1、王志纲工作室王志纲工作室 重整河山重整河山 打造国际化大都市生态产业新城打造国际化大都市生态产业新城 西安星耀秦岭实业有限公司西安星耀秦岭实业有限公司 王志纲工作室王志纲工作室 20112011年年8 8月月 王志纲工作室王志纲工作室 前前 言言 户县，关中平原南部、秦岭北麓的一个平静祥和的县城，土地肥沃，风景怡人，历代皇家上林 苑和行宫所在，史称银户县。沧海桑田，世事变迁，西安建设国际化大都市浪潮来袭，城市向 南融合走进秦岭时代！户县也因此站在了国际化大都市历史舞台的聚光灯下，开始了向国际 化大都市副中心城市进发的雄壮征程。 长期以来，户县的经济遵循一二三产业梯度发展的传统路径，但是，在新的
2、战略态势下， 常规的追赶式路径已经无法快速实现户县国际化大都市副中心城市的战略目标，必须采用超常 规、跨越式的发展思路，迅速抢占制高点，勇夺话语权，抓住西安走进秦岭时代的天时，凭借有山 有水、交通通达的地利，和高涨的市场投资热情，弯道超车，迅速挂接到西安国际化大都市的火车 头上。 新户县呼唤转世灵童。在此背景下，王志纲工作室受星耀秦岭实业公司委托，对天桥水生态修 复项目进行总体策划。本项目不是一个单纯的旅游度假区，更不是一个房地产大盘，而是以休闲产 业为龙头的文化主题新城，是西安走进秦岭时代的门户，是全国人民向往秦岭，向往国际化大都市 美好生活的超级平台，是新户县挂档国际化大都市的传动轴。 王
3、志纲工作室王志纲工作室 本项目是一个新城，启动星耀秦岭的生态造城计划本项目是一个新城，启动星耀秦岭的生态造城计划 ! 通过对本项目的综合分析和王志纲工作室多年的经验判断： 本项目不是一个房地产大盘，也不是一个单纯的旅游度假区，而是一个新城的综合开发； 本项目是海荣、世融两大集团由原来的买地盖房子卖房子的住宅地产开发模式，向经营项 目、运营城市的新城综合开发模式转变的首次尝试，是两大集团的战略性项目。 与传统的住宅地产开发模式相比较，新城的综合开发有两大关键点： 先营销区域。先要解读清楚区域的价值，并向市场营销区域，培养区域的市场认知度。 新城开发的真正利润点在未来，在土地的价值上。新城开发必须
4、根据土地价值的增值规律控制好开发节 奏，层层引爆，好戏连台，使项目有持续的吸引力和兴奋点，使土地的价值在未来集中释放。 王志纲工作室王志纲工作室 人们为什么来买本项目？人们为什么来买本项目？ 1.资源：秦岭是西安人心目中的生态休闲胜地，周末每天有十几万人爬山健身。本项目有山有水，依托秦岭 和人工打造的千亩水面，拥有西安1小时圈层内绝版的山水资源。 2.区域：城市发展方向决定房产投资流向，户县作为西安国际化大都市三大副中心城市之一，是西安城市发 展的主要方向，是西安城市南融的重要发展空间。 3.需求：西安以及陕西省、西北地区存在大量的投资需求、居住改善需求、养老养生需求。 4.产品亮点：本项目凭
5、借着大型水主题公园、天坑瀑布酒店、水上度假酒店，形成立体的水生态景观和亮点 产品，在全国、全省都能达到一枝独秀的效果，塑形象，聚人气。另外，本项目通过打造温泉、医疗、娱 乐、会议、学校、文化创意等全天候、一站式的引擎项目体系，能够占领西安高端物业的制高点。 5.文化：本项目不同于一般的现代新城，而是具有文化内涵和主题的人文山水生态新城，代言了秦岭文化， 尤其是秦岭的水文化和户县的民俗文化。 王志纲工作室王志纲工作室 目目 录录 第一部分战略态势 第二部分总体定位 第三部分区域构建 第四部分开发策略 第五部分生态技术 第六部分项目价值 王志纲工作室王志纲工作室 第 一 部 分 第 一 部 分 战
6、 略 态 势 战 略 态 势 欲策划本项目，必先跳出房地产和单一旅游度假区的开发思维，站在西安打造国际化大都市，欲策划本项目，必先跳出房地产和单一旅游度假区的开发思维，站在西安打造国际化大都市， 走进秦岭时代；户县打造国际化大都市副中心城市，城市能级提升，城市价值重塑的高度，重新走进秦岭时代；户县打造国际化大都市副中心城市，城市能级提升，城市价值重塑的高度，重新 审视本项目的战略价值和意义，在新的时代里探寻本项目的使命审视本项目的战略价值和意义，在新的时代里探寻本项目的使命 王志纲工作室王志纲工作室 1.1 揭秘秦岭：沉寂多年的中国国脉揭秘秦岭：沉寂多年的中国国脉 王志纲工作室王志纲工作室 国
7、脉秦岭：一山定天下国脉秦岭：一山定天下 中华自然地理之标。 中居天下，分野南北。秦岭改变了中国大陆的 自然格局，是中国农业文明的发源地，也塑造 了中国人和中国意识，由此中国有了南船北 马、南稻北粟、南才北将的说法。 华夏人文精神之源。 秦岭是生道、立儒、融佛之地，是中国最 早的统一政权所在地。 秦岭古栈道是中国古代连接南北的战略大通 道，记录了中华民族在军事、政治、经济发展 上的重大事件，是中华民族的文化走廊。 秦岭汇聚了中国古代文人雅士的归隐情怀，代 表了我国山水诗画艺术的高峰。王维、白居 易、李白、杜甫等艺术大家都留下了大量描绘 秦岭的诗词歌赋和山水画作。 王志纲工作室王志纲工作室 今天的
8、秦岭：神秘之山，生态大山，国学圣山今天的秦岭：神秘之山，生态大山，国学圣山 神秘之山：一座山脉，影响一个民族。秦岭七十二峪，一峪一故事。秦岭栈道记载了中国政治、军事、经济、人文百态。 生态大山：八百里秦川的水源地。秦岭无闲草。药山秦岭诞生了孙思邈的千金方；秦岭有植物20000多种，号称亚 洲天然植物园，中国天然动物园。经西安医科大学教研室测定，太白山森林公园内空气负氧离子日平均浓度15000个/m ， 最高值为25000/m 。 国学圣山：秦岭是中国著名的道教和佛教名山，是中国隐士文化的重要一支；也塑造了中国诗词歌赋和诗画艺术的巅峰时 代。 王志纲工作室王志纲工作室 秦岭是八百里秦川的水源滋养
9、地。有了秦岭的气候屏障和水源滋 养，才会有八百里秦川的风调雨顺，才会有周、秦、汉、唐的盛世 江山。 八水绕长安。八水之中大多发源于秦岭，西汉文学家司马相如在著 名的辞赋上林赋中写道：君未睹夫巨丽也，独不闻天子之上林 乎？左苍梧，右西极。丹水更其南，紫渊径其北。终始灞浐，出入 泾渭；酆镐潦潏，纡馀委蛇，经营乎其内。荡荡乎八川分流，相背 而异态。 八水之一的涝河。古称潦水，全长82公里，绕西安之西。源头有两 条，东涝河发源于静峪垴，西涝河发源于秦岭梁，两河交汇后北 流，最后流入渭河。 涝河是一条文化之河。二十世纪五十年代中期，涝河中游发现仰韶 文化半坡类型遗址，和距今7000年的碳化粳稻，标志着涝
10、河流域是 原始农业非常发达的地方。我国第一部诗歌总集诗经 洞酌中 有洞酌彼行潦，这是最早的记录涝河流域人类生活的文学著 作。 水是秦岭生态之眼，文化之宗水是秦岭生态之眼，文化之宗 王志纲工作室王志纲工作室 链接：涝河的相关文学诗篇链接：涝河的相关文学诗篇 涝 河 灿 烂 文 化 中游下游上游 涝水北注甘水,而乱流入于渭。水经注 “潏当为涝，字或作潦，通作劳。” 清人王念孙 “牛首之山，潦水出焉。” 山海经 “潦音牢，出户县西南涝谷，亦作涝水。自山下径流二十里 许，过县城为津，又十里北流入渭水。” 汉书 “津当西走凤汉，东走省会之要冲。” 汉书 户县的制高点静峪脑，这里是涝 河东部源头之一，其上
11、发现第四纪冰 川遗迹，以其特有的方式叙说着250 万年的沧桑见闻。那个时候，正是人 类祖先开始涉足世界的时候。 二十世纪五十年代中期，涝河中游的丈八 寺发现仰韶文化半坡类型遗址，除发现石 斧、石环、夹砂陶彩陶、细泥红陶外，更 重要的是在这里发现距今7000年的碳化粳 稻，标志着我们祖先原始农业的发达程度， 也成为我国当时粳稻向北分布达到北纬 35黄河流域的实物见证。 沿河而下，发现城关、 小丰村、真守村遗址。 里贤庄遗址出土的鱼纹 和几何纹彩陶片让户县 古文化和半坡仰韶文化 紧密携手，并且共同迎 来人类文明曙光。 王志纲工作室王志纲工作室 链接：诗圣杜甫的秦岭欢乐颂链接：诗圣杜甫的秦岭欢乐颂
12、渼陂行 岑参兄弟皆好奇，携我远来游渼陂。 天地黯惨忽异色，波涛万顷堆琉璃。 琉璃汗漫泛舟入，事殊兴极忧思集。 鼍作鲸吞不复知，恶风白浪何嗟及。 主人锦帆相为开，舟子喜甚无氛埃。 凫鹥散乱棹讴发，丝管啁啾空翠来。 沈竿续缦深莫测，菱叶荷花静如拭。 宛在中流渤澥清，下归无极终南黑。 半陂以南纯浸山，动影袅窕冲融间。 船舷暝戛云际寺，水面月出蓝田关。 此时骊龙亦吐珠，冯夷击鼓群龙趋。 湘妃汉女出歌舞，金支翠旗光有无。 咫尺但愁雷雨至，苍茫不晓神灵意。 少壮几时奈老何，向来哀乐何其多！ 王志纲工作室王志纲工作室 秦岭，你离国际级休闲名山还有多远？秦岭，你离国际级休闲名山还有多远？ 秦岭的生态休闲发展，
13、还处于初级阶段。 据相关统计，2010年西安秦岭沟峪各景区的游客接待量为538万 人，平均停留天数为1天，人均花费不到200元。 根据对陕西省入境客源市场资料的收集和对比分析可以估计，目 前秦岭每年接待的国际旅游者约13万人次，且人均花费不高。 2007年，加拿大班夫国家公园年接待游客总量约为329万，总收 入约为60亿加拿大元，人均消费达1800多加元。 从观光秦岭到消费秦岭。 经过20多年的发展，秦岭旅游的发展已经有了一定的基础，但是 目前，秦岭旅游的主要形式为农家乐和观光景区，处于有得 说，没得看；有得看，没得买的阶段。 作为户县乃至西安最具有国际化色彩的元素，秦岭应该成为 西安在兵马俑
14、、曲江基础上进行提升的顶级城市品牌，成为与落 基山、阿尔卑斯山相媲美的国际级休闲名山。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 1天2天3天4天以上 西安市秦岭北麓国内游客停留时间 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 100元及其以下101200201300301以上 西安市秦岭北麓国内游客实际消费 20世纪80年代, 由当地群众自发 式发展旅游业 20世纪90年代， 管理部门逐步 介入管理 21世纪以 来，旅游 业相对规 范 0 10 20 30 40 日本西欧北美其他（包括港澳台） 秦岭国际游客主要客
15、源地 0 50 100 150 200 1996年2007年 秦岭国际游客主要人均消费 单位：元 王志纲工作室王志纲工作室 链接：落基山加拿大班夫国家公园和班夫小镇 班夫国家公园内有一系列冰峰、冰河、冰原、冰川湖和高山草原、温泉等景观，其奇峰秀水，居北美大陆之冠。 1885年，山脉里国家历史古迹周围的26平方公里区域被划为公立公园。 1887年，公园被扩大为674平方公里。很受欧洲富有的游客欢迎，他们通过远洋邮轮横贯大西洋来到加拿大，然后乘坐火车继续西行。美国上流社 会的游客也很多，有一些游客雇佣当地的向导参加登山活动。 1906年，亚瑟 奥利弗 惠勒和伊丽莎白 帕克成立了加拿大高山俱乐部，组
16、织登山和露营活动。 1917年，班夫开始冬季旅游，举办第一届班夫冬季狂欢节。狂欢节以一个大的冰宫为特色。狂欢节的活动包括越野 滑雪、跳台滑雪、冰壶、雪鞋 和滑雪游戏。 1970年左右，随着班夫温泉酒店开始在冬季营业，班夫国家公园全年对外开放。 落基山落基山 班夫国家公园班夫国家公园 班夫国家公园 班夫小镇班夫小镇 概况：落基山是从北向南纵贯北美的伟大山脉，它的很大一部分坐落在加拿大境内。内有加拿大第一个国家 公园班夫国家公园，避暑胜地。坐落于落基山脉北段，距加拿大阿尔伯塔省卡尔加里以西约110-180公 里处。1885年建立，面积6666平方千米。 王志纲工作室王志纲工作室 班夫小镇班夫小镇
17、形成于1883年，是班夫国家公园的主要商业中心，也是文化活动中心。班夫是一些文化机构的所 在地，如班夫中心、怀特博物馆、班夫国家卢克斯顿博物馆、洞穴与盆地国家历史古迹和一些艺 术博物馆。 班夫有很多传统的年度活动，包括1889年开始的班夫印第安日、班夫冬季狂欢节。自1976年开 始，班夫中心组织策划了班夫山地电影节。 班夫温泉城堡酒店。它因拥有全加拿大最大的SPA温泉水疗中心柳溪温泉而久负盛名。一直 位列世界上各类著名旅游类杂志的评选中最受欢迎的温泉酒店榜单之上。酒店建成后，吸引了无 数国家元首、王公贵族、电影明星等来自世界各地的上流社会人士。班夫温泉城堡酒店拥有27洞 冠军级高尔夫球场，是世
18、界上风景最优美的山地高尔夫球场。 小镇及周边建有现代化旅馆、汽车旅馆和林中野营地。 多种多样的户外探险活动：高山滑雪、滑冰、狗拉雪橇、山地高尔夫、登山远足、垂钓、划船、 洞穴探险；以及丰富的室内娱乐：泡天然温泉、购物、品尝当地美食、博物馆文化之旅等等。 王志纲工作室王志纲工作室 链接：莱芒湖链接：莱芒湖 蒙特勒 洛桑 依云镇 阿尔卑斯山 距巴黎580公里 王志纲工作室王志纲工作室 世界水都世界水都依云小镇（依云小镇（EvianEvian） 概况：艾维昂也叫“依云”，是个只有7300居民的法国小镇，背靠阿尔卑斯山，面临莱芒湖。其 名字“Evian”来源于拉丁文，本意为“水”。 以水闻名世界。艾维
19、昂是阿尔卑斯山系著名的休闲度假胜地，夏天疗养、冬天滑雪，但真正让它 走向世界的是它的水。 1789年，一个法国贵族为了治疗自己的结石病来到依云，他取了一些当地卡查特绅士花园 的泉水，坚持饮用了一段时间，惊奇发现自己的结石病奇迹般痊愈了。此后大批游人涌入 依云镇，亲身体验此地泉水的神奇疗效。 1824年，第一家温泉疗养院在依云镇建立；法国皇帝拿破仑三世和皇后对依云镇的温泉水 情有独钟，并且赐名“艾维昂”。 1902年，专门的依云水治疗中心成立，并于1984年改建为SPA，即依云水平衡中心。水疗一 天的费用是57欧元，一个完整的疗程需要3周。这个SPA所用的水，包括洗浴、护肤、饮用 都是依云水。
20、法国拥有的温泉数占欧洲的20%，每年全法国104个温泉疗养院接纳65万个疗养者。现在世 界公认的医疗温泉，以法国最好。 王志纲工作室王志纲工作室 走向世界的依云水走向世界的依云水 国际水都。艾维昂70%的财政收入和依云矿泉水相关；矿泉水厂900多名工人中，3/4来自当地。 因为依云矿泉水的水源在这里，围绕着水，形成了一系列高档度假设施： Thermes Evian依云水平衡中心。提供一系列的水治疗和健身项目，通过沐浴、热泡、饮 水治疗、水中有氧运动、理疗、按摩、指压等课程，治疗包括风湿病、关节创伤、新陈代 谢等在内的一系列身体疾病。 Evian Royal Palace皇家酒店。拥有依云镇最好
21、的SPA中心，配备专业医生，美容师，专 业按摩师和运动疗法医生。土耳其浴室，桑拿室，室内游泳池（带按摩浴缸），水上体操 池等设施。 全球第二大规模的女子高尔夫锦标赛“依云大师赛”的举办地依云大师高尔夫俱乐 部。这个球场是法国球星齐达内的最爱。18洞的球场占地142公顷，海拔500米。英式的园 艺技术融合法式的建筑设计，每一洞的景观都不一样。球场最大的卖点是依靠碧波万顷的 莱芒湖，天气好的时候，视野可以一直延伸到对岸的瑞士洛桑，让人不禁产生一杆挥到湖 对岸的冲动。 豪华赌场，温泉，游艇 热气球穿越 王志纲工作室王志纲工作室 链接：北方运河城（天津静海新区）链接：北方运河城（天津静海新区） 概况：
22、位于环渤海经济带，京津城市带的天津市西南方向，新区东北距天津市区40公里。东与滨海新区为 邻，东北隔独流减河与西青区相望。是京杭大运河北端必经之地，古代漕运重镇，有南运河和团泊湖等资 源。 水体：河湖联动，三大功能，打造京津中央休闲区水体：河湖联动，三大功能，打造京津中央休闲区 休闲商务：商务政务轴、商业商贸轴和文化教育轴 文化体验：运河景观带、运河文化体验之心。 国际生活：休闲商务板块、国际生活板块、城市居住板块 以运河为脉络，五大运河文化构筑城市独特基因：以运河为脉络，五大运河文化构筑城市独特基因： 古运河中 央休闲区团泊 湖新 城 漕运文化漕运文化 租界文租界文 化化 民间艺术文民间艺术
23、文 化化 饮食文化饮食文化 历史遗址文历史遗址文 化化 天津城市天津城市 文化基因文化基因 王志纲工作室王志纲工作室 链接：福冈博多运河城（博多水城）链接：福冈博多运河城（博多水城） 概况：概况：博多运河城位于日本九州北端的福冈市。由于与流经市内的博多河相邻，博多运河城创造出了人工的“水边空 间”，通过对水的多样运用，打造出了具有世界影响力的商业综合体经典案例，成为整个城市的娱乐，聚会，休闲场所， 同时是大型演艺，节日庆典活动，商业推广，社区活动的首选场所。该项目1996年4月开业，建设周期为3年，占地面积3.5 万平方米，开发商为福冈地。运河长度为180米。 水体的利用：水体的利用：博多运河
24、城位于贯穿南北的运河中心，周围有各式各样的楼群鳞次栉比。购物途中在河边的长椅上稍作休 息，望着静静流淌的小河，以及喷泉、瀑布、喷水、玻璃水幕等多样水态，享受像舞台画面一样变化无穷的景象。 水态和业态的结合：水态和业态的结合：将河流引入城区，沿着运河的空间可分为5个区域，展示从自然流水为主题的古朴到现代风格的逐渐变 化。在业态布局上，突出运河的的特色，以南北流向的人工运河为中心，集中布置游艺，餐饮，饭店，音乐厅，电影院和 商店。由于运河城市曲线道路，所以将建筑外立面也设计成弧线为主，增加空间与面积的同时与水体相和谐。交通上，主 要通过天桥来连接各个区域，同时把室内街道和室外街道连为一体，让游客在
25、游览时将外部景观和建筑内景观视为一体。 王志纲工作室王志纲工作室 月球漫步路星球庭院 地球漫步路太阳宫广场 王志纲工作室王志纲工作室 1.2 山水同构，打造国际化大都市，山水同构，打造国际化大都市， 西安走进秦岭时代西安走进秦岭时代 王志纲工作室王志纲工作室 从从具有历史文化特色的国际性现代化大城市具有历史文化特色的国际性现代化大城市到国际化大都市，西安到国际化大都市，西安 发力发力 三大转变，西安国际化大都市格局初现。 城市功能转变：从中华民族十三朝古都、中国连接欧亚大陆的 战略门户、中国西部的战略枢纽，到世界级的东方文化中心， 全国级的科技创新中心、北方内陆地区的国际门户。 城市产业转型：
26、着力打造现代服务业和高端制造业，成为国际 旅游中心、国家科研中心、区域性商贸、物流、会展中心。 城市空间拓展：从一极独大到多心多核。一个主城， 三个副中心城市，五个新城。 西安建设国际化大都市目标：西安建设国际化大都市目标： 到到20202020年年，把西安市建设成为人口规模把西安市建设成为人口规模10001000万人以上万人以上，主主 城区面积控制在城区面积控制在800800平方公里以内的国家重要的科技研发中心平方公里以内的国家重要的科技研发中心、 区域性商贸物流会展中心区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心区域性金融中心、国际一流旅游目国际一流旅游目 的地以及全国重要的高新技术产业和先进制
27、造业基地的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。 2009年6月，关中-天水经济区发展规划获批，明确提出加快推 进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市的战略目标。 国际化大都市的定位，是西安地方布局上升到国家战略的标志，更是 西安历史性使命的召唤。如果说北京承担着中国政治崛起的理想，上 海肩负着中国经济崛起的众望，那么西安，就寄托着国人文化复兴的 梦想！ 王志纲工作室王志纲工作室 链接：国际化大都市的四大要素和典型问题链接：国际化大都市的四大要素和典型问题 国际化大都市四大要素国际化大都市四大要素 1.1. 具有全球的经济辐射力和影响力。具有全球的经济辐射力和影响力。国际化大都市都
28、具备一定的全球市场影响力。在大都市里集聚了大量的跨国公司和国内的超 大型企业，吸引了大量的跨国和国内投资，从事着大量的跨国和区域贸易，进行着大量的国际和区域间的物流运输、信息传递 和商务活动，成为国内外资本流、信息流、物流的集散港。 2.2. 全球产业体系的高端产业和产业高端。全球产业体系的高端产业和产业高端。国际化大都市重点发展高端服务业和高端制造业，第三产业比重超过60%以上。集聚以金 融为主导的高端服务业，文化、高新技术及其它创造性产业，同时，也发展技术含量高、高附加值的制造业，例如电子通讯、 生物医药、航天航空等。 3.3. 文化的张力和多元性。文化的张力和多元性。国际化大都市呈现出国
29、际多元性，这里既包括人口多样性，还包括丰富的文艺演出、时尚表演、休闲旅 游、国际会议等国际交往和文化活动。 4.4. 集群式的城市规模集群式的城市规模。“一极集中”向“多心多核”的组合型城市发展，形成国际性“大都市区”和相对独立的新兴功能城市。 国际化大都市建设中的典型问题国际化大都市建设中的典型问题 土地利用效率低，城市空洞化。土地利用效率低，城市空洞化。城市之间重复建设，封闭发展、产业循环度差。例如，1968年纽约都市圈第二次规划调整，经 过了1996年的重新调整规划，才有了今天纽约都市圈整体协调的发展。 自然环境受到破坏，城市驱逐自然。自然环境受到破坏，城市驱逐自然。例如，于1994年批
30、准的巴黎大区总体规划重点强调建设空间、农业空间、自然空间的 均衡，三者兼顾。 王志纲工作室王志纲工作室 三大副中心城市，共同支撑西安国际化战略格局三大副中心城市，共同支撑西安国际化战略格局 十二五期间，三大副中心城市的定位分别是： 阎良区：军用民用融合发展航空产业基地、渭北地区商贸物流中心、西安现代都市示范区、西安现代化明星卫 星城。五大主导产业：航空、装备制造、商务服务、航空旅游、资源回收再利用、农副产品加工。 临潼区：依托秦文化，重点发展文化旅游产业，温泉养生，着力打造世界著名的旅游胜地、中国御温泉之都。 户县：以打造草堂科技产业基地为龙头，以工业化带动城镇化和农业现代化，实现县域经济跨越
31、式发展。优势 产业：机械制造、生物医药、建材、造纸、现代农业、旅游业。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 阎良区临潼区户县 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 GDP(亿)人均GDP（美元） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 阎良区临潼区户县 第一产业第二产业第三产业 凭借着兵马俑、华清池等品牌，临潼区代表着文化西安； 凭借着航空产业基础，阎良区作为国家级的航空中心，代表着产业西安。 那么，彰显国际化大西安生态魅力和休闲魅力的超级空间在哪里? 与阎良区和临潼区相比，户县没有独特的产业优势，但是在西安打造国际化大都市的宏 观态势
32、下，户县的青山绿水、风土人情就成为了最具国际化潜力的元素，背依茫茫秦岭，是 代言国际化大西安的最佳平台。 数据来源：三区县2011年政府工作报告、国民经济与社会发展统计公报 王志纲工作室王志纲工作室 秦岭秦岭 楼观台道文化旅游区 本项目 秦岭国家植物园 亚建高尔夫俱乐部 山水草堂 西安院子 紫薇山庄 秦岭山水 产业向北，休闲向南，西安走进秦岭时代。产业向北，休闲向南，西安走进秦岭时代。 城市空间南移 十二五期间，西安确定了主城北跨、南融、西进、东越的发展战略，打造山水同构的国际化大都 市，提出打造山水秦岭，人文西安的城市品牌。 城市休闲消费力南移，西安休闲大军涌向秦岭。 2010年西安市人均G
33、DP达到5790美元，根据国际经验，当人均GDP超过3000美元时，居民的休闲旅游进入 高速发展期。 秦岭北麓是西安市民休闲的主要去处。近两年，西安的小长假短线旅游异常火爆，秦岭北麓成为热点区 域。据统计，2008年五一期间，西安市农家乐共接待55万人次，其中60%以上人流向秦岭北麓。 休闲消费带动下的大量投资涌向秦岭。 观光旅游 休闲旅游 体验旅游 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 观光旅游观光旅游休闲旅游休闲旅游体验旅游体验旅游 人均人均GDP(美美 中国中国 西安西安 40% 60% 其他秦岭北麓 2008年五一期间西安60%的旅游人口 流向的秦岭北麓 王志
34、纲工作室王志纲工作室 1.3 秦岭时代看户县：户县是谁？秦岭时代看户县：户县是谁？秦岭门户秦岭门户 王志纲工作室王志纲工作室 银户县曾经的荣光银户县曾经的荣光 在农业经济时代里，户县依靠优越的气候等自然条件，风调雨顺，五谷丰登，获得了银户县的赞誉。 在工业化时代，由于交通、土地等限制，银户县已然不在。2005年户县退出全省十强县，2008年退至第十七位。 近几年，户县县域经济综合水平增长较快。尤其是工业经济水平。2010年，户县GDP为105亿元，在陕西省各县中排名第11位。 工业：2010年规模以上工业总产值101亿元；增加值29.6亿元。 农业：实现总产值22.5亿元。全国粮食生产先进县。
35、 第三产业：生产总值达32亿元。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 一产 二产 三产 户县十一五产业结构 单位：万元单位：万元 近五年户县工业总产值增长情况 数据来源：2011户县十二五规划汇编 户县农业产业结构 王志纲工作室王志纲工作室 户县路欲何方？户县路欲何方？ 在西安国际化大都市的宏观态势下，西安各区县纷纷开始抢占制高 点。从临潼区、阎良区、户县三大副中心城市的对比来看，户县的产 业优势和城市优势并不明显。户县如何在新一轮城市竞争中脱颖而 出，是未来
36、户县面临的困局： 城市之间的竞争是战略制高点、产业竞争力的竞争。户县不能用赶超 式发展战略，更不能单纯依托产业转移，而必须重新在国际化大都市 态势下审视户县的价值，反弹琵琶，另辟蹊径，占领制高点，勇当领 跑者。 单 位 ： 亿 元 数据来源：2011年各区县政府工作报告、陕西省西安市2010年第六次全国人口普查主要数据公报、 王志纲工作室王志纲工作室 破题户县：代言秦岭，西安走进秦岭时代的第一平台破题户县：代言秦岭，西安走进秦岭时代的第一平台 户县发展的三阶段 户县自然条件优越，文化底蕴深厚，是八百里秦川上一颗璀璨的明珠，自古就是皇家上林苑，京畿之 地，素有银户县之美誉。户县曾创造过无数的辉煌
37、，以农民画蜚声中外；以融儒、释、道于一体的 文脉传承声誉鹊起；以诗歌、鼓舞名驰天下。 旧题新做，户县新解：户县面向关中，背靠秦岭，承上启下，左右逢源。依托如此优越的区位条 件，户县应该把握机遇，高举高打，成为西安走进秦岭时代的重要枢纽、开创秦岭时代的超级门户。 从单纯依靠西安产业转移到主动站位，争当秦岭门户，户县必须走工业和高端服务业双轮驱动的跨越式 发展之路， 扈县扈县银户县银户县新户县新户县 皇家上林苑、京畿之地中国画乡，以农民画闻名全国； 全国产粮先进县 国际化大都市副中心城市 秦岭门户 古代（公元前21世纪）直至上世纪六七十年代西安打造国际化大都市的新时代 时代 功能 王志纲工作室王志
38、纲工作室 天时：三大副中心城市之一。 地利：山水同构，上风上水。 产业基础雄厚： 近几十年的工业发展为全县的发展奠定了良好的基础，2010年 全年实现生产总值105亿元，地方财政一般预算收入3.3亿元。城镇居民人均可 支配收入16460元。是陕西省产粮大县和猕猴桃、酥梨、葡萄等经济作物的生产 基地。 交通基础：西成高铁、户县通咸阳的南北七号路等已经进入规划； 资源优势：农民画、草堂寺、重阳宫等最具国际化潜力的元素。以旅游业为主 的第三产业总量较小，发展潜力巨大。 人和：区域价值突显，投资热情高涨，后发优势强劲。 为什么户县能够代言秦岭？为什么户县能够代言秦岭？ 秦岭北麓四县的对比分析 单位：万
39、人次 数据来源：四区县2011年政府工作报告、国民经济与社会发展统计公报 单位：亿元 县（区）人口（人）GDP（亿元） 蓝田县51402668.6 长安区1083285269 户县556377105 周至县56276850.9 数据来源：陕西省西安市2010年第六次全国人口普查主要数据公报、四区县2011年政府工作报告 王志纲工作室王志纲工作室 链接：户县“十二五”期间产业规划概述链接：户县“十二五”期间产业规划概述 总体思路：总体思路：围绕产业结构优化升级，以提升产业核心竞争力为目标，以增强自主创新能力和完善市场营销网络为支持，做强 第二产业，大力发展第三产业，做精第一产业，促使三次产业融合
40、发展；构筑以先进制造业为支柱、高技术产业为先导，服 务业为依托，高效生态农业为基础的都市型产业体系。 工业发展重点：工业发展重点：做大做强四大支柱产业；培育三大新兴产业。 支柱产业：支柱产业： 能源化工。能源化工。以大唐户县第二热电厂、惠安公司、惠大公司为龙头，做强能源化工产业； 机械制造。机械制造。以广州京龙、北京联东等设备制造企业为龙头，支持黑牛机械、秦华机械、亚澳农机等企业自主研发，发展壮大； 印刷包装产业。印刷包装产业。以方舟、吉丰、秦龙等包装生产企业为重点，发展以烟酒、医药、铝塑复合为主的包装材料和商标印刷，做强印刷包装产业； 农副产品加工。农副产品加工。依托国维淀粉、格润牧业等农业
41、龙头企业，做强农副产品加工产业。 新兴产业：新兴产业： 高新技术产业高新技术产业。完善以企业为主体，市场为导向，产学研相结合的技术创新体系，培育龙头企业和产业集群。着力发展高端产业和产业链高端 环节，积极承接西安科研中心和高新技术产业转移。 汽车制造及配套产业。汽车制造及配套产业。做好比亚迪汽车二厂整车生产线项目，大力发展汽车配套产业。 生物医药。生物医药。以世纪盛康、京西双鹤等医药龙头企业，力争在治疗性疫苗及用药等领域获得自主知识产权。 服务业发展重点：服务业发展重点： 大力发展文化产业，创建民俗文化产业基地。大力发展文化产业，创建民俗文化产业基地。 推进旅游产业快速发展，融入大西安旅游圈，
42、培育旅游产业链。推进旅游产业快速发展，融入大西安旅游圈，培育旅游产业链。 提升商贸服务业、大力发展现代物流业、完善生活服务业。提升商贸服务业、大力发展现代物流业、完善生活服务业。 发展都市型现代农业：发展都市型现代农业： 以设施农业、户太葡萄、规模养殖为重点，大力发展都市型现代农业，发展壮大渭河南岸以设施农业、户太葡萄、规模养殖为重点，大力发展都市型现代农业，发展壮大渭河南岸6 6万亩现代生态农业、中部平原万亩现代生态农业、中部平原5 5万亩精品农业、秦岭万亩精品农业、秦岭 北麓北麓5 5万亩旅游观光农业产业带，扩大农业示范基地。万亩旅游观光农业产业带，扩大农业示范基地。 王志纲工作室王志纲工
43、作室 链接：草堂科技产业基地经济与社会发展“十二五”规划链接：草堂科技产业基地经济与社会发展“十二五”规划 功能定位：功能定位：草堂基地是高新区的重要组成部分，与高新区（主城区）功能互补，错位发展，起到 为高新区的发展提供空间、完善功能、完整产业链的作用。其发展定位为：“集高科技产业园区 及高品质人文社区为一体的综合产业园区，是西安市高新区未来发展的增长极”。 产业定位：产业定位：以科技创新示范区为中心，重点发展高科技产业及相关产业，主要以电子信息、生物 医药、先进制造为主，兼顾第三产业的发展。 吸引大企业落户，带动产业链发展。重点吸引先进制造、电子信息、生物医药等目标行业中总部 类、龙头型、
44、核心部件类企业及其研发中心，力争引进一批世界500强企业，著名跨国公司及其他 知名大企业，培育在国际产业格局中有一定竞争力的产业群。 王志纲工作室王志纲工作室 链接：西安沣京工业园“十二五”发展规划链接：西安沣京工业园“十二五”发展规划 发展目标：到2015年，完成园区15平方 公里范围的设施配套，建成区域面积达8 平方公里；入园企业累计达到200户，投 产企业150户，规模以上企业100户，园 区从业人数达到5万人。 产业重点： 装备制造产业。 生物医药产业。 电力电器产业。 光伏产业。 王志纲工作室王志纲工作室 1.4 代言秦岭，户县呼唤转世灵童。代言秦岭，户县呼唤转世灵童。 王志纲工作室
45、王志纲工作室 涝河的生态胜景不再，我们怎么办？涝河的生态胜景不再，我们怎么办？ 涝河曾经孕育了中华民族最发达的原始农业文明之一仰韶文化半坡遗址。 今天，河床枯萎、水量变少，作为长安八水之一的涝河已经不堪重负。 大乱还需大治。再现涝河的生态胜景，不能仅仅复原环境，必须用高端的生态产业替代落后产业，用生态产业 的修复和造血功能来打造一座山-城-水-人和谐共生的生态新城，重塑涝河的母亲河地位。 王志纲工作室王志纲工作室 户县 本项目 西安 国际化大都市 长期形成的单一的、平稳 的工业经济体系。 庞大的，平衡的、高速运 转的城市群产业体系。 通过本项目的打造，提升了户县的区域价值，有效破解现有工业一支
46、独大的局面，快速 提升县域经济的整体运行质量。 用高端的现代服务业链条来对接西安国际化大都市，快速带动户县高端产业崛起。 本项目是新户县挂档国际化大都市的传动轴本项目是新户县挂档国际化大都市的传动轴 户县的国际化大都市副中心城市之路需要抓手和载体户县的国际化大都市副中心城市之路需要抓手和载体 王志纲工作室王志纲工作室 十二区期间，户县确定了北中南三 极联动的战略发展思路。 北极：以渭河为轴，以现代农业示 范区为引擎的现代农业极圈； 中极：以县城和沣京工业园为主的 综合服务和工业极圈； 相比较于北极和中极，本项目所在 的秦岭北麓发展极，有巨大的增量 发展空间，具备发展高端服务业的 综合条件。有望
47、率先实现突破，以 高端切入，带动北极和中极的产业 升级，实现全域发展。 户县户县 积极承接高新区产业转移，成为西安市重要的设备 制造业基地和软件服务外包基地，打造具有特色的 生态文化旅游圈 关中天水经济区发展规划中户县的产业定位 中 南 北 以增量带存量，本项目所在的秦岭北麓发展极有望率先突破，打造秦岭门以增量带存量，本项目所在的秦岭北麓发展极有望率先突破，打造秦岭门 户，实现山户，实现山-城城-水的互动，带动户县全域崛起。水的互动，带动户县全域崛起。 王志纲工作室王志纲工作室 1.5 西安房地产市场分析西安房地产市场分析 王志纲工作室王志纲工作室 西安房地产现状分析之土地成交分析西安房地产现
48、状分析之土地成交分析 结论：2010年商业用途土地成交量同比大增，说明随着国 家调控政策的持续出台，各个开发商都开始把目光转向商 业、旅游等综合地产开发领域。建议本项目开发商在开发 过程中持有部分商业，在资产增值的同时锻炼商业管理队 伍。 20102010年西安土地市场分用途成交统计年西安土地市场分用途成交统计 用途用途 成交成交 宗宗数数 成交成交面积面积 ( (万平米万平米) ) 同比同比 住宅108379.69-21.62% 商业56162.48156.72% 总计164542.17-1.01% 数据来源：西安市统计局投资处 数据来源：西安市统计局投资处 结论：2010年城东和城南区域成
49、交的土地总量明 显增多，且成交的大量土地都位于浐灞生态区、 浐河沿岸、曲江周边区域，城西南土地成交量较 少，由此说明未来几年本项目面临周边竞争项目 较少。 王志纲工作室王志纲工作室 西安房地产现状分析之房地产销售分析西安房地产现状分析之房地产销售分析 结论：2010年别墅销售量只占销售总量的1.7%，且主要为城南区域的城市别墅；同时除城中外，城北、城西也没 有别墅项目投放市场。由此可以判断：一方面西安房地产市场别墅产品目前投放较少，有很大的市场空缺；另一 方面表明西安房地产市场别墅开发尚未成熟，市场认可度不高。 数据来源：西安市统计局投资处 销售销售 套数套数( (套套) ) 销售销售 面积面
50、积( () ) 销售金额销售金额 ( (万元万元) ) 成交成交 均价均价( (元元) ) 城北城北 城东城东227 93255 1273013651 城南城南269 110904 218177 19673 城内城内 城西城西 西高新西高新116 37116 63213 17031 总计总计612 241275 408693 16939 数据来源：西安市统计局投资处 20102010年西安市别墅销售现状表年西安市别墅销售现状表 2010年西安各类物业成交比例图 王志纲工作室王志纲工作室 西安房地产别墅产品现状分析西安房地产别墅产品现状分析 经过对西安高端物业考察后发现，虽然目前西安高端别墅产品
