企划部周分享报告城市综合体_世联_2010年05月.pdf

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1、城市综合体城市综合体 酒店-办公-公园-购物-文化-公寓 世联企划部周分享报告 2 0 1 0 0 5 2 7 什么是城市综合体 将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱 乐、休憩乐、休憩集合为一体的多功能复合型并相互多功能复合型并相互 作用互为价值链作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。 会务 1、保证一定体量,便于布局各种功能形态、保证一定体量,便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流,设置一定住宅体、保证稳定常态人流,设置一定住宅体 3、统一开发,集群发展;保障一致标准。、统一开发,集群发展;保障一致标准。 PARK 公园 CULUTRE 文化 城市综。

2、合体模式定义城市综合体模式定义 集聚九大功能特征,是综合性各类建筑群集聚, 是一个高端的造城发展模式,涵盖了城市发展所 需要的各种要素和功能。 能够成为新城区发展的商业中心,为中小的城市 化进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动 力的作用。 源动力:源动力: 生活品质提升的源动力 新中心发展的引爆点 1 1 2 23 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 高密度、集约性高密度、集约性 整体统一性整体统一性 功能复合性功能复合性 土地使用均衡性土地使用均衡性 空间的空间的连续连续性性 内外部关系完内外部关系完整性整性 强大强大的的对外辐射对外辐射型型 升升值价值值价值 高高可达可。

3、达性性 城市综合体城市综合体特征分析特征分析 城市综合体经典案例 城市综合体的城市综合体的两两种种表现表现形式形式 城市形态的城市形态的表现表现: 在在城市城市核心区域核心区域为为了降低了降低商务商务成本成本、改善改善城市形态形城市形态形成成城市综合体;城市综合体; 经济经济形态的形态的表现表现: 随着随着城市城市区域区域开发开发与与旧旧城城改造改造规规模的模的不断增大不断增大,规划了办公规划了办公、居住、商业设、居住、商业设施等施等 多种功能,形多种功能,形成成互为价值链互为价值链关系关系的、集群式的、高使用的、集群式的、高使用率率的城市市综合体。的城市市综合体。 酒店酒店办公办公中心湖景中。

4、心湖景文化文化集集中停车中停车商业商业住宅住宅公寓公寓 办公 办公 酒店 酒店 步行街 步行街 公园 公园 住宅 住宅 购物 购物 文化 文化 东京六本木东京六本木:“东京旅游最后的目的地” Tokyo Roppongi 亚洲目前最成功的旧城改造典范亚洲目前最成功的旧城改造典范 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 美国捷得建筑事美国捷得建筑事务务所所负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合,在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地,商 业、旅游观光等多功能相结合,整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划。

5、分为四个街区,各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连,随处 可见绿地和广场,增加了街道的趣味,形成热闹的步行空间 东京六本木的规划设计 A:六本木山的主入口,和地铁六本 木车站和地下通道相连,由地铁入口 和好莱坞美容广场组成 B:中央区域为地上54层的森大厦, 是六本木山的标志,其顶层是作为文 化核心的森艺术中心。B区作为商 业、文化、信息中心一并设置了旅 馆、榉树坂综合体、朝日电视等 C:由4栋住宅楼组成,和毗邻的元麻 布安静的住宅区相协调 D:六本木山入口大厦等,由店铺、 办公、住宅构成 D街 区 B街区 C街区 A街区 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功。

6、功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 38, 000m2 4,000m2 12,000m2 (3200席) 22,000m2 100%220区划合计 10.5%30区划其他 31.6%70区划餐饮 57.9%120区划零售 商业构成商业构成 山边山边 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中 心,有几段大的石墙面,充分利用原有土地的高 低差组成进楼梯和斜坡,产生各种各样的序列体 验,既热闹又令人期待 活力动感的自由曲线,引导来访者漫步其间,充 分享受购物和美景 主要商业设施主要商业设施 山边山边 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的商。

7、业设施(1) 西街西街 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由 玻璃顶和玻璃大墙围合而成 高度2225m,面积约1900m2的4层共享空间 中,瀑布溪流潺潺,寓意溪谷 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立 体交叉流线,形成丰富的活动空间 榉树坂大道榉树坂大道 六本木东西相连的主要干道,带有欧洲街道风 格,舒缓的曲线,整个街道有一种高雅的氛围 300m长的墙面蜿蜒起伏,分为几段,并创造出 立体复杂的路面空间,对来访者产生吸引,并 有意设置了迷路 西西 街街 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的商业设施(2) 针对所有年龄层次人们的特殊。

8、教育学院49层六本木学院 一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部,聚集了 活跃在各个领域中喜爱艺术的人们 51层六本木俱乐部 海拔250m,可360。眺望东京大都市52层东京展望台 可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各 种艺术形式 5254层森美术馆 海拔270米,开放式的空中回廊层面东京屋顶甲板 森艺术中心森艺术中心:六本木综合开发项目的“文化都心”象征,位于六本木山森大厦49层至顶层,由美术馆、展望 台、会员俱乐部、会议论坛等组成,在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体 榉树坂榉树坂综合体综合体与露与露天剧场天剧场:这是 一个集聚了影像(电影)、流行 (时尚商店)、表演(露天剧 。

9、场)等商业艺术文化的综合空间 实体 美 术 馆 入 口 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的文化设施 六本木森大六本木森大厦厦:作为六本木中心的超高层办公楼,地上54层,高238m,并实现了日本国内最大的单体约4 500m2的无柱空间,并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施 好莱坞好莱坞美美容广场容广场:综合体的地上部分分成地铁出入 口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科 学校、公司办公为主体 森森 大大 厦厦 主主 入入 口口 森大厦森大厦 好莱坞美容广场好莱坞美容广场 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六。

10、本木”“东京六本木” 东京六本木的办公设施 住宅楼共4栋,既有6层高的底层,也有43层高的超高 层 具备了 日本国内最高水准的抗震性能,平面形式多 样,甚至有以厨房为主题的设计,满足了从工作室到 五个卧房、带全套家具等多种多样的选择 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的住宅设施 六本木新城的空中花园,从人的最基本生存需要出发,设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观,强调 了可参与性,为大城市带来清新的田园景观 q春天是播种希望的季节,六本木新 城为学生提供实习劳动的机会,帮 助学生学会在春天播种,通过实际 劳动增强对生活的认识,在劳动中 认识自。

11、然 q夏天,所有的鲜花开放,青蛙 为繁华的东京带来欢快的叫声 。 鲜花怒放,青菜长势喜人 ,在六本木新城的空中花园感 受夏天斑斓的色彩 q秋天,成熟的水稻在微风中摇曳 。老师带着小学生来空中花园劳 动,看到成熟的水稻,感受秋天 收获的喜悦 q冬天到了,周边的树叶开始飘 落,六本木新城精心选择的鲜 花依旧开放,让严冬里的人们 看到春天的希望 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的空中花园 在最初开业的五天里,访问人士超过了200万人,而且森株式会社开放六本木 新城这一事件,在整个周末,就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有 媒体的。

12、主要版面 “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年 一样有涩谷会场之外,六本木新城成为主要会场。邀请名人前来,包括日本皇 室成员来访,制造轰动事件 开业开业前前预热预热成成功功 电影节宣传海报 与与旅游旅游业合作业合作 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新 城的空中庭院优势,专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中 国的香港与台湾游客要参观六本木新城,因此中国口味的餐馆 也较多 接待参观考察团接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团,需要提前预约,六本木 新城管理公司负责带领参观商业设施,讲解开发。

13、过程 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京六本木”“东京六本木” 东京六本木的经营管理 覃覃力力-深圳深圳大大学学建筑建筑学院教授学院教授 六本木的综合化开发模式应该引起最大关注。目前已经成型的中心区已经成型的中心区已经很难做到空间再利用, 但在进行旧城改造的区域还为时不晚。在国内我们还能看到不少城市有这样的规划,哪里是办公区, 哪里是居住区,哪里是商业区。而规划为CBD的区域基本上都是写字楼,住宅、购物、休闲区都不在 附近,很少有项目可称之为“综合体”。城市中心区建筑群,应该是综合化的发展趋势,而不应该有城市中心区建筑群,应该是综合化的发展趋势,而不应该有 清晰的功能分区。

14、。清晰的功能分区。 专家看专家看城市综合体城市综合体成成功功案例案例 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京中“东京中城城” 东京中城东京中城:“城市再生的一次大规模实践” 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京中“东京中城城” 全新的多功能符合社区 这里曾是毛利家的府邸,明治时期为陆军驻地,二战后层用 作美军将校宿舍,之后又成为日本防卫厅的所在。 10 公顷的儿科开发用地,以充满活力又优雅闲适的“纽约中 城”为蓝本,被命名为东京中城。建成一个包括商务,居住,商业等 多种城市功能在内的全新复合型街区。 68900平米的占地内,排列了6幢摩天大楼,包括办公、酒。

15、店、商业、 艺术设计四个部分。 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京中“东京中城城” 聚集众多高端品牌 办公部分以中城塔楼为标志性建筑; 酒店部分由全球顶级的丽思卡尔顿酒店; 商业方面包括一个购物中心,广场和一个圆形玻璃建筑的餐 饮中心; 艺术设计是东京中城独特的魅力所在,包括三得利美术馆, 东京中城设计中心,富士Xerox艺术空间。 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京中“东京中城城” 40%绿化造就生态商业 东京中城难能可贵的并不是拥有如此多摩天大楼和 高档店铺,而是在于其身处东京市中心,依然能拥 有如此高的绿化率,这个绿化率比六本木新城还要 高一倍。

16、。 10万平米的公共绿地,为贴近自然,建筑物采用 开放式结构,从那一层都可以看到外面的绿地, 东京中城屋顶全部绿化,拱廊及广场种植多种植 物。 城市综合体城市综合体之国际成之国际成功功案例案例:“东京中“东京中城城” 极致的美学主义 与绿化相辅,东京中城的“自然精神”还体现在用材和设计时 的节能环保。中城内部的水都是循环利用,体现低碳的理念 。 独特的艺术气质是东京中城的一 大特色。建筑大师安藤忠雄和时 装设计师三宅一生主导设计的博 物馆是一大亮点。 操作案例分享 合肥,一个长的很像三级城市的省会城市合肥,一个长的很像三级城市的省会城市合合肥肥,一,一个长个长的的很像三级很像三级城市的城市的省。

17、会省会城市城市 说真话,以前大家总这样认为合肥说真话,以前大家总这样认为合肥说真话说真话,以以前大前大家总这样认家总这样认为合为合肥肥. 大家都认为安徽人是那样的人大家都认为安徽人是那样的人: 跪地乞讨、唱花鼓戏卖艺人、小保姆、庞大的打工族群、贪污腐败 医疗事故、水污染、假货、诈骗 庄子、老子、朱熹、曹操、吴敬梓、华佗、周瑜、包公、胡雪岩、朱元璋、 李鸿章、段祺瑞、程长庚、陈独秀、胡适之、陶行知、孙立人、戴安澜、 卫立煌、张治中、冯玉祥、邓稼先、杨振宁、李正道、 其实,安徽合肥人是这样的人其实,安徽合肥人是这样的人: 洞察洞察:他们需要正向他们需要正向力量,力量,给自己打气给自己打气 合合肥这。

18、个肥这个城市,城市,陈陈旧旧而郁闷而郁闷,商业,商业氛围平淡而无奇氛围平淡而无奇 虽说是省会虽说是省会城市,城市,可可老天似乎老天似乎对对合合肥肥特特别别地地不公不公平平 所所有先进有先进、时尚时尚的的东西东西似乎都离似乎都离合合肥很远肥很远 连连看个看个大大片片也也要要比比别别人人晚晚三三四四天天 点线面点线面的的三三点点模式模式成了大部分成了大部分合合肥肥人人生活生活的的全全部部,每每天天生活生活相相对对枯燥枯燥 他们他们内心内心无无比希望比希望 合合肥肥能能像深圳像深圳、上海上海一一样样快速快速发展发展起来起来,带带给他们给他们更精彩更精彩的的明明天天 洞察洞察:他们他们渴望享渴望享有先。

19、进有先进、有有点儿意思点儿意思的的生活方生活方式式 合肥位于中国中部(北纬32、东经117) 长江淮河之间,紧靠“长三角” 巢湖之滨,通江达海;承东启西、贯通南北、连接中原 合肥属于亚热带到暖温带的过度带,气候温和湿润,四季分明 年平均降水量约为1000毫米,年平均温度15.7度,全年无霜期 230天 合合肥肥市市域域总总面积面积7029平平方方公公里里/全全市市户籍户籍总总人人口口469.85万万人人 城市城市建成区建成区224平平方方公公里里,市,市区区人人口口224万万人人 在在校校大大学学生(生(不不包括军包括军事事院院校)校)达达到到32万万人,人,占占市市区区总总人人口口 15.4。

20、6% 现现辖瑶海辖瑶海、庐阳庐阳、蜀蜀山山、包河包河4区区和和 肥肥东东、肥肥西西、长长丰丰3县县 合合肥肥市市概况概况 有人说过:北京太大,上海太挤,广州太闹 成都太阴,沈阳太脏,南京太热,深圳太乱 而而合合肥肥却却在在我我们们大大多多数数人的人的视野视野之外之外 新站商圈新站商圈 作为合肥市城市形象展示的第一窗口,其现有商圈既与传统商圈一衣带水,又自成一体。作为合肥市城市形象展示的第一窗口,其现有商圈既与传统商圈一衣带水,又自成一体。 汇集元一汇集元一SHOPPING MALL、沃尔玛、家乐福、安徽大市场、红星美凯龙等合肥较有影响力的商业市场、沃尔玛、家乐福、安徽大市场、红星美凯龙等合肥较。

21、有影响力的商业市场 ,借助火车新站、汽车站等交通配套,成为合肥市主要物流集散地,同时周边新开发的大型生活社区,借助火车新站、汽车站等交通配套,成为合肥市主要物流集散地,同时周边新开发的大型生活社区, 很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。 红星美凯龙 安徽大市场红星美凯龙 安徽大市场 安徽大市场安徽大市场 站站前前板块板块概况概况 关于信地城市广场关于信地城市广场关关于于信信地城市地城市广场广场 百姓的兴奋点不只是投资房产,而是未来百姓的兴奋点不只是投资房产,而是未来百姓百姓的的兴奋兴奋点点不不只只是是投资房产投资房产,而是而是未未来来. 一个一个一一。

22、个个令令令令合肥合肥合合肥肥人人人人期待期待期期待待激动激动激激动动的的的的五彩五彩五五彩彩绚丽绚丽绚丽绚丽的未的未的的未未来来来来 推推广广秀稿秀稿 租售租售中心中心內內外外整整改改:化化身身美美術館術館,落落成成首首展展為為新新加坡國寶加坡國寶大大師藝術師藝術展展 租售租售中心中心化化身為身為美美術館術館,包包含軟裝與裝含軟裝與裝置置藝術藝術的的細節設細節設置置 此舉此舉能能有有效效的的樹立項樹立項目目品質感與品味品質感與品味 並針對並針對性性吸引吸引有有眼界眼界高度的高度的中中高高端客戶端客戶 並並能能夠與為項夠與為項目目整整體體商商業業造造勢勢的的 論壇論壇 (由信由信地集地集團團的的。

23、招招商商熊總為熊總為主主講講) 進進行行有有效串聯效串聯 租售租售中心中心化化身為身為美美術館術館,包包含軟裝與裝含軟裝與裝置置藝術藝術的的細節設細節設置置 事件一:对话市长暨合肥新跨越发展高峰论坛事件一:对话市长暨合肥新跨越发展高峰论坛 广泛邀请中国、安徽、合肥等地知名房地产专家、政府官员对合肥房地产市 场、城市规划、市场发展等议题进行广泛研讨。以高峰论坛的形式将信地城市 广场项目推广于媒体、公众面前。同时结合高峰论坛,完成对项目所处地块的 首轮炒作。 活活动动策略策略 事件二:信地财富会合肥城市沙龙开幕事件二:信地财富会合肥城市沙龙开幕 信地集团携手合肥工商联为经营者缔创商业发展平台缔创商。

24、业发展平台,以工商联主办、信地城 市广场承办的形式,邀约安徽大市场、信地红星美凯龙等客户肇建商业发展财 富平台,实现“信地资源、全球共享”的大格局。 活活动动策略策略 事件三:周日我最大信地城市广场特别节目事件三:周日我最大信地城市广场特别节目 将安徽卫视热点节目和主持人请进售楼处,将普通老百姓请进售楼处,将火爆 人气请进售楼处,形成强大社会新闻效应和市民关注,将节目常规化、事件常 态化。 活活动动策略策略 事件四:周末家庭欢乐日信地城市广场事件四:周末家庭欢乐日信地城市广场&红星美凯龙活动红星美凯龙活动 媒体主办,市民票选活动,利用红星美凯龙的中庭活动场地 进行家庭才艺竞赛等趣味游戏,民众可参加评分抽奖,最大奖一辆汽车 活活动动策略策略 政府对项目期望提升城市形象,打造城市名片 提升区域综合竞争力,拉动城市经济,增加税收和就业 形象展示窗口:形象展示窗口: 把项目打造成为城市的客厅 城市的名片、城市的标签 起到展示合肥经济繁荣作用 拉动城市经济:拉动城市经济: 通过项目的成功开发 可以提升区域的形象 增加就业和税收 项项目目价值价值 案例案例沉淀沉淀 资源整合:报纸+网络 沟通机制: THANKS 。

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