1、,郑州 建业商都路美食城项目服务建议书,2011年02月,谨呈 建业集团,目 录,目录,PART 1 CRIC对开发商委托服务要求的理解,位于郑州西郊未来重点发展区域，本项目需从城市整体形象上考虑； 本项目需以区域形象较大程度改善为己任，尽量考虑区域基础设施的健全和公建配套的完善； 本项目邻近城市主干道，需要提升整体建筑立面和形象。,项目超额利润的获取：进一步挖掘项目价值，实现项目开发的最大化收益； 项目内部的自我造血：快速回笼部分现金，用于项目后续及其他项目的滚动开发； 形成有效的开发模式：通过项目的开发，进行项目开发模式的凝练； 提升公司品牌效应：依托项目品牌的塑造，实现品牌价值的提升。,
2、社会效益的实现，助力城市发展进程，创建社会满意项目。 提供良好的公建配套和完备的商服设施。 塑造区域标杆性商业，引领郑州高尚生活方式。,项目开发满意度模型,项目开发各方利益体现,通过“政府形象”、“企业收益”、“社会效益”三方利益的权衡，实现开发利益最大化。,CRIC对开发商委托服务要求的理解,通过专业的商业地产项目定位策划服务，验证开发目的的合理性，并有效实施项目的运作，由此产生细化的委托服务要求为：,CRIC对开发商委托服务要求的理解,委托服务要求：,第一、本项目的市场立足点（项目市场定位） 目标消费人群定位、项目档次定位、产品及业态的科学组合 第二、怎样做到项目资金平衡 餐饮业长租约低租
3、金+公共配套（停车场等）无回收投入 第三、怎样兼顾企业发展目标的实现 树立标杆形象，探索可复制的连锁发展模式,PART 2 项目价值解读,地理位置： 郑州是河南省省会，地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山。是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。是今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。 城市规模、人口： 全市总面积 7446.2 平方公里，市区面积 1010 .3 平方公里，其中建成区面积484平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠
4、济区、上街区，郑东新区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口752.1 万人，建成区人口 360万人。 商业贸易： 郑州是中国商战的发源地。90年初，以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。现今以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为郑州商业的中心。目前郑州的大型购物中心数量已经超过杭州、西安等城市，位于国内前列。,郑州市宏观背景中原地区的经济和产业中心,郑州的城市价值解读,项目初步理解,郑州宏观经济数据 2009年生产总值3300亿元，人均生产总值达到3300美元。 全市总人口752.1万，全市城镇人口476.9万，城镇化率为63.4%。 2009年城镇人均可支配收
5、入17117元，人均消费支出10804元。,CRIC观点： 根据上表可见，郑州市居民商品消费意识和能力还是比较高的，在人均可支配收入明显高于省内其他城市，而郑州市目前的城镇化水平较高，未来城市发展空间还很大，商品消费潜力和商业发展空间巨大。,郑州宏观经济解读,项目初步理解,每年约10万人次增长辅助城市发展,人均消费力支撑商业发展,郑州市城市总体规划（2009-2020年）确定了城市的定位和发展目标：到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。,六大城市中心区区域功能如下,金水区：综合服务商圈 中原区：繁
6、荣辖区第三产业 郑东新区：省级区域服务中心 管城区：城市级体育文化中心 二七区：四大经济板块升级 惠济区：生态居住区,项目初步理解,郑州城市总体规划解读,中心城区道路网络规划图,项目的道路价值判断,道路交通网络紧邻商都路、中州大道两条城市主干道，交通条件优良，有利于城市商业发展,项目初步理解,交通条件价值解读,道路类别高度影响项目商业性质及辐射能力：,CRIC观点：本项目位于商都路、中州大道两条主干道交汇处，大交通环境优越。但两面临街，都为次级道路，商都路上只有50几米临街，微观道路条件受到限制。,项目价值解读,商都路,中州大道,未来路,郑汴路,本项目,项目的商业价值解读,商业环境郑州东郊商业
7、规划发展的重心，专业建材市场与物流园区聚集地。,项目初步理解,CRIC观点：生活型配套、中高零售匮乏，专业市场与物流园区改变板块商业形象。,家居、钢材物流商圈,建材家居商圈,嘉茂购物广场,CRIC观点：区域内巨大的常驻人口，与专业建材市场内私营业主，是本案最大的资源。,中州大道,未来路,货栈街,中高收入人群聚集区,中高收入人群聚集区,非常国际,建业,英协,伟业,升龙凤凰城,凤凰台/张庄/王庄,福泽门,中南海知音,十里铺,正弘山,邢屯社区,五洲汇富社区,空管花园,小营,八里庙,凯华国际,鑫苑,龙祥苑,中凯,广电小区,立体世界,中央特区,南航花园,崔庄,项目的资源价值解读,项目资源环境区域内（3K
8、M内）现有常住人口约30万人，未来3年内将达到近50万人。中州大道以东区域内的日均流动人口约4万人.,3km,项目初步理解,项目价值解读/初步定位,核心问题梳理,PART 3 行业宏观的发展趋势进行分析,餐饮行业概况,餐饮市场的简况,全国餐饮业连续19年以15%以上的速度高速增长。,全国现有餐饮企业近500万家，行业人员逾2000万。,2009年全国餐饮企业经营额达17998亿元，同比增长16.89%。,餐饮行业概况,餐饮市场的发展态势,态势二:,态势三:,餐饮行业概况,餐饮市场的发展态势,态势四:,态势一:,态势五:,PART 4 项目初步定位,服务目标CRIC目标设定,CRIC服务本项目的
9、目标： 充分利用资源，与商业主体，打造郑州乃至河南最具知名的餐饮项目。同时，找到合理的开发盈利模式 ，保障投入回报合理比例及资金平衡、维护企业品牌。,塑造餐饮商业形象是本项目的立足点与增值点，也是未来实现高效资本运作的前提。CRIC将通过对郑州及周边城市餐饮市场的全面调研，准确研判出本项目餐饮业态的商业价值。从商用物业经营定位布局的使用功能角度，提出专业的建筑设计规划建议方案。,塑造商业形象,开发方在本项目运作中需得到招租/招商资源的专业支持，完成该实务操作，实现价值兑现。CRIC上房销售、CRIC商业咨询、新浪乐居、天卓广告等具有丰富经验的招商代理、营销传播代理机构能够在该领域提供全方位的支
10、持。,完成三大价值体现,CRIC经过多年的行业资源积累，与Capital、DLJ房地产基金、 Farallon、 Credit Suisse等十余家金融机构建立了长期友好关系，能有效帮助贵司对接资源，推进资本运作的实际执行。,推进金融对接,支援市场运作,项目总体定位的基础,项目的初步定位,与企业发展目标相结合、依托“东区”商业发展潜力 颠覆郑州东区现有商业版图，成为“郑东”的标杆特色商业项目,项目的初步定位,项目初步定位的指向与诠释,在初步甄别项目的前提下，CRIC认为本项目将成为：,商业应以满足周边庞大居民的日常生活需求、方便消费为目标，随着人民生活水平提高，应完善购物、服务、休闲、文化、娱
11、乐等综合消费的功能。,餐饮商业的功能应与郑州当地及周边城市结构和消费水平、消费习惯、消费方式相结合。,餐饮商业的业态设置应满足功能的需要，正、简、特色餐饮，可有所侧重分配。,目标,业态,功能,辐射郑州市/带动周边城市餐饮业的 河南建业美食城 郑州市餐饮名片,项目的主题定位,本项目的建筑规模较大，拟构建以美食为主题的、有生活化多元产品组合的城市综合体。,项目产品组合的初步界定,项目的初步定位,项目的初步定位,美食品类组合的初步界定,以品牌餐饮主力店为基础，集聚中式餐饮、外国餐厅，兼顾快餐、酒吧、咖啡、茶馆、甜品等业态业种的美食广场。,中式餐饮,建业美食城,豫、川、京、浙、湖南、潮粤、淮扬、东北、
12、上海、清真、民族 ,外 国 餐,快 餐,其 他,意大利、法、德、美英、拉美、日本、韩、东南亚 ,汉堡、匹萨、茶餐、中式小吃、美食广场 ,酒吧、咖啡、茶馆、甜品 ,参照目前餐饮业态一般规划在项目的办公楼裙房，商场高程位置以及独立街区式。根据上海目前著名商业项目的餐饮比重来看，餐饮面积基本比休闲娱乐多出一倍以上，简餐、正餐面积所占最多。初步建议本案餐饮面积规划爱3万平方米左右。,项目的初步定位,美食主题的规模初判,建业集团美食城,美食主题规模3万平方米左右,餐饮面积2万平方米,餐饮面积1.2万平方米,虹梅路休闲街餐饮规模近3万平方米,PART 5 国内类似成功案例的分析、研究,餐饮行业概况案例介绍
13、,案例介绍-虹梅路休闲街,虹梅路休闲街位于上海市长宁区和闵行区的交界处，它是由 旧铁道所改建而成，长480米，占地约1万，建筑面积约3 万，由闵行区政府和长宁区政府联合开发， 2004年4月19 日试营业， 2010年4月29日更名为“老外街101”。,虹梅路休闲街所呈现的欧陆风格、闹中取静的环境令人身心放松，各式树木的植栽也吸引了很多的游客前来游玩，已成为上海旅游不可不去的旅遊景点之一，同时，也让更多人体会到了上海的迷人风情。,餐饮行业概况案例介绍,案例介绍-虹梅路休闲街,开发理念,按照“人无我有，错位经营”的建街原则，以现代欧美风格为特色，融合国际多元文化、极具特色的休闲餐饮新天地。 虹梅
14、休闲街定位很明确，靠着“大古北”，目标客户群是“上海的老外”，业态上只作餐饮与酒吧。全街可分为中西餐饮、酒吧茶座，美容美发和健身娱乐共四大功能区，弥补中高档住宅小区和别墅群落为主的虹桥社区文化娱乐设施尚不足的缺陷。,开发历程,餐饮行业概况案例介绍,案例介绍-虹梅路休闲街,整体商业布局,虹梅路休闲街的美食还分为中餐、异国风味、酒吧茶座、休闲娱乐等区域，中餐区主要囊括上海菜、皖南菜、新疆菜等6大菜系的餐厅，国外餐饮主要包括日本、泰国、印度、印尼、伊朗、墨西哥、美国等14个国家的主题餐厅、酒吧23家。,餐饮行业概况案例介绍,案例介绍-虹梅路休闲街,主力店铺风貌,餐饮行业概况案例介绍,案例介绍-虹梅路
15、休闲街,景观小品，营造闲适气氛。,餐饮行业概况案例介绍,案例介绍-虹梅路休闲街,演绎中国的传统文化,休闲娱乐是茶余饭后所不可或缺的一部分，在恬静的茶坊和朋友聊聊天，打打牌，下下棋都是个不错的选择，偶尔我们也能在街头看到几个中老年人在那里弹弹琵琶、拉拉二胡既丰富了中老年人的生活，也让游客见识到了中国传统文化的博大精深。虹梅路休闲街最近还引入了翰林匾额博物馆。该馆历时15年的收藏，目前藏有匾额1060方。现已被列入市级非物质文化遗产目录。,PART 6 项目操作初步思路,运营模式,完全自营,资本运作,出租经营,自营+出租,品牌周期最大化：,CRIC观点：根据本案市场定位，及餐饮行业经营周期性、稳定
16、性考虑，本司初步建议采取甲方部分持有自营，把控项目经营的整体性，其余部分对散客出租的运营模式。,项目操作初步思路,铁打的银盘、流水的兵！在保证商铺主营权利的大背景下，经营商户的周期性变动，无法影响本案主力业态的长久、稳定发展之路。,开发模式,散售,整售,基金介入,上市退出,经营后销售,经营前销售,筑巢迎鸟 （传统招商）,抓鸟迎巢 （招商先行）,一巢一鸟 （街区式）,CRIC观点：由于餐饮行业经营存在一定周期性，波动性强的特点，同时部分特色餐饮对于建筑心态有自身特有要求。故，本司初步建议甲方可考虑招商先行的开发模式，真正做到服务于商家。,项目操作初步思路,在资金沉淀问题上，建议甲方在出售部分产权
17、，保证现金收益的前提下，掌握大部分产权的经营权，利用品牌投入提高租金、租赁的收益率。,租和售比例的权衡,PART 7 CRIC公司简介,(纳斯达克上市代码: SINA),(纳斯达克上市代码 : CRIC),“中国房产信息集团” 是“易居（中国）”和“新浪”共同创建的领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商，2009年10月16日成功在美国纳斯达克上市。,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,CRIC公司简介,“易居（中国）” 始创于2000年，服务中国房地产开发商超过5000家，代理销售业务已经覆盖中国40余个大中城市，2万名购房金额累计千万以上的易居会钻石会员，20
18、09年全年代理销售面积突破1200万平方米。是中国规模最大，覆盖面最广，品牌最领先，并拥有独特专业技术支持的房地产流通服务企业。,中国领先的房地产流通服务商,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,CRIC公司简介,“新浪” 始创于1996年，拥有全球注册网民3.5亿，日平均到访量高达13亿次，是中国及全球华人社群中最大互联网门户、最受推崇的互联网品牌。,中国领先的门户网站,(纳斯达克上市代码: SINA),CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,CRIC公司简介,中国房产信息集团(CRIC) 立足中国，始终以房地产服务业为市场目标，拥有中国最大
19、、最先进的房地产数据库和中国互联网房地产业务第一品牌，为房地产行业产业链上的多类客户提供信息集成、咨询研究、互联网广告以及广告创意设计、媒介整合、SP活动推广等其他线上、线下综合性的服务，年咨询收入3亿元人民币，是中国最大的房地产咨询服务机构之一。,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,CRIC公司简介,桥梁与价值 BRIDGE & VALUE,中国领先的商业地产信息与解决方案提供商,CRIC公司简介,品牌商家服务,商业地产项目服务,克而瑞商业顾问在商业物业发展商和商业经营者之间提供双向专业服务，一方面为经营商家提供一系列市场拓展选址服务，另一方面为政府/发展商提供地
20、产项目开发的全程顾问服务，在经营商家与商业地产的发展商之间建立起沟通桥梁，打造共赢平台。,克而瑞商业顾问双向服务体系,1,2,3,4,5,6,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,物业买卖,市场研究,营销策略,品牌推广,渠道建设,店面拓展,品牌商家,CRIC公司简介,CRIC公司简介,商业地产数据库平台,商业地产互联网服务,商业地产全程顾问服务,商业地产销售代理服务,中国房地产信息服务,中国房地产销售代理规模,中国房地产行业网络广告投放,中国商业地产专业团队规模及覆盖领域,No.1,No.1,No.1,No.1,四大平台,基于四大平台的资源整合，大平台、高起点，更好服
21、务业界,泛商业地产全程&全领域顾问服务,商业地产专业数据库&信息,商业地产门户网站,商业地产销售代理&变现服务,CRIC公司简介,独有的线上线下互动的整合营销能力与全新招商模式,中国最全面的商业地产数据库 与研究平台,全国最大规模的商业地产顾问团队,中国最强大的、超过500家商家的商业资源库,独有的全程帮办式顾问服务模式,超过600万平米的各类商业地产服务经验,克而瑞商业顾问的六大服务优势,CRIC公司简介, ,中国最专业的商业地产研究平台,开发商,协会,商家,分析师,媒体,投资机构,Outside Communications,市场信息 月报,商业地产 月刊,商业地产 图书,商家&项目 经营
22、排名,周EMAIL,平台 Channel,购买 Channel,当地机构 Channel,协会 channel,数据库,专题研究,数据分析,动态新闻,研究平台,5000商家,12城市商圈,30城市,50重点项目,1000+项目,CRIC公司简介,中国乐商会是新浪乐商打造的商家联盟。中国乐商会商家俱乐部目前已经聚集了超过5000家的国内外百货、超市、各类型专业店、服装品牌、娱乐及餐饮店商家资源，其中包括100多家国际国内顶尖品牌主力店及500多个国际国内知名品牌。 同时利用新浪乐商的商业地产门户推广平台，将为开发商提供线上线下互动的全新招商服务。,中国最大的商家资源库中国乐商会商家俱乐部,商家+
23、地产，全新商业地产解决之道科学的发展模式打造商业资源体,CRIC公司简介,克而瑞商业顾问,主力店 驻场招商 1 team 2 team 。,建筑 机电 物业,1 team 2 team 。,数据 研究 刊物,品牌推广 市场拓展 客户维护,商业顾问部,商业策划部,研究部,市场部,招商中心,中国最强大的专业商业顾问团队配备,公共服务平台,总部运营平台 驻场运营 1 team 2 team 。,运营中心,200余人的专业团队配置保证了全程&全领域顾问服务的能力。,CRIC公司简介,全国超过600万平方米各类型商业地产操作经验,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,克而瑞商业
24、顾问服务过的商业地产体量超过600万平米，服务区域已遍及全国各地，既有北京、上海等一线城市，亦有天津、西安、成都、重庆、贵阳、昆明、宁波、武汉、合肥、济南、南京、沈阳、哈尔滨等二线城市，同时服务范围已经深入烟台、黄山、淄博、徐州、抚顺、南通、湖州等三线城市。,克而瑞商业地产服务项目类别涉及到：,城市综合体项目,城市的多功能商业中心，CBD商务功能区内的酒店、写字楼、公寓等与商业街、商业店铺的组合。,城市商业项目,城市商业中心、区域商业中心，新城区、卫星城的购物广场、生活广场、SHOPPING MALL、百货店、连锁超市、专业店等。,特色商业街、区项目,主题商业街、步行街、餐饮特色街、仿古文化街
25、、数码产品街、古玩艺术街区、动漫园区、创意园区、总部基地等。,旅游休闲商业项目,主题公园商业功能、休闲、度假区配套商业、生态旅游度假区建设指导、景区商业网点建设、旅游产品及旅游服务产品设计、旅游纪念品专卖店建设等。,城郊专业市场项目,城市近郊、城乡结合区域新开发区的专业市场、批发零售市场、仓储物流中心、OUTLETS、工厂店等。,CRIC公司简介,独有的线上线下整合营销&招商模式,+,+,节约时间和费用，多快好省的招商模式,新浪乐商,克而瑞商业顾问,CRIC公司简介,克而瑞商业顾问致力于与商业地产发展商战略合作，共同成长，通过帮助发展商建立有效的发展战略与管理模式，培养和发展其自身的管理团队，
26、使发展商获得长期可持续性发展。,克而瑞服务理念：全程帮办式顾问服务,克而瑞商业顾问以丰富的操作经验和负责的专业精神，选取策略和资源的最佳组合，为客户提供商业地产项目从拿地到商业开业后管理全程顾问服务。,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,CRIC公司简介,服务网络中国房地产行业中覆盖地域最广，具有丰富的行业人脉及本地经验,广告创意与线下服务,蓝筹客户和稳固的客户关系,中国房地产开发商,金融机构和 其他客户,国际房地产开发商,克而瑞和新浪共计为中国房地产85%的百强企业提供服务，并覆盖千强企业的30%左右,CRIC公司简介,PART 8 CRIC的项目服务团队,针对本
27、项目特征，CRIC拟为本项目配置主要服务成员：,公司总负责：王永,项目执行负责： 王磊,项目执行委员会,执行团队,建筑规划团队,协调 支持,招商团队,商业专家团队,CRIC的项目服务团队,策划团队,招商团队,执行团队,王磊 策划总监,招商总负责,集团拥有强大的平台资源协助支持执行团队，确保本项目服务的质量和品质。,桑荣华 项目经理,赵甜甜 咨询顾问,何景宇 咨询顾问,周柯 咨询助理,招商经理,招商顾问,CRIC的项目服务团队,商业专家顾问,专业经历,浦祖健,商业地产顾问部 高级商业顾问,澳门科技大学工商管理硕士,商业网点规划与管理 商业项目价值判断 商业战略发展规划 商业地产投资管理,中国步行
28、商业街工作委员会专家组成员、上海市服务标准化技术委员会委员， 原上海市商业网点管理办公室主任、上海社科院房地产研究中心商业不动产研究所技术总监。 主要从事商业网点的规划和管理研究、商业项目的规划定位和策划工作。主持了上海地方标准商业分级设置规范制定和上海商业网点和创意园区租赁价格指数的编制，参与了主要商业街（城）服务规范、社区商业设置规范等标准的编制。参与了“关于上海市零售商业服务业网点布局的指导意见”、“上海商业投资指南”、“上海商业用地指南”等指导性文件的编写；参与了上海市区和苏州、烟台、吴江、盛泽等省市、城镇商业网点发展规划；编撰了上海商业项目资料商海新星。,服务案例,上海西郊国际农产品
29、交易中心 战略定位与营运模式研究 上海百联西藏北路旧物业改造项目 上海嘉定马陆镇胜辛路 苏州市城市商业网点规划 吴江市商业网点规划 吴江市盛泽镇商业网点规划 上海动物园地铁上盖商业定位策划,上海浦东召稼楼古镇商业旅游运行案 上海枫泾古镇运 行案 苏州高新区现代服务业规划 大拇指广场定位策划 巴比伦生活广场定位策划 上海同方锦城定位策划 常州莱蒙都会定位策划 郑州大厨房定位运行策划,CRIC的项目服务团队,主要项目,专业经验,10年的房地产从业经历，擅长商业项目的主题定位，熟悉招商、运营等操作环节对商业街、综合类型物业积累了一定的专业经验。,王磊,上海大学国际工商与管理学院 金融专业,房地产项目
30、市场研究与定位 房地产项目前期咨询 商业项目业态定位与后期招商,项目服务团队介绍,商业事业部/高级项目经理,复地北桥城项目产品定位与营销策划 徐家汇飞洲国际广场商业营销策划 黄山市黄山路商业街项目定位与招商 万科宝山四季花城项目市场定位 重庆领秀天城项目产品定位与营销策划 常熟黄河路居住区项目策划定位 无锡洋溪公园城项目整体规划与定位 松江老城区改造商业街市场定位、主题定位、营销推广与招商 长春亚太集团商业项目定位与营销策划 惠南镇汇港国际广场（综合体）项目市场定位、产品定位、营销推广、后期招商 太湖翠峰山庄市场研究、产品定位 SOHO（中国）东海广场项目市场研究 郑州正弘二马路机电市场项目市
31、场定位、产品定位、整体规划 青岛四方区青建集团城市综合体项目定位、规划 湖北省十堰市200万上海路北片区旧城改造项目 山东烟台都市新天地广场项目前期定位策划,主要项目,专业经验,近10年的房地产从业经历，熟悉各类房地产项目的操作，具有丰富经验。,何璟宇,复旦大学新闻学院 新闻专业,严谨的市场分析和研究能力 精于各类物业的前期市场定位、产品规划,项目服务团队介绍,商业事业部/项目经理,大上海紫金商业广场策划定位及招商执行 南京飞元205地块项目（老厂房改造）定位 舟山朱家尖岛屿旅游地产项目进行前期定位策划 海口海甸溪北岸旧城改造总体战略策划 恒大集团全国17城市37项目全年市场监测 武汉阳光金硚
32、项目策划定位 南通中南世纪城项目整体定位 松江九亭九洲大唐别墅制定产品定位和营销策略 复地太阳城美墅四期制定产品定位和营销策略 海上花项目营销策划并执行 四川北路原弘基假日广场地块市场分析、产品定位 漕河泾开发区内田州路99号园区市场可行性研究、产品规划定位建议 共和新路、场中路的共和国际商务广场地块做市场可行性分析、产品定位报告 宜昌70万方葛洲坝商办住项目制定项目总体定位及全程营销策略 山东威海水岸明居项目产品定位建议及营销策划报告 武汉江山如画商铺底商建筑改建方案及商业定位 湖北省十堰市200万上海路北片区旧城改造项目 山东烟台都市新天地广场项目前期定位策划,主要项目,专业经验,桑荣华,
33、商业事业部/项目经理,房地产经营管理,前期市场定位、商业模式研究、产品结构导向、项目发展策略、项目VI系统推广等。 房地产项目前期咨询（策划及定位）。 房产数据模型机研究模块建立及应用。,从事房地产行业10年有余。工作涉及业务、研展、开发等众多部门。熟知房地产代理各个流程及相关工作细节，亦对相关个案业务操作流程及企划设计等工作熟悉，同时，拥有一定的商家资源 。,金华保利达集团地块商业策划定位 上海虹口东汉阳路地块商业策划 上海北外滩乍浦路地块旧城改造 上海普陀阳光西班牙住宅策划 上海闵行阳光星期八整体策划包装 上海普陀阳光威尼斯住宅整体营销 上海宝山白玉兰花园整体策划包装 上海闵行顾戴路地块住
34、宅策划 上海杨浦莱茵半岛整体营销 辽宁鞍山绿色智慧城三期营销方案 上海现代缘墅全程营销 复地北桥城住宅策划定位 南郊别墅住宅策划定位 西安东航馨苑住宅策划定位 SOHO（中国）东海广场项目市场研究 郑州正弘二马路机电市场项目市场定位、产品定位、整体规划 青岛四方区青建集团城市综合体项目定位、规划 湖北省十堰市200万上海路北片区旧城改造项目,项目服务团队介绍,主要项目,专业经验,湖北美术学院 装潢设计专业 工商管理,房地产项目市场研究 房地产项目前期咨询（定位及策划） 商业项目业态定位与业态细分规划,项目服务团队介绍,商业事业部/项目顾问,禹洲金桥国际项目招商推广整合策划 新黄浦集团曹安路项目
35、可行性分析 世界广场新希望儿童生活馆营销策划活动方案 控江路君欣时代广场商业整合策划 南汇金柳湾街区社区商业策划 上海车市推广方案 宝山依云湾商业街区项目策划定位 北方集团闸北区桥东地块项目可行性分析 新江湾盛世豪园商业策划 如皋金茂国际项目商业整体定位与赢利模式 SOHO（中国）东海广场项目市场研究 郑州正弘二马路机电市场项目市场定位、产品定位、整体规划 青岛四方区青建集团城市综合体项目定位、规划 湖北省十堰市200万上海路北片区旧城改造项目 山东烟台都市新天地广场项目前期策划定位,赵甜甜/ Candy,5年房地产从业经历，熟悉各类房地产项目操作。曾从事房地产媒体行业采编工作，多篇文章发表于
36、新民晚报及东方早报；近两年对商业地产项目积累了一定的专业经验。,工学学士,上海龙之梦购物中心 上海田子坊 上海地中海商业广场 宁波和义大道购物中心 宁波天一广场 宁波鼓楼步行街 宁波月湖盛园 宁波曼哈顿商商业广场 香港海洋公园项目 巴黎迪士尼 迪拜棕榈岛 日本浅草步行街,周柯，2010年本科生毕业后直接进入房地产行业，对商业地产表现出浓厚的兴趣，参与了上海、宁波、南京等城市多个商业项目的市场调研和案例分析工作，对宁波市重点的商业地产项目进行调研分析和梳理。,周柯,咨询中心 项目顾问,市场调研 案例分析,研究项目,专业经历,项目服务团队介绍,PART 9 CRIC的服务工作内容与服务报价,克而瑞
37、商业顾问，是商业地产“全程&全领域”综合服务商,作为中国首家房地产流通服务企业“中国房产信息集团”的重要分支机构，克而瑞商业顾问秉承CRIC一贯的宗旨，致力于提供商业地产“全程&全领域”的解决方案。,取地阶段,规划阶段,招商阶段,运营阶段,商业,办公,酒店,综合体,咨询顾问,招商顾问,运营顾问,全程服务,CRIC的服务工作内容与服务报价,克而瑞商业地产项目全程开发顾问流程,前期市场定位策划,中期商业顾问与招商代理,后期运营管理,确 定 盈 利 模 式,市 场 调 查 及 研 究,市 场 定 位,商 家 组 合 规 划,租 金 及 财 务 测 算,商 业 规 划 设 计 建 议,获 得 土 地,
38、建 筑 设 计 研 讨,建 筑 概 念 与 方 案 设 计,主 力 店 招 商,店 铺 规 划,市 场 推 广,全 面 招 商,试 营 业,商 业 管 理,物 业 管 理,资 产 管 理,前 期 手 续 办 理,初 步 设 计,施 工 图 设 计,工 程 施 工 及 管 理,竣 工 及 内 装,正 式 开 业,投 资 研 究,1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,13,16,18,19,21,10,12,14,15,17,20,22,23,24,CRIC的服务工作内容与服务报价,克而瑞会结合项目的实际量身定制服务，以业内独有的专业研究以及缜密的金融财务分析，为客户提供最高效益的投资策略和创
39、新性的解决方案。,投资研究,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,投 资 研 究,针对投资机构、开发商及政府管理部门提供市场信息、市场研究、机会评估、项目可研等项目投资咨询服务； 克而瑞凭着对资本市场、商业地产市场的深入了解，可为客户提供量身定制的投资策略研究。,1,1、投资研究咨询,投资组合策略及构建 新市场进入策略 项目可行性研究 土地开发策略 物业收购研究与评估 资产重组顾问 特殊资产项目分析和研究,CRIC的服务工作内容与服务报价,前期市场定位策划,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,确 定 盈 利 模 式,市 场 调 查 及 研
40、究,市 场 定 位,商 家 组 合 规 划,租 金 及 财 务 测 算,商 业 规 划 设 计 建 议,3,4,5,6,7,8,以假设为前提、以事实为依据是克而瑞市场研究与定位策划的准则；准确充分的市场调研与深入分析是项目成功的基础，克而瑞恪守求真实的职业精神及专业、客观的工作态度来完成商业市场研究工作；商业定位是个经验与现实碰撞后的创意工作，克而瑞几十位商业地产专家的意见、600万平米商业地产的实操经验将是成功定位的基石。,商业市场研究 开发商及项目研究 城市规划及商圈研究 商业需求研究 商业供应研究 商家访谈研究 其它物业市场研究 总体定位,商业市场定位 商业主题及商业概念定位 消费者定位
41、 功能组合规划定位 档次及品牌规划定位 租金/售价定位 财务分析 规划设计建议书,2、市场研究&定位策划,CRIC的服务工作内容与服务报价,商业顾问服务内容,概念设计阶段,其他辅助工作,方案设计阶段,平面图纸设计阶段,施工图纸设计阶段,项目开工至商户商装进入阶段,商装进入至开业阶段,辅助设计公司完成项目的建筑结构、交通、动线、卫生间等土建方面的调整。,根据项目的方案设计及商业业态需求提供基建、机电、消防、弱电、上下水、景观等设备设施的设计建议，并根据设计调整进行商业动线及店铺划分的调整。,根据平面图纸的设计及业态组合提供各业态各楼层租金坪效，品牌组合的建议；根据施工图纸的调整进行各楼层动线及店
42、铺划分的调整建议。,协助提供商户商装流程建议；提供商装相关文本文件范本，协调商户与商业管理公司、物业管理公司的交接；开业前的其他协调工作。,根据项目定位及招商进展情况，制定招商流程，提供租赁合同范本，提供招商策略建议、招商推广建议，进行店铺分割的修订，租金坪效的调整；招商工作全面展开,根据概念设计方案，提供店铺切割、主力店区域划分、业态组合的建议；进行主力店商家、各业态重点商家的访谈，反馈项目相关设计建议；开始主力店的招商。,物业公司、商业管理公司引入建议；提供物业公司、商业管理公司合作文本范本；协助项目审定物业公司、商业管理公司相关管理制度及收费标准；开业筹备的其他协调工作。,3、中期商业顾
43、问,CRIC的服务工作内容与服务报价,克而瑞的招商团队秉承以结果为导向的服务原则，为发展商提供精准资料与数据，制定全程针对性的总体招商策略及制定租赁政策和招商计划，有效指导招商工作.。 克尔瑞商业顾问通过高效率的招商代理服务，完成招商任务，保证项目的顺利开业。 市场动态跟踪 全程招商策略顾问 动线及店铺规划 业态组合 租户组合 租金政策 租金财务分析 招商计划 各项租赁文件 全程招商代理 开业筹备,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,4、招商顾问&代理,招商代理,建筑设计研讨,主力店招商,店铺分割,市场推广,全面招商,试营业,10,12,14,15,17,20,CR
44、IC的服务工作内容与服务报价,成功的商业项目运作必须基于谋定而动的整合推广，每个商业地产项目都要制定与自身适应的市场推广策略，以突出的项目之独特性及不断提供新颖的推广活动以满足消费者的需求。 无论是协助招商的推广活动方案，以及开业前后的造势营销，克而瑞均能为客户提供策划完整、线上线下整合的、别具特色的市场推广方案和高效执行 市场定位 目标消费群分析 建议市场推广策略与方案 广告文案设计 建议公关方案 制定营销计划预算 轮选品牌推广代理 监督&代理营销方案之执行,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,5、市场推广,市场推广,建筑设计研讨,主力店招商,店铺分割,市场推广,
45、全面招商,试营业,10,12,14,15,17,20,CRIC的服务工作内容与服务报价,项目的运营管理是项目的品牌建设和项目生命力、竞争力的持续基础，克而瑞的专业商业运营管理服务会成为项目可持续发展的保障。 营销管理 市场推广 促销管理 品牌管理 消费者关系管理 商家关系管理 运营管理 租务管理 广告位管理 服务品质监督 消费环境优化 招商管理 业态优化 租户调整 再招商 商家经营评估,商业管理,6、商业管理,商业管理,物业管理,资产管理,22,23,24,CRIC的服务工作内容与服务报价,房地产物业是最具潜力的资产，物业管理是最基础的日常工作，必须有专业管理方能发挥其最大价值。 开业前物业验
46、收与交接 二次装修管理 保安保洁服务 物业维护维修保养服务 设施管理 环境美化 节能管理项目 翻修施工 风险管理 管理审计与顾问服务 克而瑞将为业主、投资人创造最高价值，使业主、投资人的商业物业在激烈的竞争中脱颖而出，创造出一个高回报的物业。,CRIC商业顾问 : 中国领先的商业地产信息与解决方案提供商 ,物业管理,7、物业管理,商业管理,物业管理,资产管理,22,23,24,CRIC的服务工作内容与服务报价,克而瑞商业顾问拥有一个专业的资产管理与资本运作团队，熟悉国内外的投资环境与机构。可为每个商业地产项目提供有针对性的资本运作服务。 财务管理 运营绩效审计 资产买卖中介 融资策略&中介服务
47、 资产证券化顾问 克而瑞资产管理通过精细的规划分析，制定有效方案，并运用于项目的资产管理，从而提供更快的回报及更高的利润。,资产管理,8、资产管理,商业管理,物业管理,资产管理,22,23,24,CRIC的服务工作内容与服务报价,CRIC将为贵公司提供专业的、全面的策划服务，前期服务周期为2个月，约8个工作周。 项目服务成果分二个阶段提交，我司前期策划服务报价为60万，具体如下：,CRIC的服务工作内容与服务报价,中期商业顾问&招商代理、运营管理服务报价,CRIC的服务工作内容与服务报价,中国乐商会是新浪乐商打造的商家联盟。中国乐商会商家俱乐部目前已经聚集了超过5000家的国内外百货、超市、各
48、类型专业店、服装品牌、娱乐及餐饮店商家资源，其中包括100多家国际国内顶尖品牌主力店及500多个国际国内知名品牌。 同时利用新浪乐商的商业地产门户推广平台，将为开发商提供线上线下互动的全新招商服务。,中国最大的商家资源库中国乐商会商家俱乐部,商家+地产，全新商业地产解决之道科学的发展模式打造商业资源体,CRIC的服务工作内容与服务报价,战略商家合作伙伴,零售商家伙伴,休闲商家伙伴,餐饮商家伙伴,CRIC的服务工作内容与服务报价,品牌专卖商家/品牌（主力店）,CRIC的服务工作内容与服务报价,品牌专卖商家/品牌（次主力店）,CRIC的服务工作内容与服务报价,品牌专卖商家/品牌（品牌列举）,CRI
49、C的服务工作内容与服务报价,品牌专卖商家/品牌（品牌列举）,CRIC的服务工作内容与服务报价,品牌专卖商家/品牌（餐饮）,CRIC的服务工作内容与服务报价,策划成果的评定方法,CRIC观点：本司拥有完善的考核机制，同时与甲方采取评估表及阶段工作确认书的形式进行工作监督、沟通。,CRIC品控中心将通过专家论证、过程监测、成果审核等环节保障项目咨询服务的质量。,对项目咨询服务各环节进展情况进行跟踪，控制时间节点与服务效率。,对阶段性研究成果进行专家会审，从不同角度完善研究路径。,总经理、副总经理进行结论性成果的直接审核。,品控中心质量监测,过程监控,专家论证,成果审核,研究中心,咨询中心,研究团队技术支撑,数据研究,案例借鉴,课题报告,与第三方团队的协作工作方式,CRIC观点：以甲方牵头，参与第三方团队针对项目的讨论会议，与第三方团队一起帮甲方出谋画策的同时，也帮助甲方把控第三方对项目服务上的角度、方向问题。,真诚期待与贵司的合作！,
