1、东外滩复旦软件园项目策划报告东外滩复旦软件园项目策划报告 2011.042011.04 聚仁对于商业地产宏观市场的理解 上 海 整 体 写 字 楼 市 场 巴黎都市圈 伦敦都市圈 纽约都市圈 五大湖都市圈 长三角都市圈 东京都市圈 世界五大都市圈： 世界创造财富最多的地方 大都市圈融合： 21世纪经济发展的主旋律 战 略 定 位 是 ： 以 上 海 为 龙 头 的 亚 太 地 区 重 要 的 国 际 门 户 、 全 球 重 要 的 现 代 服 务 业 和 先 进 制 造 业 中 心 、 具 有 较 强 国 际 竞 争 力 的 世 界 级 城 市 群 上海作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸
2、易、经济、航运、金融等中心城市 长三角 世界第六大都市圈 中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大 未来走势 GDP增长幅度： 10年 中 国 经 济 增 长 保 “ ”成 功 预 计 今 后 几 年 均 将 保 持 较 高 速 增 长 ， 成 为 世 界 经 济 增 长 的 引 擎 中国整体GDP走势保持高速增长 办公市场需求更加多元化： 世 界 经 济 复 苏 ， 带 动 外 资 企 业 的 办 公 需 求 增 大 经 济 环 境 的 复 苏 ， 也 带 动 了 企 业 扩 张 等 加 速 世界经济复苏带动企业扩张 住宅市场受到全面限制，写字楼、商业地产迎来新的机会 政策影响 市
3、场背景：高通胀下 2011年 1月 ， 全 国 CPI指 数 4.9， 在 10年 10月 以 后 ， 连 续 处 于 较 高 通 胀 水 平 ； 在 09年 信 贷 发 放 量 9.6万 亿 元 、 10年 7.5万 亿 元 的 巨 量 货 币 供 应 下 ， 市 场 拥 有 巨 量 流 动 货 币 ， 虽 然 11年 信 贷 规 模 将 得 到 一 定 收 紧 ， 但 是 通 胀 普 遍 将 滞 后 于 信 贷 政 策 ， 11-12年 ， 市 场 将 处 于 高 通 货 膨 胀 下 ； 高通胀下，市场巨额流动资金、外来热钱流往何处？ 市场背景：住宅全面受限 一、二线城市 市场表现 客源
4、影响时间 高端项目 1、 全 面 冰 封 ， 成 交 量 处 于 零 点 2、 维 持 原 有 价 格 ， 即 使 降 价 ， 也 无 人 能 买 1、 高 端 客 源 基 本 在 上 海 拥 有 多 套 物 业 ， 受 限 购 令 完 全 限 制 2、 高 端 投 资 客 ， 无 论 外 地 、 上 海 全 部 受 限 3、 客 源 枯 竭 限 购 为 高 端 项 目 销 售 的 最 大 障 碍 ， 具 体 复 苏 时 间 ， 由 限 购 令 执 行 时 间 决 定 刚需项目 1、 小 户 型 、 刚 性 产 品 影 响 有 限 2、 限 制 投 资 客 的 进 场 3、 价 格 率 先 出
5、 现 松 动 1、 婚 房 、 首 次 改 善 性 等 不 受 限 制 ， 但 是 会 产 生 观 望 情 绪 2、 投 资 客 的 退 场 3、 对 于 政 策 有 短 期 消 化 周 期 类 同 于 以 往 政 策 调 控 表 现 ， 观 望 周 期 约 在 3-6个 月 住宅全面受限，市场投资可能、投资价值低 聚仁观点：高通胀下，政策对于住宅的限制， 2011年商业地产、办公将迎来新的机遇 聚仁对于上海整体办公市场的理解 在世界经济整体复苏的大前提下，上海国际化大都市、亚太地区贸易、经济、航运、 金融中心城市给未来上海办公楼市场带来更大的市场需求； 同时高通胀不断加息的金融环境以及住宅限
6、购的政策环境给商办项目带来新机遇； 聚仁对于项目区域价值的理解 东 外 滩 区 域 环 境 东 外 滩 区 域 规 划 长阳路实景 隆昌路实景 内江路实景 区位环境 标志性大杨浦、周边大量平房，导致区域面貌欠佳 东外滩一号 大量平房 区域面貌落后，新建项目少，无商办气息 区位规划 杨浦近五年大发展历程下的规划空白 规划 区域 规划 面积 规划 定位 五角场城市副中心 3.11平方公 里 东 北 部 地 区 最 大 的 商 业 商 务 中 心 、 公 共 活 动 中 心 。 高 端 生 态 居 住 区 商 业 金 融 中 心 历 史 形 象 区 新江湾 五角场 东外滩滨 江带 东外滩 规划 区域
7、 规划 面积 规划 定位 新江湾生态湿地 9.45平方公 里 高 尚 低 碳 型 第 三 代 国 际 社 区 标 杆 规划 区域 规划 面积 规划 定位 东外滩滨江带 15.5公里沿 江线 集 历 史 、 商 业 、 展 示 、 环 境 于 一 体 的 上 海 上 海 东 大 门 杨 浦 发 展 轴 线 新 江 湾 高 端 居 住 区 五 角 场 副 中 心 商 业 金 融 区 东 外 滩 滨 江 带 历 史 形 象 区 东 外 滩 ？ 核心问题一： 处在未摆脱大杨浦初期形象的区域环境、被杨浦遗忘的规 划前景下的东外滩，我们出路在哪里？ 我们承载怎样的区域形象以及功能，我们运作的区域基础是什么
8、 由此我们想到了其它的城市副中心：徐家汇、花木 区域参考 高科技产业区是区域成熟发展组成的四大核心部分之一 湖南路 徐家汇 漕河泾高科 技产额园 南 滨 江 张江高科 技园区 花木 陆家嘴 陆 家 嘴 浦 东 商 业 金 融 中 心 国 金 中 心 、 环 球 金 融 中 心 花 木 副 中 心 浦 东 高 端 居 住 区 仁 恒 河 滨 、 御 萃 园 张 江 高 科 技 产 业 园 SONY、 AMD、 霍 尼 韦 尔 湖 南 路 历 史 人 文 保 护 区 原 法 租 界 内 各 式 高 级 花 园 住 宅 徐 家 汇 副 中 心 徐 汇 商 业 金 融 区 港 汇 中 心 、 美 罗
9、城 南 滨 江 高 端 居 住 区 尚 海 湾 豪 庭 、 百 汇 园 漕 河 泾 新 兴 技 术 开 发 区 EPSON、 贝 岭 股 份 徐 汇 发 展 轴 线 湖 南 路 历 史 形 象 区 徐 家 汇 副 中 心 商 业 金 融 区 漕 河 泾 新 兴 技 术 开 发 区 南 滨 江 高 端 居 住 区 浦 东 发 展 轴 线 历 史 形 象 区 陆 家 嘴 商 业 金 融 区 张 江 高 科 技 园 区 花 木 副 中 心 高 端 居 住 区 区域参考 园区级别、交通、轨道、人才资源、配套高科技产业区必备要素 园 区 级 别 ： 国 务 院 批 准 设 立 的 经 济 技 术 开 发
10、 区 、 高 新 技 术 产 业 开 发 区 和 出 口 加 工 区 园 区 交 通 ： 中 环 线 、 轨 道 交 通 9号 线 、 （ 12号 线 、 15号 线 ） 人 才 资 源 ： 交 通 大 学 、 华 东 理 工 大 学 、 上 海 师 范 大 学 、 上 海 应 用 技 术 学 院 、 华 东 师 范 大 学 、 东 华 大 学 、 上 海 工 程 技 术 大 学 、 上 海 大 学 、 复 旦 大 学 （ 医 学 院 ） 、 上 海 中 医 药 大 学 等 20 余 所 高 等 院 校 。 园 区 配 套 ： 餐 饮 酒 店 、 便 利 超 市 、 运 动 休 闲 、 人 才
11、 公 寓 漕河泾新兴技术开发区 园 区 级 别 ： 上 海 市 委 、 市 政 府 颁 布 了 “聚 焦 张 江 ”的 战 略 决 策 ， 国 家 级 以 集 成 电 路 、 软 件 、 生 物 医 药 为 主 导 产 业 园 区 园 区 交 通 ： 中 环 线 、 轨 道 交 通 2号 线 、 （ 17号 线 、 18号 线 ） 人 才 资 源 ： 上 海 海 事 大 学 、 上 海 中 医 药 大 学 、 上 海 第 二 工 业 大 学 园 区 配 套 ： 餐 饮 酒 店 、 便 利 超 市 、 运 动 休 闲 、 人 才 公 寓 张江高科技园区 四 大 必 备 要 素 核心问题二： 项目
12、区位发展是否具备漕河泾新兴技术园及张江高科技园核心构成要素的条 件，引领南杨浦成为杨浦高科技产业核心区域？ 聚仁对于项目价值的理解 项 目 价 值 分 析 项目级别 国家级上海三大软件园之一，先期运行良好，企业吸引力高 浦 东 软 件 园 复 旦 软 件 园 交 大 漕 河 泾 软 件 园 经 营 情 况 ： 2007年 销 售 收 入 122亿 ， 2009年 销 售 收 入 301亿 ； 入 园 企 业 ： 2007年 1102家 ， 2009年 1582家 ； 从 业 人 员 ： 2007年 23000多 人 ， 2009年 30000多 人 ； “一 园 三 区 ”规 划 占 地 面
13、积 204万 平 方 米 ， 建 筑 面 积 142万 平 方 米 ， 孵 化 面 积 30万 平 方 米 ， 现 在 占 地 面 积 127万 平 方 米 ， 建 筑 面 积 66万 平 方 米 ， 孵 化 面 积 15万 平 方 米 。 浦 东 软 件 园 区 位 于 浦 东 张 江 高 科 技 园 地 域 ； 交 大 漕 河 泾 软 件 园 区 位 于 徐 家 汇 、 漕 河 泾 高 新 技 术 开 发 区 地 域 ， 复 旦 软 件 园 区 位 于 复 旦 高 科 技 园 。 交通规划 地铁上盖，内中环毗邻，具备足够商务交通优势 轨 道 交 通 12号 线 是 近 期 建 设 规 划
14、中 重 要 线 路 之 一 ， 它 强 化 了 中 心 区 向 外 围 的 交 通 辐 射 功 能 ， 沿 线 串 联 起 数 个 大 型 聚 居 区 、 漕 河 泾 技 术 经 济 开 发 区 、 龙 华 旅 游 区 、 不 夜 城 综 合 开 发 区 、 核 心 城 区 的 商 务 区 以 及 公 共 活 动 区 、 北 外 滩 综 合 开 发 区 、 东 外 滩 复 兴 岛 开 发 区 、 金 桥 出 口 加 工 经 济 区 等 多 个 重 要 区 域 张 江 外 高 桥 金 桥 花 木 大 连 路 CBD 淮 海 路 南 京 路 漕 河 泾 上 海 中 环 线 军 工 路 越 江 隧
15、道 （ 东 线 ） 将 于 1月 28日 晚 22点 正 式 通 车 。 军 工 路 隧 道 全 长 3050米 ， 位 于 上 海 市 东 北 角 ， 浦 西 接 杨 浦 区 的 军 工 路 ， 浦 东 接 浦 东 新 区 的 金 桥 路 ， 为 双 管 双 层 隧 道 ， 共 双 向 八 车 道 。 10余 所 高 校 ， 7 所 成 人 高 校 和 近 百 家 科 研 院 所 ， 44 位 两 院 院 士 和 5000 余 位 教 授 、 副 教 授 ， 几 十 个 国 家 级 重 点 学 科 或 重 点 实 验 室 鼓 励 企 业 与 大 学 、 科 研 院 所 紧 密 合 作 ， 重
16、 点 发 展 技 术 研 发 、 科 技 交 流 和 推 广 服 务 、 产 品 开 发 和 信 息 技 术 外 包 以 及 知 识 处 理 外 包 服 务 等 ， 建 设 全 市 自 主 创 新 和 科 技 攻 关 的 高 地 依 托 区 域 高 等 教 育 、 基 础 教 育 、 职 业 教 育 、 远 程 教 育 和 继 续 教 育 等 教 育 资 源 集 聚 优 势 ， 重 点 发 展 教 育 培 训 、 教 育 中 介 服 务 、 教 育 信 息 咨 询 服 务 ， 逐 步 扩 大 留 学 生 服 务 规 模 和 服 务 层 次 ， 力 争 成 为 上 海 的 品 牌 教 育 服 务
17、 集 聚 地 充 足 的 教 育 机 构 研 发 与 技 术 服 务 教 育 服 务 企业急需的人才储备充足，是 其他区域无法相提并论的； 创业型企业充足，对于办公需 求旺盛。 上海最具创新力、高科技含量的指标区域 人才支撑 创 新 产 业 、 高 科 技 企 业 聚 集 地 ， 人 才 供 应 基 础 充 足 ， 上 海 最 具 创 新 力 的 区 域 ！ 1# 2# 颠覆区域商务形象的标杆性复合型项目，未来商务、商业中心 项目形象 目 前 东 外 滩 商 业 主 要 以 沿 街 店 铺 为 主 ， 低 端 餐 饮 ， 烟 酒 杂 店 充 斥 ， 周 家 嘴 路 外 围 大 卖 场 ， 缺
18、乏 区 域 商 业 中 心 ， 高 档 次 高 形 象 商 业 载 体 ； 同 时 无 地 标 性 商 务 形 象 ， 高端办公形象 高端服务式公寓 高端商业地标 项 目 级 别 ： 国 家 重 点 发 展 的 国 家 级 火 炬 计 划 软 件 产 业 基 地 之 一 ， 三 个 软 件 园 重 要 组 成 部 分 项 目 交 通 ： 中 环 线 、 轨 道 交 通 12号 线 、 （ 地 铁 上 盖 ） 人 才 资 源 ： 复 旦 大 学 ， 同 济 大 学 ， 上 海 财 经 大 学 ， 上 海 理 工 大 学 ， 上 海 电 力 学 院 ， 第 二 军 医 大 学 等 10余 所 高
19、校 ； 项 目 配 套 ： 区 域 商 业 中 心 新 形 象 ， 高 端 服 务 式 公 寓 复旦软件园一期 高 端 生 态 居 住 区 商 业 金 融 中 心 东外滩滨 江带 杨 浦 发 展 轴 线 新 江 湾 高 端 居 住 区 五 角 场 副 中 心 商 业 金 融 区 东 外 滩 滨 江 带 历 史 形 象 区 东 外 滩 高 科 技 产 业 区 历 史 形 象 区 杨浦发展轴线 新江湾 五角场 东外滩高科 技产业园 塑造南杨浦高科产业园发展前景，打通杨浦发展轴线 项目历史使命 项目战略定位 颠覆大杨浦传统工业形象，打通杨浦发展轴线 塑造东外滩高科技产业区开发理念的起航之作 南杨浦商
20、业、产业、居住价值中心、地标性个案 竞争市场梳理 我们如何落地产品定位 区域顶级办公产品价格敏感度高、项目运作此物业类风险性大 现有个案竞争 五角丰达五角丰达 万达广场万达广场 创智天地创智天地 新纪元大厦新纪元大厦 财富广场财富广场 怡富商务广场怡富商务广场 绿地汇创国际绿地汇创国际 东上海中心东上海中心 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 8 8 6 6 7 7 凯迪金融大厦（只租不售）凯迪金融大厦（只租不售）9 9 1010 合生国际广场合生国际广场( (未建未建) ) 郡江国际郡江国际 北美广场北美广场1 1 2 2 五角场 北外滩 绿地汇创 2-2.2万 铝条配玻璃幕墙 万达广场
21、 2.8-3.5万 全玻璃幕墙 北美广场 3.5万 全玻璃幕墙 板块 楼盘名称 开盘时间 开盘后半年热销期 现在报价 （元/ ) 价格 （元/ ) 月均去化 (套) 去化率 五角场板块 五角丰达 2010.6 23844 35 99.7% 25500 新纪元国际 2009.5 20200 2.8 74.6% - 鞍山板块 上海国际设计 中心 2009.10 20457 3 77.7% 30000 东外滩板块 北美广场 2009.10 33302 3.2 91.1% 35000 目 前 区 域 顶 级 物 业 集 中 五 角 场 以 及 北 外 滩 ， 区 位 价 值 优 于 项 目 本 案 ；
22、 其 次 ， 即 使 项 目 简 单 运 作 类 似 万 达 的 甲 级 物 业 形 象 ， 成 本 加 大 的 同 时 ， 未 来 去 化 仍 然 举 步 维 艰 ！ 地块名 用途 土地面积 建筑面积 容积率 总价 楼板价 十 七 棉 地 块 商 办 10,870 21,740 2 33000 15180 杨 浦 城 建 地 块 商 办 6,294 18,883 3 38587 20435 上 海 城 投 地 块 住 宅 108,091 108,091 1 110833 10254 中 建 地 块 住 宅 114,517 114,517 1 372000 32484 土 地 价 格 飙 升
23、、 土 地 供 应 量 少 波 司 登 地 块 住 宅 7,237 14,475 2 11292 7801 东 方 蓝 海 地 块 商 办 32,939 115,289 3.5 92232 8000 外 资 江 湾 地 块 综 合 商 业 办 公 267,480 909,435 3.4 675170 7424 纺织置业地块（商 办） 建面2.1万方楼板价15180 上海城投地块（住 宅） 建面10.8万方楼板价10254 中建地块（住宅） 建面11.4万方楼板价32484 城建（商办） 建面1.8万方楼板价 20435 江湾地块（商办） 建面9.1万方楼板价 7424 波司登地块（住 宅） 建
24、面1.4万方楼板价7801 渔人码头（商办） 东方蓝海（商办） 11.5万方楼板价8000 （2008-2011年杨浦区所有出让的住宅、商办土地） 瑞安（商办） 建面2.1万方 依托资源走顶级居住、商办形象，总价700万以上 未来个案竞争 新江湾及五角场地块受低价因素未来项目规划趋于顶级产品； 东外滩滨江地块受江景资源因素未来产品规划滨江豪宅； 渔 人 码 头 规 划 规 划 户 型 250以 上 滨 江 豪 宅 ， 预 计 售 价 5万 以 上 ； 纺 织 职 业 地 块 规 划 户 型 150-200滨 江 豪 宅 ， 预 计 售 价 4.5万 ； 瑞 安 创 智 天 地 规 划 户 型
25、150-200大 户 型 酒 店 式 公 寓 ， 预 计 售 价 4万 以 上 ； 未 来 地 块 主 要 依 附 新 江 湾 以 及 外 滩 稀 缺 资 源 运 作 顶 级 居 住 、 商 办 产 品 ， 项 目 运 作 此 类 物 业 ， 竞 争 量 大 且 资 源 性 差 竞争梳理结论一 常 规 运 作 ， 甲 级 办 公 楼 或 顶 级 居 住 、 商 办 产 品 此 类 运 作 ， 首 先 未 来 同 质 产 品 上 市 量 庞 大 ， 竞 争 激 烈 ， 并 且 项 目 相 比 同 类 产 品 资 源 性 差 ， 即 使 运 作 万 达 、 绿 地 此 类 甲 级 产 品 ， 同
26、样 面 对 去 化 周 期 长 ， 溢 价 率 低 的 局 面 。 因 此 ， 我 们 必 须 深 挖 项 目 机 会 ， 跳 脱 市 场 运 作 ！ 南杨浦中心、国家政策扶持、小面积酒店公寓为主 项目核心价值理解 地铁：10号线300米 地域：杨浦商业中心 地铁：10号线600米 地域：非五角场核心区 绿地汇创 8号线500米 地域：非五角场核心区 地铁：4号线200米 地域：大连路CBD 地铁：4号线2公里 地域：杨浦大桥下 地铁：12号线地铁上盖 地域：东外滩板块区域中心 复旦产业园 对 于 办 公 、 居 住 客 源 而 言 ， 项 目 核 心 价 值 在 于 中 心 、 政 府 政
27、策 以 及 总 价 控 制 办公：规避锋芒，主打北外滩、东外滩区域办公升级客源 项目机会点挖掘 富 同 商 务 大 厦 岳 洋 大 厦 新 抚 钢 大 楼 森 林 湾 大 厦 杨 浦 8个 低 端 项 目 ， 闸 北 20个 低 端 项 目 虹 口 、 闸 北 、 杨 浦 沿 线 集 中 一 批 十 年 以 上 办 公 物 业 ， 凭 借 地 段 中 心 价 值 以 及 产 品 形 象 ， 本 案 完 全 有 机 会 运 作 此 类 区 域 办 公 物 业 的 升 级 性 客 源 ， 错 位 五 角 场 竞 争 ！ 酒店公寓：突出性价比、主打区域自住客源以及投资客 项目机会点挖掘 新江湾及五角
28、场地块受低价因素未来项目规划趋于顶级产品； 东外滩滨江地块受江景资源因素未来产品规划滨江豪宅； 渔 人 码 头 规 划 规 划 户 型 250以 上 滨 江 豪 宅 ， 预 计 售 价 5万 以 上 ； 纺 织 置 业 地 块 规 划 户 型 150-200滨 江 豪 宅 ， 预 计 售 价 4.5万 ； 瑞 安 创 智 天 地 规 划 户 型 150-200大 户 型 酒 店 式 公 寓 ， 预 计 售 价 4万 以 上 ； 东 外 滩 一 号 ， 上 半 年 上 市 ， 预 计 售 价 3.3万 地块名 用途 土地面积 建筑面积 容积率 总价 楼板价 十 七 棉 地 块 商 办 10,87
29、0 21,740 2 33000 15180 杨 浦 城 建 地 块 商 办 6,294 18,883 3 38587 20435 上 海 城 投 地 块 住 宅 108,091 108,091 1 110833 10254 中 建 地 块 住 宅 114,517 114,517 1 372000 32484 土 地 价 格 飙 升 、 土 地 供 应 量 少 波 司 登 地 块 住 宅 7,237 14,475 2 11292 7801 东 方 蓝 海 地 块 商 办 32,939 115,289 3.5 92232 8000 外 资 江 湾 地 块 综 合 商 业 办 公 267,480
30、909,435 3.4 675170 7424 未 来 杨 浦 居 住 产 品 除 今 年 上 市 的 东 外 滩 一 号 之 外 ， 其 余 个 案 单 价 至 少 运 作 4 万 平 台 以 上 ， 未 来 总 价 控 制 合 理 产 品 趋 之 若 鹜 ； 借 助 项 目 南 杨 浦 中 心 价 值 、 便 利 交 通 以 及 商 业 形 象 ， 项 目 完 全 有 机 会 借 助 总 价 垄 断 区 域 首 置 初 改 客 源 以 及 全 市 性 投 资 客 源 。 杨浦及虹口南区先期商办产品品质均属于中低端，本项目以高端建筑品质比肩区域标杆个案，升级客户首选； 周边未来土地供应集中在
31、新江湾、五角场、东外滩滨江，均以顶级豪宅运作，由于东外滩还处于价格洼地，未 来通过本案及滨江规划的提升，区域价值将大大提升，投资客首选； 本案地理位置、轨交规划、复合型标杆塑造杨浦南部区域商业中心，生活商务便利度比肩万达，自用客首选； 本案是杨浦周边升级客户、投资客户、自用客户首选项目 竞争梳理结论二 本案目标客源 主力客源：享有软件产业政策优惠的资格企业业主 办公客源 闸北 10% 虹口 30% 杨浦 40% 静安 5% 黄埔 15% 客源分布比例： 森 林 湾 大 厦 虹 口 区 海 宁 路 269号 金 岛 大 厦 虹 口 区 四 平 路 国 顺 路 精 武 大 厦 虹 口 区 四 川
32、北 路 东 宝 兴 路 中 房 长 治 大 楼 虹 口 区 东 长 治 路 高 阳 路 岳 洋 大 厦 虹 口 区 岳 州 路 周 家 嘴 路 虹 口 区 新 抚 钢 大 楼 虹 口 区 东 汉 阳 路 周 家 嘴 路 渡 边 国 际 商 务 楼 虹 口 区 临 平 北 路 四 平 路 上 海 时 装 大 厦 虹 口 区 四 川 北 路 多 伦 路 海 港 商 业 中 心 虹 口 区 东 大 名 路 628号 荣 欣 大 厦 虹 口 区 四 川 北 路 多 伦 路 隆 江 大 厦 虹 口 区 南 浔 路 260号 中 原 证 券 大 厦 虹 口 区 大 连 西 路 261号 港 运 大 厦 虹
33、 口 区 杨 树 浦 路 18号 福 龙 大 厦 虹 口 区 四 平 路 273号 /溧 阳 路 福 德 大 厦 虹 口 区 四 川 北 路 1688号 /海 宁 路 方 舟 大 厦 虹 口 区 四 川 北 路 虹 口 公 园 虹 口 区 方 舟 大 厦 虹 口 区 四 川 北 路 近 多 伦 路 虹 口 区 大 庆 石 油 大 厦 虹 口 区 中 山 北 二 路 埃 力 生 轻 工 国 际 大 厦 虹 口 区 四 平 路 近 临 平 北 路 鼎 立 大 厦 虹 口 区 长 阳 路 保 定 路 天 科 国 际 大 厦 杨 浦 区 平 凉 路 1090号 富 同 商 务 大 厦 杨 浦 区 杨
34、树 浦 路 2300号 阳 明 新 城 杨 浦 区 江 浦 路 昆 明 路 上 海 知 识 产 权 中 心 杨 浦 区 杨 树 浦 路 平 定 路 上 海 信 息 技 术 大 厦 杨 浦 区 江 浦 路 控 江 路 平 盛 大 厦 杨 浦 区 凇 沪 路 政 通 路 莱 克 大 厦 杨 浦 区 大 连 路 阜 新 路 学 习 广 场 杨 浦 区 国 康 路 四 平 路 杨 浦 区 物流物流 23.2%23.2% 贸易贸易 8.2%8.2% 加工制造加工制造 6.7%6.7% ITIT 4.5%4.5% 房地产房地产 3.4%3.4% 货运代理货运代理 38.3%38.3% 主导行业主导行业 航
35、运航运 15.7%15.7% 杨 浦 及 虹 口 南 区 区 域 低 端 写 字 楼 目 前 租 金 （ 1-2.5元 /） 补充客源：虹口及杨浦南部区域办公形象升级客户 办公客源 虹 口 南 区 20个 低 端 项 目 主力客源：杨浦周边区投资客源，补充客源：区域自住客 酒店公寓客源 服务式公寓分布 区 域 客 户 来 源 交 通 方 式 静 安 区 南 北 高 架 转 内 环 宝 山 区 中 环 线 浦 东 新 区 中 环 线 、 内 环 线 黄 埔 区 南 北 高 架 转 内 环 线 、 吴 淞 路 转 长 阳 路 虹 口 区 内 环 线 、 中 环 线 、 周 家 嘴 路 、 长 阳
36、路 闸 北 区 中 环 线 、 内 环 线 不 受 限 购 令 影 响 ， 杨 浦 周 边 区 投 资 客 源 全 辐 射 部 分 寻 求 高 端 居 所 的 区 域 客 源 闸北 5% 虹口 30% 杨浦 40% 静安 5% 黄埔 10% 浦东 10% 产品建议 PRODUCT SUGGESTIONS 代 表 复 旦 产 业 园 、 南 杨 浦 中 心 价 值 的 首 席 复 合 性 地 标 项 目 产品塑造点：办公 产 品 价 值 点 ： 项 目 之 于 客 源 的 最 大 价 值 在 于 产 业 政 策 扶 持 、 区 域 高 端 办 公 形 象 以 及 未 来 整 个 复 旦 软 件
37、园 发 展 带 来 的 升 值 潜 力 产 品 塑 造 方 向 ： 具 备 甲 级 物 业 标 准 ， 但 并 非 成 本 的 堆 砌 ， 更 加 结 合 项 目 软 件 产 业 客 源 的 高 科 技 形 象 ， 将 项 目 办 公 产 品 运 作 成 为 杨 浦 唯 一 最 为 纯 粹 的 高 科 技 、 智 能 办 公 楼 宇 ， 抗 衡 万 达 、 北 美 ， 垄 断 区 域 软 件 产 业 客 户 以 及 区 域 办 公 形 象 升 级 客 源 ！ 产品塑造点：酒店公寓 产 品 价 值 点 ： 交 通 、 区 域 中 心 形 象 、 未 来 竞 争 居 住 产 品 少 且 单 价 基
38、 本 4万 以 上 带 来 的 项 目 高 性 价 比 产 品 塑 造 方 向 ： 完 全 体 现 项 目 高 性 价 比 ， 通 过 精 装 人 性 化 以 及 低 碳 等 等 新 理 念 的 融 入 ， 更 加 增 强 项 目 对 于 区 域 客 源 的 居 住 属 性 ， 并 且 通 过 个 性 精 装 进 一 步 提 升 项 目 性 价 比 、 投 资 价 值 ！ 产品塑造点：商业 产 品 价 值 点 ： 南 杨 浦 缺 乏 代 表 区 域 形 象 商 业 中 心 、 并 且 周 边 原 住 民 以 及 项 目 客 源 消 费 基 础 庞 大 产 品 塑 造 方 向 ： 区 域 真 正
39、 的 配 套 商 业 中 心 ， 自 持 体 量 不 宜 过 大 ， 通 过 少 量 主 力 店 的 引 入 塑 造 区 域 真 正 的 生 活 中 心 辐 射 周 边 区 域 生 活 配 套 需 求 ！ 我们的规划 2楼：2.8万方高科技智能办公 3楼：2.2万方精装酒店式公寓 1、2裙房：1.5万方餐饮娱乐主题商业 1楼：2.8万方持有办公 经 济 指 标 ： 占 地 ： 3.14万 方 建 筑 面 积 ： 9.4万 方 容 积 率 ： 2.98 1# 2# 3# 2#裙房 1#裙房 2.8万方高科技智能办公 Business Park Intelligent Office 以符合区域创新
40、、高科技企业调性的以符合区域创新、高科技企业调性的智能、科技智能、科技为主题，为主题， 倡导全新的高品质办公环境倡导全新的高品质办公环境 大堂大堂 接待区接待区 整体石材为主，墙面石材背景墙，地面局部拼花， 不同的质感纹理结合出国际现代化的高品质大堂,顶部 造型吊顶，水晶吊灯等，打造出国际大气的办公大堂。 连接大堂的电梯厅，也是来访者以及业主接 触最多的地方，是提升整体品质的重要一环； 墙面、地面以石材为主，局部凹龛等装饰 大堂大堂 电梯间电梯间 开辟15-20的空间，作为整栋办公楼的商务中心，可满足跨国办公、移动商务、短期会 议，提供票务、打印复印、订购等业务。 大堂大堂 商务中心商务中心
41、倡导高智能、高节能的新型办公模式倡导高智能、高节能的新型办公模式 全楼全楼 智能化智能化 5A+2E 5A5A级智能化级智能化标准（标准化配置） 一、楼宇设备自动化系统（一、楼宇设备自动化系统（BABA） 1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统 二、安全防范系统（二、安全防范系统（SASA） 1、闭路监视系统 2、防盗报警系统 3、停车场管理系统 三、通信自动化系统（三、通信自动化系统（CACA） 1、综合布线系统 2、无线通信转发系统 四、办公自动化系统（四、办公自动化系统（OAOA） 以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。 五
42、、火灾自动报警和消防联动控制系统（五、火灾自动报警和消防联动控制系统（FAFA） 1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制 2、广播音响系统 在此基础上，导入特色智能系统，打造专属于本案科技软件产业的智能办公。 之之 Touch WallTouch Wall 触摸式透明墙/透明玻璃双面电视等， 非凡高科技感受 通讯系统通讯系统 在大堂处设置，实时接收发布各类软件科技类信息资讯 通讯系统通讯系统 之之 卫星卫星 网络网络 电信电信 主系统：主系统： 大厦设有电话专用自动交换机（PABX）装置，每户预留每户预留100100条以上电话线路条以上电话线路。三大类对数铜缆作为语音传输的
43、主干网络，可为写字 楼租户提供IDD，直拨电话，中继线，IP电话，长途电话等；纵向数据采用光纤，有两路千兆光纤接入两路千兆光纤接入；写字楼地面为架空地板，下地面为架空地板，下 面为地面线槽，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网面为地面线槽，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网。 通讯支持：通讯支持： 中国移动，中国联通及电信的信号覆盖，覆盖范围为全部建筑。 在大楼内，实现随时随地进行手机手机3G3G视频会议视频会议 有线电视和卫星系统：有线电视和卫星系统： 卫星电视用鑫诺号卫星，接收境外8 8套电视节目，如，套电视节目，如，等 。 为了满足为了满足各种通讯各
44、种通讯的需要，建议的需要，建议大楼无线网络全覆盖大楼无线网络全覆盖，并接收，并接收境外新闻频道境外新闻频道 为科技软件企业提供最快、最新的网络服务系统 停车自动化停车自动化 凯斯通达全自动停车场收费系统凯斯通达全自动停车场收费系统 SKIDATASKIDATA停车管理系统停车管理系统，结合了国外先进的感应卡技术、视频采集技术及车牌自动识别系统，根据中国的具体国情 （如自然环境、人员素质、使用习惯），集收费功能，系统管理，图像对比于一体的高智能自动化停车场管理系统收费功能，系统管理，图像对比于一体的高智能自动化停车场管理系统，同 时通过停车引导系统及时发布停车场内空位情况，使车主能够尽快找到停车
45、位,使停车场收费和管理达到一个全新水平。 国际上知名工程使用：国际上知名工程使用：德国慕尼黑国际机场德国慕尼黑国际机场 、 英国希斯罗国际机场，上海时代广场英国希斯罗国际机场，上海时代广场 全自动化管理，收费，引导系统 高智能停车系统 电梯系统电梯系统 之之 电梯智能化电梯智能化 电梯品牌电梯品牌：东芝智能化电脑控制电梯东芝智能化电脑控制电梯 运用个案：上海环球金融中心、台北运用个案：上海环球金融中心、台北101101大厦大厦 电梯门禁一卡通 “一卡通”系统包含门禁、停车、电梯包含门禁、停车、电梯三个模块。可完成业身份识别、信息存储、出入管理、出 入记录等任务.外来人员，可使用临时卡，可以确保
46、大楼的高端品质 电梯VVVF控制系统 VVVF，是Variable Voltage and Variable Frequency的缩写， 意为：可变电压、可变频率， 也就是变频调速系统。 不用触摸的电梯按钮 2E 2E 智能化智能化打造环保，节能大楼 节能：Energy-saving； 环保：Environmental Protection； 目标：提高管理水品，减低人力资源成本目标：提高管理水品，减低人力资源成本 减少能耗，节约能源减少能耗，节约能源 延长设备使用寿命延长设备使用寿命 之之 空调自控系统空调自控系统 节能环保节能环保 例如： 当 窗 户 打 开 时 ， 系 统 可 自 动 减
47、 小 或 关 闭 空 调 通 风 量 ； 公 共 区 域 根 据 不 同 时 段 的 人 流 量 ， 自 动 调 节 设 定 温 度 ； 根据作息时间、人体感应、室内外温差等根据作息时间、人体感应、室内外温差等 来控制室内温度来控制室内温度 建 筑 楼 宇 自 控 系 统 PCS-300 （ 中 控 ） 之之 照明节能系统照明节能系统 节能环保节能环保 提供恒照度管理功能，降低能耗，同时确保室内照度提供恒照度管理功能，降低能耗，同时确保室内照度 照明与窗帘联动控制可 充 分 利 用 日 光 又 防 炫 目 ， 满 足 照 度 要 求 的 同 时 又 避 免 空 调 系 统 消 耗 更 多 能
48、量 去 应 对 日 光 和 照 明 产 生 的 热 量 ； 与消防联动， 在 出 现 消 防 报 警 时 ， 可 实 现 公 共 区 域 灯 光 强 切 或 强 点 功 能 例 如 ： 工 作 时 段 内 ， 公 共 区 域 无 人 时 ， 灯 光 照 度 降 至 最 低 。 非 工 作 时 段 ， 关 闭 部 分 公 共 照 明 。 自 然 光 线 变 强 时 ， 可 自 动 将 灯 光 关 闭 ， 节 能 ； 自 然 光 变 暗 时 ， 根 据 人 员 活 动 情 况 自 动 开 灯 智 能 照 明 系 统 可 通 过 人 体 感 应 或 连 接 门 禁 系 统 ， 当 室 内 无 人 时
49、 ， 关 闭 灯 光 。 建 筑 智 能 照 明 系 统 LCS-300（ 中 控 ） 之之 系统节能系统节能 节能环保节能环保 节约淡水资源，减少环境污染节约淡水资源，减少环境污染 中水系统应用技术：中水系统应用技术：使用过的受到污染的水处理后再次利用，既减少了污水的外排量、减轻了城市排减少了污水的外排量、减轻了城市排 水系统的负荷水系统的负荷，又可以有效地利用和节约淡水资源，减少了对水环境的污染，具有明显的社会效益、环境 效益和经济效益。 . 运用个案：北京财富中心运用个案：北京财富中心 之之 系统节能系统节能 绿色建材绿色建材 智能生态、双层呼吸式玻璃幕墙智能生态、双层呼吸式玻璃幕墙/l
50、ow/low- -e e中空隔音玻璃中空隔音玻璃 呼吸式双层玻璃幕墙由内、外两层玻璃幕墙，内层幕墙一般采用明框幕墙或铝 合金门窗。内外幕墙之间形成一个相对封闭的空间通风间层，空气可以从下部 进风口进入，从上部排风口离开，空间内经常初一空气流动状态，热量在期间流动， 形成热量缓冲层，从而调节室内温度。 采暖时节约能源采暖时节约能源4242- -52%52%，制冷时节节约能源，制冷时节节约能源3838- -60%60%。 中空玻璃不仅能够很好的隔热，并且能够很好的阻隔外界的噪音， Low-E玻璃， 其镀膜层具有对可见光高透过及对中远红外线高反射的特性，大大降低因辐射而造 成的室内热能向室外的传递。
