1、资格认证培训资格认证培训 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 高端群体的海外房地产 投资策略与实务 高端群体的海外房地产 投资策略与实务 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 2 ?建立和丰富了更广阔的世界房产投资观；建立和丰富了更广阔的世界房产投资观； ?成为快速吸引客户注意力和兴趣的讨论话题；成为快速吸引客户注意力和兴趣的讨论话题； ?展示您与众不同的投资观念，知识层面和投资视野；展示您与众不同的投资观念，知识层面和投资视野； ?谈大抓小，言繁做简，最终销售自己，赢得口碑和信任，为客户 带来财富的同时，实现您的事业价值； 谈大抓小，言繁做简，最终销售自己，赢得口碑和信任，为客户 带来财富
2、的同时，实现您的事业价值； ?让客户做水渠，我们专业人士帮客户做水坝；让客户做水渠，我们专业人士帮客户做水坝； ?让您的客户问对的问题；让您的客户问对的问题； ? 目标:通过国内外房产投资市场的分析比较、投资 方法策略研究，实现： ? 目标:通过国内外房产投资市场的分析比较、投资 方法策略研究，实现： 导言：三个小时的房产实务培训目标导言：三个小时的房产实务培训目标 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 3 渠道一: 发展商（自住和投资） 渠道二: 房产中介（自住和投资） 渠道三: 自行购买（自住目的为主） 渠道四: 投资公司（投资创富目的为主） 渠道一: 发展商（自住和投资） 渠道二: 房产
3、中介（自住和投资） 渠道三: 自行购买（自住目的为主） 渠道四: 投资公司（投资创富目的为主） 总结： 1. 不同销售渠道，体现了不同的利益代表和利益集团； 2. 不同的购买方式，体现了购买人的思维方式和投资理念； 3. 信息共享，利益分享共同体，才能实现风险可控的利益最大化； 总结： 1. 不同销售渠道，体现了不同的利益代表和利益集团； 2. 不同的购买方式，体现了购买人的思维方式和投资理念； 3. 信息共享，利益分享共同体，才能实现风险可控的利益最大化； 您的客户从那里选购房产？您的客户从那里选购房产？ 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 4 一、Leading Investor主导型投
4、资者 （发展商、房产信托投资基金、保险房产型基金） 二、Following Investor跟随型投资者 （地产投资公司、职业及成熟地产投资人） 三、Negative Followed Investor被动型投资者 （大众房产投资人） 四、Speculator投机者 （房产赌博者） 一、Leading Investor主导型投资者 （发展商、房产信托投资基金、保险房产型基金） 二、Following Investor跟随型投资者 （地产投资公司、职业及成熟地产投资人） 三、Negative Followed Investor被动型投资者 （大众房产投资人） 四、Speculator投机者 （房
5、产赌博者） 总结： 1. 不同类型的投资者，决定了他们财富的最终结果； 2. 不同类型的投资者，体现了投资人对财富的不同定义和认知； 3. 个体房产投资者，及投机者95%最终走向平庸或破产； 总结： 1. 不同类型的投资者，决定了他们财富的最终结果； 2. 不同类型的投资者，体现了投资人对财富的不同定义和认知； 3. 个体房产投资者，及投机者95%最终走向平庸或破产； 你的客户现在是或想成为何类型投资者你的客户现在是或想成为何类型投资者 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 5 房产投资与其它投资形式的比对表房产投资与其它投资形式的比对表 投资方式投资方式门坎门坎周期周期风险保值风险保值收益增
6、值收益增值流动性流动性实用性实用性专业性 存款低短、中低低高低低 股票低短、中高高高低高 基金低短、中中中高低中 债券低中中低中低高低中 期货高短高高高低高 黄金低中长中中高高高 外汇中短、中中中高中高 保险低中长低中低低低中 房地产高中长低中中高高 艺术品高中长中中高低高高 专业性 存款低短、中低低高低低 股票低短、中高高高低高 基金低短、中中中高低中 债券低中中低中低高低中 期货高短高高高低高 黄金低中长中中高高高 外汇中短、中中中高中高 保险低中长低中低低低中 房地产高中长低中中高高 艺术品高中长中中高低高高 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 6 ?富有的定义不是指拥有多少数量的金钱
7、，而更是指 在没有主动收入的前提下维持现有生活水准的时间 长短！ ?房产投资退出计划是衡量投资者在投资循环和周 期中是否成功的指标！（规避“伪”富投资） ?富有的定义不是指拥有多少数量的金钱，而更是指 在没有主动收入的前提下维持现有生活水准的时间 长短！ ?房产投资退出计划是衡量投资者在投资循环和周 期中是否成功的指标！（规避“伪”富投资） 房产投资的最终意义及退出计划是什么房产投资的最终意义及退出计划是什么 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 7 1、投资者是想房产投资还是房产投机？ 2、投资者是想要资产规模还是要建立稳定，持续和递增的被动收入？ 3、如果投资，投资者追求的是资本回报率还是
8、稳定资本增值和现金流？ 4、投资者的资产配置中固态、液态和气态三种资产是被合理分配了吗？ 5、投资者的资产价值是希望被政策决定，还是希望被自由化的公平市场 决定？ 1、投资者是想房产投资还是房产投机？ 2、投资者是想要资产规模还是要建立稳定，持续和递增的被动收入？ 3、如果投资，投资者追求的是资本回报率还是稳定资本增值和现金流？ 4、投资者的资产配置中固态、液态和气态三种资产是被合理分配了吗？ 5、投资者的资产价值是希望被政策决定，还是希望被自由化的公平市场 决定？ 房产投资的最终意义及退出计划是什么房产投资的最终意义及退出计划是什么 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 8 房产投资的最终意
9、义及退出计划是什么房产投资的最终意义及退出计划是什么 6、投资者的财富如果能抵御中国的通货膨胀，能否抵御全球的通货 膨胀呢？ 7、房产的价值体现在重复融资和抵押方面，客户的房产是否可以随 时变现和抵押呢？抵押的价格是由政策定的还是市场定的？ 30年后客户的房子银行不要了，房产的价值如何体现呢？如何套 现呢？套现给谁？ 8、投资者所拥有的是金钱还是现金流（Cash or Positive Cash Flow）？ 9、投资者留给后代的是珍贵的，不可复制的资源性资产吗？ 还是 已经不值钱的大把钞票呢？ 10、未来货币战争下，如何规避和降低房产投资风险？ 6、投资者的财富如果能抵御中国的通货膨胀，能否
10、抵御全球的通货 膨胀呢？ 7、房产的价值体现在重复融资和抵押方面，客户的房产是否可以随 时变现和抵押呢？抵押的价格是由政策定的还是市场定的？ 30年后客户的房子银行不要了，房产的价值如何体现呢？如何套 现呢？套现给谁？ 8、投资者所拥有的是金钱还是现金流（Cash or Positive Cash Flow）？ 9、投资者留给后代的是珍贵的，不可复制的资源性资产吗？ 还是 已经不值钱的大把钞票呢？ 10、未来货币战争下，如何规避和降低房产投资风险？ 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 9 历史经验推演，国内房产 投资市场会如何演变和发展？ 历史经验推演，国内房产 投资市场会如何演变和发展？
11、1、95%的普通房产交易者趋于平庸，拥有2-3套房产终结； 2、95%的房产投机者濒临破产境地； 3、未来逆城市化或卫星城； 4、90%的民营地产开发公司归于倒闭或者被国企并购； 5、土地价格市场由政府决定，房产市场差异化，进而决定了房产价格走势（ 新加坡或香港模式） 6、首次购房年龄由青年到中年推移，自住房拥有比例呈下降趋势； 7、养老和医疗资金趋于匮乏，国民自主安排退休基金； 8、房产税，资本增值税，房产遗产税，等房产相关税种的清晰界定，及个人 投资避税政策的出台； 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 10 内容提要内容提要 Why When How 一、为什么要全球范围内审视和配置房产
12、？ 二、何时是海外投资房产的最适合时机？ 三、投资目的地和项目确认后如何实现投资? 四、把控海外房产投资的风险 五、海外房产投资相关费用介绍及购买流程 一、为什么要全球范围内审视和配置房产？ 二、何时是海外投资房产的最适合时机？ 三、投资目的地和项目确认后如何实现投资? 四、把控海外房产投资的风险 五、海外房产投资相关费用介绍及购买流程 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 South Korea Japan China Russia UK France Germany Saudi Arabia Australia Brazil Canada USA Mexico 11 一、为什么要全球范围内
13、配置房产一、为什么要全球范围内配置房产私 人 银 行 家私 人 银 行 家 海外房产投资市场的环境比较海外房产投资市场的环境比较1.11.1 房产理财及全球房产配置的必要性房产理财及全球房产配置的必要性1.31.3 海外房产投资市场的优势体现海外房产投资市场的优势体现1.21.2 一、为什么要全球范围内配置房产一、为什么要全球范围内配置房产 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 13 比较项比较项中国中国澳洲澳洲 美国 加拿大 美国 加拿大 英国英国香港香港新加坡新加坡 产权拥有期产权拥有期 70年/40年70年/40年永久/99年永久/99年永久永久政府租期房 999/永久 政府租期房 99
14、9/永久 50/75/99 /999 50/75/99 /999 99租 /999/永 久 99租 /999/永 久 期房首付款 条例 期房首付款 条例 首付40 起 60%二套 首付40 起 60%二套 10期房 20现房 10期房 20现房 全款全款30%本国/非 本国全款 30%本国/非 本国全款 首付50% 投资 首付50% 投资 首付30%首付30% 还款开始时间还款开始时间 签合同时 或封顶时 签合同时 或封顶时 现房交割时现房交割时现房交割时现房交割时现房交割时现房交割时现房交割 时 现房交割 时 30%后 分期支付 30%后 分期支付 还款方式还款方式 连本带息连本带息只还利息
15、 /本息 只还利息 /本息 只还利息/ 本息 只还利息/ 本息 只还利息/本 息 只还利息/本 息 连本带息连本带息连本带息连本带息 交楼及信贷 风险 交楼及信贷 风险 有烂尾楼有烂尾楼首付有信托 担保 首付有信托 担保 无烂尾楼/ 有弃屋 无烂尾楼/ 有弃屋 无烂尾楼无烂尾楼无烂尾楼无烂尾楼无烂尾楼无烂尾楼 1.1.1 投资环境比较投资环境比较私 人 银 行 家私 人 银 行 家 14 比较 项 比较 项 中国中国澳洲澳洲美国 加拿大 美国 加拿大 英国英国香港香港新加坡新加坡 再次 贷款 再次 贷款 较难/需满足 条件 较难/需满足 条件 随时按当时市场 价增加贷款，在 不出售房屋的情 况
16、下将房屋升值 部分提现 随时按当时市场 价增加贷款，在 不出售房屋的情 况下将房屋升值 部分提现 限本国民 根据市场 外国人不可 限本国民 根据市场 外国人不可 限本国民 根据市场 外国人不 可以 限本国民 根据市场 外国人不 可以 不可以不可以不可以不可以 信用 体系 信用 体系 不健全，开发 商与业主之间 信息不对称 不健全，开发 商与业主之间 信息不对称 健全，有法律约 束，发展商信誉 较高 健全，有法律约 束，发展商信誉 较高 健全，发展商信 誉较高 健全，发展商信 誉较高 健全，发 展商信誉 较高 健全，发 展商信誉 较高 健全，发 展商信誉 较高 健全，发 展商信誉 较高 健全，发
17、 展商信誉 较高 健全，发 展商信誉 较高 物业 管理 物业 管理 正在完善正在完善完善，费用明 确，水准高 完善，费用明 确，水准高 完善，人性化， 水准高 完善，人性化， 水准高 完善，人 性化，水 准高 完善，人 性化，水 准高 完善，人 性化水准 高 完善，人 性化水准 高 完善，人 性化，水 准高 完善，人 性化，水 准高 物业 税 物业 税 沪渝试点开 始，未来会普 及全国 0.4%-0.6% 沪渝试点开 始，未来会普 及全国 0.4%-0.6% 无物业税，无物业税，有，每个州不 同；通常在房产 估值的1.2% 1.8%；3%养房成 本 有，每个州不 同；通常在房产 估值的1.2%
18、 1.8%；3%养房成 本 有/分八级 占地方税 务收入的 25%，约房 价1%2% 有/分八级 占地方税 务收入的 25%，约房 价1%2% 有，评估 租金的 15%，养 房成本为 房价1- 1.5% 有，评估 租金的 15%，养 房成本为 房价1- 1.5% 有，评估 租金的 10%，养房 成本为房 价1%-2% 有，评估 租金的 10%，养房 成本为房 价1%-2% 1.1.1 投资环境比较投资环境比较 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 15 比较项比较项中国中国澳洲澳洲 美国 加拿大 美国 加拿大 英国英国香港香港新加坡新加坡 买卖自 由度 买卖自 由度 产权转换期 长，受限 制；
19、 产权转换期 长，受限 制； 交房后交房后交房后30天交房后30天交房后交房后交房后交房后交房后42天交房后42天 物业出 租 物业出 租 不规范，只 租，不管理 不规范，只 租，不管理 规范，容易， 全权管理 规范，容易， 全权管理 规范，容 易，全权管 理 规范，容 易，全权管 理 规范，容易， 全权管理 规范，容易， 全权管理 规范，容 易，全权管 理 规范，容 易，全权管 理 规范，容易，全 权管理 规范，容易，全 权管理 市场及 法律 市场及 法律 正在成熟正在成熟成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范成熟规范 个人税 务优惠 个人税 务优惠 暂时无
20、暂时无有，成熟；负 扣税 有，成熟；负 扣税 有，成熟； 负扣税 有，成熟； 负扣税 有，成熟有，成熟有，成熟有，成熟有，成熟有，成熟 遗产税遗产税 暂时无暂时无直系，无 非直系，50% 直系，无 非直系，50% 有，60万起 征点18%-45% 有，60万起 征点18%-45% 有，27.5万以 上的40% 有，27.5万以 上的40% 无无无无 1.1.1 投资环境比较投资环境比较私 人 银 行 家私 人 银 行 家 比较项比较项中国中国澳洲澳洲 美国 加拿大 美国 加拿大 英国英国香港香港新加坡新加坡 福利及 医疗 福利及 医疗 差距大，有待 提高 差距大，有待 提高 全民医疗保 障 全
21、民医疗保 障 大部分医疗 保障 大部分医疗 保障 全民医疗保 障 全民医疗保 障 全民医疗 保障 全民医疗 保障 全民医疗保 障 全民医疗保 障 教育教育 一般， 填鸭式教育模 式 一般， 填鸭式教育模 式 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人 性教育体 制 质量高 个性及人 性教育体 制 质量高 个性及人性 教育体制 质量高 个性及人性 教育体制 社会安 全感 社会安 全感 有待提升有待提升满意度高满意度高满意度高满意度高满意度高满意
22、度高满意度高满意度高满意度高满意度高 生活 品质 生活 品质 差异化大 有待提升 差异化大 有待提升 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 差异小， 满意度高 差异小， 满意度高 差异小，满 意度高 差异小，满 意度高 1.1.2 社会环境比较社会环境比较 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 比较项比较项中国中国澳洲澳洲 美国 加拿大 美国 加拿大 英国英国香港香港新加坡新加坡 经济自由度经济自由度 中中高高高高高高很高很高很高很高 贫富差距贫富差距 较大 0.5% 较大 0.5% 差距小 0.35 差距小 0
23、.35 差距小 0.45 差距小 0.45 差距小 0.3 差距小 0.3 差距小 0.45 差距小 0.45 差距小 0.47 差距小 0.47 资源财富资源财富 低 人均$3000 美元 低 人均$3000 美元 高 人均 $800,000美 元 高 人均 $800,000美 元 较高 人均 $300,000美 元 较高 人均 $300,000美 元 中等中等中等中等中等中等 幸福指数幸福指数 中中强强中中中中中中强强 1.1.2 社会环境比较社会环境比较私 人 银 行 家私 人 银 行 家1.2 海外房产投资各方面优势体现海外房产投资各方面优势体现 1.2.1 房产投资法律体系优势；房产
24、投资法律体系优势； 1.2.2 房产投资税务体系优势；房产投资税务体系优势； 1.2.3 房产投资银行贷款体系优势；房产投资银行贷款体系优势； 1.2.4 房产投资产品多样化、多元化房产投资产品多样化、多元化; 私 人 银 行 家私 人 银 行 家1.2.1 房产投资法律体系房产投资法律体系 ? 对于客户： 首付信托制度； 强制律师指导； 贷款审批，合同生效制度； FIRB审批，合同生效制度； ? 对于发展商： 预售贷款制度； 投资，自住销售比例要求制度； ? 对于客户： 首付信托制度； 强制律师指导； 贷款审批，合同生效制度； FIRB审批，合同生效制度； ? 对于发展商： 预售贷款制度；
25、投资，自住销售比例要求制度； 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 ?负扣税投资法则（Negative Gearing System）：指投 资人贷款进行一项投资，当利息和允许的扣除额超过您 的投资收入时，您可以要求冲减您的其它应税收入。 负扣税投资法则（Negative Gearing System）：指投 资人贷款进行一项投资，当利息和允许的扣除额超过您 的投资收入时，您可以要求冲减您的其它应税收入。 ?房屋资本增值税的征缴方法：（资本增值房屋资本增值税的征缴方法：（资本增值房屋折 旧 房屋折 旧CPICPI房屋费用支出）*25%房屋费用支出）*25% ?印花税：不同的州对政府印花税有不同
26、优惠政策，购买 期房，只缴纳土地的印花税，不交地上建筑的印花税； 印花税：不同的州对政府印花税有不同优惠政策，购买 期房，只缴纳土地的印花税，不交地上建筑的印花税； ?澳洲举例：首次置业补贴$7,000澳洲举例：首次置业补贴$7,000$21,000不等；$21,000不等； 1.2.2 房产投资税务体系房产投资税务体系 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 ?贷款产品灵活，海外客户等同国民待遇；贷款产品灵活，海外客户等同国民待遇； ?对冲帐户应用；对冲帐户应用； ?增值再抵押 （3个月即可）；增值再抵押 （3个月即可）； ?贷款认房，认收入，不认人；贷款认房，认收入，不认人； ?还款方式和期
27、限灵活，IO 新地铁或新隧道修 建和开通；卫星城的规划和升级等） Paramatta; 新地铁或新隧道修 建和开通；卫星城的规划和升级等） ?传统认知优质区域；传统认知优质区域； 3.3.2 区域投资法区域投资法 投资原则和策略投资原则和策略 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 99 ?追求稳定资本增值： 资本增值投资法 追求稳定资本增值： 资本增值投资法根据历史数据，选择高增长的房地产产 品类型： 根据历史数据，选择高增长的房地产产 品类型： ? 住宅土地住宅土地Residential Land （投资） （生地 Residential Land （投资） （生地Vacant Land，熟
28、地Vacant Land，熟地DA Land）DA Land） ? 农场及庄园农场及庄园Farm and Acreage Homes （投资）Farm and Acreage Homes （投资） ? 别墅别墅 Houses, T-houses, Duplex, Semi, （投资）Houses, T-houses, Duplex, Semi, （投资） ? 工业房地产工业房地产Industrial Properties （投资）Industrial Properties （投资） ? 商业房地产商业房地产Commercial Properties （投资）Commercial Propert
29、ies （投资） 3.3.3 资本增值投资法资本增值投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 100 ? 产权仓储产权仓储Storage （9%Storage （9%12%）12%） ? 产权码头产权码头Marina （7%Marina （7%9%）9%） ? 公寓公寓Apartment （6%Apartment （6%7%）7%） ? 商业地产商业地产Commercials （7%Commercials （7%9%） （底商Retail shop, 办公室 Offices） 9%） （底商Retail shop, 办公室 Offices） ? 房产类股票（6%房产类股票（6%10%）10
30、%） ? 房地产投资信托基金（5%房地产投资信托基金（5%15%） 总结及案例分析 15%） 总结及案例分析 3.3.4 现金流投资法现金流投资法 根据历史数据分析 选择高租金回报或股息分红的房产投资产品 根据历史数据分析 选择高租金回报或股息分红的房产投资产品 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 101 获得悉尼最新最大购物超市的唯一机会，距离悉尼CBD仅4公里 澳洲最大购物超市coles 丹克购物广场 DANK STREET SHOPPING PLAZA 总面积：4197.7 租约：20年租约与澳洲最大商业超市coles（每年CPI 5%+） 位置：悉尼核心区域，坐落于繁华Danks S
31、treet，三面临街，距市 中心仅4公里。 售价：$28,000,000 AUD 每年净收入： 获得悉尼最新最大购物超市的唯一机会，距离悉尼CBD仅4公里 澳洲最大购物超市coles 丹克购物广场 DANK STREET SHOPPING PLAZA 总面积：4197.7 租约：20年租约与澳洲最大商业超市coles（每年CPI 5%+） 位置：悉尼核心区域，坐落于繁华Danks Street，三面临街，距市 中心仅4公里。 售价：$28,000,000 AUD 每年净收入：$1,710,700 AUD 3.3.4 现金流投资法现金流投资法投资案例投资案例 私 人 银 行 家私 人 银 行 家
32、 投资物业投资物业 资本增值因素分析法资本增值因素分析法 增值元素分析 自住物业 增值元素分析 自住物业 10分钟筛选原则10分钟筛选原则 3.3.5 增值元素分析投资法增值元素分析投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 103 ?市政规划：新的铁路，桥梁，政府规划的大型项目和工程等（20分）市政规划：新的铁路，桥梁，政府规划的大型项目和工程等（20分） ?就业机会：知识经济区，新建购物中心，医院，公司总部等（20分）就业机会：知识经济区，新建购物中心，医院，公司总部等（20分） ?房屋供给：供给长期短缺（20分）房屋供给：供给长期短缺（20分） ?人口因素：增长率，增长数量，收入分配等
33、（20分）人口因素：增长率，增长数量，收入分配等（20分） ?交通设施：公路，铁路，隧道，桥梁，码头等（10分）交通设施：公路，铁路，隧道，桥梁，码头等（10分） ?公共设施：购物中心，银行，医院，娱乐设施等（10分）公共设施：购物中心，银行，医院，娱乐设施等（10分） ?名校名企：知名中、小学，高校，跨国公司总部等（10分）名校名企：知名中、小学，高校，跨国公司总部等（10分） ?人文景观：山，水，湖，岛，公园，风景名胜等（10分）人文景观：山，水，湖，岛，公园，风景名胜等（10分） 3.3.5 增值元素分析投资法增值元素分析投资法 只要项目打分超过只要项目打分超过80分80分，就值得投资！
34、，就值得投资！ 增值元素分析法增值元素分析法投资物业投资物业 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 104 公寓：公寓：购买公寓10分钟,可以抵达孩子就读学校(20分)，或 商业中心（20分），购物中心（20分），银行（10分），医疗设施 （20分），地铁站（10分），公交站（10分）等设施区域即可 购买公寓10分钟,可以抵达孩子就读学校(20分)，或 商业中心（20分），购物中心（20分），银行（10分），医疗设施 （20分），地铁站（10分），公交站（10分）等设施区域即可 别墅：别墅：购买别墅10分钟,可以抵达孩子就读学校(20分)，或 商业中心（20分），购物中心（20分），银行（10
35、分），医疗设施 （20分），地铁站（10分），公交站（10分）等设施区域即可 购买别墅10分钟,可以抵达孩子就读学校(20分)，或 商业中心（20分），购物中心（20分），银行（10分），医疗设施 （20分），地铁站（10分），公交站（10分）等设施区域即可 增值元素分析法增值元素分析法自住物业（ 10分钟筛选原则） 只要项目打分超过 自住物业（ 10分钟筛选原则） 只要项目打分超过80分80分，就值得投资！，就值得投资！ 3.3.5 增值元素分析投资法增值元素分析投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 105 案例分析1案例分析1 沃斯沃斯Wentworth Point 游艇码头游艇码
36、头Marina：百万豪宅区的标志 升值指数： 。：百万豪宅区的标志 升值指数： 。 桥梁：四通八达的交通 升值指数： 。桥梁：四通八达的交通 升值指数： 。 大型社区的整体规划大型社区的整体规划 第一时间、底起点投入，长线增值 升值指数：第一时间、底起点投入，长线增值 升值指数： Olympic Park 2010-2030年年Master Plan 升值指数：升值指数： 3.3.5 增值元素分析投资法增值元素分析投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 106 ?市政规划市政规划：连接对岸的桥梁、游艇码头、：连接对岸的桥梁、游艇码头、Olympic Park 20年的 发展计划。 年的
37、发展计划。（20分）分） ?就业机会就业机会： Olympic Park 20年的发展计划，将为该区增加约就 业人口 年的发展计划，将为该区增加约就 业人口4.5万余人。万余人。（20分）分） ?房屋供给房屋供给：整个奥林匹克公园发展区，商业区面积是悉尼中央商 业区的 ：整个奥林匹克公园发展区，商业区面积是悉尼中央商 业区的2倍，而住宅仅有倍，而住宅仅有1400户。户。（20分）分） ?人口因素：人口因素：悉尼地区人口增长数量最多，而短缺房屋数量最大悉尼地区人口增长数量最多，而短缺房屋数量最大 （20分）分） ?交通设施交通设施：轮渡、门口的公交车、对岸的火车站：轮渡、门口的公交车、对岸的火车
38、站（10分）分） ?公共设施公共设施：Blaxland 河岸公园、购物中心、河岸公园、购物中心、4星级酒店星级酒店（10分 ） 分 ） ?名校名企名校名企：联邦银行总部、：联邦银行总部、GPT集团等集团等（10分）分） ?人文景观人文景观：Parramatta河、奥林匹克公园等河、奥林匹克公园等（10分）分） 总分：总分：120分分 沃斯沃斯Wentworth Point 案例分析1案例分析1 3.3.5 增值元素分析投资法增值元素分析投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 房产周期循环时钟图房产周期循环时钟图 空置率创新高空置率创新高 房屋均价创新高房屋均价创新高 租金回报率创新低租金
39、回报率创新低 房屋成交量快速回落房屋成交量快速回落 失业率上升失业率上升 空置率降低空置率降低 房屋均价回落房屋均价回落 租金回报率企稳租金回报率企稳 房屋成交量维持低位水平房屋成交量维持低位水平 失业率继续攀升失业率继续攀升 空置率创新低空置率创新低 房屋均价小幅回升房屋均价小幅回升 租金回报率与贷款利率差距值最小租金回报率与贷款利率差距值最小 房屋成交量开始回升房屋成交量开始回升 失业率大大降低失业率大大降低 空置率维持平稳小幅上升空置率维持平稳小幅上升 房屋均价连续上升房屋均价连续上升 租金回报率下降租金回报率下降 房屋成交量逐渐加大房屋成交量逐渐加大 失业率维持平稳失业率维持平稳 9
40、93 3 1212 6 6 房产市场周期顶峰房产市场周期顶峰 房产市场周期底部房产市场周期底部 房产市场回调周期房产市场回调周期房产市场上升周期房产市场上升周期 3.3.6 房产周期的时钟投资法房产周期的时钟投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 3.3.6 房产周期的时钟投资法房产周期的时钟投资法 12点钟方向：12点钟方向： ?即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为：经 济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售 比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高， 租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成 交量快速回落。 即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为：经 济进
41、入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售 比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高， 租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成 交量快速回落。 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 3点钟方向：3点钟方向： ?即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为：经 济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落 ，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开 始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低， 房屋成交量维持低位水平。 即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为：经 济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落 ，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率开 始降低，租金回报
42、率企稳，房屋的拍卖清出率降低， 房屋成交量维持低位水平。 3.3.6 房产周期的时钟投资法房产周期的时钟投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 6点钟方向：6点钟方向： ?即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为：经 济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季 度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居 民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利 率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率 连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。 即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为：经 济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续3个季 度维持稳定或略有小幅回升，租售比、收入
43、比进入居 民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利 率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率 连续3个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。 3.3.6 房产周期的时钟投资法房产周期的时钟投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 9点钟方向：9点钟方向： ?即进入房产市场上升周期。相关数据体现为：经济进 入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升 ，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅 上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高 ，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。 即进入房产市场上升周期。相关数据体现为：经济进 入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升
44、 ，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅 上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高 ，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。 3.3.6 房产周期的时钟投资法房产周期的时钟投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 112 0 1 2 3 4 5 6 78 9 10 时间 增长率 时间 增长率 项目计划 立项施工 完工成熟 5% 项目计划 立项施工 完工成熟 5%-8% 15% 5%-8% 施工建设阶段 8% 15% 5%-8% 施工建设阶段 3.3.7 项目筛选时间投资法项目筛选时间投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 应用方式：应用方式： ?把要投资区域、相同类别
45、的房产历史交易数据作为投 资及购买参考；在资本市场中，通常遵循强者恒强的 规律，如果该区域的房地产价格在过去经历的多个市 场跌宕起伏的周期中都保持相对稳定的增长率，同时 能够体现相对规律性、周期性，因此可以作为推演和 估计该区域未来房产市场发展的数据依托。 把要投资区域、相同类别的房产历史交易数据作为投 资及购买参考；在资本市场中，通常遵循强者恒强的 规律，如果该区域的房地产价格在过去经历的多个市 场跌宕起伏的周期中都保持相对稳定的增长率，同时 能够体现相对规律性、周期性，因此可以作为推演和 估计该区域未来房产市场发展的数据依托。 3.3.8 历史增长数据推演投资法历史增长数据推演投资法 私
46、人 银 行 家私 人 银 行 家 114 墨尔本CBD过去8年公寓中位价，仅增长40%墨尔本CBD过去8年公寓中位价，仅增长40% $292,500 $410,000 3.3.8 历史增长数据推演投资法历史增长数据推演投资法 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 115 3.3.8 历史增长数据推演投资法历史增长数据推演投资法 29万 12万 从2002年到2010年，Andrew Farms中位价增值了142% 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 116 4.4.1 勿以勿以“小小”换换“大大”，以，以“旧旧”换换“新新”原则；原则； 4.4.2 要数量，非单体规模的追均价投资原则；要数量
47、，非单体规模的追均价投资原则； 4.4.3 追求成熟区域的稀少交易原则；追求成熟区域的稀少交易原则； 4.4.4 相同区域，价位差异化原则；相同区域，价位差异化原则； 4.4.5 公寓区域或商业地产，租金至上原则；公寓区域或商业地产，租金至上原则； 4.4.6 公寓区域或别墅，景观至上原则；公寓区域或别墅，景观至上原则； 4.4.7 自住物业和投资物业比例比较原则；自住物业和投资物业比例比较原则； 4.4.8 土地与建筑价值比例原则；土地与建筑价值比例原则； 4.4.9 规避非成熟区域的密集交易原则；规避非成熟区域的密集交易原则； 4.4.10 银行评估体系的抵押价值原则；银行评估体系的抵押价
48、值原则； 4.4 房产投资交易原则房产投资交易原则 私 人 银 行 家私 人 银 行 家四、把控海外房产投资的风险四、把控海外房产投资的风险 入市有风险，投资需谨慎！入市有风险，投资需谨慎！ 私 人 银 行 家私 人 银 行 家四、把控海外房产投资的风险四、把控海外房产投资的风险 汇 率 风 险汇 率 风 险 贷 款 风 险贷 款 风 险 管 理 风 险管 理 风 险 政 策 风 险政 策 风 险 税 务 风 险税 务 风 险 认 知 风 险认 知 风 险 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 119 五、海外房产购买知识介绍五、海外房产购买知识介绍 房产投资的购买 流程及费用清单 房产投资的
49、购买 流程及费用清单 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 120 类 别 类 别 公寓公寓 别墅别墅 买地建房买地建房 土地和房屋已打包 及注册 土地和房屋已打包 及注册 期房 期地 期房 期地 ?签订购房预订书，并交 纳10，000人民币定金； （通常保留3-5天，发展商 有最终决定权） ?收到合同后，预约律师 签订合同，1-3天内支付房 价的10%到客户律师的信托 帐户 ?在交割前2个月准备贷 款资料，等房屋即将竣工前 期得到律师通知后，及剩余 房款的20%，并打款到客户 律师的信托帐户 ?与公寓预订和签署 的步骤一样。 ?但是需要支付土地 价格10%，和建筑房屋价 格的5%或10%，到
50、客户律 师的信托帐户； ?等土地注册后，42 天内办理贷款，同时再 支付土地价格10%-20%， 及建筑房屋价格的10%- 20%；（房屋建筑期间， 客户需要支付银行的贷 款利息，直到房屋建造 完毕） ?与公寓预订和签署 的步骤一样。签完合同 后3天内付土地和建筑 价格的10%到客户律师 的信托帐户，等房屋建 好后，42天内办理贷 款、支付另外20%到客 户律师信托账号 5.1 房产投资购买流程房产投资购买流程 私 人 银 行 家私 人 银 行 家 121 类 别 类 别 公寓公寓 别墅别墅 买地建房买地建房 土地和房屋已打包 及注册 土地和房屋已打包 及注册 现房 现地 现房 现地 ?签订购
