1、国内新市镇或新城开发模式及思考,侧重于以企业为主体的开发,城市化推动的城镇化和区域再造循环系统,一、新市镇开发模式评述,1、新市镇开发模式要略,自给自足、可持续发展的综合社区生活空间； 先进完善的 公共服务设施和服务体系公共空间； 多元、丰富的社区活动/文化精神空间。,概 要,新市镇New Town的概念起源于欧美，是发达国家城市化居住革新的必然产物，美国的Clumbia、Reston为新市镇概念的典范之作 。 城市中心工商业的集中，人们对居住环境的追求和城市捷运系统的发达，为市郊新市镇的发展提供了基础。 新市镇需要有花园式的居住空间，也需要有先进的公共服务设施、公共服务体系以及独特的、丰富的
2、社区文化。,缘起与发展,新市镇，于20世纪50年代在美国出现； 发展新市镇的社会意义在于：为母都市带来人口压力和城市用地的缓解，为市镇带来商业繁华与新经济的增长，为居住者带来生活品质的提升。 新市镇的出现，是建立在大城市的高速发展之上的。 经过数十年的发展，新市镇已成为国际化的居住概念，发展出完善的开发架构，并已成为新时代城市生活的标志。,第一阶段 新市镇开发,新市镇的开发，自1945年英国工党任命赖兹(Reith)主持研究新市镇开发的组织管理与财务问题后，并于1946年完成新镇法案(NewTownAc-t)同时指定33个新镇进行开发事宜。 点评：城市居住功能与生产功能结合,第二阶段 新市镇开
3、发,美国于19世纪末20世纪初提出，建立在汽车普及和郊区化蔓延之上，主要是纯居住区。盛行于20世纪50年代。,第三阶段 新市镇开发,美国的新都市主义阶段： 盛行于20世纪90年代,2、 对新市镇模式的应用实践,1）香港新市镇开发实践,香港从1973年开始在新界兴建新市镇。 经过30年的发展，9个新市镇以群星拱明月之势，紧密地环绕在老城区周围，形成了母城与新区相结合的城市格局。 港九母城作为香港的政治、经济、文化中心，是整个城市的核心，9个世界级的新市镇则构成城市的次核心，加上具有乡土气息的小镇，形成了“三级城镇体系”。,发展的阶段,自给自足第一代：荃湾、沙田和屯门是香港的第一代新市镇，从70年
4、代初开始发展。从设计理念来讲，新市镇一起步，就强调均衡发展、自给自足，不仅为居民提供足够的居住设施、商业设施和康乐设施，而且还能为居民创造就业机会。 70年代末期，港英当局把新市镇这一构思扩展到元朗、粉岭/上水、大埔，发展起第二代新市镇。在原则上仍然注重创造良好、完善的居住环境，但是它更强调保持原有的、自然的乡村环境。因为选址都位于香港古老的墟镇。 “水泥森林”第三代：将军澳、天水围和东涌，几乎全部是从零开始。在规划发展时减少了工业用地，强调兴建集体运输系统的重要性 。,香港模式点评,讲整体规划，讲统筹协调，讲配套先行，政府主导，发展商配合，这一开发风格贯穿始终，是香港新市镇建设得以成功的关键
5、。,2）新加坡新市镇开发实践,关键点： 1960年代整体发展战略; 作为长线战略持续推进; 整体规划,预留管线; 与捷运系统相配合; 公共空间打造; 考虑市民对城市的未来需求,3）中国内地新市镇开发实践,起步晚但发展迅猛； 创新模式层出不穷； 未来发展空间巨大。,发展的阶段,新市镇的发展第一阶段基本经历了2000年的萌芽、2001年起步、2002年低谷和2003年后的发展四小步。 在2001年起步阶段，华润置地推出北京新市镇作品No.1翡翠城，引领北京新市镇开发向前迈出具有历史意义的一步。,城镇/造城发展模式比较,基础设施带动型：上海临港新城 卫星城镇带动型：天都城 主导产业带动型：宋城 新城
6、带动型：松江新城 产业区带动型：金桥、张江 区域再造型：新江湾城 新区带动型：浦东新区 会展带动型：海南博鳌、亚运村 重大工程带动型：上海大三林,3、理想的新市镇开发,必备之要件,区位、配套、规模： 应能提供完整的都市设施，包括就业机会、购物、保健、教育、休闲，使社区的居民享有舒适与满足的生活，并平衡都市区发展的功能，协助疏解其人口的压力。,开发预期,配置大众运输系统，采格网式大街廓设计，主要道路经过市中心，市镇中心则有大步行区规划，以至少5年为一个开发阶段，建设开发规模约一万人左右的现代化新市镇。,重 要 支 撑,成片生地开发计划，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通、产业支撑的配合，是人
7、口引进的重要诱因。 完善的基础公建； 各项服务设施(如教育、社会、卫生等)、及公共设施(如学校、公园、停车站)。,二 、中国新市镇开发个案实践,实践一：华润翡翠城,2001年5月，在北京大兴黄村卫星城100万平方米的土地上，华润置地新市镇作品No.1翡翠城破土而出。 2003年9月，LATTE TOWN理想的拿铁镇诞生，标志着华润置地之新市镇由初级阶段跨入发展阶段。 点评：翡翠城崇尚自然健康的“新市镇”生活，绿色畅流的社区和城市商业区之间有着迅捷便利的交通相连。,总体布局,中高边低原则：将人口密度较高的多层及小高层住宅集中布置在用地中部，令其紧邻镇中心及商业设施。围绕中心区周边设置3层联排别墅
8、与4层底商公寓，居中用地的高密度区与周边低密度区以道路及河流相隔，实现互不干扰。 线性开放空间与组团开敞空间相结合原则：充分利用现状树、河道组合居住区及开放步行空间，将水、步行路有机引入主绿化走廊中。组团内部设置小型开放空间，为居民提供聚会、休闲场所，亦丰富道路景观。,以Town-Soho、中厅house、台地house为代表的七类联排别墅换代型产品 ： 1、每个户型都拥有一个中心区域，成一个情感归属、家人交流、情趣满足的精神空间。 2、Town-Soho，使“前商中庭后居”的传统商业家庭生活形态得以实现；设计手法，完全超越了以居住功能为中心的常规手法，由一层通往三层的长楼梯，通过一桥与二层发
9、生联系，实现了一种衍生于城市街区的建筑中的建筑。 3、错落式台地house，不仅使建筑层次感得以丰富，更为关注的是高层次居住人群的领域感和心理满足。 4、组合house，颠覆传统两户并列关系，相互咬合。 5、巷院house的双拼或独栋形式，形成独特的景观化印象。,市镇社区中心,公建轴“左岸广场”，用地37000平米，从东向西安排有会所、生活示范单位、幼儿园、街角酒吧等服务设施，形成不同功能的段落空间。 4700平方米的翡翠城会所分为南北两楼，除了桑拿、游泳等设施外，兼有各具特色的各类小店。 动感公园：以绿色为背景、运动为主题的翡翠城公园，占地56000平米。 网球、篮球场、滑轮广场、儿童游戏场
10、、健身跑道等散布在绿荫丛中，因自然河流的引入，公园显得更加健康、充满活力。 商业街：位于广场中部的米兰大道，200米长的商业街，分列大道两旁极富调情的西餐厅、咖啡馆、画廊、酒吧、花店等各种时尚场所，共同构筑出高雅而富于品质的休闲氛围。,公建点评,以全面的功能配备、有序的业态规划，形成自给自足、自我循环的社区生活形态。Town-Center、商店街、幼儿园、学校、镇公园构成其硬件格局。 关注艺术家的话语权：B 区Town -Soho“雅皮博物馆”，源于对“理想业主”有依据的揣摩，成为一个集结新时代中国新兴阶层的生活形态和观念的前沿阵地。 点评：通过尝试对人群标定、生活方式、艺术介入、时尚文化进行
11、深入性探讨，从而奠定理想的拿铁镇在中国大都市低密度住宅人群研究及新市镇住区发展中的精神影响力地位。,实践二：上海万科假日风情,规划总建筑面积约55万平方米，可容纳1.6万人口，共分5期开发，历时4年竣工。 新市镇规划了假日广场、假日会、学校、幼儿园、郊野绿园、儿童天地、蔚秀湖、社区服务中心等诸多国际化大型配套。,建筑,错落有致的住宅布局： 少量布置的多层住宅为购房者青睐的产品，建筑形式简洁自然，现代新颖，并营造舒适的室外空间环境；沿保留河道风景区布置了连排复式住宅和双拼别墅，是低密度区； 在地块中心区也有小高层住宅作为某个组团的导向性建筑，也增加了每个组团空间的活跃。 在入口及邻里公园旁点缀了
12、几栋高层，营造社区中心的城市景象。 造型简洁的新型建筑：利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线。,公建,假日广场：占地10000平方米，分上下两层，建筑面积7400平方米，是一座由5栋建筑物组成的步行街式的商业广场，集购物、休闲、娱乐、社交于一体。 郊野绿园：总面积71300平方米，规划了2个面积达10000平方米的人工湖泊、慢跑道、网球场、篮球场、健身场、烧烤区等多种功能区域。 蔚秀湖：占地19000平方米，保持原始生态湿地风貌。 假日会：运动型娱乐休闲会所，总建筑面积3500平方米，内设标准泳池、网球场、室内体育馆、乒乓球室
13、、台球室、健身房、体操房、跑步廊和棋牌室等多项专业水准的运动设施。 儿童天地：占地面积约4600平方米，分为五个功能区（大型组合游乐区 、迷宫区 、AGITO区 、老年健身区 、成人休闲区 ），设计主题为北欧森林。 学校：占地11507平方米，共开设27个班小学15个班，初级中学12个班。幼儿教育中心：共设18个班，占地10800平方米，以中英文双语教学为办学特色，为孩子提供高质量的启蒙教育。,实践三：天津万科东丽湖,总规划面积：4095亩 目标：华北最大的生态居住区 开发期：810年 开发策略：完善的生态环境、优越的生活配套、产业支撑 点评： 项目未动，概念先行：建造体系完备、功能齐全的新市
14、镇； 引进产业：引进高新技术产业，发展餐饮服务娱乐休闲等的第三产业，解决可持续发展问题，目标4050居住人口实现就业本地化。同时兴建大型教育园区等，为区域提供可持续的动力； 活动推广：选择首届世界大学生滑水锦标赛作为项目的切入点，迅速炒熟区域，启动项目。,实践四：万通新新小镇,总评,1215亩大自然空间，1.8万顷原始次生林和优质水源，涤尽凡尘与浮华，构筑小镇风情 。 一期德国建筑原味，严谨规划，沟通东西文化，构筑多元生活。 在“万通造镇计划”中，规划是生活理念强有力支撑，用独特的规划、建筑手法，在清新、现代、简约、时尚的德式小镇建筑风格之外，使新新小镇的人文氛围更为浑厚，与低密度的第一代郊区
15、化住宅有着本质的区别。,社区经典组团,玉衡坊是小镇推出的经典社区组团，提供B1户型的全新升级版。室内设置冷暖型独立中央空调，三楼是大型阳光活动室（带威卢克斯天窗）； 文溯坊纯独栋别墅组团，水边豪宅，体验都市贵族高品质生活 。,公建,新新小镇会所，总建筑面积约5000平方米，由新新客栈、商业街、健身中心组成。1、 新新客栈：设有可容纳百余人的大餐厅及五间风格各异的包房；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、古色古香的书吧，相嵌其中；小镇艺术画廊、历史展览馆；古朴典雅的40余套客房，Motel标准。2、健身中心：设有室内泳池、羽毛球场、健身房、台球、沙壶球；室外标准网球场、篮球场、足球场。3、商
16、业街：超市、美容院、面包房、洗衣店、书店、自助银行将为业主的生活提供全方位的服务。 4、良好的人文环境：小镇一期建设已告完成，绿化率高达54%。以会所钟楼为中心，鸟瞰纯欧洲小镇风情。,主要特点,街坊式组团 小镇中心广场 小镇的园林设计以统一、协调为原则，富有生活情趣，注重生态与景观,实践五：广厦天都城,项目总占地面积6579亩，总建筑面积400余万平方米。 包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、住宅区以及相配套的学校、医院等多个部分。 项目预计总投资超过80亿元，开发周期6-8年。项目开发成功后，居住人口将达10万，可提供7000-8000人的第三
17、产业就业机会，实现房产、旅游、休闲度假三大板块的完美结合，是新世纪卫星城镇建设的典范。,在项目的开发思路上，遵循总体规划、分期实施、综合开发、滚动发展的原则：先启动旅游休闲，后做房产，而后进行综合开发、滚动发展。 由欢乐四季公园、天都国际度假中心等构筑起广厦天都城的强大旅游背景，不仅是满足人们休闲度假生活中各种需求的场所，同时也作为未来房产的配套。既突破了旅游产业的单一化动作模式，又把传统的房地产业上升到泛地产阶段。,实践六：上海从一城九镇试点提升到三城七镇，再扩大到九城60镇,为了构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系，上海市政府规划了一城九镇的宏伟设想，每个新市镇都由国际知名的建筑规划专家参
18、与，与众不同的是新市镇不只在建筑形式、绿化环境等产品表象深化，并且更加注重健康、价值、分享的国际化生活内涵。 未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城新城中心镇一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系 。,指导方针：综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格。风格演绎： 松江新城建成英国风格的新城； 安亭镇建成德国式小城； 浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格； 高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳州风情； 朱家角镇融合本土水乡古镇风貌和现代城镇的格调； 奉城镇建成西班牙风格小城； 罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。 规划详见附件,特点,在城镇功能上，实现以住房开发为主的单一功能建设向培育产业、繁荣经济、增加就业、形成区域经济增长的城镇综合功能的转变； 在投资重点上，实现重视直接经济效益的基础设施建设向注重社会效益的人文、生态和环境建设的转变。 政府主导和规划先行。,
