深圳写字楼策划经验分享_世联_74P_2009年.pdf

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1、世 联 实 践 之 我们更了解写字楼市场我们更了解写字楼市场 写字楼营销专家 写字楼营销专家 深圳国际商会中心诺德中心中国凤凰大厦深圳国际商会中心诺德中心中国凤凰大厦o.1N 本报告是严格保密的。 谁谁 更 了 解 写 字 楼 市 场 ? 更 了 解 写 字 楼 市 场 ? 80% 36个 Figures 305万 数字,证明我们专业数字,证明我们专业 30多个不同档次、不同区域写字楼项目的运作积累,积累大 量的写字楼客户资源,市场占有率覆盖深圳所有主要商务中 心,对深圳写字楼市场出现的客户需求能够精准把握。 Citypolycentrism 覆盖深圳所有主流商务区 福田中心区福田中心区 10。

2、 1473,92210 1473,922 PEAKING PEAKING 中心西区(车公庙片区和竹子林片区)中心西区(车公庙片区和竹子林片区) 11 677,03011 677,030 南山区南山区 5396,2565396,256 PEAKING 宝安及其他区域宝安及其他区域 10 494,32510 494,325 PEAKING 累计 营销累计 营销36个写字楼项目,营销面积个写字楼项目,营销面积3,041,533平方米平方米 我们的客户我们的客户 Our Customers 让发展商的 推广费用更省、更有针对性! 产品设计更符合中国市场的发展和 客户的需求! 让发展商的 推广费用更省、。

3、更有针对性! 产品设计更符合中国市场的发展和 客户的需求! 大量的写字楼客户数据,带来的不仅仅是重复 购买,更使我们能够对客户精准把握。 清楚的知道客户在哪?清楚的知道客户在哪? 如何寻找客户?如何寻找客户? 如何影响客户?如何影响客户? 如何提升客户对产品的感知?如何提升客户对产品的感知? 策划价值 基于客户需求的产品力 了解中国市场的了解中国市场的 营销策划 专业团队 营销策划 专业团队 整合资源 创造优势 整合资源 创造优势 优化结构 营销发力 优化结构 营销发力 了解客户需求的,拥 有大量客户资源的 了解客户需求的,拥 有大量客户资源的 销售团队销售团队 结合结合 项目销售顺利实现项目。

4、销售顺利实现 3大举措大举措 5大有效途径大有效途径 1种体验种体验 我们是站在我们是站在营销的高度营销的高度进行项目的整栋销售, 而不仅只是用物管的思路 进行项目的整栋销售, 而不仅只是用物管的思路 卓越世纪中心卓越世纪中心NEO企业大道企业大道o.2N海岸城西座海岸城西座 Our practice 世 界 综 合 体 世 界 综 合 体 位置:中心区商务核心区 类型: 位置:中心区商务核心区 类型:280米超甲级写字楼米超甲级写字楼+甲 级写字楼 甲 级写字楼+商务公寓商务公寓+五星级酒店五星级酒店 +商业裙楼组成的商务综合体商业裙楼组成的商务综合体 建筑面积:约43万(写 字楼21000。

5、0,酒店 25000 ,公寓60000 ,商业36000 ,皇岗 商务中心99000 建筑面积:约43万(写 字楼210000,酒店 25000 ,公寓60000 ,商业36000 ,皇岗 商务中心99000 ) 建筑高度:建筑高度:1号楼号楼280米米58层、层、 2号楼号楼260米米54层层 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联介入阶段:产品定位, 设备选型阶段介入,全程策 划销售代理 世联介入阶段:产品定位, 设备选型阶段介入,全程策 划销售代理 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 3、前期产品设计阶段即提出与项目定 位及营销执行紧密相连,一脉相承的推 广策略,。

6、充分利用商业、酒店等长期持 有物业的口碑效应,提升可售物业的产 品优势 2、全程参与写字楼单位面积调整、商 务公寓产品定位 写字楼单位面积调整、商 务公寓产品定位等方面的研讨,针对当 前市场和调整后的产品定位提出项目营 销策略总纲, 项目营 销策略总纲,获得开发商高度评价 1、全面参与写字楼与商务公寓以及商 业裙楼各体块之间功能排布,平、立面 分区,车行、人行动线设置,后期管理 等 功能排布,平、立面 分区,车行、人行动线设置,后期管理 等综合体前期设计及后期运营管理方案 的研讨 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 Our practice 中 心 西 第 一 商 务 综 合 体 中 心 西。

7、 第 一 商 务 综 合 体 位置:深南大道与香蜜湖路交汇处位置:深南大道与香蜜湖路交汇处 类型:国际标准打造的类型:国际标准打造的甲级写字楼甲级写字楼 (Tower A) +70年产权的甲级写字楼 ( 年产权的甲级写字楼 (Tower B)+70年产权行政官邸 ( 年产权行政官邸 (Tower C)+大面积商业群楼组成 的第一商务综合体 大面积商业群楼组成 的第一商务综合体 建筑面积:25000建筑面积:25000 建筑高度:建筑高度:273m 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联介入阶段:产品定位、设 计修改,设备选型阶段介入, 全程策划销售代理 世联介入阶段:产品定位、设 计修改,设备。

8、选型阶段介入, 全程策划销售代理 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 4、将前期产品设计阶段的理念与项目 定位及营销执行紧密相连,在推广中突 出综合体形象,颠覆了中心西区办公物 业的概念 颠覆了中心西区办公物 业的概念 3、全面参与前期方案调整,提出标准 层平面调整、会所建议、公共空间装修 建议、物业管理公司建议 标准 层平面调整、会所建议、公共空间装修 建议、物业管理公司建议等多项提高项 目客户认同度的方案 2、深度挖掘卖点,更新烂尾楼形象, 打造中国的亚太封面商务群中国的亚太封面商务群 1、全程参与产品重新定位,一线产品 规划组合,功能互补, 产品重新定位,一线产品。

9、 规划组合,功能互补,打造深南大道沿 线商务综合体旌旗 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 Our practice 南 山 第 一 城 市 综 合 体 南 山 第 一 城 市 综 合 体 位置:深圳湾金融商务区 类型: 位置:深圳湾金融商务区 类型:超高层甲级写字楼超高层甲级写字楼+(海 岸城西座) (海 岸城西座)+甲级写字楼(海岸 城东座) 甲级写字楼(海岸 城东座)+SHOPPING- MALL组 成的都市综合体 组 成的都市综合体 建筑面积:300000(海 岸成西座90000、东座 85746、SHOPPING- MALL120000) 建筑面积:300000(海 岸成西座900。

10、00、东座 85746、SHOPPING- MALL120000) 建筑高度:海岸城西座写字楼建筑高度:海岸城西座写字楼 155米米30层层 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联介入阶段:产品设计修 改,设备选型阶段介入,全 程策划销售代理 世联介入阶段:产品设计修 改,设备选型阶段介入,全 程策划销售代理 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 4、将前期产品设计阶段的理念与项目定位 及营销执行紧密相连,一脉相承,在推广中 强势突出南山第一综合体概念,南山第一综合体概念,将写字楼与 SHOPPING-MALL的优势进行有效整合 3、全面参与前期方案调整,提出标准层平 面。

11、调整、总裁卫生间、电梯选型建议、会所 建议、公共空间装修建议、物业管理公司建 议 标准层平 面调整、总裁卫生间、电梯选型建议、会所 建议、公共空间装修建议、物业管理公司建 议等多项提高项目客户认同度的方案 2、全程参与写字楼底商、SHOPPING- MALL以及大板步行街商业在功能互补、商 务配套 写字楼底商、SHOPPING- MALL以及大板步行街商业在功能互补、商 务配套等方面的研讨 1、全面参与写字楼与SHOPPING-MALL以 及大板步行街各体块之间功能排布,平、立 面分区,车行、人行动线设置,停车场布局 及后期管理等 功能排布,平、立 面分区,车行、人行动线设置,停车场布局 及后。

12、期管理等综合体前期设计及后期运营管 理方案的研讨 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 Our practice 南 山 高 端 城 市 综 合 体 南 山 高 端 城 市 综 合 体 位置:深圳湾金融商务区 类型:超高层甲级写字楼+大型 商场组成的都市综合体 位置:深圳湾金融商务区 类型:超高层甲级写字楼+大型 商场组成的都市综合体 建筑面积:104713.72(写 字楼51000、商业28727 ) 建筑高度:写字楼140米33层 建筑面积:104713.72(写 字楼51000、商业28727 ) 建筑高度:写字楼140米33层 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联介入阶段:产品设计阶。

13、 段,全程策划销售代理 世联介入阶段:产品设计阶 段,全程策划销售代理 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 4、商业成功引入苏宁电器苏宁电器 3、营销方面,没有以传统的CBD作为 切入点,而用“滨海金融中心”“滨海金融中心”作为区 域价值诉求点贯穿推广过程,形成与中 心区的差异化差异化,并拔高区域形象 2、前期商业修改产品,全程跟进商业 部分单位划分,将集中性商业划铺销 售,创造性提出“十”字形商业内街, 首创“全街铺”概念,首创“全街铺”概念,成功消化难点内 铺;有效解决大平面商业的单位划分问 题,成功盘活写字楼商业 1、前期写字。

14、楼产品在平面布局、设备 选型及公共空间内装 平面布局、设备 选型及公共空间内装等多方面给出针对 性建议,打造南山首个甲级写字楼高端 形象 Our practice 中 心 区 顶 级 城 市 综 合 体 中 心 区 顶 级 城 市 综 合 体 位置:福田CBD 类型:超高层甲级写字楼+五星 级酒店组成的都市综合体 位置:福田CBD 类型:超高层甲级写字楼+五星 级酒店组成的都市综合体 建筑面积:301064.09(写 字楼101946.67、酒店 35038.52、商业83976.04 ) 建筑高度:写字楼203米42层 建筑面积:301064.09(写 字楼101946.67、酒店 3503。

15、8.52、商业83976.04 ) 建筑高度:写字楼203米42层 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联介入阶段:策划销售代理世联介入阶段:策划销售代理 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 2、营销方面高举高打,定位深圳顶 级综合体, 定位深圳顶 级综合体,在入驻写字楼企业及引 进酒店管理公司方面锁定一流大型 公司,确保项目整体高端形象,通 过喜来登酒店喜来登酒店的成功引入,使酒店 与高档写字楼形成良好互动,提升 整个项目形象档次 提升 整个项目形象档次 1、全面参与写字楼与五星级酒店各 体块之间功能排布,大堂分区与共 享,车行、。

16、人行动线设置 功能排布,大堂分区与共 享,车行、人行动线设置等综合体 前期设计及后期运营管理方案的研 讨;同时充分挖掘广场价值,使写 字楼与酒店形成良性共享空间 Our practice 中 心 区 超 大 型 城 市 综 合 体 中 心 区 超 大 型 城 市 综 合 体 位置:福田CBD 类型:超高层甲级写字楼+五星 级酒店+高档住宅+酒店式公寓+ 大型SHOPPING-MALL组成的都 市综合体 位置:福田CBD 类型:超高层甲级写字楼+五星 级酒店+高档住宅+酒店式公寓+ 大型SHOPPING-MALL组成的都 市综合体 建筑面积:857922 世联介入阶段:全程顾问策划 建筑面积:8。

17、57922 世联介入阶段:全程顾问策划 专业制造商务空间高价高速同时突破 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 3、全程参与设计方案研讨设计方案研讨以及提供 物业发展建议,物业发展建议,有机组合各类型物 业,使之优势互补,协同工作,形成 合力,凸显综合体优势 2、站在城市运营城市运营高度审视项目,多 轮次进行项目定位,界定项目在深圳 CBD中扮演角色 项目在深圳 CBD中扮演角色以及整体形象、各 物业类型档次、体量、功能体块排布 及配比、开发时序 整体形象、各 物业类型档次、体量、功能体块排布 及配比、开发时序等,为项目顺利进 入具体实施阶段奠定良好基础 1、通过大量市场。

18、调研,市场调研,结合世联强 大平台资源, 强 大平台资源,充分论证项目所包含各 种物业类型可行性 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 Our practice 宝 安 中 心 区 商 办 综 合 体 宝 安 中 心 区 商 办 综 合 体 位置:宝安中心区 类型:超高层甲级写字楼+超大 型购物中心+公建配套都市综合 体 位置:宝安中心区 类型:超高层甲级写字楼+超大 型购物中心+公建配套都市综合 体 建筑面积:328000 世联介入阶段:全程顾问策划 建筑面积:328000 世联介入阶段:全程顾问策划 专业制造商务空间高价高速同时突破 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突。

19、破 3、全程参与设计方案研讨以及提供物 业发展建议,就项目软、硬件配置及建 筑设计方案提出针对性建议 软、硬件配置及建 筑设计方案提出针对性建议 2、通过差异化产品排布差异化产品排布,有效缓解项 目大体量写字楼内耗,针对不同客户群 体,结合其真实需求及高端写字楼参照 系对产品指标产品指标提出专业建议,并获发展 商较高评价 1、在未来宝安写字楼市场存在诸多不 确定因素的背景下,结合鸿荣源由住宅 发展商向多元化发展多元化发展的策略,对项目进 行准确定位 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 Our practice 宝 安 中 心 区 城 市 综 合 体 宝 安 中 心 区 城 市 综 合 体 位。

20、置:宝安中心区 类型:超高层甲级写字楼+创意 型写字楼+五星级酒店+高档住宅 +酒店式公寓+公建配套+大型商 业组成的都市综合体 位置:宝安中心区 类型:超高层甲级写字楼+创意 型写字楼+五星级酒店+高档住宅 +酒店式公寓+公建配套+大型商 业组成的都市综合体 建筑面积:431160 世联介入阶段:全程顾问策划 建筑面积:431160 世联介入阶段:全程顾问策划 专业制造商务空间高价高速同时突破 Our practice 专业制造商务空间高价高速同时突破 3、全程参与设计方案研讨以及提供物 业发展建议,就项目软、硬件配置及建 筑设计方案提出针对性建议 软、硬件配置及建 筑设计方案提出针对性建议。

21、 2、通过大量市场调研,结合世联强大 平台资源,论证项目所包含各种物业类 型可能性, 各种物业类 型可能性,同时界定项目整体形象及各 物业类型档次、体量、功能体块排布及 配比、开发时序等, 整体形象及各 物业类型档次、体量、功能体块排布及 配比、开发时序等,使各类型物业形成 良性互动,良性互动,在各自相对独立功能得以保 障 相对独立功能得以保 障的前提下实现资源共享最大化实现资源共享最大化 1、结合泰华在宝安乃至全市项目布局宝安乃至全市项目布局 及品牌发展品牌发展需求,对项目进行准确定 位,使项目与发展商品牌得以共赢 世联主要工作及亮点世联主要工作及亮点 数码港滨海大厦金运世纪数码港滨海大厦金。

22、运世纪o.3N 数码港数码港 Our practice 低密度科技型写字楼典范 相对 独立的写字楼王国,底层以商业 裙楼将各塔楼有机连接,分中有 合,合中有分,同时采用大面积 绿化凸显生态写字楼特点,另 外,加强自身配套 相对 独立的写字楼王国,底层以商业 裙楼将各塔楼有机连接,分中有 合,合中有分,同时采用大面积 绿化凸显生态写字楼特点,另 外,加强自身配套 鸿隆世纪广场鸿隆世纪广场 Our practice 地 王 金 融 圈 商 务 首 选 24小时办公、生活无界转换 “商启罗湖,相融共生” 配套、交通、景观、产品 24小时办公、生活无界转换 “商启罗湖,相融共生” 配套、交通、景观、产。

23、品 宝安广场宝安广场 Our practice 深 圳 业 界 销 售 奇 迹 写字楼18000 。在发展商 一年多销售无果的前提下, 在宝安广场的销售中曾创出 一个月售出90%一个月售出90%的奇迹!成 为97年底、98年初深圳销 售最成功的楼盘。 国际文化大厦国际文化大厦 Our practice 刮起深圳市小户型写字 楼销售的旋风 刮起深圳市小户型写字 楼销售的旋风 My office 掀起创业高潮 创展中心创展中心 Our practice 共有414个商务单位,是车 公庙片区推出的第一幢写字 楼。其以24小时办公理念 在1998年形成市场新的热 点,为中心西区成为深圳城 市的重要节点。

24、功不可没。 中 心 西 区 的 领 头 羊 财富广场 中西区标志性建筑 财富广场 中西区标志性建筑 英龙大厦 艰难中需求突破的典范 银座国际 生态写字楼鼻祖 英龙大厦 艰难中需求突破的典范 银座国际 生态写字楼鼻祖 Our practice 中 心 西 区 半 壁 江 山 现代之窗现代之窗 Our practice 82600m2 华 强 北 中 心 的 标 志 西海岸大厦西海岸大厦 Our practice 地处南油大道海王大厦旁的 写字楼项目。99年11月3日 开始内部认购,仅投入6万 元广告费,就实现了99%的 销售率,创造广告费0.13% 而实现销售率愈95%的销售 奇迹 创造广告费0。

25、.13% 而实现销售率愈95%的销售 奇迹,奠定了世联在南山写 字楼营销市场的地位。 极 少 广 告 费 的 写 字 楼 国际商会大厦国际商会大厦 Our practice 中心区第一幢商品写字楼 一枝独秀中心区 城市大厦城市大厦 Our practice 后SARS时代的绿色办公写字 楼,成功利用健康商务的概 念,打出“走出华强北,风 景上办公”的口号,吸引了 大量的华强北客户,在缺乏 商务氛围的过渡地段,低成 本营销,实现13500元/平米 的高销售价格 低成 本营销,实现13500元/平米 的高销售价格。 健 康 商 务 差 异 化 营 销 深圳国际商会中心深圳国际商会中心 Our pr。

26、actice 中心区第一高 楼 挑战深圳 市写字楼最高价格均价17000 元/m 中心区第一高 楼 挑战深圳 市写字楼最高价格均价17000 元/m2 2 深 圳 最 贵 的 写 字 楼 诺德中心诺德中心 Our practice 从产品上深挖写字楼价值, 将高档的产品硬件转化为客 户价值,筑就深圳最好的写 字楼,打造“领袖”地位, 成为05年深圳市场最为受关 注的写字楼 05年深圳市场最为受关 注的写字楼,销售提前过 半,在14000的高价位均价 上,实现均价与销售速度均 大大超出发展商预期 实现均价与销售速度均 大大超出发展商预期。 深 圳 最 好 的 写 字 楼 中国凤凰大厦中国凤凰大厦。

27、 Our practice 实现 17000元/m 实现 17000元/m2 2,高出同期市场平 均价格,同时销售周期仅1.5个 月 ,高出同期市场平 均价格,同时销售周期仅1.5个 月 中心区销售最快的写字楼 敦煌大厦敦煌大厦 Our practice 边缘地段的小写字楼,在未提 供任何外围推广的前提下,项目 90的整层大客购买,并提供一 次性付款,快速完成销售的同 时,解决发展商资金回笼问题, 实现中心西区最好价12000元 /m2。 成为06年上半年,销售速度 最快、销售金额最高、销售客户 质量最高的写字楼项目,实现均 价与销售速度均大大超出发展商 预期 销售速度 最快、销售金额最高、销。

28、售客户 质量最高的写字楼项目,实现均 价与销售速度均大大超出发展商 预期。 中 心 西 区 最 贵 的 写 字 楼 约3500m2广场广场 大堂面积:1600m2大堂大堂 标准层面积: 2000m2 标准层层高: 3.8m 标准层标准层 地上46层 地下3层 层数层数 480车位车位 206m建筑高度建筑高度 115,247m2 办公面积:92000m2 商业面积:3000m2 总建筑面积总建筑面积 7138m2占地面积占地面积 Our practice 8 Our practice 8 积累积累上门客户客户400批 入市均价18500元/m2 销售周期9个月 累计销售率100 实现实收均价2。

29、0000元/m2 专业制造商务空间高价高速同时突破 专业制造商务空间高价高速同时突破 中国经贸大厦中国经贸大厦 Our practice 中 心 西 写 字 楼 价 格 标 杆 缔 造 者 中国经贸大厦中国经贸大厦 世联在中心区曁敦煌大厦实 收12000元/m12000元/m2 2片区最高价 后,再一次拔升的片区价格 制高点。 Our practice 天利中央广场天利中央广场 68%实用率实用率 大堂面积:395m2 大堂高度:11m 大堂大堂 标准层面积:1781m2 标准层层高:3.7m 标准层标准层 地上33层 地下3层 层数层数 476车位车位 140m建筑高度建筑高度 104713。

30、.72m2 办公面积:51000m2 商业面积:28727m2 总建面总建面 22550.3m2占地面积占地面积 Our practice 南 山 写 字 楼 价 格 标 杆 天利中央广场天利中央广场 实现均价:实现均价:14500元/m2 打造南山甲级高端商务形象 刷新南山写字楼价格纪录 实现高价格快速消化 打造南山甲级高端商务形象 刷新南山写字楼价格纪录 实现高价格快速消化 Our practice 南 山 写 字 楼 价 格 标 杆 459车位车位 大堂面积:750m2 大堂高度:13m 大堂大堂 标准层面积:2000m2 标准层层高: 3.95m 标准层标准层 地上30层 地下2层 层。

31、数层数 125m建筑高度建筑高度 84713.84m2 办公面积:39904m2 商业面积:23180m2 总建筑面积总建筑面积 14623.7m2占地面积占地面积 Our practice 08 Our practice 入市均价:入市均价:3000030000元/m元/m2 2 累计销售率:85累计销售率:85 专业制造商务空间高价高速同时突破 08 开盘时间:2007年7月23日开盘时间:2007年7月23日 统计截止日:2009年1月15日统计截止日:2009年1月15日 金运世纪大厦金运世纪大厦 Our practice 2 0 0 8 中 心 西 区 王 者 楼 盘 金运世纪大厦金。

32、运世纪大厦 Our practice 2600026000 2 0 0 8 中 心 西 区 王 者 楼 盘 78%实用率实用率 标准层面积: A栋1100 B栋1400 标准层层高: 3.6m 标准层标准层 A栋地上21层, 地下2层; B栋地上15层, 地下2层 层数层数 A栋80.85米 B栋59.25米 建筑高度建筑高度 64973.81 m2 办公面积: 38397.2 m2 商业面积: 6998.72 m2 总建筑面积总建筑面积 12676.61 m2占地面积占地面积 Our practice 08 Our practice 入市均价:入市均价:1700017000元/m元/m2 2。

33、 累计销售率:65累计销售率:65 专业制造商务空间高价高速同时突破 开盘时间:2008年3月29日开盘时间:2008年3月29日 统计截止日:2009年1月15日统计截止日:2009年1月15日 08 Thanks 没有开始怎能结束 本报告是严格保密的。 2009-2010宏观经济大势下写字楼市场预判2009-2010宏观经济大势下写字楼市场预判 本报告是严格保密的。 2008年深圳写字楼市场呈现理性回归的下行趋势2008年深圳写字楼市场呈现理性回归的下行趋势 本报告是严格保密的。 07下半年至08年市场进入盘整期,市场理性 回归,写字楼消化速度明显放缓,价格走低 07下半年至08年市场进入。

34、盘整期,市场理性 回归,写字楼消化速度明显放缓,价格走低 n2008年深圳写字楼的批准预售面 积有所减少,但与此同时,受宏观 调控政策影响,市场需求量以更大 降幅下挫,市场出现明显供过于求 状况 n07年深圳一手写字楼全年均价达 历史最高点;08年深圳一手写字楼 均价开始大幅度下挫 深圳2003-2008 写字楼平均价格深圳2003-2008 写字楼平均价格 101649997 12491 16015 23535 19584 0 5000 10000 15000 20000 25000 2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008-3Q 101649997 12491 。

35、16015 23535 19584 0 5000 10000 15000 20000 25000 2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008-3Q 深圳1996-2008 年9月历年写字楼 供需关系深圳1996-2008 年9月历年写字楼 供需关系 0 50 100 销售面积销售面积批准预售面积批准预售面积 销售面积32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.5427.5428.4938.2720.872.34 批准预售面积88.572428.7326.5412.343.3223.753530.094034.426.7317.37 19。

36、9619971998199920002001200220032004200520062007 2008.1 -9 二级市场二级市场 本报告是严格保密的。 08年月均销售面积仅2600平米,观望气氛明 显加剧,销售态势低迷 08年月均销售面积仅2600平米,观望气氛明 显加剧,销售态势低迷 2008 年1-9月各月一手写字楼销 售面积及销售收入2008 年1-9月各月一手写字楼销 售面积及销售收入 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 0 0.5 1 1.5 2 销售面积(万)销售收入(亿元) 销售面积(万) 0.14 0.14 0.05 0.91 0.140.40.03 0.39 0.14销。

37、售面积(万) 0.14 0.14 0.05 0.91 0.140.40.03 0.39 0.14 销售收入销售收入( (亿元亿元) )0.40.40.330.330.150.151.671.670.30.30.780.780.080.080.850.850.280.28 1月2月3月4月5月6月7月8月9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月 二级市场二级市场 2007 年各月一手写字楼销 售面积及销售收入2007 年各月一手写字楼销 售面积及销售收入 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 销售面积 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 销售均价 销售面积(万)销售收入(亿元)。

38、 销售面积 (万 ) 3.593.341.953.152.132.36 1.071.011.130.10.750.29销售面积 (万 ) 3.593.341.953.152.132.361.071.011.130.10.750.29 销售收入销售收入( (亿元亿元) ) 8.037.724.226.665.545.123.142.823.590.311.350.6 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 8.037.724.226.665.545.123.142.823.590.311.350.6 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 n08年深圳写字楼市场成。

39、交 量较07年大幅度下挫,全市全市 月均销售面积仅2600平米月均销售面积仅2600平米, 市场需求明显受到抑制; n4月伴随滨海大厦、香年广 场等项目开盘期集中消化, 当月全市成交量大幅走高, 成交接近1万,之后的5月 迅速回落,市场整体信心明市场整体信心明 显不足显不足; n08年1-9月各月成交量波动成交量波动 剧烈剧烈,呈现明显的波浪状 态,表明市场观望情绪仍在市场观望情绪仍在 继续继续,且有加剧的趋势。 本报告是严格保密的。 18000 36000 24000 30000 18000 26000 32000 17000 24000 20000 24000 14500 17000 25。

40、000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 滨海大厦凤凰大厦香年广场海岸城西座卡夫诺盛唐商务大厦金运世纪华强广场 2008深圳在售写字楼项目平均价格降幅达20%2008深圳在售写字楼项目平均价格降幅达20%二级市场二级市场 本报告是严格保密的。 写字楼客户变化写字楼客户变化:深圳全市投资客萎缩20%,中心区下降约 30%,自用客户成为写字楼市场绝对主流 深圳全市投资客萎缩20%,中心区下降约 30%,自用客户成为写字楼市场绝对主流 47% 24% 36% 63% 17% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 9.2。

41、7前9.27后 完全投资自用投资并自用 福田福田CBD写字楼置业用途对比写字楼置业用途对比 30% 21% 56% 70% 14% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 9.27前9.27后 完全投资自用投资并自用 深圳市写字楼置业用途对比深圳市写字楼置业用途对比 本报告是严格保密的。 写字楼客户变化:写字楼客户变化: 客户收缩自用面积,转为出租以增加经济收益客户收缩自用面积,转为出租以增加经济收益 u金运世纪大厦整个销售期贯穿07年写字 楼新政实施前后,除发展商留存自用部 分外,整层出售部分均为客户自用,仅 4-9楼零散出售,此部分自用客比例约 占50%; u08年10月后,。

42、金融海啸对市场信心负面 影响显现,约约10%初始置业目的为自用初始置业目的为自用 的客户的客户考虑到市场整体经济环境的变化 和企业自身经济承受能力、未来发展前 景等因素,将自用物业转为出租(部分将自用物业转为出租(部分 带装修)带装修) 。 50%投资客50%投资客 在售期间成交客户置业目的 调查(07.8-08.10) 在售期间成交客户置业目的 调查(07.8-08.10) 50%自用客50%自用客60%出租 (投资) 60%出租 (投资) 入伙后成交客户物业用途 调查(08.10月后) 入伙后成交客户物业用途 调查(08.10月后) 40%自用40%自用 本报告是严格保密的。 写字楼客户变。

43、化:写字楼客户变化: 9.27政策后,中小面积需求支撑市场成交9.27政策后,中小面积需求支撑市场成交 在售写字楼成交面积分析在售写字楼成交面积分析 u79%客户购买面积在500以 下。 u44%客户购买面积在100-200 。 u成交客户中,仅7%客户购买 半层。 9.27后在售写字楼成交面积分析 44% 14% 21% 14% 7%0% 100-200 200-300 300-500 500-800 800-1200 整层 9.27后在售写字楼客户意向面积分析 37% 19% 19% 10% 7% 2%2% 2% 2% 100-200 200-300 300-500 500-800 800。

44、-1000 1000-1200 1200-1500 1500以上 整层 在售写字楼上门及进线客户需 求面积分析: 在售写字楼上门及进线客户需 求面积分析: u75%客户需求面积在500 以下。 u40%客户需求面积在100- 200。 u需求200-300与需求300- 500的客户比率基本相 当。 u约15%的客户需求半层 本报告是严格保密的。 各区二手写字楼价格均有不同程度的下降,第三季度 更加明显,下降幅度为:中心区中心西区南山区 各区二手写字楼价格均有不同程度的下降,第三季度 更加明显,下降幅度为:中心区中心西区南山区 n中心区写字楼三级市场售价报盘价格持续下行,10月 甲级写字楼下降。

45、幅度高达到17%; n中心西区优质写字楼二手售价小幅下调,10月受盛唐 商务大厦低价入市的影响,中心西区所有写字楼报盘 价开始大幅下跌 n南山区高端物业前期价格高位运行,10月开始价格大 幅下降; 三级市场三级市场 34086 3479534696 34013 33401 34768 34345 33695 30155 24888 31285 31797 31642 22876 26808 30355 30743 31075 30463 31270 20000 22000 24000 26000 28000 30000 32000 34000 36000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月1。

46、0月 甲级写字楼所有写字楼 24349 25004 24461 24728 24367 24739 25010 25121 24566 17186 15545 18305 19041 19318 19208 19881 20456 20379 20395 19325 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 高端写字楼所有写字楼 南山区写字楼三级市场售价走势 中心西区写字楼三级市场售价走势 中心区写字楼三级市场售价走势 南山区写字楼三级市场售价走势 中心西区写字楼三级市场售价走势 中心区写字楼三级市场售价走势。

47、 23620 27056 27131 26791 26167 2616726171 26783 26100 25820 18962 18081 18273 18509 18610 18340 18360 18553 18581 18770 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 甲级写字楼 所有写字楼 本报告是严格保密的。 租赁市场价格呈波动调整状态,进入第三 季度有明显下滑趋势 租赁市场价格呈波动调整状态,进入第三 季度有明显下滑趋势 三级市场三级市场 140 144 143 144 14。

48、5 145 142 144 139 134 128 129 132 134 135 134 137 134 132 135 115 120 125 130 135 140 145 150 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 甲级写字楼所有写字楼 123 126 128 124 126 127 123 122 118 110 95 103 106 107 110 109 107 105 108 107 80 90 100 110 120 130 140 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 高端写字楼所有写字楼 n中心区企业纷纷降低运营成本,退租现象增加,租赁 放盘多导致租金下滑;。

49、部分写字楼物业业主在8月经济 形势明朗后,急于放盘回现,低价入市。 n中心西区仍然保持活跃,但成交多为工业性质写字楼 及大庆大厦等低端物业。 n南山区写字楼需求量大,历年供应较少,故租金稳 定,市场反应滞后于中心区、中心西区等成熟商务 区。 118 105 107 103 110 106 104 102102 99 91 84 86868686 87 83 85 81 80 85 90 95 100 105 110 115 120 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 甲级写字楼 所有写字楼 本报告是严格保密的。 2008年深圳写字楼市场走势回顾2008年深圳写字楼市场。

50、走势回顾 本报告是严格保密的。 在09年经济大势注定走低的背景下,写字楼 市场即将受到多大程度的影响? 我们需要针对类似的市场案例加以总结,提 前做好准备 在09年经济大势注定走低的背景下,写字楼 市场即将受到多大程度的影响? 我们需要针对类似的市场案例加以总结,提 前做好准备 本报告是严格保密的。 中国经济复苏时间预测 2010年中期经济初步好转 2009年年2010年年 经济背景: 全球经济环境恶化,西方 消费市场萎缩,中国出口 拉动严重削弱,资本市场 信心不足 政策手段: 1、以国家大额投资为主,直效保底经济增长 2、社会体制/产业结构改革试点调研,为后续大规 模推行逐步铺垫 3、在出口。

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