1、 专题报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业 发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不 应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投 资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业证券研究报告】 研究结论 研究结论 ? 长期看，德国房价变化趋势与其宏观经济、居民收入、人口变化密切相 关 长期看，德国房价变化趋势与其宏观经济、居民收
2、入、人口变化密切相 关。德国房价两阶段：阶段 1958-1995 年，房价高增长期。阶段 1996-2008 年，房价低增长期。相对应，德国 GDP 1958-1995 年均增速 达到 7.8%， 而 1996-2008 年， GDP 年均增速大幅下降为 2.3%； 从 1993 年后， 德国居民工资和收入下降后步入低增长期； 60-80 年代德国城市化 处于快速增长期，96 年之后，城市化率几乎达到顶点。 ? 德国整体房价较低，与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的 城市发展模式以及成熟的住房制度等有关。 德国整体房价较低，与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的 城市发展模式以及
3、成熟的住房制度等有关。2009 年，德国人平均月收入 2400-3000 欧元，普通住宅均价 1000-2000 欧元/平米，房价收入比约 3.1 倍。而我国，2010 年人均可支配月收入 1592 元人民币，商品住房成 交均价 4723 元/平米，房价收入比约 7.4 倍。 ? 合理的货币供应量。合理的货币供应量。 1970-1995 年德国房价持续上涨的 26 年间， 德国 （M2 增速-GDP 增速）的均值为 5.7%，我国 1985-2010 年的 26 年间，（M2 增速-GDP 增速）的均值高达 11.9%。1969-1998 年，德国 M2/GDP 介于 0.24-0.34，而我
4、国 1985-2010 年 M2/GDP 从 0.58 上升至 1.82。 ? 德国充足的住房供应。德国充足的住房供应。1995 年德国住房 3499 万套，人口约 8200 万，户 均拥有 1.28 套住房，住房处于明显的供过于求的状况。而我国 2009 年 户均城镇家庭仅拥有 0.81 套住房，处于明显的供不应求。 ? 德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。体现在：1、德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。体现在：1、单个城 市人口规模很小，但其数量多且分布均匀。2、德国有便捷的交通网络和 发达的汽车工业。德国每平米公里土地有铁路和公路 0.75 公里，8000 万 人共拥
5、有 4000 万辆汽车。 而我国截至 09 年底， 每平方公里土地仅有铁路 和公路 0.38 公里。3、德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、 工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。 ? 德国住房制度对控制房价起到了积极作用。1、与中国不同，德国坚决否 定房地产“支柱产业”说 德国住房制度对控制房价起到了积极作用。1、与中国不同，德国坚决否 定房地产“支柱产业”说。2、多元化的住宅供应体系。2、多元化的住宅供应体系。德国土地私有， 所以政府鼓励自建房、合作建房，从而提高了住房供应的效率，同时打破 开发商对房屋供应的垄断。德国的自建房比例高达 61%、开发商建房仅 占 38%。 3、 高
6、税制遏制炒房3、 高税制遏制炒房。 在德国从事地产买卖涉及税种包括土地税、 土地购买税及资本利得税，重重高税负打击了炒房行为。其中，持有环节 的土地税率约为 0.35%； 买卖环节的土地购买税约为 3.5%， 资本利得税 为收益的 25%。4、繁荣的租房市场。4、繁荣的租房市场。2006 年德国的自有住房率仅为 41.6%，租赁住房率达 58%。租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律 对于房客一边倒的利益保障。5、独立的房价评估机制。5、独立的房价评估机制。德国各类地产价 格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。 6、法律手段对房价涨幅进行管制。房价超过合理价的 20%，
7、出售者将被 罚款；超 50%，出售者则可能获刑。 6、法律手段对房价涨幅进行管制。房价超过合理价的 20%，出售者将被 罚款；超 50%，出售者则可能获刑。 ? 对我国的借鉴意义：1、增加供应是解决高房价的根本之道；2、发展城 市圈，缩短区域差距；3、降低地方政府对房地产依赖度，改变土地财政； 4、大力发展利于租房人的租赁市场；5、对房价进行必要的管制。 对我国的借鉴意义：1、增加供应是解决高房价的根本之道；2、发展城 市圈，缩短区域差距；3、降低地方政府对房地产依赖度，改变土地财政； 4、大力发展利于租房人的租赁市场；5、对房价进行必要的管制。 国外房地产市场专题研究系列之一：国外房地产市场
8、专题研究系列之一： 德国房地产市场 杨国华 房地产行业高级分析师 860166210585 860166218100886 执业证书编号：S0860210030001 行业评级 看好看好 中性 看淡（维持）（维持） 国家/地区 中国/A 股 行业 房地产业 报告发布日期 2011 年 3 月 4 日 股价表现股价表现 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-03 房地产业指数上证综合指数 房地产行业
9、房地产行业 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 目录 一、德国房价变化的两个阶段一、德国房价变化的两个阶段. 4 二、德国房价变化与经济、收入、人口的关系二、德国房价变化与经济、收入、人口的关系. 4 1 房价与整体经济发展的高度相关性 .4 2 房价与居民收入的明显相关性 .5 3 房价指数与人口变化.6 三、德国低房价及其形成原因三、德国低房价及其形成原因. 7 1 低货币供应量 .7 2 德国充足的住房供应.8 3 德国均衡的城市发展模式.8 4 德国住房制度对控制房价起到了积极作用.9 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产
10、市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 图表目录 图 1：德国房价指数变化情况 .4 图 2：德国房价指数与名义 GDP 增长率变化情况 .5 图 3：德国房价指数与居民工资收入指数 .6 图 4 M2/GDP .8 表 1：德国房价指数与名义 GDP 增长率变化情况 .5 表 2：德国城市化率进程 .6 表 3 德国 M2 增速与 GDP 增速的变化情况.7 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 伴随我国新一轮房地产调控政策的出台，房地产行业的“德国模式”成为当下热议的话 题。“德国房价十多年不涨”的描述更是被各大论坛、报刊
11、引用转载。德国的房价变化 情况究竟如何？其房价的背后又有哪些特点？为此，我们试图从德国经济、居民收入、 人口变化、货币供应、住房供应、城市发展模式、住房制度等多个层次对德国的房地产 市场进行分析，以为我们判断中国房价未来走势，以及未来的房地产调控政策带来一些 借鉴和参考。 一、德国房价变化的两个阶段一、德国房价变化的两个阶段 从 1958 年至 2008 年， 德国房价变化大致可以划分为两个阶段。 第一个阶段是从 1958 年-1995 年，房价基本处于持续上升期，年均增幅达到 5.3%。第二阶段是从 1996 年至 2008 年，尤其是 1996 年至 2005 年这十年间，德国房价增长幅度
12、极低，房价年均仅上涨 0.7%。 图图 1：德国房价指数变化情况：德国房价指数变化情况 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 199
13、9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 房价指数变化率（右轴）房价指数（左轴） 一阶段二阶段 数据来源：CEIC，东方证券研究所 二、德国房价变化与经济、收入、人口的关系二、德国房价变化与经济、收入、人口的关系 1 房价与整体经济发展的高度相关性房价与整体经济发展的高度相关性 从德国经济与房价指数变化曲线来看， 二者在 1959年至 2008年基本保持同步变化。 图 2 可以看出，在 1958 年至 1995 年，德国经济处于高速增长期，名义 GDP 年均增速 达
14、到 7.8%，房价增速达到 5.2%。在此期间经济增长波动较大，相对应的是房价增速也 处于同向变动。在 1996 年至 2008 年，德国经济步入低增长时期，名义 GDP 年均增速 大幅下降为 2.3%，相对应的是房价年均增幅下降至 1.4%。 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 图图 2：德国房价指数与名义：德国房价指数与名义 GDP 增长率变化情况增长率变化情况 -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981
15、1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 德国房价指数变化率（右轴）德国GDP增长率 数据来源：CEIC，东方证券研究所 表表 1：德国房价指数与名义：德国房价指数与名义 GDP 增长率变化情况增长率变化情况 时间 历时 GDP 年均增速房价整体涨幅 房价年均涨幅 1958 年-1967 年 10 年 8.70% 50.30% 4.70% 1968 年-1977 年 10 年 9.70% 91.10% 7.20% 1978 年-1987 年 10 年 5.30% 46.70% 4.40% 1996 年-20
16、05 年 10 年 1.90% 6.70% 0.70% 数据来源：CEIC 东方证券研究所 2 房价与居民收入的明显相关性房价与居民收入的明显相关性 德国房价指数与居民工资和收入指数变化呈现明显正相关。 从 1993 年后， 德国居民 工资和收入开始下降， 并在 1996 年后步入低增长甚至不增长时期， 伴随收入增长拐点的 出现，房价也由快速上涨期进入稳定低增长期。 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 图图 3：德国房价指数与居民工资收入指数：德国房价指数与居民工资收入指数 40 50 60 70 80 90 100 110 120 1
17、30 1980年 1982年 1984年 1986年 1988年 1990年 1992年 1994年 1996年 1998年 2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 德国:工资和收入指数房价指数 数据来源：CEIC 东方证券研究所 3 房价指数与人口变化房价指数与人口变化 人口变化对住房需求以及房价会产生巨大影响。我们这里所说的人口变化主要指人 口迁徙（体现为城市化率的提升）。 18151840 年，德国农业人口开始向城市转移。1891 年，德国城市人口已经超过 农村人口。随着经济的快速发展，到 1900 年，德国城市人口在全国人口中的比例已达 54.4%，远远超过法国、美
18、国和俄国。6070 年代与英国相差无几，城市化率在 70% 80%之间。到 1980 年德国一举超过了英国， 城市化率达到 92.0%，到 1996 年，德国 城市化水平已达 94.6%。其中，在 60 年代至 80 年代，是德国城市化速度非常快的时 期，城市化率年均约增加 1.1 个百分点。而 96 年之后，城市化几乎达到顶点，人口迁徙 对城市住房需求的影响基本消失。 表表 2：德国城市化率进程：德国城市化率进程 时间 德国城市化 年均增加 备注 1900 年 54.4% 1960 年 70% 0.3% 1900-1960 年均增加 1980 年 92% 1.1% 1960-1980 年均增
19、加 1996 年 94.6% 0.2% 1980-1996 年均增加 数据来源：中经网 东方证券研究所整理 见中经网德国城市化的历史进程及特色 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 三、德国低房价及其形成原因三、德国低房价及其形成原因 以2009 年为例，德国人的平均月收入为2400-3000 欧元，普通住宅的每平米均价 为1000-2000 欧元，一套90平米的普通住宅的房价收入比（以两口之家进行计算）仅 为3.1倍左右。而我国，2010年人均可支配月收入1592元人民币，而商品住房成交均价 达到4723元/平米，一套90平米的普通住宅
20、的房价收入比（以三口之家进行计算）房价收 入比约7.4倍。 我们认为，德国低房价与其低货币供应量、充足的住房供应、均衡的城市发展模式 以及成熟的住房制度等密切相关。 1 低货币供应量低货币供应量 一切价格都是货币现象。货币最终将体现在 GDP 中，或者其他领域价格中。我们用 （M2 增速-GDP 增速）以及 M2/GDP 指标来反映实体经济吸纳货币的能力。 历史数据显示， 从 1970-1995 年德国房价持续上涨的 26 年间， 德国 （M2 增速-GDP 增速）的均值为 5.7%，而我国从 1985-2010 年的 26 年间，（M2 增速-GDP 增速）的 均值高达为 11.9%。从 1
21、969-1998 年，德国 M2/GDP 介于 0.24-0.34 的低水平，而我国 从 1985-2010 年 M2/GDP 介于 0.58-1.82 的持续上升的高水平。 从上述指标来看，德国货币主要流向了实体经济，这也成为德国房价较为合理的重 要原因，而我国货币在满足实体经济的需求之外，大量的流向了他处，而这个去处之一 很可能就是房地产。 表表 3 德国德国 M2 增速与增速与 GDP 增速的变化情况增速的变化情况 德国 历时 M2 年均增速 GDP 年均实际增速 M2增速-GDP增速M2增速-GDP增速CPI M2 增速-GDP 增速-CPIM2 增速-GDP 增速-CPI 1970
22、年-1979 年 10 年 9.80% 3.10% 6.70% 4.90% 1.80% 1980 年-1989 年 10 年 6.70% 1.80% 4.90% 2.90% 2.00% 1990 年-1995 年 6 年 9.70% 4.20% 5.50% 3.40% 2.10% 1970 年-1995 年 26 年 8.60% 2.90% 5.70% 3.80% 1.90% 中国 历时 M2 年均增速 GDP 年均实际增速 M2增速-GDP增速M2增速-GDP增速CPI M2 增速-GDP 增速-CPIM2 增速-GDP 增速-CPI 1985 年-1998 年 14 年 26.00% 10
23、.10% 15.90% 9.98% 5.92% 1999 年-2010 年 12 年 17.50% 10.10% 7.40% 1.72% 5.68% 1985 年-2010 年 26 年 21.90% 10.00% 11.90% 6.60% 5.30% 数据来源：CEIC 东方证券研究所 见2010年12月王屹的房价调控的德国经验。另注：目前的汇率1欧元=8.9046人民币 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 图图 4 M2/GDP 0.34 1.82 1.24 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.
24、40 1.60 1.80 2.00 1969年 1971年 1973年 1975年 1977年 1979年 1981年 1983年 1985年 1987年 1989年 1991年 1993年 1995年 1997年 1999年 2001年 2003年 2005年 2007年 2009年 德国M2/GDP中国M2/GDP 数据来源：CEIC 东方证券研究所 2 德国充足的住房供应德国充足的住房供应 1995 年德国住房 3499 万套，住宅面积西部地区人均 35 平方米，东部地区人均为 28 平方米。1998 年底，全德国住宅已达 3800 万套，人均面积 36 平方米。当时德国 人口约 820
25、0 万。若以户均 3 人计算，1995 年德国户均拥有 1.28 套住房，住房已经处于 明显的供过于求的状况，这就难怪德国房价近十多年来基本没有上涨。 这一点我们有必要和中国现状做个对比。我国 2009 年城市化率为 46.59%，城镇人 口约为 5.94 亿，按户均人口 3 人计算，大约有 1.98 亿户城镇家庭，目前我国城镇存量 住宅约为 1.6 亿套，户均拥有 0.81 套住房，处于明显的供不应求状况，这应该是我国房 价近年来快速上涨的根本原因。 见2000年9月12日，财贸所杨圣明等人撰写的报告德国、英国住房制度考察报告 3 德国均衡的城市发展模式德国均衡的城市发展模式 中国区域发展严
26、重失衡，导致人口过多的向少数发达的沿海大中城市集中，总量的 供不应求在局部区域又被失衡的人口流动所放大， 这样的结果必然加剧住房的供求矛盾， 导致一线城市及东部发达沿海城市房价更大幅度的上涨，进而带动了全国房价的快速上 涨。而德国均衡的城市发展模式却有效的缓减了总量与局部之间的住房供需矛盾，对控 制房价起到了积极作用。 ? 在城市规模和分布上，德国从未面临过“大城市病”的压力。在城市规模和分布上，德国从未面临过“大城市病”的压力。德国最大的城市柏林 目前的人口为 340 万，港口城市汉堡以 180 万人位居第二，第三大城市慕尼黑约为 130 万人。相形之下，100 年来，巴黎的人口从 360
27、万增至 1200 万，伦敦人口由 620 万增 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 至 1400 多万，柏林的人口却仍然与 1910 年的规模相当。虽然单个德国城市的人口规模 很小，但其数量多且分布均匀，形成了分散却又是人口最集聚的城市圈。比如位于莱茵 河畔的德国第九大城市杜塞尔多夫，市区人口仅为约 57 万人，在以其为中心的方圆 500 公里范围内却是拥有 1150 万人口的莱茵-鲁尔经济区。 ? 德国城市均衡分散的分布特点首先源自于其政治、历史及文化等多重因素。德国城市均衡分散的分布特点首先源自于其政治、历史及文化等多重因素。在历史
28、 上，德意志是由众多小的城邦国组成，直到 19 世纪末由铁血宰相俾斯麦实现统一，20 世纪又屡经战乱和分裂，德国地方经济文化的发展一直呈均衡而分散的态势。德国的法 律和民主政治体制也必然产生这种城市格局，德国宪法第 106 条规定，“德国应追求区 域的平衡发展和共同富裕”。目前德国有 16 个联邦政府，它们的行政权力和财政相对独 立，比如德国的中央政府不能决定全国统一的教育体系设定，各个联邦政府可以自己决 定。 ? 德国城市的分布与其便捷的交通网络和发达的汽车工业有关。德国城市的分布与其便捷的交通网络和发达的汽车工业有关。 国土面积仅为 35 万平 方公里的德国拥有 3.5 万公里铁路和 23
29、 万公里公路（包括 1.2 万公里高速公路），相当 于每平米公里土地有铁路和公路 0.75 公里。作为汽车制造大国的德国汽车普及率极高， 8000 万德国人共拥有 4000 万辆汽车。而我国 960 万平方公里的国土面积，截至 09 年 底，铁路运营里程数为 8.6 万公里，公路总里程约 358 万公里，相当于每平方公里土地 有铁路和公路 0.38 公里，远低于德国。 ? 德国宪法保障选举、工作、迁徙、教育等公民权利没有城乡差异。德国宪法保障选举、工作、迁徙、教育等公民权利没有城乡差异。德国农民要进城， 只需到市政局登记并且按规定纳税，就可成为城市居民，但其实德国大中小城市之间以 及城乡之间的
30、基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异，德国小城镇的 通讯、电力、供水等条件与大都市相比丝毫不差，医院、学校、购物场所等一应俱全。 但其实德国大中小城市之间以 及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异，德国小城镇的 通讯、电力、供水等条件与大都市相比丝毫不差，医院、学校、购物场所等一应俱全。 很多德国的大企业也并非出自大城市， 比如德国的标志性企业西门子就位于仅有 10 来万 人口的爱尔兰根（Erlangen），城里一半人口在西门子工作。所以，德国人对于居住地 有足够多的选择，不必挤“独木桥”拥进大城市以获得更好的工作机会和社会地位，反 而是中小城镇的吸引力更
31、大一些。 2004 年的统计数据显示， 德国有年的统计数据显示， 德国有 82 个个 10 万人口以上 的行政区， 万人口以上 的行政区，70%的人口分布在的人口分布在 200010000 人的小型城镇里。人的小型城镇里。 ? 德国城市模式的另一个值得借鉴之处，是它的每个城市都有自己的特点和定位。德国城市模式的另一个值得借鉴之处，是它的每个城市都有自己的特点和定位。柏 林是文化、工业中心；汉堡是最绿的港口城市、贸易中心；慕尼黑是博览会之都、啤酒 城，以及因乡村风格而得名的“百万人村庄”；科隆是媒体业中心、香水之都和化工中 心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德
32、是煤 钢基地；莱比锡是历史名城。“德国的城市即使再小也很自信。”同济大学城市规划系 副教授卓健对商务周刊说，“而中国的情况是小城市学中等城市，中等城市学大城 市，一个县城也要搞大广场、100 米宽的大马路，很荒谬。“ 附作家李承鹏的一段博文附作家李承鹏的一段博文：在美国，如果想从政你可以去华盛顿，搞金融可以去纽约，演电影可去 洛杉矶，做工业就去底特律，如果你什么事情都不想做就去新奥尔良听明间音乐。就连意大利，也 分时尚之都米兰，工业之都都灵，或者去罗马当个考古学家 4 德国住房制度对控制房价起到了积极作用德国住房制度对控制房价起到了积极作用 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房
33、地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 （1）否定房地产“支柱产业”说）否定房地产“支柱产业”说 与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说， 将其作为社会福利机制的重要一环。德国的经济支柱是工业（汽车、电子、机械制造和 化工是德国的四大工业支柱产业），雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，高 附加值的现代化制造业，维系了德国的经济繁荣。此外，服务业、旅游业发达，在德国 的经济中起着重要的补充作用。而房地产业从某种程度上讲更多的是像医疗卫生一样， 属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是指望它成为会下“GDP 蛋”的老母 鸡。德国宪法第 20 条规定，“
34、德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国 家”。与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，此项规定 也是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。 房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。虽然德国政府特别是地方政府掌 握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府 的房租收入或税收收入。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民 众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅仅是选票，而是整个政党及政治家的政治 生命。 （2）多元化的住宅供应体系，打破开发商的供应垄断）多元化的住宅供应体系，打破开发商的供应垄断 在住宅供应量方面，德
35、国每年按照人口需求制定各个层次的详细的住房建设规划， 以满足新增的住房需求。同时，考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、 中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结 构明确规定所有住房中福利房的比例。以此来保证不同收入阶层居民的住房需求能够得 到满足。 住宅供应形式上，德国采取多元化的住宅供给。首先，德国鼓励自建房、合作建房，住宅供应形式上，德国采取多元化的住宅供给。首先，德国鼓励自建房、合作建房， 打破开发商对房屋供应的垄断，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。打破开发商对房屋供应的垄断，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。合作社共同建 房已成为德
36、国住宅建设的主要组织形式之一，占每年新建住宅总数的比例超过 30%。政 府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证； 三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等， 均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，等等。 德国也曾有过房屋极度短缺的时代。 除了二战后西德动员全民建房外， 1989 年柏林 墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人 所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建 居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。 这在德国掀起了一场“企业
37、建房热”。实际上，直到2003 年，德国各行业公司所拥 有的住房还超过了260 万套。直到2004 年，德国能源巨头Eon、钢铁巨头蒂森克虏伯才 分别将旗下的13.8 万套和4.8 万套住房最终出手。 其次，德国政府鼓励私人建房。其次，德国政府鼓励私人建房。德国政府通过减免税收和其它奖励措施对私人建房 予以鼓励。同时，经申请还可以得到私人建房贷款。在私有土地产权机制下，居民自建在私有土地产权机制下，居民自建 住房是一种比较普遍的形式，且德国私人投资建筑住房占总建筑中的比例最大，大概在住房是一种比较普遍的形式，且德国私人投资建筑住房占总建筑中的比例最大，大概在 国外房地产市场专题研究系列之一：德
38、国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 61%左右。左右。1999 年后，东西德的流动趋于平衡，德国住房进入稳定期，私人住房建筑占 建筑总量 61%，房地产开发商的建筑占 38%，国家仅占 1%。 为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了 几个方面的优惠： 建房费用可在最初使用住宅的 12 年内折旧 50 （后又改为在最初 8 年内折旧 40），从而降低房主应纳税的收入；申请建房的贷款也可从应纳税的收入 中扣除；免征 10 年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予 收入较低的购房人不同程度的购房补贴， 绝大部分的德国人都可
39、以享有不同额度的补贴。 （3）高税制遏制炒房）高税制遏制炒房 在德国从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、 土地购买税及资本利得税， 重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。 首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区 分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建 筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照 税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值， 一年一缴。 根据联邦统一的税率， 建筑用土地的税率为 3.5， 独户住宅土地税率
40、分两类， 价值在 75000 马克以内的税率为 2.6，75000 马克以上的税率为 3.5，双户住宅税率 为 3.1。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税 收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估， 并在房产证书中备注）的土地税。 其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦 可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基 础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为 3.5%。对于买卖获利部分，政府还 将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益
41、的 25%。土地 购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。 （4）繁荣租赁市场）繁荣租赁市场 发达的房屋租赁市场在稳定房价方面也发挥了重大的平衡作用。据德国联邦统计局 的数据，1999 年德国的自有住房率为 41%， 42%为私人出租房，17% 为各类公共与 社会住房。而到 2006 年的最近一次统计德国自有住房率还是保持在 41.6%，其结构几 乎没有任何变化。德国的租赁住房率达 58%，77%的年轻人都是“租房族”。 租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。德国有非常 完善的租房法，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效 保证了市场
42、的租房需求。数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。 制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁 双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制： 如果房东所定的房租超出合理租价的 20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉， 且结果不仅是房租应立即降 20%，房东也将受到最高 10 万马克的罚款。如果房东所定 的房租超出合理房租的 50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判 三年徒刑。而对于其中谈及的合理租价，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的 国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专
43、题研究系列之一：德国房地产市场 市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房 租价格统计来制定一张租房价格表。 该表详细列示不同类型、 不同地理位置房屋的合理 租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合 理与否的依据。 另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出 20%，就 作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的 上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房 屋进行了返修装修之类，他可以要求 10%到 25%的涨幅。一般来说，租房合同签订
44、后， 房客的利益就会得到充分的保障。 除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律规定，房东将房 子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费 用。如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。根据先前法庭判例中曾出 现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低 80%，如果雨水 严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低 50%，如果淋浴设备有损无法使用，房客可 提出将房租降低 16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权 仅属于房客。包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更 不能要求
45、房客搬出。 另外, 在德国, 由于租房者协会一直是非常强势的政治团体， 其不仅通过各种游说活 动保护租房者的自身利益，同时还通过对话博弈使住房租金支出长期保持在收入的 25% 左右，并且使其成为一种社会习俗约定。 也许正是这种租赁制度，导致德国人的购房文化非常淡薄。是否拥有一套住房并不 构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源。在德国，人们的观点不是非得要 买一栋房子、有自己的房子才行，这个观点的确和其他国家的人不太一样。 （6）独立的房地产价格评估机制）独立的房地产价格评估机制 德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商 说了算，也不是由政府说了算，而是由
46、独立的地产评估师来评估认定。 德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商 说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的 评估结果负责 30 年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照 联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制订当地“地价图”的“基准 价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这 类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。 虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房 者，都不可能单独影响“指导价”的
47、制定。 “指导价”之所以能够得到有效执行，在于德 国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。评 估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。 房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后 即受法律认可。评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。同时评估师对于 自己的评估报告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。被法院 判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔 付，评估师还需用个人财产补偿。一般评估报告的担保期至少为 2 年：按照德国民法为 5 国外房地产市
48、场专题研究系列之一：德国房地产市场国外房地产市场专题研究系列之一：德国房地产市场 年，按照建筑合同法规为 2 至 4 年。 除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。这是一个政府鼓励下 的非政府组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。委员会委员一般由有多年 地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和政府对 他们专业资格的审批及信誉度的审批。他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房 地产评估获取报酬，不会从委员会或政府方面拿工资。德国人非常重视信誉和社会的认 可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。这一点也很好地保证了评估工作的 独立性。房地
49、产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产 交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的 法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证， 公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委 员会作为备案。委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位 置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格 参考。然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具 一张地价图。图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同 的参考价。 （7） 法律手段遏制房地产超额收益法律手段遏制房地产超额收益 按照法律，对于房价超高乃至暴利者，地产商甚至会因所构成的违法行为承担刑事 责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的 20%为“超高房价”，根据德国经 济犯罪法规定，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将 面临最高 5 万欧元的罚款。 如果地产商制订的房价超过 50%则为 “房价暴利” ， 触犯 刑 法构成犯罪，出售者将受到更高罚款，以及最高被判处三年徒刑。 参考文献：参考文献： 1 包宗华 从新加坡和德国经验看中国房价调控的重要性 2 任志安 德国的住房组合贷款及其借鉴 3 毛
