1、致力于成为中国最好的房地产信息综合服务商 企业融资要看准财星气运专栏P78三千佳丽地,金陵帝王都星期8小镇平台模式解析案例P64城市P42 海外融资, 房企的逆袭! P16 融创中国 12.5%高收益债券 海外资本市场第一笔融资4亿美元 龙湖地产 9月18日首次配股集资30.9亿港元 不到一个月融资额近50亿元 金地集团 7月19日 首次A 股地产公司海外发债成功12亿元 30.9亿港元 SOHO中国 10亿美元优先票据82.5亿美元捧场 海外融资引爆地产股行情82.5亿美元 克 而 瑞 咨 询 出 品 总第二十六期 第 十 一 期 2012 调控背景下,房企如何顺势而为? 企业 刘志峰 P4
2、0 市场狂热时企业不能狂热, 市场低迷时企业要能熬得住,要做好打 持久战的准备。调控背景下,房地产企业究竟该何去何从? 三千佳丽地,金陵帝王都! 城市 周颖 P42 有“六朝古都”、“十朝都会”之称的南京,可算是房地产值得进 入的城市。城区八个板块中,谁正逐步走向衰退,谁仍处于快速成 长期,投资潜力巨大? 星期8小镇平台模式解析 案例 包培莉 P64 在孩子眼里,世界,是玩出来的!兼具“儿童角色扮演”的娱乐 性、“儿童品牌产业平台”的商业价值,星期8 小镇究竟有着什么 样神奇的商业模式呢? 企业融资要看准财星气运? 专栏 刘晓川 P78 在中国传统预测学中,有一门紫微斗数,关于企业的流年财务状
3、况 与融资进程,可以用这门学术进行辅助测算。然如何具象观测呢? 主办单位 EJU易居(中国)控股有限公司 出品单位 克而瑞信息集团 学术支持 上海易居房地产研究院 编委会主任 周忻 张永岳 编委会委员 陈啸天 丁祖昱 胡晓莺 黄子宁 刘文超 王路 王永 吴洋 叶玮 于丹丹 张燕 张兆娟 (排名不分先后,以姓氏拼音字母为序) 撰稿 包培莉 陈丽君 傅一辰 何晓燕 金毅 刘晓川 刘志峰 陆旭晖 施道红 宋家泰 王丹妮 王建生 徐妍雯 杨红旭 叶檀 余成勇 张霞 周鹏 周颖 朱一鸣 (排名不分先后,以姓氏拼音字母为序) 2 0 1 2 年第十一期 总第二十六期 2 0 1 2 年1 2 月1 8 日
4、,国家统计局发布2 0 1 2 年1 1 月新建商品住 宅(不含保障性住房)价格变动情况:1 1 月份新建商品房整体 情况呈现全面上涨。 那么,2 0 1 3 年房地产行业发展将何去何从?临近岁末,各 家媒体、各大房产大佬、业内,以及专家纷纷发表观点。房地 产未来走向饱受热议,各种猜想不断。 C R I C 地产观察2 0 1 2 年终特刊2 0 1 3 地产趋势,拟 选取2 0 1 2 2 0 1 3 年十大关键词,如:主题地产、城镇化、综合 体、社会化营销等,来总结2 0 1 2 年,把脉2 0 1 3 年,专业视角, 深入透析。希望能从中寻得“蛛丝马迹”,以窥2 0 1 3 年房地产 趋
5、势,敬请关注! 版权声明 本刊物内容为EJU易居(中国)控股有限公司所有, 未经许可,不得转载! 本刊部分文章选摘自网络,有删减。请相关作者与本刊联系, 以便付奉稿酬。 免责声明 本刊中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述市场交易的出 价或评估。我司及其雇员对使用本刊中内容所引发的任何直接 或间接损失概不负责。 地址:上海市广延路383号文武大楼三楼 Address:3F.Wenwu Building, 383 Guangyan Road, Shanghai 邮编(Zip Code):200072 电话(tel)021-60868888 邮箱(E-mail): 下期预告 2013地产趋势 TH
6、E NEXT TRAILER 设计总监 资深设计 整合推广 金涛 杨岚 荆瑞霞 武中君 陈琦 丰杰 营销推广中心 总编 主编 执行主编 责任编辑 编辑 丁祖昱 张燕 张兆娟 黄章林 戴晨露 张红贤 张雯蕊 王丽娟 黄丽丽 本期推荐 IN THIS ISSUE 欢迎关注本刊官方新浪微博 CRIC地产观察, 您也可登录地产人网、悦读通及微盘, 通过关键词搜索进行下载。 房地产金融是未来中国房地产企业发展的必由之路。房地产在国外属于金融类,或者属于类 金融、准金融性质的产业,并不像中国定位为支柱产业,因为房地产是资本密集性的行业,它和 资本之间有非常密集的联系。房地产最终就是一个资本的游戏,它与金融
7、越来越密不可分。1 2 月 2 6 日,上海海门路5 5 号地块以5 6 . 8 亿元的成交金额夺得年内全国新总价地王。试想,如果不是依 赖于有充分的融资渠道去拿来这些钱,而是靠自由资金放进去,应该说如今任何一家大的开发企 业都压不起这么一笔巨款,必然是通过一个大的融资平台来进行相关操作。 2 0 1 0 年4 月,房地产贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的2 0 % 左右。为了防范相应的 房地产金融风险,央行连续发文,严格限制房地产贷款。由此,房企要从银行拿低成本的贷款很 难,按银行开发贷款的要求做到“四证齐全”,即土地证、建设用地许可证、工程规划许可证、 施工许可证都有,都不是件容易的事
8、,更不要说土地储备的贷款。2 0 1 0 年2 月,银监会下发通知 收紧房地产信托,开发商融资再失一条渠道。在中国内地证券市场也关掉了给房地产商提供资金 的阀门之后,大家纷纷把眼光投向了海外和“私人”(私募、信托等)的腰包当中去。海外融资 成为当前房企的一个重要选择。一是海外资金数量较大,加上欧美经济停滞等,使得这些资金急 需一个能够获取高利的出口,而中国房地产正是这样一个能够获取高盈利的方向。二是融资相对 比较容易。海外不存在政府的调控,只是一种市场的商业规则,只要能够给出相应的盈利预期, 给出相应的风险控制的担保,并接受互相之间达成条件的共识,就能够完成一笔甚至高达数十亿 的融资。三是融资
9、方式比较灵活。在海外既可以直接上市融资,增发融资,发债融资,债转股及 其他方式融资,也可以直接向基金拿钱,有各种各样的融资方式。当前,不仅那些在香港上市的 老牌内房企在不断地利用海外融资平台积极地操作,相当多在海外有资本平台的央企也把海外作 为融资的重要渠道。 海外融资看上去很美,但千万不要忘记一点:投资人都是为了赚钱而来,这是其惟一的目 标,如果不能赚钱,甚至赔钱,这些资本都会很快离去。而且,海外融资的代价相对也比较高, 基金年回报(I R R ,即内部收益率)不低于2 0 % ,发债方面部分房企融资利率高达1 0 % 以上。此 外,海外上市每一年的相关成本也比国内上市的成本高得多,连审计师
10、的成本都要高5 6 倍。今 天,是否选择海外融资,是否就此投入到海外融资的怀抱,这是每一家企业必须要综合权衡的。 但无论如何,拥有全球视野的融资方式,多元化的融资渠道,持续创新的融资工具,必将为中国 的房地产企业带来更多的发展动力。 海外融资看上去很美 E J U 易居(中国)控股有限公司执行总裁 上海易居房地产研究院副院长、首席分析师 海外融资看上去很美,但千万不要忘记一点:投资人都是为了赚钱而 来,这是其惟一的目标,如果不能赚钱,甚至赔钱,这些资本都会很 快离去。 金鹰国际房产集团营销管理部经理 卢修理( 卢修理):近期都在说城市综合体,所以希望 CRIC地产观察能增加一些商业方面的内容,
11、 比如招商、运营等等。另外如果你们有手机版就更 好了。说实话,现在每期内容都不错,我们总裁们 都评价不错呢,感觉你们刊物或许可以考虑正式出 版。 本刊:关于商业方面的内容,从2 0 1 3 年起您可关注 我们全新出刊的C R I C 商业地产,此刊将聚焦商 业地产及旅游地产,其实每期都会有您所关注的招 商、运营等内容。此外,也非常感谢您的建议与肯 定,这给我们带来了莫大的鼓舞!我们会为此目标 更加努力,使本刊以更为专业的内容、更前瞻的视 野赢得更多读者的喜爱。 中铁置业集团中铁新业公司营销部营销总监 王跃 军:一直有关注CRIC地产观察,今年几期 中,中场不休息给地产人压力,给地产人打 气;价
12、格艺术跳出销售看价格,从实践中来, 高于实践。2013,你们观察,我们观看,共同奋 斗在地产大路上。 本刊:首先非常感谢您对本刊的关注与认可!蛇年 即将到来,届时本刊也会有一些新变化,新气象, 也希望能在您和广大读者的继续关注与支持的强大 动力下,做出更好的内容,与大家一起走过崭新的 一年! 金丰易居 卢俊(真叫卢俊):前不久有幸参加 了克而瑞信息集团的一场主题地产咨询成果发布 会,有商业地产、产业地产、旅游地产等专家做 了分享,收获颇丰。会上得到一本CRIC地产观 察,读到一些不错的产业地产模型和案例。请问 产业地产的相关文章,贵刊之前大致出过哪些呢? 本刊:非常感谢您对克而瑞活动的关注与支
13、持。本 刊于今年有做过一期【产业地产之惑】,当期封面 专题汇集了不少行业专家及经典案例,推荐您可通 过微盘进行关键词搜索及下载。此外以下将为您整 理今年本刊已出刊期刊中所有与产业地产相关的文 章,可供参考: 2012年第九期 【产业地产之惑】 P201 七大案例解读产业地产定价迷局 产业地产定价模式初探 CRIC克而瑞上海事业部副总经理 何明 CRIC克而瑞咨询中心咨询顾问 徐叶春 传统住宅开发商在转型的呼声下切忌盲目跟风,一 定要看清自己的优势劣势,慎重再慎重。转型商业 地产六大准备和五大挑战,您不能不了解! 2012年第五期 【说不清的刚需】 P452 总部基地产业地产开发运营解决方案 上
14、海易居房地产研究院 产业地产尤其是总部基地,将会逐步成为支撑中 国房地产业走好下一个十年的重要一极。直接原 因在于巨大的开发空间给了企业“做事”的机 会,低廉的地价、尚未白热化的竞争放低了进入 的门槛;根本原因还是在于我国经济结构和产业 结构转型升级客观上需要产业地产的支撑。 2012年第九期 【产业地产之惑】 P363 汽车流通产业下的汽车城开发 CRIC克而瑞城市运营中心项目经理 张浩 不同于其他产业地产资源整合, 汽车城产业整合是以 汽车这一消费型产品为核心。 但汽车城的开发运营 与一般产业园一样,由众多独立的企业实体共同组 成,运作过程中的配套服务是构筑汽车城生态系统 的关键,也将最终
15、形成汽车城对外的核心竞争力。 2012年第九期 【产业地产之惑】 P424 2012年CRIC地产观察之产业地产篇 编读往来 水煮产业,三论地产 克而瑞眼中的产业地产之惑 CRIC克而瑞北方区咨询中心总监 沈文 CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理 徐和锋 CRIC克而瑞上海事业部副总经理 何明 产业地产近年来方兴未艾,随着各类参与者的介 入,毫无悬念地“火”了起来。然而产业地产是一 种复合地产,相比住宅地产和商业地产,开发和运 作难度要高得多,存在诸多困难和问题。 6 7 2012年第九期 【产业地产之惑】 P568 更多产业地产话题与案例,欢迎关注 CRIC克而瑞咨询 的#产业地产星期四
16、#。 欢迎关注:C R I C 地产观察、C R I C 克而瑞咨询 刊物下载:地产人网、悦读通、微盘 联线编辑部:0 2 1 - 6 0 8 6 7 6 4 2 戴晨露 信息主题产业地产的设计开发探讨 以德国FTA建筑设计信息主题类项目为例 德国FTA建筑设计中国区执行董事 施道红 要抓住信息主题产业地产的特征,从设计层面思考产业地产的运 营,以全新的设计理念、全局的思考角度来构思,为产业地产的 发展提供新的发展思路和可操作的发展模式,由传统“盖物业” 的思维,转向为打造一体化的服务平台。 2012年第九期 【产业地产之惑】 P475 2012年第九期 【产业地产之惑】 P52 杭州东部软件
17、园运营模式与服务体系解析 CRIC克而瑞城市运营中心项目总监 高晓伟 CRIC克而瑞城市运营中心高级顾问 卜诣玮 通过完善创新体系建设,依靠科技创新能力提升市场竞争能力, 突出园区及企业品牌建设,加速企业集群形成,充实企业内涵, 加快相关特色产业的发展,东部软件园经过多年的发展,历经了 种种竞争、发展和挑战,积累了宝贵的开发与服务经验,其运营 模式与服务体系值得我们学习与借鉴。 2012年第七期 【中场不休息】 P80 湾谷,硅谷模式的上海实践 CRIC克而瑞上海事业部昆山机构常务副总经理 马彦文 美国硅谷的案例告诉我们:硅谷的起航始于斯坦福,硅谷的 成功在于市场化,硅谷的成名在于创新精神!沿
18、着这条脉 络,我们相信,湾谷定位成中国的硅谷值得行业期待!湾谷 能够成为中国商务园区开发的最佳实践案例。 上海金融谷:打造中国金融服务外包产业旗舰 CRIC克而瑞城市运营顾问中心项目总监 胡永丹 CRIC克而瑞城市运营顾问中心项目经理 王嘉杰 上海金融谷项目除了凭借联合金融集团丰富的管理经验及其在金 融领域深耕多年的产业资源之外,项目实现突破的关键在于如何 重新审视未来嘉定对于上海国际金融中心复兴中所能承载的发展 地位,以及项目在大上海金融格局中所可能扮演的角色。 2012年CRIC地产观察之产业地产篇 RANTS CRIC地产观察2012年第十一期 海外融资, 房企的逆袭! 2012年 第十
19、一期 特稿 P18 房企融资,海外Style! 金毅、朱一鸣 案例 P26 新城旭辉香港IPO“寒战” 王建生、傅一辰 P30 万科出海,不只是融资? 何晓燕 P34 REITs助力越秀自我造血 张霞 除传统国内融资方式外,在日渐严厉的房地产调控政策和货币政策的作用下,即 使是万科、保利等业绩飘红、短期资金无忧的房企,也在寻找新的融资路径。一 时间,海外融资受到关注。对各家房企而言,是否要进行海外融资?何种海外融 资方式才更为适合自身发展?无论你是国内上市、海外上市抑或是还未上市的房 企,本文为你找榜样,分类拆解,总有一款“海外融资S t y l e ”适合你! 封面文章 COVER STOR
20、Y P16 多年来,海外资本市场就是国内房地产企业融资的重要 渠道,融资的主要途径一是股权融资,二是债券融资。 在美国量化宽松、人民币对外升值的背景下,房企海外 融资已非个案,近期尤其频繁。 赴港I P O 、海外密集发债、国际银团贷款,多家房企各 显其能,掀海外融资高潮。如果将非A 股上市公司境外 融资额计算在内,今年以来房企境外融资额超过1 1 0 亿 美元,超过以往任何一年。 本期海外融资,房企的逆袭!以房地产企业的海外 融资为方向展开讨论,从市场盘点到模式研究,再到案 例借鉴,带您一起领略海外融资房企的风采! 内地房企赴港上市进程中,围绕股票价格定价权的博弈,如同一出跌宕起伏的香 港“
21、寒战”剧。而股价博弈背后,地产企业发展路径分化,融资圈地再 融资再圈地的资本游戏已告终结。 全球视野的多元融资渠道可以规避国内银根紧缩和通道狭窄的不利影响,持续创 新的融资工具是企业持续大规模筹资的现实保障。万科出海,力拓多元化融资策 略为企业应对中国式的经济冬天指明了一条可资借鉴的融资之道。 产生于美国的房地产融资模式房地产投资信托基金(RE I T s ),它在融资方 面发挥着重要的作用。进入2 1 世纪后,许多亚洲国家也开始尝试这种新型的融资 模式。2 0 0 5 年,中国广州的越秀房地产投资信托基金在香港上市交易,拉开了中 国大陆地产商通过RE I T s 模式融资的序幕。 速览 In
22、formation P12 速览 目录/CONTENTS 2012年第十一期 CRIC地产观察 城市 City P42 克而瑞城市笔记系列之五 南京 三千佳丽地 金陵帝王都 周颖 地产人网独家合作 企业 Company P40 调控背景下,房企如何顺势而为 刘志峰 P46 跟着K M学经典系列之六 运用价值链分析提高房企竞争力 周鹏 旅游 Tourism 随着时间的推移,“克而瑞城市笔记系列”已经走到了第五 站南京。这座已经屹立了千年的城市,见证了历史的荣与 辱,兴与衰;而今,南京不仅是历史名城、文化之城,也是发 展之城。本期我们将与克而瑞南京机构咨询部咨询总监周颖一 起走进这座“六朝古都”,
23、共同发现六朝烟雨背后的新机遇。 特别报道 Special report 对于欲进入旅游地产的传统地产开发商来说,虽然休闲旅游地 产不如商业地产那样吸引眼球,但它是个可长期持有、回报稳 定的产品。然前景虽好,操作运营却绝非易事。 咨询 Consulting P38 论道旅游地产 漳州旅游地产发展论坛纪实 漳州福房网 波特价值链分析模型是企业竞争情报研究的有力工具。基于房 地产企业价值链的现状,房地产企业可通过分析自身在价值链 所处的地位,明确优势及不足,调整和完善自身价值链而获得 持续发展,转粗放式管理为精细化管理,提高竞争力。 P50 从“地产商”到“运营商” 双维度浅探中国主题公园“旅游营销
24、”模式 发展 陈丽君 P76 企业境外上市在香港建立热钱蓄水池 叶檀 知名财经评论家、财经专栏作家 P77 温州房价泡沫破灭之“血训” 杨红旭 上海易居房地产研究院副院长 温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭,为那些依然对炒房 怀有浓厚兴趣的国人敲响了警钟。 P78 企业融资要看准财星气运 刘晓川 C RI C 克而瑞生态建筑研究所所长 企业在融资时,一方面可结合流年天干的四化,对于企业的 年度大势把握方向,另一方面,还应结合企业主大股东或管 理者的命盘进行分析,年度的四化落在企业主的哪个宫则会 体现相应的趋势。 目录/CONTENTS 2012年第十一期 CRIC地产观察 广告索引 专栏 Co
25、lumn 营销 Marketing P59 营销七日谈之七 真理也许就没法长出一副荡妇的面孔 宋家泰 P62 营销的常识系列之一 渠道的概念 余成勇 产品 Products 读书 Reading P74 平台上的舞蹈 分享背后的价值思考 苏绪柒 封二 CRIC2013 P01 CRIC2013 P06 侨鸿滨江世纪广场 P39 CRIC土地顾问及运营事业部 P45 CRIC旅游地产事业部 P75 读懂地产 易居图书 P55 温泉旅游专题研究系列之二 温泉旅游产品的三种层次 王丹妮、徐妍雯 香港已经2 0 次压低港币维护联系汇率制,美国与日本还在源 源不断地无限度释放货币,热钱冲击不可避免,境外
26、上市放 狼出击是消化蓄水池的好办法。 案例 Case P64 地产商业模式系列之三 星期8小镇平台模式解析 包培莉 P71 高复合一站式文化体验之旅 德化陶瓷梦谷文化创意产业园规划设计 施道红 通过三型合一的创新设计、高度复合的功能体系、互动体验的空 间设计,德化陶瓷梦谷将城市文化内涵和产业特色相结合,带给 人们时尚、现代、创意的文化体验,实现土地的集约利用和价值 最大化,打造功能高度复合一站式体验的创意文化综合体。 010 CRIC2013 中国唯一的房地产全产业链信息解决方案 商业地产住宅地产建筑建材主题地产地产金融土地市场 点击C R I C 2 0 1 3 进入商业地产项目模块后,页面
27、左上角会显示出项目名称,其中涵盖的功能是按项目发展的三个阶段来划分 的。以下是针对不同阶段的功能的简要概述: 拿地阶段:城市指数、城市商业评估、城市商圈分布; 项目定位阶段:项目周边状况、竞争参考项目对比分析、项目案例分析; 招商出售阶段:商家品牌库、模拟招商系统、项目租金、项目营业额; CRIC2013即将上市, 它不仅是克而瑞信息集团最新开发的房地产线上信息数据库, 而且最新推出了针对项目的个性化定制服务CRIC2013 住宅地产项目顾问和 CRIC2013 商业地产项目顾问。上一期我们了解了住宅项目的定制版,本期将为 大家介绍的是商业地产的定制版CRIC2013 商业地产项目顾问。 Co
28、mmercial Real Estate Project Consulting 商业地产 项目顾问 011 CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第11期 详细的项目周边信息 竞品项目全面跟踪 强大的模拟招商系统 上千份周边案例报告 项目市场情况全了解,周边信息一手掌握 全面了解目标项目的周边信息,包括周边商圈、周边项目、周边 地块、周边配套、消费人口分析。 海量收集产品案例,提供决策依据 集成上千份周边项目案例报告及参考竞品案例报告,结合周边项 目的成败经验,为开发商提供借鉴和决策依据。 竞品参考项目全跟踪,重要信息一网打尽 针对竞品项目进行全
29、面跟踪,物业类型、业态配比、营业额、商 家入驻、租金等重要信息尽在眼底。 智能模拟招商系统,筛选商家品牌 克而瑞独创的智能模拟招商系统,根据项目自身的实际情况,可 对适合的商家品牌进行一键筛选。 商业地产项目顾问四大亮点 012 INFORMATION速览 11月28日,国务院常务会议讨论通过了中华人民共和国土地管理法修正案(草案),对 农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。业内专家推测,此次修改主要内容是提高征地补偿 数额,提高额度可能至少为现行标准的10倍。 上海易居房地产研究院副院长 杨红旭:这玩艺儿折腾好久了,几年前就曾接触过相关征求意见。一旦涉及重大利 益调整,改革就举步维艰。提高征
30、地补偿是必须的,但最关键却是让集体组织、农民当家作主卖地!也即建立城乡 统一的建设用地市场这点2 0 0 8 年十七届三中全会已提出,五年过去,有进展么?(1 1 月2 9 日 来自新浪微博) 东北地产精英派资深评论人 王毅敏:原因是地方政府为了支持房地产业放宽公积金贷款条件及额度。因为地方政 府影响不了银行。(1 1 月3 0 日 来自新浪微博) 在市场逐步回暖的背景下,今年前三季度,上海、南京、福州等多个城市公积金贷款额度剧 增,部分城市早已提前完成全年放贷目标,甚至“无贷可发”。贷款规模激增背后,是一年多 来30多个城市先后微调公积金政策的结果。 年底公积金贷款规模激增,部分城市无贷可发
31、 本栏目由地产人网独家媒体合作 【宏观政策】 12月3日,财政部部长谢旭人称,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的 有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称,财政部此番表态意味着未 来我国房产交易环节税负有可能下降。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任 谢逸枫:不要指望会下降房价成本,税下降费必高!( 1 2 月4 日 来自新 浪微博) 财政部研究推广房产税,交易环节税负有望下调 杭州中商控股集团有限公司副总经理 童让志:政策延续。短期内不可能会有大动作,但总有一天会让市场自行调 剂。(1 2 月5 日 来自新浪微博) 中共中央政治局12月4日召开会议。会议指
32、出,要大力保障和改善民生,健全城乡公共就业服 务体系,稳步提高社会保障统筹层次和保障水平,发展教育、卫生、文化等社会事业,加强房 地产市场调控和住房保障工作,强化社会服务和管理,维护社会和谐稳定。 政治局定调2013经济工作:加强房地产调控 国务院修改土地法,征地补偿或提高10倍 CRIC地产观察 地产人网官博 013 CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第11期 12月5日,住建部正式发布了“关于开展国家智慧城市试点工作的通知”,并印发了国家智 慧城市试点暂行管理办法和国家智慧城市(区、镇)试点指标体系两个文件,即日开始 试点城市申报。“十二
33、五”期间智慧城市的投资总规模将可能高达5000亿元,各地智慧城市 建设将带来2万亿元的产业机会。 济南绿地泉景地产股份有限公司办公室主任助理 刘长卿v :智慧地球,智慧城市,智慧小区,智慧住宅,前景 (钱景)广阔。(1 2 月6 日 来自新浪微博) 住建部正式下发“智慧城市”试点通知 易居(中国)克而瑞信息集团研究中心研究经理 C R I C 朱一鸣:从1 1 月万科、恒大销售情况来看,现在“旺季不 旺、淡季很旺”现象突出,土地市场火热很可能会增加明年上半年房价上涨的压力。可以看到,1 1 月万科销售均价 1 1 9 2 9 元/ 平方米,创今年单月新高,恒大均价也环比上升。城市房价下跌动能已
34、然不足。随之而来的政策风险可能 会加大。(1 2 月5 日 来自新浪微博) 万科11月销售额创年内新高 12月4日,据万科发布的销售数据显示,万科11月实现销售面积143.6万平方米,同比增长 43.02%;销售金额171.3亿元,同比增长 65.66%。至此,2012年前11个月,万科累计实现销 售面积1178.8万平方米,销售金额已达1271.5亿元,与2011年同期销售额相比上升18.4%。 金茂律师事务所执行合伙人 毛惠刚:东有前滩商务区,西有虹桥商务区,上海在2 0 2 0 年将借助新的两翼,实现再 次腾飞!(1 1 月2 6 日 来自新浪微博) 上海陆家嘴金融城即将迎来“姐妹城”。
35、11月25日,上海前滩国际商务区数个项目开工建设。 前滩地区位于黄浦江南延伸段,紧邻上海世博园区,总面积2.83平方公里。根据规划,前滩地 区预计将投入上千亿元打造集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副中心。 上海斥资千亿“再造陆家嘴” 深圳市房博士网络科技有限公司总经理 吴育豪:央企华润置地的大手笔,无论是在政府资源、资金配置、项目 管理乃至营销网络,都是其他中小公司无法望其项背的。显然深圳是华润投资地产的重地,也成为地产商角力的场 所。(1 1 月2 7 日 来自新浪微博) 11月19日,华润置地深圳区域六大项目集中展示在万象城拉开序幕,这是华润置地首次正式 向外界证实及展示其
36、在大深圳区域的战略布局。六大项目总建筑面积接近1000万平方米,涉 及投资额超过千亿,而且其中3个是超过200万平方米的城市综合体,包括广东省最大的城市 更新项目华润大涌旧村整体改造项目。 华润置地投资逾千亿打造深圳六大项目 CRIC地产观察 地产人网官博 【企业项目】 【土地城市】 014 INFORMATION速览 一二线城市地王横出,土地市场步入暖冬 据证券日报记者和链家地产市场研究部统计,11月27日至11月30日这4天内,北京、上 海、深圳、南京、成都等地地王纪录相继被刷新。北京的准地王和上海新晋地王的楼面地价均 已超过3.38万元平方米,南京年内全国总价地王亦已成功出让。 四川中原
37、地产营运一部总监 中原汪净:土地拍卖市场又见蜂拥而至的狼群,顶着面粉比面包贵的压力也要拿下, 拿不到的无比沮丧,拿到的压力更大。原因一方面是出让土地资源不均衡,另一方面是需求的过旺。需求过旺从根 本上说是投资商缺乏更好的投资渠道。(1 2 月4 日 来自新浪微博) 上海证大集团董事长 戴志康:有关外滩项目的争斗不断升级,真是让社会笑话,不应该!5 0 对5 0 为什么不能合 作,复星跟我们原来也是5 0 对5 0 。最近扯上原谈判代表汪先刚,有点混淆视听,这个项目交易都是各方老板亲自定 夺的。汪先刚是在完成8 -1 项目交易后,我们让给S 0 H 0 的,以便工作衔接。(1 2 月3 日 来自
38、新浪微博) 11月29日,“外滩81地块股权”纷争案在上海第一中级人民法院开庭,但未作出判决。复 星认为SOHO的收购存在法律缺陷,并表示复星与证大曾签署“合作投资协议”,根据该协 议,SOHO受让股权行为需经复星同意。 外滩地王纷争案开庭,复星SOHO中国论战升级 深圳市思科达模型有限公司总经理 陈思达:见凡此类政策其实就是造成最大不公平的起因。各种优惠,补贴, 也成为滋生腐败最好的温床!(1 2 月5 日 来自新浪微博) 深圳人才安居扩大试点企业名录12月4日起公示。市、区两级政府共拟安排约10亿元,用 于约20万人才安居租房补贴。深圳2010年启动人才安居试点,先行解决部分重点企事业单位
39、 人才住房困难,此次扩大试点名录,不包含公务员、事业单位人员群体。 深圳拟安排10亿元资金用于人才租房补贴 2012年以来,温州的楼价大面积跳水,在第三季度,商品房价环比下降0.8%,跌幅居全国70 城市之首。业内人士表示,因为银行贷款紧缺导致温州企业流动资金的缺乏,为应付年底的资金 荒和对房价上涨的无望,一些温州人纷纷抛出手中的大套房,导致温州楼市购买力出现真空期。 全国房地产经理人联盟理事 吴新坚:温州楼市是温州经济裂变的显示,温州从经济高地,资金高地,裂变今日实 业、金融融资陷入困顿,企业主跑路,所以而言,温州楼市典型是投资型楼市,繁荣的背后的是民间高息融资的乱 象,吴英案后,显示着民间
40、融资的泡沫危机破灭,目前楼市才算回归正常水平 。业界不担心会产生骨牌效应。(1 2 月5 日 来自新浪微博) 房价普跌30%以上,温州楼市泡沫破灭 CRIC地产观察 地产人网官博 015 CRIC地产观察 CRIC REAL ESTATE OBSERVATION 2012年第11期 据11月23日人民网消息,位于太湖南岸的中国湖州喜来登温泉度假酒店,因被网友调侃外形酷 似立起来的“马桶盖”而走红网络。据悉,该酒店是浙江湖州“世界第九湾”标志性建筑,由 上海飞洲集团投资修建,总投资15亿,总面积6.47万平方米,由MAD建筑师事务所马岩松先 生主创设计。 太湖南岸七星级酒店遭网友调侃 美地行营销
41、策划有限公司合伙人兼策划总监 周海云:每次来莫奈庄园都特别养眼,小到墙角粉红三角梅和石墙上 红硕的爬山虎,大到社区景主入口3 0 0 年的青翠香樟,旁边新立两座高大的法式钟楼,这些都是取自印象派画的法 式园林美景。(1 1 月3 0 日 来自新浪微博) 继获得2012年第四届长三角优秀石材金石奖建筑外装饰奖之后,11月26日,位于秀沿国际社 区的莫奈庄园又获得上海市园林绿化行业在工程质量方面的最高荣誉上海“园林杯优质工 程”金奖。这代表了业界对于莫奈庄园在建筑和景观打造的认可。 莫奈庄园获2012建筑金石奖与园林杯金奖 易居(中国)克而瑞信息集团研究中心研究经理 C R I C 朱一鸣:招商地
42、产此次活动,仍然延续贯彻执行高层对公 司“提周转、保进度”的要求,力争提高节点完成率,加速周转速度,快速回笼资金。未来,包括招商地产在内的 大型房企可能已经重新意识到一线城市资源的价值,高周转快速回笼资金后,加大一线城市资产配置力度。日前, 招商地产斥资近4 0 亿向大股东收购了深圳蛇口的五幅地块,这对土地供应相对匮乏的深圳来说,价值更加不言而 喻。(1 1 月2 8 日 来自新浪微博) 11月26日,招商地产旗下17个城市33个项目共同启动“招商局集团成立140周年,招商地产 感恩回馈”活动。这是招商地产2012年内第三次推出类似的活动,时间将从11月26日至2013 年2月下旬。 房企借光
43、棍节大打促销牌 财经评论人 余丰慧:各位好,今天财经热点。先看,十大城市房价首现“双涨”。 但应清醒地认识,楼市调 控政策放松几率几乎等于零,杀手锏的限购政策短期内不可能退出。涨幅非常小。同时,二三线城市已经出现滞 涨下降情况,个别城市房价大有崩盘迹象。比如:温州、鄂尔多斯和贵阳等。即使出现“双涨”,也已是强弓之 末。(1 2 月4 日 来自新浪微博) 中指院12月3日公布的数据显示,11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨,其中,北京、上 海等十大重点城市今年以来首次出现同比、环比双上涨,部分重点城市房价甚至超过调控前。 张大伟表示,在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下,开发商的定价也会水涨船
44、高,房价上 涨压力进一步增大。 十大城市房价年内首现“双涨” 【市场营销】 【产品设计】 CRIC地产观察 地产人网官博 RE T 睿意德高级董事 王宇珂J a c k :建筑物被取外号未必是一件坏事,只要不是恶意,姑且默认其名,毕竟外号 在国人眼里是亲近之人的相互称谓。继国内“大裤衩”、“秋裤装”、“比基尼”后,如今又添新成员“马桶 盖”。(1 1 月3 0 日 来自新浪微博) 封面文章 Cover Story 海外融资,房企的逆袭! 多年来,海外资本市场就是国内房地产企业融资的重要渠道,融资的主要途径一是股权融资,二是债券融 资。在美国量化宽松、人民币对外升值的背景下,房企海外融资已非个案
45、,近期尤其频繁。 赴港IPO、海外密集发债、国际银团贷款,多家房企各显其能,掀海外融资高潮。如果将非A股上市公司境外 融资额计算在内,今年以来房企境外融资额超过110亿美元,超过以往任何一年。 本期海外融资,房企的逆袭! 以房地产企业的海外融资为方向展开讨论,从市场盘点到模式研究,再到案 例借鉴,带您一起领略海外融资房企的风采! P18 房企融资,海外 Style ! 金毅、朱一鸣 除传统国内融资方式外,在日渐严厉的房地产调控政策和货币政策 的作用下,即使是万科、保利等业绩飘红、短期资金无忧的房企, 也在寻找新的融资路径。一时间,海外融资受到关注。对各家房企 而言,是否要进行海外融资?何种海外
46、融资方式才更为适合自身发 展?无论你是国内上市、海外上市抑或是还未上市的房企,本文为 你找榜样,分类拆解,总有一款“海外融资 Style”适合你! 新城旭辉香港 IPO“寒战” 王建生、傅一辰 内地房企赴港上市进程中,围绕股票价格定价权的博 弈,如同一出跌宕起伏的香港“寒战”剧。而股价博 弈背后,地产企业发展路径分化,融资圈地 再融资再圈地的资本游戏已告终结。 P26 万科出海,不只是融资? 何晓燕 全球视野的多元融资渠道可以规避国内银根紧缩和通道狭窄的 不利影响,持续创新的融资工具是企业持续大规模筹资的现实 保障。万科出海,力拓多元化融资策略为企业应对中国式的经 济冬天指明了一条可资借鉴的融
47、资之道。 REITs 助力越秀自我造血 张霞 产生于美国的房地产融资模式房地产投资信托基金(REITs) , 它在融资方面发挥着重要的作用。进入 21 世纪后,许多亚洲国家也 开始尝试这种新型的融资模式。2005 年,中国广州的越秀房地产投 资信托基金在香港上市交易,拉开了中国大陆地产商通过 REITs 模 式融资的序幕。 P30 P34 封面文章COVER STORY 018 继旭辉地产(0 0 8 8 4 . H K )2 3 日登陆港交所 后,1 1 月2 9 日,作为近1 0 年再融资严重受困的江 苏最大地产企业新城控股(0 1 0 3 0 . H K )也 正式在港交所挂牌交易(深入
48、阅读请参见本期封 面专题P 2 6 新城旭辉香港I P O “寒战”)。至 此,本轮募资金额最高的两家内地房企都已经完 成了赴港上市的工作,合计募资额近人民币3 0 亿 元。在上一轮内地房企赴港上市风潮的1 6 个月之 后,赴港I P O 再一次进入窗口期。 无论内地上市或赴港上市,房企扎堆寻求上 市也反映了房企资金方面的难处,想扩宽更多融 资途径,因为与非上市公司比较,上市公司的融 资能力总要好些。不过这也反映了他们对后市的 隐忧,担心日后市场转坏时无法上市,上不了市 就无法融资,这也会影响旗下项目的发展。 作为典型的高投入、高风险、高产出的资 金密集型产业,房地产业对金融市场具有天然 的高
49、度依赖。房地产开发商的自有资金一般不可 能完全满足需要,通过哪些渠道落实资金就成为 房地产开发商必须解决的一个重要问题。随着我 国房地产市场的逐步完善,房地产金融业的逐步 发展,房地产开发资金的筹集渠道也越来越多, 但是近期中国政府采取的严格限制开发贷款、暂 停资本市场融资、严查囤地等手段,无不在收紧 房地产商的资金链,房地产行业资金受到空前压 制,9 0 %以上的房地产企业陷入融资困境。 为了破解融资困局,房地产业纷纷开始探求 多元化的融资方式。能否尽快建立健全的多渠道 融资体系,能否获得足够的资金支持,已成为房 地产业发展的关键。即使是万科、保利等业绩飘 红、短期资金无忧的房企,也在寻找新的融资路 径,海外债券融资、R E I T s 等融资方式逐渐得到房 房企融资,海外Style! P18 新城旭辉香港IPO“寒战” P26 万科出海,不只是融资? P30 REITs助力越秀自我造血 P34 房企融资, 海外 除传统国内融资方式外,在日渐严厉的房地产调控政策和货币政策的作用下,即使是 万科、保利等业绩飘红、短期资金无忧的房企,也在寻找新的融资路径。一时间,海 外融资受到关注。对各家房企而言,是否要进行海外融资?何种海外融资方式才更为 适合自身发展?无论你是国内上市、海外上市抑或是还未上市的房企,本文为你找榜 样,分类拆解,总有一款“海外融资Style”适合你! 文/金