1、上海开元地中海商业广场上海开元地中海商业广场 案例研究案例研究 业务发展与咨询顾问中心业务发展与咨询顾问中心 李寅山李寅山 PART 1PART 1. .为何选择开元地中海商业广场为何选择开元地中海商业广场 PART PART 2. 2. 开元地中海商业广场商业概况开元地中海商业广场商业概况 【报告提纲报告提纲】 PART 1PART 1. . 为何选择开元地中海商业广场为何选择开元地中海商业广场 【企业背景企业背景】项目隶属于杭州开元旅业集团，本项目为企业进驻上海首个项项目隶属于杭州开元旅业集团，本项目为企业进驻上海首个项 目，其成功开发为企业探索商业综合体开发模式奠定了基础目，其成功开发为
2、企业探索商业综合体开发模式奠定了基础 开元旅业集团是一家以酒店业为主导产业，房地产为支柱产 业，建材业和其他相关产业为新兴产业的大型企业集团，为 “中国民营企业500强”和“中国服务业500强”。 商业地产已经成为继酒店开发、住宅开发之后，开元房产齐驱并进的第三驾马车，开元房产也从单一的酒店旅游复合地产的 开发，成长为酒店复合地产、商业复合地产以及精品住宅项目，多种开发模式并存的现代化大型房产企业集团。 2006121820061218 20022002年年 20042004年年1111月月 开元集团获得地块 住宅首次开盘 五星级酒店及 商业盛大开业 20082008年年1212月月 商业对外
3、销售 20122012年年7 7月月 商铺基本销售 完毕 两年，主要销售 住宅及单身公寓， 获取稳定现金流 两年，养商，成 立招商部，统一 招商，统一运营 带租约销售，十年返租，每年返 8.5%，到期后可续约，每年返9% 20062006年底商铺价格仅为年底商铺价格仅为60006000元元/ / 经过两年时间养商，经过两年时间养商，20082008年底首层商铺价格达到年底首层商铺价格达到2500025000元元/ / 开业六年至今，首层商铺价格已达到开业六年至今，首层商铺价格已达到120000120000元元/ / 商铺价格比开业前翻了商铺价格比开业前翻了2020倍倍，比销售前翻了，比销售前翻
4、了4.84.8倍倍，并呈现一铺难求，并呈现一铺难求 【借鉴点一借鉴点一】项目商业并非传统直接销售，而是招商先行，通过养商两年，项目商业并非传统直接销售，而是招商先行，通过养商两年， 带租约销售，对业态进行控制，并实现商铺价格跳跃式增长带租约销售，对业态进行控制，并实现商铺价格跳跃式增长 拥有松江历史上第一家以五星标准建造的豪华影城地中海影城； 松江最大规模的游艺中心MAX PALYER； 松江最大的数码广场速马科技； 松江设施最完备、教员最专业的健身中心JUST瑜伽健身中心； 首度入驻松江的星巴客咖啡等。 整个商业广场中高档的定位， 【借鉴点二借鉴点二】差异化市场定位，通过升级区域商业配套，填
5、补市场空白点差异化市场定位，通过升级区域商业配套，填补市场空白点 不仅填补了目前松江大型休闲广场零的空白， 还可以通过各类商业业态和众多全新的商业项目， 最大化的满足松江城区居民的购物需求和休闲需求，并提供全方位的生活服务体验。 PART PART 2. 2. 开元地中海商业广场商业概况开元地中海商业广场商业概况 【项目区位项目区位】项目位于三大新城之一的松江新城商业核心区，毗邻佘山国家项目位于三大新城之一的松江新城商业核心区，毗邻佘山国家 旅游度假区及松江大学城，距离地铁旅游度假区及松江大学城，距离地铁9 9号线松江新城站号线松江新城站1.51.5公里，辐射总人口公里，辐射总人口 约约252
6、5万人万人 区域位置区域位置 松江新城是上海“十五”期间大力 实施“以新城和中心镇建设为重点” 的城镇化战略中心。与佘山国家旅 游度假区毗邻，方松公路贯通而过， 距上海市中心30公里，虹桥机场25 公里 配套资源配套资源 项目地处松江新城的商业核心区， 东临上海第一人民医院，北临大 学城，南面是中央十字绿化带， 与区行政中心遥相呼应，周遍布 满20余个中高档住宅区，商业资 源极为丰富。 辐射人口约辐射人口约2525万人万人 周边20多个小区将有约14000户人 家进驻，人口总量近50000人。大 学城人口约10万人，产业人口约 10万人 松江大学城松江大学城 佘山国家旅游度佘山国家旅游度 假区
7、假区 约约2020多个居住小多个居住小 区区 【交通交通】项目四面临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路项目四面临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路 及新松江路导入，人民北路以车流为主，北翠路人流车流较少及新松江路导入，人民北路以车流为主，北翠路人流车流较少 新新 松松 江江 路路 人人 民民 北北 路路 西西 林林 北北 路路 北北 翠翠 路路 北翠路，东西向小道，人流量较少北翠路，东西向小道，人流量较少 人民北路，人民北路， 南北主干道，主要以车流为主南北主干道，主要以车流为主 新松江路，新松江路， 东西主干道，人流车流较旺盛东西主干道，人流车流较旺盛 【项目概况
8、项目概况】项目总建面约项目总建面约2626万，由住宅、办公、酒店、商业、单身公万，由住宅、办公、酒店、商业、单身公 寓组成的以家庭、休闲、娱乐为主题的社区性购物中心寓组成的以家庭、休闲、娱乐为主题的社区性购物中心 项目用地：项目用地：91亩 总建筑面积：总建筑面积：26万 容积率：容积率：3.2 物业类型：物业类型：3幢20层住宅楼、3幢18层单身 公寓，一幢20层办公，1幢28层五星级酒 店 建筑规划：建筑规划：美国CALLISON建筑事务所 景观规划：景观规划：贝尔高林香港景观设计公司 管理顾问：管理顾问：新加坡超群管理顾问有限公司 车位数：车位数：约600个 物业类型物业类型 幢数幢数
9、层数层数 套数套数 面积面积 （）（） 住宅 3 20 106 20520.39 单身公寓 3 18 572 27159.04 办公 1 20 18 13062.83 酒店 1 28 446 73000 商业 4 480 90822.3 地下 36387.71 合计 260952.3 办公办公 酒店酒店 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 公寓公寓 公寓公寓 公寓公寓 开元地中海项目的裙房作为购物中心，引入了目前世界上流行的 SHOPPINGMALL的概念，在整个购物中心的室内设计中引入了地 中海主题概念设计，以创造性的手法把购物与休闲、娱乐结为一体， 把开元地中海购物中心变成一个以家庭、休闲、娱乐
10、为主题的社区 性购物中心。 【入口人流动线入口人流动线】基于人流方向，共设有基于人流方向，共设有6 6个入口，但人流导入主要依赖个入口，但人流导入主要依赖1 1、 6 6号口，其次为号口，其次为3 3号口，号口，2 2、4 4、5 5号口人气较差号口人气较差 1 2 3 4 5 1 西北角主入口西北角主入口 4 5 南侧入口，卸货通南侧入口，卸货通 道，人流较少道，人流较少 6 6 超市入口超市入口 2 商场入口，目前人气较差商场入口，目前人气较差 3 东北角次入口，相对较多东北角次入口，相对较多 东侧入口，目前人东侧入口，目前人 流量较少流量较少 【内部竖向人流动线内部竖向人流动线】注重入口
11、设置，通过扶梯、电梯、楼梯灯对主入口、注重入口设置，通过扶梯、电梯、楼梯灯对主入口、 次入口人流进行分流，内部设置扶梯、楼梯，增加购物方便性，整个共拥有次入口人流进行分流，内部设置扶梯、楼梯，增加购物方便性，整个共拥有 自动扶梯自动扶梯3838台，升降电梯台，升降电梯1010台台 1 2 3 4 5 6 8 7 9 2 可通过自动扶梯和电可通过自动扶梯和电 梯到达所需楼层梯到达所需楼层 1 3 4 5 6 7 8 主入口主入口 次入口次入口 主入口自动扶梯，将客主入口自动扶梯，将客 户快速送至所需楼层户快速送至所需楼层 主入口楼梯主入口楼梯 次入口扶梯、楼梯，方便客次入口扶梯、楼梯，方便客 户
12、直达二层，增加便利性户直达二层，增加便利性 次入口扶梯、方便客户直达次入口扶梯、方便客户直达 二层、三层二层、三层 次入口扶梯、方便客户直达次入口扶梯、方便客户直达 二层、三层二层、三层 内商业部扶梯，方便客内商业部扶梯，方便客 户到达所需楼层户到达所需楼层 内商业部扶梯，方便客内商业部扶梯，方便客 户到达所需楼层户到达所需楼层 【内部横向人流动线内部横向人流动线】横向动线主要以横向动线主要以4 4条天桥和连廊，连廊宽度约条天桥和连廊，连廊宽度约4 4米，米， 增加商业空间互动性，促使客户在内部进行循环流动增加商业空间互动性，促使客户在内部进行循环流动 2 3 4 二至四层均用天桥相连二至四层
13、均用天桥相连 1 二至三层均用天桥相连二至三层均用天桥相连 仅三层用天桥相连仅三层用天桥相连 4 二至四层均用天桥相连，并二至四层均用天桥相连，并 采取层层退的方式采取层层退的方式 二至四层均用天桥相连，并二至四层均用天桥相连，并 采取层层退的方式采取层层退的方式 内部以连廊相连，连廊宽度内部以连廊相连，连廊宽度 约约4 4米米 内部以连廊相连，连廊宽度内部以连廊相连，连廊宽度 约约4 4米米 5 5 3 仅三层用天桥相连仅三层用天桥相连 天桥天桥 连廊连廊 1 2 3 4 5 1F1F 2F2F 3F3F 【单层面积单层面积】首层面积首层面积2.82.8万，采取层层退方式，顶层面积约万，采取
14、层层退方式，顶层面积约1.91.9万，超市万，超市 主要位于二、三楼，建面约主要位于二、三楼，建面约1269012690，单层面积约，单层面积约63006300，其首层为零售业态，其首层为零售业态 超市位于地块西侧，共分为三层，其中首层以零售 为主，二三层为超市，超市面积为12690左右 层数层数 整体面积（）整体面积（） 超市超市 摄影摄影 一层 28030.34 8205.6 二层 23090.41 6377.62 894.14 三层 20897.82 6314.85 804.1 四层 19127.12 合计 91145.69 20898.07 1698.24 4F4F 【面积分割面积分割
15、主力面积集中在主力面积集中在100100以下，占比量约以下，占比量约65%65%，其中以，其中以2020- -8080 居多，同时控制居多，同时控制200200以上大面积商铺数量，防止总价过高导致销售缓慢以上大面积商铺数量，防止总价过高导致销售缓慢 2020以下以下 3 3 1%1% 2020- -4040 7878 16%16% 4040- -6060 9292 19%19% 6060- -8080 107107 22%22% 8080- -100100 3232 7%7% 100100- -120120 2323 5%5% 120120- -140140 2424 5%5% 140140
16、 -160160 2222 4%4% 160160- -180180 1717 3%3% 180180- -200200 4 4 1%1% 200200- -250250 2727 6%6% 250250- -300300 1818 4%4% 300300- -400400 9 9 2%2% 400400- -500500 4 4 1%1% 500500以上以上 2020 4%4% 开元地中海商业广场商铺面积区间划分开元地中海商业广场商铺面积区间划分 【面积分割面积分割】首层及二层主要以小面积商铺为主，通过总价控制，尽可能首层及二层主要以小面积商铺为主，通过总价控制，尽可能 扩大客群，三至四
17、层主要以目的性消费客群为主，可进行面积放大扩大客群，三至四层主要以目的性消费客群为主，可进行面积放大 2020以下以下 1 1 0%0% 2020- -4040 2222 12%12% 4040- -6060 4646 24%24% 6060- -8080 5050 26%26% 8080- -100100 1717 9%9% 100100- -120120 9 9 5%5% 120120- -140140 1111 6%6% 140140- -160160 3 3 2%2% 160160- -180180 9 9 5%5% 180180- -200200 1 1 0%0% 200200- -
18、250250 7 7 4%4% 250250- -300300 5 5 3%3% 300300- -400400 3 3 2%2% 500500以上以上 4 4 2%2% 开元地中海商业广场一层商铺面积区间划分开元地中海商业广场一层商铺面积区间划分 2020- -4040 3535 22%22% 4040- -6060 3232 20%20% 6060- -8080 4444 27%27% 8080- -100100 1212 8%8% 100100- -120120 7 7 4%4% 120120- -140140 5 5 3%3% 140140- -160160 5 5 3%3% 1601
19、60- -180180 3 3 2%2% 200200- -250250 8 8 5%5% 250250- -300300 5 5 3%3% 400400- -500500 2 2 1%1% 500500以上以上 3 3 2%2% 开元地中海商业广场二层商铺面积划分开元地中海商业广场二层商铺面积划分 2020- -4040 7 7 10%10% 4040- -6060 8 8 11%11% 6060- -8080 1212 17%17% 8080- -100100 2 2 3%3%100100- -120120 4 4 5%5% 120120- -140140 6 6 8%8% 140140-
20、 -160160 6 6 8%8% 160160- -180180 3 3 4%4% 180180- -200200 2 2 3%3% 200200- -250250 4 4 6%6% 250250- -300300 6 6 8%8% 300300- -400400 5 5 7%7% 500500以上以上 7 7 10%10% 开元地中海商业广场三层商铺面积划分开元地中海商业广场三层商铺面积划分 2020以下以下 2 2 3%3% 2020- -4040 1414 24%24% 4040- -6060 6 6 10%10% 6060- -8080 1 1 2%2% 8080- -100100
21、1 1 2%2% 100100- -120120 3 3 5%5% 120120- -140140 2 2 3%3% 140140- -160160 8 8 14%14% 160160- -180180 2 2 3%3% 180180- -200200 1 1 2%2% 200200- -250250 8 8 14%14% 250250- -300300 2 2 3%3% 300300- -400400 1 1 2%2% 400400- -500500 2 2 3%3% 500500以上以上 6 6 10%10% 开元地中海商业广场四层商铺面积区间划分开元地中海商业广场四层商铺面积区间划分 【
22、一层业态一层业态】主要以品牌服装零售为主，东西两侧入口设置有休闲餐饮，同主要以品牌服装零售为主，东西两侧入口设置有休闲餐饮，同 时在人流量较少处辅以生活服务配套时在人流量较少处辅以生活服务配套 星巴克星巴克 味千味千 拉面拉面 GXGGXG 8585 优衣库优衣库 鳄鱼鳄鱼 BT BT BOYBOY 肯德基肯德基 屈臣氏屈臣氏 仙履奇缘生活馆仙履奇缘生活馆 鸥美鸥美 药妆药妆 蜀娱养蜀娱养 生香辣生香辣 馆馆 阿迪阿迪 达斯达斯 曼妮曼妮 芬、芬、 古今古今 诗篇诗篇 松龙松龙 烟酒烟酒 两两 岸岸 咖咖 啡啡 建建 设设 银银 行行 服饰零售服饰零售 SCHIESCHIE SSERSSER
23、雅戈尔雅戈尔 女装区女装区 女装区女装区 靓甲靓甲 吉屋吉屋 艾莱依艾莱依 贝拉贝拉 维拉维拉 SHESHE 哥弟哥弟 BRIOLBRIOL ETTEETTE 巴蒂巴蒂 娜娜 艾迪艾迪 维妮维妮 欧迪欧迪 芬芬 播播 易丝裳品易丝裳品 YIGUEYIGUE 阿阿 玛玛 施施 影儿影儿 时尚时尚 会所会所 秋水秋水 伊人伊人 APAP PLEPLE 欧洲小欧洲小 猫猫 因因 为为 九牧九牧 王王 杰克琼斯杰克琼斯 VERO MODEVERO MODE SALGNGSALGNG D3D3 M.JessModeM.JessMode 卡西欧卡西欧 卡西欧卡西欧 乔治白乔治白 快客快客 中国中国 联通联
24、通 苹果苹果 天翼手机天翼手机 联想联想 得仕得仕 卡卡 MLILLIONMLILLION CLUBCLUB ONLYONLY 耐克耐克 仙履奇缘潮流馆仙履奇缘潮流馆 男装男装系列系列 （1414个）个） 时尚时尚女装女装 （2929个）个） 时尚时尚配饰配饰 （1313个）个） 仙履奇仙履奇缘缘 （2323个）个） 生活生活服务服务 （1212个）个） 美食美食 （9 9个）个） 金布兰卡 亦谷 秋水伊人 欧洲小铺 奥康 弗洛斯 香城 星巴克 雅戈尔 VEROMODA 施华布朗 Shes 康利 食草堂 屈臣氏 蜀娱 乔治白 芭蒂娜 贝拉维拉 印巴文化 百丽 艾莉芬特 贾记茶叶 两岸咖啡 KU
25、HLE 天恩 艾莱依 丝界 森达 VANS 体育彩票 味千拉面 GY 播 十月妈咪 曼谷银 思加图 ZOKE 松龙烟酒 85 GXG 影儿时尚会所 艾迪维尼 CASIO U/56 CROCS 移动通讯 鼎差 杰克琼斯 SEN.9 舒雅 谭木匠 西村名物 ADODAS 欧美药妆 爱伦咖 MILLION CLUB 阿玛施 古今 OPPO Tata BT BOY 中国联通 肯德基 LACOSTE 哥弟 衣社所 SWATCH KISSCAT PUCCA 机票代售处 来伊份 NIKE 谷邦 欧迪芬 靓甲吉屋 KissKitty LOCKEY 联想 优衣库 ONLY 茜施尔 进巍美甲 天美意 CONVER
26、SE APPLE SELECTED VIGOSS 曼妮芬 舒雅 金利来 建设银行 ADIDAS 钻奇 欧林雅 美丽佳人 SALONGSG M Jessimode 易丝尚品 ZOLLE 【一层业态一层业态】定位中高端，主要以国际三线及国内一二线时尚女装、男装定位中高端，主要以国际三线及国内一二线时尚女装、男装 为主，吸引青年客群，带动项目人气提升为主，吸引青年客群，带动项目人气提升 【二层业态二层业态】以大型餐饮业态为主，吸引人流导入，辅以少量女装和儿童馆，以大型餐饮业态为主，吸引人流导入，辅以少量女装和儿童馆， 对店铺较差位置，设置韦博英语培训机构，吸引目的客群对店铺较差位置，设置韦博英语培训
27、机构，吸引目的客群 DQDQ 嘟捞咪坊嘟捞咪坊 吞云吞云 小莳小莳 贵族贵族 牛排牛排 傣妹火傣妹火 锅锅 韦博国际英语韦博国际英语 韦博国际英语韦博国际英语 IZZEIZZE N N IEITIIEITI E E COCCOC OONOON 红豆红豆 奂美奂美 家居家居 ISEISE 摩提摩提 鲜芋仙鲜芋仙 一茶一茶 一坐一坐 棒约翰棒约翰 韩梨苑韩梨苑 村夫村夫 烤鱼烤鱼 东瀛东瀛 一休一休 OLALA OLALA 面包房面包房 禾苑禾苑 巧心思巧心思 DOL ANDDOL AND J US TJ US T 季候风季候风 十月妈咪十月妈咪 妈妈好孩子妈妈好孩子 童梦奇缘童梦奇缘 乐购超市乐
28、购超市 女装（女装（1010个）个） 美食（美食（1717个）个） 生活生活服务（服务（8 8个）个） 童梦奇童梦奇缘（缘（1212个）个） 衣社 哆捞咪坊 摩提西树工房 JUST US 法纳贝儿 芬腾 傣妹火锅 巧心思 巴黎三城 丽婴房 季候风 鲜芋贤 禾苑 奂美家居 樱桃小丸子 可可尼 村夫烤鱼 吞云小莳 天使宝贝 梦特娇 ISE 韩梨苑 贵族牛排 心贴心 卡通爱乐园 EITIE DQ 棒约翰 韦博英语 巴布豆 卡莎布兰卡 一品烧 一茶一坐 蒙娜丽莎十字绣 乖乖狗 朵兰帝 红芒果 丸来玩趣 御兜兜儿童摄影 安徒生 十月妈咪 OLALA面包房 诺路斯 红豆居家 迪斯尼 霹雳玩具 喜羊羊与灰太
29、狼 【二层业态二层业态】餐饮、女装聚人气、童梦奇缘儿童馆、韦博教育培训弥补市场餐饮、女装聚人气、童梦奇缘儿童馆、韦博教育培训弥补市场 空白点，带动目的客群导入空白点，带动目的客群导入 【三层业态三层业态】引入地中海电脑城和苏宁电器两大生活服务业态，同时辅以大引入地中海电脑城和苏宁电器两大生活服务业态，同时辅以大 型餐饮店，并穿插有网吧、桌球类休闲娱乐配套，以目的性客群为主型餐饮店，并穿插有网吧、桌球类休闲娱乐配套，以目的性客群为主 苏宁电器苏宁电器 地中海电脑城地中海电脑城 川支流川支流 糖小囡的糖小囡的 甜品屋甜品屋 嘻嘻 嘻嘻 家家 拿渡拿渡 麻辣麻辣 香锅香锅 传奇桌球传奇桌球 渔家傲渔
30、家傲 湘菜湘菜 巴比巴比 隆烤隆烤 肉肉 橄榄庄园橄榄庄园 小资汇小资汇 大世界大世界 辛乐辛乐 兴宜网吧兴宜网吧 乐购超市乐购超市 餐饮餐饮 娱乐娱乐 生活服务生活服务 巴比隆 橄榄庄园 兴宾网吧 苏宁电器 渔家傲 辛乐日式料理 传奇桌球 地中海电脑城 川芝流 拿度香锅 RED酒吧 嘻嘻家 糖小囡的甜品店 小资汇 【三层业态三层业态】以大型目的性消费餐饮、家电数码业态为主，同时辅以网吧、以大型目的性消费餐饮、家电数码业态为主，同时辅以网吧、 电玩等娱乐设施，吸引中青年客群，带动人气电玩等娱乐设施，吸引中青年客群，带动人气 【四层业态四层业态】以目的性客群为主，业态主要为休闲娱乐等大型主力店，
31、含有以目的性客群为主，业态主要为休闲娱乐等大型主力店，含有 少量餐饮少量餐饮 金凤凰金凤凰KTVKTV 唯一娱乐唯一娱乐KTVKTV MAXPLAYERMAXPLAYER 电玩城电玩城 地中海影城地中海影城 秦庄秦庄 餐饮餐饮 【整体业态配比整体业态配比】主要以购物为主，超市、影院等主要以购物为主，超市、影院等1212大主力业态满足家庭大主力业态满足家庭 一站式购物需求，确保项目人气持续提升一站式购物需求，确保项目人气持续提升 类型类型 业态业态 楼层楼层 面积（）面积（） 占比占比 购物 乐购超市 2-3F 12692 13.93% 苏宁电器 3F 4458 4.89% 地中海电脑城 3F
32、3315 3.64% 新华书店 4F 2240 2.46% 童梦奇缘儿童馆 2F 2500 2.74% 男女服饰 1、2F 21000 23.04% 休闲 娱乐 地中海影院 4F 4525 4.96% 唯一娱乐KTV 4F 2850 3.13% 金凤凰KTV 4F 7500 8.23% MAXPLAYER电玩 4F 1516 1.66% 传奇桌球 3F 1200 1.32% 兴宜网吧 3F 1500 1.65% 餐饮 餐饮 1-4F 13780 15.12% 生活 服务 韦博国际英语培训 2F 4000 4.39% 婚纱摄影 2-3F 1700 1.87% 便利店 1F 1500 1.65%
33、中国建设银行 1F 1080 1.18% 其他 1F 3789 4.16% 合计 91145 100.00% 购物, 50.69% 娱乐, 20.95% 餐饮, 15.12% 服务, 13.24% 各大业态面积占比各大业态面积占比 备注：所有面积以建筑面积计算，非实用面积 项目主力业态以购物为主，占比量达到 50%，其次为休闲娱乐，餐饮面积占比为 15%左右； 由于项目实现先租后售，带租约对外销售先租后售，带租约对外销售， 统一招商、统一管理确保了业态的分割，整统一招商、统一管理确保了业态的分割，整 体业态均以大型主力店为主体业态均以大型主力店为主，含超市、影院、 夜总会、量贩式KTV、夜总会
34、电玩、网吧、 桌球、教育培训、家电、数码、书店12大主 力店，确保项目人气提升。 【其他特色其他特色】顶部加帽，形成商业内街，方便客户雨天购物，同时对商业顶部加帽，形成商业内街，方便客户雨天购物，同时对商业 屋顶进行绿植处理，增加住宅居住舒适度屋顶进行绿植处理，增加住宅居住舒适度 【其他特色其他特色】充分利用导示系统对各业态进行标记，增加消费者的可视性，充分利用导示系统对各业态进行标记，增加消费者的可视性， 同时吸引过路客群同时吸引过路客群 【其他特色其他特色】商业内街进行各类饰品装饰，展现地中海海洋主题特色商业内街进行各类饰品装饰，展现地中海海洋主题特色 案例总结案例总结 可借可借 鉴点鉴
35、点 不足不足 之处之处 单身公寓及办公沿新松江路布置，导致商业整体昭示性不单身公寓及办公沿新松江路布置，导致商业整体昭示性不 足，目前仅能依靠新松江路东西两侧入口展示项目商业形象；足，目前仅能依靠新松江路东西两侧入口展示项目商业形象； 新松江路、人民北路两条沿街主干道商业价值并未充分挖新松江路、人民北路两条沿街主干道商业价值并未充分挖 掘，导致目前整体人气不足；掘，导致目前整体人气不足； 沿新松江路沿新松江路2 2号中心入口并未充分利用，目前形同虚设，导号中心入口并未充分利用，目前形同虚设，导 致其入口两侧商铺人气较差。致其入口两侧商铺人气较差。 通过先招租，后带租约销售，不仅可控制整体业态，同时通过先招租，后带租约销售，不仅可控制整体业态，同时 实现商铺价值最大化；实现商铺价值最大化； 1 1- -2 2层以小面积分割为主，层以小面积分割为主，3 3- -4 4层可适当放大，通过合理总价层可适当放大，通过合理总价 控制，尽可能扩大客群，便于快速销售，控制，尽可能扩大客群，便于快速销售， 首层业态尽可能以服饰等零售业态为主，积聚人气，顶层首层业态尽可能以服饰等零售业态为主，积聚人气，顶层 业态应以目的性消费客群为主，餐饮尽可能层层设置，但须业态应以目的性消费客群为主，餐饮尽可能层层设置，但须 注重其连贯性。注重其连贯性。
