1、九树公寓之总结与反思九树公寓之总结与反思 2008 年 6 月 26 日 作为非经验住宅的九树公寓，经过三年多的开发建设，终于变成现房实景， 基本交付。 虽然九树只是一个 60 套房子的小项目，但却在业内引起了极大反响，成为 国内房产界、设计界知名度最高的楼盘之一。 同时九树又是一个在公司内部引起最大争论的项目，从开始定位、设计到建 设过程中，始终有非常多的不同意见存在。为了九树，公司的高层曾经不止一次 争得面红脖子粗； 谈起九树， 许多参与者泪流满面、 感慨万千。 一直到开发完成， 还有很多意见无法统一。 作为一个极度个性化、极度小众化的产品，九树肯定不会是郡原地产未来开 发的主流方向，但必
2、定会是郡原地产品牌全国性拓展的有力支撑之一。如何保持 “非经验住宅”的创新特点，转化为更成熟、更有把握的高端产品开发经验，是 九树反思的意义所在。 反思一：项目决策 反思一：项目决策 1.1 土地评价 1.1 土地评价 在拿九树这块土地之前，公司是非常清楚其优缺点的。 1、九树土地的优点非常明显： 1、九树土地的优点非常明显： 西湖风景区稀缺住宅用地 西湖风景区稀缺住宅用地 不说是最后一块，至少是西湖风景区仅有的几块可供开发的住宅用地之一， 只会越来越稀缺。而且九树这块土地的位置又特别好，背靠五云山，左边是西湖 著名景区“九溪烟树”、六和塔，右边是“云溪竹径”和梅家坞茶文化特色街区。 从小环境
3、讲，整个地块的三边都被茂密的大树和竹林所环绕。 可以说，除了一线西湖边，再也找不出这么好位置的地了。 1 2 五云山千年植被 五云山千年植被 五云山的植被保护得非常好，称得上是从未被砍伐过的原始状态的森林，杭 州市区现存的 8 棵千年以上古树名木有 6 棵就在这片森林中； 还有树龄已达一千 四百年的银杏树，为杭州名木中树龄最高的“古树之王” 。 3 高尚住宅区域 高尚住宅区域 之江度假区是公认的高尚住宅聚集区，九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅等杭州 品质最高、总价最高的几个楼盘都在这个区域。 离城不远不近 离城不远不近 离尘不离城，从黄龙商务区的公元大厦到九树的车程是 18 公里，正常情况 下 15
4、20 分钟就能到达，而且无论走梅家坞还是虎跑、杨公堤，一路都是绝美 的自然风光。 4 2、九树土地的缺点同样明显。 2、九树土地的缺点同样明显。 在我们拿地前，已经有近百家房产公司去看过地，都感觉无从下手，大家都 公认这是一块相当棘手的地。 面积小 面积小 只有 30 亩地，对于大一些的公司或者手头有储备地的公司来讲，开发这么 小的地块是非常不经济的。 狭长 狭长 南北长 300 米，东西最宽处 92 米，最窄处仅为 22 米左右。 低洼 低洼 整块地位于山谷中，非常低洼，与玫瑰园标高相差超过 20 米，被玫瑰园和 西湖花园俯视，无法做顶级别墅。 缺乏生活配套 缺乏生活配套 只在一公里外有一个
5、九溪农贸市场，当然这是别墅类物业的通病。 需要补地价、地价高 需要补地价、地价高 补完差价后，总地价约为 1.5 亿元左右，容积率 1.2。 1.2 项目定位与投入产出分析 1.2 项目定位与投入产出分析 对于九树这样的地块，大部分公司首选的方案肯定是别墅或排屋，而这块地 的奇特之处就在于， 一旦你按常规思路去考虑， 就会发现根本无法达到经济平衡。 公司当时也是测算过常规方案的可行性的。 方案一：独立别墅 方案一：独立别墅 30 亩地，又是狭长地块，除去道路、配套，要做得比较宽松的话，按 0.3 的容积率计算，只能建 6000 平米，10 栋独立别墅。当时的市场价，玫瑰园二手 别墅的挂牌价在
6、1500 万元左右，我们按每栋 2000 万元预估，也只有 2 个亿，与 地价与投入相比，是远远无法达到收支平衡的。 而且峡谷别墅的品质是不够的，无法做到顶级。 方案二：排屋 方案二：排屋 5 1.2 的容积率，排屋用不了。这样的地形条件，即使建 0.6 容积率排屋，也 已经把山谷填得满满了。12000 平方米的排屋，即使按 2 万元/平米估算，也只 有 2.4 亿元，同样无法实现收支平衡。 方案三：公寓 方案三：公寓 在常规方案无法实施的前提下，公司考虑做公寓。但当时西湖花园的二手公 寓价格仅 7000 元/平米，所以普通公寓是行不通的。所以，惟有做特色公寓。 大面积公寓，卖给住过别墅的人或
7、对别墅不感兴趣的人，带装修的总价低于 不带装修别墅。24000 平方米的特色公寓，如果能卖到 1.5 万/平米甚至更高， 我们就能够获取相应利润了。 方案三的问题在于， 这样的市场需求是否真的存在？为什么有人会用够买别 墅的钱买公寓？ 方案三的问题在于， 这样的市场需求是否真的存在？为什么有人会用够买别 墅的钱买公寓？ 让我们来看一下别墅的优点。 别墅是居住的最高形态，有天有地有院子有车库，拥有独立产权。 别墅的缺点则一是缺乏心理安全感，二是缺乏生活配套。尤其是第一条，别 墅园区一般都占地很大，相对冷清，不易管理。有些小家庭，当先生出门在外、 夫人一人在家时，可能不敢从二楼走到一楼。 当时，老
8、总们的朋友中就有这样的提议： “你们有没考虑过做个公寓，面积 跟别墅差不多， 地段要好， 环境要安静， 户数少一些？我们肯定会有兴趣来买的” 。 这批特殊的客户群希望这个房子不张扬，但有着非常宽敞的室内空间，有着 大大的落地窗，可以享受满窗的绿色，一家人能很放松、很自然地享受安静生活 的乐趣。 而这正是我们对九树公寓的设想：一门关进的小规模社区，大面积户型，有 品味的设计，高档装修，幽静安全。 反思二：方案过程 反思二：方案过程 在做九树前，公司已经想清楚了九树的客户定位。九树就是要卖给已经住过 别墅或者他的朋友住过别墅、很清楚知道别墅的所有的好与不便，希望回归到一 种不张扬、 不显要的真正的
9、生活享受中去的人士。 这个特殊的客户群不仅要有钱， 6 还要有国际化的视野，高品味的欣赏能力，和一颗能安静下来的心。 九树的概念方案一共做了五轮，前两轮由南方院设计，后三轮由 DCA 设计， 做特色大面积公寓的想法，是一直坚持的。 方案一：南方院第一稿方案 方案一：南方院第一稿方案 9 栋 4 层、4 栋 9 层、1 栋会所 缺点：缺点：不够纯粹 7 方案二：南方院第二稿方案 方案二：南方院第二稿方案 9 栋 4 层、5 栋 6 层 缺点：缺点：还是不够纯粹 如果要一个纯粹的、干干净净的高级公寓设计师，那么 David Chipperfield 就是一个非常好的选择。David 擅长于做博物馆
10、和小住宅，做得非常纯粹干净， 8 带有隐隐的禅宗意境。 与 David 联络后， 老头子看到九树地块的照片， 非常喜欢， 当即答应。 方案三：DCA 长条方案（20040805） 方案三：DCA 长条方案（20040805） 8 个长条型住宅，1 层架空，2-6 层住宅，这是 David 提供的第一个方案， 设计理念来自层层的书架。 缺点：缺点：把整个山谷堵住了，不够通透 9 方案四：DCA 短条方案（20041105） 方案四：DCA 短条方案（20041105） 15 个短条型住宅，1 层架空，2-5 层住宅。这个方案其实是公司的修改意见， 把长条一切两半。 缺点：缺点：太碎，缺乏整体性。
11、 10 11 方案五：DCA 棋盘方案 方案五：DCA 棋盘方案 国际象棋棋盘 国际象棋棋盘 随地形作形态变化 随地形作形态变化 随山势作适度倾斜 随山势作适度倾斜 12 13 思考：谁是项目最合适的设计师？ 思考：谁是项目最合适的设计师？ 要寻找一个项目最合适的设计师，需要从以下四点进行考量： 项目定位 设计师风格 设计周期 设计成本 从公司几个项目的操作经验来看： 对于像湖滨商业街这样的旧城商业复兴项目，找美国捷得公司是非常合适； 像公元大厦这样的简洁现代办公建筑，找德国 GMP 是很合适的； 像九树这样的个性住宅，找 David Chipperfield 也是很合适的（当然，DCA 公司
12、派给九树的操作团队以马克为首的设计小组，是不够专业与严谨的，与 David Chipperfield 的名声不符。这也说明，挑境外优秀设计公司的时候，实际操 作团队的水平非常关键，这跟挑施工队伍的时候主要看项目经理是一样的） 。 像青山湖别墅这样的项目，找美国 SWA 做规划也是正确的。 项目定位和设计师风格合拍后， 还要看项目的设计周期与设计师的工作安排 是否冲突，设计成本是否能承受。 像青山湖别墅项目，最初的理想设计师是美国的 Richard Landry，他的设计 超越时间和空间，现代和传统并存。但他的工作节奏与时间安排无法与青山湖项 目衔接，同时设计费太过高昂，经济上无法平衡。综合考虑
13、公司最后选择了美 国 A+K 公司和美国道林公司（青山湖有好几个别墅都是请道林公司，这会带来 一个新的难题，我们的别墅如何从建筑上与其他竞争楼盘区分开来） 。 反思三：设计成果 反思三：设计成果 在我们对九树的设想中，这是一个融合在幽静美丽小山谷中的自然建筑，讲 究的是室内空间的流动与室外环境的交融，再加上简洁而又有品质、有细节的室 内外装修，能让人静下心来享受日常生活中的恬美与乐趣，回归生活的本质。 九树采用的是极简设计，追求的是大尺度的流动空间、简洁的造型和线条。 通过高品质的材料，气质一致的世界顶尖品牌的设备以及对施工工艺的高要求， 14 做出了一件与金碧辉煌的豪宅完全不一样的时尚品。
14、 3.1 总平规划 3.1 总平规划 九树占地约 30 亩， 共规划了 12 幢 小楼，按照棋盘式格局交错排列，同时 每一幢小楼都根据地形、 山谷的变化轻 微地转动。 1、设计前提 1、设计前提 总面积 24000 平方米不能少； 平均面积 400 平方米不能超 （当 时考虑是精装总价低于毛坯别墅）； 层高 5 层不能再高 （不能高于周 边大树的高度）。 2、设计结果 2、设计结果 12 栋 5 层电梯公寓 3、优点 3、优点 充分考虑地形、地势，布局灵动，最大程度保证了每幢楼的采光和景观面， 使得每一套住宅的四个面都能享受到风景。 4、问题 4、问题 相对较密 总平上有对角关系 5、改善措施
15、 5、改善措施 取消 2、5、8 中间 3 栋 保留 9 栋 5 层公寓 增大户型面积，45 套533 方=24000 方 6、新问题 6、新问题 承担更大市场风险， 而以公司当时的实力与承受力， 无法作更大程度的冒险。 15 3.2 建筑高度 3.2 建筑高度 建筑不能高于树顶（） 带电梯的 5 层公寓（），品质明显区别于带电梯的 6 层公寓 16 3.3 建筑立面 3.3 建筑立面 九树的建筑立面有两层，内层是涂料墙体和大落地玻璃门窗，在绕建筑一周 的围廊外， 还有一层外表皮部分固定、部分可移动的木格栅。光影、树影与 白墙、大面积玻璃、木格栅很奇妙地融合在一起。由非洲硬木加工成的木格栅，
16、天然的质地与纹理使得森林与建筑之间有了一种自然的过渡，建筑不再是“入侵 者” ，而像周围的植物一样，成为山谷的天然组成部分。 山、 树、 竹是先来者， 建筑是后来者。 任何钢筋混凝土都是对环境的破坏。 360 度环廊+木格栅 17 1、当初的担心 1、当初的担心 鸟笼感觉，甚至是牢笼的感觉 工艺上无法保证 成本 变形变色 腐烂 保洁 2、实际的感觉 2、实际的感觉 让建筑融入自然； 从室内往室外看比从室外往室内看感觉更佳； 增加了绿化层次感； 每一层住户，都可以根据自己对景观与遮阳、私密的 要求，像天上的云彩一样变 幻不定，变成一种“活”的，具有生命力的建筑。 可开可关灵活多变。 作自由的开关
17、闭合，这将使得每幢小楼的外立面， 18 19 3、现在的担心 3、现在的担心 保洁：需要物管考虑详尽的保洁方案； 变形：只经过了一个夏天的检验,可供变形的空间预留不足； 安全：小偷可以顺着横档往上爬，当然开启红外对射就能避免这一隐患。 4、关于绿柄桑与圆盘豆、关于绿柄桑与圆盘豆 设计师指定的木格栅材料是绿柄桑， 但由于国内对于绿柄桑和圆盘豆是混在 一起叫的，设计师指定的材料样品其实是圆盘豆，九树最后用的也是圆盘豆。后 期弱化这个问题，统称为非洲硬木，实际应用效果也还可以。 改善措施：改善措施：对于我们不熟悉的材料，以后要多钻研，多请教专家。 木材木材 商品名称商品名称 树种名称树种名称 主要
18、产地主要产地 木材木材 识别要点识别要点 工艺性质工艺性质 主要用途主要用途 绿柄桑木 Iroko 绿柄桑 Chlorophora spp Kambala Odoum 绿柄桑主要 包括下列两 种（1）大绿 柄桑 C.excelsa 产 于 热 带 拉 里 昂 向 果 民 主 共 和国， 安哥 达、 坦桑尼 两种木材外貌 区别明显。心 具浅色条纹与 管孔线相映， 显著；边材灰 木材干燥容易，性质良 好。很耐腐。有时出现 长小蠹、天牛危害；边 抵抗白蚁。木材的强度 性质良好，与柚木相比： 即 0.64g/ 宜刨切， 尤其 是径向刨切， 可获得美丽 可供制装饰 单板。 适宜做 滴干板、门 非洲。 从
19、塞相似。心边材 东 南 至 刚材浅黄褐色，材易受扁蠹危害，尚能的带状花纹， 拉 至 乌 干在弦切面特别气干密度与柚木相等， 3。气干材硬 室内外物件， 20 Iroko,Odum (2)高贵绿柄 桑 C.regia 桑科 E 分布。 大绿 有时呈 构 和顺纹抗压 强度略低 20%，抗弯弹 窗、 船舶和车 ； 还宜做桩木， 亚、 莫桑比白色。纹理常度和抗冲击力与柚木相 MORACEA 克 等 都 有 柄 桑 高 达 48 米， 直径 达 2.7 米。 高 贵 绿 柄 桑 的 分 布 范围较小， 主 要 产 于 几内亚、 加 纳、 但东非 也有分布 交错， 不规则。结 较粗。绿柄桑 与柚木有相似
20、之处，但也有 区别：即结构 较粗，常为交 错文理；干材 无气味，无油 性，为散孔材 （柚木为环孔 材） 等。抗弯曲 性模量低 25%，工艺弯 曲性能中等。 木材中偶有大块钙类沉 淀物（即木石） ，除去沉 淀物加工不难，因纹理 交错，径面刨时切角宜 用 15 。， 切面光滑。弯曲 性能略好，较水青、栎 木低得多。涂饰、抛光 需加填料，胶着性能好。 辆用材用材 船坞、 承重构 件、 地板 （宜 做轻型地板。 因木材有呈 薄片分裂的 情况， 故不宜 做承重地板） 木材商品名称木材商品名称 树种名称树种名称 主要产地主要产地 木材识别要点木材识别要点 工艺性质主要性质工艺性质主要性质 加蓬圆盘豆木 O
21、kan Denya 含羞草科 MIMOSACEAE 加蓬圆盘豆 Cylicodiscus gabunensis 产非 洲， 自塞拉里昂至 喀麦隆和加蓬 都有分布，而 在加纳和尼日 利 亚 分 布 很 广。树高达 54 米，直径3 米，可利用的 1.2 心边材区别明 显，心材为鲜 艳的金黄色而 略带绿色，在 空气中久置材 色逐渐转深而 呈红褐色，边 材色浅略带红 色， 宽度57.5 。纹理典型 干燥缓慢且常有开裂 产生。 边材易遭长蠹和 粉蠹危害。 在尼日利亚 木材被认为能耐白蚁。 很耐腐。硬重，气干密 0.95 g/ .木材 加工困难， 难以切削且 易使刀具变钝。 径向材 刨削要求切削角不大
22、于 10 。磨光，染色效 钉钉应先钻 木材因重、 耐 腐 而 宜 做桩柱，码 头工事、重 型结构，承 重地板，仓 库 和 耐 磨 制 品 等 用 材；而不宜 用 作 胶 合 于热带西 分布很广， 达 度约为 3 直径约为 米 交错，结构较 粗。 果良好， 但 孔。 板用材。 21 商品材的商品材的 干缩率 物物 木材密度 ， 理力学性质理力学性质 % 科 名 木 材 商 g/3. 气 度 品名 生材密度，干 密 ，g/3 径向 弦向 体 积 干 缩 系 数 % 顺纹强度 MPa 抗弯强度 MPa 抗 弯 弹 性 模量 MPa 加蓬圆盘豆 Okan 10001100 910 6.2 8.6 0.
23、61 82 187 18000 绿柄桑 Iroko 10001100 650 3.5 5.5 0.44 57 118 9900 3.4 地下室 3.4 地下室 九树地下室面积共 9700 平方米，其中人防面 积为 4850 平方米， 设计时主要利用 58 号楼基底 面积和车道面积满足人防面积（除储藏室和电梯 厅）。因为 58 为了留出空地多种大树，12 个地下车库沿着 建筑轮廊呈树枝分布。 整个地下室标高随地势逐步抬升。 145 个车位，除 1 个车位外，基本是每幢楼下 12 个车位。 1、做这样的地下室是痛苦的两难选择 1、做这样的地下室是痛苦的两难选择 住宅下面是对应的车库， 业主停好车后
24、可直 接从地下室乘电梯回家（高档楼盘必须做到的） 留出空地尽量种大树 （其实 1.3-1.5 米覆 土层就可种大树） 地下管线不能穿越人防区域 （需要设备夹 层） 地下室柱网量少、整齐（需要结构转换的 设备夹层） 号楼主体建筑的排水管、煤气管 不允许穿过人防地下室，故设置设备夹层。 整个地下室共有号楼有 13 22 23 2、问题： 2、问题： 地下室面积约 9700 平方米，外墙边线长约 1400 米，基坑开挖、维护成本 高，防水难度大； 主车道狭长，主车道与分车库树枝状连接，易产生沉降； 每户业主配备了两个车位，考虑长期的发展，1：2 的车位配比相对紧张， 而场地内已不能增加露天停车位；
25、每幢楼只有两个访客车位，增加物管的调配难度。需要与交警协商在门口 路边设置临时停车位； 人防区跨越主体建筑地下室，设置设备夹层； 空间相对分散，满足消防要求较高； 地下室单方造价高。 根据成本管理部的统计，九树地下室建安造价为 3850 元/平米（其中土建 3550 元/平米），分摊到地上可销售面积为 1640 元/平米 。 九树、公元、建德项目地下室建安成本比较表 九树、公元、建德项目地下室建安成本比较表 序号 费用名称 单位 九树 公元 建德 地下室土建（包括粗装修、 基坑维护及基础） 元/平米 3550.00 1625.00 1100.00 其中：桩基 元/平米 444.00 253.5
26、7 94.00 1 围护 元/平米 216.37 124.73 0.00 2 地下室外墙长度 米/平米 0.1530 0.0325 0.0767 3 砼含量 立米/平米1.94 0.88 0.69 4 钢筋含量 公斤/平米272.00 153.00 90.80 地下车库入口因环保要求后期设置隔音墙，影响立面效果。 3、改善措施 3、改善措施 保留地下车库直通每栋公寓楼下的品质要求； 规整地下室形状，在适当增加面积同时减少外墙长度； 综合考虑与上部景观的协调。 24 4、地下室其他设计问题、地下室其他设计问题 车位与消火栓的关系车位与消火栓的关系 优点：优点：常规施工方式，消火上。 问题：问题：
27、按常规方式施工后，消火栓对部分车位宽度产生了一定影响。 车位宽度要求：两边都不靠墙，车位宽度为 2500mm；一边靠墙，车位宽度 为 2700mm，两边都靠墙，车位宽度为 2900mm。考虑墙体对车子开门的影响。 按图示车位排布，设计要求宽度为 7900mm。而实际宽度为 建议：建议：消火栓短边靠柱子，消 除对车位的影响。 栓直接固定在柱子 7700mm。 按照原设计，可以砌筑假墙或采用支架固定， 25 人防疏散标识人防疏散标识 问题问题：未按规定安装在墙上，与地库导向指示牌安装位置均在主车道上方。 建议：建议：将人防疏散标识安装在墙上，既符合规范要求，又避开地库导向指示 牌，使地库的指示系统
28、更加简洁明了。 消防排烟口分布消防排烟口分布 26 在消防验收过程中，消防验收单位对地下室消防排烟口的分布提出了整改 意见，九树地下室按树枝状分布，排烟口布置与消防规范要求（应不大于 36m） 有较大差距，后采取了临时措施补救勉强过关，这个问题在今后项目开发中应引 起注意。 3.5 平面户型 3.5 平面户型 户型设计的概念是建立一个能 与四周室外环境形成良好关系的流 动空间，体现高舒适性与全功能性。 户型呈竖向长方型，东西面宽统 一为 16.2 米，南北进深在 24.3 米 8.8 米之间， 从 A 型到 F 型由南到北 以 0.9每户 面积在 314433 平米之间。 除了拥有独立的电梯门
29、厅，每一 户还增加了玄关处的公共更衣室（带 卫生间） 、休闲厅这些社交服务空间。 绕建筑一周的围廊与众多凹入形成 的大小阳台，提供了更多的空间趣 味。 所有卧室均带有独立的走入式 衣橱和卫生间。辅助功能空间全部在 “盒子”内（相对于开放式的起居、 室空间而言） ，包括走入式衣橱、 卫生间、 “盒子”同时提供结构上的支撑功 2 米为基本单位逐渐加深。 卧 厨房、嵌入式柜子等。这些 能。 27 灵动； 大空间，整体性强； 景观面大。 2、缺点 2、缺点 件决定的）； 客厅过大； 厨房面积虽有 客户反映冰箱太浅，这虽然是电器 根据图纸布置， 洗衣服将非常狭窄， 并改变洗衣机的布置；工人房偏小，有业主
30、将门改到 通道上。 门洞 700mm， 扣除移门把手 100mm， 与消防楼梯分离，访客坐电梯时如遇火灾， 1、优点 1、优点 通气，形成南北、东西对流 对视空间； 相对总面积而言，面宽 16.2 米偏窄（当然这是由九树的地形条 16 平米， 但太 过狭长，宽度不够。无法体现顶级 橱房家具与电器的美感。入住后有 选择问题，但厨房的宽度决定了不 可能选择更深的冰箱。户型设计应从面宽、 冰器的位置。 辅助用房偏小。 洗衣房空间尺寸较小， 有业主将平开门改成移门， 进深两方面考虑了双门冰箱位甚至制 次卧淋浴房偏小（800mm760mm）,次卧室平开门及卫生间移门偏窄，次 卧门洞 910mm， 去门框
31、仅有 740mm； 公卫移门， 仅有 600mm 宽。 电梯厅缺逃生通道。 1-12#楼 2-5 层电梯厅为封闭式， 从电梯轿厢出来到电梯厅，如果该楼层业主不在家，无法脱险。 28 不过九树的访客制度规定，业主在家确认后，访客或工作人员才能进小区， 坐电梯，所以以上问题应该是可以避免的 度不足、平台偏小； 净宽度为 69cm，略胖些的人走会感到拥挤。除 9 号楼有大阳台 外，其他户型客厅、餐厅外的阳台内凹不够，面积不够大。 房间面积房间面积m2 （7、10、11 号楼） 房间名称 号楼） 房间名称 面积面积m2 （7、10、11 号楼）号楼） 同样，如果电梯故障发生关人事 楼梯宽 故，由于没有
32、检修通道，施救非常困难。 围廊通道 名称名称 客厅卧室三客厅卧室三 约 19.6 约 38.3 餐厅餐厅 约 17.5 卧室三衣库和卫生间卧室三衣库和卫生间 约 11.3 主卧主卧 约 34 书房书房 约 15.2 主卧主卧约 28.7 休闲厅休闲厅 约 17.1 衣帽间及卫生间衣帽间及卫生间 卧室厨房卧室厨房 约 16.3 一一 约 21.3 卧室一衣库和卫生间卧室一衣库和卫生间 约 11.4 辅助空间辅助空间 约 30 卧室二卧室二 约 15.7 走道走道 约 45 卧室二衣库和卫生间卧室二衣库和卫生间 约 8.6 阳台阳台 约 49.2 3、改善措施 3、改善措施 灰色盒子右移，解决电梯
33、厅逃生； 灰色盒子适当拉长，后勤通道适当调整，解决逃生楼梯平台尺寸不足和辅 助用 通道净宽调整到 80cm 左右，客厅、餐厅外阳台面积适当增大（当然， 这样 房偏小； 客厅面积略缩小，厨房、次卧淋浴房面积增大； 围廊 阳台的总面积还将增加）。 29 3.6 玻璃窗 3.6 玻璃窗 九树建筑的墙体上大面积采用玻璃，最大的玻璃墙面高 2.9 米，宽度超过 6 米，其中最大的单扇玻璃高 2.9 米，宽 3.6 米。大部分卧室均有两面为落地玻璃 幕墙，带可开启的大窗。 九树门窗系统采用的是双层中空玻璃，厚度达到 30mm。最后选用的是意大 利 ALUK 门窗系统。ALUK 为九树提供了 63TT 内开
34、内倒中空玻璃隔音节能平开窗 和 SC140TT 中空玻璃隔音节能推拉窗这两种产品，采用 T5 型材，由德高提供型 材及加工。 1、优点 1、优点 通透：使建筑不再成为景观的阻断，可以大面积地延景透光入室，形成南 北、东西的对视空间。 通风 满窗绿（主要是在二、三楼） 30 2、问题 2、问题 尺寸太大 单扇尺寸客厅 2900mm3900mm，书房 2200mm2460mm； 玻璃厚 10cm 玻璃+12cm 中空+8cm 玻璃，8cm 玻璃+16cm 中空+6cm 玻璃； 部分玻璃厂商也无法提供双层中空玻璃的加工。因为 流水线上无法生产， 断面是内外同高，没有按通常的做法即 内高外低，方便排水
35、设计，造成排水不畅，始终有水存积在下框槽内。因 2007 年 10 以及横料与竖 料之间的拼缝封闭不严导致漏水；而且居然发现德高未在下框上设置排水孔。后 期虽然补打了排水孔，水不能排尽，下框槽内有雨水侵入 难制作 因为门窗超大超重，德国旭格等系列都表示无法实现，意大利 ALUK 总部 愿意提供技术支持。国内大 只能通过手工清洗、合成，中空玻璃的内脏问题一直无法解 决。 易积水造成渗漏 140TT 提升推拉门下框因设计要求， 月 8 日 50 年一遇的台风罗莎，将该问题暴露了出来，同时也发现了德高门 窗的施工漏洞，即主框与副框之间的螺栓孔未封闭严密导致漏水； 但由于断面设计缺陷， 31 时，会有
36、 45mm 的积水。 铝合金门窗排水节点缺陷铝合金门窗排水节点缺陷 63TT 的内倒窗，其 950 号鸭嘴胶条（主要起到挡水的作用）在转角部位未 用专用胶连续封闭，造成漏水。 上述漏水问题，最关键的原因是德高作为专业门窗公司，名不副实，技术力 量太的防水设计及施工都出现漏洞，作为专业公司，这样的漏洞是低 级的理商，更是外行得很，当初在样板房出来后，在金总的一再要 求下，阿鲁克代理商来九树帮助我们对德高的门窗进行技术评价，可是结论是： 很好上述漏水原因的排查， 金总是去请教南平铝的总工程师郑智敏， 并且 。 薄弱，基本 。而阿鲁克代 很好啊！ 最后 在现场反复试验才找到漏洞所在。 难安装 运输与
37、现场的吊装都成为难题，玻璃划痕无法避免。 成本高 九树外窗系统 990 万元，按窗面积算 1224 元/平米，分摊到可售面积 426 元 /平米 32 3.7 纱窗： 3.7 纱窗： 纱窗与移动玻璃门窗的尺寸一致， 最大的尺寸 2900mm3900mm， 书房 2200mm 2460mm，采用 T6 型材，平整度基本实现，移动时的手感偏紧。 1、争议 1、争议 尺寸太大 3、改善措施 3、改善措施 分割尺寸适当调整； 一边固定一边开启； 门窗工程的专业性很强，某些非常关键的节点，我们的能力有时不能起到 监督作用，故寻找国内的行业领先企业，显得尤为重要。门窗工程中的排水、防 水节点，是我们应该重
38、点关注的。 4、需要考虑因素 4、需要考虑因素 看风景的完整性； 分割比例的完美性； 加工、运输、安装的可操作性； 成本。 33 不准加分割档（设计师当时非常坚持，宁可没有纱窗，也不准分割）。 2、结论 2、结论 从使用出发必须有纱窗； 适当调整尺寸； 样品先行； 成本（九树纱窗共 350 万元，分摊到可售面积 150 元/平米）。 3、设计疏漏、设计疏漏 电梯门厅处玻璃设计为固定，不可开启，此处的纱窗无使用功能，纯属浪费。 3.8 窗帘盒： 3.8 窗帘盒： 1、问题 1、问题 14cm，只能装一道窗帘，无法用电动 窗帘。 同一功能空间设置一处玻璃门（与转角墙长边 平行处）系，可将窗体外移以
39、加大窗帘盒尺 寸；取消转角墙短边平行的开启玻璃门，固定玻璃窗分割尺寸可适当调整，因为 为了与墙面齐平，窗帘盒只能设计 2、建议 2、建议 功能第一。 设计管理部事后修改建议： ，此处窗体与墙面没有明确的对位关 34 无须 17.8合装双层窗帘。 设置纱窗，此处窗体可往外平移 3.8cm（纱窗框厚度） ，窗帘盒宽度加大至 cm，基本适 3.9 天棚： 3.9 天棚： 九树建筑层高 3.4 米，设计时为了突出顶部空间的一体性，要求从厅、过道 到卧室天棚高度统一。安装空调和新风管后，客厅、休闲厅、餐厅和卧室的装修 完成面净高仅 2.75 米。 天棚上除了餐厅预留的吊灯位置，没有任何的起伏与装饰。连中
40、央空调的进 出风口，都做成侧排风式。 1、设计要求 1、设计要求 一马平川； 不设伸缩缝（后采用德国 KNAUF（可耐福）悬浮吊顶系统，在与墙面交 界处留弹性收口条） ； 衣帽间、卫生间天棚要求做出大漆效果。 2、优点 2、优点 简洁大气，从客厅、餐厅、体闲厅到卧室，空间高度一致，地面材料一致， 墙面、 天棚材料一致， 色泽一致， 这种大空间的流动感， 在别墅中都无法体验到。 35 3、问题 3、问题 相对于客厅大尺度的空间，2.75 米的吊顶高度偏低，稍有压抑感； 无法抗拒热胀冷缩，易产生裂缝； 公共空间及卧室采用双层可耐福石膏板悬浮吊顶系统，客厅、餐厅区域石膏 板吊顶长度最大达 22.6
41、米，未设置伸缩缝，吊顶与墙体未离缝，通过弹性腻子 接，阳角处易因受力不均产生裂缝，通过石膏板错缝、加网格布等措施进行加 的微形变积累，并且不规则的形状无法均匀释放形变和力量，导 致下层石膏板拼接缝处产生开裂， 开关、插座、空调控制开关、地热控制开关 等线管在地板内走线。 连 固。由于石膏板 石膏板与墙面交接处（弹性腻子填缝处）出现 裂缝，空调或新风进出风口凹槽侧边石膏板出现裂缝。 增加安装难度，增加不安全因素； 吊顶内预留空间十分紧张，龙骨与风管紧贴着，如施工有点偏差，尺寸就不 够了,为此工程人员这方面花了很多精力来协调装修与空调单位之间的配合。 实施过程中，局部空调管线与空调上翻出风口相碰，
42、施工难度大。 吊顶与顶板之间局部空间紧张， 由于设置地热，以上管线需布置在地热管下方，下层顶板 打吊杆易将线管破坏，若检查出来出现问题，需凿开下层顶板来维修线路。 36 37 且安装方式必须设置回 风腔， 影响空调效果，增加维修难度； 因为采用侧排风方式，影响空调的使用效率，为达到制冷效果，需要加大主 机的功率。另外，在书房与卧室三，空调出风口与回风口一体设置，间距太近， 进一步影响使用效果。 由于考虑到装修效果，天花内安装空间压缩的较小， 空调一旦出现故障，维修极为困难，回风腔必须拆除，同时需装修单位配 合。吊顶板也可能因油漆粘连在拆卸时损坏。 衣库、卫生间成品板吊顶成本高，施工难度大。 为
43、了达到设计师要求的大漆效果，最后是采用定制成品板吊顶，上特种漆。 由于吊顶与墙面不离缝，对土建完成面精度要求很高，施工难度大，进度慢；密 度板重量大，承重龙骨布置密集，防水性能不确定，成本投入大。 图片：吊顶板离缝安装并要求通缝横平竖直且板面平整，与墙体离缝均匀 图片：吊顶与墙面离缝过大，且不均匀 4、改善措施 4、改善措施 四周结合出风口、窗帘盒设计伸缩缝。 38 结合空调、新风进出风口，窗帘盒的凹槽形式，石膏板吊顶与墙面连接处离 缝设计，离缝处弹性连接，降低吊顶面开裂程度。需注意节点设计，特别是吊顶 与门的交接处节点。 利用走廊、通道等空间布置各类管线，采用线槽线管明敷的方法，提高客 厅、
44、餐厅与卧室的净高。 层高和吊顶高度设计时考虑施工误差，施工时合理规避误差。 装修标高的确定要考虑几点：吊顶板及龙骨高度一般 8cm（龙骨超过 1.2m 时应考虑采取加强措施的高度） ； 考虑到各类安装管线互相交叉后的施工高度； 结构施工过程中存在的偏差；各种灯具的安装所需高度。 衣库和卫生间吊顶采用石膏板吊顶。 3.10 踢脚线： 3.10 踢脚线： 1、设计要求 1、设计要求 与墙面齐平； 涂料墙面与木踢脚线间留 有凹口。 2、问题 2、问题 踢脚线原本用于收口、防 踢， 九树踢脚线的设计不仅不用于 收口，更增加开口； 手工制作无法满足要求， 施 工难度大，效果不理想； 考虑到施工当中局部踢
45、脚线 位置可能碰到各类管线， 如开关插 座线管，地热、空调控制线管、地 热集分水器管等， 特别是开关插座 线管和地热空调控制线管预埋深 度离墙体结构完成面较浅， 施工时 39 采用 ，其 1cm 的发泡厚度无法保证，部分踢脚线鼓出而部 分踢 工工艺对墙体的平直度要求很高， 若施工水平未达要 求，底） 露底的主要原因是粉刷墙面的精度不能满足踢脚线的 0 误差要求， 造成有的 踢脚线与墙面脱开露底， 泡沫胶固定不均匀，产生与墙面不平，或者接缝不平整。 措施 措施 的功能是用来遮丑的，在没有更好的解决误差方案前，最好不要 采用 槽的踢脚线，再墙面粉砂找平； 踢脚线。 3.11 门 3.11 门 钉子
46、固定方式存在打破线管的可能性。 使用发泡胶进行固定，完成效果不理想，因为发泡胶的发泡是在粘结完成之 后，由于胶涂抹的不均匀 脚线未达到与墙面齐平的效果。 踢脚线与墙面齐平的施 墙体和踢脚线会相互突显质量问题。 （下图踢脚线上黑色部分为露 有的不够尺寸需裁切。 加上施工单位本身施工精度不够， 2、改善2、改善 踢脚线原先 目前的直碰 0 误差方案。 反向施工：先安装自身带凹 或坚决采用常规 包括进户对开门、主卧对开门、子母门，移门。 1、设计要求 1、设计要求 高 2.75 米，厚 6CM；只有门框、没有门套。 2、优点 2、优点 门与墙面交接处平整，与墙体垂直面保持一致，简洁大气。 40 3、
47、问题 、问题 因为高度为 2.75 米，属于非 标产 m，减去两侧各离 缝 1 门高 2.75 卧室不能锁门。 4、改善措施 4、改善措施 施工改进：门框与墙体处布置 角钢加固 左右）； 品，连基材也需定制； 安装难度太大，开启时稳定性 欠佳，成本高； 平开门厚度 6c cm， 门框与墙面固定宽度为 4cm， 只能通过单排膨胀螺丝固定， 米，门页开启时稳定性欠佳。 移门开启不便； （每扇门成本约增加 300 元 设计调整：与墙体同厚增加门套。 41 42 设计调整：改移门为开门。 3.12 卫生间 3.12 卫生间 最大的是主卧室双台盆，原材长 2795mm800 公斤左右，雕凿加工完成后仍
48、九树卫生间的面盆是由整块天然石材凿成， 、宽 640mm、厚 150mm 以上，重达 然重 520 公斤左右。 1、优点 1、优点 洗脸台盆像工艺品； 整体色彩一气呵成。 2、问题 2、问题 整体台盆的加工、运输、安装难度大； 洞石非常脆弱，尤其是雅士白，墙面石材铺贴难度大； 彩色系列卫生间因为石材对光线的吸收作用，导致照度不够； 次卧淋浴房太小； 浴缸上方未安装浴帘，业主普遍反映不方便； 镜前灯易发黑，安装时易对镜子造成破坏； 镜前灯采用钨丝管，灯管易出现黑点并容易坏掉。灯管安装时不能与镜子很 43 好贴合， 特别是使用后发热导致灯管变形， 灯管内部结构可以通过镜子反射出来。 洞石吸附性强，
49、保洁保养非常难； 除公共卫生间外，其余卫生间未考虑排废气，工程动工后讨论中发现应加 排风扇，但结构设计未做相应修改，在砼外墙上未预留排气洞，后来在结构完成 的外墙上现场打洞。 卫生间地面标高未降低，不利于卫生间地面防水闭合，卫生间积水可以很 快通过表面或地面装饰层以下渗入到房间内， 造成房间踢脚线和地面装饰材料的 损坏。特别是次卧卫生间和衣库距离较近，存在隐患； 未设浴缸的卫生间没设地漏，如管道漏水将会使水很快流到房间内； 下水管道未隔音，落水产生噪声。 九树公寓部分卫生间墙体石材是干挂的， 龙骨后面的腔体作为雨污水管道的 位置。由于考虑不周，未作管道隔音处理，产生落水噪音。 44 好贴合，
50、特别是使用后发热导致灯管变形， 灯管内部结构可以通过镜子反射出来。 洞石吸附性强，保洁保养非常难； 除公共卫生间外，其余卫生间未考虑排废气，工程动工后讨论中发现应加 排风扇，但结构设计未做相应修改，在砼外墙上未预留排气洞，后来在结构完成 的外墙上现场打洞。 卫生间地面标高未降低，不利于卫生间地面防水闭合，卫生间积水可以很 快通过表面或地面装饰层以下渗入到房间内， 造成房间踢脚线和地面装饰材料的 损坏。特别是次卧卫生间和衣库距离较近，存在隐患； 未设浴缸的卫生间没设地漏，如管道漏水将会使水很快流到房间内； 下水管道未隔音，落水产生噪声。 九树公寓部分卫生间墙体石材是干挂的， 龙骨后面的腔体作为雨
