1、创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 上海旧建筑改造遵循了实行了“三个不变”的开发办法，即创意产业上海旧建筑改造遵循了实行了“三个不变”的开发办法，即创意产业 集聚区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变。集聚区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变。 创意地产 上海创意地产运营模式研究 1 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 报告结构 3创意地产案例分析 4 创意地产运营模式总结 2创意地产的发展 1本报告的核心问题 2 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 本报告研究的目的及
2、拟解决的问题本报告研究的目的及拟解决的问题 常见的运营模式有哪些， 如何进行运作？ 在不同的开发模式下的 租赁模式如何实现盈利？ 3 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 上海创意产业的发展 上海创意地产的发展 报告结构 3创意地产案例分析 4 创意地产运营模式总结 2创意地产的发展 1 本报告的核心问题 4 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 创意产业渗透于产业价值链的各个环节，通过一系列创造活动，引起 生产和消费环节的价值增值，推动产业升级和城市可持续发展 创意产业渗透于产业价值链的各个环节，通过一系列创造活动，引起 生产和消费
3、环节的价值增值，推动产业升级和城市可持续发展 附加值附加值 产业价值链产业价值链 战略战略 研发研发 设计设计 制造制造 加工加工 物流物流 营销营销 品牌品牌 创意产业创意产业 渗 透 渗 透 创意产业在世界不同的国 家和地区，因其发展的历史 、文化、背景的差异而有所 侧重，这种侧重也体现在对 创意产业概念和内容的界定 上。 上海虽然是中国的经济中 心之一，但是还未完成工业 化和城市化进程，所以上海 发展创意产业要为上海的“ 科教兴市”主战略服务，为 “两个优先”的产业发展方 针服务，为产业结构升级服 务。 上海市经济委员会结合上海的特点，选择了“创意产业”的提 法，界定为：“以创新思想、技
4、巧和先进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节 “以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节 的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业 创意产业 全国现象概念界定 5 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 上海的创意产业主要是以产业发展为主体，体现为城市功能转型、为上海的创意产业主要是以产业发展为主体，体现为城市功能转型、为 产业结构升级、为二三产业融合发展服务的特点产业结构升级、为二三产业融合发展服务的特点 以英国
5、和美国为代表的欧美型，其创意产业以文化产业为主 体，较多地涵盖精神产品层面 以日本、韩国为代表的亚太型，其创意产业以文化产业和产 业服务为主体，兼顾了精神产品和物质产品两个层面 以中国大陆地区为代表的本土型，其创意产业以产业服务为 主体，更突出地强调物质产品层面 上海创意产业的分类上海创意产业的分类 研发设计研发设计建筑设计建筑设计文化艺术文化艺术 咨询策划咨询策划时尚消费时尚消费 创意产业 全国现象分类 6 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 报告结构 上海创意产业的发展 上海创意地产的发展 3创意地产案例分析 4 创意地产运营模式总结 2创意地产的发展 1
6、本报告的核心问题 7 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 创意地产是城市化发展的产物；是房地产业与创意产业的融合；是产创意地产是城市化发展的产物；是房地产业与创意产业的融合；是产 业的交叉，是两者部分叠加的关系业的交叉，是两者部分叠加的关系 地产业创意产业 城市化 城市化为创意产业的发展提供了大背景 从城市发展、功能完善、市场运作的角度 更为有效地进行城市改造 保留城市个性和建筑文化 记录下城市的记忆 创意无处不在，存在于人类的一切活动中 只有创意成为一种产业，通过房地产业与 创意产业的互相渗透、移植、嫁接等，才 能形成创意地产相对独立的产业结构 地产行业不断发
7、展，必然出现行业的细分 创意介入地产，为地产开发注入了新的活 力，激发新的运作模式 二者相辅相成：房地产业若干 部分可以为创意产业提供土地 资源和建筑空间，创意产业相 关部分为这些土地载体和建筑 空间提供运营内容。 创意地产 全国现象概念理解 8 土地土地+ +建筑空间建筑空间 运营内容运营内容 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 溯源：苏荷溯源：苏荷(SoHo)(SoHo)，即苏荷斯顿街以南即苏荷斯顿街以南(South of Houston Street)(South of Houston Street)的的 缩写，它可以视为世界创意地产策源地缩写，它可以视为
8、世界创意地产策源地 2020世纪世纪3030年代的苏荷年代的苏荷2020世纪世纪6060年代的苏荷年代的苏荷 苏荷是纽约的一个老工业区， 二战后，金融业取代制造业而成 为纽约市经济的支柱产业。许多 工厂的搬出使苏荷区日渐萧条。 在20世纪30年代，欧洲社会的动 荡与战争使得许多艺术家移居纽 约。苏荷区那些闲臵的仓库、厂闲臵的仓库、厂 房，以其空间大、租金便宜的优房，以其空间大、租金便宜的优 点吸引艺术家们纷纷租用。点吸引艺术家们纷纷租用。 2020世纪世纪7070年代的苏荷年代的苏荷 艺术家自发的聚集成为 世界最早成型的创意地 艺术家自发的聚集成为 世界最早成型的创意地 产奠定基础产奠定基础
9、城市化与老工业区艺术 发展之间的矛盾促就了 城市化与老工业区艺术 发展之间的矛盾促就了 新的旧城改造模式新的旧城改造模式 1973年，苏荷被列为保护区，这 是美国也是世界上首次将工厂仓库首次将工厂仓库 区列为历史文化遗产得到法律保护区列为历史文化遗产得到法律保护 的地区。的地区。政府在新城市规划中明确 了苏荷以艺术品经营为主，辅以餐 饮、旅游、时装的时尚化历史文化 景区，建筑的再利用，还吸引了许 多著名品牌的时装、家具、床上用 具、摆设等的时尚商铺，政府从房 地产和其他运营税收的增长上得到 了巨额的财富。 苏荷的成功开创了创意 地产的先河，成为创意 苏荷的成功开创了创意 地产的先河，成为创意
10、地产的奠基者地产的奠基者 1960年，为缓解交通压力，纽约 市要在苏荷区修筑一条高速公路，修筑一条高速公路， 这一决定受到了苏荷当地居民，尤 其是艺术家们的强烈反对艺术家们的强烈反对。修路计 划虽然搁浅，但旧城改造不能放弃。 纽约市政府与规划、立法部门允许 艺术家们自筹一部分资金与开发商 一起建合作公寓，底层只能用于商 业用途。同时，采用“以旧做旧”采用“以旧做旧” 的改造方案对其进行改造。的改造方案对其进行改造。 创意地产 全国现象溯源 9 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 溯源：上海创意产业起步于艺术家创作的市场行为，初步形成了旧工 业厂房改建为主的发展模
11、式 溯源：上海创意产业起步于艺术家创作的市场行为，初步形成了旧工 业厂房改建为主的发展模式 1998年底，台湾设 计师登琨艳来到南苏 州河路1305号租下 2000平方米的旧仓库 ）并打造成设计工作 室 四行仓库四行仓库 四行仓库四行仓库 13051305号号仓库仓库13051305号号仓库仓库 1999年,留美设计师 刘继东在南苏州河租 下5000平方米仓库做 设计工作室，其后用 转租分摊的方式,按现 代建筑艺术理念对老 仓库重新装修、布局 ，很快就吸引了境内 外知名设计公司纷至 沓来 创意地产 全国现象溯源 10 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 创意地产
12、是聚集创意产业活动的载体，其发展必须营造和把握“创意创意地产是聚集创意产业活动的载体，其发展必须营造和把握“创意 空间”，依赖于创意产业的发展达到地产业的增值和效益空间”，依赖于创意产业的发展达到地产业的增值和效益 观 点 一观 点 一 创意地产把房地产业与创意产业进行融合，在产业的交叉中，房地 产业通过与创意产业的互相渗透、移植、嫁接等，实现相对于商业 地产、工业地产的独立地位 观 点 二观 点 二 创意产业的行业内容是界定创意地产的重要依据，创意产业为创意 地产提供了运营内容，房地产也为其提供土地载体和建筑空间 在上海市创意产业集聚区认定管理办法（试行） 中，明确了产业特色和定位，主导产业
13、门类的企业应 占园区全部企业总数的70%以上。 例证例证 创意地产 全国现象概念界定 11 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 上海旧建筑改造遵循了 “三个不变”的开发办法，即创意产业集聚区上海旧建筑改造遵循了 “三个不变”的开发办法，即创意产业集聚区 的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变 产权关系不变 建筑结构不变 土地性质不变 通过合作改造成创意产业集聚区之后，其经济收入相对较高，达到了旧 建筑产权人国有控股集团资源的增值保值的目的，同时解决了部分员工 的就业问题 旧建筑获得良好的保护性开发建设
14、，延续了建筑的历史，保留了城市特 色 工业用地的性质不变，降低了改造的成本，吸引社会资源的介入，使投 资者在创意集聚区建设上的投资回报率得到保证。 局 部 结 构 再 造 功 能 性 改 造 文化塑造 氛围营造 上海创意地 产发展经验 在“三不变” 的前提下，创 意地产实现了 “四个营造” 的转变 创意地产 全国现象改造标准 12 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 8181家创意产业集聚区呈现三个分布特征：黄浦江沿岸旧城改造导向的家创意产业集聚区呈现三个分布特征：黄浦江沿岸旧城改造导向的 集聚，大学科技与文化辐射的集聚，苏州河沿岸旧建筑空间导向的集聚集聚，大学
15、科技与文化辐射的集聚，苏州河沿岸旧建筑空间导向的集聚 大学周边大学周边 圈层圈层 浦东新区浦东新区2 2 徐汇区徐汇区1313 长宁区长宁区1212 普陀区普陀区5 5 闸北区闸北区7 7 虹口区虹口区1111 杨浦区杨浦区9 9 黄浦区黄浦区3 3 卢湾区卢湾区5 5 静安区静安区8 8 闵行区闵行区1 1 嘉定区嘉定区1 1 松江区松江区1 1 宝山区宝山区1 1 数据来源：上海经济和信息化委员会 在整体格局上，创意产 业区主要分布在CBD 商 务区以外和外环线之间的 区域，尤其是以CBD 商 务区和内环线之间的内城 中心区域。 创意地产 全国现象发展现状 13 创意地产的经营模式及案例创
16、意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 上海创意产业增加值已从上海创意产业增加值已从5 5年前的年前的493493亿元，增至去年的亿元，增至去年的11481148亿元，这亿元，这 表明创意产业已成为上海经济转型和产业结构调整的新“引擎”表明创意产业已成为上海经济转型和产业结构调整的新“引擎” 上海发展创意产业三个独特 条件： 上海是中国近代产业的发源 地，拥有大量的老厂房、老仓 库等优秀历史建筑资源； 文化基础雄厚，上海是东西 方文化交汇的地方，海派文化 、现代文化、弄堂文化交织在 一起，形成了独特的上海文化 ； 上海集聚了丰富的高素质、 创造力强的人才，随着城市辐 射力的增强，还将继续吸引
17、更 多的人才来上海创业，为创意 产业提供了优秀的人力资源。 493.1 549.4 674.59 857.81 1048 1148 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 200420052006200720082009 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 增加值（亿元）GDP占比（%） 目前在上海，创意产业集聚区已有80多个，总建筑面积268万 平方米，入驻企业超过6000家，从业人员达到95万。 数据显示，2009年上海创意产业总产出3900亿元，增加值比 上年增长17.6%。 数据来源：上海统计局 创意地产 全国现象发展现状 14 创意地产的经营模式及案例创
18、意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 从从20022002年开始上海创意园区的发展经历了三个阶段年开始上海创意园区的发展经历了三个阶段 200220072010 第一阶段 百花齐放 第三阶段 跨越发展 第二阶段 品牌扩张 第一阶段（2002-2006），这一 阶段创意产业园从无到有，从少到 多，一大批创意园区如雨后春笋般 相继出现。大部分都是在05、06 年集中挂牌的，但这种发展基本处 于无序状态 第二阶段（2007-2009），2007 年，政府开始对现有园区进行规范 和整顿，并暂缓新园区的审批和授 牌。市场也利用自身机制对项目进 行优胜劣汰，已形成一定品牌优势 的园区通过合作开发、经营
19、管理输 出等走向扩张 第三阶段（2010年），以上 海世博会为契机，以创意产业自身 发展需求和外部经济拉动为动力， 上海创意产业和创意园区发展都将 进入下一个蓬勃发展的时期 上海创意产业园区发展阶段示意上海创意产业园区发展阶段示意 已形成品牌的创意地产运营企业已形成品牌的创意地产运营企业 数据来源：上海创意地产发展专题研究与2009年投资策略建议 创意地产 全国现象总结 15 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 报告结构 3创意地产案例分析 4 创意地产运营模式总结 2创意地产的发展 1 本报告拟解决的问题 创意地产分类标准 租赁改造模式：田子坊、创邑河 产权式
20、改造模式：新天地 产权式开发模式：海上海 16 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 根据不同的分类标准，创意地产分为以下三类根据不同的分类标准，创意地产分为以下三类 CEOCEO 按开发模式按开发模式划分划分 租赁改造租赁改造产权式开发产权式开发 创意地产创意地产 旧建筑改造旧建筑改造新建建筑新建建筑 按按建建筑筑形态划分形态划分 创意商业创意商业创意办公创意办公 按按产产品品商商业用途业用途划分划分 创创意意综综合体合体产权式改造产权式改造 海上海、海上海、 张江科技张江科技 园、创智园、创智 天地，天地， . . . 新天地新天地 . . . 8 8号桥号桥
21、 卓维卓维700700 昂立设计昂立设计 创意园创意园 . 田子坊、田子坊、 同乐坊、同乐坊、 . . . 尚街尚街l lo of ft t S SV VA A越界越界 同乐坊同乐坊 . . . 创邑河创邑河 老码头老码头 田子坊田子坊 . MM5 50 0、同、同 乐坊、创乐坊、创 意仓库、意仓库、 传媒文化传媒文化 园，园， . . . 海上海海上海 创智天地创智天地 . 创意地产 全国现象分类标准 17 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 租赁改造租赁改造 指在产权归属不变的前提下，通过整体租赁的方式，指在产权归属不变的前提下，通过整体租赁的方式， 获得旧
22、厂房（或旧里弄）的开发经营权获得旧厂房（或旧里弄）的开发经营权 产权式开发产权式开发 产权式开发即新开发项目，与通常意义上的房地产产权式开发即新开发项目，与通常意义上的房地产 项目开发相同项目开发相同 产权改造产权改造 指在取得房屋产权的前提下对原有建筑进行改造指在取得房屋产权的前提下对原有建筑进行改造 代表案例：田子坊代表案例：田子坊 代表案例：海上海代表案例：海上海 代表案例：新天地代表案例：新天地 创意地产 全国现象开发模式分类 18 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 报告结构 3创意地产案例分析 4 创意地产运营模式总结 2创意地产的发展 1 本报告拟
23、解决的问题 创意地产分类标准 租赁改造模式：田子坊 产权式改造模式：新天地 产权式开发模式：海上海 19 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊由最初的田子坊由最初的2 2万平米发展到万平米发展到5 5万余平米，产权关系较为复杂万余平米，产权关系较为复杂 区位：卢湾区泰康路 面积：田子坊的范围已 经发展到248、274、155 弄，总面积5万平米 产权关系： 200弄产权属于卢湾轻工 装备局 210弄的产权关系相对复 杂：5号、7号属于卢湾区 经纬集团、2号、9号、 220号属于轻工装备局、 11号属于原水小区、其它 属于卢湾房管局 248、274、155弄
24、产权 为卢湾房管局，居民有使 用权 田子坊 全国现象项目本体 200弄 210弄 248弄 田子坊 天成里 155弄 274弄 5号 7号 2号 9号 220号 11号 备注：经纬集团；轻工装备局；原水小区；其他卢湾区房管局 20 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊在创意产业集聚的影响下，功能扩展区范围加大，功能日益多田子坊在创意产业集聚的影响下，功能扩展区范围加大，功能日益多 样化样化 功能分区：210弄是创 意产业集聚地 ；248弄 、274弄、155弄为主的 文化休闲地 业态组合：整个街区 包含艺术人文、餐饮美 食、潮流服饰、特色服 务、动感生活等
25、功能。 各类特色商户300余家， 营业面积3万多平方米 范围将继续扩大：根 据访谈，田子坊的范围 将继续扩展，由泰康路 、思南路、建国路、瑞 金二路围合而成，实现 由“点街块” 的华丽转变。 200弄 210弄248弄 田子坊 天成里 155弄 274弄 田子坊 全国现象功能分区 21 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊是从政府主体过渡到非政府主体，最终形成政府、居民、企业共田子坊是从政府主体过渡到非政府主体，最终形成政府、居民、企业共 同参与管理的格局同参与管理的格局 2008年底，政 府将田子坊一 带的“居民用 地”改为“综 合用地” 2008年4月
26、，由卢 湾区政府设立的田 子坊管理委员会成 立，政府强化了田 子坊的基础设施建 设 1998年9月区 政府实施马路 集市入室 2004年，周心 良的石库门对 外出租 ，开启 田子坊民居转 商铺的先河， 田子坊范围扩 大 1998 年卢湾区政府 开始对泰康路210弄 内工厂进行改造， 吴梅森通过租赁厂 房，获得旧厂房 15000平米，20年 的使用权 2001年，画家黄 永玉探访陈逸飞 工作室后，为这 里取名田子坊 2008年3月 13日， “居改非” 政策得到 批复 1998年12月28日， 一路发文化发展公 司首先进驻泰康路 陈逸飞、尔冬强、王吉音、 王家俊、香港陶艺家郑伟、 美国陶艺家吉米
27、、德国设 计师卡罗琳、南斯拉夫摄 影家家龙.菲博、丹麦的沈 翠那等艺术家先后进驻 210弄 打浦桥街道主任的 郑荣发提出将泰康 路建成文化街，并 在最初两年招商遇 挫 2004年3月，田子坊 和莫干山路50号的老 厂房同时得到了市政 府批文保留 2005年4月28日 田子坊授牌为上 海创意产业集聚 区 政府引入 市场化 市场化运作，政府管理和政策支持政府、居民、企业共同参 与 默许、“非法”经营 鼓励、合法经营 田子坊 全国现象发展历程 22 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊被誉为上海的苏荷、视觉产业的硅谷，知名度和美誉度不断提田子坊被誉为上海的苏荷、
28、视觉产业的硅谷，知名度和美誉度不断提 升升 上海创意产业 成熟度 低 高 上海优秀创意 产业集聚区 上海首批创 意产业集聚 区 中国最佳创意产业园 区 上海十大时尚地标 上海优秀创意产业园 2007 2006 2008 2005 上海优秀创意产业集聚 区 上海最具影响力品牌 上海市文化产业园 上海市文化产业园区 2009 田子坊正在打造卢湾乃至上海一张崭新的文化名片田子坊正在打造卢湾乃至上海一张崭新的文化名片创意产业集创意产业集 聚地、历史风貌居住地、海派文化展示地、世博主题演绎地聚地、历史风貌居住地、海派文化展示地、世博主题演绎地 2010 国家AAA级旅游景区 田子坊 全国现象项目荣誉 2
29、3 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊的开发模式开创了新的旧城改造模式田子坊的开发模式开创了新的旧城改造模式 改造模式 对比 改造方式改造方式： 政府将改造成本转嫁给社会或者开发政府将改造成本转嫁给社会或者开发 商，破旧立新商，破旧立新 改造结果改造结果： 开发商得大头、政府的非税收入得中 头，居民一次性补偿的小头； 开发商得大头、政府的非税收入得中 头，居民一次性补偿的小头； 地方政府过度介入房地产开发，以构 建第二财政，导致土地资源配臵效率 降低，城市景观生态失衡，历史文化 地方政府过度介入房地产开发，以构 建第二财政，导致土地资源配臵效率 降低，城
30、市景观生态失衡，历史文化 底蕴淡化底蕴淡化 传统的旧城改造模式 改造方式改造方式： 政府与社会“志愿者”共同承担，“城 市软改造”，使石库门改造形成 政府与社会“志愿者”共同承担，“城 市软改造”，使石库门改造形成艺人创艺人创 业、游人赏景、房主收租、政府征税的业、游人赏景、房主收租、政府征税的 新天地新天地 改造结果改造结果： 企业：拥有稳定的客源和低成本的入市 模式，销售收入处于稳定状态 企业：拥有稳定的客源和低成本的入市 模式，销售收入处于稳定状态 居民：以出租居民：以出租2525平米住房而论，房租收平米住房而论，房租收 入在入在50005000元左右的水平（若兼职夜间元左右的水平（若兼
31、职夜间 保安，还另有打工收入）保安，还另有打工收入） 政府：获得长期稳定的税收收入政府：获得长期稳定的税收收入 田子坊旧城改造模式 田子坊 全国现象共赢模式 24 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊新型改造模式形成了企业、居民、政府“三得利”的利益分配格田子坊新型改造模式形成了企业、居民、政府“三得利”的利益分配格 局，开启了居民获得持久资产性（租金）收入的先河局，开启了居民获得持久资产性（租金）收入的先河 市政府 区政府 入驻者 运营企业 租金收益、居住环境及 生活质量的改善 城市产业发展、城市功 能升级、周边土地升值， 税收落地、区域名片 创意空间、
32、商业氛围、 充足客源、营业收益 租金收益、物业服务增值 入驻 者 政府 居民 运营 企业 田子坊 全国现象共赢模式 25 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 卢湾区政府通过政策与制度、基础设施建设支持田子坊的发展卢湾区政府通过政策与制度、基础设施建设支持田子坊的发展 政策与制度支撑 组织管理 田子坊工作联席会议 田子坊管理委员会 公共服务 “居改非”新政试点 规范市场经营行为 强化安全管理 政策法规 田子坊物业管理处工作职责和工 作制度 田子坊内工商注册登记流程 田子坊创新产业集聚区产业导向 目录 田子坊创意产业园区居住用房临 时改变为综合用房的规定 基础设施建
33、设 卢湾区政府先后投入2800万进行 基础设施改建工程建设 工程给有条件的居民住户按户数 安装抽水马桶、加粗水管，安装变 电器和管道煤气、装修公共灶间、 安装消防喷淋设施、统一安装空调 机架和滴水管等设施 工程重新埋设公共管线并扩容， 翻修里弄路面、逐步设臵安全导引 和旅游导引标识、电力增容等措施 解决了商家的担忧 政府通过组织管理、公共服务和政策 法规三个方面为园区的发展提供公共 管理和公共服务，拓展园区功能 政府着力改善市场硬环境，集中力量解决好 街区公共基础设施供给能力与实际需求的矛 盾，模糊生活服务设施与企业服务设施的边 界 田子坊 全国现象政府角度 26 创意地产的经营模式及案例创意
34、地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 政府长期征税，有利于改变政府短期经济行为，提高城市可持续发展水政府长期征税，有利于改变政府短期经济行为，提高城市可持续发展水 平平 田子坊的发展给政府带 来了稳定的收益，有利 于改变政府短期经济行 为，提高城市可持续发 展水平 经济效益经济效益：政府通过税收每年获得300-400万稳 定收入，从08年改建到现在，1800万的第一次 改造成本已经收回，卢湾区计划将田子坊范围 进一步扩大 数据来源：解读田子坊、周心良访谈 社会效益社会效益：田子坊改变了城市旧区改造的传统模 式，形成了波浪效应；田子坊依托特殊背景优势 和文脉资源，有效保护和弘扬了石库门文化，旺
35、 季除散客之外，每天接待国内外旅游团（组）14 批，平均每天客流量高达5000人 田子坊 全国现象政府角度 27 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 居民通过租借方式获得租金收益，分享田子坊发展的红利；没有出租居民通过租借方式获得租金收益，分享田子坊发展的红利；没有出租 房屋的居民也因政府的利民措施而改善了生活环境房屋的居民也因政府的利民措施而改善了生活环境 田子坊三个里弄的居民 通过租赁、转让、臵换的 方式将房屋进行了出租 从2007年4月底泰康路 210弄和248弄居民出租69 户期，仅在半年时间里已 迅速扩租到157户，面积高 达5000平米 为缓解暂时没
36、有机会出 租房屋的居民失落感，由 区政府实施利民措施，不 同程度改善居住设施，如 地下管线、燃气、自来水 管道等。 陈家俊老人 一家三口在15平米的厢房内生活 了18年，2006年出租后，月租金 3300元，其中2000元租用附近一 套两室一厅，余1300元/月 我在新疆知青30年，回到上海每个 月300多的，还要子女接济。把自 己的房子租给了一个做鞋子的艺术 家，产权面积（40.2平米），现在 的租金1.25万/平米.月。从此生活 有了较大的改善 周心良老人 二条巷 周心良出租的房屋现状商户与居民混住的情形 田子坊 全国现象居民角度 28 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运
37、营运营模式模式 田子坊以创意产业引入为契机，引入资金对旧厂房进行改造，吸引艺术田子坊以创意产业引入为契机，引入资金对旧厂房进行改造，吸引艺术 家在此工作，实现田子坊的前期成功运营家在此工作，实现田子坊的前期成功运营 名人资源促进 田子坊创意产 业的发展 政府引入社会 资源进行厂房 改造和利用 吴梅森等自筹 资金建立创意 产业园区 公共服务：田 子坊基础设施 投入与优化 田子坊发 展创意产 业的定位 旧厂房 旧民居 画家工作室、设 计室、画廊、陶 艺馆、时装展示 厅等 租赁、转让、 臵换等方式 创意产业整合与 升级，引入餐饮、 零售业态 卢湾区政府的组 织管理、政策法 规支持 多方共赢的旧 城改
38、造模式形 成 形成创意产业 集聚区、休闲 娱乐街区 城市形象改善 城市文化名片 创意经济活动 增加成为上海 创意产业发展 的标杆 政府 田 子 坊 运 作 模 式 详 化 图 田子坊 全国现象运作模式 29 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊“居改非”限制的放宽是推动田子坊模式走向完善重要举措田子坊“居改非”限制的放宽是推动田子坊模式走向完善重要举措 石库门租客的创意工作 室没有营业执照，业主和 租客也无法缴纳税收，致 使政府这部分税收的流失 2008年3月13日，上海 房地局作了同意将田子坊 作为临时改变居住性质实 行审批制的试点区 为配合政策落实，卢
39、湾 区相关部门作了相应的配 套政策，比如完善田子 坊地区“居改非”受理流 程，制定了工商注册登 记的流程等 这项政策能否实现， 不仅关系到未出租街 区的商业前景，还影 响已经出租房屋的经 营许可问题。 预审 物业管理处 申请人（公 房承租人、 私房产权人） 咨询、提出 申请 提供产业导 向、发放 “须知”和 改变房屋用 途申请表 正式受理 永理物业 申请人提交 申请表 书面告知申 请人 会审 物业管理处 经营人、施 工单位按 “须知”要 求提供材料 书面告知经 营人、施工 单位 验收 物业管理处 经营人、施 工单位向物 管处报竣工 验收 书面告知经 营人、施工 单位 10个工作日 实地产看 审
40、核 10个工作日 组织会审 5个工作日 组织验收 田子 坊地 区住 房临 时改 变为 综合 用房 受理 流程 在政策上，我们争取了“居改非”的试点，实际上，试点中关于餐厅经营的房屋， 也是一年一审批，这是政策灵活变通的方式。 周心良 田子坊 全国现象运作模式 30 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 在产权关系不变的前提下，管理公司通过租赁的方式进行项目相关设在产权关系不变的前提下，管理公司通过租赁的方式进行项目相关设 施的经营、管理，依靠租金差价获取合理的利润施的经营、管理，依靠租金差价获取合理的利润 租赁 租赁 卢湾房管局 卢湾经纬集团 卢湾轻工装备局 卢湾
41、区原水小区 居民 上海田子坊投资咨 询有限公司 （吴 梅森） 创意类企业 创意类艺术家 零售、餐饮 租赁 租赁 租赁 租赁 产权人使用权人使用权人 多个使用人与商户的协调成本高，一楼商户与二楼非出租居民的矛盾 商户与居民 政府一些规定对田子坊的经营和发展有所限制，体现在开店的改造要 求过严， 商户经营的消防要求高等，同时对业态有较为严格的控制 政府与商户产权和 使用权 的多样 化带来 利益与 矛盾的 多元化 项目风险 田子坊 全国现象开发模式 31 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 开发企业将改造装修后旧厂房对外拆散出租， 获得租金差价，居民通 过租赁、转让与
42、臵换获得收益 开发企业将改造装修后旧厂房对外拆散出租， 获得租金差价，居民通 过租赁、转让与臵换获得收益 企业 出租石库门民居获得 租金收益 政府及国有企业 获取房屋租赁带来的 增值收益 招商 招商 租赁 居民 租赁 运营商在土地性质不变、 产权不变、建筑结构不变 ”的前提下降低了开发成 本，通过扮演类似于“二 房东”的角色，对其改造 装修后对外拆散出租， 同 时到期后根据届时市场状 况再调整租金水平。 居民拥有石库门居住的使 用权，在田子坊集聚效应 外溢的背景下，为了自身 生活条件的改善，获得“ 居住用途、商业租金”的 高租金水平 田子坊 全国现象赢利模式 32 旧厂房改造房屋租赁、转 让与
43、臵换 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 收入VS 成本 田子坊租赁式改造的收入与成本分析田子坊租赁式改造的收入与成本分析 级差地租：“三不变原则”下政 策红利 租金差价：类似二房东角色的租 金利好 装修增值：类似“精装修”提高 产品单价，折旧成本低带来的附加 收益 政策增值：入驻的企业带来诸如 税收优惠、代办政府手续等更多的 企业增值服务，在同样的硬件条件 下，创意园区可以比一般办公环境 收取更高的租金 一手整体租金 改造成本分摊 招商运营费用（招商费用按租金水 平提取，运营费用根据管理面积推算 商业出租物业税金与运营成本 房产税（租金的12%） 房屋租赁管理
44、费（租金的2%） 维修费用（五年一小修，十年以大修， 暂不考虑） 代理、营销费(租金的1.5%) 管理费（租金的1.5%） 税金及附加（租金的5.51%） 田子坊 全国现象赢利模式 33 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊的文化价值、发展空间和区位特点决定了其创意产业的定位方向田子坊的文化价值、发展空间和区位特点决定了其创意产业的定位方向 历史建筑集中，具有高保 护价值，决定了改造只能以 城市风貌保护为基点，采取 修旧如旧的模式，而不能采 取完全重建。 建筑和人口密度高，发展 空间极其有限，在招商决策 上只能限于吸纳高附加值型 、知识服务型、低耗资源型
45、的企业。 区位优势明显，临近淮海 路、新天地、打浦桥商贸城 等，必须实施差异化发展战 略。 纯粹从资源要素看，田子坊是个弱势地区，纯粹从资源要素看，田子坊是个弱势地区， 但培育互补性产业、实行错位发展成就了田子坊但培育互补性产业、实行错位发展成就了田子坊 田子坊 全国现象运作模式反思 新天地 徐家汇商圈 打浦桥商贸城 34 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊办公租金水平高，且每年以田子坊办公租金水平高，且每年以5 510%10%的水平递增，创意产业艺术家的水平递增，创意产业艺术家 进入成本逐渐增加，超出其承受能力，原创性画家逐渐减少进入成本逐渐增加，超出
46、其承受能力，原创性画家逐渐减少 租金：田子坊办公租金 报价3.5-4元/平米，租金 每年5-10% 的水平递增 案例：5号楼空臵一间 200平米，得房率70%，租 金21000元/月，最短租期 1年，无免租期，仅作办公 用途使用，不允许作为画 廊 画室逐渐向画廊、公司 组册的办公场所转变，以 原创为目的的画家逐渐减 少 租金比较（元/天.平米）租金比较（元/天.平米） 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 金玉兰广场田子坊海兴广场致远大厦宝鼎大厦 我这里挑高40平米左右，每个月5200，你看这个地方我租给别的画家了， 每个月2000（估计10平米），不这样，每个月的房租太
47、高了。 如果我换地方，我会选择莫干山路，毕竟我们不能脱离市场太远，如果还 不行，就去北京，比如宋庄。 我个人觉得画家集聚的氛围更重要，没有氛围，作品的市场也很难形成； 其次才是租金之类的。 苏建人 油画家田子坊5号317室 田子坊 全国现象运作模式反思 35 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊近几年租金涨幅田子坊近几年租金涨幅 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2005年2007年2009年 租金（元/平米.月） 田子坊商铺租金比周边高出一倍以上，并逐年上升，进入门槛逐渐提高 ，但丝毫没有减弱商
48、户入驻的热情 田子坊商铺租金比周边高出一倍以上，并逐年上升，进入门槛逐渐提高 ，但丝毫没有减弱商户入驻的热情 那家泰国菜馆是仇为一的，由是12家的房 子组成，他家的房租是一年8万块钱，餐厅 效益很不错 。他在田子坊有7、8家店铺。 周心良 田子坊是上海新的坐标，人气很旺，所以 比较房源比较紧俏，原来15平米要5-6千/月， 现在要1.5万/月。这里是建国路和思南路租 金的1倍以上，有的甚至两倍，现在是市场 经济吗，排队要铺子的人还是有。 唐荣进 专业商铺中介 仇为一 泰国餐厅 招牌菜 单价范围48-65元 租期、租金水平在于 市场的调节，规律性不 明显，转让费不断提高 案例选取以10平米的 位
49、臵一般的铺面为例 数据来源：商铺中介 唐荣进访谈 田子坊 全国现象运作模式反思 36 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊作为创意产业集聚地，其功能正在发生分化，随着租金的上涨， 商业、旅游休闲功能不断强化，艺术创作、生产功能弱化 田子坊作为创意产业集聚地，其功能正在发生分化，随着租金的上涨， 商业、旅游休闲功能不断强化，艺术创作、生产功能弱化 初期集聚期，由于租金 低廉，田子坊吸引了“领 袖”艺术家的集聚 加速集聚期，田子坊在 领袖艺术家的影响下，品 牌效应开始出现，吸引众 多艺术家入驻 集聚成熟期，田子坊得 到政府和社会认可，品牌 效应外溢，同时空间资
50、源 的稀缺性逐渐显现，租金 开始上升 功能分化期，商业、旅 游休闲功能开始出现并不 断强化，艺术创作、生产 功能开始弱化 租金 时间 初期集聚 1998-2001 加速集聚期 2001-2005 集聚成熟期 2005-2008 功能分化期 2008至今 商业、旅游 休闲功能 创作、生产 功能 田子坊 全国现象运作模式反思 37 创意地产的经营模式及案例创意地产的经营模式及案例-运营运营模式模式 田子坊 全国现象模式总结 项目定位 共赢模式 1 4 田子坊本体文化价值、发展空间和区域特点决定了其创意产业的定位 方向，培育互补性产业、实行错位发展成就了田子坊 田子坊新型改造模式形成了企业、居民、政
