1、 目 录 一、关于华侨城 2 二、项目概况 3 三、项目区位、交通及周边环境 4 四、项目定位及规划 5 1.1.项目整体规划 5 5 2.2.项目定位 6 6 3.3.建筑设计 7 7 4.4.整体技术指标及项目团队 7 7 五、项目各部分介绍 7 1.1.旅游 7 7 2.2.酒店 17 17 3.3.地产 21 21 六、项目 SWOT 分析 35 电话:（010）58677851/2/3 邮箱: 网站: 高通智库是一家房地产研究综合 服务商，简报产品是在分析师长 期对房地产行业进行系统研究和 监测基础上，形成的房地产策略 顾问信息产品。目前高通智库提 供十一种房地产定期研究产品， 成系
2、统的为行业内企业服务。 典型项目研究每月一次。客 户如果需要更为详细的专项研究 报告，请与研究主管联系。 高通智库 高通智库 2012年11月4日（月报） 典 型 项 目 研 究典 型 项 目 研 究 云南华侨城云南华侨城 高通智库 高通智库 典型项目研究 2 云南华侨城 一、 关于华侨城 华侨城集团成立于 1985 年 11 月 11 日， 是隶属于国务院国资委管理的大型中央企 业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行 业经营的大型国有企业集团， 培育了房地产及酒店开发经营、 旅游及相关文化产业经营、 电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。 阳宗
3、海云南华侨城项目是继深圳东部华侨城、泰州华侨城后，华侨城集团在全国 开业的又一生态旅游项目。目前，集团资产总额突破 600 亿，全国范围内建设的 13 个 华侨城和 9 大主题公园，已累计接待游客超过 1.6 亿人次。多年来华侨城在旅游、地产 等主营业务中创造了多项国内第一，开创了中国第一座人文主题公园锦绣中华； 第一家企业建造国家级美术馆何香凝美术馆；第一家以主题公园为主营业务的上 市公司；打造了第一个中国旅游主题地产品牌波托菲诺；国内第一个进入亚太地 区十大主题公园深圳欢乐谷；国家旅游局和环保局联合颁发的第一个国家生态旅 游示范区东部华侨城。 与此同时，随着深圳东部华侨城、北京华侨城、成都
4、华侨城以及上海华侨城等多个 大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设， 华侨城集团全国一线城市发展的 战略布局已经形成。第二轮扩张的重点主要是二线城市、省会城市，或者说是区域中心 城市如：天津、武汉、昆明、西安等。 典型项目研究 3 区域布局 二、 项目概况 云南华侨项目是云南华侨城实业有限公司投资 40 亿元巨资精心打造的大型综合性 旅游项目，项目位于昆明阳宗海旅游度假区，是华侨城集团进军云南生态旅游领域的开 篇力作。云南华侨城实业有限公司注册资本 5.6 亿元，华侨城集团占 50%的股份，云南 省城市建设投资有限公司占 30%的股份，香港华侨城 20%。 云南华侨城实业有限公司将秉承
5、华侨城集团“规划就是财富” 、 “环境就是优势”等 先进理念， 以周围众多的旅游景点为依托， 萃取阳宗海优美自然风光和人文资源的精华， 深度结合云南独特的休闲文化气质， 延续深圳东部华侨城的生态旅游开发理念， 按照 “生 态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发。云南华侨城旅游项目 主要包括滇越铁路主题旅游、 生态旅游小镇、 体育公园、 国际会议中心、 顶级温泉 SPA、 温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观 光、娱乐、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。云南华侨城将立足昆明，服务 云南，辐射东南亚，力争成为云南旅游二次创业的代表之作
6、引领昆明乃至云南旅游产 业从观光旅游型向休闲度假型转变。 项目将充分体现华侨城集团在旅游发展领域的生态 旅游内涵的突破、从城市中心向郊野地带突破、从观光旅游向休闲度假领域的突破，彰 显华侨城在创新发展中的智慧。 典型项目研究 4 三、 项目区位、交通及周边环境 云南华侨城位于昆明阳宗海北岸，阳宗海是云南九大高原湖泊之一,景色秀丽，湖 水清澈，深碧如明镜，古称“明湖”，湖旁有温泉，自流入河，水沸如汤，故又名“汤 池”，这里不但拥有优美的自然环境，还拥有深远历史纪念意义的人文环境。中法两国 在 100 年前共同修建的中国第一条国际铁路滇越铁路路经此地；坐落在美丽的阳 宗海湖畔的，抗战时期飞虎队远
7、东疗养基地。有圣托里尼大酒店、皇宫酒店等八家度假 酒店，并将建设国际首个有尼克劳斯父子联秘打造的 36 洞云海高尔夫俱乐部。有 1 座 独立的国际会议中心， 在国际会议中心内， 同声传译、 多媒体投影和影音系统一应俱全。 此外，就交通而言，随着阳宗海西部快线 2012 年通车后，阳宗海到昆明主城的路 程时间将缩短一半，车程约 20 分钟。华侨城天麓将正式纳入昆明“半小时生活圈”， 有望成为昆明人的“第一居所”。 典型项目研究 5 四、 项目规划及定位 1. 项目整体规划 典型项目研究 6 云南华侨城位于昆明阳宗海北岸，依山傍水，风景旖旎，占地 10580 亩，以周围 众多的旅游景点为依托，按照
8、生态优先、旅游先行”的原则，被打造成泛亚领袖休闲 地，昆明旅游新地标。云南华侨城将分为艺术文化旅游区、滨水休闲度假区、山谷生态 旅游区与康体运动休闲区四大主题区，是一个集旅游观光、休闲运动、会议度假于一体 的国际级休闲度假胜地。 四大主题区介绍： （一）艺术文化旅游区 滇越铁路主题旅游专列沿百年历史铁路抵达该区，法式阳宗海火车站、互动式铁路 博物馆、 滇越铁路主题风情公园、 中法文化会馆、 葡萄酒庄园、 法国南部风情乡村小镇、 城堡酒店以及时空再现的法国圣保罗艺术村等项目使该区域散发着浪漫的法国文化气 息。新兴时尚的房车营地为自驾旅游者提供了一处方便而贴切的场地。半山艺墅、法南 别墅等将成为
9、该区域旅游度假极具异域风情的休闲居所。 （二）滨水休闲度假区 该区域为国内首个希腊爱琴海文化建筑群落，借景阳宗海，依山傍水而建。包括超 五星级希腊文化主题酒店、高端领袖级 SPA、西南区最具影响力的会议度假中心、全国 最大的集温泉水疗和水乐园于一体的温泉水公园、 二战最具传奇色彩的飞虎队主题公园 以及滨水商业街、湿地公园、生态餐厅等项目均将在此诞生。迷人的山海景色、浓郁的 地中海风情以及慵懒的阳光将营造出纯水岸别墅和温泉别墅醉人的度假氛围。 （三）山谷生态度假区 犍陀罗生态花谷是目前云南省乃至全国最大的花谷，游客中心、生态教育馆、缆车 站、手工竹桥、石窟雕刻、木屋酒店、山谷 SPA、万福寺、观
10、景塔、商业街等元素与之 交融共生。佛教主题酒店以山顶万福寺为依托，打造“清净世界、禅意生活”的主题意 境。欲穷千里目，更上一层楼，山顶观光塔为捕捉壮观之美提供了绝佳境地。温馨雅致 的花谷别墅弥漫在花香林海之间。 （四）康体运动休闲区 拥有会所、学校、后勤基地等配套全面的云海高尔夫俱乐部设有两个 18 洞球场， 湖景杜鹃球场和山景枫树球场。质朴而高贵的别墅大宅点缀在绿衣山水之间。整个区域 开阔，空间视野广大，且极具韵律。 2. 项目定位 云南华侨城一个集文化、艺术、生态、旅游、休闲、商业、娱乐等众多元素 于一体的国际级休闲度假胜地，立足昆明，服务云南，辐射东南亚，力争成为云南旅游 二次创业的代表
11、之作，引领昆明乃至云南旅游产业从观光旅游型向休闲度假型转变。云 南华侨城将引进国际最新环保技术，通过水生态系统保护与修复、生物多样性保护和能 源综合利用三大生态环保系统工程的建设，将该项目打造成一个全新的生态旅游示范 区。华侨城的旅游地产概念，是以文化旅游为主导，将酒店、房地产融入华侨城的 主题公园产业链，实现从旅游主导产业到房地产业等关联产业的延伸和发展，逐步形成 典型项目研究 7 以旅游地产为核心、具有鲜明文化特色的成片开发运营模式，打造出独具特色的核 心竞争力。 3. 建筑设计 项目总体建筑采用泛地中海风格，主题文化区以法国风情为主，而滨水区域以希腊 风情为主。这样的选择基于两方面考虑：
12、一是昆明的气候、昆明的阳光与地中海非常相 近，甚至植物类型都非常相似，比如希腊最著名的休闲地圣托里尼岛三种典型的景观植 物:三角梅、天竺葵和仙人掌。第二点考虑就是地中海风格所代表的人文精神和艺术气 质，地中海风格的精髓就是自由、自然、浪漫和休闲，这正是云南华侨城的主基调。 4. 整体技术指标及项目团队 ? 项目名称：云南华侨城 ? 建设地点：云南省昆明市宜良县汤池镇 ? 占地面积：10580 亩 ? 总建筑面积：1164000 m2 ? 住宅容积率：低于 0.25 ? 建设时间：2009 年 11 月至 2025 年 10 月 ? 项目一期开业时间：2011 年 ? 项目总投资：40 亿元 ?
13、 开发商：云南华侨城实业有限公司 ? 建设单位：云南华侨城实业有限公司 ? 规划设计：美国的 SWA 集团、香港易道环境规划设计公司、美国创新王国公司、 美国尼克劳斯设计公司等国际一流的规划设计公司 五、 项目各部分介绍 1. 旅游 温泉水公园 典型项目研究 8 生态花谷 典型项目研究 9 生态湿地 滇越铁路主题公园 滇越铁路主题公园位于规划区西北部。主要以滇越铁路的百年历史文化为主线，并 结合云南铁路博物馆的搬迁，进行规划设计。规划内容分为室内展示和室外体验两个部 分。 典型项目研究 10 火车站点 规划在项目地西部设置游览小火车线路，并设置 4 个站点。且总站与铁路博物馆、 法国小镇结合设
14、置。四个站点的铁路设施、建筑风格以及环境初步划分为四种风格，分 别取自沙巴、屏边、碧色、弥勒等地的文化风情，浓缩塑造滇越铁路沿路的差异化文化 风情。 典型项目研究 11 米轨小火车 小火车线路沿规划区西侧滇越铁路敷设， 游客可由法国小镇或博物馆乘坐游览小火 车，坐在火车上或在站台候车时，还可以见到滇越铁路线上正在运行的火车，不禁浮想 自己已经时光穿梭至一个世纪以前。 同时在地形坡度较大的地段或改造地形，架设微缩“人字桥” ，使游客对于这个用 无数鲜血和生命构筑的伟大工程有更深刻的体会。 典型项目研究 12 法国风情小镇 葡萄酒庄园 西方葡萄酒文化酒、酒杯、酒窖、食物与酒等等。体验采摘葡萄制 酒
15、赏酒品酒。 典型项目研究 13 茶园 东方茶文化茶艺表演、饮茶习俗、冲泡技艺、茶具展示。体验采茶 制茶赏茶品茶。 半山艺术村创意灵感的聚集地 重现法国圣保罗艺术村，形成创意集市、艺术家工作室、画廊、云南特色手工艺作 坊等，将成为景区公共开放空间和休闲场所。 典型项目研究 14 典型项目研究 15 房车营地“移动之家” 为自驾旅游提供停车场地， 给游客另一种亲近自然的方式， 自然、 质朴、 功能齐全。 典型项目研究 16 飞虎队主题公园 典型项目研究 17 2. 酒店 圣托里尼会议酒店 圣托里尼会议酒店总建筑面积 75000 ，其中会议中心 18000 ，主楼设有 380 套客房，半岛设有 20
16、 栋别墅 SPA 套房。 典型项目研究 18 典型项目研究 19 菲拉精品酒店 菲拉精品酒店建筑面积为 11000 ，共 180 余套客房。 典型项目研究 20 高尔夫会所酒店 典型项目研究 21 3. 地产 云南华侨城天麓 天麓，云南华侨城专为有识之士打造的定制大宅，精雕细琢，宛自天成，由天麓一 区、天麓二区、天麓大宅三部分联袂呈现。 天麓一区坐落于项目东侧，与高尔夫会所及高尔夫酒店公寓毗邻，山景枫树球场环 绕四周，国际标准 18 洞球场的胜景一览无余，自然景观资源条件得天独厚。西面毗邻 项目中心最大的山地人工湖，波光粼影，惬意怡然。社区布局呈三角形，内有别墅 71 栋。 天麓二区坐落于项目
17、正北山顶，居高远眺，云南华侨城及阳宗海全景尽收眼底。社 区外围环绕于山景枫树球场球道之间，湖景、球道景观日日相伴。与万福精舍及花谷木 屋精品酒店相邻，禅意生活与精致森林休闲生活共同营造出与众不同的诗意气息。社区 布局呈豆瓣形，内有别墅 126 栋。 典型项目研究 22 天麓大宅（3 栋） 天麓一期用地面积近 22 万 m2，建筑面积 5 万 m2，容积率低于 0.25。一期别墅产 品包括独栋、联排及双拼三种类型，户型共有六种，分别为 A 户型（200.6m2） 、B 户 型（248.4m2） 、C1 户型（297. 6m2） 、C2 户型（293.54m2） 、D 户型(334m2)、E 户
18、型(470m2)。 天麓一期别墅为典雅法式建筑风格，每户赠送近 200m2环绕式私家花园及超大观 景露台，加之近 150m2的下沉式地下室，采光通透，无论是康体运动、音像欣赏，还 是亲朋聚会，皆能获得极致舒适的享受与体验。挑高通透大客厅，与露台相连，尽享别 墅景观生活。主人套房专设休息区，特配私密平台，独揽私家花园美景，休憩皆自然。 独立客厅卫生间、储物间及保姆房配备，及独特的圆形中心景观餐岛设计、车库直接入 室设计，倾力打造尊贵私密生活。 典型项目研究 23 效果图 高尔夫会所公寓 高尔夫会所公寓共 146 套，面积在 70100 。 云南华侨城纯水岸 云南华侨城纯水岸一期坐落于项目东南端，
19、高尔夫湖景杜鹃球场球道、6 万 m2人 工内湖及阳宗海湿地公园环绕四周。南望杜鹃滨水球道、湿地公园和阳宗海全景，北依 山景枫树球场，西临圣托里尼会议酒店及商业街，不仅尽享大自然天工胜景，更能感受 希腊建筑的浪漫气息和浓郁的地中海风情。社区用地面积 6.7 万 m2，容积率 0.2，商业 配套齐全，包括有 200-300m2独栋、联排及双拼别墅，并赠送超大私家花园、观景露 台及地下室。 效果图 典型项目研究 24 户型图 天麓一期大宅（8001000 平方米） 典型项目研究 25 典型项目研究 26 典型项目研究 27 项目实景 外立面 庭院绿化 典型项目研究 28 露台 客厅 典型项目研究 2
20、9 卧室 典型项目研究 30 典型项目研究 31 餐厅 典型项目研究 32 书房 厨房 休闲间 卫浴 典型项目研究 33 楼梯间 典型项目研究 34 吧台 衣帽间 价格走势 典型项目研究 35 六、 项目 SWOT 分析 优势： ? 环境优势是基础：项目坐落在美丽的阳宗海湖畔，湖旁有温泉，自流入河。同时昆 明又是生态之城、低碳之城； ? 文化优势是灵魂：飞虎队远东疗养地旧址、百年滇越米轨铁路等不可多得的文化资 源； ? 多元化综合体：集文化、艺术、生态、旅游、休闲、商业、娱乐等众多元素于一体 的国际级休闲度假胜地； ? 因地制宜：昆明的气候、昆明的阳光与地中海非常相近，因此项目总体建筑采用泛
21、地中海风格； ? 交通便利：西部快线通车后，阳宗海到昆明主城的车程约 20 分钟，正式纳入昆明 “半小时生活圈”； ? 差异化的产品策略： “旅游+地产”的开发模式，具有鲜明的文化特色； ? 高品质的产品保障：央企背景，且在房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业 经营领先的开发商。 劣势： ? 投入较大：在植被恢复、生态恢复、外来入侵物种治理、鸟类越冬栖息地保护等方 面进行了大量的投入。由于项目占地超过 1 万亩，而现状植被情况较差，到目前为 止，云南华侨城单是在恢复植被、植树造林方面的投入已经超过 1 亿元人民币，而 且还在不断增加投入； ? 项目周边的配套完善周期较长。 机会： ? 西部
22、快线通车后，项目正式纳入昆明“半小时生活圈”，华侨城天麓将有望成为昆 明人的“第一居所”； ? 项目立足昆明，服务云南，辐射东南亚，力争成为云南旅游二次创业的代表之作， 引领昆明乃至云南旅游产业从观光旅游型向休闲度假型转变； ? 项目建成后将是昆明东南部规模最大、综合性最强的旅游度假项目，其较高的产业 关联度必将对宜良县、昆明市及周边地区产生强劲的辐射带动作用，为昆明旅游乃 至云南旅游产业的提升注入新的活力； ? 作为华侨城第三个生态旅游项目，具有标杆性的意义。 威胁： ? 项目周边的其他旅游项目，对本项目形成潜在竞争。 典型项目研究 有关我们的组织： 高通智库是一家专业的房地产研究机构，定位
23、为“房地产研究综合服务商”，致 力于为房地产行业的相关企业提供优质的市场与行业研究服务。我们凭借独特的信息 收集系统、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，为客户提供准确、 及时、高附加值的决策支持。在业务定位上，高通智库一直坚持：以“专业主义”、 “精品研究”为原则，以客户需求为中心，以客户满意度为标准提供服务。 我们的业务主要包括： 1.房地产系列研究报告 2.长期定制化研究服务 根据客户特定需求，提供长期研究支持。 3.委托研究服务 根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。 服务领域 1.房地产趋势研究 2.区域市场研究 3.项目调研顾问服务 4.行业研究、标杆房企研究 5
24、细分市场典型项目研究 6.国外房地产研究服务 公司地址： 公司地址： 北京市朝阳区时间国际 A 座 30 层 3006 邮编：邮编：100028 传真：传真：(010)58677851-8001 电话：电话：(010)58677851/2/3 网站：网站： 免责声明： 本公司力求报告内容准确完整，但 不对因使用本报告而产生的任何 后果承担法律责任。本报告的版权 归高通智库所有，如需引用和转 载，需征得版权所有者的同意。 任何人使用本报告，视为同意以上 声明。 研究简报名称提供时间 房地产策略研究简报每周提供 房企竞争情报周报每周提供 商业地产研究简报双周提供 每日地产简报工作日提供 房地产土地市场简报每周提供 境外房地产案例研究双周提供 房地产区域市场监测报告双周提供 地产金融月度报告每月提供 房地产标杆企业研究报告每月提供 典型项目研究报告每月提供 房地产行业发展研究报告季度提供
