1、1 2010年上半年广东房地产市场分析报告 （总报告） 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 一、社会经济环境 上半年广东总体经济运行继续保持平稳增长势头，完成国内生产总值 19668 亿元，同比 增长 11.2%，增幅比去年同期提高 4.4 个百分点。全社会固定资产投资 6448.67 亿元，同比 增长 22.8%，增幅比去年同期提高 7.3 个百分点。 二、数据分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 今年上半年，广东房地产完成开发投资 1507.92 亿元，同比增长 32.8%，增幅比去年同
2、期提高 48.2 个百分点。固定资产投资占 GDP 比重为 32.79%，同比提高了 1.03 个百分点。 房地产开发投资占 GDP 比重为 7.67%，同比提高 0.8 个百分点，低于全国平均水平 3.76 个 百分点（见表 1） 。 表 1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元 地 区 时 间 国内生产 总值 固定资产 投资 房地产 开发投资 固定资产投资 占GDP比重 房地产投资占固 定资产投资比重 房地产投资占 GDP比重 2009年上半年 139862 91321 14505 65.29% 15.88% 10.37% 2010年上半年 172840 114187 19747 66.07
3、% 17.29% 11.43% 全 国 同比增长(%) 11.1 20.5 38.1 0.78个百分点 1.41个百分点 0.76个百分点 2009年上半年 16538 5252.20 1135.67 31.76% 21.62% 6.87% 2010年上半年 19668 6448.67 1507.92 32.79% 23.38% 7.67% 广 东 同比增长(%) 11.2 22.8 32.8 1.03个百分点 1.76个百分点 0.8个百分点 从近年同期的数据来看，2003-2008年上半年的房地产开发投资同比增速逐年提高；受 国内外经济环境的不利影响，2009 年上半年开发投资同比增速大幅
4、回落并出现负增长；去 年下半年开始，房地产市场不断回暖，开发投资也逐渐恢复，今年上半年扭转了去年同期的 跌势，与 2008 年上半年比增长 12.3%（见图一） 。 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 固定投资总值(亿元） 1834.19 2308.95 2681.94 3231 3851.93 4547 5252.20 6448.67 房地产开发投资（亿元） 506.88 557.11 614.84 757.84 1001.17 1342.87 1135.67 1507.92 固定投资同比增长 25.9% 16.2% 20.5% 1
5、9.2% 18.0% 15.5% 22.8% 房地产开发投资同比增长 9.9% 10.4% 23.3% 32.1% 34.1% -15.4% 32.8% 9.9% 10.4% 23.3% 32.1% 34.1% -15.4% 32.8% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 广东近年上半年固定资产投资与房地产开发投资增长走势 图一 广东近年上半年固定资产投资与房地产开发投资增长走势 从单个季度的投资情况来看，今年第 2 季度比第 1 季度的投资额明显增加，扭转去年第 2 季的跌势，与 2008 年第2
6、 季比增长16.6%（如图二） 。 2008年 第1季度 2008年 第2季度 2008年 第3季度 2008年 第4季度 2009年 第1季度 2009年 第2季度 2009年 第3季度 2009年 第4季度 2010年 第1季度 2010年 第2季度 房地产开发投资（亿元） 558.77 784.1 690.85 898.62 475.1 660.57 732.92 1094.45 593.63 914.29 房地产开发投资同比增长 36.9% 32.3% 12.3% 0.6% -15.0% -15.8% 6.1% 21.8% 25.0% 38.4% -20% 0% 20% 40% 60%
7、 0 200 400 600 800 1000 1200 2008年以来各季度广东房地产投资比较 图二 2008年以来各季度广东房地产发投资比较 按用途划分的完成投资中，住宅同比增长 30.0%，低于办公楼、商业用房、其他用房投 资的增速；办公楼、商业用房和其他用房投资同比分别增长 39.0%、35.2%和 43.4%。与去年 相比，今年上半年各类用途投资的同比增速较去年均有大幅度提高（见表 2、图三） 。 表2 按用途完成开发投资数据表 单位：亿元 时 间 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其他投资 2009年上半年 820.94 41.08 105.10 168.55 2010年上半年
8、1067.06 57.09 142.09 241.69 同比增长(%) 30.0 39.0 35.2 43.4 2 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 住宅投资(亿元) 340.96 363.46 365.38 404.75 531.30 703.51 958.29 820.94 1067.06 办公楼投资(亿元) 25.19 16.48 28.33 26.74 37.46 46.75 41.45 41.08 57.09 商业用房投资(亿元) 47.94 46.12 69.22 65.45 78.17 90.68 96.1
9、1 105.10 142.09 其他投资(亿元) 57.08 80.83 94.18 117.89 110.91 160.23 247.02 168.55 241.69 住宅投资同比增长 6.6% 0.5% 10.8% 31.3% 32.4% 36.2% -14.3% 30.0% 办公楼投资同比增长 -34.6% 71.9% -5.6% 40.1% 24.8% -11.3% -0.9% 39.0% 商业用房投资同比增长 -3.8% 50.1% -5.5% 19.4% 16.0% 6.0% 9.4% 35.2% 其他投资同比增长 41.6% 16.5% 25.2% -5.9% 44.5% 54.
10、2% -31.8% 43.4% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 200 400 600 800 1000 1200 广东近年上半年房地产开发投资走势 图三 广东近年上半年房地产开发投资走势 从住宅的户型结构看，90 平方米以下住宅完成投资 268.38 亿元，同比增长 26.2%，低 于商品住宅投资增速 3.8 个百分点， 占商品住宅开发投资的 25.2%， 同比降低 0.7 个百分点； 140 平方米以上住宅完成投资 338.98亿元，增长 34.4%，占商品住宅开发投资的 31.8%，同 比提高 1.1个百分点；经济适用房完成投资 9.55 亿元，大幅增长 2
11、75.2%，占商品住宅开发 投资的 0.9%；别墅、高档公寓完成投资 148.81 亿元，增长 46.1%，占商品住宅开发投资的 13.9%，同比提高 1.5 个百分点（见表 3） 。 表 3 房地产资金来源基础数据表 单位：亿元 90以下 140以上 经济适用房 别墅、高档公寓 时 间 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 2009 年上半年 212.65 25.9% 252.17 30.7% 2.54 0.3% 101.86 12.4% 2010 年上半年 268.38 25.2% 338.98 31.8% 9.55 0.9% 148.81 13.9% 同比增长 (%) 26.2
12、 -0.7个 百分点 34.4 1.1 个 百分点 275.2 0.6个 百分点 46.1 1.5个 百分点 2、开发资金来源 上半年到位资金 2723.62 亿元，同比增长 23.5%，比 1 季度回落 10.6 个百分点，但仍 比去年同期高 7.4 个百分点。 从构成看， 国内贷款 690.38 亿元， 大幅增长43.8%， 但第 2 季度比第 1 季度减少 15.0%； 利用外资29.44亿元， 同比下降4.7%， 其中第2季度约为第1季度的4.5倍； 自筹资金749.99 亿元，增长 29.3%；受新政的影响，其它资金（销售回笼资金）同比增速较慢，比 1 季度回 3 落了 31.7 个
13、百分点。 其中定金及预收款 585.05 亿元， 同比下降 5.5%， 个人按揭贷款 469.91 亿元，同比增长 24.9%，比上年同期低 66.4 个百分点（见表 4、图四） 。 表 4 房地产资金来源基础数据表 单位：亿元 国内贷款 外 资 自 筹 其它（定金、预付） 时 间 资金来 源总额 金额 占比(%) 金额 占比(%) 金额 占比(%) 金额 占比(%) 2009 年上半年 2205.56 480.12 21.8 30.91 1.4 579.98 26.3 1114.55 50.5 2010 年上半年 2723.62 690.38 25.3 29.44 1.1 749.99 27
14、.5 1253.80 46.0 同比增长(%) 23.5 43.8 3.5个 百分点 -4.7 -0.3 个 百分点 29.3 1.2个 百分点 12.5 -4.5个 百分点 2010年1季度 1356.45 373.15 27.5 5.35 0.4 376.17 27.7 601.79 44.4 2010年2季度 1367.17 317.23 23.2 24.09 1.8 373.82 27.3 652.01 47.7 环比增长(%) 0.8 -15.0 -4.3个 百分点 350.3 1.4个 百分点 -0.6 -0.4个 百分点 8.3 3.3个 百分点 2002年 2003年 2004
15、年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 国内贷款(亿元) 134.91 175.70 183.03 172.41 302.73 376.92 445.43 480.12 690.38 外资(亿元) 15.38 17.18 19.55 16.74 24.47 48.24 34.77 30.91 29.45 自筹(亿元) 200.04 207.22 236.29 304.82 334.60 429.37 690.98 579.98 749.99 其它(定金、预付)(亿元) 260.54 340.99 436.91 485.16 642.39 777.70 729
16、.04 1114.55 1253.80 贷款同比增长 30.2% 4.2% -5.8% 75.6% 24.5% 18.2% 7.8% 43.8% 外资同比增长 11.7% 13.8% -14.4% 46.2% 97.1% -27.9% -11.1% -4.7% 自筹同比增长 3.6% 14.0% 29.0% 9.8% 28.3% 60.9% -16.1% 29.3% 其它同比增长 30.9% 28.1% 11.0% 32.4% 21.1% -6.3% 52.9% 12.5% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 200 400 600 800 100
17、0 1200 1400 广东近年上半年房地产资金来源变动 20022010 图四 广东近年上半年房地产资金来源变动 从比重分析，国内贷款占本年到位资金的 25.3%，同比提高 3.5 个百分点，为近年同期 最高，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强，也说明了融资渠道比较有限； 利用外资占 1.1%，为近年同期最低；自筹资金占本年到位资金的 27.5%，其比重仍然偏低， 不利于对金融风险的防范；其它资金（销售回笼资金）占 46.0%（见图五） 。 4 22.08% 23.71% 20.90% 17.60% 23.21% 23.09% 23.44% 21.77% 25.35% 32.75
18、% 27.96% 26.98% 31.12% 25.66% 26.31% 36.36% 26.30% 27.54% 42.65% 46.01% 49.89% 49.53% 49.26% 47.65% 38.37% 50.53% 46.03% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 国内贷款 22.08% 23.71% 20.90% 1
19、7.60% 23.21% 23.09% 23.44% 21.77% 25.35% 外资 2.52% 2.32% 2.23% 1.71% 1.88% 2.96% 1.83% 1.40% 1.08% 自筹 32.75% 27.96% 26.98% 31.12% 25.66% 26.31% 36.36% 26.30% 27.54% 其它(定金、预付) 42.65% 46.01% 49.89% 49.53% 49.26% 47.65% 38.37% 50.53% 46.03% 广东近年上半年房地产资金来源结构 20022010 图五 广东近年上半年房地产资金来源结构 从资金投资比看，上半年房地产到位资
20、金占完成投资的 181%，与近年同期相比仅低于 去年的 194%，仍属高位（见图六） ；但与今年前几个月相比，该比值呈逐月下降趋势（见表 5） ，企业资金压力逐渐显现。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 到位资金总额(亿元) 610.87 741.09 875.84 979.46 1304.20 1632.23 1900.23 2205.56 2723.62 完成开发投资额(亿元) 471.17 506.88 557.11 614.84 757.84 1001.17 1342.87 1135.67 1507.92 到位资
21、金同比增长 21.3% 18.2% 11.8% 33.2% 25.2% 16.4% 16.1% 23.5% 到位资金占开发资金比例 130% 146% 157% 159% 172% 163% 142% 194% 181% 21.3% 18.2% 11.8% 33.2% 25.2% 16.4% 16.1% 23.5% 130% 146% 157% 159% 172% 163% 142% 194% 181% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 广东近年上 半 年房 地产到位资 金 情况 图六 广东近年上半年房地产到位资
22、金情况 5 表 5 2010 年上半年广东房地产到位资金占开发资金比重情况 单位：亿元 时 间 到位资金 开发资金 到位资金占开发资金比重 2010年1-2月 858.69 311.84 275% 2010年1-3月 1356.45 593.63 229% 2010年1-4月 1801.56 859.02 210% 2010年1-5月 2261.00 1147.57 197% 2010年1-6月 2723.62 1507.92 181% （二）土地购置 在 4 月份国家严厉的调控政策出台之前， 开发商对市场预期偏向乐观， 拿地热情也较高， 土地市场火热。第 2 季度受调控政策影响，房地产开发企
23、业在土地市场上更加谨慎和理性。 上半年购置土地面积 694.42 万平方米， 同比下降 28.4%， 比1 季度增幅回落 82.3 个百分点。 另一方面，土地成交价款大幅增加，同比增长 167.2%，比 1季度回落 31.3 个百分点（见表 6） 。 表 6 房地产企业购置土地数据表 单位：万m 2 、亿元 时 间 土地购买面积 土地成交价款 购置单价（元/m 2 ） 2009年上半年 970.13 62.61 645 2010年上半年 694.42 167.30 2409 同比增长(%) -28.4 167.2 273.5 2010年 1季度 328.06 66.51 2027 同比增长(%
24、) 53.9 198.5 94.0 从近年同期房地产企业购置土地面积情况来看，今年上半年最少；与之相比，土地的购 置单价达到最高，取得土地的成本大幅增加（见图七） 。 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 面积(万) 1250.18 1202.37 984.14 1254.47 1878.72 970.13 694.42 单价(元/) 460 541 966 1020 904 645 2409 面积同比增长 -3.8% -18.2% 27.5% 49.8% -48.4% -28.4% 单价同比增长 17.8% 78.4% 5.6% -11.4% -
25、28.6% 273.3% -3.8% -18.2% 27.5% 49.8% -48.4% -28.4% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 广东近年上半年房地产企业购置土地状况 20042010 图七 广东近年上半年房地产企业购置土地状况 6 （三）商品房建设 商品房屋施工面积 23955.90 万平方米，同比增长 22.4%，增幅比第 1 季度提高 1.7 个 百分点；其中新开工面积 5644.62 万平方米，大幅增长 145.7%，比 1 季度提高 18 个百分点； 竣工面积 2
26、241.78 万平方米，同比增长 22.0%，比 1 季度下降 6.3 个百分点（见表 7） 。 表 7 各类商品房建设数据表 单位：万m 2 时 间 面积 总数 住宅 办公楼 商业 其他 施工面积 19571.67 14957.64 673.78 1838.40 2101.85 新开工面积 2297.68 1852.13 41.19 182.94 221.42 2009年 上半年 竣工面积 1838.06 1535.88 20.41 103.12 178.66 施工面积 23955.90 18199.53 872.96 2150.97 2732.45 新开工面积 5644.62 4550.9
27、4 108.15 365.60 619.93 2010年 上半年 竣工面积 2241.78 1852.30 26.34 189.50 173.63 施工面积 22.4 21.7 29.6 17.0 30.0 新开工面积 145.7 145.7 162.6 99.8 180.0 上半年 同比增长(%) 竣工面积 22.0 20.6 29.0 83.8 -2.8 施工面积 20.7 18.8 30.2 23.8 27.4 新开工面积 127.0 120.1 183.6 134.8 167.9 第 1季度 同比增长(%) 竣工面积 28.3 23.7 104.1 121.2 4.7 与近年同期相比，
28、上半年商品房施工面积的同比增速仅低于 2008 年同期增速，迅速改 变了去年同比持平的形势。新开工面积同比增速大幅超过往年同期水平，一方面是因为去年 同期同比减少了接近一半，基数偏低；另一方面则是今年上半年市场延续着去年下半年以来 的活跃氛围，新开工面积明显增加。竣工面积同比增速自 2007 年以来逐年提高，保持着较 为稳定的增势（见图八） 。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面积(万) 8928.61 9654.24 10304.43 11549.51 12972.02 14362.20 19415.52 195
29、71.67 23955.90 新开工面积(万) 2240.12 2189.8 2303.25 2525.14 2805.13 3536.90 4191.28 2297.68 5644.62 竣工面积(万) 892.77 1424.04 1231.43 1076.78 1552.14 1498.46 1558.97 1838.06 2241.78 施工面积同比增长 8.1% 6.7% 12.1% 12.3% 10.7% 35.2% 0.8% 22.4% 新开工面积同比增长 -2.3% 5.2% 9.6% 11.1% 26.1% 18.5% -45.2% 145.7% 竣工面积同比增长 59.5%
30、 -13.5% -12.6% 44.2% -3.5% 4.0% 17.9% 22.0% -2.3% 5.2% 9.6% 11.1% 26.1% 18.5% -45.2% 145.7% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 广东近年上半年商品房建设状况 20022010 图八 广东近年上半年商品房建设状况 7 （四）商品房交易 上半年全省商品房销售面积 2851.49 万平方米，同比下降 3.2%，这是今年以来销售面 积首次出现同比下降；销售额 2059.93 亿元，同比增长 13.7%，比第
31、1 季度回落 22.3 个百 分点；销售均价 7224 元/平方米，同比增长 17.5%，比 1 季度回落 1.7 个百分点。其中，商 品住宅销售面积 2591.46 万平方米，同比下降 6.6%；销售额 1791.39 亿元，同比增长 7.7%； 销售均价 6913 元/平方米，同比增长 15.3%（见表8） 。 表 8 房地产交易数据表 时 间 商品房销售 面积（万m 2 ） 商品房销售 额（亿元） 均 价 （元/m 2 ） 住宅销售面 积（万m 2 ） 住宅销售额 （亿元） 均 价 （元/m 2 ） 2009年上半年 2945.68 1811.08 6148 2774.14 1662.9
32、1 5994 2010年上半年 2851.49 2059.93 7224 2591.46 1791.39 6913 同比增长(%) -3.2 13.7 17.5 -6.6 7.7 15.3 与往年相比，今年上半年商品房、商品住宅的销售面积仅略少于去年同期，而销售额、 销售均价则再创新高；增长速度方面，销售面积、销售额均扭转了去年的增长势头（见图九、 图十） 。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 商品房销售面积(万) 790.35 1003.99 1173.02 1268.82 2195.23 2526.73 2012.5
33、8 2945.68 2851.49 商品房销售额(亿元) 263.37 335.20 444.00 473.97 1092.75 1487.44 1180.20 1811.08 2059.93 商品房均价 (元/) 3332 3339 3785 3735 4978 5887 5864 6148 7224 商品房销售面积同比增长 27.0% 16.8% 8.2% 73.0% 15.1% -20.4% 46.4% -3.2% 商品房销售额同比增长 27.3% 32.5% 6.8% 130.6% 36.1% -20.7% 53.5% 13.7% 商品房均价同比增长 0.2% 13.4% -1.3%
34、33.3% 18.3% -0.4% 4.8% 17.5% 3332 3339 3785 3735 4978 5887 5864 6148 7224 27.0% 16.8% 8.2% 73.0% 15.1% -20.4% 46.4% -3.2% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 广东近年上半年商品房销售状况20022010 图九 广东近年上半年商品房销售状况 8 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2
35、010年 住宅销售面积(万) 696.24 916.03 1065.26 1130.25 2004.39 2298.79 1849.53 2774.14 2591.46 住宅销售额(亿元) 211.69 285.72 380.17 398.42 926.89 1277.50 1056.28 1662.91 1791.39 住宅均价(元/) 3040 3119 3569 3525 4624 5557 5711 5994 6913 住宅销售面积同比增长 31.6% 16.3% 6.1% 77.3% 14.7% -19.5% 50.0% -6.6% 住宅销售额同比增长 35.0% 33.1% 4.8
36、% 132.6% 37.8% -17.3% 57.4% 7.7% 住宅均价同比增长 2.6% 14.4% -1.2% 31.2% 20.2% 2.8% 5.0% 15.3% 3040 3119 3569 3525 4624 5557 5711 5994 6913 31.6% 16.3% 6.1% 77.3% 14.7% -19.5% 50.0% -6.6% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 广东近年上半年住宅销售状况20022010 图十 广东近年上半年住宅
37、销售状况 从今年上半年的月度数据看，自房地产调控政策出台实施的 4 月份起，商品房的销售面 积、销售额的同比增速逐月下降；销售均价保持小幅波动，总体略有下降，说明国家和省对 房地产市场的调控政策的效果已经显现，对销售量的影响尤为明显，对于销售价格的影响也 开始体现，市场趋于理性和稳定（见表 9、图十一） 。 表 9 2010 年上半年广东商品房销售情况 单位：万、亿元、元/ 时间 1-2月 3月 4月 5月 6月 销售面积 628.09 650.80 508.11 491.94 572.56 同比增长 17.4% 10.9% 1.3% -14.0% -23.7% 销售额 459.68 454.
38、96 375.44 385.19 384.66 同比增长 40.6% 31.6% 23.5% 5.8% -18.2% 销售均价 7319 6991 7389 7830 6718 同比增长 19.7% 18.6% 22.0% 23.1% 7.2% 9 17.4% 10.9% 1.3% -14.0% -23.7% 40.6% 31.6% 23.5% 5.8% -18.2% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 700 1-2月 3月 4月 5月 6月 2010年上半年广东商品房销售情况 商品房销售面积（万）
39、商品房销售额（亿元） 商品房销售面积同比增长 商品房销售额同比增长 图十一 2010 年上半年广东商品房销售情况 从商品房供求关系来看，2010 年上半年批准预售面积 3647.90 万平方米，同比下降 39.3%；与实际销售的比值为 1.28，与去年同期的 2.04 相比减少了 0.76。其中，第 2 季度 批准预售面积环比下降近 50%，而销售面积则增长 23%，相当一部分是消化第 1 季度的存货 （见表 10） 。 表 10 广东商品房供需数据表 单位：万m 2 时 间 批准预售 实际销售 批准预售/实际销售 2009年上半年 6010.72 2945.68 2.04 2010年上半年
40、3647.90 2851.50 1.28 同比增长 -39.3% -3.2% -0.76 2010年第1季度 2411.28 1278.89 1.89 2010年第2季度 1236.62 1572.61 0.79 环比增长 -48.7% 23.0% -1.1 （五）商品房空置 2 季度期末全省商品房空置总量为 2082.62 万平方米，较 1 季度期末增加 3.95 万平方 米，增幅为 0.2。其中滞销（空置 13 年）和积压（空置 3 年以上）面积总量 1473.17 万平方米，较 1 季度期末减少 29.05 万平方米，降幅为 1.9%；待销（空置 1 年以内）面积 较 1 季度期末则增长
41、 5.7%。其中，与 1 季度期末相比，住宅空置面积减少 12.54 万平方米， 下降 1.0%，其中滞销面积减少 47.35 万平方米，下降 6.4%，待销面积和积压面积分别增长 6.02和 9.8%；办公楼空置面积减少 7.78 万平方米；商业和其他分别增加 11.28 万和 12.99 万平方米（见表 11）。 10 表 11 房地产空置数据表 单位：万m 2 项 目 总数 住宅 办公楼 商业 其他 空置面积 2078.67 1241.07 90.63 413.57 333.40 待销 576.45 405.29 5.33 90.13 75.69 滞销 1183.49 729.40 57
42、.61 219.72 176.76 积压 318.73 106.38 27.69 103.71 80.94 2010年1 季度末 其中 滞销和积压 1502.22 835.78 85.30 323.43 257.70 空置面积 2082.62 1228.53 82.85 424.85 346.39 待销 609.45 429.7 7.28 89.27 83.19 滞销 1149.68 682.05 50.22 226.93 190.48 积压 323.49 116.78 25.35 108.65 72.72 2010年 2季度末 其中 滞销和积压 1473.17 798.83 75.57 33
43、5.58 263.2 空置面积 3.95 -12.54 -7.78 11.28 12.99 待销 33 24.41 1.95 -0.86 7.5 2季度 新增 其中 滞销和积压 -29.05 -36.95 -9.73 12.15 5.5 2 季度期末商品房空置面积比去年同期期末略有增加，其中住宅空置面积与去年同期基 本持平。商品房空置面积同比增速由去年同期的 25.6%下降至今年的 4.5%，住宅空置面积同 比增长率更是由 51.0%急剧下降至 0.2%（见图十二） 。 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 期末空置总面积（
44、万） 1917.05 2215.08 2216.95 1970.68 1857.85 1617.00 1586.42 1992.50 2082.62 期末住宅空置面积（万） 1189.73 1447.12 1320.66 1078.11 1007.44 783.34 811.96 1226.17 1228.53 空置总面积同比增长 15.5% 0.1% -11.1% -5.7% -13.0% -1.9% 25.6% 4.5% 住宅空置面积同比增长 21.6% -8.7% -18.4% -6.6% -22.2% 3.7% 51.0% 0.2% 21.6% -8.7% -18.4% -6.6% -
45、22.2% 3.7% 51.0% 0.2% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 500 1000 1500 2000 2500 广东近年上半年期末商品房空置状况20022010 图十二 广东近年上半年期末商品房空置状况 从商品房空置的结构上看，2 季度末积压部分面积比去年 2季度末减少了 48.25 万平方 米，所占比重明显下降，占总空置面积的 15.5%，持续了 2007 年以来的下滑趋势，并达到 近年来最低，说明市场对空置 3 年以上的商品房消化能力有所增强；滞销面积及其所占比重 较去年同期均有所下降，其中所占比重为 55.2%；待销面积
46、占比达 29.3%，比去年同期提高 11 了 8.1 个百分点（见图十三） 。 41.76% 43.47% 49.35% 45.33% 45.97% 60.20% 55.21% 22.32% 24.95% 26.22% 26.56% 22.6% 18.66% 15.53% 35.92% 31.58% 24.43% 28.11% 31.43% 21.14% 29.26% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008
47、年 2009年 2010年 期末滞销面积（万） 925.69 856.64 916.89 732.96 729.30 1199.50 1149.68 期末积压面积（万） 494.83 491.65 487.14 429.51 358.58 371.74 323.49 期末待销面积（万） 796.43 622.39 453.82 454.53 498.54 421.27 609.45 广东近年前上半年期末商品房空置结构图20042010 图十三 广东近年上半年期末商品房空置结构 三、结论与建议 1、关于开发投资。在去年下半年和今年一季度投资惯性拉动下，二季度房地产开发投 资继续冲高，上半年房地产
48、开发投资同比增速较 1 季度进一步提高，其中商品住宅投资增速 略低，经济适用房投资高速增长，但建设规模仍偏小。随着宏观调控政策效应的逐步显现， 再加上去年下半年基数较高等原因，预计下半年的增速将趋于稳定或有所回落。 2、关于资金状况。上半年房地产到位资金总体良好，但受新政影响，销售回笼资金增 速比 1 季度大幅回落，自筹资金则有较大幅度提高。在严厉的调控政策之下，房地产企业的 融资成本将明显上升，下半年资金压力预期增强。 3、关于土地购置。土地政策在房地产市场宏观调控的作用下不断加大，上半年房地产 企业购置土地面积为近年同期最低，土地成交价款大幅增长；随着各地对住房用地供地计划 编制工作的完成
49、和完善，预计下半年土地尤其是保障性住房用地供应量将有所增加。 4、关于商品房建设。上半年各项建设指标情况总体向好，基本延续着 1 季度的发展趋 势；其中新开工面积同比增速扭转向上，改变了去年同期同比降幅近半的局势。从去年下半 年以来新开工面积的较快增长，一定程度上将保证今年下半年市场供应量的相对充裕。 5、关于商品房销售。商品房销售面积、销售额同比增速逐月放缓，上半年销售面积同 12 13 比出现小幅下降，销售额同比仍有所增长，但增速明显放慢；销售均价小幅波动回调，房价 过快上涨的势头得到遏制。 6、关于商品房空置。2 季度期末商品房空置总量基本稳定，消化节奏较为平稳。 7、市场多项指标的变化情况显示，国家新一轮房地产调控政策作用明显，成效逐步显 现。建议政府保持政策的延续性和稳定性，稳定市场预期，避免市场大幅波动，切实维护 调控成果；建议房地产开发企业审时度势，顺应政策要求，调整赢利预期，转变营销策略， 注重资金回笼，保持稳健的发展态势。 2010年7月27日
