华龙太乙城项目首期推盘策略研究_2010年.ppt
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1、华龙太乙城项目首期推盘策略报告,谨呈:陕西华龙建工企业集团,金领策划&如意代理 华龙太乙城项目组 2010-10-15,汇报纲要,完整的产品供应体系-绝对的产品区分与价格区分,区间54-94 主力72-88,1,2,3,4,5,6,6,7,8,9,区间55-105 主力78-101,区间88-119 主力88-119,区间44-96 主力74-87,区间43-143 主力74-104,区间79-117 主力82-89,区间93-166 主力93-166,区间38-125 主力65-88,区间66-122 主力87-122,二批次,三批次,二批次,二批次,三批次,三批次,一批次开发楼号: 1-2
2、-9 二批次开发楼号: 3-4-5 三批次开发楼号: 6-7-8,6475元/ 平米,6260元/ 平米,6950元/ 平米,6216元/ 平米,一批次,1.1市场形势上市项目,景寓学府,翡丽城,汉城湖壹号,星币传说,伊顿公馆,宏府鹍翔九天,唐樾 六和坊,红星美凯城,天睦城,长安一品,新兴地产3项目,恒基碧翠锦华,汉城壹号,华侨城项目,中贸广场,北京建工项目,盛隆广场,长安一栋,今年最新上市项目分布城东金华路商业板块、交大教育板块、城西大兴板块、城市南北中轴部分,老城热点(地铁、公园、教育、商业)区域旧城改造项目迎来契机,1.1市场形势上市项目,郊区舒适型住宅与老城具有一定资源的项目同占市场份
3、额,金华路-交大板块的项目开发,将对我项目客户进行分解,1.1市场形势政策解读,一、首套房贷一刀切 比例30%:原来对“房价过高地区,限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”,“90平米以上商业住房,首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”。 二、暂停发放第三套房贷:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。 三、推进房产税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。 四、部分城市限购房套数:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 五、囤地捂盘房企停发股票
4、债券不给贷款:对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。,聚焦最新楼市调控关键点,2010年9月29日,首次置业门槛提高,改善需求受到限制,加大地产资产成本,严格规范地产市场,打击市场投机行为,1.1市场形势政策影响,(以80平米两室住宅为例,目前假设西安住宅价格6000则,住宅总价将在 50万左右,若首付比例为20%则首付为20万,若首付比例为30%则首付为15万,首付 直接追加 50%),小于70平米,70-90平米,125-144平米,90-125平米,小于70平米,70-90平米,125-144平米,90-
5、125平米,市场表现 从7-8月份的成交面积比来看,成交面积逐渐趋小,说明4月份的新政对改善客户产生明显影响 在4-15新政出台以后,从市场成交面积分布来看,成交面积逐渐向70-125平米挤压。 “4-15新政”和7、8月份的市场价格反弹再加上“新五条”的出台,将会产生客户的观望情绪。,1.1.市场研究绿地九号观:总占地达200亩,建筑面积80万平米,由33幢楼体组成,多层(平层)面积257-488平米,小高层面积189-322平米,高层面积35-143平米,精装公寓面积40-90平米,9000-10000元,15000元,13000元,11000元,257-488平米,189-322平米,3
6、5-143平米,40-90平米,未来退货80万平米,开发步骤,1.1.市场研究绿地九号观(公寓),公寓面积:40、41、47、56、57、79、90平米 面积配比:一室:两室=80:20 销售价格:9000-10000(精装) 开盘时间:10月底,未来推货80万平米,1.2.市场研究龙湖紫都城,位于曲江新区曲江大道(海洋馆东侧),总占地103亩,建面26万为22层和34层的高层,面积区间:85-160平方米。,48平米,76平米,110平米,未来推货12万平米,开发步骤,面积配比:48:76:110=41:47:12 销售价格:8000-9000(精装) 开盘时间:10月底,1.3.市场研究常
7、春藤花园,总占地34900平方米 ,建筑面积300000,住宅面积88-140平米 ,住宅8000元清盘;公寓面积42-89平米,公寓均价9000元/平米,10月正式撤场。,售罄,开发步骤,公寓面积:40:90:=67:33 住宅面积:88、99、105、121、128、132、129、136、144,1.4.市场研究兰蒂斯城项目采用Art式艺术规划,包括梦想城、理想界、思想域三大住宅组团以及交大后街艺术商业空间,60万平方,推出的一期梦想城,面积37130平米,共1000余套房源。,未来推货26万平米,开发步骤,40、50、80、119、124、130,1.5.市场研究学府首座占地88.5亩
8、,总建筑面积37万平米,高尚住宅建筑面积23万,商业建筑面积14万,2栋百米层高SOHO,1栋99米层高LOFT。,住宅面积:45、65、78、89、97、108、115、120、124、136 住宅价格:7100-7400,89、97、108、115、120、124,6800,6800,未来推货23万平米,开发步骤,1.6.市场研究区域在售项目价格,区域在售项目价格涨幅表1.1,区域在售项目价格涨幅表1.2,涨幅迅猛,溢价效应,项目,区域项目现阶段以推公寓产品为主,60-90平米住宅产品属于断档期,推货机会,区域住宅产品累计放量突破120万平米产品上市投放时间集中在11年3-6月份,1.7.
9、市场总结,区域住宅产品层次划分明显,低端产品低价入市、最后优化产品提升项目整体价值,溢价效应,竞争激烈,60-90平米住宅断档期,50-130平米住宅集中上市期,区域项目推货节奏,推货时期,承诺签署买卖合同时间,即五证齐全时间,倘若不能按时签署,提出退房的无条件退房。,开发商承诺目前签署的合约与日后签署的买卖合同不否的,无条件接受退房。,签署 【商品房买卖合约】,签署 【商品房买卖合同】,城改模式,公开营销模式,线下选房模式,直接收款模式,5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同,3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议-预售证办齐-签合同,2000元选房-7日缴纳15
10、万至20万-签订协议-预售证办齐-签合同,常春藤花园,学府首座,兰蒂斯城,办证前,办证后,2.区域城改项目的前期营销手法,鉴赏点,2.区域城改项目的前期营销手法,5000元定金-7日内补齐首付30%至50%-当天签到合同,3万定金选房-7日缴纳30%至90%-签订协议-预售证办齐-签合同,2000元选房-7日缴纳15万至20万-签订协议-预售证办齐-签合同,常春藤花园,学府首座,兰蒂斯城,项目总体工程封顶,项目营销手续齐全达到预售条件,在市场上享有一定的口碑和美誉度,项目营销属于清盘阶段,与项目吻合度,公开营销模式,项目首期项目开发体量较小、总体项目产品面积供应较大,同时在后期签订合同时要补交
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