1、华润置地华润置地华润置地华润置地 橡树湾系列产品研究橡树湾系列产品研究橡树湾系列产品研究橡树湾系列产品研究 及平谷项目洋房产品探讨及平谷项目洋房产品探讨及平谷项目洋房产品探讨及平谷项目洋房产品探讨 2012年5月 天润置地集团设计部 2012年5月 天润置地集团设计部 平谷项目规划有花园洋房产品。依据集团领导指示，设计部对 华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具 体情况对洋房产品进行探索与反思。 平谷项目规划有花园洋房产品。依据集团领导指示，设计部对 华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具 体情况对洋房产品进行探索与反思。 目 录 PART 1 华润 橡
2、树湾系列产品 介绍 PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） PART 4华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴 PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍 目 录 PART 1 华润 橡树湾系列产品 介绍 PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） PART 4华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴 PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍 PART 1华润 橡树湾系列产品 介绍华润 橡树湾系列产品 介绍 品牌：品牌：学院系经典品牌线学院系经典品牌线 中国学院住宅风格 学院系列风格的品牌路线 会所连廊围合组成庭院 中国学院住宅风格 学院
3、系列风格的品牌路线 会所连廊围合组成庭院 拓展城市：拓展城市：7座城市座城市 成都 武汉 沈阳 厦门 上海 福州 北京 成都 武汉 沈阳 厦门 上海 福州 北京 橡树湾系列产品橡树湾系列产品 7座城市座城市 拓展城市：拓展城市：北京橡树湾北京橡树湾 建筑类别：板楼建筑类别：板楼,楼塔组合楼塔组合 容积率：容积率：2.25 建筑面积 ：建筑面积 ：76万 （住宅万 （住宅56、商业、商业20） 交通位置：北五环上地站东 ） 交通位置：北五环上地站东1公里万公里万 开发周期：现开盘开发周期：现开盘3期期 在售第3期在售第3期 拓展城市：拓展城市：成都橡树湾成都橡树湾 建筑类别：建筑类别： 6+1多
4、层洋房、高层 容积率： 多层洋房、高层 容积率：4 （洋房（洋房1.7） 建筑面积 ： ） 建筑面积 ：66万 洋房车位比 万 洋房车位比1：1.6 双层地下车库，一期车位双层地下车库，一期车位460辆辆 拓展城市：拓展城市：武汉橡树湾武汉橡树湾 建筑类别：小高层建筑类别：小高层,高层 容积率： 高层 容积率：2.74 建筑面积 ：建筑面积 ：47.6万 绿化率： 万 绿化率：42% 总套数：总套数：4000（总）（总）1632（一期）套（一期）套 高层示意图高层示意图 拓展城市：拓展城市：沈阳橡树湾沈阳橡树湾 建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院 容积率： 建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院
5、容积率： 2.0（一期（一期0.82） 建筑面积 ：约 ） 建筑面积 ：约100万 绿化率： 万 绿化率：35% 叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层 在售第在售第1期期 第第1期总平面期总平面 拓展城市：拓展城市：厦门橡树湾厦门橡树湾 建筑类别：多层、高层 容积率： 建筑类别：多层、高层 容积率： 3.27 建筑面积 ：建筑面积 ：31万 由 万 由3栋栋33层、层、1栋栋32层、层、1栋栋30层、层、4栋栋18层的高层，以及层的高层，以及1栋栋9层、层、3栋栋6层的多层组成 售楼处示意 项目位置示意 层的多层组
6、成 售楼处示意 项目位置示意 拓展城市：拓展城市：上海橡树湾上海橡树湾 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 容积率： 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 容积率： 1.6 建筑面积 ：建筑面积 ：23万 绿化率： 万 绿化率：40% 别墅采用别墅采用“联庭联庭”形势，上海项目是形势，上海项目是“联庭联庭”概念的概念的第一代产品第一代产品 第第1期总平面期总平面 拓展城市：拓展城市：福州橡树湾福州橡树湾 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 容积率： 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 容积率： 1.7 建筑面积 ：建筑面积 ：80万 绿化率： 万 绿化率：30% 别墅采用别墅采用“联庭联庭”形势，福州项目是形势，福州项
7、目是“联庭联庭”概念继上海项目后升级改进的概念继上海项目后升级改进的第二代产品第二代产品 实景相片实景相片 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 建筑面积 ： 建筑类别：联庭别墅、高层公寓 建筑面积 ：80万万 1.规划由低容积率的多层或别墅规划由低容积率的多层或别墅 + 高容积率的高层组成高容积率的高层组成 橡树湾项目规划特点总结：橡树湾项目规划特点总结： 一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标， 利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。 一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标， 利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。
8、 2.中国学院住宅风格 橡树湾项目规划特点总结： 中国学院住宅风格 橡树湾项目规划特点总结： 采用学院系列风格 会所由连廊围合庭院，更加体现学院风格 采用学院系列风格 会所由连廊围合庭院，更加体现学院风格 上海会所立面上海住宅立面上海会所立面上海住宅立面 3. 拥有良好的教育配套 橡树湾项目规划特点总结： 拥有良好的教育配套 橡树湾项目规划特点总结： A.项目在名校附近项目在名校附近 B.引进当地有名的中小学、引进当地有名的中小学、 上海橡树湾附近学校上海橡树湾附近学校 幼儿园作为配套幼儿园作为配套 PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍PART 2 上海、福州橡树湾“联庭别墅”
9、产品的介绍 橡树湾项目产品创新：橡树湾项目产品创新： 上海橡树湾上海橡树湾 福州橡树湾福州橡树湾 “联庭联庭”别墅别墅 上海橡树湾、福州橡树湾的别墅产品采用了上海橡树湾、福州橡树湾的别墅产品采用了“联庭联庭”别墅的概念 上海橡树湾为第一代产品，福州橡树湾在上海项目的基础上进行了升级 别墅的概念 上海橡树湾为第一代产品，福州橡树湾在上海项目的基础上进行了升级 “联庭别墅特点：“联庭别墅特点：产品创新产品创新 5层层3户（一层户（一层+地下室、二层地下室、二层+三层、四层三层、四层+五层）五层） 特点一：每户独立入户特点一：每户独立入户特点二：每户特点二：每户4个独立庭院个独立庭院特点三：特点三：
10、15.4米面宽米面宽 三个主要特点：三个主要特点： 上海橡树湾上海橡树湾（第一代）（第一代） 中央式集中停车中央式集中停车 联庭别墅：联庭别墅：产品升级产品升级 部分设置电梯 卧室较小 后勤区不完善 部分设置电梯 卧室较小 后勤区不完善 福州橡树湾福州橡树湾（第二代） 分户式就近停车 全部电梯入户 卧室较小 后勤区不完善 每户赠送地下室首层赠送地下室 （第二代） 分户式就近停车 全部电梯入户 卧室较小 后勤区不完善 每户赠送地下室首层赠送地下室 联庭别墅：联庭别墅：产品升级（二跃三为例）产品升级（二跃三为例） 车库入户车库入户 1.分户停车 2.电梯入户 3.每户赠送地下室 （升级） 上海橡树
11、湾福州橡树湾 项目概况：项目概况：福州特色创新福州特色创新 符合福州生活的特色创新符合福州生活的特色创新 ?提高地平：提高地平：福州气候潮湿，为避免 这类问题，橡树湾联庭别墅将地坪提高 5.8米，这样可以使地下室处于相对干 燥的环境中 ?直接入户直接入户 ：华润在橡树湾的别 墅中加装电梯，方住户可以 从地下车库直接入户 ?整体南偏东15度整体南偏东15度 ：福州冬短夏 长，橡树湾地处乌龙江边，为 照顾风向、日照及观景需求，橡 树湾联庭别墅整体南偏东15 户型分析：户型分析：A户型（首层户型（首层+地下）地下） 3花园 首层首层 3南向开间 16.25进深 15.4开间 1+地下室层数 3室2厅
12、2卫房型 160m2建面 户型分析：户型分析：B户型（二层户型（二层+三层）三层） 户型分析：户型分析：B户型户型 1露台 二跃三二跃三 5 南向开 间 13.55进深 15.4开间 2+地下室层数 3室3厅3卫房型 207-224m2建面 户型分析：户型分析：C户型户型 户型分析：户型分析：C户型户型 2阳台/露台 四跃五四跃五 5南向开间 13.55进深 15.4开间 2+地下室层数 3室3厅2卫房型 211-234m2建面 PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） PART 3 “联庭别墅”产品的特点以及不足 （以福建项目为例） 特点特点 ?庭院：庭院：一宅四庭院
13、一宅四庭院 ?入口：入口：独立入户独立入户 ?大面宽：大面宽：15.4米面宽米面宽 ?地下停车场：地下停车场： 5.8米双层地下空间米双层地下空间 ?电梯入户：电梯入户：地下室直接入户地下室直接入户 不足不足 ?没有明确的后勤空间没有明确的后勤空间 ?卧室较小没有豪华感卧室较小没有豪华感 （主卧的卧室区约（主卧的卧室区约16平米、次卧平米、次卧15平平 米）米） ?大开间带来的进深较小，对节能有了大开间带来的进深较小，对节能有了 更高的要求更高的要求 ?交通面积过大造成每户公摊的增加交通面积过大造成每户公摊的增加 （三跃四户型（三跃四户型230平米，交通面积 公平米，交通面积 公 摊约摊约40
14、平米）平米） 1.庭院：庭院：一四庭院一四庭院 A户型庭院户型庭院 1.庭院：庭院：一四庭院一四庭院 B户型庭院户型庭院 1.庭院：庭院：一四庭院一四庭院 C户型庭院户型庭院 2.入口：入口：独入户独入户 北侧入口北侧入口 南侧入口南侧入口 3.大面宽：大面宽：15.4米面宽15.4米面宽 A户型进深约：户型进深约：16米米 3.大面宽：大面宽：15.4米面宽15.4米面宽 42005900 3.大面宽：大面宽：15.4米面宽15.4米面宽 B户型进深约：户型进深约：13米米 42005900 3225 1775 5300 3.大面宽：大面宽：15.4米面宽15.4米面宽 C户型进深约：户型进
15、深约：13米米 42005900 3225 5300420059004200 4.地下停车场：地下停车场： 人车分流人车分流 ?全面引入人车分体系，所 有住户全部都能从地下车库直 接入户，这样仅大大提高 项目的安全性和舒适性 ?地下室层高约5.8米，空间可 以改成2层使用 ?所有户型都带有地下室，并 有采光井 5.电梯入户：电梯入户： ?所有户型均能从地下车库 乘电梯入户或由1层电梯厅入 户 ?每一户均设置独楼梯， 从楼梯开始到入户空间都是 专属自我的领域 PART 4 华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART 4 华润 橡树湾项目对平谷项目的借鉴 PART 1 橡树湾设计借鉴橡树湾设计借鉴
16、PART 2橡树湾橡树湾“联庭联庭”别墅产品别墅产品设计的不足设计的不足 PART 3结合平谷项目橡树湾结合平谷项目橡树湾“联庭联庭”别墅产品设计的探讨别墅产品设计的探讨 PART 1 橡树湾设计借鉴橡树湾设计借鉴 ?1。花园洋房叠拼化，每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园。花园洋房叠拼化，每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园/露 台与地下室，大大增加了别墅感。 （二层跃三层户型花园、露台面积约 露 台与地下室，大大增加了别墅感。 （二层跃三层户型花园、露台面积约50平米）平米） ?2。二跃三、四跃五的设计解放了南向空间，增加了南向空间的个数与 面宽，提高了居住舒适性与空间品质。起居室
17、、卧室全部朝南，只有部 分后勤功能布置在北向，彰显居者尊贵身份。 。二跃三、四跃五的设计解放了南向空间，增加了南向空间的个数与 面宽，提高了居住舒适性与空间品质。起居室、卧室全部朝南，只有部 分后勤功能布置在北向，彰显居者尊贵身份。 1.12橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：独立入口、大面宽独立入口、大面宽 ?3。人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅 大大提高了项目的安全性和舒适性， 。人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅 大大提高了项目的安全性和舒适性，但相对于集中布置地下停车费用会 有所增加。 但相对于集中布置地下停车费用会 有所增加。 1.3橡树
18、湾设计借鉴橡树湾设计借鉴：人车分流人车分流 A户型地下室户型地下室B户型地下室户型地下室C户型地下室户型地下室 入户入户 入户入户 入户入户 ?4。利用精致的园林烘托有品质大盘的氛围，通过有层次的绿化设计弱 化楼与楼之间的距离感 。利用精致的园林烘托有品质大盘的氛围，通过有层次的绿化设计弱 化楼与楼之间的距离感 1.4橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：园林园林 洋房之间洋房与高层公寓洋房之间洋房与高层公寓 洋房之间洋房之间 规划模型 （规划的楼间距离 较 近） 规划模型 （规划的楼间距离 较 近） 1.4橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：园林园林 洋房之间 洋房山墙 洋房之间 洋房山墙 1.4橡树
19、湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：园林园林 ?5。并不刻意追求底层产品与高层产品的立面手法统一，在风格一致的 基础上适当的对比、映衬，同样取得了很好的立面效果。 。并不刻意追求底层产品与高层产品的立面手法统一，在风格一致的 基础上适当的对比、映衬，同样取得了很好的立面效果。 1.5橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：立面立面 “联庭联庭”别墅与高层公寓对比别墅与高层公寓对比 高层公寓立面高层公寓立面“联庭联庭”别墅立面别墅立面 1.5橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：立面立面 ?6。抬高首层地平，提高洋房部分观河的视野，减小地下车库的土方开 挖量，但平谷项目处于亏方状况，建议地下室采用部分开挖部分垫高覆
20、土的方法，降低开挖成本的同时提高洋房视野。 。抬高首层地平，提高洋房部分观河的视野，减小地下车库的土方开 挖量，但平谷项目处于亏方状况，建议地下室采用部分开挖部分垫高覆 土的方法，降低开挖成本的同时提高洋房视野。 1.6橡树湾设计借鉴：橡树湾设计借鉴：视野、停车视野、停车 常规做法，地下室在实际地平之下，常规做法，地下室在实际地平之下， 首层视线被河坝挡住首层视线被河坝挡住 通过覆土抬高洋房地基，使首层抬高，机 动车直接从实际地平进入地库 首层的视野同时抬高 通过覆土抬高洋房地基，使首层抬高，机 动车直接从实际地平进入地库 首层的视野同时抬高 PART 2橡树湾橡树湾“联庭联庭”别墅产品别墅产
21、品设计的不足设计的不足 ?1。橡树湾项目大面积的花园洋房。橡树湾项目大面积的花园洋房未设置合理的后勤区域未设置合理的后勤区域，未能考虑用 人房，西厨等服务空间的设置。 ，未能考虑用 人房，西厨等服务空间的设置。 ?2。主卧面积较小主卧面积较小 ?3。其大开间、短进深的设计手法法：。其大开间、短进深的设计手法法： a。造成土地的利用率下降造成土地的利用率下降 b。多变的体型多变的体型造成外墙面积增大，带来体形系数的增加、对保温和 防水的要求的提高、土建成本的增加、节能成本的增加等一系列问题。 造成外墙面积增大，带来体形系数的增加、对保温和 防水的要求的提高、土建成本的增加、节能成本的增加等一系列
22、问题。 2。橡树湾。橡树湾“联庭联庭”别墅产品别墅产品设计的不足：设计的不足： PART 3 结合平谷项目橡树湾结合平谷项目橡树湾“联庭联庭”别墅产品设计的探讨别墅产品设计的探讨 ?1.其其大开间、短进深的设计手法大开间、短进深的设计手法符合平谷项目高端品质的定位符合平谷项目高端品质的定位,可以创造出有吸 引力的卖点。但其自身的特变不利于集约用地 可以创造出有吸 引力的卖点。但其自身的特变不利于集约用地,会造成土地利用上的浪费。结合 平谷项目特点建议 会造成土地利用上的浪费。结合 平谷项目特点建议部分户型采用此种形式。部分户型采用此种形式。 ?2. 橡树湾福州、上海项目均为橡树湾福州、上海项目
23、均为四层跃五层户型设计了独立小院四层跃五层户型设计了独立小院，经过设计部内 部讨论我部门认为此种做法不适合平谷项目， ，经过设计部内 部讨论我部门认为此种做法不适合平谷项目，建议不要采用建议不要采用。 3。结合平谷项目橡树湾。结合平谷项目橡树湾“联庭联庭”别墅产品设计的探讨：别墅产品设计的探讨： ?3.橡树湾福州、上海项目通过减小首层面积来控制首层户型的总价，对于平谷 项目 橡树湾福州、上海项目通过减小首层面积来控制首层户型的总价，对于平谷 项目首层户型的价值首层户型的价值希望与集团领导及销售中心探讨。希望与集团领导及销售中心探讨。 ?4.四层跃五层户型有没有必要设计四层跃五层户型有没有必要设计独立入户独立入户，希望与集团领导及销售中心探 讨。 ，希望与集团领导及销售中心探 讨。 ?5.北方地区北方地区北面朝向的私家小院北面朝向的私家小院的价值希望听取销售中心的意见并与集团领导 探讨。 的价值希望听取销售中心的意见并与集团领导 探讨。 3。结合平谷项目橡树湾。结合平谷项目橡树湾“联庭联庭”别墅产品设计的探讨：别墅产品设计的探讨： 2010.05 天润置地集团设计部天润置地集团设计部
