1、第一章 政策环境一、调控政策 从2007年第三季度调控的实际执行上，可以总结为以下几个方面： 落实2007年政府房地产调控主要是对以往多项调控政策的落实和执行。近几年出台的一系列政策已经基本囊括了调控的各大方面，今年主要是贯彻实施去年的各项政策，并通过市场检验各项政策的效果。 加息与存款准备金率到第三季度为止，人民币存贷款基准利率年内多次上调，加息等调控虽不仅针对房地产市场，但对于房价的调控应起到一定效果。加息将抑制房地产需求，同时提高房地产开发商的资金成本，导致房地产供给减少。有助于抑制房地产价格的过快上涨。2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的突出矛盾也进一步凸显，投资增长过快的
2、势头不减。而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。2007年内8次提高存款准备金率可以相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济持续快速协调健康发展。 二、调控政策明细2007年三季度房地产相关政策法规名称单位 颁布时间实施时间关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知国务院办公厅 2007年06月01日2007年06月01日关于贯彻落实（关于规范房地产市场外资准入和管理的通知）有关问题的通知商务部、国家外汇管理局2007年6月8日2007年6月8日国土资源部关于征集基本农田和土地整理标识的公告国土资源部2007年08月08日2007年08月08日中华人民共和国城市房地产管理法（2007年
3、修订）全国人民代表大会常务委员会2007年08月30日2007年08月30日实际耕地与新增建设用地面积确定办法国土资源部2007年09月05日2007年09月05日国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知国家发展改革委 建设部2007年09月10日2007年09月10日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部2007年09月21日2007年11月1日关于印发工程建设项目招标代理机构资格认定办法实施意见的通知建设部2007年09月21日2007年09月21日关于在全国土地执法百日行动中切实履行国家土地督察职责的通知国家土地总督察办公室2007年09月21日20
4、07年09月21日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行 中国银行业监督管理委员2007年9月27日2007年9月27日2007年三季度个人相关金融政策名称单位颁布时间实施时间金融机构客户身份识别和客户身份资料及交易记录保存管理办法中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会2007年06月21日2007年06月21日关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知(2007年第117号)建设部2007年07月20日2007年07月20日建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知(建金管2007199号)建设部20
5、07年08月21日2007年021日2007年三季度天津市房地产相关政策法规名称单位 颁布时间实施时间天津市人民政府办公厅转发市建委拟定的天津市新家园居住区建设管理暂行办法的通知天津市人民政府办公厅2007年7月13日2007年7月1日天津市人民政府批转市规划局拟定的天津市控制性详细规划管理暂行规定的通知天津市人民政府2007年8月29日2007年8月29日央行近年调整利率调整时间调整内容2006年4月28日金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。2006年8月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。2007年3月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。2007
6、年5月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点；五年期存款基准利率上调0.54个百分点，五年期贷款基准利率上调0.09个百分点。2007年7月20日一年期存款基准利率将由现行的百分之三点零六提高到百分之三点三三；一年期贷款基准利率亦同步上调零点二七个百分点，由现行的百分之六点五七提高到百分之六点八四；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调零点零九个百分点。2007年8月22日上调金融机构人民币存贷款基准利率零点二七个百分点。5年以上贷款利率上浮0.18，达到7.56，而公积金贷款利率也再次上调0.09百分点，达到5.04，
7、和2004年10月份加息前的商业贷款利率持平。央行近年存款准备金率调整调整时间调整内容2006年7月5日上调0.5个百分点至8%。2006年8月15日上调0.5个百分点至8.5%。2006年11月15日上调0.5个百分点至9%。2007年1月15日上调0.5个百分点至9.5%。2007年2月25日上调0.5个百分点至10%。2007年4月16日上调0.5个百分点至10.5%。2007年5月15日上调0.5个百分点至11%。2007年6月5日上调0.5个百分点至11.5%。2007年8月15日上调0.5个百分点至12%。2007年9月25日上调0.5个百分点至12.5%。2007年10月25日上
8、调0.5个百分点至13%。第二章 土地市场一、天津市土地市场情况 土地供应情况据统计，天津市2007年第三季度共出让成交土地57幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。一季度的土地成交区域主要为郊县住宅用地，二季度的土地成交区域主要为郊县工业和其他用地，三季度成交的塘沽地区和市中心城区地块大大的拉升了整体的平均地价，成交区域的变化导致了平均地价的大幅变化。 成交区域分布2007年第三季度本市土地成交面积达430万平方米。东丽区和津南区土地成交面积位居榜首，这也是今天天津市环外新家园计划的重要起步；塘沽区位居第三，占全市总成交面积的13%
9、。本市红桥区以及河北区、汉沽区、大港区、宁河县无土地供应。 区域土地价格2007年第三季度本市土地交易总金额达到170多亿元。本季度河东区的两幅住宅用地以其较好的地理位置高价拍出。楼面地价分别为6600元/平方米和8800元/平方米，刷新了本市历史以来的最高成交价格。新家园计划开启，东丽区、津南区本季度土地大幅增长，众多外地资深开发企业华侨城、住总集团、天房发展等国内知名开发企业接踵而至，纷纷大幅拿地。预计2008年新家园项目将形成集中的产品供应。按照土地所属区域结合土地成交面积和总价，可以得出区域内的土地成交平均价格。依据不同土地用途和规划，土地价格也千差万别。2007年第三季度天津市土地成
10、交价格图 成交土地性质本市上半年成交地块中，住宅用地共27幅，占总出让面积的74%，其次是商服公公共设施用地22幅，占总出让面积的22%，工业用地和公寓用地各占3%和1%。2007年第三季度天津市土地成交性质图 经济适用房用地07年三季度，天津推出经济适用房土地2幅，面积达162715.5平方米。经济适用房土地的平均成交价格为零，而限制其对外的销售价格，这种零价格获得土地，限制销售价格的方式是本季度出现的新看点。土地编号土地位置土地面积 (m2)容积率用地性质使用年限 (年)用地单位备注经济适用房（招）2007-05东丽区津滨大道南侧88745.9不大于1.8居住70年天津市河西区建设开发总公
11、司房屋平均售价每平方米3990元,房屋最高售价每平方米4189元.经济适用房（招）2007-04西青区芥园西道与福姜路交口73969.6居住70年天津天房投资有限公司建筑总规模152000平方米，房屋平均售价每平方米4102元房屋最高售价每平方米4430元数据来源天津市土地交易中心2007年成交地块网上公布情况二、滨海新区土地市场 土地供应成交情况据统计，天津市滨海新区2007年第三季度共出让成交土地18幅，总成交面积为75.91万平方米，总成交金额达17.98亿元，平均地价为2368.1元/平方米。 土地成交区域已成交地块中，空港物流区3块，塘沽区11块，保税区1块，开发区、汉沽区、大港区无
12、土地出让。其中塘沽区成交面积居首，占新区总成交量的75%，其次是空港物流区，占新区总成交量的20%。土地出让统计（按成交区域） 土地成交性质2007年第三季度成交土地中，住宅用地为零，商服公共设施用地占总出让成交面积的85%，其次是混合型公寓（商务公寓）占到14%，工业用地占1%。土地出让统计（按使用性质） 土地成交价格2007年滨海新区第三季度共成交土地11幅，土地成交金额达17.98亿元。工业用地平均成交地价为389元/平方米，公寓用地平均成交地价为1312万元/平方米，商服公共设施用地平均成交价格为2572元/平方米，全区整体品均地价为2368元/平方米。 土地供应特征从07年第三季度滨
13、海新区土地交易的具体情况看，以商服为主，辅以高级公寓等设施用地占市场主流，工业用地成交一幅，纯居住和以居住为主的土地没有供应和成交。由于土地资源的稀缺性和不可再生性，在外部环境稳定发展的前提之下，土地价值呈平稳上升趋势。重点地块的出让，竞争较为激烈，致使土地价格被抬升到一定的高位，土地价格升高导致房价势必升高。土地供应分布不均衡。城市开发热点的中心城区土地供应为零，大宗土地供应减少。成交区域由塘沽区中心区域向河南区域和滨海新区其他区域进一步转换。今年上半年滨海新区土地交易市场有以下特点 ：居住用地退出市场，商服用地出让量比重在逐渐加大，占到了滨海新区出让总量的大半。开发区作为滨海新区的核心区域
14、，自去年下半年至今土地推出量稀少。而塘沽区的土地供应也主要集中在河南区域。其他区域中，汉沽区、大港区土地出让为零。第三章 滨海地区房地产市场一、滨海核心区市场情况 各项目供应情况截至到2007年9月底开发区、塘沽区重点项目总供应面积为118万、未供应面积为319万，如不考虑上图中天保金海岸的157万的未开面积，则潜在供应为152万，主要供应区域在塘沽区，面积为119万。 价格变化情况：进入下半年以来，塘沽区近期由于大面积拆迁影响的原因，导致各个中低端楼盘，特别是现房、准现房项目销售火爆。同时带动了滨海核心区整体房价有了较大涨幅，7月份价格上升还较缓慢，进入8月份以后，开发区、塘沽区价格均快速上
15、涨，目前开发区均价为9500元/、塘沽区的均价为6100元/.（以上图表为房管局备案数据，因此有一定滞后性） 滨海核心区主要楼盘动态（1）在售项目项目名称板块三季度均价当前项目情况万科金域蓝湾开发区11000/7号楼110116，3号楼135142御景园邸三期开发区8700元/只剩3楼185爱丽榭开发区10000元/只剩300顶层万通新城国际开发区10000元/1期07年10月入住，现在销售2期面积110140东方名居开发区9000元/只剩 102、185伴景湾开发区9600元/只剩顶层180观澜逸境开发区8500元/只剩少量余房贻港城塘沽区4600元/只剩4套，后期开发时间未定紫云华庭塘沽区
16、6900元/只剩3套紫云绿洲塘沽区7500元/1期只剩150、200，2期整体发售贻成尚北塘沽区5700元/现销售133户型欧美风情小镇塘沽区5900元/整体发售中目前市场上在售楼盘中除金域蓝湾、万通新城、紫云绿洲、欧美风情小镇外，其余项目均进入尾盘期，目前只有少量较大户型发售。（2）滨海核心区第三季度清盘项目项目名称板块尚海国际塘沽区世纪向阳居塘沽区五栋楼时代名居塘沽区安邦艺景塘沽区三季度市场由于拆迁影响的原因，大多数现房、准现房项目销售火爆，目前上述4个塘沽区现房项目已经在本季度清盘。 （3）潜在项目项目名称板块当前项目情况滨海新城开发区一期已售罄，2期预计08年开盘天保金海岸开发区珊瑚城
17、已售罄，高层开盘时间未定融科心贻湾塘沽区2、3、5、6号楼已经全部售罄。预计10月份推出87户型水域未来城塘沽区2期只剩160180平方米，预计10月底销售裕川家园塘沽区只剩7号楼面积为110130开盘时间未定弘基天城塘沽区当前封盘，还剩110、130预计元旦后销售，价格为7500元/平方米泰和新都塘沽区1期只有两栋楼未开盘，其余已售罄盛兴东海岸塘沽区开盘时间未定世纪祥和家园塘沽区预计年底开盘蓝山国际塘沽区一期已经全部售罄，二期尚无开盘计划潜在供应主要是新增项目和后续项目，由于2007年第三季度过后，滨海核心区出来了短暂的准市场空白区，本年度内新增项目，已开盘部分也已清盘或接近清盘，预计待开发
18、楼盘将在年底推出。（4）营销推广情况事件滨海新城7月1日认购2007年8月11日东丽湖万科城泰达公交515路开通金域蓝湾7号楼2007年7月4日开盘2007年6月底响锣湾基础设施建设一期完工2007年9月23日,万科金域蓝湾新品3号楼公开发售2007年7月6日上午，盛星东海岸项目奠基开工2007年7月8日，贻成泰和新都开盘2007年7月15日，融科心贻湾2期B卡认购2007年9月5日万通先锋公司拟以37392万元收购天津富铭置业有限公司100%的股权，该公司目前正在开发水域未来城项目，在建及未建面积为280237平米。9月底万科金域蓝湾景观示范平台即将盛装开启活动u 2008“达沃斯经济论坛”
19、几近激逐，终定滨海，终定万通新城国际板块泰达时尚广场国际会展中心。u 2007年8月25日下午4点，万科金域蓝湾一场热烈而温馨的活动2007宜家新品慈善拍卖会u 2007年7月8日，蓝山国际在天津万丽泰达酒店举行产品说明会u 2007年7月21日下午，在盛星东海岸售楼中心举行“盛星东海岸风水之旅” u 2007年7月21日晚，万通华府在滨海新区泰达国际酒店暨会馆，开展了 “跨界”主题系列活动第一站的序幕u 2007年8月，万通新城国际两周年，举办“争金夺银、迎奥大典”活动u 2007年8月4日，“水域未来城牵手奥运冠军创建08先锋社区”大型活动在水域未来城举办u 2007年9月20至25日，祥
20、和家园售楼中心举办温馨中秋活动u 2007年8月11日，融科心贻湾2期举办推荐会u 2007年8月11日,由港通(天津)置业有限公司举办的“2007贻港城缤纷假日嘉年华”活动u 2007年8月18日下午，万通华府悄然展开CROSSOVER跨界发现之旅第二站活动u 2007年8月18日，盛星东海岸样板间开发u “贻成金铺”产品推介盛会定于2007年9月15日(周六)下午2：00-4：00在开发区万丽泰达酒店举行u 万通华府开工盛典于8月28日上午9时58分在工地现场举行u 万通地产9月开展生活节活动贯穿9、10月份的“绿色社区形象大使评选活动”也将同期启动二、底商情况 季度动态贻成金铺发售贻成金
21、铺在本季度发售，所涉及项目为贻成所属底商项目，推出后市场反应良好，目前还有20余套，面积在200-400平方米左右，价格在9000-14000元/平方米。云锦兰亭底商发售 目前只剩300500、200平方米底商，价格为17500元/安邦艺景底商销售中途停止安邦艺景底商在9月份预计销售，价格为18000元/,后因合作公司的原因停止销售，开盘时间未定。五栋楼时代名居底商发售底商为330平方米3层底商，价格14000元/平方米。 项目信息表类别项目名称开发商位置建筑面积万建筑形式单体面积套数销售均价万/塘沽阳光金地天津兴渤海建设发展有限公司中心北路西，胜利宾馆南0.7独立和底商20030未定水域未来城中国广厦集团天津富铭置业有限公司新北公路、厦门路22-3层商业街200未定未定裕川家园天津塘沽区裕川置业有限公司河北路、车站北路0.323层150-2001808城市之光天津钜康国际发展集团有限公司福州道与河北路交口1一拖三1030030001.1开发区天保金海岸天保房地产开发公司三大街、太湖路40独立多样未定未定东方名居天津东方名居置业有限公司第二大街与翠园东路交口1.82层20012未定云锦兰庭天津宏基伟业房地产投资有限公司第一大街、南海路0.72层20036未定伴景湾天津星运（集团）有限公司第四大街、北海路0.52层，独立未定未定未定
