镇江横山旅游地产开发整体战略及定位报告_世联_2011年.pdf

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1、本报告是严格保密的。 谨呈：扬州美特 为扬州美特树立旅游标杆项目为扬州美特树立旅游标杆项目 2011 A-2101-GW-2011-0010 镇江横山凹旅游地产开发整体战略及 定位报告 原原工作进度表工作进度表本次汇报针对第一阶段工作，即整体定位及发展战略本次汇报针对第一阶段工作，即整体定位及发展战略 研究研究 镇江至周边城市市调 市调资料整理分析 项目发展方向MECE讨论 国内外可参考案例研究借鉴 项目分析 内外部专家连线咨询 报告主体撰写 项目整体发展战略方案确定 定位报告回顾 开发模式部分撰写 实施策略研究部分撰写 开发模式及实施策略的方案 确定 2011/3/14 第三阶段第二阶段 2

2、010/5/52010/6/142010/7/24 回顾第一、二阶段报告 启动区选择 启动区策略及发展建议方 案落实 甲方首次甲方首次 沟通会沟通会 内外部专内外部专 家咨询家咨询 第一阶段成果第一阶段成果 专家评审会专家评审会 项目组内部、内项目组内部、内 外部专家咨询外部专家咨询 第二阶段成果专家第二阶段成果专家 评审会评审会 项目组内部、内项目组内部、内 外部专家咨询外部专家咨询 第三阶段成果第三阶段成果 专家评审会专家评审会 确定项目的 发展大方向 第一阶段 报告撰写 对定位报告整 体内容评定 第二阶段报告撰写对开发模式、实施 策略内容评定 第三阶段报告撰写启动区研究内 容评定 2 第

3、一阶段第二阶段 调整后调整后工作进度表工作进度表 镇江至周边城市市调 市调资料整理分析 项目发展方向MECE讨论 国内外可参考案例研究借鉴 项目分析 内外部专家连线咨询 报告主体撰写 项目整体发展战略方案确定 回顾第一阶段报告、 开发模式部分撰写 实施策略研究部分撰写 开发模式及实施策略的方案 启动区选择 启动区策略及发展建议方案 落实 2011/3/142010/5/152010/6/15 甲方首次甲方首次 沟通会沟通会 内外部专内外部专 家咨询家咨询 第一阶段成果第一阶段成果 专家评审会专家评审会1 1 第一阶段成果专第一阶段成果专 家评审会家评审会2 2 项目组内部、内外项目组内部、内外

4、 部专家咨询部专家咨询 第二阶段成果专第二阶段成果专 家评审会家评审会 最终成果修订最终成果修订 确定项目的 发展大方向 第一阶段 报告撰写 对定位报告整 体内容评定 第一阶段报告修订对开发模式、实施 策略内容攥写 启动区策略报告撰 写 报告修订 3 第一阶段第二阶段 本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度 为横山项目的开发提供第三方意见和建议为横山项目的开发提供第三方意见和建议 4 国内外案例研究项目调研深度访谈实地踏勘与研究 政府官员访谈：政府官员访谈： 镇江市旅游局 镇江市丁卯区发改委 镇江市丁卯区国土局 镇江市丁卯区

5、房产局 专业人士：专业人士： 镇江中国青年旅行社产品顾问 镇江市最佳西方国际酒店大堂经 理 镇江市万科蓝山置业顾问 镇江市申华.国际冠城销售经理 镇江市食品城商业顾问 镇江市义乌小商品市场招商顾问 调研区域：调研区域： 镇江城区，包括丹徒、京口、润州、 丁卯行政区域 镇江周边城市休闲度假区域，包括 南京、扬州、上海 查勘内容：查勘内容： 宏观经济背景和市场趋势 城市现状和未来发展战略 项目地块勘察 房地产市场调查 休闲旅游市场调查 商业和酒店市场调查 镇江房地产项目：镇江房地产项目： 南山一品 万科蓝山 申华.国际冠城 优山美地 中南世纪城 镇江商业项目镇江商业项目: : 亚太广场 义乌小商品

6、市场 镇江食品城 八佰伴 镇江酒店项目: 最佳西方国际酒店 明都大饭店 丽景国际饭店 镇江及周边城市休闲度假镇江及周边城市休闲度假 项目项目 镇江西津渡 镇江金山寺景区 镇江焦山风景区 南京雨花台 南京珍珠泉 扬州瘦西湖 扬州京华城中城 国内案例研究：国内案例研究： 东部华侨城 番禺长隆度假区 成都芙蓉古城 重庆洋人街 昆明世博生态城 杭州良渚文化村 南国桃园 国色天香 昆明世博园 厦门天湖度假区 达蒙山度假区 巽寮湾 国外案例研究国外案例研究: : 美国，奥兰多 日本，园博园 荷兰哈勒姆世园会 新加坡，圣淘沙 美国，太阳河社区 Bantam，印尼 Cancun,墨西哥 La Jolla，美国

7、加州 5 Chapter 0Chapter 0- -思路框架思路框架 定位前思考：定位前思考： 通过对项目基础指标和企业、政府双重目标的认知，提出核心 问题 Chapter 0Chapter 0- -思路框架思路框架 项目总占地约项目总占地约24002400亩，其中旅游用地占亩，其中旅游用地占 16301630亩，属于中等规模的旅游开发项目亩，属于中等规模的旅游开发项目 6 项目本体项目本体 规模与构成 本项目总占地规模约为2400亩 地块分为北部的旅游用地和南部的住宅用地，其中旅 游用地占地约1630亩，住宅用地占地800亩 16301630亩规模旅游开发项目亩规模旅游开发项目，在镇江会面在

8、镇江会面 临多大的挑战和机遇临多大的挑战和机遇？她又将会给镇江带她又将会给镇江带 来何种不同的声音来何种不同的声音？ 旅游用地旅游用地 16301630亩亩 住宅用地住宅用地 800800亩亩 镇江城市核心有南移趋势，新区建设遍地开花，传统的镇江城市核心有南移趋势，新区建设遍地开花，传统的 老城分区认知度依然最高，本项目所在的老城分区认知度依然最高，本项目所在的丁卯区未来规丁卯区未来规 划以高新技术产业和生活居住为主划以高新技术产业和生活居住为主，目前认知度不高，目前认知度不高 7 老城分区城市主中心 商业金融、旅游服务 南徐分区城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的 市级公共设施和生活居

9、住构成的多功 能复合型新城区。 丹徒分区新城区 以生活居住、高新技术产业和 第三产业为主的城市新区。 谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套 适量规模的城市生活区 丹徒分区丹徒分区 丁卯分区丁卯分区产业新城区产业新城区 以高新技术（教育、光电子）以高新技术（教育、光电子） 产业、科技信息服务和生活居产业、科技信息服务和生活居 住为主。住为主。 区域定位区域定位 城市规划 8 站在区域发展的角度，政府希望通过项目的开发带动区站在区域发展的角度，政府希望通过项目的开发带动区 域旅游度假产业的提升，实现社会效益和经济效益的平域旅游度假产业的提升，实现社会效益和经济效益的平 衡衡

10、 项目的成功开发 项目对于镇江的意义：将 逾1500亩地盘活，带动人气 提升整个区域价值，扩大 区域知名度 土地价值提升、环境改善、 税收就业机会增加和经济增 长 VISION横山旅游地产项目不 仅是单纯的生态旅游 度假项目，而且是对 城市空间环境和功能 的系统补充，是将镇 江人留在镇江的第一 步 项目本身对于丁卯片 区及镇江城市经济的 影响深远 政府目标政府目标 效益平衡 作为战略业务的创新尝试，集团希望借助创新的商业模作为战略业务的创新尝试，集团希望借助创新的商业模 式来把项目打造成镇江的新名片式来把项目打造成镇江的新名片 9 企业目标企业目标 双重提升 战略 项目 美特集团首次涉及旅游地

11、产项目，是战 略业务的重要尝试，具有示范意义 持续 发展 在未来相当一段时间内，具有持续发展 力的中长期项目 对于首次尝试旅游地产项目的美特来说，亟需寻求一种极具竞争力和差对于首次尝试旅游地产项目的美特来说，亟需寻求一种极具竞争力和差 异化商业模式来实现集团的首次尝试，让项目成为集团业务的新标杆，镇异化商业模式来实现集团的首次尝试，让项目成为集团业务的新标杆，镇 江城市的新名片！江城市的新名片！ 10 得出本项目面临的核心问题得出本项目面临的核心问题 项目梳理项目梳理 达到社会效益和经济效益的平衡，实现地尽其利 实现土地价值的提升，形成镇江的城市新名片 通过对项目地块现状的梳理，以及项目所在区

12、域在城市中的规划地位 + 问题聚焦问题聚焦 如何利用区域劣势，给予项目核心竞争力，实现政府、开发商双如何利用区域劣势，给予项目核心竞争力，实现政府、开发商双 盈利盈利 对于集团首次尝试旅游地产业务，需要寻求一条创新的发展路径对于集团首次尝试旅游地产业务，需要寻求一条创新的发展路径 和商业模式和商业模式 项目目标项目目标 思考过程：如何消除区域陌生给本项目带来的不利影响？如何通过准确的项 目定位和合理的发展模式打造项目的核心竞争力 ？ 11 通过对项目核心问题的界定，我们从以下思路通过对项目核心问题的界定，我们从以下思路 展开本项目的研究展开本项目的研究 城市发展趋势 城市发展现状 发展方向研发

13、展方向研 判判 发展使命研究发展使命研究综合效益评估综合效益评估 项目发展战略 项目发展主线 社会效益评估 经济效益评估 项目本体分析 案例分析与研究 发展规律阐述 项目发展使命 功能布局功能布局 项目地块功能选 择、配比、分区 国内外成功案例 引用 发展战略发展战略 整体定位整体定位 城市背景 VS 机遇研究 本体资源 VS 发展方向 发展路径VS项目定位 经济测评VS效益评估 12 Chapter 1Chapter 1- -项目发展机遇项目发展机遇 从城市群、城市、区域发展趋势出发：从城市群、城市、区域发展趋势出发： 通过城市群发展、镇江城市发展、丁卯区域发展等方面的 趋势分析，找寻本项目

14、面临的机遇 一、从长三角城市群层面发掘机遇一、从长三角城市群层面发掘机遇 区位优势决定了镇江将成为“长三角一体化”的最大受益者之一区位优势决定了镇江将成为“长三角一体化”的最大受益者之一 镇江镇江 14 南京都市圈南京都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈 杭州都市区杭州都市区 宁波都市区宁波都市区 上海核心区上海核心区 距离南京60km， 距离常州60km， 距离无锡100km， 距离苏州170km， 距离上海270km， 距离杭州280km 城市群分析城市群分析 区位 镇江处于中国经济最发达的地区镇江处于中国经济最发达的地区长三角经济区的北长三角经济区的北 翼，属于南京都市圈内，受到南京都市圈的辐

15、射较强翼，属于南京都市圈内，受到南京都市圈的辐射较强 南京都市圈也被称为南京一小时都市圈，包 括南京市、镇江市镇江市、扬州市、淮安市、马鞍 山市、滁州市、芜湖市、巢湖市等8个城市 镇江隶属南京都市圈内，受到南镇江隶属南京都市圈内，受到南 京的辐射较强，且项目紧靠苏锡常京的辐射较强，且项目紧靠苏锡常 都市圈，因此本项目应立足南京都都市圈，因此本项目应立足南京都 市圈，逐步辐射至苏锡常都市圈，市圈，逐步辐射至苏锡常都市圈， 再逐步向江苏及长三角辐射！再逐步向江苏及长三角辐射！ 15 显著的区位优势使项目辐射半径涵盖显著的区位优势使项目辐射半径涵盖2020个城市，个城市， 超过超过1 1亿人口，超过

16、亿人口，超过7 7万亿万亿GDPGDP的市场的市场 300km300km是区域型度假项目的核是区域型度假项目的核 心市场距离心市场距离 第一圈层：第一圈层：100km100km 第二圈层：第二圈层：300km300km 城市城市GDPGDP人口人口 第第 一一 圈圈 层层 南京、无锡、常州、 镇江、扬州 1.5万 亿 2600万 第第 二二 圈圈 层层 上海、杭州、苏州、 南通、泰州、盐城、 淮安、嘉兴、湖州、 合肥、芜湖、滁州、 铜陵、巢湖、马鞍 山等超过16个城市 7万亿1亿 城市群分析城市群分析 区位 上海上海 南京南京 杭州杭州 60km60km 长三角海陆交通发达，高铁从镇江到达南京

17、仅需长三角海陆交通发达，高铁从镇江到达南京仅需1515分钟分钟 ，到达上海，到达上海1 1个多小时；随着京沪高铁通车，镇江到达个多小时；随着京沪高铁通车，镇江到达 北京仅需北京仅需3 3个多小时，交通优势将愈发显著个多小时，交通优势将愈发显著 世界闻名的“黄金水道”长江和京杭大运河在此 交汇，沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而 过。 104、312国道和101、218、222、224、321省道构成 镇江与外省、市连接的公路网络。 镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里。南京禄 口国际机场和常州机场分别距镇江80公里和50公里。 通过镇江汽车客运新站，融合公交、客运、出租车、 航站楼

18、等各项中转功能，形成了一个零距离换乘、无缝 对接的城市客运枢纽。 沪宁高铁：已经通车。全长301公 里，列车最高时速350公里，共设 21座车站，像一条项链，将中国最 发达的长三角周边的8座城市串起， 使上海、南京以及苏州、无锡、常 州、镇江等城市形成同城效应同城效应 京沪高铁：今年6月通车。通车后， 从镇江到北京仅需3个多小时，从 镇江到上海仅需1个小时，这大大 缩短了镇江与北京、上海等城市的 时空距离。 城市群分析城市群分析 交通 16 重大交通项目的建设如城际列车、高速公路网络，沪宁高速公路扩建 等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金 流、技术流的互动，从而使城市体

19、系向网络化、产业分工向明细化的 方向发展。 交通快速发展交通快速发展 以核心城市为中心以核心城市为中心 的大范围松散状态的大范围松散状态 以核心城市为中心以核心城市为中心 网络化城市圈网络化城市圈 在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融在区域交通网络化的推动下，长三角城市群的一体化融 合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文合进程加快，长三角城市都将享有从中带来的经济和文 化理念方面的化理念方面的趋同效应趋同效应 城市群分析城市群分析 区域交通 17 此外，江苏省近年开始打造此外，江苏省近年开始打造南京都市圈计划南京都市圈计划，以南京为，以南京为 中心联动苏皖两省，打造中心联

20、动苏皖两省，打造“承东启西、承南接北承东启西、承南接北”的经的经 济区域带，未来辐射能力将大大加强济区域带，未来辐射能力将大大加强 功能定位：功能定位： 南京都市圈“承东启西、承南接北”，地处中国重要的沿海和沿江 发展轴线的交汇点，是东部与中西部经济发展的转换地带、南方与 北方经济发展的交融区域，具有战略性的枢纽地位； 南京都市圈地处长江三角洲的北翼，基础产业实力雄厚，科教优势 明显，文化底蕴深厚，是长江三角洲地区重要的基础产业、制造业 、科教文化基地之一。 总体目标：总体目标： 推动都市圈的经济、市场发展一体化，培育平等、互利的发展 环境； 针对市场、产业、基础设施、城市化等方面的共同发展制

21、定相 应策略，扩大区域合，创造多种灵活的合作方式，形成区域一体 化发展格局； 发展循环经济，走新型工业化道路，促进都市圈区域可持续发 展； 以长江为纽带，沿江城市为依托，联合培育都市圈信息生产和 信息服务中心，构建国际性的沿江先进制造业集群和以历史文化、 山水城林为特色的城市带。 南京 镇江 扬州 芜湖 滁州 马鞍山 “跨省城市群，地跨苏皖两省跨省城市群，地跨苏皖两省” “以南京为中心形成一个经济区域带以南京为中心形成一个经济区域带 ” 在近日出炉的国家“十二五”规划纲要（草 案）中，被称作是江苏铁路网的“中轴线” 的连淮扬镇铁路连淮扬镇铁路正式被写入其中。 这意味着苏中苏北将有铁路与苏南相衔

22、接， 南京都市圈的“辐射力”将大大增强。 城市群分析城市群分析 规划 机遇一机遇一镇江具有“承南接北、连东启西”的区位优势，并且这种优势将继续放大镇江具有“承南接北、连东启西”的区位优势，并且这种优势将继续放大 ，使得镇江有望成为苏南、苏北的“周转中心”，带来大量商务、旅游人群，使得镇江有望成为苏南、苏北的“周转中心”，带来大量商务、旅游人群 中国最发达的城市群中国最发达的城市群 镇江处于中国经济最发达的地 区之一长三角经济区的北 翼，南京都市圈和苏锡常都市 圈交界处 2020个城市，一亿的高质素人个城市，一亿的高质素人 口口 显著的区位优势使项目辐射 半径涵盖20个城市，超过1 亿人口，超过

23、7万亿GDP的 市场 文化、经济趋同文化、经济趋同 在区域交通网络化的推动下，长 三角城市群的一体化融合进程加 快，长三角城市都将享有从中带 来的经济和文化理念方面的趋同 效应 区位优势将逐渐放大区位优势将逐渐放大 此外，江苏省近年开始 打造南京都市圈计划， 以南京为中心联动苏皖 两省，打造“承东启西、 承南接北”的经济区域 带，未来辐射能力将大 大加强 周转周转 中心中心 成为都市圈内的成为都市圈内的“周转周转 中心中心”，区位优势持续，区位优势持续 放大，从而带来大量的放大，从而带来大量的 商务、旅游人群商务、旅游人群 二、从城市层面挖掘机遇二、从城市层面挖掘机遇 镇江近镇江近5 5年来的

24、经济保持高速增长，年来的经济保持高速增长，20102010年的年的GDPGDP远超远超 过苏南其他城市，显示出强大的后发优势，增长率达到过苏南其他城市，显示出强大的后发优势，增长率达到 13.3%13.3% 2005-2010年镇江GDP及增长率（亿元）2005-2010年镇江GDP及增长率（亿元） 1894.46664 1672.08 1408 1213 1025 834 16.08% 18.34% 22.90% 6.79% 13.30% 18.75% 0 500 1000 1500 2000 0% 10% 20% 30% 国民生产总值增长率 国民生产总值国民生产总值834834102510

25、2512131213140814081672.11672.1 1894.51894.5 增长率增长率6.79%6.79%22.90%22.90% 18.34%18.34% 16.08%16.08% 18.75%18.75% 13.30%13.30% 200520052006200620072007200820082009200920102010 2005-2010年镇江人均GDP（元）2005-2010年镇江人均GDP（元） 62000 54732 46473 40333 33229 28241 15.20% 21.40% 17.70% 15.00% 13.30% 17.80% 0 20000

26、 40000 60000 80000 0% 10% 20% 30% 人均国民生产总值增长率 人均国民生产总值人均国民生产总值28241282413322933229 40333403334647346473 54732547326200062000 增长率增长率15.00%15.00% 17.70%17.70%21.40%21.40% 15.20%15.20%17.80%17.80% 13.30%13.30% 200520052006200620072007200820082009200920102010 镇江市的整体经济运行情镇江市的整体经济运行情 况良好，国内生产总值和况良好，国内生产总值

27、和 人均人均GDP都保持着稳定都保持着稳定 增长态势，具备了良好的增长态势，具备了良好的 经济基础经济基础 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩停滞稳定发展高速发展高速发展 800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$ 启动期快速发展期平稳发展期平稳发展期减缓发展期 人均人均GDP与房地产发展关系与房地产发展关系 8,000-20,000US 根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDP水平决定了镇江房地产水平决定了镇江房地产 市场处于发展速

28、度较快的时期。市场处于发展速度较快的时期。 城市发展趋势城市发展趋势 社会经济走势 20102010年，随着政府对于城市建设力度不断加大，镇江年，随着政府对于城市建设力度不断加大，镇江 完成全社会固定资产投资完成全社会固定资产投资1327.081327.08亿元，同比增长亿元，同比增长 31.3%31.3%，在建亿元以上项目，在建亿元以上项目280280个，比去年增加个，比去年增加5959个个 2005-2010年镇江固定资产投资及增长率（亿元）2005-2010年镇江固定资产投资及增长率（亿元） 1327 1010.57 718.5 588 501.2 404.8 22.19%17.32%

29、23.81% 26.30% 31.30% 40.60% 0 500 1000 1500 0% 10% 20% 30% 40% 50% 固定资产投资增长率 固定资产投资固定资产投资404.8404.8501.2501.2588588718.5718.51010.61010.613271327 增长率增长率26.30%26.30% 23.81%23.81% 17.32%17.32% 22.19%22.19% 40.60%40.60% 31.30%31.30% 200520052006200620072007200820082009200920102010 去年新兴产业投资继续领跑，全市完成规模以

30、上新兴产业投资227.2亿元，同比增长106.1%， 占规模以上投资的比重达22.4%。 万达广场、中信广场、中电集团等重大项目进 展顺利对投资的快速增长起到了强有力的支撑作 用 去年全市在建亿元以上投资项目280个，比上 年同期增加59个；亿元以上项目本年完成投资 599.46亿元，同比增长53.6%。 2004-2010年镇江房地产投资及增长率（亿元）2004-2010年镇江房地产投资及增长率（亿元） 114.85 95.47 84.33 73.85 67.42 60.48 14.20% 9.54% 11.47% 54.29% 20.30% 13.20% 0 20 40 60 80 100

31、 120 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 房地产投资增长率 房地产投资房地产投资60.4860.4867.4267.4273.8573.8584.3384.3395.4795.47114.85114.85 增长率增长率54.29%54.29%11.47%11.47%9.54%9.54%14.20%14.20% 13.20%13.20%20.30%20.30% 200520052006200620072007200820082009200920102010 在镇江固定资产投资结构中，城市基本建设 投资占据较大比重，政府对于城市建设投入的 力度在不断加大，随着“南山北水”、“

32、两铁” 镇江站的建设，导致拆迁规模超常规增长。 大规模的拆迁是政府最奏效的举措，为房地 产市场制造了巨大的刚性需求的同时，也加大 了镇江市固定资产投资空间。 固定资产投资高速增长固定资产投资高速增长 房地产投资稳定增长房地产投资稳定增长 城市发展趋势城市发展趋势 固定资产增长 22 以第二产业为主，第三产业所占比例不高但处于快速以第二产业为主，第三产业所占比例不高但处于快速 发展阶段，形式以旅游、休闲为主，以金融保险业为发展阶段，形式以旅游、休闲为主，以金融保险业为 代表的高端服务业也占据一定比重代表的高端服务业也占据一定比重 产业结构中，第二产业所占比重第二产业所占比重 较高，制造业基础相对

33、坚实较高，制造业基础相对坚实，化 学原料及化学制品制造业、电气 机械、金属制品业、通用设备制 造业、造纸及纸制品业发展良好， 提供了大量工作机会，产业人口 数量大。 第三产业所占比例不高，但处于 快速发展阶段快速发展阶段，形式主要以旅游、以旅游、 休闲为主休闲为主，而金融保险业为代表 的高端服务业也占据一定比重。 镇江历年产业结构变化情况镇江历年产业结构变化情况 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 第三产业3837. 936. 73535. 536. 436. 536. 6 第二产业55. 85758. 960. 660. 459. 859. 960. 2 第一产

34、业6. 25. 14. 44. 44. 13. 83. 63. 4 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 城市发展趋势城市发展趋势 产业结构(1/2) 23 城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接决定城市发展规律表明，城市第三产业的发展水平直接决定 了城市的经济辐射能力，随着三产比例提高，镇江的城了城市的经济辐射能力，随着三产比例提高，镇江的城 市辐射力将同步提升市辐射力将同步提升 城市越发达，第三产业对经济的贡献越大；城市越发达，第三产业对经济的贡献越大； 第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强第三产业比重越高，城市经济的辐射能力越强 20

35、09年江苏八个城市产业结构比较2009年江苏八个城市产业结构比较 0 20 40 60 80 100 第三产业36. 4503836. 633. 935. 4734. 236. 5 第二产业6247. 558. 952. 947. 957. 065859. 9 第一产业1. 62. 53. 110. 518. 27. 477. 83. 6 苏州南京常州徐州盐城扬州泰州镇江 镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低。 城市发展趋势城市发展趋势 产业结构(2/2) 24 镇江房地产市场近年发展迅速，市内五区的商品房

36、成交镇江房地产市场近年发展迅速，市内五区的商品房成交 均价从均价从0808年的年的40004000元元/ /平米，攀升到今年的接近平米，攀升到今年的接近60006000元元 / /平米，受政策影响不大平米，受政策影响不大 2008-2010年镇江市区销售金额（元）2008-2010年镇江市区销售金额（元） 5436123153 14973027316 12072175879 0 5000000000 10000000000 15000000000 20000000000 销售额对数 (销售额) 销售额销售额54361231535436123153149730273161497302731612

37、07217587912072175879 200820082009200920102010 2008-2010年镇江市区销售金额（平方米）2008-2010年镇江市区销售金额（平方米） 2091798.98 3365677.5 1351043.6 0 1000000 2000000 3000000 4000000 市区销售面积对数 (市区销售面积) 市区销售面积市区销售面积1351043.61351043.63365677.53365677.52091798.982091798.98 200820082009200920102010 2008-2010年市区住宅成交均价（元/平方米）2008-

38、2010年市区住宅成交均价（元/平方米） 5771.19 4448.74 4023.65 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 成交均价对数 (成交均价) 成交均价成交均价4023.654023.654448.744448.745771.195771.19 200820082009200920102010 2010年全市商品房累计合同销售363.79万平方 米销售额为197.65 亿元，市区实现商品房累计合 同销售190.79万平方米，较上年同期减少 38.92% 其中实现商品住房累计合同销售 12744 套，合 同销售面积151.36万平方米，销售套数与上

39、年同 比减少41.5%，销售面积同比减少 42.54% 。 在成交价格上，2010年，市区商品房平均成交 价为6237元每平方米，较去年同期上涨了37.02% 城市发展趋势城市发展趋势 房地产走向 镇江计划镇江计划20112011年建设年建设120120个重点项目，预计完成投资个重点项目，预计完成投资 140140亿，项目所在的丁卯新区建设亿，项目所在的丁卯新区建设2020个项目，以新兴产个项目，以新兴产 业为主，现代服务业项目还有待增加业为主，现代服务业项目还有待增加 26 城市发展趋势城市发展趋势 重点建设项目 项目项目 名称名称 数量数量计划总投资（万元）计划总投资（万元） 201120

40、11年计划完成投资年计划完成投资 （万元）（万元） 新兴产业项目4055271991407500 现代服务业项目2852494301091236 传统产业升级改造项目243491676784190 农业产业化项目1160005000 基础设施项目1639508411091475 民生和社会事业项目112002100619000 合计120202372464998401 2011年丁卯新区的重点建 设项目依旧以产业为主，但 同时现代服务业项目的投资 比重在增加 新区在新兴产业项目和现 代服务业项目所占的比例均 名列前茅，区域未来发展价 值较高。 近年来镇江城市化水平快速上升，目前城市化水平达到近

41、年来镇江城市化水平快速上升，目前城市化水平达到 60%左右左右 27 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 12345678910111213141516171819 10% 30% 70% 起步阶段 加速阶段后期阶段 城市化率沿城市化率沿S S型曲线型曲线 变动变动 镇江历年人口变化情况镇江历年人口变化情况 0 50 100 150 200 250 300 37.0% 37.2% 37.4% 37.6% 37.8% 38.0% 38.2% 38.4% 总人口（万人）267.13267.19267.21267.61268.79 268.7826

42、8.77269.9 市区人口（万人） 100.04 100.51 101.36 102.01 102.72 102.82 102.81 103.39 市区/总人口37.4%37.6%37.9%38.1%38.2%38.3%38.3%38.3% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 镇江历年城市化情况镇江历年城市化情况 44.0% 41.4% 43.1% 50.7% 58.5% 59.8% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009

43、年 2009年全市总人口269.9万人，市区人口 103.39万人，城市化率为61.3%。 从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加 速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁 移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优 异。 城市发展趋势城市发展趋势 人口及城市化(1/2) 典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。随着产业。随着产业 结构调整，人口结构将向内梯形结构发展，城市中高端结构调整，人口结构将向内梯形结构发展，城市中高端 人口比重将上升人口比重将上升 28 城市主要社会阶层城市主要社会阶层 人口结构人口结构当前镇江人口结构是典型的金字 塔结构。 社会阶层

44、构成社会阶层构成高端客户以私营业主、企事 业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人 口占城市消费人口的比重较少；职业经理人、 专业型技术人才、教师等构成城市中端消费人 群；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、 普通城市居民等构成的低端人群。 发展趋势发展趋势随着镇江城市发展，制造业向科 技行业转化，高级职业型人才增加，城市中端 人口比重将上升，人口结构由金字塔结构向内 梯形结构发展。 未来镇江人口结构的变化未来镇江人口结构的变化 制造业为主，人 口数量少，高端 客户以私营企业 主为主 制造业向高科技转 变；高级职业经理 人和专业技术人员 开始增多 城市进入稳定成熟的发展 阶段 进入研发阶段，

45、中间力量 和高收入人群壮大 金字塔结构金字塔结构内梯型结构内梯型结构 高端人口高端人口 中端人口中端人口 低端人口低端人口 橄榄型结构橄榄型结构 城市人口结构发展规律城市人口结构发展规律 城市发展趋势城市发展趋势 人口及城市化(2/2) 随着收入提高，居民的消费重点不仅仅满足与吃穿用基随着收入提高，居民的消费重点不仅仅满足与吃穿用基 本层面，更愿意在房地产、汽车、黄金等高端消费上投本层面，更愿意在房地产、汽车、黄金等高端消费上投 资资 社会消费品零售总额平稳增长。社会消费品零售总额平稳增长。1-11 月全市累计实现社会消费品零售总额 504.48亿元，同比增长18.8%（扣除 同期商品零售价格

46、指数2.8%，同比增 长15.6%）。高于全省平均增幅0.2个 百分点，高于苏南平均增幅0.4百分 点，继续位列苏南第一。 餐饮、住宿业保持较快的增长。餐饮、住宿业保持较快的增长。去年 1-11月，全市餐饮业实现零售额 50.11亿元，同比增长34.5%；批发 零售业实现零售额449.93亿元，同比 增长17.3%；住宿业实现零售额4.44 亿元，同比增长18.3%。 汽车、房地产消费暴涨。汽车、房地产消费暴涨。其中交通电 器设备类中汽车类销售形势继续火爆 ，实现汽车类零售额52.76亿元（限 上企业），同比增长51.6%。随着城 市改造大面积的拆迁、商品房交易形 成的装修热，由此带来了房屋装

47、修的 热潮，导致家俱类等消费大幅增长， 1-11月累计增长94.7%。 2005-2010年镇江社会消费品零售总额（亿元）2005-2010年镇江社会消费品零售总额（亿元） 560 488 410 331 280 203 0 100 200 300 400 500 600 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额社会消费品零售总额203203280280331331410410488488560560 200520052006200620072007200820082009200920102010 镇江市2005-2010年人均可支配收入及人均消费性支出（元）镇江市2005-2010年人均可支配

48、收入及人均消费性支出（元） 0 5000 10000 15000 20000 25000 人均可支配收入人均消费性支出 人均可支配收入123941429116775190402094923075 人均消费性支出8335919612008141691303114357 200520062007200820092010 29 城市发展趋势城市发展趋势 居民消费倾向 但由于镇江的休闲娱乐和高端消费场所的缺失，出现了但由于镇江的休闲娱乐和高端消费场所的缺失，出现了 镇江中高端购买力外流的现象，在周末或节假日去周边镇江中高端购买力外流的现象，在周末或节假日去周边 城市游玩、消费已成为潮流城市游玩、消费已

49、成为潮流 镇江人购物爱往南京、上海跑，东乡 一带以及扬中、丹阳的市民还愿 意去临近的常州购物。 市民 王小姐 在南京、上海、无锡、宁波等地的卡地亚、欧 米茄品牌专柜销售清单中，都留有镇江籍顾客 的刷卡记录 基于大量的市场调研后，将两大品牌带到了镇 江。运行头一个月，就做出了200万元的销售 业绩。 宁波瑞星钟表有限公司的总经理 任涛 我地地道道句容人，也是镇江人，南 京镇江都没亲戚，也没上过学和工作 过，可是镇江从小到大就去过两次， 而且只是为了转车所以一般情况 下都是去南京玩。 镇江句容市民 冯先生 凭我在这里的几年经验，镇江的同学无论是穿着， 消费并不比苏锡常差。原因是镇江人有钱没地方消

50、费。而且镇江由于交通方便，购买力大量外流。 曾经有报道南京新街口四大百货商场在去年五一黄 金周期间镇江的信用卡消费占了总额的五分之一。 你从节假日从南京上海回来的火车上的人流和提着 的大大小小的奢侈品的包包就证明了镇江这座小城 的购买力。 常州市民 刘先生 30 城市发展趋势城市发展趋势 居民消费倾向 根据规律，随着镇江国民经济进入高速发展阶段，旅游根据规律，随着镇江国民经济进入高速发展阶段，旅游 成为一种生活方式，消费者强烈的个人生活化的度假需成为一种生活方式，消费者强烈的个人生活化的度假需 求急需释放求急需释放 生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光旅游观光旅游 理念理念 需求需求 特征特征