2003年中国城镇住房发展与展望.doc

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1、 中国城镇住房发展与展望一、城镇住房发展 1980年以来,中国政府针对旧的住房体制的弊端,致力于推进住房制度改革。1998年,在全国范围停止了住房实物分配,大力启动居民个人住房消费,推动了住房新体制的建立,带动了住房建设的加速发展。 (一)基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制 1、住房分配: 1998年底,在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房,并收取低房租的做法,实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度,向职工发放住房补贴,支持职工到市场上买房。目前,居民个人购买商品住宅的比重达到94.8,成为住房消费的主体。与此同时,80以上的公房按照优惠价格出售给职工,公房。

2、租金也有大幅度提高。 2、住房投资和供应: 改变由国家和单位投入资金建设住房的做法,推进“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的房地产开发模式,初步建立了多层次的住房供应体系;高收入家庭购买或租赁市场价商品房;中低收入家庭购买经济适用住房:最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施,降低建造成本,大力发展经济适用住房,满足中低收入家庭买房需求;通过土地、税费等方面的优惠政策,鼓励房地产开发企业对危旧住房实施成片改造。 3、住房市场: 开放住房二级市场,多次下调住房交易和租赁税率,鼓励居民卖旧房买新房,初步形成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时,大力发展。

3、并规范房地产中介服务业,加速市场的流通。 4、住房金融: 通过降低贷款利率,延长还款期限,鼓励居民贷款买房;发挥住房公积金制度的互助作用,支持职工购房。到今年9月底,商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元,占全部贷款余额的8.54,是97年底的40倍;住房公积金个贷余额达到987亿元。 5、住房管理: 改变由单位自建自管的旧体制,大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新体制,由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定起到了积极作用。 总体看,通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发展住房金融,旧的住房体制已经打破,新体制的框架已经形。

4、成,市场配置资源的新机制正在建立。 (二)城镇住宅建设保持持续增长 图11990年,中国城镇住宅竣工面积为1.73亿平方米;2001年达到5.75亿平方米(含全部建制镇为7.25亿平方米),是90年代初期的3.3倍。19902001年,新建住宅46亿平方米,年均住宅竣工面积3.84亿平方米(约合6千万套)。城镇住宅建设完成投资由1990年的498亿元增长到2001年的6262亿元,增长约11.6倍,年均完成投资3145亿元。其中,1998年2001年,城镇住宅竣工面积21.6亿平方米,年均竣工面积达到5.4亿平方米;完成住房投资2.1万亿元,年均完成投资5265亿元、年均增长13.3。 图2随。

5、着住宅建设和房地产业的高速发展,住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出,已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3增长到2001年的7,增长了4个百分点;占固定资产投资的比重由11增长到17,增长了6个百分点(见下图)。房地产开发投资占GDP比重由1990年的1.37增长到2001年的6.61,增长5.24个百分点;占固定资产投资的比重由5.61增长到17.05,增长了11.44个百分点。特别是近四年,房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30以上,每年带动GDP增长1个百分点以上,对启动内需,拉动经济增长作出了重要贡献。 图3(三)城镇居民居住状况得到较。

6、大改善 1.住房面积较快增长 全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米,净增7.6平方米,年均增长0.69平方米。户均建筑面积达到65平方米,户均住房2.27间,60以上的家庭拥有23间住房,可以满足基本住房需要。 图42.新建住房功能较大程度提升 90年代以来,特别是近几年来,新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有较大提高。总体看,随着新建住房在整体住房中的比重越来越大,以及危旧住房的改造,城镇住宅功能有较大程度的提升。 图53.个人住房自有率大幅度提高 城镇家庭户中80拥有了自有住房,常驻城市的所有家庭中70以上的居民家庭拥有了自。

7、己的住房。据国家统计局调查,城市家庭户均住房资产10.94万元,占家庭资产总额的47.9,居第一位,成为城镇居民家庭财产的主要部分。 二、城镇住房发展中的主要问题 (一)居住水平有待提高,住房居住不均问题仍较突出 与发达国家相比,与全面建设小康社会新阶段的要求相比,城镇住房水平还较低,住宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3,德国、法国的1/2;户均建筑面积不到美国的1/2,相当于英国、日本的2/3:人均住房间数0.75间,不到美国的1/3,只有法国、日本的1/2。此外,城市家庭户中,还有近15的家庭无独立厨房或与其他户合用,近30的家庭无厕所或与其他户合用。

8、,近13的家庭没有饮用自来水。 图6住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中,12的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下,27的家庭人均住房面积在816平方米。户均住房间数2.27间,人均不到1间住房。其中,无房户占0.1,只有1间住房的家庭占25。 图7(二)危旧房改造任务还很艰巨 据2001年统计,目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米,尚有300多万户家庭居住在危旧房中。 (三)住宅生产方式仍较为落后 目前中国住宅的生产方式还比较落后,仍处于粗放型发展阶段。科技进步对住宅产业的贡献率为31.8,远远低于发达国家6080的水平。住宅生产方式落后,据统计,建筑工人的劳动生产率约为30平方米/。

9、人年,相当于发达国家的1/51/6;建筑能耗占总能耗的25,但单位能耗却相当于发达国家的34倍。 (四)住房法律法规建设落后,住房市场有待规范 80以上的城镇居民拥有住房,急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场的规范、监管、居民基本住房权益的保障等问题,也需要从法律上加以明确。 三、发展展望 (一)市场需求分析 1.中国人均GDP今年可望实现1000美元的目标,居民消费的恩格尔系数已经降低到40以下,按照国际经验,住房消费处于快速增长时期。 2.当前中国人均住房水平21平方米,约48的居民希望在近几年内换购住房,其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67。与人民群众日益增长的住房需。

10、求比,住宅发展处于快速增长阶段。 3.2001年城镇化水平已经达到37.7,预计今后每年将新增城市人口接近2000万人,要求保持住房建设的增长。 (二)多渠道解决中低收入家庭住房 政府工作的重点 1、大力发展经济适用住房 对经济适用住房建设要保证划拨土地的供应,要落实配套费用和各项行政事业性收费的减免政策,以降低建造成本,适应中低收入家庭购房能力。 2、加强廉租住房制度建设 当前的重点是完善廉租住房制度,切实落实资金,加快解决最低收入家庭的住房困难。 3、规范发展集资合作建房 鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地,在符合城市规划的前提下,组织职工集资建房,多渠道解决职工的住房困难。 4、加快危。

11、旧房屋改造 现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民,要加大对危旧房屋改造的支持力度。通过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。 (三)进一步落实各项改革措施,完善住房政策体系 1、建立住房补贴制度,加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门规定,尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金,建立住房补贴制度,加快补贴发放工作。 2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛”、合理调整出售住房收益分配办法,鼓励居民通过换购住房改善住房条件。 3、规范发展住房金融,完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种,完善住房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制,健全个人住房贷款风险防范机制,促进住房个贷业务的进一步发展。 4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理项目招投标制度,制定“分等定级、质价相符”的收费指导标准,推动物业管理的规范发展并进一步扩大物业管理覆盖面。 5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强基础研究和关键技术研究工作,完善住宅产业标准化体系和产业技术政策;推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制度和强制淘汰、限制制度。 6、加快研究制订住宅法、物权法,完善住宅法律体系,依法维护住房投资人和产权人的合法权益。 。

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