2004年成都房地产市场解读及2005趋势预测.doc

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1、2004年,成都市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响,老百姓购房热度高涨,市场价格受短期需求膨胀的影响较大,价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为,排号购房普遍,人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱,某些不恰当的市场舆论误导了消费者。通过对成都房地产近几年(特别是2004年)市场发展数据分析得出:成都房地产市场基本处于良性运行态势,但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。一、2004年成都房地产市场处于基本正常运行态势(一)商品房供应稳定、需求旺盛2004年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市

2、场特征。全年商品房供应面积为717.64万平方米,同比增长4.15%,其中住宅供应485.39万平方米,同比微降0.4%。商品房销售面积为829.66万平方米,同比增长11.92%,其中住宅销售687.81万平方米,同比增长8.82%。(二)住宅供应仍较充分,四季度住宅供应大幅回升,购房选择面仍较大;商业用房过量较多;二手房交易比重高速增长1、住宅供应较充分,四季度住宅供应大幅回升2004年市区住宅批准预售面积485.39万平方米,销售面积687.81万平方米,单从数据差额来看,住宅供应远小于销售,但这里面有很大部分是属于2003年及2003年以前的待销商品房。因此我们根据2002-2004年

3、不同年份上市的住宅市场消化率情况来了解市场真实供销情况。(1)2002-2004年批准预售房销售情况该图为2002年新增住宅项目从2002年至今的累计市场消化率。其中2003年12月累计市场消化率为81.74%,到2004年12月累计市场消化率为93.25%。由此可以认为2002年新增住宅3年内已基本被市场消化。2003年新增住宅到2004年底累计完成销售477.70万平方米,占总量的94.59%,因此可以看作基本销售完毕。2004年新增住宅到2004年底累计完成销售286.12万平方米,占总量的65.26%。根据对2002-2004年上市住宅的市场消化率情况看,2002年和2003年的已经基

4、本销售完毕,而2004年有近35%的供应房未销售出去,通俗的理解方法是:目前在售项目(准予销售部分)的平均销售率为65%。那么可以认为,目前的住宅供应是比较充分的,购房者的选择面仍较大。另外,一个值得关注的现象是:前三季度市场供应较冷淡,进入第四季度市场则开始表现出住宅供应大大加强的情况,这是两年来第一次出现供大于求(注:第四季度住宅供应179.51万平米,销售169.82万平米)。从这点我们看到的一个市场变化苗头:2005年成都市区房地产市场的供销矛盾将趋缓。2、商业用房供应过量较多2004年商业用房供应127.44万平米,同比增长32.6%;销售面积81.38万平方米,同比增长6.3%。供

5、销比达到1.566,供应过量46万平方米,剔除合理空置及开发商自营部分,商业物业的供应仍过量较多,按照商业用房均价10000元/平米计算,占用资金量达到46亿。3、二手房交易呈高速增长态势,成交比重占三成2004年成都市区二手房交易总量为343.97万平米,同比增长40.61%,其中住宅成交284.13万平米,同比增长41.08%。办公用房交易达22.80万平米,同比增长106.7%。商业用房交易达18.70万平米,同比增长19.18%,二手房交易市场呈稳步发展态势。当前二手房市场趋热的原因之一是旧城改造所形成的巨大购买需求;二是由于当前成都新建商品房的价格较高;成都市的二手房市场发展迅速,但

6、二手房比例仍偏小。99年至2004年,二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从10%左右逐步上升到现在的29.3%。虽然二手房交易获得了较快的发展,但其市场份额仍偏小,如何培育和发展二手房市场对成都房地产市场的发展非常重要。(三)城东房地产市场竞争最激烈,三环外开发趋热2004年城东商品房和住宅的供求总量相当,目前由于城市向东发展的趋势渐明朗及沙河改造等基础环境配套的完善,城东的居住特性开始体现也逐渐被广大消费者认可。但同时随着城东一大批“重量级”开发商如:万科、盛吉立、华润、天津融创等的项目纷纷上市,可以看出市场竞争的激烈程度。城南的房地产目前主要向三环外发展,2004年住宅供应有所增强。

7、城北的住宅较少,但也一直保持着供不应求的状况。据统计,2004年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少,因此三环外的开发开始热闹,特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出,并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是成都房地产行业的一个必然趋势,三环外房地产市场的发展将成为2005年的主力发展区域。与2003年相比,2004年三环外供销同时扩大,供应增幅超过销售增幅。(四)郊区(市)县房地产高速发展,商品房交易占全市交易比重提升6%。2004年,郊区(市)县商品房合同成交429.85万平方米,金额70.28亿元,较2003年分别增长48.19%,74.38%。其中住宅成

8、交377.64万平方米、50.79亿元,较2003年分别增长45.73%、70.62%;非住宅成交量52.21万平方米、成交金额19.78亿元,分别比2003年增长23.45%、63.99%。通过2003-2004年的数据比较,我们看到郊区(市)县2003年住宅成交面积占全市交易比重从29.1%上升到2004年的35.4%,上升6.1%个百分点;成交金额比重也从13.9%上升到2004年18.6%,上升4.7个百分点。2003-2004年商品房交易面积和金额分别提升6%和4.7%。郊宅郊区化发展是城市发展必须经历的一个过程,成都的住宅郊区化建设在最近几年发展非常迅速。三、房地产价格(一)市区商

9、品住宅合同交易均价涨幅10.9%,近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨500元/平方米。1、2004年整体交易均价上涨速度较快据成都房管局数据统计,2004年市区商品房均价达到3731元/平米,同比增长11.1%,其中住宅均价3241元/平米,同比增长10.9%;而2003年成都市区(六城区)的商品房均价增幅为8.39%,住宅的增幅为4.50%。增幅与去年相比有所上升。2、住宅价格受距离远近影响变小对2004年合同交易数据显示,各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”,也是各物业销售均价最高的区域;在内环至一环及一环至二环间,同一类型物业的销售均价差在

10、去年大大缩小,并已经相当接近,因此为内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”,与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差;同理,二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”,价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小,二环以外的住宅均价可以达到市中心的77%,而内环至二环的住宅销售均价则达到了91%。因此,当前成都住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大,人们居住观念的改变、城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是,与住宅不同的是,商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出,去年内环至二环的商业营业用销售总体均价为市中心的71%,二环以外却不到市中心

11、价格的一半,仅为44%。3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨500元。我们对2002-2004年三年新增住宅进行分析,对每月数据进行价格权重处理后得到价格情况基本能真实说明价格增长情况。可以知道2004年的主要均价区间在3100-3400元/平米之间,2003年的主要均价区间在2600-3000元/平米之间,2002年主要均价区间在2300-2500元/平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在500元/平米。而观察2002-2004年全年我们发现主要的涨价区间在2003年初和年末。从曲线的整体走势我们可以初步预测,2005年房价仍会上涨。(三)不同年度(2002-2004年)建造的住宅价格分析

12、1、建造于2002年住宅销售价格分析2002年1月商品房住宅均价为2088元,当年建造的商品房住宅在2004年5月达到3580元的最高点,最高涨幅为71.39%,2004年12月价格为3135元。据“4月移动平均”趋势线观察,3年中有2个上涨区间。2个上涨区间为:2002年9月至2003年2月,价格从2236元猛涨至3007元,涨幅达30.38%;2003年12月至2004年5月,价格从3091元涨至3580元,涨幅达15.8%。2、建造于2003年住宅的销售价格分析2003年建造的房屋价格整体呈现平稳上涨的趋势。主要的上涨区间是2003年第二季度、2003年11月-2004年5月两个阶段。3

13、、建造于2004年住宅的销售价格分析。2004年房屋价格走势呈现“WW型”波动, 2004年的“单方价格”曲线以6月为界呈现2个W形,而整体价格只在年末有小幅上扬,说明价格上涨已然动力不足。而“4月移动平均”曲线显示全年价格走势趋于平缓微升。(四)住宅租售比偏高据调查,成都中心城区各方位住房的平均租金表现为:城南城西城东城北;而环域上看,住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低,成都市市区住房的租金无论从方位还是从环域,都与住房的价格表现一致。可见,市区的住房价格还不存在局部区域的异常,住宅的市场价格与租金的表现是比较同步。2004年全年的平均房价租金比为224.52。目前合理的房价租金比应为1

14、50-200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深圳、广州的近期“房价住金比”均在150-200之间,因此可以看出,北京、深圳、广州的房价租金比处在合理范围。成都市市区的房价租金比为224.52,略超出了理论上较为合理的“房价租金比”的范围,这也说明了当前成都市区的住房价格上涨速度高于租金的上涨速度。一般说来,过高的“房价住金比”会一定程度上刺激住房的租赁市场,而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。四、消费需求状况成都房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外,需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外,由于城市的开

15、放性,购房者的构成也在改变。(一)外地购房者购买比重一年提高5%外地人的新建商品购买量在去年超过了市区购买量后,在2004年始终位居第一位,成为成都商品房消费领域的主要力量。在个人购买中,2004年外地个人在成都市区购买的新商品房总面积为397.47万平米,同比增长24.77%,占交易总量的47.9%,比2003年提高4.9个百分点,住宅提高5.7个百分点(见下图)。住宅交易中外地个人购买所占比重为51.1%。成都经济飞速发展,城市化进程加快,大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变,成都是居住与投资环境吸引了大量的外地人,因而成都市区商品房销售外地人个

16、人购买比重日渐上升。(二)2005年买房需求较强成都房地产信息中心在2004年9月做的一次购房者情况调查显示:马上要买房的数量所占比例并不高,而预期一年内买房的占多数,半年内买房的也占有很大比例,说明目前消费者对成都的房地产市场的信心度较高,持币观望的潜在消费者较多。(三)城东购买意向渐浓各个方位中,西边和南边仍是购房的主要选择方位,占总数的29%;城东的购买意向者也占较大比例,达到22%,提升速度较快。由于目前的城东开发力度的加强,环境已经得到了极大的改善,居住特性将成为城东房对产的主要发展方向。另外,由于目前城南、城西的房价都较高,而城东相对较低,也使得一部分消费者开始倾向于东边。去年,城

17、东的商品房取得了有史以来最佳的销售业绩,也正面说明了这一点。(三)购买期望价格3000元以下意向购买的住宅期望价格主要还是落在2500-3000元/平米之间,其次是2500以下的价格,3000-3500元/平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况,价格普遍高过消费者的期望价格。(四)普通住宅需求为主流,高档住宅需求也较大各种物业中,普通住宅占多数,达到83%。高档公寓的需求也很旺盛,达到12%,高端市场仍有较大的市场容量。(五)实用型住宅为首选实用型住宅仍是消费者的选择主力,90-120平米占了42.9%,其次是60-90平米也达到38.2%。120-180平米区间的需求也达到11.2

18、%。目前成都购房对于住宅需求强劲。在未来很长一段时期内,住宅市场仍会保持较大的需求,而2003、2004年的表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨、市场炒作、舆论误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象,这样致使部分市场需求被提前。 五、趋势预测(一)房地产周期显示2005年整体市场可能出现回落房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分,是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。成都房地产业的波动周期仍然存在,并作为深层次的因素在无形中影响着房地产的发展。因此,分析房地产市场的影响因素中,考虑成都房地产业发展的周期波动是必要的。成都的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来,成都房地产业在实际发

19、展过程中,存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果,深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产业至1993年来,一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期,1993、1994和1995年为持续扩张期,1996年开始下滑。但这一周期中成都房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997-2001年的5年间,为第二个波动周期,其中扩张期三年(1997、1998和1999年),随后出现两年的收缩,其中于2001年进入景气下转折点,进入低潮。第三个波动周期从2002开始,目前仍在进行。从2002年、2003年、2004年成都的房地产

20、运行状况看,上述三年处于第三个周期的扩张阶段,根据成都房地产市场5年一周期的发展趋势显示2005年市场将有可能出现回落。(二)商品房市场需求潜力巨大,市场需求断层不会出现(1)外人购房需求在不断增长。2004年,外地人购买的新建商品房面积为397.63万平米,占商品房销售面积比例为的比例为47.9%,比上年增长近5个百分点。(2)改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析,成都市投资型购房的比例为11.3%,其中用于出租的比重为9.5%,购后再出售的比重为1.8%。据对22个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看,空关面积比例只占7.92%,空关套数比例只有7.6%。因此,

21、房屋的需求仍是以自住为目的,成都市房地产市场需求是建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的,市场消费需求断层现象不会出现。(3)旧城改造引发被动需求。2002年开始的大规模危旧房改造,三年拆迁改造危旧房410万平米,加上城市道路通畅工程、沙河整治工程、东郊工业结构调整等,旧城拆迁改造引起了城市居民大量的住房被动需求。(4)需求力潜力巨大。从潜在需求来看,随着城乡一体化发展,到2020年成都市总人口将达到1600万人,城镇人口将达到700万,在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题,按每户3人,每套100平米计算,需住宅105万套,10500万平米。2001-2003年平均每年迁入人口1

22、9.8万人,且呈逐年递增趋势,按户均3人计算,共有6.6万套住房需求。从有效需求来看,2003年底成都市区152.60万户家庭,如果假定每年有5%的家庭每户相增加20平方米的改善性住房要求,每年带来的住房需求为152.6万平方米。这个需求是客观存在的。(三)供应加大,需求回落,供求总量回到平衡面上2005年成都房地产的供求关系将发生变化,2003-2004年成都特别是市区一直处于一种消费“饥饿”状态。主要存在两大原因:一是开发土地少、囤积土地多形成商品房供应少;二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而2005年将迎来一个转变。首先是供应上将加大如:2004年拍卖的一批“地王”级土地项目将在2005

23、年上市。其次是住房需求将会有所收敛。一是由于大规模的拆迁改造任务已经完成,2005年的拆迁量将很小,这些被动需求量将受到很大限制;二是由于加息等政策影响或推迟了购房者的投资行为。总体而言,2005年成都房地产市场供求矛盾将趋缓,供求基本平衡面上来,这也可以从南京等城市近期的市场行情看出,南京在2004年已经从供不应求转变为供大于求,销售也从往日的火爆转为清淡。(四)2005年房价涨幅将减小根据成都市2002年至2004年新建商品房住宅的准予预售/销售和实际销售情况,以及住宅销售在2002年至2004年中价格变化情况,我们可以推测2005年成都市住宅市场情况如下:假设2005年成都市住宅市场仍然

24、会出现供销两旺的态势,新建住宅销售单价将会在2004年价格基础上继续上涨。2002-2004年价格趋势将在2005年的价格中得到反映。将2002年至2004年月度均价为基础,作线性趋势预测,我们得到的2005年的均价为3706元/平米,每平米平均上涨457元。但事实上,由于房地产价格的变化受到的影响因素较多,不能简单的用一个线性关系得出结论。另一方面,如果从全年的合同交易价格看,2004年成都市区的价格上涨幅度加快,住宅有10.9%的增幅,但考虑到各种升值因素如:土地成本增加、拆迁成本增加、物价上涨及融资成本上升等因素的影响,10.9%的涨幅处于中等偏高的涨幅范围。2005年由于各类成本并不能形成很大的回落预期,主要影响因素如:供求关系会发生一定变化。综合判定:2005年价格是要继续上涨,幅度将比2004年下降,预计市区房价涨幅将在5%-10%之间。(五)城南三环外和城东南开发升温根据2003-2004年土地拍卖情况,去年市区二环至三环拍卖出17宗土地,其中就有11宗位于东南区域,因此,2005年东南(二环至三环区域)的开发会升温。去年三环以外供应地块主要分布在城南,因而城南三环外将成为2005年热点区域。

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