1、【金地金地紫乐府项目紫乐府项目】 20112011年年营销突破执行案营销突破执行案 合富辉煌（中国）天津公司合富辉煌（中国）天津公司 20112011年年0101月月1313日日 序序 合富辉煌合富辉煌 深耕天津市场八载深耕天津市场八载 借助经典借助经典8080余个项目实战案例余个项目实战案例 为天津金地发展添助力！为天津金地发展添助力！ 目标解构目标解构（312月）月） 1010个月个月 1010个多亿个多亿 一个快速销售一个快速销售/现金为王的命题现金为王的命题 一场非常营销的非常规战役一场非常营销的非常规战役 平均每个月平均每个月 1 1个亿个亿 如何才能实现这场非常规战役呢如何才能实现
2、这场非常规战役呢? ? 我们怎么做呢我们怎么做呢? ? 不需要太复杂！不需要太复杂！ 首先回顾2010年房地产环境发展状况 其次了解及别墅发展情况及金地紫乐府项目运行状况 再次了解当前高端客户状况 结果找出适应市场的突破口 PART1 回顾2010年天津市场情况 我们面临怎样的政策环境？我们面临怎样的政策环境？ 国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施 4月15日 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住 房预售制度有关问题的通知 关于土地增值税清算有关问题的通知5月26日 关于加强土地增值税征管工作的通知6月3日 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月5日 9月29日 10月
3、15个城市颁布限购令 取消7折利率 调控密集期调控强化期 “新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消 化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强 【政策环境政策环境】 津十条：严格执行差别化住房信贷政策 关于做好住房保障规划编制的通知 6月13日关于完善差别化住房信贷政策 有关问题的通知 4月17日 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 6月21日 调控淡化期 4.157月底7月8月底 政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版转向加强版 4月20日 关于进一步贯彻落实国发 【2010】10号文件的通知 2010年 调控加强的五个方面 合富观点：2010年前三季度在政策
4、面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自 身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府初期调控目标并未完全达 到。市场成交回暖导致9月底中央政府加码，这一系列的严厉政策短期内仍以遏制房价为主， 调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”。 【政策环境政策环境政策分析政策分析】 第一条：直指地方政府贯彻落实 地方政府要立即制定执行，否则问责约谈 第二条：直指银行信贷 首套三成，二套五成，三套停贷 第三条：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠， 逐步推广房产税 第四条：直指供给 加大中小套型和保障房供给 第五条：直指开发商 规范开发商交易行为 政策
5、内容 【政策环境政策环境政府态度政府态度】 2010年12月，温家宝在政府工作会议上要求：“继续落 实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒 作行为。”面对媒体称：“我有决心，在本届政府任期内 一定要把这件事做好，使房地产市场健康发展，使房价能 够保持在一个合理的价位。” 调控的方向与路线 保障房紧资金收土地严信贷 总理亲自挂帅，凸显政府调控决心！ 中央领导、各大部委也明确表态：政策调控层面“决不半途而废”。 目标1：平抑房价、优化民生 在经历了09年的牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实 现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；
6、目标2：打击投资、投机性需求 从成因来看，高房价在很大程度上是由亍供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下， 打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段； 目标3：政治挂帅、取信于民 面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府 部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“新政”对楼市的调 控在很大程度上也是一个政治问题。 【政策环境政策环境政策分析政策分析】 通过第四季度追加的一系列调控政策来看，更多的是在给市场传递政策不会放松的 信号，意在稳定市场预期。 调控政策的主要出发点： 房产税：暂时针对局部投资比例较高的城
7、市率先试点，尚不具备全国开征的条件 【政策环境政策环境房产税房产税】 国家发改委财政金融 司司长徐林公开证实， 我国将推进房产税改 革，它的开征可以为 地方政府带来一个稳 定的主体税种。 工信部和中国社科院昨日联合发 布的中国工业经济运行2010年 夏季报告指出，下半年要保持 宏观经济政策连续性和稳定性。 其中，要选择好房产税征收政策 出台的合适时机。 北京大学林肯中心在提交的一份报告 中提及，深圳、杭州在数据积累、批 量评估技术CAMA系统，（下简称 CAMA系统）以及机构设施方面， 已经具备实战水平，可以考虑开征房 地产税。 8月24日9月12日9月17-18日9月22日9月29日 随后，
8、财政部部长谢旭人在向 全国人大作报告时也表示， 2011年的一项重要工作就是研 究完善合理引导个人住房消费 的税收政策。 在中国土地税费金改革国际研讨 会上，与会者一致认为，部分城 市推出房产税的条件已经成熟。 与此同时，房产税在国庆前后出 台的消息开始传出。 根据国家有关部委出台的房地产 市场调控措施，我国将加快推进 房产税改革试点，并逐步扩大到 全国。 通过增加所有者的持有成本，通过增加所有者的持有成本， 提高投资投机性需求的成本提高投资投机性需求的成本， 减少投资投机行为，同时有 利于多套房屋所有者将房屋 转让或出租，增加存量房的 供给 打击投资投机打击投资投机稳定市场预期稳定市场预期
9、只要持有房屋，就需每年只要持有房屋，就需每年 征收房产税，是一项长期征收房产税，是一项长期 成本成本，将有助于形成理性 的需求，但也无形中增加 了购房者的经济负担 调节收入分配调节收入分配 调节财富分配， 实现社 会公平 增加地方收入增加地方收入 房产税是一种地方税， 可增加地方财政收入 【政策环境政策环境蓝印政策蓝印政策】 市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区汉沽和大 港的房需购买60万以上的房子，宝坻武清和三县需购买40万以 上的房子，所购买房屋必须一次性交纳全款，大产权，并具备契 税完税证明。 现蓝印政策 未来可能 据悉蓝印政策将会在2011年进行每个区域上浮20万元的
10、调整政策。 2009年2月天津松绑蓝印户口政策开始实施至今，外来人口在津购房比例占总量的24%。蓝 印户口政策的调整，促进了天津楼市交易量的增长，对于消化商品住宅存量起到积极作用， 尤其对于远郊的两区三县因受政策、市场调整影响变化非常敏感，“蓝印”对这些区域的拉 动作用明显。 合富观点：“蓝印政策”是以区别于其它调控形式，起着重要作用的调控手段，蓝印政策的 调整将会立竿见影的反应在市场供需结构中，尤其对于郊县的房地产市场将会形成较大的冲 击。 0 100000 200000 300000 400000 500000 199819992000200120022003200420052006200
11、7200820092010 日期 GDP（亿元） 【宏观经济宏观经济GDPGDP与与CPICPI分析分析】 2010年前三季度GDP同比增速达9.6%，预计全年 将达到9.9%，处于稳定区间。 GDP的稳增，CPI持续走高，通胀压力加大，增强了政府宏观调控的底气 2010年10月份CPI同比增长4.4%，通胀持续走高， 达到25个月来的新高点。 合富观点：当前经济企稳，通胀超出预期，房价的持续走高，预示着后市的货币政策将继合富观点：当前经济企稳，通胀超出预期，房价的持续走高，预示着后市的货币政策将继 续收紧，回收流动性，防止经济过热。续收紧，回收流动性，防止经济过热。 2010年10-12月央
12、行两次加息，距离上次（2007.12.21）加息时间间隔34个月 央行一个月内两次上调人民币存款准备金率0.5个百分点，创出18%的存款准备金率新高，显 示了政府收紧流动性的紧迫性和决心。 加息对房价的影响，更多的体现在渐进加息的过程中 本次加息的两大经济背景 人民币升值预期通胀预期 当前面临的问题： 热钱流入规模加大 出口企业面临生存问题 当前面临的问题： 消费品价格持续上涨 资产价格居高不下 【宏观经济宏观经济加息分析加息分析】 加息对楼市的影响分析 对开发商的影响 ： 造成融资渠道收紧、成本提高，部分开发商可能面临资金压力、率先降价促销。 对购房者的影响： 购房成本增加，在政策叠加效应下
13、，将部分客户逼出市场，闲散资金由商业市场转向银行。 合富研究认为：后市针对房地产的宏观调控政策，依然会以遏制房价为目的。但是， 接下来的调控，政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长 的情况下将房地产市场调整到合理的位臵，也就是政府要在“保增长、防通胀、陈 房价”之间进行艰难的平衡。 一般而言，会有两种结果： 第一、将“保增长”放在首要位臵，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调 控（类似2008年）； 第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时， 继续加强不推进房地产市场制度化改革的措施。 合富研究认为，政府很可能会采取第二种。 【政策环境政
14、策环境2011预测预测】 长期政策环境：长期政策环境： 短期政策环境：短期政策环境： 【政策环境政策环境结论结论】 有保有压有保有压交错出现交错出现 持续打压持续打压态度坚决态度坚决 新政下的房地产市场发展如何？新政下的房地产市场发展如何？ 天津整体：成交量明显萎缩，成交价格高位运行天津整体：成交量明显萎缩，成交价格高位运行 2010年新政之下，天津市全年整体成交量较去年同期下降24%，而成交价格仍处 于高位运行，全年成交均价同比上涨25%，价格从8月份开始平稳运行。 2008-2010年天津市新建商品住宅成交分析 成交面积：500万 成交均价：6867元/ 成交面积：1329万 成交均价：7
15、406元/ 成交面积：1011万 成交均价：9287元/ 【天津大势：成交走势天津大势：成交走势】 2010年春节淡季后，成交量逐渐上升，但受新政影响，从5月份开始，成交量震荡下挫 7月后，三个多月后房价并没有出现实质性下调，之前积压的刚性需求、改善性需求开始入市，刺激了成交量回升， 7月 楼市出现止跌回暖触底回升现象；成交均价又创历史新高 图：天津市2010年商品住宅成交情况 【天津大势：新政后成交走势天津大势：新政后成交走势】 政策调控下价格再创新高政策调控下价格再创新高 【震荡整理，后市趋平】2010年天津楼市经历过多次宏观调控后，投资投机型需求受到 抑制，市场成交主要以刚性需求和部分改
16、善型自住需求为支撑。随着农历新年的到来，交易量 将出现震荡整理态势。 【价格上升，走势趋缓】价格方面，受房地产市场大的氛围影响，成交价格仍处于上升 通道。个别区域在调控影响下将会出现下跌迹象，但整体仍处于涨势中。 【政策细化，调控收紧】目前，调整期将延续到明年初，并且政府有可能还会出台更近 一步的收紧政策。随着调控期的增长，开发商会逐步放松价格，但新建商品住宅的价格回落仍 需时日。 【天津大势：天津大势：20112011年预测年预测】 量稳价升，政策收紧量稳价升，政策收紧 图：天津市内六区成交情况 20102010年天津市内六区成交价继续上升，新政后成交量跌至谷底，年天津市内六区成交价继续上升
17、，新政后成交量跌至谷底，7 7月在各区域成交量月在各区域成交量 均处在上升通道时，回升幅度最小的为市内六区。三季度后受供应量增加影响，成交均处在上升通道时，回升幅度最小的为市内六区。三季度后受供应量增加影响，成交 量有所回升，与天津整体走势相同。量有所回升，与天津整体走势相同。 【区域市场：市内六区成交走势区域市场：市内六区成交走势】 政策影响最大，价格再创新高政策影响最大，价格再创新高 政策调控影响有限，成交价格震荡上行 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 20000 40000 60000 80000 10
18、0000 120000 140000 160000 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 图：图：2009-2010年河东区供求成交走势年河东区供求成交走势 新增供应（）成交面积（）成交均价（元/） 20102010年河东区的在市内六区中表现
19、格外耀眼，商品住宅总体成交量近年河东区的在市内六区中表现格外耀眼，商品住宅总体成交量近4242万，新万，新 增供应超过增供应超过4242万，全年供求比万，全年供求比1 1：1 1，首次出现供求平衡。，首次出现供求平衡。 成交价格自成交价格自7 7月份开始大幅上扬，月份开始大幅上扬，1010月份开始小幅度回落，均价超过月份开始小幅度回落，均价超过1300013000元元/ /。 值得注意的是河东的成交均价涨幅是市内六区之冠，同比涨幅接近值得注意的是河东的成交均价涨幅是市内六区之冠，同比涨幅接近58%58%，这个涨幅，这个涨幅 直接反应出了河东楼盘的抢手程度和升值情况。直接反应出了河东楼盘的抢手程
20、度和升值情况。 【区域市场：河东区成交走势区域市场：河东区成交走势】 六区成交榜首，均价涨幅最大 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2009-2010年东丽区供求成交走势年东丽区供求成交走势 新增供应（）成交面积（）成交均价（元/） 20102010年东丽区为环城四区成交量第一，商品住宅总体成交量超过年东丽区为环城四区成交量第一，商品住宅总体成交量超过6969万，新增供应万，新增供应 100100万，全年供求比万，全年供求比1 1：0.690.69，供应量充足。成交价格走势波
21、动较大，均价超过，供应量充足。成交价格走势波动较大，均价超过90009000 元元/ /。 【区域市场：东丽区成交走势区域市场：东丽区成交走势】 环城第一环城第一量价齐升量价齐升 东丽区河东区 20102010 年 市 场 数 据 年 市 场 数 据 区 域 特 点 区 域 特 点 新增供应量新增供应量 成交均价成交均价 成交量成交量 价格涨幅价格涨幅 100万 69万 9000元/ 29.5% 42万 42万 13000元/ 58% 东丽区是2010年天津 市内六区与环城四区成 交量最大的区域。 2010年河东是天津市市 内六区中成交量最大， 价格涨幅最大的区域. 【区域市场：东部区域小结区
22、域市场：东部区域小结】 东部市场表现：供应量大、成交量大、价格涨幅大 PART2 别墅市场情况 及紫乐府项目情况 别墅市场别墅市场分布分布情况情况 城市 近郊 远郊 滨海 市内别墅项目分布图 天津市内六区均有别墅在售，和平南开是主力供应区域。天津市内六区均有别墅在售，和平南开是主力供应区域。 1212 7 7 1 1 2 2 3 3 6 68 8 1010 1111 4 4 1313 天津市市内六区别墅项目天津市市内六区别墅项目 序号序号区区 域域项目名称项目名称 1 南开南开 奥维拉奥维拉 2檀府檀府 3钻石山钻石山 4河床河床 5路德维希路德维希 6 和平区和平区 西康路西康路36号号 7
23、星美御星美御 8五大道公馆五大道公馆 9都会轩都会轩 10 河北区河北区 官邸官邸3号号 11公园墅公园墅 12红桥区红桥区上游合墅上游合墅 13 河东区河东区 金地紫乐府金地紫乐府 14川正香堤川正香堤 15河西区河西区博轩园博轩园 5 5 9 9 1515 1414 - 市内六区在售和潜在项目 和平和平南开南开河北河北河东河东红桥红桥河西河西 西康路西康路3636号号奥维拉奥维拉 官邸官邸3 3号号 紫乐府紫乐府 万通上游国万通上游国 际际 博轩园博轩园 都会轩都会轩檀府檀府 星美御星美御荷兰墅荷兰墅 公园墅公园墅 五大道公馆五大道公馆 钻石山钻石山 川正香堤川正香堤 路德维希路德维希 市
24、内六区由于规划条件所限，别墅产品多以联排为主，主力户型区间一般在200- 300平米，同时鉴于区域价值丌同，项目价格差异较大。 随着市中心项目的日益稀缺，以及开发企业品质的提升，预计市区别墅产品的价 格将大幅拉升。 市内六区别墅成交分析 35,061 22,956 15,152 19,533 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 和平南开河西红桥 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 销售面积 销售均价 2009年市内六区别墅成交分析年市内六区别墅成交分析 2010年市
25、内六区别墅成交分析年市内六区别墅成交分析 32,285 19,012 13,354 11,788 17,676 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 和平南开河西河北红桥 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 销售面积 销售均价 近两年，南开区成为市内六 区别墅的主要供应区域。市区内 别墅项目的稀缺性使得此类产品 价格居高丌下。 市内六区别墅风格 金地紫乐府都会轩 博轩园路德维希 - 区域项目名称 总建筑面积 （万） 产品类别 户型面积 （） 价格 南开 奥维拉1.1733联排180-
26、26018000 檀府5联排230-31025000 钻石山31联排、双拼、叠加 联排300 双拼500 叠拼220 25000 河床5.38独栋350-170030000 路德维希15联排400-500- 和平区 西康路36号4.75独栋450-88035000 星美御5.98联排260-28032000 都会轩联排200- 五大道公馆2.82联排460-620- 河北区 官邸3号联排200-60030000 公园墅8.9联排200-23020000 红桥区上游合墅19联排340-20535000 河东区 金地紫乐府6联排、双拼、叠加270-400- 川正香堤 联排- 河西区 博轩园 6.1
27、4 叠加179-195- 市内六区由于规划条件所限，别墅产品多以联排为主，主力户型区间一般在200- 300平米，同时鉴于区域价值不同，项目价格差异较大。 市内六区别墅产品分析 - 区区域域项目名称项目名称核心价值核心价值 南开 奥维拉奥体 檀府城市资源 钻石山奥体 河床城市资源 路德维希奥体 和平区 西康路36号城市资源 星美御城市资源 都会轩城市资源 五大道公馆城市资源 河北区 官邸3号海河 公园墅 红桥区上游合墅海河 河东区 金地紫乐府产品 川正香堤- 河西区博轩园城市资源 城市资源 海河 奥体 市内六区别墅核心竞争力 项目 南开、和平为主要供应区域 城市中心、奥体、海河是重要卖点 价格
28、 价格与产品打造息息相关 区位不是价格的决定因素 产品 联排产品为主 产品户型区间差异大，豪宅类项目居多 市内六区别墅总结 城市 近郊 远郊 滨海 别墅市场别墅市场分布分布情况情况 天津市环城四区别墅项目 序号区 域项目名称序号区 域项目名称 1 东丽 万科东丽湖21 北辰 龙顺御墅 2夏阳溪韵风湾22泰达岭上林里 3首创溪缇郡23御龙湾 4凤凰墅24信地天籁湾 5矽谷港湾25 西青 社会山 6朗钜天域26万科朗润园 7远洋新干线27洛卡小镇 8米兰东湖湾28玛歌庄园 9温莎堡29华韵欧风 10 津南 领世郡30中天首府 11天嘉湖别墅31中信珺台 12星耀五洲32荷兰墅 13首创福缇山33海
29、逸长洲 14 家国天下34梅江南6号院 15中信天嘉湖35江胜天鹅湖 16天颐津城36水岸公馆 17碧桂园37国耀紫溪 18万科仕林苑38福特那湾 19华润中央公园39正信榕园 20天山水榭花都40莱茵小镇 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 1010 11111212 1313 2020 2121 2222 2424 26263737 2727 2828 2929 3030 3131 3232 3333 3434 2525 1414 1717 1919 1818 1616 1515 3838 3939 4040 2323 环城四区别墅项目分布图 别墅项目主要集中在环城四区
30、，其中西青区为主力供应区域 - 西青西青东丽东丽北辰北辰津南津南 万科朗润园万科朗润园万科东丽湖万科东丽湖龙顺御墅龙顺御墅领世郡领世郡 中信珺台中信珺台夏阳溪韵风景湾夏阳溪韵风景湾泰达岭上林里泰达岭上林里星耀五洲星耀五洲 社会山社会山首创溪堤郡首创溪堤郡信地天籁湾信地天籁湾首创福缇山首创福缇山 玛格庄园玛格庄园米兰东湖湾米兰东湖湾 御龙湾御龙湾 碧桂园碧桂园 华韵欧风华韵欧风凤凰墅凤凰墅天嘉湖天嘉湖 中天首府中天首府 复地温莎堡复地温莎堡 中信天嘉湖中信天嘉湖 国耀紫溪国耀紫溪家国天下家国天下 福特纳湾福特纳湾京基岭域京基岭域 环城四区的别墅产品类别相对丰富，多为复合类产品。津南区和西青区成为
31、供应 主体。环城四区的产品价格拉差较大，万科系产品均价约20000元/平米，而星耀五洲、 龙顺御墅等均价尚未过万。 环城四区在售和潜在项目 环城四区别墅价格均有大幅上扬，西青成交量已经超越09年， 津南成为价格增幅最快区域。 环城四区别墅成交分析 万科朗润园复地温莎堡 首创福缇山龙顺御墅 环城四区别墅风格 - 区区 域域项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 （万）（万） 类别类别 户型面积户型面积 （）（） 价格价格 （元（元/） 东丽 万科东丽湖9联排、双拼200-400 联排：13000 双拼：17500 夏阳溪韵风景湾6 独栋、双拼、联 排 170-300 双拼：15000 联排：1200
32、0 独栋:：20000 首创溪缇郡28联排200-30013000 凤凰墅5独栋300-50012500 矽谷港湾43联排180-221210-297万/套 朗钜天域3联排206-260230万元/套 远洋新干线45叠加、独栋180-41018000-18000 米兰东湖湾8- 温莎堡40联排、双拼 联排：310-330 - 双拼：480-500 区域区域项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 （万）（万） 类别类别 户型面积户型面积 （）（） 价格价格 （元（元/ /） 北辰 龙顺御墅80 独栋独栋：307 19800- 19800 泰达岭上林 里 24 独栋348-423 独 栋:14000-
33、 14000 御龙湾18 - 信地天籁湾6 独栋 联排 157-1949800 环城四区别墅产品 北辰： 在售独栋产品为主 属经济类产品 东丽： 产品类别丰富 联排为主流 舒适类是主力供应 - 区域区域项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 （万）（万） 类别类别 户型面积户型面积 （）（） 价格价格 （元（元/ /） 西青 社会山20 联排、合院180-260联排:10000 万科朗润园8 联排260-34018000 洛卡小镇20 联排 220-300 16000-20000 玛歌庄园18 独栋、双拼462-56712000-13000 华韵欧风17 联排208-30111600-12000
34、中天首府8 独栋200-32013000-15000 中信珺台18 联排、叠加、双拼302-325 叠拼350-550万元/套，联排 650-950万元/套，双拼1500 万元/套， 荷兰墅4 联排192-333380万-750万/套 海逸长洲60 独栋350-45020000-25000 江胜天鹅湖14 联排230-40012000-20000 水岸公馆30 双拼、独栋280-8001976/8/28 国耀紫溪10 联排、独栋 独栋：250-360 联排：220-300 9000-13000 福特那湾15 联排- 正信榕园-联排- 莱茵小镇38 联排- 环城四区别墅产品 西青区：别墅产品主力
35、供应区域，产品类别丰富，户型面积跨度大 大梅江、候台成为高端别墅集中区 - 区域区域项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 （万）（万） 类别类别 户型面积户型面积 （）（） 价格价格 （元（元/ /） 津南 领世郡75 联排、独栋、双拼独栋:200-7689000-15000 天嘉湖别墅17 联排、独栋 一期独栋：280-770 二期联排：180-240 三期独栋：285-487 独栋：14000 联排：10800 星耀五洲100 联排、独栋、 双拼 双拼、独栋：373-1300 联排：190-200 联排：15000-16000 首创福缇山51 联排200-29012000-16000 家国天
36、下85 联排170-2708500 天颐津城51 - 中信天嘉湖248 - 碧桂园67 双拼、联排 双拼：220-350 联排：180-250 双拼：11488 联排：9148 万科仕林苑-联排- 华润中央公园11 联排联排：200-280298万/套 天山水榭花都13 联排270-2909000 环城四区别墅产品 津南区：近期别墅供应年大量增加，经济型联排产品为主 集中供应趋势明显，主力供应区域集中在天嘉湖版块以及双港版块 - 环城四区别墅核心竞争力 区 域项目名称核心价值 东丽 万科东丽湖东丽湖、万科品牌 夏阳溪韵风景湾东丽湖 首创溪缇郡区域规划 凤凰墅温泉高尔夫俱乐部 矽谷港湾- 朗钜天
37、域东丽湖 远洋新干线- 米兮东湖湾东丽湖 温莎堡高尔夫 区 域项目名称核心价值 津南 领世郡高尔夫 天嘉湖别墅天嘉湖 星耀五洲天嘉湖 首创福缇山- 家国天下天嘉湖 天颐津城高尔夫 中信天嘉湖天嘉湖 碧桂园自身品质打造 万科仕林苑万科品牌 华润中央公园自身品质打造 天山水榭花都米立方 区区 域域项目名称项目名称核心价值核心价值 北辰 龙顺御墅龙顺度假村 泰达岭上林里高尔夫、生态果园 御龙湾北运河自然风景 信地天籁湾- 区区 域域项目名称项目名称核心价值核心价值 西青 社会山百年枣林 万科朗润园万科品牌、法桐阵 洛卡小镇大梅江区域价值 玛歌庄园自身品质打造 华韵欧风大梅江区域价值 中天首府区域价值
38、 中信珺台候台风景区 荷兰墅奥运版块、水上、堆山 海逸长洲卫南洼自然生态资源 梅江南6号院梅江南、生态资源 江胜天鹅湖梅江南、生态资源 水岸公馆梅江南 国耀紫溪杨柳青、区域环境 福特纳湾药王湖 正信榕园大学城 莱茵小镇区域环境 自然生态资源 良好区域环境 自身品质打造 自然生态资源 高尔夫 自然生态资源 自然生态资源 自身品质打造 高尔夫 主要集中在八里台和 双港板块 产品跨度大，原因在 于多个大盘开发，时 间跨度大、客群丰富 别墅项目主力供应区域 产品类别丰富，户型跨度大 借助自然资源，高端产品主 力供应 多为复合社区，极少纯别墅 项目 主要集中在空港和东 丽湖板块 产品以经济型联排产 品为
39、主配以少量舒适 型产品 在售别墅量小 多为经济型独栋 产品档次较为低端 北辰 区 东丽 区 津南 区 西青 区 环城四区别墅总结 城市 近郊 远郊 滨海 别墅市场别墅市场分布分布情况情况 蓟县 主要供应： 自然风景区 静海 主要供应： 团泊湖 宝坻 主要供应： 京津新城 武清 主要供应： 河西务、城区 五郊县别墅分布 天津五郊县别墅项目 序号区域项目名称序号区域项目名称 1 静海县 团泊湖庭院13 宝坻区 京津新城 2 游龙逸海庭院14午后英格兰 3 维拉villa庄园15锦绣香江 4 松江高尔夫16世纪庄园 5 新湖香格里拉17保集玫瑰湾 6 光耀城18原筑 7 中惠团泊湾19 武清区 博惠
40、苑 8 蓟县 恒大金碧天下20卓达三溪塘 9 盘龙谷文化城21田纳溪湖 10天一绿海22盛世天下 11 泰和庄园23翠金湖美墅岛 12 大通山水郡 24住总尚清湾 25海棠湾 武清武清静海静海宝坻宝坻蓟县蓟县 盛世天下盛世天下新湖香格里拉新湖香格里拉 京津新城京津新城 盘龙谷盘龙谷 田纳溪湖田纳溪湖团泊湖庭院团泊湖庭院恒大金碧天下恒大金碧天下 卓达三溪塘卓达三溪塘高尔夫小镇高尔夫小镇天一绿海天一绿海 住总尚清湾住总尚清湾中惠团泊湾中惠团泊湾 午后英格兰午后英格兰 泰和庄园泰和庄园 海棠湾海棠湾维拉维拉villavilla庄园庄园 大通山水郡大通山水郡 翠金湖美墅岛翠金湖美墅岛团泊湖光耀城团泊湖
41、光耀城 五郊县别墅项目单个规模较大，产品类别丰富，单体户型面积跨度大，且多为 度假类产品，距离市区交通最便捷的静海价格最高达到万元以上。 五郊县在售和潜在项目五郊县在售和潜在项目 除静海外，10年成交价格均有所上扬； 而武清和静海整体成交量大幅上升，主因在于供应量增加 五郊县别墅成交分析 团泊湖光耀城团泊湖光耀城 中惠团泊湾中惠团泊湾 翠金湖美墅岛翠金湖美墅岛 京津新城京津新城 恒大金碧天下恒大金碧天下 天一绿海天一绿海 五郊县别墅建筑风格 英伦、美式、地中海等欧美建筑风格为主流 区区 域域项目名称项目名称建筑类别建筑类别 户型面积户型面积价格价格 （）（）（元（元/） 静海县 团泊湖庭院独栋
42、、联排 独栋 180-393 独栋:11800-13500 游龙逸海庭院独栋独栋:270-3109500 维拉villa庄园联排、独栋200-280 联排：7000 独栋：8900 松江高尔夫小镇双拼、联排262-35018000 新湖香格里拉联排联排：190-250 联排：9500 光耀城联排联排：230-380联排：11000 中惠团泊湾联排、双拼 联排：280 双拼：400 联排：250-270万元/套 双拼：10000 区区 域域项目名称项目名称建筑类别建筑类别 户型面积户型面积价格价格 （）（）（元（元/） 蓟县 恒大金碧天下联排、独栋独栋：281-346 联排：6800-7000
43、独栋： 14000 盘龙谷文化城联排200-506 三期：8000 二期： 14000 天一绿海联排 叠拼：237-277 联排：237-277 叠拼：10000 联排：10000 泰和庄园独栋独栋：373独栋:15800 大通山水郡- 区区 域域项目名称项目名称建筑类别建筑类别 户型面积户型面积价格价格 （）（）（元（元/） 宝坻区 京津新城联排、双拼、独栋 独栋200-550 双拼195-210 13000 午后英格兰联排- 锦绣香江联排联排 319-394联排:8100-8100 世纪庄园联排联排 250-305联排:5000-5400 保集玫瑰湾联排联排：166-28112000 原筑
44、叠拼叠拼：174-1877000 区区 域域项目名称项目名称建筑类别建筑类别 户型面积户型面积价格价格 （）（）（元（元/） 武清区 博惠苑联排联排:2405800 卓达三溪塘联排、独栋340-60010000 田纳溪湖独栋196-255一期8000 盛世天下联排、双拼206-279- 翠金湖美墅岛双拼、独栋 双拼：210-310 独栋：210-700 双拼：8300 独栋：600万/套 住总尚清湾 联排、双拼、独 栋 - 海棠湾联排- 郊区县别墅仍以联排产品为主， 城区内项目户型偏小，而远郊项目独栋产品供应增多，面积区间也相应增加 五郊县别墅产品分析 区区域域项目名称项目名称目前主要资源目前
45、主要资源 静海县 团泊湖庭院团泊风景区、高尔夫 游龙逸海庭院团泊风景区、高尔夫 维拉villa庄园 松江高尔夫小镇团泊风景区、高尔夫 新湖香格里拉交通、规划 光耀城团泊湖 中惠团泊湾团泊湖 蓟县 恒大金碧天下盘山、生态湖景 盘龙谷文化城盘山、项目自身大配套 天一绿海翠屏湖、府君山 泰和庄园府君山 大通山水郡翠屏湖 宝坻区 京津新城 京津新城、天然温泉、高尔夫、 高端配套设施 午后英格兰 锦绣香江 水生态环境、森林覆盖率高、 配套完善、交通 世纪庄园-水岸蓝庭- 保集玫瑰湾- 原筑- 武清区 博惠苑- 卓达三溪塘京津交通、自身环境打造 田纳溪湖京津一小时都市圈、湖景林海 盛世天下- 翠金湖美墅岛
46、水景别墅、高端会所 住总尚清湾天鹅湖度假村 翡翠半岛自身环境打造 五郊县别墅产品核心竞争力 团泊湖、高尔夫 山景、湖景 温泉、潮白河 自身环境打造 自 然 资 源 为 主 ， 自 身 环 境 与 大 配 套 为 辅 城区 均为复合社区中 部分产品 以小面积联排产 品为主 远郊 多为大盘开发 产品线丰富、独 栋比例增加 核心竞争力以山、 湖、高尔夫为主 产品 舒适型联排产品 居多，独栋产品 面积区间跨度大 自然资源是重要 核心竞争力 五郊县别墅总结 城市 近郊 远郊 滨海 别墅市场别墅市场分布分布情况情况 1 2 3 4 5 6 7 8 序号区 域项目名称 1中新生态城芦花庄园 2塘沽滨海湖 3
47、塘沽水木清华园 4开发区清谷 5开发区弘泽制造 6大港艾维诺森林 7大港恒盛尚海湾 8东疆港东疆半岛 目前，滨海新区已上市别墅供给相对较少，主要分布在塘沽北部、中新生态城、 开发区。 滨海别墅项目分布 芦花庄园清谷 滨海湖水木清华 弘泽制造 滨海别墅建筑风格 区 域项目名称 总建筑面积 （万） 户型面积 （ ） 价格 （元/） 1中新生态城芦花庄园16.5 双拼：200-250 联排：205-227 双拼：22000 联排：18000 2塘沽滨海湖60 独栋：350-500 双拼：200-250 独栋：18000 双拼：16500 3塘沽水木清华园6.8独栋：400-80 4开发区清谷2.4
48、独栋：400以上 双拼：320-380 独栋：35000 双拼：28000 5开发区弘泽制造16 独栋：560-600 联排：408-440 联排：21000 独栋：40000 6大港艾维诺森林20170400 7大港恒盛尚海湾100联排：210-235 8东疆港东疆半岛60独栋：8001000 滨海别墅项目基础经济技术指标 半数以上项目包含独栋产品，价格趋高 项目名称项目名称 户型面积区间户型面积区间 （平米）（平米） 目前销售单价目前销售单价 （元（元/ /平米）平米） 总价区间总价区间 （万元（万元/ /套）套） 芦花庄园 双拼：200-250 联排：205-227 双拼：22000 联
49、排：18000 双拼：400-500 联排：350-400 滨海湖 独栋：350-500 双拼：200-250 独栋：18000 双拼：16500 独栋：600-1000 双拼：330-450 水木清华园 独栋：400-800预计：30000预计：1000 清谷 独栋：400以上 双拼：320-380 独栋：35000 双拼：28000 双拼：800-1200 独栋：1300-1600 弘泽制造 独栋：560-600 联排：408-440 联排：21000 独栋：40000 独栋：2000-2400 联排：800-1000 在售别墅项目价格分析 从别墅的价格上看，靠近滨海核心区的别墅价值基本都
50、在千万每套，个别项目会超过千万；远 离滨海核心区，依托自身资源的别墅项目价格相对较低，独栋在5001000万/套，联排/双拼基 本在500万/套以内。 单套价格高，地段决定价格 - 在售别墅项目价格分析 500万以内5001000万万10002000万2000万以上万以上 价 格 轴 项 目 特 性 代 表 项 目 产 品 芦花庄园双拼/联排 滨海湖双拼 滨海湖独栋贻成水木清华独栋 清谷双拼 清谷独栋弘泽制造联排 弘泽制造独栋 远郊项目远郊独栋近郊独栋城市核心区独栋 近郊联排/双拼近郊双拼 地段、产品决定总价 从别墅产品的供应上看，滨海别墅产品仍以经济型别墅为主滨海别墅产品仍以经济型别墅为主，
