1、保障性住房合作模式专题研究报告一、 保障性住房相关概念保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指廉租房、经济适用房、双限房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用房是政府以划拨方式提供土地（建议：在商品性住房建设用地中按一定比例划拨，不宜在城郊），免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售
2、给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。双限房是指可让城市中低收入家庭有能力购买商品房，是一种限户型、限房价的保障性住房。 二、 2010-2015年住宅市场格局分析1、相关政策解读：（1）国务院24号文标志着房地产政策开始回归保障属性，从国外住宅建设的历程来看，中国即将进入大规模建设保障性住房的年代。2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%，未来两年新建廉租房和经适房的比重约为20%。土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分。保障性住房建设对商品房市场或有影响。根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明
3、显的影响。如果房地产企业希望从保障性住房建设中获得合理回报，良好的成本控制能力是必不可少的先决条件，同时项目的选择上也应侧重于限价商品房项目。保障性住房项目风险有限，利润尚有保证，在房地产市场进行调整的背景下，目前是房企进入保障性住房建设的好时机。（2）进行政府与开发商多种合作模式的探讨：政府出地，开发商出资，定向、限价销售等模式。（3）政策有叠加作用。从目前企业债发行刚刚对房地产企业松口的情况可以看出，政策还是更倾向于开发保障房的房地产企业，其中，融资额相当大比例可能要用于开发保障房，另外还用来还贷款以及补充流动资金。这是一个信号，说明在从事这一领域之后，开发商可能获取更多的政策优惠倾向。（
4、2009年9月，上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。多位房地产国企负责人告诉记者，银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成，而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。）（4）明确在这些大型保障房居住社区外围市政建设等方面，提供专项资金补贴及政策倾斜。2、中央财政政策转变势必影响商品房开发格局根据住房和城乡建设部对外公布的消息，今后3年内，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用房等相关保障性住房建设方面。资金投放兑现之后，现有的商品房开发格局必然改变（双限房对商品房冲击会更大，与普通商品住宅在产权和品质上离得很近）：因为这些规模巨大的保障
5、房一定会由开发商来完成，而不会是政府。从开发商角度来说，开发商品房还是保障房，对他们实质没有区别，只要赚到钱就可以了。保障住房开发，有政府撑腰，免费拿地，拆迁方便，施工一路绿灯，各种管理成本低廉，卖价虽然不高，但利润率却不低，而且量大，销售有保证，项目风险低，所以总利润不一定比开发商品房低多少。假设拿下从设计、施工到之后的物业管理的全盘保障房建设单子，那么可能保证整体利润在10%甚至更高。在保持开发规模和利润的同时，企业还可以通过周转资金赚钱。（1）2010年全国廉租房和经济适用房的供地比重为13%（2）未来两年新建保障性住房（经适房+廉租房）比重约为20%（3）2010年全国商品房用地比重超
6、过2/3。（4）土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分（5）保障性住房建设对商品房市场或有影响根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超过20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。从目前的规划来看，2010年全国保障性住房供地比重为13%，未来两年新建保障性住房建设规模比重约为20%，这两个比例都接近于20%，因此未来保障性住房的放量供应或对商品房市场产生一定影响，但近期一至两年内由于保障性住房建设还处于“补课”阶段，保障性住房对商品房市场的冲击还不会完全显现。3、保障性住房发展趋势（1）发展规模趋势：A随着此次政府投资方案的出台，我国保障性住
7、房将迎来一个难的的发展机遇；B随着民生问题的日益恶化，09年经适房作为平抑房价的主要手段将会有长足的发展;C由于自身性质愿因，短时间内廉租房在我国房地产市场中的地位还难以改变。（2）房地产开发企业参与保障性住房建设可分为三种类型国内参与保障性住房建设的房地产开发企业基本可分为三种类型，第一类是以万科，富力和远洋为代表的一线房地产开发企业，出于品牌和利润率的考虑，这些企业通常只参与限价房项目，很少涉及经济适用房和廉租房项目，他们依托自身的管理优势和控制成本的经验，能够获得超出平均水平的项目利润率；第二类是以北京住总为代表的政府资源性国有房地产企业，作为国有企业，这些房企通常需要承担很多政府的保障
8、性住房项目，其中既包括利润率较高的限价房也包括利润率很低的廉租房和经济适用房，同时由于国有企业大而全的特点，集团内部一般都可以包揽从设计、施工到销售的所有环节，他们的成本控制能力也很强；第三类参与保障性住房建设的房企是以碧桂园为代表的二线郊区型房地产开发企业，这些企业一般都专注于郊区大盘的开发，积累了丰富的控制成本和营销郊区楼盘的经验，而通常保障性住房的位置都为城郊，因此碧桂园这类房企就成为了建造保障性住房的天然对象，他们参与的项目从经适房到限价房不等。从参与保障性住房建设的三类房地产企业来看，如果要想从保障性住房项目中获得合理回报，良好的成本控制能力是必不可少的先决条件，同时项目的选择上也应
9、侧重于限价商品房项目，否则应谨慎考虑进入保障性住房项目。（3）企业参与保障性住房建设的机遇分析A、项目风险有限，利润尚有保证对于开发商来说，参与保障性住房建设尽管利润率较低，但是供应群体明确、需求量大，项目风险小，利润稳定，几乎不存在投资风险，受市场波动影响小。以烟台为例，规定廉租房利润率在3%左右。虽然名义利润较低，但由于开发商自有资金比例仅需要两成，其余均可由贷款杠杆完成建设，因此其实际资金利润率将放大5倍至15%左右，相比于目前前途莫测的商品房市场，显然更加有利可图。B、在房地产市场进行调整的背景下，目前是房企进入保障性住房建设的好时机。4月17日新国十条的出台标志着房地产政策的转向，控
10、制投资需求和价格增速成为下一阶段政府主要目标，房地产业将不可避免的进入一年或更长时间的调整期。房地产开发企业可利用保障性住房建设产生的稳定现金留，构建项目配置的风险组合，为渡过“寒冬”打下基础。C、保障性住房项目较易获得银行等金融机构的支持从政府层面上看，为鼓励企业参与廉租房建设，2008年中国人民银行和银监会联合发布廉租住房建设贷款管理办法，将房地产企业建设廉租住房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%。此外，各大银行也积极通过信贷政策加大对保障性住房项目的支持，如2008年底，北京银行为北京住总提供20亿元综合授信额度，优先用于保障性住房建设；中冶集团公司也曾与国家开
11、发银行签署了100亿元合作协议，就保障性住房建设开展银企合作进行过探索。D、便于与政府发展良好的关系保障性住房涉及民生问题，解决民生是政府的职责，企业参与保障性住房建设，不仅能为地方政府解忧，与政府保持良好的沟通，还是其积极承担社会责任的体现，能更快的提高企业的品牌知名度，获得良好的社会效益。如碧桂园通过参与经济适用房项目与和地方政府达成一些互惠互利的协议，为下一步的土地储备打下了良好基础。（4）运行机制趋势：A在未来我国保障性住房的综合性发展机制将会朝着一个科学合理的良性循环发展（在新的发展机制中，土地的使用效率更高，并且通过相关土地的出让来获取资金也解决了我国在发展保障性住房过程中的瓶颈问
12、题）。B保障性住房补贴方式的改革将会是其未来发展的重点C房地产信托基金对解决我国资金难题意义重大三、 市场进入的指导原则与建议1、SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析针对我公司目前实际情况，要探讨进入保障性住房建设项目，需要对我公司现状进行充分分析，拿出具体可行性方案来跟政府相关部门来沟通，取得相关部门的信任，来参与政府的投标，最终取得项目开发权。1 优势 已有成熟的住宅项目及保障性住房开发经验。 已开发项目社会认可度较高。 社会资源相对较好。2 劣势 缺乏标准化产品、缺乏成熟的地产成本管控经验及缺乏优质的分供方。 跟大型国有背景的保障房开发商相比缺乏资源竞争力。 目前省内品牌知名度还不高（
13、仅限xx地区）。 缺乏保障房开发和运营实际成功经验。3 机会 国家层面：住房和城乡建设部日前与各地方政府签订了2010年住房保障工作目标责任书，要求各地方政府确保完成2010年工作任务。按照要求，2010年全国将建设各类保障性住房和改造棚户区住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。 区域层面（略）4 威胁 项目取得全靠跟政府的关系，受政府制约。 项目利润较薄。2、项目进入指导原则及建议在公司架构下搭建“住房保障项目开发部”，搭建团队，整合资源。进行精确的项目标准化产品设计、成本核算，确定投标、投资经营方案，确保有利可图。参与保障房开发，是件响应国家房地产开发宏观调整政策
14、的一件好事，有政府的大力支持、能够创企业品牌，扩大社会影响，很多开房商就是通过跟政府合作开发经济适用小区而得以成长、品牌壮大的。但是，由于保障性住房具有较强的政策性，而且是封闭运行，利润相对商品房而言较低，且自主性较差。需要公司有较强的政府资源驾驭、整合能力。在另一方面，对于开发商的开发速度、成本控制、资金回笼速度都具有较高的要求，具体总结如下：第一、 大部分的大型品牌开发商如万科、绿地等目前并没有具体参与保障房计划，市场普遍目前还在关注和观望， 相关性国家配套的政策也还没有出台，有部分中小房地产开发企业表示“公司即使将来转行也不打算做保障房项目。”上述公司给出的理由是，经济适用房不高于3的利
15、润不划算，廉租房就更低了。 第二、 市场进入的关键还是在于要有关系拿到项目，能拿到项目的话，利润并不是没保障，建好房子不愁卖，还有资金支持，还能树立企业品牌。但是政府招标采购的话，对于资质欠佳的企业将是一个挑战。第三、 由于保障性住房在建设期内销售价格固定且限制、销售对象的为定向的低收入阶层，决定了保障房的开发必须控制成本、加快建设速度，争取“薄利多销”的原则，快速回笼资金，才能有利可图。第四、 必须加强跟政府主管部门的沟通，用好和用足国家的政策：“开发经济适用房，用地不要钱(经济适用房项目可以免交土地出让金)，报建费、税费等许多费用都可以减免，其启动资金还不及商品房开发启动资金的1/4，1资金回笼也快”。
