2017年中国房地产市场形势总结与趋势展望-中指-2017.10-佰策地产文库.pdf

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1、1 中国指数研究院 2017.10 中国房地产市场 形势总结与趋势展望 2 CHINA INDEX ACADEMY 目录 CONTENTS 上半年房地产市场形势总结1 下半年房地产市场趋势展望2 关注点:租赁时代渐行渐近,万亿市场空间待挖掘3 3 控房价 需求侧 限购 限卖 (T+n) 限贷 (含收紧公积金 ) 城市逐步增加、城区逐步扩大、力度 逐步加深; 防止短线投机,本轮调控创新性举措; 首付比普遍提高到历史最高水平 房地产金融调控贯穿其中 加大金融平台监管 加大资金流向监管 控制房地产信贷规模 差异化信贷政策 定向收紧房贷利率 数据来源: CREIS中指数据, 供给侧 增加土地供应 拍。

2、地环节设置 更多限制 整顿新房、存 量房销售市场 规范商办市场 拍地需自有资金; 实行“政府指导价”; 限地价竞配建竞自持; 部分城市特定地块 “十年限售 ” 更加重视整顿存量房中介市场; 两部委联手出台土地管理及调控政策; 北京调增宅地供应; 对商办市场进行规范进一步影响价格 预期; 限价 设定价格合理变动幅度,影响价格预 期; 新一轮调控潮主要集中在 控房价 , 因此,重点 关注控房价政策方能 把握市场后续走向。 短期:地方政府因城施策,供需两端发力控房价 4 2016年 10月以来政策收紧城市分布 2016“930”: 22城 出台调控; 2016年底:共计 26个 地级以上 城市和少部。

3、分县市出台调控; 至 2017年: 76个地级以上城市 ( 约 185项 政策 ) 和 32个县市 ( 约 43项政策 ) 出台调控 , 海南 、 河北 从省级全面调控 。 同步收紧 分段强化 逐层深化 抑 需 求 降 杠 杆 单独强化 京津冀城市群 长三角城市群 珠三角城市群 中西部重点城市 县市出台政策集中区 以北京、雄安为中心 形成强力调控场 中心城市平稳 , 周边三四线城 市陆续调控 中心城市加码 , 外围强力调控 中心城市单独调控, 多数地区仍以去库 存为主 数据来源: CREIS中指数据, 整体趋势 : 需求端短期进入修补阶段,供应 端中长期调控开始发力。 短期:强力抑制投资投机。

4、需求,降杠杆 (限购、限贷、限售、限价) 5 短期:存量房金融属性增强后创新的限售 ( T+n) 模式 促理性、稳预期 数据来源: CREIS中指数据, 需求端 : 抑制短期投机行 为,强化住房自住属性 供应端 : 引导产品设计回 应自住需求 长效机制 : 增强租赁市场 房源供应的稳定性 沈阳 新房 5 年、二手房 2 年 西安 新房 5 年、二手房 2 年 成都 3 年 重庆 2 年 贵阳 3 年 南宁 三套 2 年 北海 二套 2 年 、三 套 5 年 海南全省 二套 2 年 海口、三亚、陵水、万宁 5 年 承 德 2 年 长沙 3 年 南昌 2 年、三限房 5 年 济南 2 年 石家庄。

5、 5 年 保定白沟新城 非本市 5 年 保定 2 年、双限双竞 10 年 保定徐水区 2 年 郑州 3 年 开封 3 年 广州 2 年 珠海 3 年、特定地块 10 年 厦门 2 年 芜湖 2 年 青岛 2 年 常 州 2 年 南京 3 年 东莞 2 年 无锡 2 年 南通启东市 非本市 3 年 泰州 2 年 扬州 本市 二 套、非本市首套 2 年 福州闽侯县 2 年 福州闽清县 2 年 福州长乐市 2 年 福州福清市 2 年 福州 2 年 嘉兴 2 年 惠州 3 年 桂林 三套 2 年 张家口 3 年 六安 2 年 徐 州 本市 二 套、非本市首套 2 年 宁波 2 年 6 =500 人口净。

6、流入(万人) 中长期: 住房租赁市场迎来试点,租购同权渐进(顶层设计) 5月 19日: 住建部 住房租赁和销售管理条例 征求意见 , 住房租赁市场将迎来正式的管理法规 。 7月 20日: 住建部等 9部门联合印发了 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 , 将在广州 、 深圳 、 南京 、 杭 州 、 厦门 、 武汉 、 成都 、 沈阳 、 合肥 、 郑州 、 佛山 、 肇庆等 12个城市开展住房租赁试点 。 因城 施策 方向:因城施策发展住房租赁产业 权益 保障 直接或间接地平衡租房与购房的权益性鸿沟 , 激励家庭化群体长期租房意愿 扩大 供给 盘活集体建设用地 、 城市闲置。

7、用地等低成本用地 , 规范化 、 合法化 企业 策略 看清城市人口聚集态势、积极开拓房源增加渠道 人口净流入的城市、近几年新增常住人口较大的城市、大城市内部或周边新城、新区 7 扩大供给:集体建设用地建租赁房,行业将现四大变化 8月 28日: 国土资源部 、 住房城乡建设部联合印发 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 , 将在北京 、 上海 、 沈阳 、 南京 、 杭 州 、 合肥 、 厦门 、 郑州 、 武汉 、 广州 、 佛山 、 肇庆 、 成都等 13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 。 9月 19日: 国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会 , 就试点工作。

8、作出全面部署 , 提出要优化用地管理流程 , 保障集体建设用地有效供应 , 盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地 , 实现土地利用 “ 腾笼换鸟 ” 等 。 【 变化一 】 刚需分流 集体用地藉成本优势切人租 赁市场 , 从供应端和运营端 都有望明显降低租赁住房运 营成本 , 保障租金水平的适 中性和稳定 。 部分刚需被分流的格局在所 难免 。 【 变化二 】 土地价值重估 此次方案赋予集体更大的自 主权 , 能以较高的效率和激 励机制带动土地供应逐步放 量 。 集体建设用地与租赁相结合 的模式将逐渐改变现有的土 地价值评估逻辑 。 【 变化三 】 存量运营扩围 一线大城市已进入存量运营 时期; 。

9、“ 准一线 ” 城市进入 了存量运营与增量开发拉锯 发展的时期 。 这两类城市未来围绕城市更 新 、 长租公寓等存量资产运 营的机会较大 , 集体建设用 地建租赁房给企业打开了一 扇全新的门 。 【 变化四 】 配套性融资创 新需求增加 在以租赁为抓力的新供应体 系构建过程中 , 更高层次的 金融创新正当其时 。 要形成以租赁为核心的全新 供应体系仅仅依靠现有的金 融政策是无法实现的 。 这就 需要在更高维度上进行金融 配套政策的创新 。 8 中长期: 试点城市政策集中出台,大城进入购租并举新阶段 广州: 广州市加快发展住房租赁市场工作方案 , 保障租购同权 ;发展“城中村”现代租赁业;成立住。

10、房租赁发展投 资公司;打造现代租赁产业总部经济。 北京: 发布 关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知 征求意见稿。京籍承租公租房和直管公房可 落户 、京 籍无房家庭只要符合条件子女可 在该区接受义务教育 ;优先面向 产业园区、周边就业人员 出租等。 深圳: 发布 深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 ( 征求意见稿)、 深圳市住房租赁试点工作方案 ( 征求意见稿)。结合城市实际情况,着重关注 城中村租赁市场 ,将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管 平台,加大对城中村租赁公共服务配套,制定城中村消防、质量等安全标准,进行专业化、规模化租赁运营。 上海: 发布 关于加快。

11、培育和发展本市住房租赁市场的实施意见 。 通过 新增用地建设 、 商办房屋按规定改建 、引导 产 业园区建设 、稳妥有序开展 集体建设用地 建设租赁住房试点等多种途径,增加租赁住房供应;通过办理居住证、申请居 住积分制度、办理 人户分离登记 ,享有基本公共服务等。 成都、河南(郑州)、南京、杭州、佛山、武汉、烟台、云南、辽宁 等多地出台住房租赁扶持政策 9 中长期:共有产权房建设加快,住房回归居住属性更进一步 9月 20日: 北京市正式发布 北京市共有产权住房管理暂行办法 ,并明确了未来五年供应 25万套共有产权住房的目标。 9月 14日: 住房城乡建设部印发 关于支持北京市、上海市开展共有产。

12、权住房试点的意见 ,支持北京市、上海市深化发展共有 产权住房试点工作,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推 广的试点经验。 通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制 满足居民基本住房需求,在供应、建设、分配、 后续转让上拥有更强的保障。 共有产权住房政府所持的份额暂不出售,让渡了 房产份额增值部分,优先满足城镇户籍无房家庭 及符合条件新市民的基本住房需求。 推动住房制度改革,具有长期实行的基础,对全 国住房制度的发展,对各城市解决居住问题,将 形成良好的示范。 以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化个人 或家庭在一生中的资源分配,平滑住。

13、房消费周期。 将新市民纳入住房保障范围,有利于引导部分需 求转向政策性商品住房,从更大范围引导更合理 的住房消费理念。 单独列出、优先供应 非本市户籍家庭住房需求的房源不少于 30% 从城市发展新区调配房源,促进中心城区 人口疏解 交通便利、配套齐全 品质不低于普通商品住房 以中小套型为主、考虑两孩和适老设计 全装修、智慧社区 供应、选址 申请资格 价格、配售 规划建设 符合限购资格、首套房 单身年满 30岁、离婚满 3 年 价格低于同地段、同品质 普通商品住房 优先配售:项目所在区户 籍;在项目所在区工作的 本市其他区户籍;在项目 所在区工作非本市户籍 出租:购房人和代持机构按照所占房屋产 。

14、权份额获得租金收益的相应部分 出售:取得不动产权证满 5年的,可按市场 价格转让所购房屋产权份额,转让对象应 为其他符合共有产权住房购买条件的家庭, 同等价格条件下代持机构可优先购买。 出租出售 影响 10 中长期:供应端做好加法与减法, 保持政策精准性 财税 房地产税 户籍改革土地改革 住房金融 住房体制改 革 数据来源: CREIS中指数据, 棚改: 大力推进棚改货币化安置(助力去库存) 2017年再开工改造 600万套的棚改任务 , 从 2018年到 2020年再改造各类棚户区 1500万套;商 品住房库存量大 、 市场房源充足的市县 , 进一步提高货币化安置比例 。 明确加大中央财政。

15、补助 和金融 、 用地等支持 。 土地: 根据商品住房库存消化周期,合理安排住宅用地供应 6个月以下的 , 不仅要显著增加供地 , 还要加快供地节奏; 12-6个月的 , 要增加供地; 36-18 个月的 , 要减少供地;消化周期在 36个月以上的 , 应停止供地 。 北京 :来 5年供应住宅用地 6000公顷;全力推进 “ 拿地未开工和开工未入市项目 ” 尽早开工入市 上海 :十三五预计供应住房用地 5500公顷 , 新增供应各类住房约 170万套 , 加强租赁市场的供应规划 其他城市 :福州 、 南昌 、 赣州 、 沧州 、 天津 、 镇江 、 扬州 、 重庆等多个城市陆续出台土地供应中长。

16、期计划 以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快,在优化中长期供应体系的同时,继续加强低端 基本保障和加快建立购租并举的住房制度。 更加重视从供给侧进行预期引导,地方用地供应管理将进一步完善,加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。 趋势 11 2017年 9月 13804元 /平方米 环比 0.47% 同比 9.41% 图: 2016年以来百城价格指数及环比走势 调控效果显著,百城价格指数三季度累计涨幅收窄至 2016年以 来最低 本轮价格环比已连续 29个月 上涨,但调控后环比涨幅持续 低位, 近 11个月 涨幅在 1%以内 三季度累计上涨。

17、 1.64%,涨幅收窄至 2016年以来季度累计最低 138042 .8 3 % 0.47% 1 0 -0 6 1 0 -0 9 1 0 -1 2 1 1 -0 3 1 1 -0 6 1 1 -0 9 1 1 -1 2 1 2 -0 3 1 2 -0 6 1 2 -0 9 1 2 -1 2 1 3 -0 3 1 3 -0 6 1 3 -0 9 1 3 -1 2 1 4 -0 3 1 4 -0 6 1 4 -0 9 1 4 -1 2 1 5 -0 3 1 5 -0 6 1 5 -0 9 1 5 -1 2 1 6 -0 3 1 6 -0 6 1 6 -0 9 1 6 -1 2 1 7 -0 3 1。

18、 7 -0 6 1 7 -0 9 涨幅创新高 数据来源: CREIS中指数据, 12 一线城市环比涨幅持续低位,三四线城市涨幅相对较高 一 线 二 线 三 线 图: 2016年以来各类城市新建住宅价格走势 0.80% 2.19% 2.57% 0% 1% 2% 3% 4% 一线城市 二线城市 三线城市 6 . 3 7 % 7 . 2 4 % 0 . 2 0 % 0 . 0 3 % 5 . 1 3 % 2 . 2 5 % 0 . 3 0 % 3 . 5 1 % 3 . 2 3 % 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 。

19、3 2 0 1 7 Q 3 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 7 Q 3 数据来源: CREIS中指数据, 13 有一定产业支撑、价格基数较低上涨周期相对滞后的三四线城市 三季度涨势突出 三季度累计涨幅 TOP10 城市 三季度累计涨幅 潍坊 10.25% 绍兴 8.90% 马鞍山 8.43% 台州 7.79% 洛阳 7.68% 西安 7.56% 湛江 6.26% 株洲 6.09% 徐州 6.04% 德州 5.71% 1-9月累计涨幅 TOP10 城市 1-9月累计涨幅 洛阳 27.49% 海口 21.91% 绍兴 20.02% 盐城 19.76% 衡水 19.62。

20、% 西安 19.59% 三亚 18.80% 重庆 18.75% 秦皇岛 18.19% 镇江 17.79% 2017年以来 重点城市群周边的二 三线城市及具备优良旅游资源的 沿海城市保持领涨。 三季度 ,价格基数较低上涨周期相 对滞后的三四线城市,因有产业支 撑、经济较为发达,价格涨势突出。 数据来源: CREIS中指数据, 14 表:十大城市新房和二手房价格不同阶段累计涨跌情况 城市 新房 二手房 三季度 2017:1-9 三季度 2017:1-9 北京 0.14% 2.33% -3.09% 4.02% 上海 0.17% 1.84% -0.03% 2.87% 广州 0.65% 6.71% 7。

21、.29% 25.69% 深圳 0.09% -1.72% -0.18% 3.76% 南京 0.99% 2.68% 1.79% 8.07% 天津 0.19% 4.54% -3.65% 7.39% 杭州 2.49% 5.64% 5.79% 21.27% 武汉 0.58% 3.75% 5.16% 19.24% 重庆 5.19% 18.75% 2.52% 16.93% 成都 1.85% 6.11% 7.37% 24.84% 图: 2016年以来十大城市新房和二手房价格环比涨跌情况 十大城市新房二手房市场均调整, 9月二手房均价转为下跌 - 1 % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 新房 二手房 数据来。

22、源: CREIS中指数据, 15 图: 2016年以来各月代表城市成交走势 2017年 1-9月 月均成交:约 2960万平方米 同比: -22% 2017年三季度 月均成交:约 2730万平方米 同比 -31.4% 创新高 数据来源: CREIS中指数据, 代表城市整体成交规模趋稳,单月同比降幅继续扩大 月度成交面积 单月同比 16 38 44 32 2 0 1 7 :1 - 9 2 0 1 6 :1 - 9 2 0 1 5 :1 - 9 79 74 2 0 1 7 :1 - 9 2 0 1 6 :1 - 9 2 0 1 5 :1 - 9 49 88 82 2 0 1 7 :1 - 9 。

23、2 0 1 6 :1 - 9 2 0 1 5 :1 - 9 一线 二线 三线 图: 2015-2017年各类城市月度平均成交面积 一线城市 三季度同比 -55.5% 北上广深同比降幅均较二季度扩大,京沪降幅超六成 二线 城市 三季度同比 -28.2% 西安明显降温同比显著下降,南京、合肥 持续高降幅 重庆成交规模维持高位同比增幅进一步扩大 三线城市 三季度同比 -30.8% 徐州需求支撑不足,调控后成交规模回落至低温趋稳 唐山三季度成交同比转降,降幅在六成以上 一线城市成交规模降至近年同期最低,三线代表城市三季度成交 明显降温 -44% -22% -13% 数据来源: CREIS中指数据, 。

24、17 1.152017年 1-9月 2017年三季度 图: 2015年以来 20个代表城市商品住宅供求对比走势 0.97 销供比 重点城市三季度市场供应有所改善,销供比降至近 8个季度低点 1458 1266 成交 1 - 9 月月均成交 供应 1 - 9 月月均供应 数据来源: CREIS中指数据, 18 图: 2016年以来 20个代表城市可售面积与库存消化时间走势 图: 2017年 9月典型城市库存消化时间(月) 库存总量低位趋稳,北京因成交下行库存消化时间延长至 15个月 9766 6.2 7.6 9.1 可售面积 (万平方米 ) 库存消化时间(月 ) 4.0 4.2 4.6 8.1。

25、 8.6 8.8 9.0 10.3 15.0 15.3 南京 杭州 武汉 成都 青岛 上海 广州 天津 深圳 北京 数据来源: CREIS中指数据, 19 住宅用地推出量、成交量同环比均提升 注:土地面积均为规划建筑面积。 推出 量 : 7579万 平米 同比 : 13.5% 环比: -5.5% 住宅 商办 量: 1700万平米 同比: -17.3% 环比: -26.1% 成交 住宅 量 : 6630万平米同比 : 14.8% 环比: -1.9% 量: 1322万平米 同比: -13.3% 环比: -35.0% 商办 各类用地 13.2亿 平米,同比 6.2% 各类用地 11.1亿 平米,同。

26、比 6.0%1-9月 3季度 各类用地 5.2亿 平米,同比 24.4% 环比 19.8% 各 类用地 4.2亿 平米, 同比 13.5% 环比 18.5% 300城 1 6 /0 1 1 7 /0 9 1 6 /0 1 1 7 /0 9 1 6 /0 1 1 7 /0 9 1 6 /0 1 1 7 /0 9 数据来源: CREIS中指数据, 20 住宅用地价格回升,溢价率开始回落 图: 2016年以来 全国 300个城市土地成交楼面价和平均溢价率 3季度 各类用地 楼面价: 2651元 /平米 同比: 15.0% 环比: 14.4% 溢价率: 31.0% 环比 :减少 8.5个百分点 住宅。

27、用地 楼面价: 4726元 /平米 同比: 22.5% 环比: 17.1% 溢价率: 35.5% 环比:减少 13.9个百分点 商办 住宅 楼面均价(元 / 平米) 商办 住宅 溢价率 1-9月 各类用地 楼面价: 2384元 /平米 同比: 27.5% 溢价率: 35.0% 同比: 减少 10.2个百分点 住宅用地 楼面价: 4122元 /平米 同比: 24.3% 溢价率: 42.1% 同比:减少 16.3个百分点 数据来源: CREIS中指数据, 21 一线城市推地量明显增加,三四线城市出让金增长翻倍 同比 出让金占比 一线 二线 三四线 1-9月 9 8 . 9 % 7 . 4 % 1。

28、 8 . 6 % 6 0 . 4 % 1 8 . 9 % 1 0 8 . 0 % - 1 9 . 3 % 1 0 . 8 % 7 5 . 5 % 成交面积 出让金 成交楼面价 2016 2015 1 2 . 4 % 2 0 1 7 : 1 - 9 2016 2015 5 6 . 1 % 2 0 1 7 : 1 - 9 2016 2015 3 1 . 5 % 2 0 1 7 : 1 - 9 数据来源: CREIS中指数据, 22 菏泽、徐州等城市 住宅用地成交量已超过去年全年,出让金超 去年 1.5倍,市场热度高 表: 2017年 1-9月住宅用地成交面积 top20 城市 规划建筑面积 (万。

29、 ) 占 2016年比重 出让金(亿元) 占 2016年比重 重庆市 2147 104.5% 1018 152.4% 武汉市 1529 84.7% 862 94.7% 西安市 1372 85.6% 249 114.0% 郑州市 1298 74.3% 434 73.8% 徐州市 1054 226.3% 182 317.6% 菏泽市 1017 452.4% 144 724.1% 太原市 917 97.9% 166 77.7% 南京市 881 75.7% 1087 66.2% 潍坊市 856 38.0% 60 55.6% 佛山市 841 90.7% 634 111.7% 城市 规划建筑面积 (万 )。

30、 占 2016年比重 出让金(亿元) 占 2016年比重 贵阳市 756 127.2% 140 237.7% 昆明市 755 88.9% 207 156.1% 阜阳市 715 148.6% 165 203.3% 杭州市 676 68.5% 1370 98.0% 成都市 671 70.3% 637 151.3% 济南市 657 52.3% 431 82.6% 上海市 655 96.5% 657 54.9% 天津市 638 52.6% 771 65.3% 北京市 621 282.5% 1551 295.2% 临沂市 523 66.1% 70 75.7% 数据来源: CREIS中指数据, 23 品。

31、牌房企销售 业绩 增长明显, 部分 企业上调销售目标 图: 20家品牌房企销售业绩 注: 20家品牌房企 是万科 、 保利 、 中海 、 恒大 、 碧桂园 、 华润 、 世茂 、 绿城 、 融创 、 龙湖 、 金地 、 富力 、 雅居乐 、 远洋 、 新城 、 建业 、 招商 、 首创 、 合景泰富 、 越秀 26884 18380 2017:9 2016:1-9 2017:1-9 业绩销售金额 / 亿元 销售面积 /万平米 同比 环比环比 同比 20879 2853 15506 3363 46.3% 16.6% 17.2% 34.6% 21.8% 30.2% 数据来源: CREIS中指数据,。

32、 1-9月 , 品牌房企销售金额同比增长 超四成 , 其中碧桂园销售金额超 4000亿元 , 居于首位 。 9月 , 品牌房企销售业绩 同环比增长 , 销售金额 、 面积增幅均超 15%。 24 品牌房企销售业绩增长明显,部分企业上调销售目标 企业 2017销售目标 调整后销售目标 上调幅度 1-9月目标完成率 碧桂园 4000 5000 25% 85.5% 融创 2100 3000 43% 68.1% 中海 1771 1948 10% 82.7% 龙湖 1100 1500 36% 85.5% 世茂 800 880 10% 47.8% 远洋 600 700 17% 67.4% 图: 2017。

33、年 1-9月部分房企销售目标及目标完成率情况(单位:亿元) 数据来源: CREIS中指数据, 25 品牌房企加大土地投资,拿地面积、金额同比增长 图: 2016年以来 20家代表性企业拿地 面积和金额走势 20家品牌房企 1-9月 拿地金额 同比超七成 面积 超过 1.8亿平米 9月 金额: 1248亿元 环比: -13.9% 同比: 1.9% 面积: 2070万平米 环比: -5.8% 同比: 25.9% 1-9月 金额: 10956亿元 同比: 76.1% 面积: 18190万平米 同比: 67.9% 注: 20家品牌房企是万科 、 保利 、 中海 、 恒大 、 碧桂园 、 华润 、 世。

34、茂 、 绿城 、 融创 、 龙湖 、 金地 、 富力 、 雅居乐 远洋 、 新城 、 建业 、 招商 、 首创 、 合景泰富 、 越秀 3105 2283 1552 1658 1582 1432 2568 2848 2197 2070 284 1558 1175 842 949 1173 791 1491 1839 1449 1248 16- 01 16- 02 16- 03 16- 04 16- 05 16- 06 16- 07 16- 08 16- 09 16- 10 16- 11 16- 12 17- 01 17- 02 17- 03 17- 04 17- 05 17- 06 17- 0。

35、7 17- 08 17- 09 拿地金额 (亿元) 拿地面积 (万平米) 数据来源: CREIS中指数据, 26 二线城市仍为 布局热点 , 一 线和 三四线 布局加速 图: 2011年以来 20家代表企业拿地 金额在各等级城市的分布 数据来源: CREIS中指数据, 24.9% 27.0% 31.3% 41.5% 46.0% 20.5% 26.7% 50.4% 58.4% 51.5% 49.1% 40.7% 63.3% 49.4% 24.7% 14.5% 17.2% 9.4% 13.3% 16.2% 23.9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2011年 2012年 20。

36、13年 2014年 2015年 2016年 2017年 1-9月 一线 二线 三四线 二线城市: 20家品牌房企在拿地金额占总拿地金额的比例为 49.4% 一线及三四线城市 拿地占比分别提高至 26.7%和 23.9% 27 图: 2017年 1-9月 20家品牌房企销售金额与拿地金额(亿元)情况 数据来源: CREIS中指数据, 20家品牌房企 2017年 1-9月销售金额为拿地金额 2.5倍 销售金额 拿地金额 比值 2.5倍 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 碧 桂 园 万 科 恒 大 保 利 融 创 中 海 龙 湖 金 地 华。

37、 润 绿 城 招 商 新 城 世 茂 富 力 雅 居 乐 远 洋 首 创 越 秀 合 景 泰 富 建 业 2.4 2.7 4.9 1.4 11.7 1.8 1.5 2.1 1.7 4.1 1.9 2.1 2.0 4.4 3.0 1.2 1.5 3.1 4.6 64.3 0 500 1000 1500 2000 28 2017年 1-9月全国房地产企业拿地排行版 TOP10企业 1-9月拿地总金额高达 8634亿元 , 占 TOP50企业的 51.0%, 大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显 。 数据来源: CREIS中指数据, 29 CHINA INDEX ACADEMY 目录 CONTENT。

38、S 上半年房地产市场形势总结1 下半年房地产市场趋势展望2 关注点:租赁时代渐行渐近,万亿市场空间待挖掘3 30 宏观环境稳定经济保持平稳增长,年内货币政策维持中性调控 三季度服务业生产、国内消费及外部需求均表 现较好,经济 运行良好 。 四季度工业生产、基础建设、房地产等因素减 弱及去年同期高基数,经济增速将 平稳放缓 。 图: 2010年至今三大需求同比增速走势 -2 0 % -1 0 % 0% 10% 20% 30% 40% 消费品零售总额累计同比 固定资产投资累计同比 出口累计同比 图: 2008年至 2017年 8月 M1和 M2同比增速 (月度 ) 0% 5% 10% 15% 20。

39、% 25% 30% 35% 40% 45% MI 同比 M2 同比 12% 年度目标M2: 持续低速增长,远低于年度增速目标 货币环境 : 以“削峰填谷”的中性调控手段为主 DR007:稳定在 2.7-3.2%之内,维持高位 数据来源: CREIS中指数据, 31 个人购房贷款增速得到有效控制,短期消费贷款增长过快被监管 图: 2013年以来新增人民币贷款及居民中长期贷款占比变化 0% 30% 60% 90% 120% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 亿 元 新增人民币贷款(左) 新增居民中长期贷款占比(右) 规模稳定 :绝对数稳定在 4500亿元左。

40、右 占比下降 :新增居民中长期贷款占比为 38%,较 2016年下降 7个百分点 增速放缓 :新增居民中长期贷款增速降至 3%,较上半年下降 5个百分点 图: 2013年以来居民短期消费贷款及社会消费品零售总额同比变化 0% 4% 8% 12% 16% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 居民短期消费贷款同比(左) 社会消费品零售总额同比(右) 走势背离 增速加快 :居民短期消费贷款同比增长 35%,较 3月 提升 9个百分点 多地陆续开展消费贷排查工作,防范风险 . 数据来源: CREIS中指数据, 32 商品房销售面积 商品房价格 新开工面积房地产开发投资 经济增速 居民储蓄 。

41、土地成交 新增货币 居民收入政策 企业资金 0.1 1.0 0.6 0.8 0.3 0.30.8 0.3 0.1 6个模块 结合 房天下 大数据平台资源 22个方程 60余项指标 1000多个数据项 20 年历史数据 2017市场预判:经济、收入、政策、货币为影响房地产市场 的主要外部因素 货币供应量 0.01 33 2017市场预判:量增价稳,新开工小幅提升,投资增速将回落 数据来源:中国指数研究院测算 宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓 ( GDP增长 6.7%) ; 研究假设 假设 1 假设 2 假设 3 M2保持较低速增长或成常态 , 增长 10.1%, 人民币贷款余额增长 12.0。

42、%; 2017年基准利率不变 , 热点城市信贷仍将 持续收紧 , 三四线城市仍将宽松; 预测结果 15.716.0亿 平米 0.0%1.5% 74017476元 -1.0%0% 10.710.8万亿 元 3.0%4.8% 16.717.1亿 平米 0.0%2.2% 商品房 销售面积 商品房 销售价格 房地产开发 投资额 房屋新开工 面积假设 4 因城施策 , 多措并举 , 多管齐下 , 力促房 地产市场回归平稳理性 。 34 市场表现: 1-8月销售面积、销售额同比增速继续回落,投资增速 趋稳,新开工略有回调 数据来源: CREIS中指数据, 1 4 .0 % 1 2 .7 % 0% 5% 。

43、1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 3 0 % 3 5 % 4 0 % 销售面积 收窄 1 .3 个百分点 1 8 .9 % 1 7 .2 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 销售额 收窄 1 .7 个百分点 7 .9 % 7 .9 % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1 0 % 开发投资 趋稳 8 .0 % 7 .6 % 0% 5% 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 新开工 收窄 0 .4 个百分点 35 供需两端双调整,预期四季度销售面积调整,销售价格小幅波动 1-8月 销售面积: 9.9亿。

44、平米 同比 12.7% 较 1-7月收窄 1.3个百分点 销售额: 7.8万亿 同比 17.2% 较 1-7月收窄 1.7个百分点 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 14 :1-2 14 :1-3 14 :1-4 14 :1-5 14 :1-6 14 :1-7 14 :1-8 14 :1-9 14 :1-1 0 14 :1-1 1 14 :1-1 2 15 :1-2 15 :1-3 15 :1-4 15 :1-5 15 :1-6 15 :1-7 15 :1-8 15 :1-9 15 :1-1 0 15 :1-1 1 15 :1-1 2 16 :1-2 16 :1-3 1。

45、6 :1-4 16 :1-5 16 :1-6 16 :1-7 16 :1-8 16 :1-9 16 :1-1 0 16 :1-1 1 16 :1-1 2 17 :1-2 17 :1-3 17 :1-4 17 :1-5 17 :1-6 17 :1-7 17 :1-8 商品房 住宅 办公楼 商业营业用房 房地产长效机制建设明显加快;调控全面扩围,短期政策仍将从严从紧 三四线后劲不足,对全国销售的拉动将弱化;银行按揭收紧,购房压力显著提升 四季度销售面积调整 销售价格小幅波动 数据来源: CREIS中指数据, 36 市场投资情绪趋于谨慎,预计四季度新开工、投资增速将继续回落 1-8月 投资额: 6。

46、.9万亿 同比 7.9% 与 1-7月持平 新开工: 11.5亿平米 同比 7.6% 收窄 0.4个点 银行信贷收紧,企业回款率下降,资金面 明显收紧,投资情绪趋于谨慎。 - 3 0 % - 2 0 % - 1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 1 4 :1 - 2 1 4 :1 - 3 1 4 :1 - 4 1 4 :1 - 5 1 4 :1 - 6 1 4 :1 - 7 1 4 :1 - 8 1 4 :1 - 9 1 4 :1 - 1 0 1 4 :1 - 1 1 1 4 :1 - 1 2 1 5 :1 - 2 1 5 :1 - 3 1 5 :1 - 4 1 5 :1 - 。

47、5 1 5 :1 - 6 1 5 :1 - 7 1 5 :1 - 8 1 5 :1 - 9 1 5 :1 - 1 0 1 5 :1 - 1 1 1 5 :1 - 1 2 1 6 :1 - 2 1 6 :1 - 3 1 6 :1 - 4 1 6 :1 - 5 1 6 :1 - 6 1 6 :1 - 7 1 6 :1 - 8 1 6 :1 - 9 1 6 :1 - 1 0 1 6 :1 - 1 1 1 6 :1 - 1 2 1 7 :1 - 2 1 7 :1 - 3 1 7 :1 - 4 1 7 :1 - 5 1 7 :1 - 6 1 7 :1 - 7 1 7 :1 - 8 到位资金 房地产投资 。

48、新开工面积 数据来源: CREIS中指数据, 37 一线城市销售持续下行,二三线城市销售增速将继续放缓 一线 强势调控叠加注重租赁市场发展 销售持续下行预计今年将平淡收尾 二线 调控全面扩围 , 销售增速将继续放缓 三四线 销售累计同比增速现逐月回落态势 市场后劲不足 , 繁荣行情或见顶 1 2 . 7 % - 2 8 . 2 % 4 . 7 % 2 1 . 0 % - 4 0 % - 3 0 % - 2 0 % - 1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2 0 1 7 :1 - 8 全国 一线 二线 三四线 数据来源: CREIS中指数据, 38 CHINA INDEX ACADEMY。

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