1、龙湖源著写字楼项目龙湖源著写字楼项目 PRIVATE 办公写字楼262万，约占总量的48%； 酒店31万，约占总量的6%； 文化娱乐20万，约占总量的4%； 商业配套50万，约占总量的9%； 居住179万，约占总量的33%; 目前江北嘴地块基础建设已完成，已有高 档住宅项目在售； 金融街写字楼项目已交付使用，金融城2号 等项目已动工，预计明后两年内江北嘴CBD 商务办公楼宇将形成规模建设。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 28 市场概况 江北嘴江北嘴CBD属于国家级经济区两江新区重点打造的大型金融商属于国家级经济区两
2、江新区重点打造的大型金融商 务区，该区商务氛围、配套设施相对滞后，但由于市政府重点务区，该区商务氛围、配套设施相对滞后，但由于市政府重点 打造，所以备受客户关注，且市场对该区的前景也十分看好。打造，所以备受客户关注，且市场对该区的前景也十分看好。 供应情况供应情况 租售情况租售情况 客户特征客户特征 江北嘴CBD为重庆市重点打造的金融核心区，得到了市场极大的关注。但由于 开发周期长，现仅有金融街开发的4栋甲级写字楼入市，近20万方体量。未来3 年内，预计有约90万方的供应量，这将大大提高该区的商务氛围，而配套设施 也在快速完善中。 江北嘴CBD为重庆市重点打造的金融核心区，得到了市场极大的关注
3、。但由于 开发周期长，现仅有金融街开发的4栋甲级写字楼入市，近20万方体量。未来3 年内，预计有约90万方的供应量，这将大大提高该区的商务氛围，而配套设施 也在快速完善中。 由于两江新区政府的重点打造，市场对江北嘴CBD的前景看好，2010年上市的 4栋甲级写字楼迅速被平安集团，中国人寿，中国国家开发银行和华夏银行整体 收购，成交均价在14,000元/平方米左右。收购后，平安和华夏银行有部分写字 间对外出租，价格在90-110元间，但尚未有成交案例。随着该区未来更多的写 字楼产品投入市场，区域内竞争渐趋激烈。由于售价与成熟的解放碑CBD存在 差异，预计未来销售情况较为理想。 由于两江新区政府的
4、重点打造，市场对江北嘴CBD的前景看好，2010年上市的 4栋甲级写字楼迅速被平安集团，中国人寿，中国国家开发银行和华夏银行整体 收购，成交均价在14,000元/平方米左右。收购后，平安和华夏银行有部分写字 间对外出租，价格在90-110元间，但尚未有成交案例。随着该区未来更多的写 字楼产品投入市场，区域内竞争渐趋激烈。由于售价与成熟的解放碑CBD存在 差异，预计未来销售情况较为理想。 江北嘴CBD拥有巨大的发展前景，以大型金融机构客户总部办公需求为主，已 逐渐形成大型国企，重庆龙头企业的总部基地首选。该区的客户通常为大型企 业总部办公，需求面积基本都在2000平米以上。如已入住的平安集团和华
5、夏银 行办公面积均超过5000平米。受区域配套不完善影响，入驻客户类型单一。 江北嘴CBD拥有巨大的发展前景，以大型金融机构客户总部办公需求为主，已 逐渐形成大型国企，重庆龙头企业的总部基地首选。该区的客户通常为大型企 业总部办公，需求面积基本都在2000平米以上。如已入住的平安集团和华夏银 行办公面积均超过5000平米。受区域配套不完善影响，入驻客户类型单一。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 29 代表性写字楼租售情况列表 物业名称A栋B栋C栋D栋 总建筑面积（m2）42,00054,00032,40036,000
6、 标准层面积（m2）1,8001,8001,8001,800 层数23301820 入驻率 100%(中国平安整体购 买使用） 100%（中国人寿整 体购买使用） 100%（国开行整体购 买使用） 100%（华夏银行整体 购买使用） 租售报价（元/m2/月）租90110租90 管理费（元/m2/月）12.912.912.912.9 电梯系统三菱，8部三菱，8部；三菱，8部三菱，8部 空调系统分户式中央空调分户式中央空调分户式中央空调分户式中央空调 竣工时间2011年8月2011年8月2011年8月2011年8月 层高（m）5.83.93.93.9 净高（m）4.22.92.92.9 外观 解放
7、碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 30 写字楼物业分布图 2、协信中心、协信中心 1、未来国际、未来国际 5、中信大厦、中信大厦 4、富力海洋国际、富力海洋国际 3、嘉年华大厦、嘉年华大厦 1 2 3 4 5 重庆观音桥是江北区政 治、经济、文化中心和重庆 北部商贸中心。 该区主要定位于集休闲， 办公，娱乐，购物为一体的 核心商圈，现日均人流量超 过50万，是重庆市人流量最 大的商业区。 该区域主要以销售型乙级 写字楼为主，客户主要为本 地企业。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈
8、北部新区北部新区大化片区大化片区 31 市场概况 观音桥现已成为整个重庆日均人流量最大的核心商圈，该区观音桥现已成为整个重庆日均人流量最大的核心商圈，该区 定位为集休闲，娱乐，办公和购物为一体的超大型商业区，定位为集休闲，娱乐，办公和购物为一体的超大型商业区， 该区配套完善，主要客户以本地传统民企和新兴行业为主。该区配套完善，主要客户以本地传统民企和新兴行业为主。 供应情况供应情况 租售情况租售情况 客户特征客户特征 观音桥商圈由于可开发土地有限，写字楼的供应量少于其他核心商务区，且未 来供应量也较少。但由于该区商业配套设施非常完善，地理条件非常优越，客 户需求较为旺盛。该区现仅有5栋甲级写字
9、楼，整体供应量为25方左右。 观音桥商圈由于可开发土地有限，写字楼的供应量少于其他核心商务区，且未 来供应量也较少。但由于该区商业配套设施非常完善，地理条件非常优越，客 户需求较为旺盛。该区现仅有5栋甲级写字楼，整体供应量为25方左右。 观音桥商圈地理位置优越、配套完善，客户需求不断增长。但由于该区域写字 楼全部以散售方式经营，导致物业难以管理，整体档次不高。未来国际作为该 区地标性建筑，空置率一直维持在10%以内，租金在90-110元左右。其余写字 楼租金均价在80元左右，整体市场空置率在5%以下。已售写字楼的二手成交均 价在18,000-20,000元左右。 观音桥商圈地理位置优越、配套完
10、善，客户需求不断增长。但由于该区域写字 楼全部以散售方式经营，导致物业难以管理，整体档次不高。未来国际作为该 区地标性建筑，空置率一直维持在10%以内，租金在90-110元左右。其余写字 楼租金均价在80元左右，整体市场空置率在5%以下。已售写字楼的二手成交均 价在18,000-20,000元左右。 观音桥片区定位于北部区域的核心商圈，该区的客户主要以本地客户为主，行 业主要集中在制造业、建筑业和贸易类，以中小型企业办公为主，需求面积通 常在200-500平方米之间。客户主要看中该区成熟的商业配套和北部大量高收 入消费人群，知名客户如：谭木匠，三菱重工等。 观音桥片区定位于北部区域的核心商圈，
11、该区的客户主要以本地客户为主，行 业主要集中在制造业、建筑业和贸易类，以中小型企业办公为主，需求面积通 常在200-500平方米之间。客户主要看中该区成熟的商业配套和北部大量高收 入消费人群，知名客户如：谭木匠，三菱重工等。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 32 代表性写字楼租售情况列表 物业名称协信中心富力海洋嘉年华大厦未来国际中信大厦 总建筑面积（m2）42，00028，00018，00065，00032，000 标准层面积（m2）1，5001，5001，2001，2001，000 层数2623165432 入驻
12、率75%40%95%90%90% 租售报价（元/m2/月）租85租100租85租90租75 管理费（元/m2/月）25（含空调）23（含空调）5.59.56.5 电梯系统三菱，8部三菱，6部；三菱，5部三菱，7部三菱，5部 空调系统VAV 中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调 竣工时间2011年4月2012年6月2004年10月2008年8月2009年9月 层高（m）3.73.63.23.53.8 净高（m）2.62.62.42.42.7 外观 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 33 写字楼物业分布图 2 1 本案
13、 3 1、星座系列：麒麟座、双鱼座、 宝瓶座、凤凰 座、双子座 、星座系列：麒麟座、双鱼座、 宝瓶座、凤凰 座、双子座 2、星系列：木星、水星、金星、火星，土星，海 王星、天王星 、星系列：木星、水星、金星、火星，土星，海 王星、天王星 3、财富系列：财富中心、财富园、财富系列：财富中心、财富园 4、龙湖国际、龙湖国际 4 3、财富系列、财富系列 4、龙湖国际、龙湖国际 项目所在片区是重庆最早、最 成熟的高档住宅区，现已形成北 部主要的大型居住社区中心。 项目所在的北部新区为两江新 区重点打造的大型产业楼宇和企 业生态园区。 项目紧邻的高新产业园区定位 于重庆的企业总部集群，为各大 企业总部提
14、供高效，环保的生态 办公环境。 除了产业楼宇外，项目所在片 区零散分布着为数不多的写字楼 产品，尚未形成规模化发展。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈新牌坊片区新牌坊片区大化片区大化片区 34 市场概况 项目所在片区紧邻北部新区所打造的大型生态企业园区，该区项目所在片区紧邻北部新区所打造的大型生态企业园区，该区 地域平坦开阔，环境优美，受限于产业园区的定位，写字楼整地域平坦开阔，环境优美，受限于产业园区的定位，写字楼整 体品质不高，供大于求。体品质不高，供大于求。 供应情况供应情况 租售情况租售情况 客户特征客户特征 项目所在片区紧邻大型企业园区和高
15、新技术产业园区，高新园区内写字楼现供 应量为整个重庆最大，已经超过150万方。该区虽交通较为便利，环境优美， 但产业园区内的写字楼多为乙级写字楼，设计落后，硬件配置低，且商业配套 不完善，市场明显供大于求。高新园外仅有2栋乙级写字楼项目供应，档次较 高新园区内写字楼较高，客户的认知度更高。 项目所在片区紧邻大型企业园区和高新技术产业园区，高新园区内写字楼现供 应量为整个重庆最大，已经超过150万方。该区虽交通较为便利，环境优美， 但产业园区内的写字楼多为乙级写字楼，设计落后，硬件配置低，且商业配套 不完善，市场明显供大于求。高新园外仅有2栋乙级写字楼项目供应，档次较 高新园区内写字楼较高，客户
16、的认知度更高。 由于产业楼宇市场供应量太大，且配套设施及硬件条件落后，导致高新园区内 空置率极高，大部分物业处于空置状态。整个区域内多为乙级写字楼，且硬件 和配套参差不齐，租金价格差异较大，从30-95元不等。仅有园区外的财富中心 A栋和龙湖国际实现了较高的入住率（分别为80%和95%）和平均租金（分别 为85元和80元）。高新园内楼宇以整体或整层销售为主，销售面积在1,000平 方米以上，价格在9,000-16,000元之间。园区外写字楼以分零销售为主，价格 高于产业楼宇，二手市场价格在15,000元左右。 由于产业楼宇市场供应量太大，且配套设施及硬件条件落后，导致高新园区内 空置率极高，大
17、部分物业处于空置状态。整个区域内多为乙级写字楼，且硬件 和配套参差不齐，租金价格差异较大，从30-95元不等。仅有园区外的财富中心 A栋和龙湖国际实现了较高的入住率（分别为80%和95%）和平均租金（分别 为85元和80元）。高新园内楼宇以整体或整层销售为主，销售面积在1,000平 方米以上，价格在9,000-16,000元之间。园区外写字楼以分零销售为主，价格 高于产业楼宇，二手市场价格在15,000元左右。 高新园区内客户主要以大型国企，大型名企，医疗，生物科技和电子科技类客 户为主。办公面积通常都在1000平米以上，如中国移动和国家电网办公面积超 过5000平米。园区外客户主要以贸易、金
18、融类（贷款和担保类）和培训类客户 为主，民营和私营企业占多数且需求面积集中在150-300平方米以内为主。 高新园区内客户主要以大型国企，大型名企，医疗，生物科技和电子科技类客 户为主。办公面积通常都在1000平米以上，如中国移动和国家电网办公面积超 过5000平米。园区外客户主要以贸易、金融类（贷款和担保类）和培训类客户 为主，民营和私营企业占多数且需求面积集中在150-300平方米以内为主。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈新牌坊片区新牌坊片区大化片区大化片区 35 代表性写字楼租售情况列表 物业名称星及星座系列龙湖国际财富中心A栋财富中心B栋财
19、富园 总建筑面积（m2） 1,300,000（7个星系 列，5个星座系列,共29 栋大楼） 46,00055,00042,000 160,000（分为A，B， C三区，共6栋大楼） 标准层面积（m2）1,5005,0001,3001,6651,5002,000 层数72838332811 入驻率55%95%85%80%90% 租售报价（元/m2/月）租6090租80租85租70租55 管理费（元/m2/月）71369.543.5 电梯系统24部三菱, 8部三菱，10部三菱，6部每栋楼均为2部 空调系统中央空调中央空调中央空调中央空调不带中央空调 竣工时间2010年6月2010年6月2007年1
20、0月2008年10月2003年 层高（m）3.54.23.54.23.73.43.2 净高（m）2.63.02.63.02.82.42.4 外观 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 36 区域特征及物业分布 1、瑞安企业天地、瑞安企业天地 2、协信总部城、协信总部城 3、龙湖时代天街3、龙湖时代天街 1 2 3 根据“十二五”规划，渝中的发展重 心将从解放碑突围，向大坪高九 路化龙桥片区辐射发展； 渝中区政府预计投入700亿元，将 解放碑的核心商圈扩大至大化片区， 利用渝中区的核心优势以及政府的招 商优惠政策，创造一个全
21、新的核心商 圈； 大化片区定位于主城都市新核和具 有国际化品质的样板片区，集国际交 流、时尚消费、现代办公、高端居住 于一体。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 37 高九路总部经济园区高九路总部经济园区 高九路总部经济园区已奠基开工。园区占地面积500 亩，建筑面积约75万平方米，总投资超过55亿元。 该园区规划定位为“一城四园”：“一城”为重庆总部城， “四园”分别为企业总部园、电子商务园、创享生活园、 创新经济园。 园区将以创新金融、企业行政、结算、营销中心和电子 信息等产业为主导，其他创新型服务业为补充的高端企
22、 业总部聚集区，力争成为渝中区新的经济增长点。 区域特征及物业分布 化龙桥国际商务区化龙桥国际商务区 预计到2017年，化龙桥旧城片区改造将全部完成。瑞安 集团打造的360万方综合大社区将初具规模。 规划有80万方甲级写字楼，共10栋高层写字楼建筑。企 业天地1号（嘉陵帆影）预计在2016年年底竣工交付使 用。 目前，企业天地3、4、5号共计13万方甲级写字楼（平 安整体收购，统一出租）已竣工。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 38 市场概况 大化片区处于渝中区政府最新的大化片区处于渝中区政府最新的“四中心、两高地、
23、一枢纽四中心、两高地、一枢纽” 的功能定位中，大化片区占据了其中的的功能定位中，大化片区占据了其中的“两中心、两高地两中心、两高地”。 未来将打造成为渝中区的商务副中心。未来将打造成为渝中区的商务副中心。 供应情况供应情况 租售情况租售情况 客户特征客户特征 大化片区在渝中区政府的大力支持下引进了如瑞安集团，协信集团和龙湖集团 等知名开发商，作为解放碑商务区的延伸和拓展，该区已经有近10万方的写字 楼体量推向市场，且均为甲级写字楼。在未来3年内，该区写字楼体量将达到近 80万方，但由于各开发商地块割裂，无法形成聚集效应，且商务氛围和配套落 后，区域发展前景并不乐观。 大化片区在渝中区政府的大力
24、支持下引进了如瑞安集团，协信集团和龙湖集团 等知名开发商，作为解放碑商务区的延伸和拓展，该区已经有近10万方的写字 楼体量推向市场，且均为甲级写字楼。在未来3年内，该区写字楼体量将达到近 80万方，但由于各开发商地块割裂，无法形成聚集效应，且商务氛围和配套落 后，区域发展前景并不乐观。 在解放碑市场日益饱和的情况下，大化片区作为解放碑商务区的延伸和拓展， 特别是自持租赁的瑞安企业天地承接了部分解放碑CBD外溢的优质外资和内资 客户。受益于高标准的硬件配置和单一业权的号召力，在预租期内，瑞安企业 天地达到40%的签约率，租金达到80元/平方米左右。该片区的其它写字楼项目 主要为散售，价格在16,
25、000元左右。表明在未成熟区域开发自持型写字楼还是 会吸引部分客户群的关注，但开发风险较高。 在解放碑市场日益饱和的情况下，大化片区作为解放碑商务区的延伸和拓展， 特别是自持租赁的瑞安企业天地承接了部分解放碑CBD外溢的优质外资和内资 客户。受益于高标准的硬件配置和单一业权的号召力，在预租期内，瑞安企业 天地达到40%的签约率，租金达到80元/平方米左右。该片区的其它写字楼项目 主要为散售，价格在16,000元左右。表明在未成熟区域开发自持型写字楼还是 会吸引部分客户群的关注，但开发风险较高。 大化片区的交通相对不便利，商业配套也较薄弱，租赁类客户主要集中在瑞安 企业天地，以金融类（保险公司）
26、，制造业和咨询类企业为主。知名客户如施 耐德，中美大都会人寿等。相比内资客户，外资客户更倾向于选择单一业权物 业，故有外资背景的客户在片区市场上占据了一定比例。 大化片区的交通相对不便利，商业配套也较薄弱，租赁类客户主要集中在瑞安 企业天地，以金融类（保险公司），制造业和咨询类企业为主。知名客户如施 耐德，中美大都会人寿等。相比内资客户，外资客户更倾向于选择单一业权物 业，故有外资背景的客户在片区市场上占据了一定比例。 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北部新区大化片区大化片区 39 代表性写字楼租售情况列表 物业名称瑞安企业天地协信总部城龙湖
27、时代天街 总建筑面积（m2） 130，000（仅包括已经交付的3， 4，5号楼） 26，40041，000 标准层面积（m2）1，5001，5001，500 层数23312038 入驻率40%20%30% 租售报价（元/m2/月）租85115租80100租6090 管理费（元/m2/月）251616 电梯系统科尼，810部三菱，7部；奥蒂斯，8部 空调系统VRV中央空调中央空调VAV中央空调 竣工时间2012年8月2012年7月2012年8月 层高（m）4.34.33.7 净高（m）3.03.02.6 外观 解放碑中央商务区解放碑中央商务区江北嘴CBD江北嘴CBD观音桥商圈观音桥商圈北部新区北
28、部新区大化片区大化片区 40 第四章 重庆写字楼竞争市场对比第四章 重庆写字楼竞争市场对比 41 写字楼未来供应 区域竞争分析 竞争项目个案分析 重庆甲级写字楼未来供应分布图 根据最新发展情况，2013 年至2016年，重庆将新增甲 级写字楼项目10个，建筑面 积达200万平方米 建筑面 积达200万平方米；约为现有 供应面积的4倍多，供应集中 放量； 江北嘴CBD江北嘴CBD发展提速，未 来供应量赶超解放碑板块， 成为首要供应区，总量约为 93万； 解放碑金融街解放碑金融街也有超高层项 目集中面市，约61.8万； 未来面市的甲级写字楼，仍 以销售为主，硬件配置都有 很大提升，整体呈现出向高
29、端发展的趋势。 瑞安企 业天地 英利 五一路项 目 WF C 京剧团项 目 海航保利 国际广场 威斯汀 广场 国金中心 金融城 1、2、3号 中渝项目 协和城 注：由于高层建筑工期较长等因素，目前已公布的甲级写字楼实际入市时间有可能存在变化，此处基于各写字楼现状各写字楼现状作出预测。 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 42 时间 甲级写字楼 时间 甲级写字楼 Year2013 海航保利 国际广场 58,000sqm WFC 118,000sqm 威斯汀广场 20,000sqm 金融城2号 200,000sqm Year2014 金融城1、3号 3
30、60,000sqm 国金中心 370,000sqm 中渝项目 110,000sqm 瑞安企业 天地2号 100,000sqm Year2015 京剧团地块 122,000sqm 隆鑫项目 145,000sqm Year2016 英利五一路项目 150,000sqm 瑞安企业 天地1号 115,328sqm 协和城 150,000sqm 写字楼未来市场供应 2013-2016年甲级 写字楼 总新增供应: 2,018,328 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 43 写字楼未来市场供应解放碑CBD在建项目 N 海航保利海航保利海航保利海航保利 国际广场
31、国际广场国际广场国际广场 持有型物业 销售型物业 持有型物业 销售型物业 协和城项目协和城项目协和城项目协和城项目 英利五一路英利五一路英利五一路英利五一路 项目项目项目项目 威斯汀广场威斯汀广场威斯汀广场威斯汀广场 协信京剧团协信京剧团协信京剧团协信京剧团 地块项目地块项目地块项目地块项目 环球金融环球金融环球金融环球金融 中心中心中心中心 解放碑金融街解放碑金融街未来五年内有超过60万方甲级写字楼面市；基本上以销售为主，自持型写字楼暂只有 海航保利国际广场一栋； 由于客户定位和区域功能不同，与本项目形成非直接竞争；但新项目的陆续入市，将会刺激区域内 旧有租户的搬迁和扩租，将大大缓解解放碑租
32、赁市场供不应求的局面；或将延缓部分租赁客户搬迁 北部的计划。 或将延缓部分租赁客户搬迁 北部的计划。 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 44 写字楼未来市场供应江北嘴CBD在建项目 金融城金融城金融城金融城 1 1 1 1、2 2 2 2、3 3 3 3 号号号号 国金中心国金中心国金中心国金中心 渝能明日渝能明日渝能明日渝能明日 城市城市城市城市 江北嘴CBD未来五年供应将首次超过解放碑，表明江北嘴CBD发展提速，新金融核心区将初现规 模；由于客户定位和区域功能不同，也与本项目不能形成直接竞争； 江北嘴CBD未来供应项目定位于大型企业或金融机构
33、总部办公，入市初期仍以销售为主，以半层 或整层起售；表现出开发商在商务办公氛围完全成熟前对自持型物业的谨慎态度。表现出开发商在商务办公氛围完全成熟前对自持型物业的谨慎态度。 珠江太阳城珠江太阳城珠江太阳城珠江太阳城 金融街金融街金融街金融街 融景城融景城融景城融景城 江北嘴CBD 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 45 写字楼未来市场供应观音桥商业中心 观音桥商业中心正在从片区商业中心改造 升级成为北部商业和商务中心； 观音桥步行街旧城改造（太阳谷计划）的 首个写字楼项目已入市销售，销售起价 21000元/平方米，户型从70-280平方米不 等；
34、 在2016年前，观音桥商业中心还有2个甲 级写字楼项目入市，届时观音桥商业中心 将完成升级换代工作； 由于地理位置接近，观音桥商业中心将 和本项目形成竞争关系，将会分流部分意 向入驻北部的优质大中型客户。 观音桥商业中心将 和本项目形成竞争关系，将会分流部分意 向入驻北部的优质大中型客户。 融恒时融恒时融恒时融恒时 代广场代广场代广场代广场 隆鑫项目隆鑫项目隆鑫项目隆鑫项目 天河天河天河天河 国际国际国际国际 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 46 整个区域未来供应主要以高新园内渝高系列产品和中渝新牌坊超大型综合体项目为主；高新园内主 要以打造
35、销售型产业楼宇、企业独栋办公为主；区域内品牌开发商的综合体项目（如东和广场）等， 还未有实质进展； 从区位，形态，客户群和档次考虑，中渝新牌坊大型综合体项目将和本项目形成直接竞争关系； 结论：区域5年内只有中渝项目规划有甲级写字楼，但以销售为主，缺乏持有型高端写字楼产品。结论：区域5年内只有中渝项目规划有甲级写字楼，但以销售为主，缺乏持有型高端写字楼产品。 项目所在区域未来供应分布图 本案本案 东和广东和广东和广东和广 场项目场项目场项目场项目 中华地中华地中华地中华地 产项目产项目产项目产项目 中渝都会中渝都会中渝都会中渝都会 涉外商涉外商涉外商涉外商 务区务区务区务区 渝兴渝兴渝兴渝兴 软
36、件园软件园软件园软件园 渝兴产渝兴产渝兴产渝兴产 业基地业基地业基地业基地 高科山高科山高科山高科山 顶道总顶道总顶道总顶道总 部基地部基地部基地部基地 渝兴渝兴渝兴渝兴 广场广场广场广场 星汇星汇星汇星汇 两江两江两江两江 财富财富财富财富 CDECDECDECDE座座座座 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 47 未来供应情况列表 物业名称中渝国际都会中渝国际都会渝兴广场渝兴软件园涉外商务区山顶总部基地 总建筑面积（m2）106000294400140000310000325247 标准层面积（m2）2000/15001000150011002
37、0001095500-1300 层数40/2723271225203235 管理费（元/m2/ 月） 待定待定待定待定3.2待定 电梯系统20/7部部26部；47部682 空调系统中央空调中央空调VAV中央空调待定中央空洞分户中央空调 竣工时间2014年三季度年三季度2016年2006年2014年2014年 层高（m）4.3/3.23.63.64.53.83.9 净高（m）3/2.22.42.43.2.2.62.7 外观 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 竞争区域与非竞争区域 解放碑 江北城 弹子石 解放碑 江北城 弹子石 弹子石弹子石 CBD
38、江北嘴江北嘴 CBD 解放碑解放碑 CBD 解放碑CBD：中央商 务区的核心 江北嘴CBD：中央商 务区的金融中心 弹子石CBD：总部经 济和商务配套区 成熟成熟 CBD“金三角金三角” 解放碑作为传统商贸区、江北城作为现代商务区、弹子石作为总部经济和商务配套区，共同组成重庆中 央商务区。三片区相互协调，组成“金三角”，共同构造大CBD中心概念。 重要商务中心重要商务中心 观音桥作为主城第二商圈，是全市商业的代表，正在提档升级成为北部政治、商业和商务中心； 新牌坊片区和大化片区以高档住宅为发展点，正在从社区中心向商务副中心发展。 新牌坊 片区 新牌坊 片区 观音桥 商圈 观音桥 商圈 大化 片
39、区 大化 片区 观音桥商圈：商业中 心 新牌坊片区：居住社 区中心 发展中发展中 大化片区：旧城改造 和，社区中心 初期初期 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 49 三大竞争区域对比 观音桥（观音桥（500,000）新牌坊区域新牌坊区域大化片区（大化片区（1,067,200） 优势成熟商业中心，配套完善， 地理位置优越 发展较为成熟，城市规划良 好，居住配套完善，开发空间 连片成块 滨江景观，政府巨资改造，品 牌开发商带动效应 劣势商务市场发展有限，商业氛 围优于商务氛围 大社区中心，商务氛围薄弱， 无高档商业支撑 几大住宅片区分隔，无法形成 聚
40、集效应，商务商业氛围薄弱 结论结论：由于城市功能定位不同，新牌坊区域与已成熟的解放碑CBD和同处在开发阶段的江北嘴CBD不 形成直接竞争关系；直接竞争区域是正在向北部中心升级的观音桥商业中心；同时，大化片区在建的 大型高端综合体项目也将和本项目争夺部分有租赁需求的外资优质客户。 直接竞争区域是正在向北部中心升级的观音桥商业中心；同时，大化片区在建的 大型高端综合体项目也将和本项目争夺部分有租赁需求的外资优质客户。 新牌 坊片 区 观音 桥 大化 片区 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 50 未来入市主要竞争项目研究中渝国际都会 项目名称项目名称中
41、渝国际都会中渝国际都会 项目位置新牌坊新溉大道 总建筑面积 办公面积 160万平方米（含写字楼、酒店、商业、住 宅） 办公面积14.3万平米，共3栋 建筑高度200米 区位交通轻轨3号线旁 项目定位 集购物中心、住宅、高档写字楼、五星级酒 店于一体的城市综合体项目 硬件配置 单层面积1500平米、层高4.3米、7部电梯、 预留架空地板、VAV中央空调、清水交付 工程进度主体工程建设中 项目分析： 新牌坊区域首个大型城市综合体项目，体量规模大； 项目一期推出硬件配置较高的乙级写字楼，规划有甲级写字楼； 邻近轻轨3号线加州站 ，位置较本项目更佳； 配套有大型商业中心和五星级酒店，与本项目业态类似；
42、 一期乙级写字楼2013年入市，未来有二期甲级写字楼与本项目同期入市，将形成正面争竞； 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 未来入市主要竞争项目研究瑞安企业天地 项目名称项目名称瑞安企业天地瑞安企业天地 项目位置渝中区化龙桥片区 总建筑面积 办公面积 360万平方米（含写字楼、酒店、商业、住 宅） 办公面积70万平米 建筑高度455米 区位交通规划9号线 项目定位 集商业、住宅、甲级写字楼、酒店式公寓于 一体的城市综合体项目 硬件配置 LEED认证、单层面积1500平米、4.25米层高、 150MM架空地板、VAV中央空调系统、精装 修交付（吊顶天
43、花、架空地板） 工程进度3、4、5号已竣工，2号楼已经封顶 项目分析： 大化片区首个大型城市综合体项目，体量规模大；与本项目业态类似； 推出自持型、纯租赁甲级写字楼，硬件水平达到沿海甲级写字楼标准； 未来规划轻轨9号线，与商业裙楼无缝连接； 非核心商务区域，商务氛围较弱交通目前尚不便利 ；与本项目区位劣势相近； 开发周期与本项目入市时间有重叠，将形成间接竞争，与本项目争夺解放碑CBD外溢优质客 户。 未来供应分析未来供应分析区域竞争分析区域竞争分析竞争项目个案分析竞争项目个案分析 第五章 写字楼市场总结及未来发展趋势第五章 写字楼市场总结及未来发展趋势 53 重庆写字楼未来供应激增重庆写字楼未
44、来供应激增 重庆写字楼市场未来整体供应量大，供应时间集中，分布于核心商务区及各次级商圈 新牌坊片 区：100 万方 弹子石片 区：30万 方 江北嘴 CBD：90 万方 解放碑 CBD： 60万方 大化片 区:100 万方 观音桥 商圈： 40万方 写字楼市场总结写字楼市场总结写字楼市场未来发展趋势写字楼市场未来发展趋势 54 写字楼市场总结写字楼市场总结写字楼市场未来发展趋势写字楼市场未来发展趋势 288.6 265.8 179.9 164.0 159.2 143.4 132.8 122.5 121.0 115.0 111.8 110.6 96.1 90.5 北京上海深圳广州沈阳杭州成都天津
45、南京西安大连青岛重庆武汉 元元/平方米平方米/月月一二线典型样本城市甲级写字楼租金比较（Q2 2012）一二线典型样本城市甲级写字楼租金比较（Q2 2012） 重庆写字楼上行空间较大重庆写字楼上行空间较大 与其它典型一二线城市样本的比较可见，重庆甲级写字楼的租金处于相对较低的水平，与近 年来重庆经济的快速发展及经济总量的扩大不相符，写字楼市场仍然存在较大上行空间。 55 单一业权或成市场发展趋势单一业权或成市场发展趋势 随着写字楼市场发展，包括外资企业在内的高端客户对写字楼的整 体品质、硬件水平和服务需求都不断提升；而存量市场整体品质不 高及分散业权为主的状况，难以达到客户需求而阻碍部分高端客
46、户 进入 而存量市场整体品质不 高及分散业权为主的状况，难以达到客户需求而阻碍部分高端客户 进入； 以往以散售为主的重庆写字楼市场逐渐意识到分散业权对于写字楼 品质及后续持续运营的负面影响，“单一业权单一业权”的模式引起了部分开 发商和投资者的关注，而市场层面也呈现同样的趋势 的模式引起了部分开 发商和投资者的关注，而市场层面也呈现同样的趋势下半年即将 入市的海航保利国际广场和平安保险公司整体购入的瑞安企业天地3 5号楼都将是以自持出租的方式来保证写字楼的品质；而中小投资者 则将手中的写字楼租赁权交给开发商，由开发商整体运作； 预计在高端客户对高品质物业需求的刺激下，未来甲级写字楼新增 供应中
47、有望呈现单一业权物业逐渐增多的趋势 未来甲级写字楼新增 供应中有望呈现单一业权物业逐渐增多的趋势。这些高品质物业在 项目形象维护和后期管理方面具备更多优势，往往较易获得市场的 认可，更有利于吸引优质的客户，而优质客户对租金的承受能力往 往较强。在这样的循环下，高品质、单一业权本身对于物业租金也 起到一定的提升作用。 写字楼市场总结写字楼市场总结写字楼市场未来发展趋势写字楼市场未来发展趋势 海航保利国际广场海航保利国际广场 瑞 安 企 业 天 地 瑞 安 企 业 天 地 56 第六章 客户调研分析第六章 客户调研分析 57 客户调研分析 客户访谈分析 客户调研总结 调研说明调研说明 为全面了解写
48、字楼客户的需求，本行对写字楼内代表性企业进行了物业需求问卷调 查。 问卷范围覆盖重庆新牌坊区域和北部新区高新园内的写字楼，如财富中心、财富园、 高科星系列、高科星座系列、龙湖国际等代表性办公物业。 为全面了解写字楼客户的需求，本行对写字楼内代表性企业进行了物业需求问卷调 查。 问卷范围覆盖重庆新牌坊区域和北部新区高新园内的写字楼，如财富中心、财富园、 高科星系列、高科星座系列、龙湖国际等代表性办公物业。 共发放问卷共发放问卷200份，有效回收问卷份，有效回收问卷146份，所调研的客户均为各家企业专职负责物业需 求或参与相关工作的行政人员。 份，所调研的客户均为各家企业专职负责物业需 求或参与相
49、关工作的行政人员。 访谈客户均是国内较知名企业和行业代表，其中涵盖了金融、实业类、贸易和专业服 务四大行业类型客户，且都是写字楼使用面积大的用户。 访谈客户均是国内较知名企业和行业代表，其中涵盖了金融、实业类、贸易和专业服 务四大行业类型客户，且都是写字楼使用面积大的用户。 客户调研分析客户调研分析客户访谈分析客户访谈分析客户调研总结客户调研总结 58 问卷调研总结 企业背景 需求现状 5% 21% 66% 8% 现驻物业满意度现驻物业满意度 很好，且便宜 很好，但较贵 一般，但便宜 一般，且较贵 18% 2% 5% 16% 10% 11% 14% 14% 5% 5% 电梯 档次/外观 周边环
50、境 空调 停车 物业管理 公交配套 餐饮配套 租金 其他 现驻物业不满意地方现驻物业不满意地方 大部分客户认为物业一般，但比较便宜；21%的客户认为一般且较贵，可见受访企业对租 金较为敏感较为敏感；在使用方面，客户最不满意的是电梯和空调，其次是餐饮配套和公交配套。 14% 74% 4% 8% 企业性质企业性质 国企 民营 合资 外资 53% 38% 7% 1% 1% 企业规模现状企业规模现状 20人以下 2150人 51100人 101200人 201300人 7% 23% 4% 14% 7% 9% 9% 6% 16% 5% 金融 电子科技 生物医疗 房地产建筑 贸易物流 投资担保类 专业服务
