2003年三季度中国房地产行业分析报告.doc

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1、中国房地产行业季度分析报告要点提示 运行情况:1-9月份,全国房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。三季度,全国房地产开发投资、土地开发面积、新开工面积和商品房销售价格增速出现不同程度的下降。 存在问题:土地市场秩序亟待规范;资金的供求渠道需要调整;商品房空置面积涨幅扩大;区域性房地产市场过热。 趋势预测:预计四季度房地产行业仍将继续保持30%左右的增长,但增幅可能放缓,结构性调整有可能展开。从中长期来看,房地产业发展前景广阔。 热点问题:解读房地产金融;土地政策调整的背景。 44目 录 三季度市场运行状况3一、房地产开发投资继续高速增长3

2、二、房地产资金到位情况较好5三、新开工面积增速放缓6四、商品房销售额持续增长8五、房地产价格保持平稳上涨9六、“国房景气指数”呈回落态势12七、部分地区市场运行特点分析14 存在问题及相关建议20一、土地市场秩序亟待规范20二、资金的供求渠道需要调整22三、商品房空置面积涨幅扩大24四、区域性房地产市场过热28 发展趋势预测31一、四季度行业发展增速可能放缓31二、未来中长期发展前景广阔32 热点问题分析34一、健全房地产金融快速发展的建议34二、土地政策调整背景透视38附录:基础数据平台41一、全国房地产开发投资完成额41二、三大地区房地产开发投资完成额41三、商品房销售额41四、商品房住宅

3、施工销售面积42五、全国完成开发土地面积42六、全国土地交易价格指数43七、全国房屋销售价格指数43八、全国房屋租赁价格指数44中国房地产行业季度分析报告 运行情况 三季度市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-9月份,全国房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于同期固定资产投资增幅1.4个百分点。其中商品住宅开发完成投资4453亿元,同比增长28%。从房地产开发投资增长速度看,东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为28.9%、42.3%、45.8%,中、西部地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-9月房地产开发投资完成额单位:亿元,%累计完成额去年同期比去年同

4、期增长全 国6495.014862.732.8东部地区4639.63579.828.9中部地区960.8669.142.3西部地区894.7613.845.8数据来源:国家信息中心从房地产开发投资完成额的构成情况看,建筑工程实际完成投资4092.36亿元,同比增长29.6%;安装工程实际完成投资257.85亿元,同比增长27.3%;设备工器具购置完成投资84.04亿元,同比增长23.2%;其他费用完成投资2060.76亿元,其中土地购置费1272.17亿元,同比增长52.6%。图1-1 1-9月份房地产开发投资完成额构成情况在商品住宅开发完成投资额中,经济适用住房完成投资383.23亿元,同比

5、增长11.3 %,占商品住宅投资的比重为5.9%;办公楼投资完成307.93亿元,同比增长39.8%,所占比重为4.7%;商业营业用房完成投资781.11亿元,同比增长44.6%,所占比重为12.0%。 图1-2 按工程用途分1-9月份房地产累计开发投资情况图1-3 1-9月份房地产开发投资完成额比重二、房地产资金到位情况良好1-8月份,全国房地产开发到位资金达到7766亿元,同比增长47%,低于1-7月增长49.2%的水平。其中,东、中、西部地区到位资金分别为5838亿元、951亿元、976亿元。表1-2 2003年1-8月房地产资金来源情况单位:亿元全国总计东部中部西部合计7765.755

6、838.23951.42976.1国内贷款1940.631535.3183.16222.16利用外资121.41102.8215.952.64自筹资金2285.251520.87424.29343.09其他资金3411.812677.52326.74407.55数据来源:国家信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成,在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态,1-8月份占比约44%,说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大;自筹资金占比约30%,绝对规模增长迅速,显示出房地产企业自身实力虽有一定增强,但整体

7、抗风险能力还有待进一步提高;房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源,一般情况下,房地产开发企业的资金20%-30%直接来自银行贷款,占房地产项目总投入30%-40%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款,再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款,因此至少60%以上的房地产投资都源自银行。如果商品房最终大量积压,开发商无法支付银行贷款与建筑商费用,只有将房子抵押给银行与建筑商,而建筑商的资金也是银行贷款,最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。从而,在这条资金链中,银行成为房地产风险的最大承担者。图1-4 1-8月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工面积增速放缓1-9月份,全

8、国房地产新开工面积增速为30.4%,低于上半年0.6个百分点,低于1季度5.5个百分点,增速开始放缓。其中,中部地区完成土地开发面积同比增长58.2%,成为增长最快的地区。图1-5 1-9月份三大地区商品住宅累计施工、销售面积1-9月份,开发企业土地购置面积23082.20万平方米,同比增长了44.7%,全国完成土地开发面积11368万平方米,同比增长38.9%。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长,导致土地价格上涨较快。图1-6 1-9月份全国土地购置与开发面积1-9月份,全国累计完成房屋竣工面积15325.8万平方米,同比增长34.9%,其中,竣工商品住宅12716.6万平方米,同比增长3

9、2.7%;完成房屋销售面积15189.2万平方米,同比增长35.9%,其中销售商品住宅13649.8万平方米,同比增长35.3%,房地产二级市场供销两旺。图1-7 1-9月份商品房竣工与销售面积增长率四、商品房销售额持续增长在商品房持续热销的背景下,1-9月份全国商品房平均销售价格保持上升,全国实现商品房销售额3736.43亿元,同比增长41.4%。其中销售给个人3449.34亿元,同比增长44.1%;销售面积15189.24万平方米,同比增长35.9%。图1-8 2003年1-9月商品房销售额情况五、房地产价格保持平稳上涨三季度,全国房地产价格继续保持平稳上涨。国家统计局对全国35个大中城市

10、房地产市场调查显示,与去年同季相比,房屋销售价格上涨4.1%;土地交易价格上涨8.8%,房屋租赁价格上涨1.8%。不同地区房屋销售价格涨跌互现,如上海21.5%,涨幅比二季度增加3.4个百分点;宁波16.1%,减少0.3个百分点;青岛15.9%,增加2.5个百分点;南京8.9%,减少0.6个百分点;昆明和乌鲁木齐等城市房屋销售价格则继续呈现降势,且降幅比二季度有所增加。表1-3 2003年三季度35个大中城市房地产价格指数表单位:%房屋销售价格土地交易价格房屋租赁价格三季度季度累计三季度季度累计三季度季度累计全国104.1104.6108.8108.1101.8101.8北京100.2100.

11、2100.9100.5106.3109.1天津104.6103.0103.0103.097.8102.2石家庄100.1100.0100.2100.199.099.2太原102.6102.5130.8128.599.5102.5呼和浩特100.3100.6102.2102.5100.798.9沈阳109.4104.9114.0116.4102.2100.7大连101.5100.7104.8102.699.298.9长春100.1100.8103.0103.7100.7105.3哈尔滨100.0100.1100.0102.196.898.5上海121.5117.1108.4110.2102.31

12、02.1南京108.9108.6108.0106.0104.1105.5杭州105.6105.1142.0136.1104.1104.4宁波116.1117.7106.4113.6104.4105.6合肥103.0104.5107.4106.9102.9102.3福州100.6101.2107.6106.299.098.6厦门102.4102.4102.0102.0101.599.9南昌103.9104.3112.9111.5102.9103.6济南103.2102.4103.9103.2100.299.8青岛115.9113.6101.9101.899.699.4郑州101.2101.810

13、1.5100.898.399.3武汉102.4103.6101.8104.399.597.9长沙100.7100.2100.4100.6101.5100.7广州99.299.8100.0100.099.7100.0深圳102.4101.7104.3101.699.599.8南宁103.0102.2100.0101.9100.0102.2海口102.0102.198.0100.292.291.5成都102.5101.9109.9106.5100.8100.2贵阳101.3101.2100.1100.3100.3101.4昆明97.398.6100.0100.0100.8100.2重庆101.31

14、04.5102.7119.795.698.8西安101.4101.3100.4100.699.399.1兰州100.4100.3100.0100.099.399.4西宁101.3101.7102.7103.7101.2103.2银川101.4102.0105.0103.2105.098.6乌鲁木齐99.899.8100.0100.3101.6100.3(一)房屋销售价格上涨幅度小幅回落。三季度,伴随着房地产开发投资和销售的持续增长,房屋销售价格继续保持上涨。与去年同季相比,三季度全国房屋销售价格上涨4.1%。分类型看,商品房销售价格比去年同季上涨5.3%。在商品房销售中,住宅价格上涨5.9%,

15、其中,经济适用房和普通住宅销售价格分别上涨1.2%和6.6%,豪华住宅价格上涨2.9%;非住宅用房销售价格上涨3.4%,其中,写字楼和商业用房销售价格分别上涨3.7%和3.1%,其他用房销售价格上涨6.8%。公房销售价格比去年同季上涨0.8%。 图1-9 全国房屋销售价格指数变动情况(二)土地交易价格涨幅增加。三季度,土地交易价格比去年同季上涨8.8%,比二季度涨幅增加1.7个百分点。其中,居民住宅用地交易价格上涨13.1%,比二季度涨幅增加1.3个百分点;商业旅游娱乐用地交易价格上涨7.1%,增加3.1个百分点;工业用地交易价格上涨1.0%,涨幅与二季度相同;其他用地交易价格上涨3.5%,增

16、加1.6个百分点。图1-10 2003年全国土地交易价格指数(三)房屋租赁价格上涨1.8%。 三季度,全国房屋租赁价格比去年同季上涨1.8%。受部分地区上调公房租价和城市改建拆迁等因素影响,住宅租赁价格上涨9.2%,涨幅比二季度增加4.5个百分点,其中公房和私房的租赁价格分别上涨0.8%和19.5%。办公用房和商业用房租赁价格则分别下降0.9%和1.4%。厂房仓库租赁价格下降1.0%。图1-11 全国房屋租赁价格指数变动情况六、“国房景气指数”呈回落态势9月份,“国房景气指数”为106.65点,比8月份下降0.24点,比去年同期上升1.68点。今年前9个月,“国房景气指数” 持续保持在较高水平

17、运行,变化不大。但受到政府加大对土地和资金供应宏观调控力度的影响,特别是央行“121”号文件对房地产市场的作用逐步显现,进入8月份以来,“国房景气指数”持续回落,但仍然高于去年同期水平。今年前三季度,全国房地产开发投资与销售面积持续保持增长态势。房地产开发投资继续保持30%以上的增长速度,但增幅比前几个月有所回落;商品房的持续旺销直接带动了商品房销售价格的稳定增长,但增长幅度也呈逐月回落的态势;新开工面积和竣工面积依然保持强劲增长,推动“国房景气指数”保持在106点以上。初步预计,今年四季度,“国房景气指数”将继续在107点左右波动,年底将会高于上年的总体景气水平。图1-12 2002年初至今

18、国房景气指数变动情况9月份,构成“国房景气指数”的分类指数值与去年同期相比,除商品房平均销售价格保持下降以外,其余分类指数均呈现不同程度的增长或持平。其中,竣工面积、新开工面积、资金来源和土地转让收入分类指数同比上升幅度都超过了3个点,是带动“国房景气指数”高于去年同期的主要因素。土地开发面积分类指数。 9月份,土地开发面积分类指数为114.86,比8月份下降0.92点,与去年同期持平。今年以来,土地开发面积分类指数呈现明显的“高开低走”态势,而且波动幅度较大。3月份达到123.63点,是近几年的最高值;6月份回落到115.97点;近三个月逐步趋于平稳,在115点左右的水平波动。新开工面积分类

19、指数。 9月份,新开工面积分类指数为108.73,比8月份下降0.42点,比去年同期上升3.59点。1-9月份,新开工面积为3.66亿平方米,同比增长30.4%,增幅继续减缓。竣工面积分类指数。 9月份,竣工面积分类指数为110,比8月份上升0.85点,比去年同期上升3.21点。今年前9个月,竣工面积分类指数除了8月份以外均高于110点的水平,2月份曾经达到123.06点,是1999年以来同期的最高值,成为带动“国房景气指数”上扬的主要因素。商品房销售价格分类指数。 9月份,商品房销售价格分类指数为97.26,比8月份下降0.47点,比去年同期下降1.48点。在商品房持续热销的背景下,今年前9

20、个月商品房平均销售价格保持上升,但增幅有所回落。1-9月份,商品房平均销售价格为2460元平方米,同比增长4%。其中,商品住宅平均销售价格为2314元平方米,同比增长4%。商品房空置面积分类指数。 9月份,商品房空置面积分类指数为95.83,比8月份上升1.68点,比去年同期下降1.40点。空置面积分类指数的下降,表明商品房空置面积的增幅同比有所回落。今年以来,商品房空置面积依旧保持增长态势,但增幅低于去年同期水平。1-9月份,全国商品房空置面积同比增长8.8%,比去年同期下降1.8个百分点。其中,商品住宅空置面积同比增长7.9%。图1-13 2002.7-2003.9月国房景气指数及主要分类

21、指标变动情况七、部分地区市场运行特点分析(一) 北京房地产市场进入平稳发展时期1-9月,北京房地产景气指数(简称“京房景气指数”)值为104.1,比去年同期上升1.11点。从前三季度的情况来看,景气度受完成开发土地面积和竣工面积分指数大幅上升的影响,一季度景气度上升到2002年以来的最高点(106.33),二季度受到“非典”的影响,“京房景气指数”回落,在104点上下小幅震荡,但较上年同期仍有小幅上升。进入三季度以来,各月“京房景气指数”保持在略高于104点的水平,比去年同期高出1.11点。从总体来看,北京市房地产开发进入一个相对平稳的发展时期。 1-3季度,“京房景气指数”8个分类指标中呈现

22、6升2降格局,其中下拉总指数的首要因素是土地购置费指数大幅下降了29.33点;拉动总指数上升的主要因素是完成土地开发面积指数上升27.99点,竣工面积指数上升了3.8点。其余分指数升降幅度不大,对总指数影响有限。房地产开发投资:前三季度完成开发投资723.8亿元,同比增长18.1%;其中用于商品住宅的投资402.1亿元,增长4.7%;用于办公楼的投资81.6亿元,增长46.9%;用于商业营业用房的投资31.5亿元,下降4.1%;其他类投资增长48.5%。本年资金来源:前三季度用于开发的资金到位1294.0亿元,同比增长67.7%;其中国内贷款384.6亿元,增长74.8%;自筹资金247.5亿

23、元,增长48.3%;其他资金来源中的定金及预收款546亿元,增长65%。土地购置费:前三季度交付土地出让金114.7亿元,同比增长32.3%。新开工面积:前三季度新开工各类商品房2069.9万平方米,增长25.3%;其中商品住宅1577.5万平方米,增长22.0%。完成土地开发面积:前三季度完成土地开发面积522.9万平方米,同比增长125.8%。竣工面积:前三季度竣工各类商品房889.7万平方米,增长45%,其中商品住宅738.7万平方米,增长44.7%。空置面积:截止到9月底全市空置商品房面积为860.6万平方米,同比增长19.4%;其中商品住宅空置699.5万平方米,增长20.1%。销售

24、价格:前三季度本市销售各类商品房875.1万平方米,增长65%,实现销售额419.3亿元,增长69.1%;销售商品住宅827.3万平方米,增长62.8%,实现销售额377.4亿元,增长64.4%。商品房平均售价4791元平方米,每平方米售价比去年末增加27元;商品住宅平均售价4562元平方米,每平方米售价比去年末增加95元。表1-4:2003年1-3季度北京市房地产开发统计数据单位:亿元,万平方米,%主要指标合计上年同期同比增长房地产开发投资完成额723.8612.918.1其中:住宅402.1384.14.7商品房开复工面积7419.95775.628.5其中:住宅5331.04254.32

25、5.3本年新开商品房屋面积2069.91652.025.3其中:住宅1577.51292.522.0商品房竣工面积889.7613.845.0其中:住宅738.7510.544.7商品房销售面积875.1530.465.0其中:住宅827.3508.362.8商品房销售额419.3248.069.1其中:住宅377.4229.664.4表1-5:2003年1-3季度京房景气指数与各分类指数情况分指数名称2003年1-3季度2002年1-3季度指数增减京房景气总指数104.11103.00+1.11房地产开发投资103.01105.72-2.71本年资金来源102.23100.92+1.31土地

26、购置费76.22105.55-29.33完成土地开发面积129.71101.72+27.99空置面积正指数77.7878.39-0.61空置面积指数126.48125.75+0.73新开工面积指数100.94100.46+0.48竣工面积指数113.77109.97+3.80销售价格指数90.4687.56+2.90(二)上海房地产市场供需两旺1-9月,上海市商品房销售面积总量为1609.33万平方米;商品房竣工面积总量为1608.24万平方米,市场供需两旺,并趋于平衡。上海市统计局数据显示,进入三季度,房地产市场供需绝对差额进一步减小,并逐步趋于平衡。1-9月,上海市房地产市场供需绝对差额总

27、量降至1.09万平方米,基本保持了市场的供需平衡。至9月末,上海市商品房空置面积504.59万平方米,比年初减少25.5%。空置1年以上的商品房面积267.36万平方米,比年初减少4.3%。其中,商品住宅空置面积92.68万平方米,减少30.9%。1-9月,上海市房地产开发投资额突破700亿元,达到702.59亿元,比去年同期增长24.4%,拉动全社会固定资产投资增长8.9个百分点,房地产市场继续保持高位运行。投资主体中,非国有经济占比较高。在全部的房地产开发投资中,非国有经济投资达599.38亿元,比去年同期增长23.6%。1-9月,房地产建设共到位资金1050.05亿元,比去年同期增长33

28、.2%。从各类资金的分布情况看,其他资金占比重最大,共到位539.04亿元,占51.3%,增长43.8%,主要是由于定金和预付款迅速增加;其次是自筹资金到位250.8亿元,占23.9%,增长21.5%;国内贷款到位238.46亿元,占22.7%,增长28.4%。(三)南京房地产市场发展态势良好 三季度,在国家宏观调控和扩大内需政策的正确引导下,在规范市场、促进消费等一系列政策推动下,南京市房地产开发投资继续保持快速增长,住房消费得到有效启动,市场供需两旺,投资活跃,继续保持健康稳定的发展态势。1、房地产开发投资增速平稳。据南京市统计局的统计数据显示,1-9月份全市完成房地产开发投资123.83

29、亿元,同比增长51.06%;商品房空置面积下降到52.67万平方米,同比下降12.70%,其中住宅空置32.13万平方米。从房地产开发投资速度来看,1-8月份房地产开发投资同比增长50.5%,高于往年同期增速,但低于全省54.9%的增幅,也低于南京市固定资产75.2%的增速,说明全市房地产开发投资总体表现为规模适度,增速平稳的良好发展态势。2、市场供给略小于需求。1-9月份,南京市新批商品房上市面积为398.37万平方米,而商品房合同销售面积达到534.10万平方米,供需比为0.74:1,内部认购、排队买房的现象逐渐增多,商品房市场需求较为旺盛,供给相对不足。3、住宅市场供求结构基本均衡。从1

30、-9月份南京江南八区住宅市场供给面积的套数看,以80-140平方米为主,其中80-100平方米占17.29%,100-120平方米占27.89%,120-140平方米占21.25%,从三季度市场销售情况看,基本与1-9月份市场供给相吻合,80-100平方米占10.34%,100-120平方米占17.82%,120-140平方米占27.56%。 从1-9月份南京江南八区各板块住宅市场供给面积的套数看,河西、城北、城东供应比例较高,分别达到27.20%、26.61%、14.47%;从三季度江南八区各板块住宅市场销售面积的比例看,城中、河西、城东销售面积比例较高,分别达到35.54%、21.08%、

31、15.17%,在加上住宅供给去年存量,住宅总体供求结构基本平衡。4、外地开发商纷纷抢摊南京房地产市场。南京房地产市场吸引资金实力雄厚的外资、外地、外行业纷纷介入。从2003年南京已出让的12块储备地块看,土地面积为174.1万平方米,出让金为45亿元,“三外”公司中标3家,土地面积为54万平方米,出让金为23.4亿元,分别占31%和52%。在未来的市场中,份额可能会更大,而本地的一些大型开发商也纷纷向长三角其他城市拓展市场。(四)四川房地产市场保持高位增长房地产投资增长继续处于较高水平 1-8月,四川房地产开发完成固定资产投资259.46亿元,比去年同期增长43.4%,增速比1-7月回落了0.

32、8个百分点。其中:住宅183.57亿元,同比增长42.5%,商业营业用房45.49亿元,同比增长54.6%,办公楼88.99亿元,同比增长140.5%;而8月份完成投资为38.67亿元,比去年同期增长39%。资金到位情况良好 8月份,房地产开发投资到位资金49.2亿元,比去年同期增长65.5%,其中定金及预收款到位30.1亿元,比去年同期增长22.5%,占当月到位资金的比例高达61.2%。成都市1-8月份房地产开发资金来源合计200亿元,同比增长54.1%,到位资金为实际完成投资的1.42倍。这反映出房地产开发有充足的资金作保证。 商品房施工、竣工面积增速提高 1-8月,商品房新开工2376.

33、49万平方米,同比增长47%,比去年同期快12.1个百分点,施工面积5352.73万平方米,同比增长40.9%;竣工面积964.83万平方米,同比增长47.2%,其中住宅竣工820.75万平方米,同比增长47.5%, 8月份新增商品房竣工面积为92.75万平方米,比去年同期增长150.7%。 商品房价格走势基本平稳 1-8月,四川商品房销售形势较好,商品房销售面积为902.93万平方米,同比增长37.3%;其中,住宅821.98万平方米,同比增长38.3%,且个人购房比例占其总销售面积的98%,是拉动四川房地产增长的主要动力。从供求量来看,1-8月销售面积与竣工面积基本持平,供给略大于需求,市

34、场供求总量基本平衡。8月份,全省商品房销售均价1407元平方米,其中住宅销售均价1274元平方米,市场价格与去年同期基本持平。商品房空置面积有所减少 今年以来,由于各地政府和企业采取了积极措施控制和消化空置房,商品房空置面积大幅增长的趋势得到了有效控制,增长幅度呈逐月下降的态势。1-8月,全省商品房空置面积为522.41万平方米,比去年同期增长21.3%,增速比去年同期低39.3个百分点,比年初低25.1个百分点。8月份新增空置面积12.49万平方米,比去年同期下降39.1%。表1-6 8月份川房景气指数及主要分类指标变动情况指数名称指数值(%)比去年同期比上月增景气状况增减(点)减(点)川房

35、景气指数107.930.181.38景气开发投资指数105.830.191.70景气资金来源指数117.5010.601.56景气土地购置费指数120.315.230.78景气土地开发面积指数109.5222.171.24景气空置面积指数100.903.520.22景气新开工面积指数103.403.892.50景气竣工面积指数103.310.104.70景气销售价格指数100.140.322.06景气中国房地产行业季度分析报告 问题及建议 存在问题及相关建议一、土地市场秩序亟待规范(一) 土地市场存在的主要问题土地市场的发展和规范是一个渐进的过程,尽管土地市场建设取得了一定进展,但土地市场秩序

36、方面存在的许多问题尚未从根本上得到解决,主要表现在以下几方面:1、 行政干预仍不同程度地存在,有的地方还相当严重。现行制度规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权,必须以招标拍卖挂牌方式出让,同一宗土地只要有竞价就要实行公开的市场供应,严禁行政权力进入土地市场。但在实践中,政府个别领导的干预还时有发生,本应招标拍卖挂牌供应的,仍采用协议方式,有些地区的政府领导以打招呼、批条子等形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等,严重的行政干预,致使市场配置土地资源的环境难以形成。2、 土地来源政出多门,造成土地一级市场供给失控和无序。目前,有的地区大量土地仍由原

37、土地使用者自发交易,土地一级市场基本没有形成政府垄断;一些园、区用地未纳入当地政府的统一管理,各自分散供地,压价竞争;有的园、区仍在通过各种行政渠道要求政府赋予其“统一”的土地供应权,以招商引资或推进工业化的名义低价出让、划拨供地。这种状况,破坏了正常的土地供求关系,致使统一、规范、有序的土地市场难以形成,严重影响了国有土地的市场配置。3、 土地市场信息服务的社会化程度较低,供地信息的充分公开,可以通过供给创造有效需求,可以使工业等更多的土地采用挂牌等公开的市场方式供应,从而在根本上解决低价协议出让土地的问题。目前,土地市场信息公开的程度,远远不能满足市场的要求,直接影响了开发商对土地市场的准

38、确判断和参与竞争,同时也不利于政府了解市场状况,引导投资方向,调控土地市场。4、 经济适用住房管理不规范。经济适用住房实行划拨供地政策,初衷是尽快解决中低收入家庭的住房问题,但是很多地方存在着经济适用住房建设标准趋向豪华、销售价格接近商品房价格、销售对象控制不力等问题,“济贫”的经济适用住房在很大程度上成为富人投资置业的对象。特别是一些地区经济适用住房土地供应总量过大,严重冲击了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。(二)规范土地市场秩序的主要对策当前土地市场中存在的突出问题,既有长期遗留尚未解决的,也有市场发展过程中新出现的,这些问题如不及时加以解决,将会严重浪费资源,影响土地市场的健康发展,甚

39、至会影响社会主义市场经济体制的建立和完善。因此,治理和整顿土地市场秩序势在必行。1、严格控制建设用地供应总量。严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提,也是保证土地市场稳定,发挥市场配置土地资源的基础性作用,实现土地资产价值的关键。供应总量控制住了,市场才能稳定,地价、房价才能稳定,开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。控制总量必须严格执行土地利用规划和建设用地供应计划,要把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源。要根据市场供求关系,研究编制盘活存量建设用地的指导性计划和商业性房地产开发用地的年度供应计划,切实做到以供定需。合理调整土地利用结构,做到土地利用不仅有量的控制

40、,也有结构的优化。2、强化政府对土地的集中统一管理,清理违规设立的各类园区。凡是违反土地利用总体规划批准设立的园区,不管什么名称,都必须进行认真清理。对违反土地利用总体规划批准设立的园区,必须撤消,并追究批准者的责任。各地不得为迎合设立园区而修改土地利用总体规划。对违反土地利用总体规划设立的园区,国土资源管理部门不得提供土地。未经依法批准用地的,要依法查处,追究责任。3、进一步完善土地管理体制。政府要强化对土地使用的审批和监督,从源头上完全控制土地一级市场的供应,并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一,并且全国各地的土地供应要有统一的协调

41、机制。对土地历史遗留问题的处理,政府应出台相关法律政策,规范运作,要有约束性和严肃性,并可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。4、建立土地公开交易制度,确保土地市场的公开、公平和公正。建立土地公开交易制度,有利于实现土地供应总量的既定目标;有利于减少和消除土地出让垄断经营的种种弊端。因此,土地交易要公开进行,要建立有形市场,土地使用权交易要在有形市场中进行。政府要公开交易信息,提高信息服务水平。要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争、公开交易结果等。5、严格控制经济适用住房的土地供应总量,规范建设标准、销售对象和销售价格。对经济适用

42、住房用地政策有两种方式。一种是继续以划拨方式供地,但对供地总量、建筑户型、购买对象、销售价格必须进行严格的限制;另一种是取消划拨供地,由可享受经济适用住房的对象到市场上去买房、租房,由政府进行资金补贴。6、强化对二级市场土地的管理。在土地进入二级市场时,要根据详细规划,规定土地的用途、最高容积率、与周围建筑的距离及开发期限等,以保证土地的宏观控制不被二级市场的土地囤积或开发的无序所扰乱。使土地的总供给有序,逐步将土地的利用与开发引导向规划的框架内。二、资金的供求渠道需要调整房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成,在房

43、地产开发资金来源中一直处于较高占比状态。今年1-8月,全国房地产开发到位资金7766亿元,其中,其他资金到位3411亿元,占比约44%,自筹资金占比约30%。负债经营和银行贷款,作为时下最为流行的一种经营方式,虽然能够使企业的生产资金暂时得到补偿和增值,但是过度的负债经营超越企业自身财力极限,将会给企业潜伏下破产倒闭的隐患。因此,把握好资金来源渠道,合理运用资金,保证企业生产资金在良性循环的态势下运转,为企业创造更好的经济效益尤为重要。(一)负债取得监督和管理当前,企业的资金筹集渠道灵活多样,负债经营已成为大多数企业的一种主要的经营方式。然而近年来,有许多企业的决策人只注重负债的取得,却轻视负

44、债的监督和管理。只知道可以缓解生产资金紧缺的矛盾,看不到债务必须到期偿还的不利一面。如果企业借入的资金不能达到预期的投资效果,那么利息支出就会成为企业必须承担的固定财务负担。因此,房地产开发企业在资金的筹措上,还应做好以下几方面工作:首先,要强化企业的信用管理。信用是房地产开发企业兴衰的标识,信用很好的开发企业,将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次,资金的筹措要有计划。从事房地产开发不是资金越多越好,应是资金占用适度为好,短缺资金,或资金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企业开发效益不佳。第三,应逐步扩大项目的自有资金比例。这样就可以使大部

45、分贷款利息支出变为企业的盈利。(二) 选准项目,保证收益房地产开发企业的资金活动特点是:资金占用大,周转期长,成本耗费大。一个房地产开发项目一旦确立,就需要大量的资金投入。因此,房地产开发企业在确定投资开发经营项目时,一定要做好选择投资项目的背景情况调查。包括项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等,以便对它做出科学的投资决策。如果缺乏深入细致的市场调研,不了解当地的房地产市场价格和购买能力,凭想象臆断,就可能盲目确定商品房售价,片面追求利润,结果导致消费者观望,产品积压不能售出,从而造成商品房一而再、再而三的降价销售。(三)保持适度的资产负债率资产负债率是企业一个

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