2010年上半年中国103个城市房地产市场研究报告_80页.pdf

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1、土地周度交易情报 住宅周度交易情报 企业资讯周报 政策及宏观形势研究月报 土地月度交易情报 住宅月度交易情报 品牌企业动态研究月报 政策评估报告 土地市场年报 住宅市场年报 企业资金状况分析半年报 中国房地产百强企业白皮书 城市数据信息周报 城市风险测评月报 城市市场机会研究半年报 城市开发投资吸引力研究报告 感谢关注 CREIS中指情报! 温馨提示:您现在收到的是第 6期( 2010年上半年)月报 土地交易情报 、住宅交易情报 、 品牌企业动态研究月报 政策及宏观形势研究月报 更多专业报告,敬请关注搜房产业网: http:/ 中国指数研究院 数据信息中心 如有疑问,请随时致电:010-593。

2、06983 全 国 情 报 1万元/ 城市年 6万元/年 城 市 情 报 中指情报 城市 关注区域市场 透析城市投资潜力 企业 紧跟行业标杆 调整企业发展策略 住宅 快评全国楼市 及时应对市场变化 土地 百城土地跟踪 制定最优拿地策略 政策 解读最新政策 把握政府调控方向 CEIES中指情报 - 全国月报( 2010年上半年) 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信 息中心、中国房地 产指数系统,如有疑问,请咨询 010-59306946 2010 年上半年中国 103 个城市土地市场交易情报 【本月导读】. 1 一、新政调控措施之下土地市场特点. 2 1.1 住宅用地供应持续增长,103 个。

3、城市住宅用地上半年累计供应量同比增加 100% . 3 1.2 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制,楼面地价维持在 1600-2000 元/平方米 3 1.3 住宅用地平均溢价水平普遍走低,但热点地块的溢价水平仍然较高 . 4 1.4 成交量低位运行,开发企业重点布局二三线城市 . 5 1.5 调整招拍挂的出让方式,增加招标比重 . 7 1.6 政策因素超过市场因素,土地市场出现流拍 . 7 二、土地市场存在的问题 . 8 2.1 土地供应计划难以完全落实,下半年政府面临较大的供应压力 . 8 2.2 过度倚重招标的方式抑制地价,有违市场规律,存在“寻租”可能 . 8 2.3 保障性住房用地存。

4、在“一刀切”问题,应该分城市区别对待 . 8 三、下半年土地市场发展预测 . 9 3.1 下半年进一步加大住宅用地供应力度 . 9 3.2 土地调控政策会有效持续,未来政策重点放在打击开发企业囤地之上 . 9 3.3 进一步完善土地出让方式, “勾地”出让或成主流 9 四、2010 年上半年住宅用地排行榜 . 10 4.1 2010 年上半年全国成交住宅用地总价排行榜 10 4.2 2010 年上半年全国成交住宅用地楼面地价排行榜. 11 4.3 2010 年上半年全国土地出让金前 10 城市排行榜. . 12 4.4 2010 年上半年全国成交住宅用地溢价率前十城市排行榜 . 13 五、北京。

5、、上海、广州、深圳等 10 城市住宅用地市场情报 14 六、全国重点城市住宅用地市场情报. . 16 2010 年上半年中国主要城市住宅市场交易情报 上半年重点城市成交量普遍同比下调 50%,价格波动上行 . . 24 2010 年上半年主要城市交易情况一览 . 25 2010 年 6 月中国主要城市住宅市场交易情报 . 26 2010 年上半年重点城市住宅市场交易分析 . 28 CREIS 中指情报全国月报(2010 年上半年) 中国指数研究院 数据信息中心 中国房地产指数系统 电 话: 010-59306983; 59306946 了解更多详情: http: / CEIES中指情报 - 全。

6、国月报( 2010年上半年) 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信 息中心、中国房地 产指数系统,如有疑问,请咨询 010-59306946 (1) 北京市场低迷,可售与成交量一路下滑 . 28 (2) 上海供给充裕,成交量同比下滑近 50%. . 30 (3) 天津成交量连续两月下滑,价格低位回调 . 31 (4) 重庆成交量同比小幅下调,价格处于高位 . 32 (5) 深圳成交量同比缩水近 70%,价格高位回调. . 33 (6) 杭州成交量大幅缩水,价格逆市上扬 . 34 (7) 武汉成交量波动明显,价格平缓上行 . 35 (8) 南京成交量低位震荡,市场有待回暖 . 36 (9) 成。

7、都成交量低位运行,波动幅度加剧 . 37 2010 年 6 月中国房地产企业监测报告 【本月导读】土地市场回暖,销售有所回升,融资依然困难 . . 38 一:土地储备. . 39 六月土地市场回暖,重点企业开始理性扩张土地储备 39 重点监测企业 09 年新增土地储备分布 . 41 1:万科 . 41 2:保利地产 . 42 3:绿城中国 . 43 4:富力地产 . 44 二:经营业绩. . 45 2.1 销售业绩分析. . 45 (1)万科:6 月全国销售回暖,单月业绩创出一年来最高纪录。售价有所回升 .45 (2)保利地产:5 月销售面积和金额双双回落,成交价格每平米下跌接近 2000 元。

8、。 46 (3)中海地产:5 月份全国销售面积略有增长,但成交均价出现大幅下跌,每平米均价跌幅近 4000 元。47 (4)金地集团:持续未公布销售数据,疑为销售低迷 . .48 (5)绿城中国:5 月份销售业绩环比大幅下降,短暂的复苏之后再次遭受市场的寒冬,前景迷茫。.49 (6)富力地产:6 月份销售业绩企稳,终结了连续三个月的下滑局面,成交均价继续下调,创出历史新低。.50 2.2 重点城市销售动态 50 (1)万科:6 月份多城市销售额上涨,7 个重点城市中成交过亿,上海增幅居首。 .50 (2)保利地产:6 月多数城市销售环比下跌,凭借保利茉莉公馆的开盘热销,北京市场环比巨大增长。.。

9、51 (3)中海地产: 多数城市销售下跌,中海地产仅在深圳市场一枝独秀。 .51 (4)金地集团:凭借金地格林世界的集中成交,金地集团在天津市场出现爆发式增长。 52 (5)富力地产:6 月份销售开始止跌回升,4 个城市环比上涨,2 个城市单月销售过亿。5 3 CEIES中指情报 - 全国月报( 2010年上半年) 本报告数据来自于中国 指数研究院数据信 息中心、中国房地 产指数系统,如有疑问,请咨询 010-59306946 2.3 重点区域销售动态 53 (1)6 月份万科在环渤海、长三角和珠三角销售三足鼎立,区域发展均衡。. 53 (2)保利地产环渤海、长三角和东北区位列前三,全国五个区。

10、域份额相差不大,区域发展均衡。 53 (3)中海地产 6 月份珠三角一枝独秀,占比接近 50%。. 53 (4)富力地产环渤海市场占比高达 68%,区域发展明显失衡. 54 三、企业融资. . 55 融资难度持续加大, 多家上市企业撤回增发计划 . 55 2010年6月重 点企业融资统计 55 2010 年 6 月房地产政策解读与点评 一、 上半年房地产政策分析 .56 1.1 房地产新政对购房需求响显著,5 月商品房销售面积环比同比都出现下降. 57 1.2 新政支持房地产开发企业增加供应,并不断加大保障性住房的供应力度,市场供求关系的转变将逐步形成 59 1.3 多重政策叠加效应有力遏制房。

11、价继续上涨,政府调控目标有望在年内实现 . . 61 本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应,有力遏制了房价的继续上涨。 61 1.4 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段 . . 62 二、房地产政策走势展望 64 2.1 短期内房地产调控已进入效果观察期,地方政府细则呈现“高开低走” 64 2.2 本轮房地产调控短期内难以完全退出,政府将继续扭转商品房的投资功能,使其回归居住属性 66 2.3 房产保有环节征税不可避免,但土地出让金制度不会改变 67 2.4 中国经济内外部环境较为复杂,房地产政策走势存在不确定性 68 2.5 土地政策调整孕育下一轮房地产行。

12、业发展机遇 . . 69 2.6 保障性住房建设力度持续加大,今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分. 71 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 1 住宅用地供应量持续增加,地价快速上涨势头 得到遏制,企业拿地更加理性 后期政策重点集中在打击开发企业 囤地、实现土地的有效供应 【本月导读】 住宅用地供应量持续增长, 103 个城市住宅用地上半年累计供应量同比 增加 100%。 2010 年上半年,全国 1。

13、03 个城市累计供应住宅用地 20335.8 万平方米,同比增加 100%。从月度分布来看,除了 2 月受春 节和 4 月受计划出台之前暂停土地出让因素影响,供地量有所回落外, 其他月份供应量持续增长 详见 p3 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制,楼面地价维持在 1600-2000 元 /平方米。 2010 年上半年, 全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1863 元 /平方米,环比 2009 年下半年下降 9% 详见 p3 政策因素超过市场因素,土地市场出现流拍。 调控政策不断出台,影响 了开发商的拿地策略,土地出让方式的调整改变了价高者得的竞价模 式,从而在一定范围内导致土地流拍。4。

14、 月 26 日,北京市房山区窦店 镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流拍 详见 p6 土地调控政策会持续下去,未来政策重点放在打击开发企业囤地之 上。 政府对待土地调控政策应持审慎的态度,对于规范土地市场交易 的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期,严格执 行土地政策,打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重 点 详见 p8 进一步完善土地出让方式,“勾地”出让或成主流。 土地出让方式的选 择很大程度上影响着土地交易的价格,招标、拍卖、挂牌的出让方式各 有利弊,解决的根本途径是明确土地供应计划,增加开发企业选择的空 间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式 详见 p8。

15、 2010 年上半年中国 103 个城市土地市场交易情报 中国指数研究院 数据信息中心 中国房地产指数系统 电 话: 010-59306983; 59306947 查看往期全文: http: / 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 2 一、新政调控措施之下土地市场特点 表 1: 2010 年上半年全国 103 个城市土地市场交易情报(部分) 总数 住宅 宗数 用地面积 楼面价格 宗数 用地面积 楼面价格 城市。

16、 (宗) (万平方米) (元 /平方米) (宗) (万平方米) (元 /平方米) 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京 132 109 958 782 3184 5262 32 29 320 265 4749 9416 上海 226 206 1005 981 3236 4571 35 37 352 401 4790 9153 广州 60 48 360 311 991 983 8 5 32 10 3192 5202 深圳 40 31 179 162 807 946 1 1 20 20 1508 1508 杭州 312 231 695 540 2157 31。

17、80 58 48 238 203 3578 5902 天津 437 363 3894 3029 1426 1374 143 104 2186 1594 1685 1887 南京 118 83 429 350 1311 2281 31 23 185 143 2129 3694 武汉 269 184 1601 1164 1876 954 61 49 561 495 2084 1288 重庆 252 109 1231 634 1077 1434 121 49 678 386 1296 1673 成都 163 130 917 767 812 1076 78 71 437 404 964 1292 沈阳。

18、 241 148 1507 906 757 745 89 55 657 450 784 775 青岛 181 109 955 559 1308 2119 57 40 474 303 1743 2817 济南 109 69 704 386 831 1527 40 23 249 180 836 1505 苏州 198 217 780 808 1785 2233 54 52 376 354 2832 4033 宁波 202 159 575 433 1205 2113 49 49 231 201 1913 2996 无锡 67 57 473 446 1581 2368 27 27 364 364 18。

19、75 2702 厦门 74 72 420 368 1589 2123 19 20 138 140 2759 3257 福州 33 27 303 94 2689 3528 13 12 244 58 2857 4125 东莞 101 84 348 257 760 1134 33 26 127 88 1126 2165 长春 159 63 710 335 668 905 40 26 336 209 755 1018 大连 216 137 1244 754 2005 2785 108 77 944 635 1913 2899 吉林 145 7 591 73 475 580 77 7 410 73 45。

20、8 580 长沙 49 39 211 187 1485 1619 23 18 130 116 1599 1743 南昌 65 61 368 319 716 1079 15 14 87 82 1151 1970 太原 23 21 157 168 581 614 15 14 137 137 622 674 郑州 127 103 582 473 580 504 68 57 248 193 636 543 洛阳 24 18 102 115 521 749 12 10 55 53 951 860 哈尔滨 193 127 845 568 557 506 77 44 525 332 701 623 西安 7。

21、1 68 332 314 754 960 39 39 197 190 754 856 昆明 38 32 309 286 529 705 12 9 77 58 784 1190 数据来源: CREIS 中指数据 http:/ 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 3 在本轮房地产市场调控中,土地市场成为调控的重点。国务院、国土资源部、税务总局等中央部委通 过加大住宅用地特别是保障性住宅用地供应、提高开发企业拿地首。

22、付比例、完善土地出让方式、严格清算 土地增值税等措施,加强土地市场监管,规范土地市场交易,有效抑制了土地价格的快速上涨,实现了土 地市场健康稳定发展。 1.1 住宅用地供应持续增长,103 个 城市住宅用地上半年累计供应量同比增加 100% 国土资源部公布的住宅用地供应计划显示, 2010 年全国住宅用地供应 18.5 万公顷,同比增加约 140%。在此背景下,住宅用地供应持续增长,远超去年同期水平。中国指数研究院数据信息中心监 测显示, 2010 年上半年,全国 103 个城市累计供应住宅用地 20335.8 万平方米,同比增加 100%。 从月度分布来看, 除了 2 月受春节和 4 月受计。

23、划出台之前暂停土地出让因素影响, 供应量有所回落外, 其他月份供应量持续增长。 6 月,全国 103 个城市共推出住宅用地 3152.4 万平方米,与上月基本持 平,同比增加 35%。 图: 2010 年上半年住宅用地月度供应量 -1% 35% 0 1000 2000 3000 4000 5000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 单位:万平方米 2009年 2010年 环比 同比 数据来源: CREIS 中指数据、 1.2 住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制,楼面地价维持在 1600-2000 元/平方。

24、米 土地价格过快上涨,助推了房价的快速上涨, “地王”对房价的拉动效应尤为明显, “地王”频现 的时期是房价上涨最快的时期。以北京为例, 2009 年 2 月、 7 月、 11 月和 2010 年 3 月,北京市场“地 王”频现,同期商品住宅销售均价环比分别上涨 16%、 11%、 10%和 22%。特别是 2010 年 3 月,北 京土地市场一天出现 3 个“地王” ,商品住宅销售均价环比上涨 22%,是 15 个月来上涨最快的月份。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑。

25、问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 4 图: 2009 年 1 月 -2010 年 6 月北京商品住宅销售价格和住宅用地楼面地价走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 200901 200903 200905 200907 200909 200911 201001 201003 201005 商品房销售价格 住宅用地楼面地价 数据来源: CREIS 中指数据、 抑制地价过快上涨是本轮土地市场调控的核心,中央部委通过增加住宅用地供应量、打击开发企业囤 地、规范土地出让金缴纳时间、完善土地出让方式、严格清算土地增值。

26、税等措施,有效的抑制了土地价格 的过快上涨。 2010 年上半年,全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1863 元 /平方米,环比 2009 年下半年 下降 9%。从月度交易看,住宅用地楼面地价一直处于下行阶段, 6 月份随着上海、广州、杭州等城市优质 地块的成交,楼面地价小幅回升,但仍然维持在 1600-2000 元之间,低于 2009 年下半年的价格水平。 图: 2009 年 1 月 -2010 年 6 月全国 103 个城市住宅用地楼面均价 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 200901 200903 200905 200907 200909 200911。

27、 201001 201003 201005 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 楼面地价(元/平方米) 环比 数据来源: CREIS 中指数据、 1.3 住宅用地平均溢价水平普遍走低,但热点地块的溢价水平仍然较高 随着住宅用地供应加大,开发企业根据战略布局选择符合企业发展的地块,减少了拿地的盲目性。新 政出台后的 5 月和 6 月,土地市场热度明显下降,住宅用地平均溢价水平逐渐走低,但是热点地块仍然受 到开发企业的青睐。上海 6 月成交了 2 宗住宅用地,其中工业园区岛区西侧地块被旭辉集团以 5507 元 /平 方米的楼面地价拿下,溢价率达 135%;广州 6。

28、 月成交的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场 A、 B 地块均被中国 铁建地产以 123%、 134%的溢价率拿下。 房价环比 上涨 16% 房价环比 上涨 11% 房价环比 上涨 10% 房价环比 上涨 22% 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 5 表: 2010 年上半年重点城市住宅用地溢价率 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 北京 141% 126% 123% 无成交 13% 35% 上海 137。

29、% 55% 1% 25% 94% 136% 广州 无成交 无成交 1% 无成交 4% 129% 深圳 无成交 无成交 0% 无成交 无成交 无成交 杭州 65% 56% 90% 55% 25% 37% 天津 25% 31% 8% 17% 7% 1% 重庆 28% 9% 18% 91% 6% 6% 南京 112% 82% 82% 62% 35% 15% 武汉 0% 0% 3% 20% 无成交 0% 成都 32% 21% 0% 81% 18% 0% 大连 64% 58% 29% 122% 34% 26% 福州 无成交 30% 57% 无成交 无成交 9% 宁波 71% 0% 29% 62% 6% 。

30、6% 苏州 103% 0% 无成交 无成交 0% 6% 厦门 无成交 0% 33% 95% 无成交 7% 海口 0% 无成交 无成交 0% 130% 无成交 沈阳 0% 0% 0% 2% 15% 0% 长沙 133% 30% 125% 4% 无成交 0% 太原 无成交 11% 22% 无成交 无成交 2% 合肥 64% 58% 29% 122% 34% 26% 数据来源: CREIS 中指数据、 1.4 成交量低位运行,开发企业重点布局二三线城市 银行信贷在本轮房地产市场调控中起到至关重要的作用。对个人而言,二套房首付比例提升至 50%, 贷款利率为基准利率 1.1 倍,严格限制三套房及以上。

31、的贷款;对开发企业而言,减少银行授信规模,严格 监控贷款用途。通过以上手段,延缓了开发企业资金回笼速度和信贷规模,增加了开发企业资金压力,降 低了开发企业的拿地热情。 2010 年上半年,全国 103 个城市住宅用地累计成交量 14420 万平方米,同比增加 85%。从月度分布 来看,成交量有逐月下降的趋势, 6 月成交量环比下降 28%,同比下降 37%。 自 4 月国土资源部公布今年各省(区、市)住房供地计划之后,住宅用地供应量持续增长,住宅用地 的大量供应并没有带来成交量的大规模增加,在目前的政策背景下,成交量处于低位。住宅用地成交面积 和推出面积的比值由 3 月的 0.9 下降至 6 。

32、月的 0.4.,总体来看,由于 6 月土地市场热度明显下降,部分城 市出现流拍流标现象,成交推出比低至 0.4。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 6 图: 2010 年上半年住宅用地月度成交量 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 单位:万平方米 2。

33、009年 2010年 环比 同比 数据来源: CREIS 中指数据、 图: 2010 年上半年 103 城市住宅用地成交面积与推出面积比值 0.6 1.0 0.9 0.8 0.6 0.4 0 1000 2000 3000 4000 5000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 单位:万平方米 推出量 成交量 成交面积 / 推出面积 数据来源: CREIS 中指数据、 二三线城市城市化进程的加速和本轮土地市场的放量供应,为开发企业调整战略布局、加快城市扩张 提供了机遇,加上二三线城市土地成本相对较低,开发项目具有较高的利润。

34、空间。以万科为例, 2010 年上 半年,万科新增加项目 43 个,其中一线城市仅 5 个,仅占新增项目的 12%。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 7 图: 2010 年上半年标杆企业拿地城市分布 0% 20% 40% 60% 80% 100% 一线城市 二线城市 二线城市 38 16 8 8 一线城市 5322 万科 保利 绿城 中海 数据来源: CREIS 中指数据、 1.5 调整招拍挂的出让方式。

35、,增加招标比重 2004 年“ 8.31 大限”之后,挂牌、拍卖的出让方式一直是土地市场的主流。 “价高者得”的规则被认 为是土地价格高企的重要原因。以北京为例, 2004-2010 年( 2010 年 1-6 月) 7 年间,采用招标出让方式 较多的年份地价增长率相对较慢,反之,增长较快。 2009 年,北京仅 4 宗住宅用地采用招标的方式出让, 平均楼面地价同比增长 51%。 完善土地出让方式,探索“综合评标” 、 “一次竞价” 、 “双向竞价”等是此次土地市场调控的重点,土 地出让方式结构将发生重大变化,招标出让方式将得到更多采用。新政之后的 5 月和 6 月,北京供成交 11 宗住宅用。

36、地,其中 9 宗以招标方式出让,仅 2 宗以挂牌方式出让。而 1-4 月正式挂牌的 19 宗住宅用地中, 仅 1 宗采用招标方式。 表: 2004-2010 年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年上半年 楼面地价 (元 /m2) 1901 2578 2858 3484 3779 5724 5202 招标宗数 2 1 28 31 26 4 9 地价同比 - 36% 11% 22% 8% 51% -10%(同比 2009 年) 数据来源: CREIS 中指数据、 1.6 政策因素超过市场因素,土地市场。

37、出现流拍 4 月 19 日, “国十条”出台,号称史上最严厉的调控政策席卷全国,导致土地市场交易一度受挫。 5 月 26 日,国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知 , 明确了土地增值税清算过程中的 若干计税问题,这将在一定程度上对开发商 当期利润和现金流形成较大压力,对土地市场交易造成一定 的冲击。 调控政策不断出台,影响了开发商的拿地策略,土地出让方式的调整改变了价高者得的竞价模式, 从而在一定范围内导致土地流拍。 4 月 26 日,北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因“超上限”而宣告流 拍; 5 月 24 日, “北京市房山区房山线长阳站 9 号地多功能项目用地”等 4 宗土地因无。

38、人报价,均告流 拍。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 8 二、土地市场存在的问题 2.1 土地供应计划难以完全落实,下半年政府面临较大的供应压力 此次住宅用地供应力度之大,前所未有。由于土地供应涉及到拆迁、征地、生地变熟地等一系列较为 复杂的工作,对当地政府的财力提出较高的要求。对于土地一级开发薄弱的城市,能否顺利执行土地出让 计划尚存疑问。 通过下表可以看出,除了上海一次性推出 214 万平方米预公告地。

39、块以外,其他城市住宅用地实际供应 量均在计划的 40%以下。一线城市中,广州上半年实际供应量仅为计划的 6%,深圳为 14%,北京为 22%; 二线城市供应量明显高于一线城市,但也不足 40%。如果供地计划顺利完成,地方政府下半年将面临较大 供地压力。 表:重点城市土地供应计划及 2010 年上半年完成率 单位: 万平方米 计划供应 商品住房用地(含中小套型 商品房用地) 实际供应 计划完成情 况 北京 2500 1470 320 22% 广州 650 500 32 6% 深圳 407 147 20 14% 杭州 2023 798 238 30% 南昌 287 229 87 38% 成都 15。

40、07 1240 437 35% 数据来源: CREIS 中指数据、 2.2 过度倚重招标的方式抑制地价,有违市场规律,存在“寻租”可能 改变土地出让方式、增加招标比重、降低价格是此次调控土地市场的重点。政府一方面通过招标的方 式,弱化土地价格因素,避免价格过快上涨,但另一方面又期望获得可观的土地出让金收入。因此,政府 设定的招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。北京顺义区马坡镇新城 9 号地西侧地块最初采取综合 评标方式出让,地块招标底价为 16.5 亿元,折合楼面地价 6442 元 /平方米,接近该区域最高的楼面地价。 虽然中铁置业报出 14.55 亿元的最高价,但是由于没有达到底价而流。

41、拍。 招标方式出让应具有针对性,对于涉及到重大城市规划、市政设施等具有较大影响力的地块应采取招 标的出让方式,对于普通商品住宅用地应侧重挂牌和拍卖的出让方式,通过市场确定竞得方。增加招标出 让固然能够暂时降低地块的成交价格,但存在评判标准不透明、人为干预等问题,容易由“招标”变为“内 定” ,不利于土地市场的健康发展。 2.3 保障性住房用地存在“一刀切”问题,应该分城市区别对待 增加保障性住房用地,解决中低收入人群的住房问题,是本轮市场调控期望实现的一个目标。根据国 土资源部的供地计划,各个城市保障性住房用地占整个住宅用地的 50%(保障性和中小户型用地共占 70%) 。但是,各个城市发展水。

42、平不一,城市差异化明显,应区别对待保障性住房用地。对于经济发达的一 线城市和沿海城市,商品房价格偏高,应重点发展保障性住宅,解决中低收入和夹心层人群的居住问题。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 9 对于二三线城市,商品房价格相对较低,保障性住房的价格和普通商品房价格相差不大,对保障性住房的 需求偏小,因此可以适当增加普通商品住宅用地面积,减少保障性住房用地面积。 三、下半年土地市场发展预测 3.1 下半年。

43、进一步加大住宅用地供应力度 据以往市场表现,土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下,如果完成供应 计划,则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。 3.2 土地调控政策会有效持续,未来政策重点放在打击开发企业囤地之上 土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用,增加住宅用地供应,提高土地保证金和首付比 例,明确项目开竣工时间,严格清算土地增值税等措施有效的抑制了快速上涨的地价。政府对待土地调控 政策应持审慎的态度,对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期, 严格执行土地政策,打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。 3.3 进一步。

44、完善土地出让方式, “勾地”出让或成主流 土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格,招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊,解 决的根本途径是明确土地供应计划,增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出 让方式,通过公示计划出让地块,让开发企业自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块,可以直接采 取拍卖出让;对于申购人数较少的地块,可以直接挂牌;对于具有较大影响的地块,可以采取招标方式。 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-。

45、59306983;59306947。 10 四、2010 年上半年住宅用地排行榜 4.1 2010 年上半年全国成交住宅用地总价排行榜 表: 2010 年上半年全国成交住宅用地总价前十排行榜 建筑面积 成交价 楼面 地价 排名 城市 区域 地块名称 规划用途 (m2 ) (万元) (元 /m2 ) 竞得方 成交日期 1 天津 津南区 咸水沽镇 居住、科教用 地、商业 3010900.8 705000 2341 富力 2010-4-28 2 上海 闸北区 苏州河北岸 东块 1 街坊 商办、文化娱 乐、居住用地 132996.3 702000 52783 华侨城 2010-2-11 3 福州 晋安。

46、区 “福临东城” 以南地块 商服用地、居 住用地 1271760 600000 4718 江西正荣 2010-2-4 4 北京 丰台区 六圈A居住项 目地块 居住、学校 348037.9 597000 17153 中海地产 2010-1-21 5 北京 大兴区 亦庄住宅及 商业项目 (X1-1B)地 块 住宅及商业 391170 524000 13396 中信新城 2010-3-15 6 北京 朝阳区 大望京村环 境整治土地 储备项目 4 号、5 号地 公建混合住 宅用地、托幼 用地 280789.9 504000 17949 保利地产 2010-3-17 7 佛山 禅城区 汾江南路东 侧、前。

47、进路北 侧 居住、商业办 公、文化娱乐 1662461.8 470500 2830 新鸿基 2010-2-22 8 北京 朝阳区 常营大型居 住区三期土 地一级开发 项目 A-001 A-005 地块 公建混合住 宅用地 462928.5 454000 9807 龙湖地产 2010-2-24 9 北京 朝阳区 崔各庄乡大 望京村环境 整治土地储 备项目1号地 住宅混合公 建用地、医院 用地、配套教 育用地 169537.2 408000 24066 远洋地产 2010-3-15 10 青岛 市南区 香港西路南、 东海二路东 住宅、商服 227004 404067. 1 17800 绿城 201。

48、0-1-22 数据来源: CREIS 中指数据 http:/ 中国主要城市土地市场交易情报:2010年上半年 本报告数据由中国指数研究院-数据信息中心监测整理获得,数据可能做后期相应的核对调整, 因此数据仅供参考。如有疑问和建议,请致电: 010-59306983;59306947。 11 上半年各项调控政策的出台,对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击,但是热点地区的优质地块 仍旧备受开发商青睐。除天津、福州和佛山的三宗住宅用地外,其它地块均为于一线城市或沿海经济发达 城市,楼面均价比较高,其中最低的“朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目 A-001-A-005 地块 ” 楼面均价也高达 9807 元/平方米,而楼面均价最高的“闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块”则高达 52783 元/平方米。 上半年总价前 10 地块有 9 宗位于新政前,仅富力 70.5 亿拿下的总价“地王”位于新政后 10 天。 表明新政对开发企业造成了较为明显的资金压力,不敢贸然拿总价较高的地块。 本月成交总价前 10 的地块,体量都比较大,总量均在 3.4 万平方米以上,最大的地块面积更是多 达 129 万平方米。 楼面均价水平较高,除天津、福州和佛山的三宗地块以外,其它地块楼面均。

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