、汉、纳西、藏、普米、白、壮等7种民族,约1.3万人,其中摩梭人约6000人(四川泸沽湖沿岸摩梭人5000余人)。泸沽湖风景区以其典型的高原湖泊自然风光和独特的摩梭母系民族文化形成了特色突出的自然景观与人文景观,四川省于1993年将泸沽湖列为。

4、省级风景名胜区。,卷首篇,怀念香格里拉,4,他们把女人和男人之间的关系叫做“阿夏”,这样的男女关系其实不单平等,甚至有些以女人为主,想偏的,会说这是母系氏族的代表风俗,正面些看,完全就是倡导男女平等,但其实,也在阐述千年来那种男女和谐,不受约束的和谐相处文化。 我最大的感受,是人之间的纯洁相处。 我们带队的导游,叫小木,是本土成长起来的导游,他黑,但壮实英俊,可能那时候没有现在网络反映的那么商业化,市侩,我觉得小木非常可爱,几天的行程,我们非常开心,第一天晚上,我们去泸沽湖边吃烧烤,在乡下的湖边,吹着呼呼的风,呼吸着”香格里拉“的空气,吃着原始的烧烤,喝着都市里也有的城市啤酒,好有浪漫而神仙般。

5、的感觉。第二天,我们去泸沽湖划船,去岛屿上的景观去参观,那深蓝的湖水,鲜艳的民族服装、悠长的山歌,以及冬天里湛蓝的云彩,真的让我感觉到“香格里拉”般的世外桃源感觉。下午去湖边骑马,穿着鲜艳的民族服装,骑着马,与众多的泸沽湖小伙子一起合影留恋,有点“董永和七仙女”的恍惚。 影响最深刻的晚上,是去湖边经营的酒吧去小坐,酒柜里的老板娘,居然说一口流利的粤语,原来是一个叫“海伦”的广州美院师姐,来到泸沽湖写生采风,爱上了这里英俊的泸沽湖小伙子大郎,就因此落地生根了。 可爱的师姐,我爱你的勇气。 更可爱的事情在后面,临近离别时分,可能是旅游策划的人设计的,为了让旅游者有参与感,要让导游评选一个“最喜欢、。

6、最像泸沽湖女子的人”,嘿嘿,想到了吧,本人居然当选唯一。 又气又笑,这个,是埋汰我,还是抬举我? 小木的说法很可爱:“呵呵,眼睛大的女人没心机,嘴巴大的女人爽直,像我们摩梭族的美女”。 这句话,让我真的有点在后面的岁月很长一段时间忘记不了小木。 其实这样的小木也是纯朴的,可爱的。 与其说“香格里拉”是人间天堂,还不如说,这是“人性的天堂”。 在地产江湖人性扭曲的今天,再次想起“香格里拉”,怀念那纯净如水的民族,怀念那位爱情而长流泸沽湖的海伦,更怀念憨厚可爱的小木,还有所有泸沽湖摩梭人的淳朴。,卷首篇,怀念香格里拉,文/杨虹薇,5,买房无罪,奋斗光荣,文/岳文花,对于这一代人而言,是值得骄傲与自。

7、豪的。这是充满活力与热情、敢拼敢闯、敢于承担压力、不乏谨慎与自我促进的一代人,他们对美好生活的追求义无返顾,对自己的生活比前辈们看得更远,并且愿意为之付出巨大的努力。 我身边很多朋友是房地产从业人员,因为对地产行业的熟知,以及这个年龄层所特有的偏执与热情,他们对于购置房产有着无与伦比的热情,其中有一小两口,手上共有几套房产,但空闲日仍然花费不少时间到处去看房,曾对其做过一次消费特性调查,发现他们买房目标并不明确,小到四五十平米的公寓,大到二百多平米的洋房别墅,都是他们随时可以掏腰包的对象,难道说他们的收入已经到了随心所欲的地步?事实却并非如此,他们也只是普通的工薪阶层,收入属中上。这样的“购屋。

8、狂”却并非个案,在我们周边的很多朋友都会在负债下购买多套房产或其它固定资产,他们愿意承担这种压力。在生活压力下,工作非常的努力,生活更为节省,但是他们相信不久的将来,种种的努力、自我约束都会有更多的回报。 不难看出,这种现象产生的原因,其实主要源于他们把对未来理想生活的憧憬及时转为了对美好生活的即时把握,并且进一步对未来更好物质生活做出了提前投资,他们对这个社会的进步和自身的创造能力充满了信心,愿意把压力现在扛起。在美国老太与中国老太的故事中,他们接受了美国老太的价值观。 正是由于对未来美好生活的追求,催生了无穷的创造力,而这种高压下衍生的高创造力使“理想”更快的成为了现实。这样的创造力,对社。

9、会进步而言,我们相信影响一定是正面的。 所以,只要能够充分评估自身的还债能力,靠自身努力添置房产,为自已的未来生活多做投资和铺垫,多买几套房又有何不可呢?。,6,网络上几乎每天都有新帖在议论房价。四月份的政策已经执行有三月之久,房价却又长了! 阿甘的妈妈说“人生就像是一盒巧克力,你永远不知道下一颗是什么味道。”但现在看来,不管人生有多难预料,房价的未来却似乎简单明了! 我有个朋友A君,2003年的时候,找了个如花似玉的女友。更难能可贵的是,如花似玉的女友不嫌弃他没房没车。 2005年的时候,A君和女友准备结婚,买房之事提上日程。看了N个楼盘,听到某朋友斩钉截铁的预言“房价会跌”。为了让自己辛苦。

10、挣来有限的银子发挥最大的功效,A君与女友商量来去,决定等待。 一等等到2007年,房价持续暴涨,未见任何下跌迹象,A君顿时后悔不迭! 2008年,金融危机,房价开始下挫。A君结婚买房之事再次提上日程。某日单位组织听国内某经济学家讲座,专家预言“房价下跌之势不可阻挡,底线不可预测” !A君遂决定再等等看。 一等等到2009年,没见到房价那深不可测的底线,上个月还只卖5000的房子转眼就涨到5500了。 从此,A君在网上见到某专家的照片就牙痒痒! 2010年,A君听到某友人一席无意之语“婚姻是爱情的坟墓,但是没有婚姻,我们的爱情将死无葬身之地”,顿时觉悟。 不管爱情是不是有地方埋,总不能在它活着的。

11、时候无家可归啊! 于是,买房,成婚,一气呵成!虽然,房价从最初的2500涨到了现在的5500。 其实,很多人都是A君!,别让你的爱情无家可归,文/罗魏,7,2009年以来,中国楼市持续升温,形成一派火热繁荣景象,部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机炒房性购房大量增加,住房供求矛盾问题再次显现。 为了抑制房价过快增长所引发的民生问题,两会之后,政府调控政策重拳出击,大力遏制炒房投机等现象 一时间,全国主要一线城市量价齐跌,市场观望情绪接踵而至,在号称史上最严厉的调控政策之下,长沙将会有何种反应,楼市冬天会否再次来临?,2010年上半年度报告前言,8,Part 1 宏观背景,Part 2 土。

12、地市场,Part 3 商品房市场,Part 4 置业特征,Part 5 后市预测,目录 Contents,9,宏观背景,10,全国经济形势,中国经济在经历了一季度的强劲增长后,二季度经济增速有所放缓,仅为10.3%;上半年国内生产总值(GDP)为172840亿元,同比增长11.1%。,CPI延续此前不断回升的趋势,5月份环比上涨3.1%,为近年来涨幅最大;PPI继续高位运行,5月份环比上涨7.1%。,宏观背景,11,全国经济形势,PMI指数6月为52.1%,继5月后再次回落,环比下降1.8个百分点,但仍位于临界点(50%)以上。受需求因素拉动,未来经济将继续保持较快增长,但增幅将趋于平稳。,处。

13、于平稳较快增长的正常区间,受国家加大推进节能减排力度的影响,6大高载能行业增速将持续回落,带动工业增速继续回落。,宏观背景,12,全国经济形势,5月进出口额均同比增长48%,贸易顺差195亿美元。随着下半年接单淡季的到来,加上人民币升值、成本上升等不利因素影响,未来出口形势不容乐观。,1-5月,城镇固定资产投资同比增长25.9%,环比回落0.2%,房地产投资未出现明显减速。,宏观背景,13,全国经济形势,5月新增人民币贷款6394亿元,环比4月回落17.4%,主要是由于受到此前房地产调控、固定资产投资增幅下降等一系列因素所致。,5月末,广义货币(M2)余额同比增长21%,增速已呈现连续六个月下。

14、行,向17的年度调控目标靠近;狭义货币(M1)余额同比增速较上月低1.4百分点。,宏观背景,14,全国经济形势,5月社会消费品零售总额12455亿元,同比增长18.7%,比上月加快0.2个百分点;新政后楼市成交量的大幅减少,将导致年内未来的消费增长速度有所降温。,最新数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月缩小了1个百分点,这是今年以来,涨幅已连续第2个月出现下降;环比较5月下降0.1%。,宏观背景,15,长沙宏观经济,继2008年,长沙国民生产总值突破3000亿之后,2009年再次大幅攀升高达3744.76亿元,同比增长24.8%。 2010年一季度,全。

15、市GDP为880.37亿元,同比09年增长30.81%。,2010年上半年长沙人均可支配收入和消费性支出依然保持增长。2010年1-5月长沙人均可支配收入9912元,同比增长8.67%;2月增幅最大,为12.72%。人均消费性支出为6553元,同比增长14.48%,其中1月增幅达32.82%。,宏观背景,16,长沙宏观经济,长沙商品交易市场依然保持较好增长态势,消费品零售总额持续走高,09年下半年至10年上半年,月均增长额同比保持在20%以上。 2010年1-5月,长沙社会消费品零售总额为713.8亿元,同比09年增长22.77%;其中1月最高,为167.66亿元,4月最低,为122.93亿元。

16、。,2009年下半年,长沙全社会固定资产投资额保持着高速增长态势,平均月增长率保持在30%以上。 2010年1-5月,全社会固定资产投资额为1019.11亿元,同比增长33.8%。除2月份为负增长以外,其余各月均保持30%左右的增长率。,宏观背景,17,宏观经济形势小结,宏观背景,2010年上半年全国经济形势向好,长沙各项经济指标亦呈现快速增长,良好的经济形势将持续支撑长沙房地产市场快速发展。,18,政策背景与解读,受国家利好调控政策、经济快速回暖等因素影响,市场需求急速扩大,房价如脱缰野马般“狂涨”,宏观背景,19,政策背景与解读,根据政府工作报告,2010年新增人民币贷款目标为7.5万亿元。

17、左右,而前五月新增人民币贷款已达到4.01万亿,占全年信贷投放量的53% 。,07-08年市场新增供给充足, 09-10年上半年市场新增供给不足,宏观背景,20,政策背景与解读,2010年第一季度,GDP增长率为11.9%,为2006年至今的最高值。,PPI、CPI持续上涨。根据官方最新公布的数据显示:2010年5月,PPI涨幅7.1%,CPI涨幅3.1%,并首超通胀警戒线(3.0%为通胀警戒线)。,宏观背景,21,GDP“V”型反转,CPI首超通胀警戒线,房价上涨过快,投机现象突出,全国重要城市地王频出,信贷投放规模持续扩大,住宅市场新增供给不足,导致,2010上半年新政频出,政策背景与解读。

18、,宏观背景,22,政策背景与解读,自09年年底开始,中央逐渐加大对房地产市场的整治力度,一系列“快、准、狠”的调控政策频频出台,严厉遏制炒房、房价过高等现象,态度强硬。,宏观背景,23,政策背景与解读,对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛,以抑制投资和投机需求,保护合理购房需求。,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高。

19、利率水平。 利率上浮导致月供增加20%,抑制部分资金积累并不充裕的改善型需求;对于资金较为充足的投资者来说,更多的是购房心态和后市价格预期的影响。,宏观背景,24,政策背景与解读,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,可暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的,非本地居民暂停发放购买住房贷款。 新政异地限购的打击力度极大,一旦实行,个别城市至少会蒸发40%的异地购房需求,使得商品房价格也失去了短期走高的重要支撑条件。,宏观背景,25,长沙政策背景,目前,除中行、农行、中信以及民生银行已明确表示原则上暂停第三套房贷业务的办理之外,。

20、包括建设银行、招商银行等在内的8家银行仍能办到第三套房贷。,从7月1日起,中国邮政储蓄银行率先在湘执行二套房认定标准细则,“有贷无房”的改善型客户,也可被视为购买首套房,享受最低利率七折的优惠。如果此认定标准得以认同和普及,改善型房贷客户将不再受此次新政“误伤”。 据悉,邮储银行对家庭住房套数依据三类结果反映的最高数量来确定: 一、信贷人员受理初审的结果。 二、该行查询借款人及其配偶征信记录的结果。 三、银行信贷人员居访结果。,目前长沙在二套房的认定上,大部分银行既认房又认贷,其中,中国银行、工商银行和光大银行明确要求个贷申请“需提供房产局房产情况证明”,民生银行个贷申请需“提供户口所在地房产。

21、情况证明”。,宏观背景,26,新政对全国楼市影响,一线城市(北上广深杭)10年上半年成交量同比变化趋势:1月份同比上涨,2月受春节影响经历一个回落期,3、4月份成交量环比上涨,但远不及09年同期,5月份,新政调控作用显现,成交量大幅下跌,6月同比下跌幅度与5月基本持平,且2-5月同比下降幅度逐月增大。,二线城市(南京、武汉等城市)上半年同比变化也呈现上述趋势,与一线城市的区别在于,一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的,而二线城市成交量同比变化率是从4月开始下降,相比一线城市,具有一个滞后期,且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小,这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速,新政对其。

22、调控作用更为显著。,宏观背景,27,2010年6月,半数重点城市成交面积开始回升,其中杭州、深圳涨幅明显,环比均超过20%。 受4月新一轮房地产调控政策的影响,5月30个城市总成交面积几乎全线下滑,跌幅近半,6月在此基础上,北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑,上海、南京等部分城市止跌回升,但成交量仍处于低位。此外,哈尔滨本月受个盘影响,成交量为74.68万平方米,环比上涨3倍以上。,供应情况:6月主要城市库存量有所下降,开发商推迟供货现象出现。北京商品住宅可售量减少24万平方米,深圳商品房可售面积减少18万平方米,上海、重庆等城市可售量与上月基本持平。 成交价格:本月各城市成交价格变化平。

23、稳,整体市场价格并未出现大幅波动。重点城市中,杭州、深圳成交价格环比下跌10%左右,其余城市都有较小幅度的上调,其中,宁波成交均价跌幅最为明显,达到27.89%。,宏观背景,新政对全国楼市影响,28,新政对长沙楼市影响,“4.15新政”出台前,长沙全市住宅日均销量约537套,6万平米;出台后,长沙全市住宅日均销量为300套,3.27万平米。注:市场签约存在滞后性,4.15新政出台后15天销量开始明显滑落,故新政后销量从5.1开始统计。,2007年“9.27新政”出台,长沙全市住宅销量经历五个月振荡后出现大幅下滑;2010年“4.15新政”出台,从6月开始全市住宅销量出现明显下滑,跌幅接近30%。

24、。2010年1-6月全市住宅销售约618.94万平米,其中4月销售111.85万平米,“4.15新政”过后长沙住宅成交量依然火爆,5月销售量高达121.5万平米;而从6月开始,住宅成交量则出现明显下降,全市共成交87.27万平米。,宏观背景,29,“4.15新政”出台后,长沙推货楼盘的销售可谓是“几家欢喜几家愁”从成交情况来看,紧凑型附加值高的中小户型热销,自住刚性需求成为市场主力;而改善型大户型由于受到二套房首付提高的政策影响,成交量急剧下滑,销售明显遇冷。,宏观背景,新政对长沙楼市影响,30,根据合富辉煌市场部统计,新政出台后首周,共有15个楼盘开盘,此后不少楼盘仍密集上市,开发商纷纷抢占。

25、市场,力求在新政还未进入执行阶段前,尽快消化现有客源。 随着市场观望情绪的逐渐显现,从5月开始,开盘数量呈现逐月递减的趋势;4月份全市开盘数量为35个,5月份为23个,6月份17个,而7月的前两周仅有3个楼盘开盘。若观望情绪不断加剧,则有可能导致部分开发商,延迟开发及推盘速度。,开盘当天销售情况能直接反映当地房地产市场热度,据合富辉煌市场部统计:6月份,长沙共有17个楼盘开盘,总推货量为7744套,开盘当天共成交2849套,平均去化率仅为37%,与5月相比下降30.8%,与新政刚出台时的4月份相比,整整下降43%;长沙楼市已经出现反转趋势。,4.15新政,宏观背景,新政对长沙楼市影响,31,“。

26、415”政策出台后,长沙并未出现有如一线城市般,集体大规模降价的情况,除少数个别项目价格稍有下调外,其他大部分楼盘依然有所上涨。,宏观背景,新政对长沙楼市影响,32,宏观政策总结,目前,新政对楼市的调控效果已经显现,投资性需求与改善型需求同时受到抑制,造成了在09年市场中超级火爆的豪宅产品遭受冷遇。 从今年政府的调控决心来看,后期市场走政策配合路线最为安全,针对改善与投资客群的大户型产品将持续受到政府的重点调控。,宏观背景,33,城市建设与规划,3月,陈润儿在市委常委(扩大)会议上表示,要尽快实现“人人享有住房保障、家家拥有一套住房”的目标。力争在2011年完成市区以外的独立国有工矿棚户区改造。

27、;三年内基本完成全市国有工矿棚户区改造任务。 中山西路棚户区改造是长沙市重点工程项目,也是开福区“两帮两促”重点项目,涉及2808户拆迁户,拆迁房屋总面积达28.65万。 该棚改项目自去年3月启动以来,目前已拆除房屋面积约17万平方米。根据计划,中山西路棚改项目已于4月底实现拆迁签约扫尾。,2010年,长沙计划投资城建工程资金268.5亿元,同比增长56.6%;实施城建重点工程项目136个,其中市级项目95个,区级项目41个。 楼市方面,长沙2010年将建设至少6000套廉租房,完成包括中山西路、火车北站等城市和国有工矿棚户区改造260万平方米。 完善和加强货币补贴政策,公积金支持保障房建设试。

28、点,优化住房供应结构,积极稳妥推进城市化,积极推进低碳城市建设。,宏观背景,34,城市建设与规划,6月30日,长株潭城际铁路正式动工建设。根据长沙至株洲、湘潭城际铁路可行性研究,长株潭城际铁路新建正线长度97.5公里,投资估算总额为233.2亿元,由铁道部和湖南省合资建设,工期4年。 长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里,开通后,长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后,从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。 长株潭城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市,承担三市之间的城际客流,促进长株潭城市群地区社会经济持续稳定发展。三市交汇处的长沙南城板块将成为长株潭城市群的中心。 长株潭。

29、城际铁路总长97.5公里,长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站。,长株潭城际铁路总长97.5公里,长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站。,宏观背景,35,城市建设与规划,在现有的6座跨江大桥的基础上,未来长沙将再建6座湘江通道,包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。,南湖路湘江隧道两年后可通车,加速长株潭融城。 继营盘路湘江隧道全面开建后,湘江长沙段将再添一条“地下通途”用于缓解过江交通压力。3月24日,长沙南湖路湘江隧道已结束勘察、设计招标的报名工作,计划于今年开工修建,2013年建成通车。,营盘路湘江隧道正洞已于。

30、2010年4月正式开凿,长沙营盘路湘江隧道位于银盆岭大桥与橘子洲大桥间,东起营盘路,西接咸嘉湖路,下穿潇湘大道、傅家洲、橘子洲和湘江大道。建设周期为28个月,预计2012年元月20日交付使用,整个工程预计总投资约18.7亿元。 湘江隧道的建设是城市发展的组成部分,是湘江两岸大交流、大循环的有效媒介。主线的施工建设,保证了营盘路湘江隧道的按期完成。,宏观背景,36,城市建设与规划,于去年9月28日开工建设的长沙轨道交通2号线一期工程,将于2013年10月全线建成通车试运行。,2号线一期工程线路自西向东全长22.262km,全部为地下线,设车站19座,其中换乘站6座,建设工期5年,工程总投资119。

31、亿元。 目前,望城坡站、金星大道站、湘江大道站、体育公园站、杜花路站、锦泰广场站等13个车站已基本完成拆迁工作,望城坡站、溁湾镇站、五一广场站、芙蓉广场站、人民东路站等14个站点的交通疏解方案也已批准。 地铁2号线全面开工,将进一步挖掘沿线楼盘升值潜力。,宏观背景,37,城市建设与规划,2009年12月26日,武广客运专线全线正式通车,列车运行时速达350公里,鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。 依托武广新长沙站形成的武广新城,未来规划居住人口将达到37万。,武广高铁和沪昆铁路在长沙交汇,架起了中国东西南北快速通道。长沙作为全国唯一两条高速铁路交汇的中部城市,对提升铁路通道能力,缩短时空。

32、距离,促进区域经济协调发展发挥着重要作用。长沙未来发展前景不可限量。 武广客运新长沙落成并通车,给武广新城片区的飞速发展带来了契机。高铁概念促使片区楼盘升值。武广铁路、地铁轻轨、高速公路的密集建设,人气和资本的不断聚焦,使武广新区成为长沙离世界最近的地方。,2010年3月26日上午,沪昆铁路客运专线长沙至昆明段开工建设。长昆段东起湖南省长沙市,经湘潭、邵阳、娄底、怀化,贵州省凯里、贵阳、安顺、盘县,云南省曲靖至昆明市,全长1159公里(湖南415公里),全线设25个车站,加上去年年底开工的杭长段在湖南有93公里,沪昆高铁在湖南境内共有508公里,11个车站。,宏观背景,38,城市建设与规划,新。

33、政出台,一线城市发展空间被挤压,风险越来越大;开发商纷纷转而在二线城市攻城略地,进行土地储备。 以长沙为例,2010年长沙地王频出,包括4月万达地产竟得的中山西路地块,以1450万/亩的价格荣膺单价地王;6月世茂建设13亿将滨江新城028号地块收入囊中;同月明星总裁唐骏的新华都在长沙宣布打响进军地产的第一枪。 更早以前,07年北辰92亿竞得新河三角洲地块;08年华远任志强拔得长沙金外滩头筹;09年保利南湖地王单价1037万元/亩刷新记录。,实力雄厚的地产大佬集中进入长沙逆势拿地,表明了其对长沙市场的信心。地王项目大多为大型商住综合体,说明调控之下商业地产走势良好,长沙新的商业地产时代或将到来。。

34、大开发商江岸线圈地,将迅速改进长沙老城区面貌,使最核心的一段江岸线面貌焕然一新。 大批品牌实力开发商集中上马,加上坡子街等大型商住和纯商业项目等几大综合体项目的陆续入市,未来竞争必然更加激烈。,宏观背景,39,4月29日,任志强到访长沙,参加长沙市政府与华远在坡子街项目一号地奠基仪式。,4月30日,大连万达26.5亿竞得中山西路棚改区地块。该地段以1450万/亩成为长沙单价新地王。,5月23日保利南湖广场项目正式开工奠基。规划建设中的一座200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑。,城市建设与规划,4月18日项目市政道路网开工仪式。5月首开拟转让所持有的长沙北辰4%的股权,意味着北辰实业或将独。

35、立支撑新河三角洲的开发。,明星总裁唐骏进军长沙房地产首发项目,打造中心城区300万主城超级大盘。6月10日举行启动仪式。,6月13日下午2点57分,世茂13亿竞得长沙大河西滨江新城地块,项目用地内规划建设一座建筑高度不低于240米的超高层建筑。,宏观背景,40,宏观背景总结,全国背景:经济复苏、楼市回暖,国家上半年出台的一系列政策,无非是为了要遏制住“房价”这匹疯狂的野马但政府的本意并不是为了要“打垮“房地产,而是希望房价可以保持平稳、有序、小幅度的增长和发展,因此本轮调控的核心对象,主要是指个别“房价失控”的一线城市,以刚性需求为主的二线城市,则并不是此次打压的重点对象。 政府态度:虽然大部。

36、分城市都已颁布了关于新政的执行细则,但湖南至今仍未采取任何动作,结合目前长沙房地产市场的状况,以及长沙房价所处的水平,预计未来出台的细则将以温和为主。 长沙机会:融城、两型社会、武广及沪昆专线、长株潭城际轨道、大力度棚改拆迁等城市规划,给长沙带来了巨大的发展机遇,既扩大了销售渠道,也释放了更多的刚性需求 从整体形势来看,预计长沙市中长期房地产的机会更大于政策的影响力,价格与需求量仍然进一步攀升。,宏观背景,41,土地市场,42,土地市场,10年上半年,长沙五区土地成交量为2303.33亩(不含工业用地),与09年相比大幅增长,涨幅为239.67%;开福区和岳麓区成交量最大,分别为986.64亩。

37、、973.49亩。(数据来源:长沙国土资源局),从成交面积上看,商住用地占五区总成交量的37%,份额最大;从成交数量上看,上半年总成交土地共41宗,其中,非工业用地29宗,占土地成交总数量的70%。(数据来源:长沙国土资源局),土地市场,43,土地市场,10年上半年成交土地建筑面积约440万,相较去年同步增长70%;内五区未来供应量主要集中在河西及开福区,相较去年均有大幅度攀升。 (数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),上半年土地价格在连续三年走低后,由于商住用地成交量的增多,导致市场整体均价大幅走高,成交均价为316.12万元/亩;同比上涨189.46%;岳麓区价格最高,主要是因为滨江。

38、新城地块的整体出让拉高地价;天心区首创历史新低,仅为94.38万元/亩。(数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),土地市场,44,土地市场,上半年开福区楼面地价最高,为2067.14元/,其次是岳麓区,1624.78元/ 由于开福和岳麓分别有一宗单价在3200元/的商住用地和一宗单价在5000元/的商业用地成交,因此拉高了其区域的整体楼面地价; 价格最低的是天心区,仅777.63元/;主要原因是成交数量少,且位置较偏。 (数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),从板块划分来看,中心板块整体成交单价最高,达1124.19万元/亩;河西其次,成交均价为349.89万元/亩;五大板块中,北城。

39、最低,仅48.29万元/亩。从主力价格区间来看,各板块地价悬殊。北城由于成交地块少,位置偏。所以价格较低;而中心板块大多以商住用地为主,所以价格较去年同期大幅度增长(数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),土地市场,45,土地市场,全市除北城外,综合容积率均较高;未来小高层、高层仍是竞争主力; 北城综合容积率相对最低,未来开发舒适型产品程度较高; 中心城市仍为小规模、高密度、集约式开发为主,此种形势将日趋明显。 (数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),未来开发仍将以小规模、集中式开发为主,占总量的五成。 由于新政规定拿地首付不得低于总地价的50%,并且废除了减免土地出让金、税收等优惠。

40、政策;使得开发商拿地门槛变高,对开发商经济实力与综合能力的要求也随之升高,因此在拿地规模上更加趋于谨慎。 小规模开发更有利于快速回笼资金,便于再次开发。(数据来源:长沙国土资源局,不包含工业工地),土地市场,46,土地市场,从05年开始,长沙“地王”频出,大多以商住用地为主。楼面地价及成交均价最高的,为华远集团05年所拿下的坡子街“华远金外滩”综合用地;均价1895.35万/亩,折合楼面地价为7409.1元/。以总价及面积为首的,是北辰新河三角洲的商住用地;成交总价为92个亿。今年上半年,大连万达和上海世贸又分别拿下位于开福区和岳麓区的两块商住用地,外地开发商在长沙的拿地热情持续高涨。,流拍土。

41、地中,全部属滨江新城集体出让地块,均带商业性质。 价格较高是其流拍的主要原因,岳麓区其他商住用地的底价相比,流拍地块的底价均价有两块达到650万/亩;过高的价格加上年初土地政策的收紧,造成开发商拿地趋于谨慎。,土地市场,47,土地市场小结,上半年土地市场呈现量价齐升态势,成交多以商住用地为主;未来长沙综合体项目将会大幅增多,或将掀起新一股投资热潮。 由于商住用地的成交增多,上半年长沙土地成交均价达316.12万元/亩,较去年同期上涨189.46%;地价的上涨势必带来房价的攀升,预计未来长沙楼市的价格还将会有新一轮增涨。 小高与高层仍是未来竞争主力,多以小规模、高密度、集约式开发为主。 今年上半。

42、年,长沙又添两块“地王”;与往年相比,今年地王的“诞生”频率尤其加强,由于一线土地价格的飙升,让许多实力的品牌开发商转而选择进军二、三线市场,并带来更为专业的开发理念,这将对未来长沙房地产市场的发展起到极大的带动作用。同时地王的出现也会很快拉升长沙楼价。,土地市场,48,商品房市场,49,供应,2010年上半年,长沙的施工面积高达5589.05万,几乎是09年全年的总量,而竣工面积却只有399.23万方,未来市场还将有大批货量集中上市。预计全年的施工量将极有可能突破8000万方,若按照通常3年左右开发完毕的速度进行推算,则每年的市场供应量将达约2500万方左右。(数据来源:长沙市房地产研究中心。

43、),2010年1-6月,长沙内五区新建纯商品房批准预售量为556.78万,同比增长69.5%;其中住宅批售量为478万,同比增长67%。 受08年全国楼市低迷影响,09年上半年长沙市场供应量大幅度减少,随着楼市的逐渐转暖,开发商拿地热情普遍高涨,开发量不断加大;导致上半年市场供应量依然较高,预计下半年还将会大批量集中上市。(数据来源:长沙市房地产研究中心),商品房市场,50,供应、销售,今年各月批售量均高于去年同期,尤其是最近三个月,商品房供应量始终保持在95万方以上;新政调控之下的长沙房地产市场,下半年的竞争压力将逐渐增大。(数据来源:长沙市房地产研究中心),2010年1-6月,长沙内五区新。

44、建纯商品房销售面积为652.91万,同比增长57.2%,环比下降4.3%;其中,住宅销量为597.16万,同比增长57.3%,环比下降6.5%。6月份,受新政影响住宅成交量大幅减少,环比下降30.5%。,商品房市场,51,商品房、住宅分析,2010年上半年,长沙商品房住宅市场依然延续去年供不应求的形势,供销比为0.8。 随着下半年市场货量的逐渐加大,加上新政实施带来的置业者观望情绪持续加重,未来供求关系很有可能发生逆转,供大于求的现象或将再次出现,商品房市场,52,商品房、住宅分析,2010年1-6月,长沙内五区新建纯商品房均价为4988元/,同比增长17.34%; 其中住宅均价4661元/,。

45、同比增长16.06%。6月份,由于受新政影响,价格与5月相比出现小幅回落。(数据来源:长沙市房地产研究中心),商品房市场,53,商品房、住宅分析,从上半年住宅销售的价位结构来看,4000-5000元/住宅销售比例最大,达到总量的1/3以上,5000元/以上住宅销售比例继续增加,上半年累计销售比例已超过15%。,按照国际公认的说法,房价与收入比在6以内比较合适,若按一季度可支配收入预计,长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市。人均可支配收入与房价比,可以在一定程度上反映城市房价是否合理,同时,也可以反应出一个城市的购买力。 (数据来源:长沙市房地局信息网),商品房市场,54,商品房、住。

46、宅分析,长沙各项经济指标大多排在前三位,2010年一季度GDP在中部6省会城市中排第2位,但住宅价格却排在倒数第二位上,从其中的不对称性可看出,长沙的房价尚有很大提升空间。,上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为110.42,同比增大8.9%。从累计供应及销售的备案情况来看,当前各户型供应量仍全部小于销售备案量,备案时间的相对滞后性是其主因。 供销基本接近的是中户型(90-120)、中小户型(60-90),90以下户型供应量占比为38.44%,比去年同期减少4.38个百分点。 从供求比上来看,144以上的产品供不应求的特征最为显著。,商品房市场,55,商品房、住宅小结,2010年上半年,长沙房。

47、地产市场依然延续09年供不应求的态势,而随着新政出台的持续性影响、下半年市场供应量的不断加大,未来市场供求形势仍较为严峻。 从产品结构看,受新政二套房贷首付提高等影响,60-90平米已经代替120-144成为市场供求主流,紧凑发展趋势明显,预计随着婚房、棚改等刚性需求增大,以及城市化率提升等因素,紧凑型产品的需求仍会持续加大。,商品房市场,56,品牌开发商抢滩布局长沙市场,大盘占有量全市九成以上。,城市综合体项目逐渐占领长沙市场,商业地产时代即将到来。,精装修概念逐渐引领长沙市场,新盘成交普遍看好。,商品房市场,上半年楼市亮点,57,目前,已有大批外来品牌开发商进驻长沙,我们按其总部所在地分为。

48、京派、沪派、浙派、闽派、港派、粤派、成渝派、东北派及鄂派九大派别;其中又以粤、京、港、浙、闽五地居多,实力最强。,商品房市场,上半年楼市亮点,58,目前,长沙市知名品牌外来开发商多达55家,其中全国百强企业已进驻28家,主以京派及粤派居多;当前在售项目共约56个,占全市在售总数的25%。,商品房市场,上半年楼市亮点,59,据统计,长沙已报建且总建面积在百万方以上的大盘(不包括售完),共计22个,其中20个为外来品牌开发商,占全市9成以上,开发实力雄厚。,商品房市场,上半年楼市亮点,60,据统计,外来品牌开发商在长沙的潜在供应量约达3557万方(已报建项目),占全市未来总供应量的42%;其中,后。

49、续货量较大的开发商,多为实力强大的全国知名企业。,据统计,品牌开发商在长沙的土地储备(未动工/刚开工)共有32块,仍以粤派与京派开发商的储备数量最多。 全国知名大品牌企业,如万科、保利、恒大、万达、恒基兆佳等,均有土地资源储备,以供后续发展,这在一定程度上说明开发商看好长沙的未来发展潜力。,商品房市场,上半年楼市亮点,61,商品房市场,上半年楼市亮点,62,随着城市进程和发展的不断加速,长沙的城市综合体逐渐开始大行其道.据不完全统计,目前已有近20家国内及本土开发商在长沙筹备综合体的开发,预计从今年年底至未来的三年内,长沙将有多个城市综合体项目同步启动。 其中,明年上半年之前上市的新项目或将达8个以上,多为长沙关注度较高的大型品牌综合体项目,包括万达商业广场、湘腾商业广场、运达国际新城、保利南湖广场、北辰三角洲、泊富商业广场、新华都万家城、华盛世纪新城等等。 城市综合体的出现是城市经济、社会、技术形态发展到一定程度的必然产物。在未来,城市综合体必将会成为长沙房地产重要的发展方向。,商品房市场,上半年楼市亮点,63,据不完全统计,全市仅商业体量在5万方以上、并含超过2万方的集中式商业而未售的综合体项目就多达16个,可见长沙未来的商业地产时代即将到来。,商品。

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